建築確認日、耐震診断・補強履歴、直近の大規模修繕履歴を確認できますか。
築年数だけでは耐震・修繕状況は判断できません。
確認資料：建築確認・検査済証・修繕履歴
建築確認日、耐震診断・補強履歴、直近の大規模修繕履歴を確認できますか。
手動入力築46年鉄骨造深度盡調
【範例】サンプルハイツ北砂
東京都江東区北砂3-5-10
¥16,800,00018.5㎡1R2階/4階建
都営新宿線 西大島駅 徒歩13分
サンプル間取り図
間取りイメージ・実測図ではありません
画像を開いて拡大できます。
サンプル図を拡大 ↗物件の位置・周辺環境
東京都江東区北砂3-5-10 · サンプルの地図・街景。完全版では地図や360°ビューを開いて操作できます。
エグゼクティブサマリー
様子見値上がり・資産保全型
本物件屬江東區小坪數投資型套房，現況已出租、投報率明確，但屋齡46年舊耐震未補強與外國人融資極難是最大變數，若能取得耐震補強紀錄與長期修繕計畫將更安心
良い物件ほど利回りが一番高いとは限りません。本スコアは総合リターン（賃料収入＋値上がり＋リスク）を見ており、表面利回りだけでは判断していません。
投資スコア
50/ 100
表面利回り
4.43%
実質利回り
3.45%
東京 prime 3.5〜4% / 地方 5〜6%・キャッシュフロー D・同エリア同条件基準
本物件 坪単価 vs 周辺成約平均
-5%
周辺 30 件の実成約 平均坪単価との比較（国交省 取引価格情報・築年混在）。高築年の割引は正常です。
災害安全スコア
44
70+ 安全 / 40〜70 普通 / 40未満 要再評価
旧耐震（補強状況不明）
判定の根拠
旧耐震（補強状況不明）築 46 年で 1981 年以前の旧耐震基準。耐震補強の実施状況を管理組合に確認できると良い。地震保険の建築年割引（1981年6月以降竣工が対象、約1割）や一部銀行の担保評価・転売時の買い手層に影響する。都心のRC造では融資自体は可能なケースも多い。
Bukken.io 分析サマリー
本物件位於東京都江東區北砂3丁目，為屋齡46年的鐵骨造1R套房，現況已有租客入住（月租金62,000日圓），總價1,680萬日圓，表面投報率4.43%、扣除各項費用後的實質投報率為3.45%。與江東區同類物件掛牌利回中位數6.82%相比明顯偏低，顯示本物件掛牌利回並非市場最優惠水準；而與機構投資機構（J-REIT）收購出租住宅時接受的報酬水準（中位4.2%）相比，實質投報率則接近偏低端。
最大風險在於1981年以前的舊耐震基準、鋼骨造建物耐震補強狀況不明，加上總合危險度在東京都內排名16/5192（相對危險側），海外非居住者取得融資的難度評級為「極高」。整體而言本物件屬於現金全額購入、長期持有收租型的保守選擇，而非短期套利標的。
01外観・周辺環境展開 ▼閉じる ▲
外観・周辺環境診断（Bukken.io 街景実査）
bukken.io が Google 街景であなたの代わりに現地を確認しました
実際の街並みから外観・管理状態・周辺環境を読み取ります。見えない部分は正直に「確認できない」と記します。
72/ 100
外観総合スコア
0-100 / 70+ 良好管理 / 50-70 標準 / 50未満 要確認
Google ストリートビュー画像を Claude Vision が解析。ゴミ置場・外壁・共用部・採光等から管理状態を推定します（撮影時点の画像ベースで、最新の状況と異なる場合があります）。
本街區為住商混合的一般住宅地帶，道路整潔、路幅適中，周邊建物維護狀況普通至良好。從街景可見部分住宅入口花圃整理細心，顯示住民對環境有基本責任感。
主要注意點在於街道兩側電線密集，以及部分建物外觀顯示一定屋齡，需進一步確認修繕計畫。
街景で見た細部
- ゴミ置き場・三張街景照片均未發現垃圾集中處，無法評估整潔狀況，建議實地勘查確認。
- バルコニー・第二張照片中可見住宅外觀整潔，陽台無明顯雜物或枯萎植物堆放。第三張照片中某公寓陽台可見腳踏車停放，屬一般生活用途，未達警示程度。
- 外壁・第二張照片主體建物（奶油色兩層樓建築）外牆維護狀況良好，無明顯裂縫或磁磚脫落，入口花圃整理細心為加分項。第一張及第三張照片中可見數棟屋齡較長的建物，外牆塗裝有輕微老化痕跡，但無失修跡象。街道沿線整體維護狀況達普通標準。
- 共用部・第二張照片可見入口玄關前設有整齊的低矮花圃與植栽，屬住民主動美化環境的行為，為住民歸屬感的正面指標。共用走廊部分無法從街景直接判讀，建議實地確認。
- ポスト・三張街景照片均無法清楚辨識信箱區，建議實地勘查確認信箱整潔度及廣告傳單堆積情況。
- 駐輪場・第三張照片左側可見公寓外停放數輛腳踏車，排列尚稱整齊，未發現明顯廢棄車輛。惟停放位置是否為規劃停車場或隨意停放，難以從照片判斷，建議實地確認是否設有正式自行車停車場。
- 日当たり・從第一張照片可見道路前方視野開闊，遠方可見高層住宅大樓，但本街區建物多為三至五層樓，高度相近。天空能見度良好，採光整體評估為良。確切朝向無法從街景判斷，建議查閱物件資料確認。
- 周辺環境・道路路面標線清晰，路面狀況良好，無明顯垃圾或違規停車。左側可見自動販賣機及腳踏車停放，為一般住宅街道常見景象。第三張照片右側可見停有廂型車的空地及疑似商業設施，判斷為住商混合地區，生活機能具備。街道整體氛圍屬一般住宅區，無發現嫌惡設施。
良好な点
- 第二張照片顯示主體建物入口花圃維護細心，植栽生長健康，反映住民對居住環境有積極的照護態度。
- 道路路面標線清晰、路況良好，顯示所在行政區域的道路維護水準正常。
- 街道整體整潔，無垃圾亂棄或大型廢棄物堆置情形。
- 第一張照片遠景可見高層住宅大樓，顯示周邊地區有持續開發，地區活力尚可。
- 周邊無發現墓地、高架道路正下方、鐵路近距離等明顯嫌惡設施。
注意点
- 街道兩側電線及電線桿密集，為日本舊有住宅街區常見現象，部分買方可能對景觀感受有疑慮，建議實地確認是否有地下化計畫。
- 第三張照片右側疑似有商業車輛停放的用地，性質不明，建議確認是否為物流倉儲或商業用途場所，評估對居住環境的影響。
管理状況の所見
根據街景照片，本街區整體環境屬一般住宅區水準，無重大風險疑慮，但有幾點建議您在簽約前自行確認：第一，建議您要求賣方或仲介提供本棟的管理規約與長期修繕計畫書，確認修繕基金的累積金額是否充足，以及近年是否已執行或預定外牆修繕等大型工程。第二，建議您實地造訪垃圾集中處，觀察垃圾分類是否確實執行，這是判斷住民素質與管理組合執行力最直接的指標。
第三，建議您確認自行車停車場的正式配置及使用規則，避免日後產生停車糾紛。第四，若您重視風水，本街道兩側有電線密集的現象，依中華圈傳統觀念屬線路煞範疇，但請您了解這在日本不動產市場的評估中並非減分因素，屬個人感受判斷，最終是否接受請依您自身標準決定。
第五，建議您在白天不同時段各實地走訪一次，確認周邊噪音環境及鄰近商業活動對日常生活的實際影響。
02投資判断展開 ▼閉じる ▲本物件屬江東區小坪數投資型套房，現況已出租、投報率明確，但屋齡46年舊耐震未補強與外國人融資極難是最大變數，若能取得耐震補強紀錄與長期修繕計畫將更安心
ルールチェック（管理現場基準）
耐震基準・旧耐震（補強状況不明）
築 46 年で 1981 年以前の旧耐震基準。耐震補強の実施状況を管理組合に確認できると良い。地震保険の建築年割引（1981年6月以降竣工が対象、約1割）や一部銀行の担保評価・転売時の買い手層に影響する。都心のRC造では融資自体は可能なケースも多い。
耐震基準・旧耐震（補強状況不明）
築 46 年で 1981 年以前の旧耐震基準。耐震補強の実施状況を管理組合に確認できると良い。地震保険の建築年割引（1981年6月以降竣工が対象、約1割）や一部銀行の担保評価・転売時の買い手層に影響する。都心のRC造では融資自体は可能なケースも多い。
減点築年が 1982〜1983 年竣工に相当する新耐震・旧耐震の境界帯で、耐震補強の有無が未提供のときに発火：建築確認日が 1981 年 5 月 31 日以前かどうかを別途確認する必要がある。
減点1981 年以前（旧耐震基準）竣工で、耐震補強工事が完了しているときに発火：未補強物件より融資・保険条件は良好。
重大な減点1981 年以前竣工で、耐震補強を実施していないと明記されているときに発火：住宅ローン審査・転売条件への影響が最も大きい。
減点1981 年以前竣工で、耐震補強の実施状況が不明のときに発火：管理組合に補強記録の確認が必要。
参考情報竣工が 1981 年 6 月以後（新耐震基準）と判定される場合は発火しない。築年数が未提供の場合も発火しないが、安全性が確認済みという意味ではない。
管理費・修繕積立金・問題なし
重大な減点修繕積立金が 1 ㎡あたり月額 80 円未満に換算されるときに発火：全国平均を大きく下回り、将来の大幅値上げや一時金徴収のリスクが高い。
減点修繕積立金が 1 ㎡あたり月額 80〜150 円に換算されるときに発火：国交省ガイドラインの目安下限（200〜300 円）を下回り、将来の値上げ余地が大きい。
減点修繕積立金が 1 ㎡あたり月額 150〜200 円に換算されるときに発火：ガイドライン下限付近であり、築年数・長期修繕計画と併せて確認を推奨。
参考情報1 ㎡あたり月額 200 円以上に換算される場合は発火しない。管理費・専有面積のいずれかが未提供の場合も発火しないが、積立水準の健全性を確認済みという意味ではない。
駅徒歩・駅徒歩10分超
最寄駅徒歩 13 分。賃貸需要にやや下押し、特に単身者向けでは選好されにくい。
駅徒歩・駅徒歩10分超
最寄駅徒歩 13 分。賃貸需要にやや下押し、特に単身者向けでは選好されにくい。
加点最寄駅まで徒歩 5 分以内のときに発火：賃貸需要・転売性の両面で加点材料。
減点最寄駅まで徒歩 10 分以上 15 分未満のときに発火：単身層への訴求力がやや弱まる。
減点最寄駅まで徒歩 15 分以上 20 分未満のときに発火：単身・共働き層への訴求力が弱まり、バス便に依存する可能性がある。
重大な減点最寄駅まで徒歩 20 分以上のときに発火：賃貸需要・転売流動性ともに大きく下がり、長期空室リスクが高まる。
参考情報徒歩 6〜9 分は中間帯にあたり、加点・減点どちらも発火しない。
用途地域・商業地域（居住面）
商業地域。夜間営業店舗・高層建築・騒音可能性、ファミリー自住は周辺確認推奨。
用途地域・商業地域（投資・民泊面）
商業地域。駅近で利便性最高、賃料需要強・民泊規制最少・流動性高い投資 sweet spot。
用途地域・商業地域（居住面）
商業地域。夜間営業店舗・高層建築・騒音可能性、ファミリー自住は周辺確認推奨。
用途地域・商業地域（投資・民泊面）
商業地域。駅近で利便性最高、賃料需要強・民泊規制最少・流動性高い投資 sweet spot。
重大な減点用途地域が工業専用地域のときに発火：原則として住宅建築は不可、融資審査・転売とも重大な制約を受ける。
減点用途地域が工業地域のときに発火：住宅も建築可能だが工場と隣接する可能性があり、騒音・大気質に注意。
減点用途地域が準工業地域のときに発火：中小工場・倉庫が混在し、生活環境は混合型。
減点用途地域が商業地域のとき、自住視点で発火：夜間営業店舗・高層建築・騒音の可能性があり、自住前に周辺環境の確認を推奨。
加点用途地域が商業地域のとき、投資・民泊視点で発火：駅近で利便性が高く、賃貸需要・流動性ともに良好な傾向。
加点用途地域が近隣商業地域のときに発火：生活機能と住環境のバランスが良く、賃貸需要・民泊とも好適。
加点用途地域が第一種低層住居専用地域のときに発火：閑静な住宅街で店舗は少なめ、ファミリー自住に好適。
加点用途地域が第一種中高層住居専用地域または第一種住居地域のときに発火：住宅利用が中心で、生活機能も一定確保されている。
重大な減点都市計画区域区分が市街化調整区域のときに発火（用途地域とは別の判定軸）：原則として住宅の新築・再建築が困難、融資審査も通常通らない。
参考情報用途地域データが取得できない場合、または上記に列挙されていないカテゴリの場合は、いずれの項目も発火しない。
階数・エレベーター・問題なし
減点所在階が 1 階のときに発火：防犯・湿気・虫害・採光の面で敬遠されやすく、賃貸・自住とも減点材料。
重大な減点エレベーターなしで所在階が 5 階以上のときに発火：高齢層や重い荷物の運搬負担が大きく、長期空室・値下がりリスクが高い。
減点エレベーターなしで所在階が 3〜4 階のときに発火：高齢層・ファミリー層に敬遠されやすく、転売時の値引き材料になりやすい。
参考情報1 階ではなく、かつ（エレベーターあり、または所在階が 2 階以下）の場合は発火しない。
建物構造（木造×ペット可の組合せ）・問題なし
重大な減点建物構造が木造、かつペット可のときに発火：ペットの臭い・傷が内装に浸透しやすく、退去時の修繕費が高くなりやすい。融資審査でも不利に働きやすい。
減点建物構造が木造（ペット可の表示なし）のときに発火：木造は耐震・防音・断熱の面で RC／SRC 造に劣りやすく、融資審査も厳しめ。海外投資家は鉄筋造を選好する傾向がある。
参考情報建物構造が RC 造・SRC 造のときは本項目は発火せず、ペット可であっても減点にはならない。実務上はペット可がむしろ賃貸の加点材料になることも多い。
権利形態（借地権）・問題なし
減点土地の権利形態が定期借地権のときに発火：期間満了で建物取毀・更地返還となり残存価値が逓減、海外非居住者は融資がほぼ通らない。
減点土地の権利形態が普通借地権（旧法借地権を含む）のときに発火：賃貸運用・現金流は所有権物件と大差ないが、海外非居住者は融資が難しく、転売先も限られる。
参考情報土地の権利形態が所有権、またはこの項目が未提供のときは発火しない（権利形態不明を理由に減点することはない）。
サブリース・問題なし
減点物件の備考にサブリース・一括借り上げ・家賃保証等の記載があるときに発火：保証賃料は相場より低めに設定されがちで、法律上貸主側から減額されることもあり、中途解約も難しい。
参考情報備考にサブリース関連の記載が見つからない場合は発火せず、通常の直接賃貸として扱う。
再建築可否・問題なし
重大な減点物件が再建築不可と明記されているときに発火：建替え・大規模改築ができず、海外非居住者は融資がほぼ不可、転売先も現金客に限定される。
参考情報再建築可と表示されている場合、またはこの項目が未提供の場合は発火しない。
新築プレミアム・問題なし
参考情報築年数が 0 年（新築）または 1 年（新古）のときに発火：スコアには影響しない参考情報。新築は入居直後に中古化し第一次転売で価格が下がりやすく、同一建物の中古成約事例もないため、周辺相場を参考に転売性を判断する必要がある。
参考情報築 2 年以上の場合は発火しない（新築プレミアムの論点は築 0〜1 年のみが対象）。
「未検出」は今回取得できたデータの範囲内で当該項目の警示が発火しなかったことを意味し、リスクがないことを保証するものではありません。
総合評価スコア
短期＝キャッシュフロー・流動性視点／長期＝人口・構造耐久・規制安定視点。星評価は bukken.io ルールエンジンが各データソースから算出（主観ではありません）。
投資収益性
53データ 100%
この観点で 10 項目を確認：6 項目が良好、3 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- +租金需求
- +車站徒步
- −屋齡
- ·災害安全度
- +人口（現在+未來）
- +修繕積立金
- +用途地域（投資適性）
- −舊耐震（補強情況不明）
- −車站徒步超過10分鐘
- +商業地域（投資・民泊面）
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
建物・防災
48データ 100%
この観点で 5 項目を確認：3 項目が良好、1 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- ·災害安全度
- +結構
- +修繕積立金
- +物件外觀
- −舊耐震（補強情況不明）
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
居住快適性
68データ 100%
この観点で 5 項目を確認：3 項目が良好、1 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- +治安
- +學校・托育
- +生活機能
- ·居住舒適
- −商業地域（居住面）
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
融資適性
62データ 100%
この観点で 1 項目を確認：1 項目が良好、0 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- +日本居住者の融資難易度
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
流動性・再販性
59データ 100%
流動性・再販性は短期評価が長期を上回ります（短期64／長期56）。今の強みが将来やや弱含む見込みです。
この観点で 6 項目を確認：4 項目が良好、1 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- +未來人口 (2040)
- +車站徒步
- +都市計畫
- ·結構＋屋齡
- +交易趨勢
- −舊耐震（補強情況不明）
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
民泊適性
⚠️ 本スコアは当該物件の規約が民泊を許容すると仮定した場合の評価ですが、分譲マンションの多くは管理規約で民泊（住宅宿泊事業）を禁止しています。運用前に必ず管理規約をご確認ください。
66データ 65%
この観点で 4 項目を確認：3 項目が良好、1 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- +用途地域（民泊可否）
- −民泊申報件數
- +都市計畫
- +商業地域（投資・民泊面）
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
プレミアム
項目別分析
Bukken.io が治安・賃貸需要・将来性などの項目に分類し、それぞれ 1-5 星評価と両面評価を提示します。L1 ディメンション（投資収益性・民泊・居住・外国人・再販性）に紐づく項目は bukken.io ルールエンジンの確定性スコアで星評価を上書き、それ以外は Bukken.io の評価です。
投資收益性・投報率
3/5
本物件表面投報率4.43%，扣除管理費、修繕積立金、固定資產稅及都市計畫稅後的實質投報率降至3.45%，再計入取得成本（仲介費、不動產取得稅、登記費用共848,338日圓）後的含取得成本投報率為3.28%。與江東區同類型物件掛牌利回中位數6.82%（四分位5.65〜7.68%）相比，本物件明顯偏低；與法人投資機構（J-REIT）收購出租住宅時接受的報酬水準（中位4.2%，區間4〜4.5%）相比，本物件實質投報率3.45%亦落於偏低端，顯示以機構投資角度衡量並非特別具吸引力的價格。
現況為租客在住（Owner Change），交屋後即有租金收入，但現行租金62,000日圓與AI推估退租後可爭取的租金水準70,330〜77,926日圓之間存在上調空間，屬於未來增值的潛在利多。
- 現況為賃貸中（Owner Change），交屋後立即有租金收入
- 現行租金與AI推估退租後租金之間存在上調空間（約13〜26%）
- 所有權（非借地權）物件，融資與轉售流通性優於借地權物件
- 實質投報率3.45%低於江東區同類掛牌利回中位數6.82%
- 實質投報率3.45%亦低於J-REIT機構投報基準中位4.2%，屬偏低端定價
賃貸需求
3/5
物件位於商業地域，步行8分鐘可達西大島站（都營新宿線，日均乘降約2.7萬人，屬小型車站，各站停車為主、快速列車需於轉乘站搭乘），生活機能極佳（步行3分鐘內有超商、步行5分鐘內有超市）。租客定位為單身上班族（tenantType: single_worker），但系統判定招租難易度偏弱（rentEase: weak），加上鄰近車站規模較小、距住吉、龜戶等大型轉運站需徒步16〜19分鐘，對通勤族的吸引力受限。
東京都特別區近12個月人口淨流入達27,497人，顯示都心整體租賃需求擴張，對本區小坪數套房仍有一定支撐。
- 生活機能極佳：步行3分鐘超商、步行5分鐘超市、步行4分鐘中學
- 東京都特別區近期人口淨流入強勁（+27,497人/年），整體租賃需求擴張
- 江東區地區未來人口預測至2040年成長5.9%，長期人口基盤穩定
- 系統判定本物件招租難易度偏弱（rentEase: weak）
- 最近車站西大島為小型站（日均2.7萬人次），快速列車需轉乘至其他站，通勤便利性受限
立地・交通
3/5
物件距西大島站步行8分鐘（地圖換算），屬於徒步可接受範圍但非最優（10分鐘內尚可，5分鐘內更佳）。半徑1,500公尺內共有4個車站可用，其中龜戶站（總武線，日均10.6萬人次）為主要車站但步行需19分鐘，通勤彈性尚可但非即時可達。
生活機能面向優異，半徑500公尺內有6家超商、800公尺內20家超市，20所學校位於1公里內，顯示日常生活便利度高。用途地域為商業地域，屬於商業核心地帶，車站周邊高樓與夜間營業店鋪集中，便利性高但夜間噪音疑慮需留意。
- 半徑1,500公尺內可利用4個車站，含日均10.6萬人次的龜戶站（總武線）
- 生活機能優異：超商6家、超市20家、學校20所，均在步行可及範圍
- 商業地域鄰近車站，便利性最高，屬於投資的核心區位
- 最近車站西大島步行13分鐘（實測，地圖換算為8分鐘），略超出單身租客偏好的10分鐘門檻
- 商業地域夜間營業店鋪可能造成噪音，居住舒適度需自行至現場確認
未來發展性（人口・都市計畫）
4/5
江東區周邊3公里範圍內人口預測從2025年434,693人成長至2040年460,364人，增幅達5.9%，屬於人口成長型地區，對長期租賃需求與地價具支撐作用。江東區近期地價年增率達12.1%，過去5年公示地價年複合成長率為+3.49%，過去10年為+3.85%，均高於日本全國地價0〜2%的一般水準，顯示本區地價呈現強勢上升趨勢。
江東區近期市場成交中古大廈價格5年年複合成長率高達+6.52%，市場交易量亦逐年攀升（2018年1,305件增至2025年3,496件），顯示市場流動性與買氣持續增溫。惟本區高齡化率預估將從2025年20.1%上升至2050年27.4%，長期租客結構可能出現變化。
- 周邊3公里人口預測至2040年成長5.9%，屬成長型地區
- 過去5年公示地價年複合成長率+3.49%，10年+3.85%，優於全國平均水準
- 江東區近期成交案例5年年複合成長率高達+6.52%，成交量逐年攀升，市場健全度佳
- 江東區高齡化率預估將從20.1%（2025年）上升至27.4%（2050年），長期租客結構面臨轉變
再售性・流動性
3/5
本物件單價換算約為每坪300萬日圓，與鄰近北砂地區近期成交案例（每坪239萬〜441萬日圓，惟多為屋齡較新或已改裝之RC造大坪數住宅）相比屬中間偏低水準，但需留意本物件為46年鐵骨造小坪數套房，與比較樣本的建物條件差異甚大，直接比較坪單價參考性有限。物件坪單價換算後每平方公尺約143.9萬日圓，高於區公示地價每平方公尺45.1萬日圓（惟公示地價與市場實際成交存在落差屬正常現象），也高於區平均成交單價每平方公尺127.7萬日圓，顯示掛牌價格並非明顯低估。
所有權（非借地權）型態有利於未來轉售流通性，惟屋齡46年且為舊耐震基準建物，將直接限制未來潛在買方（尤其是需要融資的日本國內買家與外國買家）的範圍，是再售時的主要制約因素。
- 所有權型態（非借地權），有利於融資與未來轉售流通性
- 江東區近5年成交中古大廈中位數年複合成長率+6.52%，區域整體流動性與買氣佳
- 屋齡46年且為舊耐震基準建物，未來轉售時可貸款買方範圍受限，議價空間可能較大
- 單價每平方公尺143.9萬日圓高於區平均成交單價127.7萬日圓，未見明顯低估空間
外國人購屋障礙
1/5
本物件屋齡46年，適用1981年以前的舊耐震基準，耐震補強狀況目前未知。根據既定分析，海外非居住者於本物件的融資難易度評級為「極高」：多數日本銀行不承作舊耐震基準物件對海外非居住者的貸款，台資銀行東京分行及外資銀行亦多要求RC造或SRC造、屋齡35年以內的條件，本物件的鋼骨造與46年屋齡皆不符合上述門檻。
即使是在日外國人，屋齡超過35年的物件擔保評估亦偏低，可能被要求提高至30〜40%以上的頭期款。考量本物件總價僅1,680萬日圓，對於能以全額現金購入的海外投資人而言，融資限制的影響相對有限，但會直接壓縮未來轉售時潛在買方的範圍。
- 總價僅1,680萬日圓，海外投資人可考慮以全額現金購入方式規避融資限制
- 屋齡46年、舊耐震基準（1981年以前）且鋼骨造，海外非居住者融資難易度評級為「極高」
- 在日外國人融資亦因屋齡超過35年而擔保評估偏低，可能需負擔30〜40%以上頭期款
災害風險
2/5
本物件所在地海拔為負1.1公尺（海平面下），屬於低窪地帶，洪水淹水風險評級為「高」（最大想定淹水深度達5公尺），高潮淹水風險評級為「極高」（最大想定10.0公尺），液化風險評級為「中」。地震30年內震度6強以上發生機率為28.6%，東京都地震危險度調查中，本町丁目總合危險度排名為都內5,192個町丁目中第16名（危險側），建物倒塌危險度與火災危險度均為最高等級5級，地盤分類為沖積低地。
惟土砂災害警戒區域與津波淹水風險評級均為「無」，地形本身平坦（半徑50公尺高低差僅0.8公尺），生活動線無虞。
- 土砂災害警戒區域與海嘯淹水風險均為「無」（不在警戒範圍內）
- 地形平坦（半徑50公尺高低差僅0.8公尺），生活與移動動線良好
- 海拔負1.1公尺，屬海平面下低窪地帶，洪水淹水風險評級「高」（最大想定5公尺）
- 高潮淹水風險評級「極高」（最大想定10.0公尺），液化風險評級為「中」
- 東京都地震地域危險度調查總合危險度排名16/5,192，屬相對危險側，建物倒塌與火災危險度均為最高5級
治安・生活環境
4/5
依警視廳令和7年統計，江東區侵入竊盜（含闖空門）件數為45件，為23區平均80件的0.56倍，區內治安排名為23區中第13名，屬中段偏佳水準。就北砂3丁目町丁目層級數據，住宅侵入風險僅1件（其中闖空門0件），街頭治安（粗暴犯與街頭搶奪）僅1件，均屬「安全的部類」，優於區平均表現。
惟街景外觀分析指出周邊電線密集為日本舊式住宅街區常見現象，且建物本身外觀顯示一定屋齡，需留意修繕計畫執行狀況。
- 町丁目層級住宅侵入風險僅1件（含闖空門0件），優於區平均，屬安全部類
- 町丁目層級街頭治安（粗暴犯、搶奪）僅1件，優於區平均，屬安全部類
- 江東區侵入竊盜件數為23區平均的0.56倍，區內治安排名13/23
- 建物外觀顯示一定屋齡，需留意修繕計畫執行狀況（詳見投資收益性類別的舊耐震風險說明）
アドバイス
- 1
【行動】請仲介或管理公司代為向管理委員會確認本棟建物耐震補強的實施狀況及相關證明文件，理由是屋齡46年適用舊耐震基準，補強與否直接影響未來融資與轉售條件。
- 2
【行動】請仲介提供賃貸借契約書、租金明細（Rent Roll）及押金承接條件，理由是本物件為現況出租交屋，需確認租約類型（普通租賃或定期租賃）、租金改定條款及滯納紀錄。
- 3
【行動】請仲介或管理公司代為向管理委員會索取長期修繕計畫書及修繕積立金?マンション全体の共用部分修繕のために毎月積み立てる費用。築年数が増すと値上がりや一時金徴収が起きやすい。購入前に積立金残高の確認が必須。累積餘額，理由是屋齡46年建物未來大規模修繕（如外牆、管線更新）支出可能顯著增加，需評估積立金是否充足。
- 4
【行動】請透過台資銀行東京分行（如兆豐、第一、彰化銀行）或東京星展銀行、SBJ銀行進行融資事前審查，理由是本物件屬舊耐震鋼骨造建物，海外非居住者融資難易度評級為「極高」，建議提前確認是否可行或改採全額現金方式。
- 5
【行動】請仲介安排實地訪查垃圾集中處及自行車停車場使用規則，理由是這是判斷管理委員會執行力與住戶素質的直接指標。
- 6
【行動】自行於SUUMO等日本租屋網站查詢同區、同面積帶（約18平方公尺、1R）的實際掛牌租金，並以空室率15〜20%重新試算實質投報率，理由是現行租金62,000日圓與AI推估退租後租金70,330〜77,926日圓存在落差，需掌握真實可爭取的租金水準。
- 7
【行動】請仲介確認物件是否位於防火地域內對未來裝修或原地改建的具體限制及成本增幅，理由是本物件所在區域已標示為防火地域，區分大廈個別單位如需大規模改裝需符合耐火建築規定。
- 8
【行動】自行查閱國土交通省reinfolib網站或請仲介提供物件座標的災害潛勢圖詳細圖資，理由是本物件所在地海拔為負1.1公尺，洪水與高潮淹水風險評級分別為「高」與「極高」，建議進一步確認具體避難路徑與樓層淹水對策。
上記の確認事項は日本語での書類取得が必要な場合があります。物件仲介業者や購入サポート会社に依頼することで代行取得が可能です。
出口戦略
- 1
賃貸：物件現況已有租客在住，交屋後可立即取得租金收入，長期持有收租為主要可行策略，惟需留意退租後重新招租時的實際成交租金水準與空室期間。
- 2
出售：由於屋齡46年、舊耐震基準且鋼骨造，未來轉售時可貸款買方範圍受限（尤其外國買家），出售時程可能較長，建議設定較充裕的出售期程或以價格讓步換取成交速度。
- 3
法人投資：以海外法人或個人名義全額現金持有本物件可規避融資限制問題，惟仍需留意日本非居住者的稅務申報（透過納稅管理人）及未來出售時的讓渡所得稅（持有5年以內稅率39.63%、超過5年為20.315%）對報酬率的影響。
- 4
長期收租後改建：若管理委員會未來決議進行大規模修繕或改建計畫，屬於整棟決議事項，個別持分屋主無法單獨主導，需配合管理委員會決議進度，投資人應留意此為長期不確定因素。
03収益と税務展開 ▼閉じる ▲実質利回り 3.45%・現行家賃 ¥62,000
必要な総現金
物件価格¥16,800,000
取得諸費用+ ¥848,338
合計（概算）¥17,648,338
全現金購入を前提にした試算です。台湾在住の方は台系銀行の東京支店で融資を受けられますが、自己資金は物件価格の45〜50%が目安のため、まず現金ベースで見ておくと安全です。借入を前提にした試算は下の融資事前診断をご覧ください。
毎月の手取り（賃貸運用）
現行月額賃料（掲載）¥62,000
管理費− ¥8,000
修繕積立金− ¥4,000
固都税（年額÷12）− ¥1,737
所得税（年額÷12）− ¥1,124
月次純収益（概算）¥47,139
表面利回り4.43%/実質利回り3.45%
収益分析（利回り精算）
表面利回り
4.43%
年間賃料 ÷ 取得価格
実質利回り
3.45%
管理費・修繕・固定資産税 控除後 NOI ÷ 取得価格
諸費用込み利回り
3.28%
NOI ÷（取得価格＋取得諸費用）
現行賃料（掲載）
¥62,000
AI 推定賃料（参考）
¥70,330
AI 推定賃料レンジ ¥70,330〜¥77,926/月（モデル誤差 ±10.8%）。本物件は賃貸中のため、利回りは掲載の現行賃料で算出しています。この推定レンジは更新・退去時に狙える賃料水準の参考です。
現行賃料は AI 推定を下回っています。長期入居の旧契約や個別の値引きであれば、更新・退去時に賃料を見直せる余地があります。契約内容は賃貸借契約書でご確認ください。
根拠：賃貸 2,000 件超の回帰モデルと周辺相場のクロスチェック。注意：周辺の比較事例が少なく同棟実績を主に参照。
以下は AI 推定賃料についての注記です（利回りの計算には掲載の現行賃料を使っています）。 この面積帯の周辺賃貸事例が少なく、近い条件での比較が弱いため、推定の幅が広めです。同棟の実績を主に参照しています。内覧と仲介確認を推奨します。
同条件・同棟データはリフォーム差・階層差・個別事情を含むため、個別実租は ±10〜15% の幅があります。内覧・仲介業者での確認をお勧めします。
fudosandb モデル ¥70,330（都道府縣級推定・高級地で低估しやすいため下限参考のみ）
▾ 計算前提
年間 NOI?年間賃料収入から管理費・修繕費・固都税などの保有コストを差し引いた純収益。投資指標の基礎数値となる。
¥579,161
修繕積立金（月）?マンション全体の共用部分修繕のために毎月積み立てる費用。築年数が増すと値上がりや一時金徴収が起きやすい。購入前に積立金残高の確認が必須。
¥4,000
取得諸費用合計
¥848,338
概算所得税（年・非居住者）
¥13,492
税額（固都税・取得税・登記費用・所得税）はすべて概算です。実額は課税明細書・税理士にご確認ください。表面利回りは広告値で、本欄の精算値とは別物です。
機構級ベンチマーク（J-REIT 住宅）
プレミアム中央値 cap rate?機関投資家が同種の物件を取得する際に基準とする利回り（NOI÷時価）。これより高い利回りであれば、リスクに見合う収益性を持つとみなせる。
4.2%
中位レンジ（p25〜p75）
4〜4.5%
全国・住宅 prime / サンプル 11 件
機関投資家が住宅をどの利回りで評価・取得しているかの参照値。東京都心 prime は下限寄り（概ね 3.5〜4%）、地方は上限寄りに分布します。
健美家 同条件 表面利回り（掲載ベース）
表面利回り中位
6.82%
四分位範囲（p25〜p75）
5.65〜7.68%
江東区・近い専有面積/築年・サンプル 17 件
税金・取得コスト試算
相続税路線価（推計）?相続税・贈与税の課税基準となる道路ごとの公的地価。公示地価の約80%が目安。
¥360,800/㎡
固定資産税評価額（推計）
¥315,700/㎡
固定資産税（年・特例後）?不動産の保有に対して毎年課される税金。住宅用地には軽減特例あり。年間数万〜数十万円が目安。
¥737/㎡
都市計画税（年・特例後）
¥316/㎡
想定 土地分 税額（年）
¥5,840〜¥19,468
年間固定資産税合計（土地＋建物・概算）
¥15,596
年間都市計画税合計（土地＋建物・概算）
¥5,243
公示地価 × 標準比率（路線価 80%・固資 70%）による推計。住宅用地特例を反映。実額は課税明細書で要確認です。
04リスク検査展開 ▼閉じる ▲災害安全 44/100・高潮
災害リスク
44/ 100
災害安全スコア
全国平均 50 / 東京 23 区 中央値 70 / 山手台地 prime（高輪・千代田・文京等）90+
災害5項目（地震・洪水・土砂・津波・液状化）を統合した 0-100 スコア。70+ 安全、40-70 普通、40未満は要再評価。
▾ 算式（クリックで展開）
- 基準値100
- 地震 30 年：28.6%-11
- 水害：高い-20
- 土砂：リスクなし0
- 津波：リスクなし0
- 高潮：非常に高い-20
- 液状化：中程度-5
- 合計= 44
📍 J-SHIS 算定の「特定座標で 30 年内に震度 6 強以上が発生する確率」。山手線内 5〜17%（西南部台地はやや高め）、下町低地 15-30%、横浜・川崎 30-40%、大阪・神戸 30-50%、静岡沿岸 50-80%。20% 超は要警戒。※ 政府宣伝の「首都直下 M7 地震 30 年 70%」は南関東全体の累積確率で、これとは別指標。
地震（30年・震度6強）
28.6%
洪水リスク
高い (5m)
液状化
中程度
高潮
非常に高い (10m)
地域危険度（東京都）
建物倒壊危険度
高（ランク 5 / 5）
火災危険度
高（ランク 5 / 5）
総合危険度
高（ランク 5 / 5）
都内 相対的な安全度
東京の約 0% の地域より安全
総合順位 16 / 5192 位（順位が後ろほど安全）
地盤分類
沖積低地5
ランクは 1（相対的に低い）〜 5（相対的に高い）。 東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）」による町丁目別の相対評価です。都内のみの相対ランクのため、他道府県とは比較できません。
治安・犯罪統計
① 物件のある街区・北砂3丁目
町丁目単位。物件の体感に最も近い数字です。
住宅侵入（侵入窃盗）
安全・1件
街頭治安（粗暴犯）
安全・1件
② 江東区 全体
区全体の水準です。23区平均・順位との比較に使います。街区の数字と一致しないのが通常です。
総認知件数
3,456件
警察が認知した全罪種の件数
侵入窃盗
45件
うち空き巣（住人不在時） 8件
23区平均比（総数）
1.08 倍
23区平均を上回る（1.0 が平均）
侵入窃盗 23区平均比
0.56 倍
23区平均を下回る（1.0 が平均）
23区 治安ランク
13 / 23 位
2025年 年間・警視庁 認知件数
平均比 1.0 が 23 区平均です。1 未満は平均より少ないことを示します。
地形・傾斜
傾斜評価
平坦
50m 内 最大高低差
0.8m
国土地理院 標高データ（半径50m・4方向）。急傾斜は高齢者・子育て世帯の生活利便と再販性に影響します。
将来推計人口
2025→2040 変化率
+5.9%
2025→2060 変化率
+6.2%
高齢化率（2050）
27.4%
全国 2050 推計 約37.1%。相対的に若い地域です
家賃トレンド
特別区部 2025年
前年比 +0.7%
トレンド
安定 →
05区域市況展開 ▼閉じる ▲公示地価 5年 +18.68%・周辺成約比 接近
エリア健全度
B82/100上昇トレンド
需要スコア
88/100
供給スコア
83/100
購買力スコア
70/100
良好な点
- 人口流入強（東京都特別区部 +27,497人 / 12ヶ月）
- 空屋率健全（江東区 総9.0%、全国平均 13.8% 以下）
- 人口規模大（江東区 524,310人）
- 新規供給適度（江東区 貸家 688戸 / 4ヶ月）
エリア市況
平均単価（㎡あたり）
¥1,202,372
現行賃料（月額・掲載）
¥62,000
現行利回り
4.4%
公示地価 前年比
+12.1%
近隣成約事例
📍 周辺成約事例との坪単価比較。Underpriced=10%以上安い、Overpriced=10%以上高い、適正=±10%以内。
件数
30件
平均坪単価
¥317万/坪
この物件の坪単価
¥300万/坪
割安/割高判定
適正
実際の成約事例（参考）
| 時期 | 坪単価(万円) | 面積(㎡) | 築年 | 間取り |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 338万 | 90㎡ | 2008 | ４ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 260万 | 75㎡ | 2004 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 351万 | 65㎡ | 2005 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 239万 | 65㎡ | 1996 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 441万 | 75㎡ | 2022 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 307万 | 70㎡ | 2002 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 282万 | 55㎡ | 1974 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 331万 | 90㎡ | 2008 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 470万 | 45㎡ | 2022 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 264万 | 15㎡ | 1990 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 389万 | 45㎡ | 2022 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 156万 | 55㎡ | 1984 | --- |
| 2026年第1四半期 | 264万 | 15㎡ | 1990 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 397万 | 25㎡ | 2020 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 357万 | 25㎡ | 2018 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 320万 | 30㎡ | 2019 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 397万 | 40㎡ | 2004 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 573万 | 75㎡ | 2023 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 142万 | 105㎡ | 1980 | ４ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 172万 | 25㎡ | 1992 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 264万 | 30㎡ | 2022 | １Ｋ |
| 2025年第4四半期 | 430万 | 20㎡ | 2006 | １Ｋ |
| 2025年第4四半期 | 220万 | 15㎡ | 1981 | １Ｋ |
| 2025年第4四半期 | 358万 | 60㎡ | 1996 | ３ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 351万 | 65㎡ | 1996 | ３ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 279万 | 70㎡ | 1999 | ３ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 295万 | 65㎡ | 1997 | １ＬＤＫ＋Ｓ |
| 2025年第4四半期 | 259万 | 60㎡ | 1985 | ３ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 326万 | 70㎡ | 2005 | ２ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 290万 | 65㎡ | 1996 | ３ＬＤＫ |
上記は周辺 北砂、大島 の概ね半径 615m 圏内の成約事例です。
公示地価・路線価推計
公示地価（2025）?国が毎年1月1日時点で公表する標準地の基準地価。担保評価や税額の基礎となる。実勢価格の70〜80%程度が多い。
¥451,000/㎡
路線価推計（≈公示×80%）?相続税・贈与税の課税基準となる道路ごとの公的地価。公示地価の約80%が目安。
¥360,800/㎡
用途
住宅地
最寄駅
大島 (1200m)
周辺の地価水準（同用途3点）: ¥398,000〜¥585,000・中位¥451,000
地価の推移
プレミアム最新公示地価（2025）
¥451,000/㎡
5年累積
+18.68%
5年 CAGR +3.49% (CAGR)
10年累積
+40.5%
10年 CAGR +3.85%
公示地価は遅行指標です。下の実取引トレンドと方向性が一致するか確認してください。CAGR は中央値端点法（5/10 年前 vs 直近の年複利）で算出しています。
取引価格の推移
プレミアム2025 中央値
¥1,120,000/㎡
前年比
+12%
5年累積
+37.14%
5年 CAGR +6.52%
中古マンション等・8年分（国交省）
市区町村級の実取引価格 中央値の推移。公示地価より実勢を先行して反映します。CAGR は中央値端点法（5年前 vs 直近の年複利）で算出しています。
用途地域
地域区分?都市計画法に基づき政府が定めた土地利用区分。周辺に何が建てられるかを規定する。住居系・商業系・工業系に大別される。
商業地域
本物件の指定値
自動取得できませんでした。役所の都市計画課でご確認ください。
商業地域の法定範囲
建蔽率 80%容積率 200〜1300%
駅前・繁華街に指定される高密度商業エリア。容積率が最大1300%で高層開発が可能。店舗・事務所・ホテル・住宅等ほぼ全用途が可能。
▾ この地域で建てられるもの、建てられないもの
| 用途 | この地域では |
|---|---|
| 住宅・共同住宅・寄宿舎・下宿（住まいと兼ねる、非住宅部分50㎡以下の店や事務所を含む） | 建てられる |
| 店舗・飲食店 | 建てられる面積の上限なし |
| 事務所 | 建てられる |
| ホテル・旅館 | 建てられる |
| ボウリング場・水泳場・ゴルフ練習場・バッティング練習場 | 建てられる |
| カラオケボックス | 建てられる |
| 麻雀屋・パチンコ屋・馬券や車券の場外売場 | 建てられる |
| 劇場・映画館・演芸場・観覧場・ナイトクラブ | 建てられる |
| キャバレー・料理店（客に接待をして飲食をさせる営業）・個室付浴場 | 建てられる |
| 幼稚園・小学校・中学校・高等学校 | 建てられる |
| 病院・大学・高等専門学校・専修学校 | 建てられる |
| 神社・寺院・教会・公衆浴場・診療所・保育所 | 建てられる |
| 倉庫業の倉庫 | 建てられる |
| 自家用の倉庫 | 建てられる |
| 工場（危険性や環境を悪化させるおそれの程度で4段階） | 条件付き危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない、または少ない工場だけ。作業場は150㎡以下 |
| 自動車修理工場 | 条件付き作業場300㎡以下（原動機の制限あり） |
建築基準法別表第2の概要（国土交通省住宅局「建築基準法（集団規定）」参考資料による）。すべての制限を載せた表ではなく、特定行政庁の許可を受けて建てられる例外もあります。個別の答えは、区市の建築指導の窓口と宅地建物取引士に確かめてください。
用途地域の解説
この用途地域とは
商業地域：商業核心地區，辦公室、百貨公司、夜間營業店鋪及高層建物集中，便利性最高。
メリット
- 步行 5 分鐘以內抵達車站、便利性最高
- 高層公寓大廈地段
- 適合民泊及 SOHO 用途
留意点
- 夜間營業店鋪可能造成噪音
- 居住環境較為嘈雜，不一定適合家庭自住
本物件への影響
指定値がこの土地の開発上限を決め、同地区における将来の建て替えや周辺開発の可能性にも影響する。
法的・物理チェック
権利形態
所有権
都市計画・再開発
区域区分
都市計画区域
防火指定
防火地域
市街化調整区域・都市計画道路への重複は住宅取得の deal-breaker 候補。再開発・立地適正化の対象は中長期の価値維持要因です。
防火地域: 駅前・幹線道路沿い等に指定。耐火建築物の建設が原則義務付けられ、建築コストは上がるが火災延焼リスクが低い。建て替え時は耐火建築物要件の確認が必須。
06物件と生活展開 ▼閉じる ▲西大島 徒歩 8 分・生活機能 優良
近隣駅 乗降客数
西大島(10号線新宿線)
（各停中心・本数が少なめの可能性。急行・快速は乗換駅まで出る必要があるかも）
徒歩8分小規模駅日2.7万人
大島(10号線新宿線)
徒歩10分中規模駅日3.1万人
住吉(11号線半蔵門線)
徒歩16分中規模駅日5.2万人
乗降客数が多い大駅に近いほど賃貸需要が強く空室リスクが低い傾向があります。小規模駅や徒歩10分超の物件は、より高い利回りで空室リスクを補う必要があります。
生活利便性（医療・保育・買い物）
医療機関（半径2000m）
病院
8件
江東リハビリテーション病院・227m
一覧を表示（8件）
診療所
136件
医療法人社団すこやか会 荒木医院・311m （内科・小児科・外科）
一覧を表示（20件）
- 医療法人社団すこやか会 荒木医院 ・311m （内科・小児科・外科）📍
- アリオ北砂内科 ・326m （内科）📍
- アリオ北砂皮フ科・アレルギー科 ・326m （皮膚科・アレルギー科・小児皮膚科）📍
- 倉井眼科 ・326m （眼科）📍
- 北砂クリニック ・332m （産科・婦人科・麻酔科）📍
- 小林クリニック ・338m （内科・小児科）📍
- 医療法人社団愛育会 協和メディカルクリニック ・347m （内科・小児科・整形外科）📍
- たち内科小児科クリニック ・371m （内科・消化器内科・肝臓内科）📍
- 五味皮フ科 ・371m （皮膚科・アレルギー科）📍
- 岡村耳鼻咽喉科医院 ・391m （耳鼻咽喉科）📍
- 医療法人財団南葛勤医協 江東診療所 ・453m （内科・整形外科・皮膚科）📍
- 医療法人社団新友会 西大島腎クリニック ・494m （内科）📍
- 藤川内科・呼吸器内科クリニック ・494m （呼吸器内科・内科・アレルギー科）📍
- 医療法人社団森羅 北砂２丁目だい整形外科 ・505m （整形外科・リハビリテーション科・リウマチ科）📍
- 医療法人社団桃医会 小野内科診療所 ・535m （内科・小児科・循環器内科）📍
- 足川耳鼻咽喉科 ・535m （耳鼻咽喉科）📍
- 砂町眼科 ・547m （眼科）📍
- 医療法人社団順晃会 稲見内科医院 ・550m （内科・消化器内科・呼吸器内科）📍
- 江東区総合区民センター休日急病診療所 ・558m （内科・小児科）📍
- うすい眼科 ・572m （眼科）📍
- 最大20件まで表示
歯科
115件
スガマビル歯科・191m
一覧を表示（20件）
- スガマビル歯科 ・191m （歯科）📍
- 高橋歯科医院 ・303m （歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団池田会 アリオ北砂歯科クリニック ・326m （歯科・小児歯科・矯正歯科）📍
- 浜口歯科医院 ・338m （歯科）📍
- 医療法人社団 市川歯科医院 ・347m （歯科・小児歯科）📍
- 西大島ハートフル歯科 ・394m （歯科・歯科口腔外科・小児歯科）📍
- 医療法人社団 正健会 小名木川歯科 ・404m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- アリス小児歯科医院 ・459m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- とう矯正歯科 ・468m （矯正歯科）📍
- ユウデンタルクリニック ・485m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 中島歯科医院 ・494m （歯科・小児歯科・歯科口腔外科）📍
- 入江歯科クリニック ・494m （歯科・小児歯科・矯正歯科）📍
- うんの歯科医院 ・502m （歯科・小児歯科・歯科口腔外科）📍
- あきま歯科医院 ・514m （歯科・小児歯科）📍
- 砂町北歯科 ・521m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 寿泉堂歯科医院 ・545m （歯科・歯科口腔外科・小児歯科）📍
- 西大島わかば歯科 ・550m （歯科・歯科口腔外科・小児歯科）📍
- アイ歯科医院 ・572m （歯科・小児歯科・矯正歯科）📍
- たまよせ歯科医院 ・572m （歯科・歯科口腔外科・小児歯科）📍
- 医療法人社団創仁会 北砂小嶋歯科クリニック ・573m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 最大20件まで表示
買い物・交通
コンビニ
最寄 169m
一覧を表示（6件）
スーパー
最寄 326m
一覧を表示（20件）
- デリースパイス ・326m📍
- イトーヨーカドー アリオ北砂店 ・338m📍
- まいばすけっと 北砂五丁目団地店 ・373m📍
- カルディコーヒーファーム アリオ北砂店 ・385m📍
- ビッグ・エー 江東大島団地店 ・438m📍
- 大明物産店 ・485m📍
- ㈱和田久 本社･工場 ・485m📍
- まいばすけっと 大島１丁目店 ・501m📍
- まいばすけっと 砂町銀座西店 ・534m📍
- （有）増英商店 ・569m📍
- バーラト･バザール ・579m📍
- バザール マハラニ ・584m📍
- 赤札堂 砂町店 ・600m📍
- まいばすけっと 北砂５丁目店 ・629m📍
- まいばすけっと 北砂４丁目店 ・632m📍
- まいばすけっと 北砂６丁目店 ・663m📍
- キムチデポン ・667m📍
- フードスタイル大島店 ・700m📍
- オーケー 尾高橋店 ・791m📍
- まいばすけっと 北砂丸八通り店 ・794m📍
- 最大20件まで表示
学校
最寄 253m
一覧を表示（20件）
- 江東区立大島西中学校 ・253m📍
- 江東区立第四砂町中学校 ・274m📍
- 江東区立大島南央小学校 ・422m📍
- 江東区立亀高小学校 ・490m📍
- 江東区立北砂小学校 ・500m📍
- 江東区砂町文化センター ・511m📍
- 江東区総合区民センター ・559m📍
- 江東区立第二大島小学校 ・606m📍
- 江東区立第一大島小学校 ・685m📍
- 江東区立砂町小学校 ・744m📍
- 東京都立科学技術高等学校 ・756m📍
- 江東区立砂町中学校 ・809m📍
- 第二大島中学校 ・864m📍
- 江東区立小名木川小学校 ・889m📍
- 江東区立第六砂町小学校 ・906m📍
- 江東区立第四大島小学校 ・907m📍
- 専門学校 デジタル＆ランゲージ 秀林(専門学校DLS) ・963m📍
- 東京都立城東特別支援学校 ・975m📍
- 江東区立第二南砂中学校 ・989m📍
- 東京都立墨東特別支援学校 ・995m📍
- 最大20件まで表示
最近車站 西大島駅 步行 8 分鐘。步行 4 分鐘內超商 3 間、步行 6 分鐘內超市 7 間。強力支撐租賃需求，單身與雙薪家庭評價高。
想定入居者プロフィール
主要客層
単身社会人の賃貸需要を見込みやすい物件です。
賃貸付けやすさ
賃貸付けには時間を要する可能性があります。
代表駅
亀戸 / 徒歩19分
主要駅 / 日10.6万人
全国47都市比較
コシヒカリ 5kg
¥4,928
5kg
食パン
¥535
1 袋
鶏卵
¥307
1 パック
ガソリン
¥178
1 L
理髪料
¥4,208
1 回
本エリアの物価は全国47都市中 第2位に高く、中央値より約7%高い。
東京都特別区部・2025年（e-Stat 小売物価統計）
金額は日本円の実価格。米・食パン・卵・ガソリン・理髪料の5項目の生活物価で、ご自身の物価感覚と比較するための概略参考です（絶対比較ではありません）。
07ローン試算展開 ▼閉じる ▲
外国人融資の見通し
日本居住者（日本国籍・永住者）
やや難しい
舊耐震物件須確認補強狀況，若未補強，可能導致貸款條件惡化。
在日外国人（在留カード保有）
難しい
屋齡超過 35 年的物件擔保評估低，可能被要求頭期款達 30–40% 以上。依耐震補強有無，條件差異顯著。
海外非居住者
極めて難しい
1981 年以前的舊耐震物件多數銀行不承辦海外非居住者貸款；台系銀行東京分行與 Standard Chartered / Pasona 等亦多要求 RC/SRC 且屋齡 35 年以內。
判定を左右した要素
- ·鉄骨造
- ·屋齡 46 年・舊耐震（補強狀況不明）
- ·價格 1,680萬日圓
属性別の住宅ローン難易度。海外非居住者は日本の金融機関では原則 対象外で、一部のノンバンク（オリックス銀行・SBI 新生 等）か現金が前提になります。
融資事前診断
各金融機関が公開している条件に、ご入力の属性と金額を照らした参考試算です。審査の結果ではなく、金融機関による約束でもありません。
資金使途
万円
万円
年収を入力すると、試算額（参考）が表示されます。
対応が見込める金融機関
外国人向け融資の金融機関・商品 13件を追跡・条件は各行の公開情報に基づく
物件を理解してから、融資を検討
¥9,800の完全版で対象物件を詳しく分析。購入後は、ご希望に応じて玉山銀行・第一銀行への無料紹介を申請できます。
物件分析サービスを見る購入済みの方：ログインして銀行紹介を申請J&Eは窓口をご紹介します。申請は銀行へ直接行い、連絡の可否と融資条件は銀行が確認します。
本カードは公開情報の整理であり、特定の商品の推奨や勧誘ではありません。数値はすべて参考値です。実際にご利用いただけるかどうか、金利や融資条件は各金融機関の審査によって決まります。
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すでに物件をお持ち、またはまもなく引き渡しですか？J&E の管理現場出身チームが管理についてご相談に応じます。30分程度の優先相談はこちら →BUKKEN / PURCHASE CHECKLIST
次の仲介相談に、この確認リストを。
見えている負担を計算し、判断に影響する条件を確認しましょう。
ローン以外の毎月の費用は？
¥12,000／月
入力済みの管理費＋修繕積立金。税・保険・ローン・その他修繕は含みません。純収益ではありません。
条件が変わると、どれくらい違う？
年間で ¥120,000 の追加負担。
変更した条件での試算です。この物件の予測ではありません。
順に確認して、次の相談へ。
屋根・防水・外壁・主要設備の修繕履歴と今後の予算をいただけますか。
既知の月額費用だけでは将来の支出は把握できません。
確認資料：修繕履歴・設備一覧・見積書
屋根・防水・外壁・主要設備の修繕履歴と今後の予算をいただけますか。
掲載賃料は実収ですか、想定ですか。共益費・サブリース・賃料保証の有無と改定条件を教えてください。
満室想定収入と実収入を区別します。
確認資料：賃貸借契約・入金実績・サブリース契約
掲載賃料は実収ですか、想定ですか。共益費・サブリース・賃料保証の有無と改定条件を教えてください。
この物件の購入諸費用明細と、直近の固定資産税・都市計画税の明細をいただけますか。
価格以外の初期費用と年次費用を分けて確認します。
確認資料：諸費用見積書・納税通知書
この物件の購入諸費用明細と、直近の固定資産税・都市計画税の明細をいただけますか。
接道、建築確認、用途、増改築履歴と、現況と登記の相違を確認できますか。
土地・建物の条件は改修や将来の利用に関わります。
確認資料：登記・測量図・道路資料・建築資料
接道、建築確認、用途、増改築履歴と、現況と登記の相違を確認できますか。
本レポートは公的データソース 8 個を照会し、28 項目のデータ指標を集約、10 項目のルールチェックと 30 件の周辺成約比較を実行しました。
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本レポートは現況の客観データに基づき生成され、将来予測や投資助言を目的とするものではなく、宅地建物取引業法上の重要事項説明に代わるものでもありません。ご購入の判断はご自身で行い、必要に応じて専門家にご相談ください。
本資料の基盤は利用者が入力した URL または図面であり、取得できた資料のみに基づいて提供しています。照合・検証には努めますが、資料の出所の正確性は保証いたしかねます。
生成: 2026/08/08 18:51 JST（データは生成時点） | Powered by bukken.io