建築確認日、耐震診断・補強履歴、直近の大規模修繕履歴を確認できますか。
築年数だけでは耐震・修繕状況は判断できません。
確認資料：建築確認・検査済証・修繕履歴
建築確認日、耐震診断・補強履歴、直近の大規模修繕履歴を確認できますか。
手動入力築52年木造深度盡調
【範例】サンプル京島の家
東京都墨田区京島2-12-5
¥6,800,00052.7㎡3K2階建
京成押上線 京成曳舟駅 徒歩9分
サンプル間取り図
間取りイメージ・実測図ではありません
画像を開いて拡大できます。
サンプル図を拡大 ↗物件の位置・周辺環境
東京都墨田区京島2-12-5 · サンプルの地図・街景。完全版では地図や360°ビューを開いて操作できます。
エグゼクティブサマリー
慎重判断バランス型
本物件為再建築不可、木造屋齡52年，融資與轉售難度極高，僅適合全額現金且能接受長期持有的投資人，建議先請仲介確認未接道具體狀況再決定
良い物件ほど利回りが一番高いとは限りません。本スコアは総合リターン（賃料収入＋値上がり＋リスク）を見ており、表面利回りだけでは判断していません。
投資スコア
15/ 100
表面利回り
23.55%
実質利回り
22.53%
東京 prime 3.5〜4% / 地方 5〜6%・キャッシュフロー A・同エリア同条件基準
本物件 坪単価 vs 周辺成約平均
-88%
周辺 30 件の実成約 平均坪単価との比較（国交省 取引価格情報・築年混在）。高築年の割引は正常です。
災害安全スコア
61
70+ 安全 / 40〜70 普通 / 40未満 要再評価
規模・築年・権利形態の差を含む生の比較。割安と即断しない。
再建築不可旧耐震（補強状況不明）木造
判定の根拠
再建築不可再建築不可物件。建替え・大規模再建築ができず、海外非居住者は融資がほぼ通らない。出口（売却）も現金客に限定され流動性が著しく低い。滅失時の再建も不可。
旧耐震（補強状況不明）築 52 年で 1981 年以前の旧耐震基準。耐震補強の実施状況を管理組合に確認できると良い。地震保険の建築年割引（1981年6月以降竣工が対象、約1割）や一部銀行の担保評価・転売時の買い手層に影響する。都心のRC造では融資自体は可能なケースも多い。
木造木造は耐震・防音・断熱が RC/SRC より劣り、融資審査厳しい（築古木造は外国人融資不可ケース多）、火災保険料高。台湾・海外投資家には鉄筋造選好で敬遠されやすい。
Bukken.io 分析サマリー
本物件位於東京都墨田區京島，總價僅¥680萬，表面上看似高投報率（推算表面利回率23.55%），但屬於未接道之再建築不可物件，木造屋齡52年且防火地域內限制新建為耐火建築，融資與轉售流動性受到根本性制約。地價與成交行情近5年呈穩定上升（公示地價CAGR?複数年にわたる成長を1年あたりの平均成長率に換算した指標。例：5年で20%上昇 → CAGR≒3.7%。 +4.06%/年，實際成交CAGR +3.85%/年），區域人口與租賃需求基本面尚屬正向，但本件個別的再建築不可屬性使其無法完全受惠於區域成長。
實質及含取得成本利回率雖仍高於健美家同區同類中位數（3.93%），但此高利回率主要反映的是再建築不可、木造老屋、非接道之流動性折價，而非單純的地段優勢。整體而言，本物件較適合以極低價格全現金持有、追求穩定租金收益且能承受出口受限風險的投資人，並非追求資產增值或未來順利轉售的標的。
01外観・周辺環境展開 ▼閉じる ▲
外観・周辺環境診断（Bukken.io 街景実査）
bukken.io が Google 街景であなたの代わりに現地を確認しました
実際の街並みから外観・管理状態・周辺環境を読み取ります。見えない部分は正直に「確認できない」と記します。
62/ 100
外観総合スコア
0-100 / 70+ 良好管理 / 50-70 標準 / 50未満 要確認
Google ストリートビュー画像を Claude Vision が解析。ゴミ置場・外壁・共用部・採光等から管理状態を推定します（撮影時点の画像ベースで、最新の状況と異なる場合があります）。
本物件是一棟外牆以磚紋面材為主的低層公寓，整體街道環境安靜，周邊為住宅與小規模老舊建築混雜的區域。外牆植栽茂盛且生長健康，顯示居民有一定的環境維護意識；然而對面空地雜草叢生且堆有廢棄物，加上街道電線桿林立，整體氣場偏向一般住宅區水準，尚無明顯的高管理品質訊號。
街景で見た細部
- ゴミ置き場・三張街景照片均未能觀察到垃圾集中處，無法確認其整潔狀況。建議實地查看或向管理公司索取垃圾管理規章確認。
- バルコニー・照片中可見陽台數量有限，未發現明顯雜物堆積或枯萎植物，亦無大量晾曬衣物的跡象，整體印象尚屬整潔。
- 外壁・外牆採用磚紋面材，外觀無明顯裂縫或剝落，亦無塗鴉痕跡。整體屬於普通維護水準，未見明顯老化失修，但也缺乏近期重新粉刷或修繕的跡象。
- 共用部・從街景角度無法直接觀察共用走廊內部狀況，大廳入口可見茂盛植栽，屬於加分的環境維護表現。個人物品堆放情形無法確認，建議實地察看共用走廊整潔度。
- ポスト・街景照片中未能識別信箱區，無法評估廣告夾報堆積量及破損情形。建議實地確認。
- 駐輪場・第三張照片可見三輛自行車停放於建物側面，排列方式尚稱整齊，未見明顯廢棄車輛，整體屬普通水準。
- 日当たり・周邊為低層至中層建築混雜環境，右側鄰棟高度與本棟相近，左側為空地及低矮老舊建築，遠處可見較高層的建物輪廓。整體採光條件屬普通，非明顯優勢也無嚴重遮蔽問題。
- 周辺環境・街道整體尚稱乾淨，但對面空地可見雜草叢生及廢棄物堆積，顯示周邊土地管理存在疏漏。街道上電線桿較多，屬日本一般住宅區常見景象。背景遠處可見高層建築，推測本案鄰近都市核心區，地段潛力尚可。
良好な点
- 建物外牆入口旁植栽茂盛且生長健康，葉色翠綠無枯萎跡象，顯示居民或管理方有定期養護的習慣，屬環境維護的加分訊號。
- 外牆磚紋面材無明顯裂縫、剝落或塗鴉，整體維護屬普通以上水準。
- 自行車停車場未見廢棄車輛，停放尚屬整齊，顯示居民基本公共秩序意識尚可。
- 遠處可見高層建築群，顯示本案位於具都市機能的區域，地段條件具備一定基礎。
注意点
- 對面空地雜草叢生且可見廢棄物堆積，顯示鄰近土地管理鬆散，可能影響整體街道觀感及衛生環境。
- 周邊有老舊低矮建築及外觀鏽蝕的鐵皮屋，整體街區品質參差不齊，拉低環境均質性。
管理状況の所見
建議您在簽約前實地前往確認以下幾點：第一，垃圾集中處的位置與整潔狀況，這是最能直接反映管理品質與居民素質的指標；第二，共用走廊是否有個人物品堆放，或是否存在異味、照明損壞等問題；第三，信箱區是否有大量廣告夾報堆積，若有，可能暗示空室率偏高。此外，對面空地的雜草與廢棄物屬鄰地管理問題，建議您向仲介確認該空地的產權及未來開發計畫，以評估是否會影響日後居住品質或本棟採光。
整體而言，本棟尚無高風險的結構性問題，但街區環境品質參差，若您重視居住品質與租客素質，建議在實地看屋時多留意共用空間的細節，並索取近三年的管理組合會議記錄與修繕計畫，確認管理組合的運作積極度。
02投資判断展開 ▼閉じる ▲本物件為再建築不可、木造屋齡52年，融資與轉售難度極高，僅適合全額現金且能接受長期持有的投資人，建議先請仲介確認未接道具體狀況再決定
ルールチェック（管理現場基準）
耐震基準・旧耐震（補強状況不明）
築 52 年で 1981 年以前の旧耐震基準。耐震補強の実施状況を管理組合に確認できると良い。地震保険の建築年割引（1981年6月以降竣工が対象、約1割）や一部銀行の担保評価・転売時の買い手層に影響する。都心のRC造では融資自体は可能なケースも多い。
耐震基準・旧耐震（補強状況不明）
築 52 年で 1981 年以前の旧耐震基準。耐震補強の実施状況を管理組合に確認できると良い。地震保険の建築年割引（1981年6月以降竣工が対象、約1割）や一部銀行の担保評価・転売時の買い手層に影響する。都心のRC造では融資自体は可能なケースも多い。
減点築年が 1982〜1983 年竣工に相当する新耐震・旧耐震の境界帯で、耐震補強の有無が未提供のときに発火：建築確認日が 1981 年 5 月 31 日以前かどうかを別途確認する必要がある。
減点1981 年以前（旧耐震基準）竣工で、耐震補強工事が完了しているときに発火：未補強物件より融資・保険条件は良好。
重大な減点1981 年以前竣工で、耐震補強を実施していないと明記されているときに発火：住宅ローン審査・転売条件への影響が最も大きい。
減点1981 年以前竣工で、耐震補強の実施状況が不明のときに発火：管理組合に補強記録の確認が必要。
参考情報竣工が 1981 年 6 月以後（新耐震基準）と判定される場合は発火しない。築年数が未提供の場合も発火しないが、安全性が確認済みという意味ではない。
管理費・修繕積立金・問題なし
重大な減点修繕積立金が 1 ㎡あたり月額 80 円未満に換算されるときに発火：全国平均を大きく下回り、将来の大幅値上げや一時金徴収のリスクが高い。
減点修繕積立金が 1 ㎡あたり月額 80〜150 円に換算されるときに発火：国交省ガイドラインの目安下限（200〜300 円）を下回り、将来の値上げ余地が大きい。
減点修繕積立金が 1 ㎡あたり月額 150〜200 円に換算されるときに発火：ガイドライン下限付近であり、築年数・長期修繕計画と併せて確認を推奨。
参考情報1 ㎡あたり月額 200 円以上に換算される場合は発火しない。管理費・専有面積のいずれかが未提供の場合も発火しないが、積立水準の健全性を確認済みという意味ではない。
駅徒歩・問題なし
加点最寄駅まで徒歩 5 分以内のときに発火：賃貸需要・転売性の両面で加点材料。
減点最寄駅まで徒歩 10 分以上 15 分未満のときに発火：単身層への訴求力がやや弱まる。
減点最寄駅まで徒歩 15 分以上 20 分未満のときに発火：単身・共働き層への訴求力が弱まり、バス便に依存する可能性がある。
重大な減点最寄駅まで徒歩 20 分以上のときに発火：賃貸需要・転売流動性ともに大きく下がり、長期空室リスクが高まる。
参考情報徒歩 6〜9 分は中間帯にあたり、加点・減点どちらも発火しない。
用途地域・商業地域（居住面）
商業地域。夜間営業店舗・高層建築・騒音可能性、ファミリー自住は周辺確認推奨。
用途地域・商業地域（投資・民泊面）
商業地域。駅近で利便性最高、賃料需要強・民泊規制最少・流動性高い投資 sweet spot。
用途地域・商業地域（居住面）
商業地域。夜間営業店舗・高層建築・騒音可能性、ファミリー自住は周辺確認推奨。
用途地域・商業地域（投資・民泊面）
商業地域。駅近で利便性最高、賃料需要強・民泊規制最少・流動性高い投資 sweet spot。
重大な減点用途地域が工業専用地域のときに発火：原則として住宅建築は不可、融資審査・転売とも重大な制約を受ける。
減点用途地域が工業地域のときに発火：住宅も建築可能だが工場と隣接する可能性があり、騒音・大気質に注意。
減点用途地域が準工業地域のときに発火：中小工場・倉庫が混在し、生活環境は混合型。
減点用途地域が商業地域のとき、自住視点で発火：夜間営業店舗・高層建築・騒音の可能性があり、自住前に周辺環境の確認を推奨。
加点用途地域が商業地域のとき、投資・民泊視点で発火：駅近で利便性が高く、賃貸需要・流動性ともに良好な傾向。
加点用途地域が近隣商業地域のときに発火：生活機能と住環境のバランスが良く、賃貸需要・民泊とも好適。
加点用途地域が第一種低層住居専用地域のときに発火：閑静な住宅街で店舗は少なめ、ファミリー自住に好適。
加点用途地域が第一種中高層住居専用地域または第一種住居地域のときに発火：住宅利用が中心で、生活機能も一定確保されている。
重大な減点都市計画区域区分が市街化調整区域のときに発火（用途地域とは別の判定軸）：原則として住宅の新築・再建築が困難、融資審査も通常通らない。
参考情報用途地域データが取得できない場合、または上記に列挙されていないカテゴリの場合は、いずれの項目も発火しない。
階数・エレベーター・問題なし
減点所在階が 1 階のときに発火：防犯・湿気・虫害・採光の面で敬遠されやすく、賃貸・自住とも減点材料。
重大な減点エレベーターなしで所在階が 5 階以上のときに発火：高齢層や重い荷物の運搬負担が大きく、長期空室・値下がりリスクが高い。
減点エレベーターなしで所在階が 3〜4 階のときに発火：高齢層・ファミリー層に敬遠されやすく、転売時の値引き材料になりやすい。
参考情報1 階ではなく、かつ（エレベーターあり、または所在階が 2 階以下）の場合は発火しない。
建物構造（木造×ペット可の組合せ）・木造
木造は耐震・防音・断熱が RC/SRC より劣り、融資審査厳しい（築古木造は外国人融資不可ケース多）、火災保険料高。台湾・海外投資家には鉄筋造選好で敬遠されやすい。
建物構造（木造×ペット可の組合せ）・木造
木造は耐震・防音・断熱が RC/SRC より劣り、融資審査厳しい（築古木造は外国人融資不可ケース多）、火災保険料高。台湾・海外投資家には鉄筋造選好で敬遠されやすい。
重大な減点建物構造が木造、かつペット可のときに発火：ペットの臭い・傷が内装に浸透しやすく、退去時の修繕費が高くなりやすい。融資審査でも不利に働きやすい。
減点建物構造が木造（ペット可の表示なし）のときに発火：木造は耐震・防音・断熱の面で RC／SRC 造に劣りやすく、融資審査も厳しめ。海外投資家は鉄筋造を選好する傾向がある。
参考情報建物構造が RC 造・SRC 造のときは本項目は発火せず、ペット可であっても減点にはならない。実務上はペット可がむしろ賃貸の加点材料になることも多い。
権利形態（借地権）・問題なし
減点土地の権利形態が定期借地権のときに発火：期間満了で建物取毀・更地返還となり残存価値が逓減、海外非居住者は融資がほぼ通らない。
減点土地の権利形態が普通借地権（旧法借地権を含む）のときに発火：賃貸運用・現金流は所有権物件と大差ないが、海外非居住者は融資が難しく、転売先も限られる。
参考情報土地の権利形態が所有権、またはこの項目が未提供のときは発火しない（権利形態不明を理由に減点することはない）。
サブリース・問題なし
減点物件の備考にサブリース・一括借り上げ・家賃保証等の記載があるときに発火：保証賃料は相場より低めに設定されがちで、法律上貸主側から減額されることもあり、中途解約も難しい。
参考情報備考にサブリース関連の記載が見つからない場合は発火せず、通常の直接賃貸として扱う。
再建築可否・再建築不可
再建築不可物件。建替え・大規模再建築ができず、海外非居住者は融資がほぼ通らない。出口（売却）も現金客に限定され流動性が著しく低い。滅失時の再建も不可。
再建築可否・再建築不可
再建築不可物件。建替え・大規模再建築ができず、海外非居住者は融資がほぼ通らない。出口（売却）も現金客に限定され流動性が著しく低い。滅失時の再建も不可。
重大な減点物件が再建築不可と明記されているときに発火：建替え・大規模改築ができず、海外非居住者は融資がほぼ不可、転売先も現金客に限定される。
参考情報再建築可と表示されている場合、またはこの項目が未提供の場合は発火しない。
新築プレミアム・問題なし
参考情報築年数が 0 年（新築）または 1 年（新古）のときに発火：スコアには影響しない参考情報。新築は入居直後に中古化し第一次転売で価格が下がりやすく、同一建物の中古成約事例もないため、周辺相場を参考に転売性を判断する必要がある。
参考情報築 2 年以上の場合は発火しない（新築プレミアムの論点は築 0〜1 年のみが対象）。
「未検出」は今回取得できたデータの範囲内で当該項目の警示が発火しなかったことを意味し、リスクがないことを保証するものではありません。
総合評価スコア
短期＝キャッシュフロー・流動性視点／長期＝人口・構造耐久・規制安定視点。星評価は bukken.io ルールエンジンが各データソースから算出（主観ではありません）。
投資収益性
13データ 91%
この観点で 10 項目を確認：6 項目が良好、4 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- +租金需求
- +車站徒步
- −屋齡
- +災害安全度
- +人口（現在+未來）
- +用途地域（投資適性）
- −舊耐震（補強情況不明）
- +商業地域（投資・民泊面）
- −木造
- −不可重建
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
建物・防災
0データ 78%
この観点で 6 項目を確認：2 項目が良好、4 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- +災害安全度
- −結構
- +物件外觀
- −舊耐震（補強情況不明）
- −木造
- −不可重建
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
居住快適性
72データ 100%
この観点で 5 項目を確認：3 項目が良好、1 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- +治安
- +學校・托育
- +生活機能
- ·居住舒適
- −商業地域（居住面）
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
融資適性
62データ 100%
この観点で 1 項目を確認：1 項目が良好、0 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- +日本居住者の融資難易度
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
流動性・再販性
13データ 100%
流動性・再販性は短期評価が長期を上回ります（短期18／長期10）。今の強みが将来やや弱含む見込みです。
この観点で 8 項目を確認：4 項目が良好、4 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- +未來人口 (2040)
- +車站徒步
- +都市計畫
- −結構＋屋齡
- +交易趨勢
- −舊耐震（補強情況不明）
- −木造
- −不可重建
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
民泊適性
⚠️ 本スコアは当該物件の規約が民泊を許容すると仮定した場合の評価ですが、分譲マンションの多くは管理規約で民泊（住宅宿泊事業）を禁止しています。運用前に必ず管理規約をご確認ください。
85データ 65%
この観点で 4 項目を確認：4 項目が良好、0 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- +用途地域（民泊可否）
- +民泊申報件數
- +都市計畫
- +商業地域（投資・民泊面）
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
プレミアム
項目別分析
Bukken.io が治安・賃貸需要・将来性などの項目に分類し、それぞれ 1-5 星評価と両面評価を提示します。L1 ディメンション（投資収益性・民泊・居住・外国人・再販性）に紐づく項目は bukken.io ルールエンジンの確定性スコアで星評価を上書き、それ以外は Bukken.io の評価です。
投資收益性・投報率
1/5
本物件價格僅¥680萬，換算表面利回率達23.55%，經扣除固都稅等費用後實質利回率約22.53%，含取得成本利回率約19.91%，數字上遠高於健美家墨田區同類物件中位數3.93%，也遠高於J-REIT機構級（法人投資機構收購出租住宅時接受的報酬水準）中位4.2%的資本化率。但此高利回率主要來自總價極低與再建築不可、木造老屋的流動性折價，並非單純的地段紅利，須用「高利回率＝承擔對應風險」的角度解讀，而非直接視為划算。
年間NOI約¥1,531,989，取得諸費用合計約¥894,020，整體現金投入門檻低，適合小額全現金配置。
- 表面、實質、含取得成本三層利回率均遠高於健美家墨田區同類中位數3.93%，數字面具吸引力
- 總價僅¥680萬，資金門檻低，適合全額現金小額配置
- 土地為所有權而非借地權，較借地權物件融資與流通性更佳
- 高利回率主要反映再建築不可、木造老屋、非接道之流動性折價，非單純地段優勢
- 管理費與修繕積立金均為¥0，若日後有大規模修繕需求需自行承擔全額成本
賃貸需求
3/5
京成曳舟站徒步7分鐘（地圖換算），周邊生活機能完善，步行6分鐘內有超商10間、步行10分鐘內有超市20間，日常生活便利性充足。但最近車站京成曳舟、曳舟、東向島均屬小規模站（1日1.8〜2.8萬人次），屬各停站為主，急行、快速需至轉乘站，租客通勤便利性有限，租賃需求評估為偏弱（rentEase weak）。
東京23區近12個月淨遷入+27,497人，顯示都心租賃需求整體擴張，惟本物件受限於再建築不可與木造屬性，較難完全承接此區域紅利。
- 徒步7分鐘可達京成曳舟站，且周邊另有曳舟、押上等站可選，生活機能完整（便利商店10間、超市20間）
- 東京23區近12個月淨遷入+27,497人，區域租賃需求呈擴張趨勢
- 3K間隔適合家庭型租客，符合tenantProfile family定位
- 最近車站均屬小規模站（1.8〜2.8萬人次/日），非主要幹線大站，通勤便利性受限
- tenantProfile評估本物件招租期間可能偏長（rentEase weak）
立地・交通
3/5
本物件徒步7分鐘可達京成押上線京成曳舟站，另有曳舟、押上（晴空塔前）等站在徒步15分鐘範圍內，多線可選具有一定交通彈性。惟三站均屬小規模車站（1日1.8〜2.8萬人次），各停為主、快速需轉乘，通勤效率不及都心主要幹線站。
地勢平坦（半徑50公尺高低差僅0.4公尺），生活動線便利，適合各年齡層步行、自行車移動。
- 徒步範圍內可選擇京成曳舟、曳舟、押上（晴空塔前）等多條路線車站
- 地勢平坦，半徑50公尺內高低差僅0.4公尺，適合步行與自行車通勤
- 最近三站均為小規模站，通勤需仰賴各停或轉乘，非直達都心快速路線
未來性（人口・都市發展）
3/5
半徑約3公里圈人口預估自2025年326,077人成長至2040年343,732人，增幅+5.4%，屬於人口穩定成長區域，有助於支撐長期租賃需求與地價。公示地價過去5年CAGR達+4.06%/年，實際成交價過去5年CAGR達+3.85%/年，均高於全國平均（0〜+2%/年），顯示區域基本面偏強。
惟高齡化率預計自2025年24.1%上升至2050年28.3%，長期需留意租客結構轉變；本物件個別的再建築不可、防火地域限制，使其無法完全參與都市更新帶來的資產增值機會。
- 半徑3公里圈人口預估2025〜2040年增幅+5.4%，屬人口成長區域
- 公示地價5年CAGR +4.06%/年、實際成交5年CAGR +3.85%/年，均優於全國平均水準
- 墨田區近12個月新屋開工中貸家（出租宅）占比58%，顯示租賃市場仍有一定活絡度
- 高齡化率預估自24.1%（2025）上升至28.3%（2050），長期租客結構可能趨向高齡化
- 本物件因再建築不可、防火地域木造限制，難以完全受惠於區域都市更新紅利
再販性・流動性
1/5
本物件為未接道、再建築不可物件，屬於出口策略上最嚴重的結構性限制：滅失後不得重建，海外非居住者幾乎無法取得融資，買方群體被壓縮至極少數現金買家，流動性顯著低於一般接道物件。防火地域規定進一步限制未來改建的經濟可行性，即使區域地價與成交行情呈穩定上升（近5年CAGR均達3.8%以上），本物件也難以等比例反映在轉售價格上。
整體而言，此為短期與長期再販性評分均落在F等級（18、10分）的核心原因。
- 土地屬所有權形態，較借地權物件在轉售談判上仍有相對優勢
- 未接道、再建築不可，滅失後無法重建，為出口流動性最大制約因素
- 海外非居住者及在日外國人融資實質上幾乎不可行，買方群體被壓縮至現金買家
- 防火地域規定使未來改建、拆除重建的經濟可行性更低
外國人購屋門檻
1/5
本物件結構為木造，加上屋齡52年適用舊耐震基準（補強狀況不明），海外非居住者融資難度評為very_high，在日外國人融資難度評為high，日本居住者融資也僅為medium且可能面臨利率加碼與縮短年限。再建築不可屬性進一步壓縮融資可行性，多數銀行對於無法重建之擔保品估值趨近於零，實務上建議以全額現金購買為前提規劃本案。
- 木造結構加上屋齡52年舊耐震（補強狀況不明），融資審查與保險費率均處於不利位置
- 海外非居住者融資難度very_high、在日外國人融資難度high，實質上僅能以現金購買
- 再建築不可進一步使銀行擔保評估趨近於零，加重融資取得難度
災害・治安風險
3/5
本物件海拔為海平面下0.5公尺，屬於高潮浸水想定極高風險區（最大5.0公尺），且洪水風險為中度（最大想定浸水深3公尺），液狀化風險亦為中度，未來地震30年內震度6強機率34.4%。東京都地域危險度調查顯示本町丁目建物倒壊危險度、火災危險度、綜合危險度均為5級（最高風險等級），綜合危險度都內排名第5（危險方向數來第5名，屬相對高風險區塊），木造密集與軟弱地盤（沖積低地4）為主要成因。
治安方面則相對良好，町丁目級住宅侵入（破門竊盜）與街頭犯罪均為0件，墨田區在23區侵入竊盜排名為4/23（優於平均）。
- 町丁目級破門竊盜與街頭犯罪均為0件，住宅侵入與街頭治安均屬最安全部類
- 墨田區侵入竊盜件數為23區平均的0.6倍，23區治安排名4/23
- 海拔為海平面下0.5公尺，高潮浸水風險評為very_high（最大5.0公尺）
- 東京都地域危險度調查中建物倒壊、火災、綜合危險度均為5級最高等級，都內綜合危險度排名第5（危險方向）
- 地盤分類為沖積低地4，屬於軟弱地盤，木造建物延燒與倒壊風險需留意
アドバイス
- 1
【確認】請仲介確認本物件未接道之具體狀況，包含是否為私道、有無掘削承諾與持分關係，這是判斷是否仍有機會恢復建築基準法接道資格的關鍵。
- 2
【確認】請仲介或管理公司代為向登記所調閱土地及建物登記謄本，確認實際基地面積與所有權狀態，因稅額試算是以建物面積代用敷地面積推估，實際稅負可能更高。
- 3
【確認】請仲介協助確認建物是否曾實施耐震補強工程，屋齡52年適用舊耐震基準，補強與否會影響地震保險費率與未來轉售對象範圍。
- 4
【確認】由於海外非居住者融資難度評為very_high，建議提前規劃全額現金購買方案，並向台資銀行東京分行或SBJ銀行等進行融資可行性事前諮詢以排除誤判。
- 5
【確認】請仲介代為向當地政府都市計畫課確認防火地域之新建限制與建蔽率?敷地面積に対して建築できる建物面積（建坪）の割合。数値が低いほど敷地に余白が生まれ、日照・通風が確保されやすい。、容積率?敷地面積に対して建てられる延べ床面積の倍率。数値が高いほど大きく高い建物を建てられる。規範，評估未來若建物滅失後土地之實際可利用性與價值。
- 6
【確認】請仲介或管理公司代為實地查看對面空地之產權與未來開發計畫，因外觀分析顯示對面空地雜草叢生且有廢棄物堆積，可能影響採光與居住品質觀感。
- 7
【確認】建議透過SUUMO等平台查詢同區、同面積帶3K類型物件之實際招租租金與空置天數，交叉驗證本報告採用之推估租金區間（¥133,473〜¥150,753/月）之合理性。
- 8
【提醒】海外投資人在日本原則上難以取得融資，本物件之投報率係以全額現金購買為前提試算，請以此基礎規劃資金配置與報酬預期。
上記の確認事項は日本語での書類取得が必要な場合があります。物件仲介業者や購入サポート会社に依頼することで代行取得が可能です。
出口戦略
- 1
賃貸：以家庭型3K間隔出租予在地租客，預估月租¥133,473〜¥150,753，扣除固都稅等年約¥51,769成本後仍有相對高額現金流，惟因再建築不可與木造老屋，招租期間可能偏長，建議透過在地仲介進行實勢租金調查後再定價。
- 2
出售：由於未接道、再建築不可，買方群體被壓縮至現金買家，且多數銀行難以承作融資，建議定價策略應大幅低於周邊接道物件之坪單價，並延長預期銷售期間，短期內出售難度高。
- 3
法人投資：可考慮以日本法人名義持有以簡化稅務與租賃管理流程，惟法人持有並不能解決再建築不可與融資限制的根本問題，仍須以現金持有為前提規劃，且轉售時買方同樣面臨相同流動性限制。
- 4
長期持有收租：在無法期待資本利得的前提下，將本物件定位為純現金流收租工具，長期持有至租金累積回收超過總價與稅費成本，是相對務實的策略選擇。
03収益と税務展開 ▼閉じる ▲実質利回り 22.53%・想定家賃 ¥133,473
必要な総現金
物件価格¥6,800,000
取得諸費用+ ¥894,020
合計（概算）¥7,694,020
全現金購入を前提にした試算です。台湾在住の方は台系銀行の東京支店で融資を受けられますが、自己資金は物件価格の45〜50%が目安のため、まず現金ベースで見ておくと安全です。借入を前提にした試算は下の融資事前診断をご覧ください。
毎月の手取り（賃貸運用）
推定月額賃料¥133,473
管理費− ¥0
修繕積立金− ¥0
固都税（年額÷12）− ¥5,807
所得税（年額÷12）− ¥6,058
月次純収益（概算）¥121,608
表面利回り23.55%/実質利回り22.53%
収益分析（利回り精算）
表面利回り
23.55%
年間賃料 ÷ 取得価格
実質利回り
22.53%
管理費・修繕・固定資産税 控除後 NOI ÷ 取得価格
諸費用込み利回り
19.91%
NOI ÷（取得価格＋取得諸費用）
推定月額賃料
¥133,473
推定賃料レンジ ¥133,473〜¥150,753/月（モデル誤差 ±10.8%）。利回りは保守的に下限ベースで算出しています。内装グレードが高い場合は上限寄りの賃料も狙えます。
根拠：賃貸 2,000 件超の回帰モデルと周辺相場のクロスチェック。注意：参照データが単一系統のみで相互検証ができていない。
外部の実勢データが一系統のみで、相互検証ができていません。推定はやや不確実です。内覧と仲介確認を推奨します。
同条件・同棟データはリフォーム差・階層差・個別事情を含むため、個別実租は ±10〜15% の幅があります。内覧・仲介業者での確認をお勧めします。
fudosandb モデル ¥133,473（都道府縣級推定・高級地で低估しやすいため下限参考のみ）
▾ 計算前提
年間 NOI?年間賃料収入から管理費・修繕費・固都税などの保有コストを差し引いた純収益。投資指標の基礎数値となる。
¥1,531,989
修繕積立金（月）?マンション全体の共用部分修繕のために毎月積み立てる費用。築年数が増すと値上がりや一時金徴収が起きやすい。購入前に積立金残高の確認が必須。
¥0
取得諸費用合計
¥894,020
概算所得税（年・非居住者）
¥72,693
税額（固都税・取得税・登記費用・所得税）はすべて概算です。実額は課税明細書・税理士にご確認ください。表面利回りは広告値で、本欄の精算値とは別物です。
機構級ベンチマーク（J-REIT 住宅）
プレミアム中央値 cap rate?機関投資家が同種の物件を取得する際に基準とする利回り（NOI÷時価）。これより高い利回りであれば、リスクに見合う収益性を持つとみなせる。
4.2%
中位レンジ（p25〜p75）
4〜4.5%
全国・住宅 prime / サンプル 11 件
機関投資家が住宅をどの利回りで評価・取得しているかの参照値。東京都心 prime は下限寄り（概ね 3.5〜4%）、地方は上限寄りに分布します。
健美家 同条件 表面利回り（掲載ベース）
表面利回り中位
3.93%
四分位範囲（p25〜p75）
3.33〜4.13%
墨田区・近い専有面積・サンプル 18 件
税金・取得コスト試算
相続税路線価（推計）?相続税・贈与税の課税基準となる道路ごとの公的地価。公示地価の約80%が目安。
¥336,800/㎡
固定資産税評価額（推計）
¥294,700/㎡
固定資産税（年・特例後）?不動産の保有に対して毎年課される税金。住宅用地には軽減特例あり。年間数万〜数十万円が目安。
¥688/㎡
都市計画税（年・特例後）
¥295/㎡
想定 土地分 税額（年）
¥51,769
年間固定資産税合計（土地＋建物・概算）
¥50,994
年間都市計画税合計（土地＋建物・概算）
¥18,693
公示地価 × 標準比率（路線価 80%・固資 70%）による推計。住宅用地特例を反映。実額は課税明細書で要確認です。
04リスク検査展開 ▼閉じる ▲災害安全 61/100・高潮
災害リスク
61/ 100
災害安全スコア
全国平均 50 / 東京 23 区 中央値 70 / 山手台地 prime（高輪・千代田・文京等）90+
災害5項目（地震・洪水・土砂・津波・液状化）を統合した 0-100 スコア。70+ 安全、40-70 普通、40未満は要再評価。
▾ 算式（クリックで展開）
- 基準値100
- 地震 30 年：34.4%-14
- 水害：中程度0
- 土砂：リスクなし0
- 津波：リスクなし0
- 高潮：非常に高い-20
- 液状化：中程度-5
- 合計= 61
📍 J-SHIS 算定の「特定座標で 30 年内に震度 6 強以上が発生する確率」。山手線内 5〜17%（西南部台地はやや高め）、下町低地 15-30%、横浜・川崎 30-40%、大阪・神戸 30-50%、静岡沿岸 50-80%。20% 超は要警戒。※ 政府宣伝の「首都直下 M7 地震 30 年 70%」は南関東全体の累積確率で、これとは別指標。
地震（30年・震度6強）
34.4%
洪水リスク
中程度 (3m)
液状化
中程度
高潮
非常に高い (5m)
地域危険度（東京都）
建物倒壊危険度
高（ランク 5 / 5）
火災危険度
高（ランク 5 / 5）
総合危険度
高（ランク 5 / 5）
都内 相対的な安全度
東京の約 0% の地域より安全
総合順位 5 / 5192 位（順位が後ろほど安全）
地盤分類
沖積低地4
ランクは 1（相対的に低い）〜 5（相対的に高い）。 東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）」による町丁目別の相対評価です。都内のみの相対ランクのため、他道府県とは比較できません。
治安・犯罪統計
① 物件のある街区・京島2丁目
町丁目単位。物件の体感に最も近い数字です。
住宅侵入（侵入窃盗）
最も安全・0件
街頭治安（粗暴犯）
最も安全・0件
② 墨田区 全体
区全体の水準です。23区平均・順位との比較に使います。街区の数字と一致しないのが通常です。
総認知件数
1,992件
警察が認知した全罪種の件数
侵入窃盗
48件
うち空き巣（住人不在時） 16件
23区平均比（総数）
0.62 倍
23区平均を下回る（1.0 が平均）
侵入窃盗 23区平均比
0.6 倍
23区平均を下回る（1.0 が平均）
23区 治安ランク
4 / 23 位
2025年 年間・警視庁 認知件数
平均比 1.0 が 23 区平均です。1 未満は平均より少ないことを示します。
地形・傾斜
傾斜評価
平坦
50m 内 最大高低差
0.4m
国土地理院 標高データ（半径50m・4方向）。急傾斜は高齢者・子育て世帯の生活利便と再販性に影響します。
将来推計人口
2025→2040 変化率
+5.4%
2025→2060 変化率
+5%
高齢化率（2050）
28.3%
全国 2050 推計 約37.1%。相対的に若い地域です
家賃トレンド
特別区部 2025年
前年比 +0.7%
トレンド
安定 →
05区域市況展開 ▼閉じる ▲公示地価 5年 +22.03%
エリア健全度
B77/100上昇トレンド
需要スコア
85/100
供給スコア
73/100
購買力スコア
70/100
良好な点
- 人口流入強（東京都特別区部 +27,497人 / 12ヶ月）
- 空屋率健全（墨田区 総11.7%、全国平均 13.8% 以下）
- 台湾人コミュニティ集積（墨田区 3.2%、2017年6月時点）
- 人口規模大（墨田区 272,085人）
- 新規供給適度（墨田区 貸家 838戸 / 4ヶ月）
エリア市況
平均単価（㎡あたり）
¥1,087,919
推定賃料（月額）
¥133,473
推定利回り
23.6%
公示地価 前年比
+13.2%
近隣成約事例
📍 周辺成約事例との坪単価比較。Underpriced=10%以上安い、Overpriced=10%以上高い、適正=±10%以内。
件数
30件
平均坪単価
¥349万/坪
この物件の坪単価
¥43万/坪
割安/割高判定
要確認
規模・築年・権利形態の差を含む生の比較。割安と即断しない。
実際の成約事例（参考）
| 時期 | 坪単価(万円) | 面積(㎡) | 築年 | 間取り |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 245万 | 50㎡ | 1980 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 285万 | 65㎡ | 1980 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 529万 | 75㎡ | 2007 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 150万 | 55㎡ | 1981 | ３ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 309万 | 15㎡ | 1989 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 317万 | 25㎡ | 2017 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 343万 | 55㎡ | 2017 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 231万 | 50㎡ | 1982 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 231万 | 50㎡ | 1982 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 331万 | 70㎡ | 1999 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 573万 | 75㎡ | 2015 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 404万 | 45㎡ | 2021 | ２ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 433万 | 55㎡ | 2025 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 367万 | 45㎡ | 2019 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 371万 | 65㎡ | 2023 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 344万 | 75㎡ | 2004 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 439万 | 55㎡ | 2013 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 378万 | 35㎡ | 2019 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 433万 | 45㎡ | 2013 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 198万 | 35㎡ | 1980 | １ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 313万 | 55㎡ | 1993 | １ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 463万 | 25㎡ | 2025 | １Ｋ |
| 2025年第4四半期 | 421万 | 55㎡ | 1998 | ２ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 252万 | 55㎡ | 1980 | ２ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 380万 | 40㎡ | 2016 | １ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 375万 | 30㎡ | 2009 | １ＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 428万 | 75㎡ | 2007 | ３ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 234万 | 65㎡ | 1980 | ３ＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 301万 | 45㎡ | 2016 | １ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 401万 | 70㎡ | 2014 | ３ＬＤＫ |
上記は周辺 京島、東向島、八広、押上、向島 の概ね半径 619m 圏内の成約事例です。
公示地価・路線価推計
公示地価（2025）?国が毎年1月1日時点で公表する標準地の基準地価。担保評価や税額の基礎となる。実勢価格の70〜80%程度が多い。
¥421,000/㎡
路線価推計（≈公示×80%）?相続税・贈与税の課税基準となる道路ごとの公的地価。公示地価の約80%が目安。
¥336,800/㎡
用途
住宅地
最寄駅
京成曳舟 (590m)
周辺の地価水準（同用途3点）: ¥396,000〜¥537,000・中位¥421,000
地価の推移
プレミアム最新公示地価（2025）
¥421,000/㎡
5年累積
+22.03%
5年 CAGR +4.06% (CAGR)
10年累積
+40.33%
10年 CAGR +3.84%
公示地価は遅行指標です。下の実取引トレンドと方向性が一致するか確認してください。CAGR は中央値端点法（5/10 年前 vs 直近の年複利）で算出しています。
取引価格の推移
プレミアム2025 中央値
¥1,023,611/㎡
前年比
+5.17%
5年累積
+20.81%
5年 CAGR +3.85%
中古マンション等・8年分（国交省）
市区町村級の実取引価格 中央値の推移。公示地価より実勢を先行して反映します。CAGR は中央値端点法（5年前 vs 直近の年複利）で算出しています。
用途地域
地域区分?都市計画法に基づき政府が定めた土地利用区分。周辺に何が建てられるかを規定する。住居系・商業系・工業系に大別される。
商業地域
本物件の指定値
自動取得できませんでした。役所の都市計画課でご確認ください。
商業地域の法定範囲
建蔽率 80%容積率 200〜1300%
駅前・繁華街に指定される高密度商業エリア。容積率が最大1300%で高層開発が可能。店舗・事務所・ホテル・住宅等ほぼ全用途が可能。
▾ この地域で建てられるもの、建てられないもの
| 用途 | この地域では |
|---|---|
| 住宅・共同住宅・寄宿舎・下宿（住まいと兼ねる、非住宅部分50㎡以下の店や事務所を含む） | 建てられる |
| 店舗・飲食店 | 建てられる面積の上限なし |
| 事務所 | 建てられる |
| ホテル・旅館 | 建てられる |
| ボウリング場・水泳場・ゴルフ練習場・バッティング練習場 | 建てられる |
| カラオケボックス | 建てられる |
| 麻雀屋・パチンコ屋・馬券や車券の場外売場 | 建てられる |
| 劇場・映画館・演芸場・観覧場・ナイトクラブ | 建てられる |
| キャバレー・料理店（客に接待をして飲食をさせる営業）・個室付浴場 | 建てられる |
| 幼稚園・小学校・中学校・高等学校 | 建てられる |
| 病院・大学・高等専門学校・専修学校 | 建てられる |
| 神社・寺院・教会・公衆浴場・診療所・保育所 | 建てられる |
| 倉庫業の倉庫 | 建てられる |
| 自家用の倉庫 | 建てられる |
| 工場（危険性や環境を悪化させるおそれの程度で4段階） | 条件付き危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない、または少ない工場だけ。作業場は150㎡以下 |
| 自動車修理工場 | 条件付き作業場300㎡以下（原動機の制限あり） |
建築基準法別表第2の概要（国土交通省住宅局「建築基準法（集団規定）」参考資料による）。すべての制限を載せた表ではなく、特定行政庁の許可を受けて建てられる例外もあります。個別の答えは、区市の建築指導の窓口と宅地建物取引士に確かめてください。
用途地域の解説
この用途地域とは
商業地域：商業核心地區，辦公室、百貨公司、夜間營業店鋪及高層建物集中，便利性最高。
メリット
- 步行 5 分鐘以內抵達車站、便利性最高
- 高層公寓大廈地段
- 適合民泊及 SOHO 用途
留意点
- 夜間營業店鋪可能造成噪音
- 居住環境較為嘈雜，不一定適合家庭自住
本物件への影響
指定値がこの土地の開発上限を決め、同地区における将来の建て替えや周辺開発の可能性にも影響する。
法的・物理チェック
権利形態
所有権
接道
未接道（建築基準法上の道路に接道なし）
再建築
不可
都市計画・再開発
区域区分
都市計画区域
防火指定
防火地域
市街化調整区域・都市計画道路への重複は住宅取得の deal-breaker 候補。再開発・立地適正化の対象は中長期の価値維持要因です。
防火地域: 駅前・幹線道路沿い等に指定。耐火建築物の建設が原則義務付けられ、建築コストは上がるが火災延焼リスクが低い。建て替え時は耐火建築物要件の確認が必須。
06物件と生活展開 ▼閉じる ▲京成曳舟 徒歩 7 分・生活機能 良好
近隣駅 乗降客数
京成曳舟(押上線)
（各停中心・本数が少なめの可能性。急行・快速は乗換駅まで出る必要があるかも）
徒歩7分小規模駅日1.9万人
曳舟(伊勢崎線)
（各停中心・本数が少なめの可能性。急行・快速は乗換駅まで出る必要があるかも）
徒歩7分小規模駅日2.8万人
東向島(伊勢崎線)
（各停中心・本数が少なめの可能性。急行・快速は乗換駅まで出る必要があるかも）
徒歩15分小規模駅日1.8万人
乗降客数が多い大駅に近いほど賃貸需要が強く空室リスクが低い傾向があります。小規模駅や徒歩10分超の物件は、より高い利回りで空室リスクを補う必要があります。
生活利便性（医療・保育・買い物）
医療機関（半径2000m）
病院
6件
医療法人 伯鳳会 東京曳舟病院・541m
一覧を表示（6件）
診療所
95件
医療法人社団明翠会 京島眼科クリニック・178m （眼）
一覧を表示（20件）
- 医療法人社団明翠会 京島眼科クリニック ・178m （眼）📍
- 大山整形外科 ・198m （整外・リハ・リウ）📍
- さくらクリニック ・220m （内・循・小）📍
- 中川医院 ・265m （内・外）📍
- 横山内科神経内科医院 ・267m （内・神）📍
- 中央診療所 ・292m （内・皮）📍
- にしじま小児科 ・295m （小）📍
- 卜部医院 ・315m （内・小）📍
- 高石整形外科医院 ・334m （内科・リウマチ科・外科）📍
- ファミリークリニックひきふね ・367m （内・消内・鏡内）📍
- 押上クリニック ・375m （内・小・リハ）📍
- 医療法人社団 喉仁会 曳舟耳鼻咽喉科クリニック ・430m （耳）📍
- 医療法人社団 石神会 たしろ眼科 ・475m （眼）📍
- 医療法人社団 黎高会 押上眼科 ・500m （眼）📍
- 渡辺医院 ・520m （内）📍
- 医療法人社団 隆靖会 墨田中央クリニック ・526m （内・外・整外）📍
- 医療法人社団香弘会 清水皮膚科医院 ・535m （皮）📍
- 医療法人社団 天辰会 むさし整形外科 ・536m （内・整外・リハ）📍
- 東武鉄道診療所 ・576m （内・精・歯）📍
- ひきふねこどもクリニック ・577m （内・小・皮）📍
- 最大20件まで表示
歯科
89件
おそざわ歯科・124m
一覧を表示（20件）
- おそざわ歯科 ・124m （歯・矯歯・小歯）📍
- すが歯科クリニック 曳舟 ・179m （歯・小歯・口外）📍
- 上野歯科医院 ・210m （歯・矯歯・小歯）📍
- 難波歯科医院 ・214m （歯）📍
- 田中歯科医院 ・265m （歯）📍
- 石渡歯科クリニック ・357m （歯・矯歯・小歯）📍
- 小林歯科医院 ・371m （歯・矯歯・小歯）📍
- 武内歯科医院 ・373m （歯）📍
- 大川歯科医院 ・386m （歯）📍
- おおくぼ歯科医院 ・400m （歯・矯歯・小歯）📍
- 医療法人財団 名泉会 タカラ歯科曳舟クリニック ・430m （歯）📍
- 医療法人社団孝明会 イーストコアデンタルクリニック ・430m （歯・小歯・口外）📍
- 黒田歯科医院 ・466m （歯・小歯）📍
- 三好歯科医院 ・479m （歯・小歯・口外）📍
- 医療法人財団 名泉会タカラ歯科曳舟イトーヨーカドークリニック ・493m （歯・矯歯・小歯）📍
- 桜ばし歯科 ・517m （歯・小歯・口外）📍
- Ｍ・Ｋデンタルクリニック ・550m （歯・小歯・口外）📍
- 中西歯科 ・577m （歯）📍
- 医療法人社団桜ゆう会 おおさわ歯科クリニック ・592m （歯・小歯）📍
- 医療法人社団 清松会 のかりや歯科 ・622m （歯・矯歯・小歯）📍
- 最大20件まで表示
保育・教育（半径1000m）
買い物・交通
コンビニ
最寄 242m
一覧を表示（10件）
スーパー
最寄 405m
一覧を表示（20件）
- ヒルママーケットプレイス 墨田京島店 ・405m📍
- まいばすけっと 京成曳舟駅前店 ・415m📍
- ビッグ・エー墨田押上三丁目店 ・424m📍
- まいばすけっと 押上駅前店 ・438m📍
- ビッグ・エー 墨田京島店 ・442m📍
- 伊藤食料品店 ・486m📍
- イトーヨーカドー 曳舟店 ・488m📍
- オーケー 曳舟店 ・503m📍
- 肉のハナマサ プラス押上店 ・572m📍
- 東武ストア フレッシュ&クイック 曳舟店 ・595m📍
- まいばすけっと 東武曳舟駅西店 ・655m📍
- 自然食品の店 Green Leaf ・659m📍
- セントラルスクエア押上駅前店 ・673m📍
- まいばすけっと 京成曳舟明治通り口店 ・676m📍
- まいばすけっと 東武曳舟駅東店 ・683m📍
- ビッグ・エー 墨田業平店 ・725m📍
- 東武ストア 業平店 ・763m📍
- まいばすけっと 墨田八広２丁目店 ・767m📍
- 田ノ実 東京スカイツリータウン・ソラマチ店 ・771m📍
- オリンピック 墨田文花店 ・772m📍
- 最大20件まで表示
最寄駅
最寄 517m
一覧を表示（8件）
学校
最寄 128m
一覧を表示（20件）
- 共愛館保育園 ・128m📍
- 墨田区立押上小学校 ・174m📍
- 東京上智国際語学院 ・232m📍
- 墨田区立曳舟小学校 ・346m📍
- グローバルキッズ曳舟保育園 ・364m📍
- 墨田区立文花中学校 ・423m📍
- 墨田区立第四吾嬬小学校 ・473m📍
- あさひ幼稚園 ・556m📍
- キッズガーデン墨田八広 ・705m📍
- 墨田区立墨田中学校 ・787m📍
- 押上保育園 ・788m📍
- 墨田区立寺島中学校 ・794m📍
- 東京都立日本橋高等学校 ・796m📍
- 東京都立本所高等学校 ・798m📍
- 墨田区立第三吾嬬小学校 ・807m📍
- 墨田区立第三寺島小学校 ・857m📍
- わらべ向島 保育園 ・864m📍
- ひらがなのツリーほいくえん ・907m📍
- 墨田区立言問小学校 ・957m📍
- 東京都立墨田川高等学校 ・998m📍
- 最大20件まで表示
最近車站 京成曳舟駅 步行 7 分鐘。步行 6 分鐘內超商 10 間、步行 10 分鐘內超市 20 間。日常生活便利性充足。
想定入居者プロフィール
主要客層
ファミリー層向けの住戸として評価できます。
賃貸付けやすさ
賃貸付けには時間を要する可能性があります。
代表駅
京成曳舟 / 徒歩7分
小規模駅 / 日1.9万人
最寄大学
情報経営イノベーション専門職大学 / 徒歩5分
注意点
- 主要駅が近くになく、交通訴求力は限定的です。
その他の潜在需要
シニア・在宅需要
全国47都市比較
コシヒカリ 5kg
¥4,928
5kg
食パン
¥535
1 袋
鶏卵
¥307
1 パック
ガソリン
¥178
1 L
理髪料
¥4,208
1 回
本エリアの物価は全国47都市中 第2位に高く、中央値より約7%高い。
東京都特別区部・2025年（e-Stat 小売物価統計）
金額は日本円の実価格。米・食パン・卵・ガソリン・理髪料の5項目の生活物価で、ご自身の物価感覚と比較するための概略参考です（絶対比較ではありません）。
07ローン試算展開 ▼閉じる ▲
外国人融資の見通し
日本居住者（日本国籍・永住者）
やや難しい
木造屋齡超過 30 年，擔保評估較低，可能面臨利率加碼及縮短借款年限（15–20 年）。
在日外国人（在留カード保有）
難しい
在日外籍人士住宅貸款以 RC/SRC 結構為主，木造物件即使在 SBJ 銀行、歐力士銀行、プレスティア 申請，審查亦十分嚴格（須具備永住權＋高年收＋長期任職等條件）。
海外非居住者
極めて難しい
海外非居住者貸款實質上僅限 RC/SRC 結構，木造物件幾乎無對應銀行，建議考慮全額現金購買。
判定を左右した要素
- ·結構：木造（貸款限制大）
- ·屋齡 52 年・舊耐震（補強狀況不明）
- ·價格 680萬日圓
属性別の住宅ローン難易度。海外非居住者は日本の金融機関では原則 対象外で、一部のノンバンク（オリックス銀行・SBI 新生 等）か現金が前提になります。
融資事前診断
各金融機関が公開している条件に、ご入力の属性と金額を照らした参考試算です。審査の結果ではなく、金融機関による約束でもありません。
資金使途
万円
万円
年収を入力すると、試算額（参考）が表示されます。
対応が見込める金融機関
外国人向け融資の金融機関・商品 13件を追跡・条件は各行の公開情報に基づく
物件を理解してから、融資を検討
¥9,800の完全版で対象物件を詳しく分析。購入後は、ご希望に応じて玉山銀行・第一銀行への無料紹介を申請できます。
物件分析サービスを見る購入済みの方：ログインして銀行紹介を申請J&Eは窓口をご紹介します。申請は銀行へ直接行い、連絡の可否と融資条件は銀行が確認します。
本カードは公開情報の整理であり、特定の商品の推奨や勧誘ではありません。数値はすべて参考値です。実際にご利用いただけるかどうか、金利や融資条件は各金融機関の審査によって決まります。
bukken.io で別の物件も分析
SUUMO や Homes の URL、または住所を貼るだけで、Bukken.io があなたに代わって徹底分析します。
すでに物件をお持ち、またはまもなく引き渡しですか？J&E の管理現場出身チームが管理についてご相談に応じます。30分程度の優先相談はこちら →BUKKEN / PURCHASE CHECKLIST
次の仲介相談に、この確認リストを。
見えている負担を計算し、判断に影響する条件を確認しましょう。
ローン以外の毎月の費用は？
費用を入力すると計算できます
入力済みの管理費＋修繕積立金。未入力の費用があり、全費用ではありません。税・保険・ローン・その他修繕は含みません。純収益ではありません。
条件が変わると、どれくらい違う？
年間で ¥120,000 の追加負担。
変更した条件での試算です。この物件の予測ではありません。
順に確認して、次の相談へ。
屋根・防水・外壁・主要設備の修繕履歴と今後の予算をいただけますか。
既知の月額費用だけでは将来の支出は把握できません。
確認資料：修繕履歴・設備一覧・見積書
屋根・防水・外壁・主要設備の修繕履歴と今後の予算をいただけますか。
掲載賃料は実収ですか、想定ですか。共益費・サブリース・賃料保証の有無と改定条件を教えてください。
満室想定収入と実収入を区別します。
確認資料：賃貸借契約・入金実績・サブリース契約
掲載賃料は実収ですか、想定ですか。共益費・サブリース・賃料保証の有無と改定条件を教えてください。
この物件の購入諸費用明細と、直近の固定資産税・都市計画税の明細をいただけますか。
価格以外の初期費用と年次費用を分けて確認します。
確認資料：諸費用見積書・納税通知書
この物件の購入諸費用明細と、直近の固定資産税・都市計画税の明細をいただけますか。
接道、建築確認、用途、増改築履歴と、現況と登記の相違を確認できますか。
土地・建物の条件は改修や将来の利用に関わります。
確認資料：登記・測量図・道路資料・建築資料
接道、建築確認、用途、増改築履歴と、現況と登記の相違を確認できますか。
本レポートは公的データソース 8 個を照会し、28 項目のデータ指標を集約、10 項目のルールチェックと 30 件の周辺成約比較を実行しました。
国交省 reinfolibe-Stat警視庁犯罪統計J-SHIS 地震ハザード健美家Google ストリートビューGoogle PlacesJ-REIT
本レポートは現況の客観データに基づき生成され、将来予測や投資助言を目的とするものではなく、宅地建物取引業法上の重要事項説明に代わるものでもありません。ご購入の判断はご自身で行い、必要に応じて専門家にご相談ください。
本資料の基盤は利用者が入力した URL または図面であり、取得できた資料のみに基づいて提供しています。照合・検証には努めますが、資料の出所の正確性は保証いたしかねます。
生成: 2026/08/08 18:43 JST（データは生成時点） | Powered by bukken.io