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手動入力築8年RC深度盡調
【範例】サンプル南青山レジデンス
東京都港区南青山4-15-3
¥89,800,00040.1㎡1LDK6階/12階建
東京メトロ銀座線 表参道駅 徒歩7分
サンプル間取り図
間取りイメージ・実測図ではありません
画像を開いて拡大できます。
サンプル図を拡大 ↗物件の位置・周辺環境
東京都港区南青山4-15-3 · サンプルの地図・街景。完全版では地図や360°ビューを開いて操作できます。
エグゼクティブサマリー
検討に値する値上がり・資産保全型
本物件位於南青山蛋黃區精華地段、屬置產穩健標的，但實質投報率僅約1.99%明顯偏低，建議先確認實際招租行情與內裝翻修可行性再出手
良い物件ほど利回りが一番高いとは限りません。本スコアは総合リターン（賃料収入＋値上がり＋リスク）を見ており、表面利回りだけでは判断していません。
投資スコア
80/ 100
表面利回り
2.68%
実質利回り
1.99%
東京 prime 3.5〜4% / 地方 5〜6%・キャッシュフロー D・同エリア同条件基準
本物件 坪単価 vs 周辺成約平均
0%
周辺 30 件の実成約 平均坪単価との比較（国交省 取引価格情報・築年混在）。高築年の割引は正常です。
災害安全スコア
96
70+ 安全 / 40〜70 普通 / 40未満 要再評価
Bukken.io 分析サマリー
本物件位於東京都港區南青山4丁目，距表參道站徒步7分鐘，屬於東京都心六區蛋黃區精華地段，8年屋齡的RC造區分大廈，土地及市場數據均顯示此區近5年地價與成交行情呈現強勁上升趨勢（公示地價5年CAGR?複数年にわたる成長を1年あたりの平均成長率に換算した指標。例：5年で20%上昇 → CAGR≒3.7%。 +4.98%、成交價中位數5年CAGR +8.89%）。然而以精算基準計算，本物件表面投報率僅2.68%、實質投報率降至1.99%、含取得成本投報率更僅1.89%，明顯低於全國J-REIT機構級參考中位（4〜4.5%）及港區同類物件招租利回中位（2.82%），顯示此類蛋黃區資產屬於「以資本增值為主、現金流為輔」的持有邏輯。
最大風險因子在於實際招租租金的不確定性（AI推估基礎、信心度中等）及所處商業地域可能伴隨的夜間營業噪音疑慮，另外屬防火地域，未來大規模改建成本將提高1.5倍。整體而言，此為長期置產、資本利得導向的穩健標的，短期現金流投報率偏薄，建議在充分確認實際租金行情及管理委員會財務狀況後，以長期持有（5年以上）角度切入。
01外観・周辺環境展開 ▼閉じる ▲
外観・周辺環境診断（Bukken.io 街景実査）
bukken.io が Google 街景であなたの代わりに現地を確認しました
実際の街並みから外観・管理状態・周辺環境を読み取ります。見えない部分は正直に「確認できない」と記します。
82/ 100
外観総合スコア
0-100 / 70+ 良好管理 / 50-70 標準 / 50未満 要確認
Google ストリートビュー画像を Claude Vision が解析。ゴミ置場・外壁・共用部・採光等から管理状態を推定します（撮影時点の画像ベースで、最新の状況と異なる場合があります）。
本物件為外牆以米白色磁磚為主體的中低層住宅大樓，外觀整潔、無明顯磁磚剝落或塗鴉痕跡，共用大廳入口設計感良好，植栽手扶整齊有生機，顯示管理組合對維護品質具備一定意識。周邊街道乾淨、低密度住宅區氛圍濃厚，整體氣場穩定，適合長期置產持有。
街景で見た細部
- ゴミ置き場・三張街景照片中均未見垃圾集中處，無法評估垃圾管理現況。建議實地探訪時確認垃圾集中處位置及其整潔程度。
- バルコニー・可見陽台均未觀察到雜物堆積、枯萎植物或大量衣物晾曬情形，陽台管理狀況良好。
- 外壁・外牆磁磚色澤均一，未見裂縫、缺角或剝落跡象。第三張照片所示大廳入口立面採用石材飾板，質感較高，維護狀態良好，無塗鴉痕跡。
- 共用部・大廳入口區域可見精心規劃的植栽造景及石材牆面，顯示管理組合或原開發商對共用空間品質有一定投入。走廊及出入口未見個人雜物堆放。
- ポスト・街景照片中信箱區未入鏡，無法評估。建議實地看屋時確認信箱整潔程度及廣告夾報堆積量，以間接判斷空屋率。
- 駐輪場・三張照片中均未見自行車停車場，無法評估。建議實地確認是否設置自行車停車場及其管理狀況。
- 日当たり・周邊建築物以低層至中層為主，視野相對開闊，遠處可見高層建物但距離尚遠，不構成直接日照遮蔽。整體採光條件評估為良好。
- 周辺環境・道路面鋪設整齊，無垃圾或廢棄物散落，整體街道環境整潔。周邊以低至中層建築為主，住宅區氛圍穩定。遠景可見高層辦公大樓，顯示本物件位於都市型住宅區鄰近商業核心的位置，交通可及性及生活機能預期良好。
良好な点
- 外牆磁磚保養良好，無剝落或裂縫，顯示管理組合具備基本修繕意識
- 大廳入口採用石材立面及精緻植栽造景，硬體規格高於同類型住宅大樓
- 植栽生長旺盛且修剪整齊，反映住民或管理單位對共用綠化空間的持續維護
- 周邊街道整潔，無廢棄物或髒亂跡象，鄰里環境品質良好
- 可見陽台無雜物堆積及枯萎植物，住民素質整體評估為正面
- 周邊以低層建築為主，遮蔽少、採光條件較佳
管理状況の所見
整體而言，本物件硬體狀態良好，共用空間維護水準在同類型住宅大樓中屬於較佳層級，作為置產標的風險偏低。建議您在簽約前向賣方或管理公司索取近三年的管理組合會議記錄及長期修繕計畫書，確認修繕準備金餘額是否充足，以及未來大型修繕工程（如外牆重新塗裝、電梯更新）的資金預算是否已納入計畫。
此外，本物件街景照片中未能確認垃圾集中處及信箱區的狀況，建議您實地看屋時特別前往查看，信箱廣告堆積量是判斷空屋率的有效指標，可作為租賃市場需求評估的參考依據。若您對風水有所重視，本物件周邊有電線及電桿分布，此為日本一般街道常見現象，在日本不動產市場評價中並不構成負面因素，但若此點對您而言具有個人意義，建議您納入自身判斷。
02投資判断展開 ▼閉じる ▲本物件位於南青山蛋黃區精華地段、屬置產穩健標的，但實質投報率僅約1.99%明顯偏低，建議先確認實際招租行情與內裝翻修可行性再出手
ルールチェック（管理現場基準）
耐震基準・問題なし
減点築年が 1982〜1983 年竣工に相当する新耐震・旧耐震の境界帯で、耐震補強の有無が未提供のときに発火：建築確認日が 1981 年 5 月 31 日以前かどうかを別途確認する必要がある。
減点1981 年以前（旧耐震基準）竣工で、耐震補強工事が完了しているときに発火：未補強物件より融資・保険条件は良好。
重大な減点1981 年以前竣工で、耐震補強を実施していないと明記されているときに発火：住宅ローン審査・転売条件への影響が最も大きい。
減点1981 年以前竣工で、耐震補強の実施状況が不明のときに発火：管理組合に補強記録の確認が必要。
参考情報竣工が 1981 年 6 月以後（新耐震基準）と判定される場合は発火しない。築年数が未提供の場合も発火しないが、安全性が確認済みという意味ではない。
管理費・修繕積立金・問題なし
重大な減点修繕積立金が 1 ㎡あたり月額 80 円未満に換算されるときに発火：全国平均を大きく下回り、将来の大幅値上げや一時金徴収のリスクが高い。
減点修繕積立金が 1 ㎡あたり月額 80〜150 円に換算されるときに発火：国交省ガイドラインの目安下限（200〜300 円）を下回り、将来の値上げ余地が大きい。
減点修繕積立金が 1 ㎡あたり月額 150〜200 円に換算されるときに発火：ガイドライン下限付近であり、築年数・長期修繕計画と併せて確認を推奨。
参考情報1 ㎡あたり月額 200 円以上に換算される場合は発火しない。管理費・専有面積のいずれかが未提供の場合も発火しないが、積立水準の健全性を確認済みという意味ではない。
駅徒歩・問題なし
加点最寄駅まで徒歩 5 分以内のときに発火：賃貸需要・転売性の両面で加点材料。
減点最寄駅まで徒歩 10 分以上 15 分未満のときに発火：単身層への訴求力がやや弱まる。
減点最寄駅まで徒歩 15 分以上 20 分未満のときに発火：単身・共働き層への訴求力が弱まり、バス便に依存する可能性がある。
重大な減点最寄駅まで徒歩 20 分以上のときに発火：賃貸需要・転売流動性ともに大きく下がり、長期空室リスクが高まる。
参考情報徒歩 6〜9 分は中間帯にあたり、加点・減点どちらも発火しない。
用途地域・商業地域（居住面）
商業地域。夜間営業店舗・高層建築・騒音可能性、ファミリー自住は周辺確認推奨。
用途地域・商業地域（投資・民泊面）
商業地域。駅近で利便性最高、賃料需要強・民泊規制最少・流動性高い投資 sweet spot。
用途地域・商業地域（居住面）
商業地域。夜間営業店舗・高層建築・騒音可能性、ファミリー自住は周辺確認推奨。
用途地域・商業地域（投資・民泊面）
商業地域。駅近で利便性最高、賃料需要強・民泊規制最少・流動性高い投資 sweet spot。
重大な減点用途地域が工業専用地域のときに発火：原則として住宅建築は不可、融資審査・転売とも重大な制約を受ける。
減点用途地域が工業地域のときに発火：住宅も建築可能だが工場と隣接する可能性があり、騒音・大気質に注意。
減点用途地域が準工業地域のときに発火：中小工場・倉庫が混在し、生活環境は混合型。
減点用途地域が商業地域のとき、自住視点で発火：夜間営業店舗・高層建築・騒音の可能性があり、自住前に周辺環境の確認を推奨。
加点用途地域が商業地域のとき、投資・民泊視点で発火：駅近で利便性が高く、賃貸需要・流動性ともに良好な傾向。
加点用途地域が近隣商業地域のときに発火：生活機能と住環境のバランスが良く、賃貸需要・民泊とも好適。
加点用途地域が第一種低層住居専用地域のときに発火：閑静な住宅街で店舗は少なめ、ファミリー自住に好適。
加点用途地域が第一種中高層住居専用地域または第一種住居地域のときに発火：住宅利用が中心で、生活機能も一定確保されている。
重大な減点都市計画区域区分が市街化調整区域のときに発火（用途地域とは別の判定軸）：原則として住宅の新築・再建築が困難、融資審査も通常通らない。
参考情報用途地域データが取得できない場合、または上記に列挙されていないカテゴリの場合は、いずれの項目も発火しない。
階数・エレベーター・問題なし
減点所在階が 1 階のときに発火：防犯・湿気・虫害・採光の面で敬遠されやすく、賃貸・自住とも減点材料。
重大な減点エレベーターなしで所在階が 5 階以上のときに発火：高齢層や重い荷物の運搬負担が大きく、長期空室・値下がりリスクが高い。
減点エレベーターなしで所在階が 3〜4 階のときに発火：高齢層・ファミリー層に敬遠されやすく、転売時の値引き材料になりやすい。
参考情報1 階ではなく、かつ（エレベーターあり、または所在階が 2 階以下）の場合は発火しない。
建物構造（木造×ペット可の組合せ）・問題なし
重大な減点建物構造が木造、かつペット可のときに発火：ペットの臭い・傷が内装に浸透しやすく、退去時の修繕費が高くなりやすい。融資審査でも不利に働きやすい。
減点建物構造が木造（ペット可の表示なし）のときに発火：木造は耐震・防音・断熱の面で RC／SRC 造に劣りやすく、融資審査も厳しめ。海外投資家は鉄筋造を選好する傾向がある。
参考情報建物構造が RC 造・SRC 造のときは本項目は発火せず、ペット可であっても減点にはならない。実務上はペット可がむしろ賃貸の加点材料になることも多い。
権利形態（借地権）・問題なし
減点土地の権利形態が定期借地権のときに発火：期間満了で建物取毀・更地返還となり残存価値が逓減、海外非居住者は融資がほぼ通らない。
減点土地の権利形態が普通借地権（旧法借地権を含む）のときに発火：賃貸運用・現金流は所有権物件と大差ないが、海外非居住者は融資が難しく、転売先も限られる。
参考情報土地の権利形態が所有権、またはこの項目が未提供のときは発火しない（権利形態不明を理由に減点することはない）。
サブリース・問題なし
減点物件の備考にサブリース・一括借り上げ・家賃保証等の記載があるときに発火：保証賃料は相場より低めに設定されがちで、法律上貸主側から減額されることもあり、中途解約も難しい。
参考情報備考にサブリース関連の記載が見つからない場合は発火せず、通常の直接賃貸として扱う。
再建築可否・問題なし
重大な減点物件が再建築不可と明記されているときに発火：建替え・大規模改築ができず、海外非居住者は融資がほぼ不可、転売先も現金客に限定される。
参考情報再建築可と表示されている場合、またはこの項目が未提供の場合は発火しない。
新築プレミアム・問題なし
参考情報築年数が 0 年（新築）または 1 年（新古）のときに発火：スコアには影響しない参考情報。新築は入居直後に中古化し第一次転売で価格が下がりやすく、同一建物の中古成約事例もないため、周辺相場を参考に転売性を判断する必要がある。
参考情報築 2 年以上の場合は発火しない（新築プレミアムの論点は築 0〜1 年のみが対象）。
「未検出」は今回取得できたデータの範囲内で当該項目の警示が発火しなかったことを意味し、リスクがないことを保証するものではありません。
総合評価スコア
短期＝キャッシュフロー・流動性視点／長期＝人口・構造耐久・規制安定視点。星評価は bukken.io ルールエンジンが各データソースから算出（主観ではありません）。
投資収益性
86データ 100%
投資収益性は長期評価が短期を上回ります（短期83／長期88）。将来に伸びしろがある見込みです。
この観点で 8 項目を確認：8 項目が良好、0 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- +租金需求
- +車站徒步
- +屋齡
- +災害安全度
- +人口（現在+未來）
- +修繕積立金
- +用途地域（投資適性）
- +商業地域（投資・民泊面）
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
建物・防災
90データ 100%
この観点で 4 項目を確認：4 項目が良好、0 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- +災害安全度
- +結構
- +修繕積立金
- +物件外觀
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
居住快適性
70データ 100%
この観点で 5 項目を確認：3 項目が良好、1 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- +治安
- +學校・托育
- +生活機能
- ·居住舒適
- −商業地域（居住面）
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
融資適性
85データ 100%
この観点で 1 項目を確認：1 項目が良好、0 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- +日本居住者の融資難易度
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
流動性・再販性
82データ 100%
この観点で 5 項目を確認：5 項目が良好、0 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- +未來人口 (2040)
- +車站徒步
- +都市計畫
- +結構＋屋齡
- +交易趨勢
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
民泊適性
⚠️ 本スコアは当該物件の規約が民泊を許容すると仮定した場合の評価ですが、分譲マンションの多くは管理規約で民泊（住宅宿泊事業）を禁止しています。運用前に必ず管理規約をご確認ください。
80データ 65%
この観点で 4 項目を確認：4 項目が良好、0 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- +用途地域（民泊可否）
- +民泊申報件數
- +都市計畫
- +商業地域（投資・民泊面）
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
プレミアム
項目別分析
Bukken.io が治安・賃貸需要・将来性などの項目に分類し、それぞれ 1-5 星評価と両面評価を提示します。L1 ディメンション（投資収益性・民泊・居住・外国人・再販性）に紐づく項目は bukken.io ルールエンジンの確定性スコアで星評価を上書き、それ以外は Bukken.io の評価です。
投資收益性・投報率
4/5
本物件表面投報率2.68%、實質投報率（扣除管理費、修繕積立金、固定資產稅及都市計畫稅後）降至1.99%，含取得成本投報率僅1.89%，年NOI約¥1,782,997。此水準明顯低於港區同類物件招租利回中位2.82%（四分位2.55〜3.5%），也低於全國J-REIT機構級（法人投資機構收購出租住宅時接受的報酬水準）中位4〜4.5%，顯示本物件的定價已高度反映南青山蛋黃區的資本增值預期，而非以現金流為主要訴求。
取得總成本約¥4,716,593（仲介費+不動產取得稅+登記費用），加計後投報率門檻更高。若採內裝翻修拉高租金至區間上限¥222,495/月，投報率仍有小幅改善空間，但整體仍屬偏低區間。
- 土地及區域公示地價過去5年年複合成長率達+4.98%，10年CAGR+4.73%，資本增值動能強勁
- 若提升內裝規格，估計租金上限可達¥222,495/月，較目前保守估算有約10%上升空間
- 所有權型態為完全所有權，較借地權物件更易獲得融資、流通性更佳
- 實質投報率1.99%、含取得成本投報率1.89%，低於港區同類物件招租利回中位2.82%
- 精算利回明顯低於全國J-REIT機構級中位4〜4.5%，屬於資本利得導向而非現金流導向資產
- 現況為空室，租金為AI推估基礎（信心度中等），非實際成交租約，存在招租不確定性
賃貸需求
4/5
本物件屬DINKS（頂客族）客層取向，租賃需求評估為「強」，徒步7分鐘可達表參道站（東京地下鐵銀座線，日均乘降16.9萬人次的主要大站），且徒步15分鐘內另可利用外苑前、乃木坂、青山一丁目、明治神宮前等4座車站，多線可及性佳。人口動向面，東京都特別區部近12個月淨遷入達+27,497人，顯示強勁的人口流入趨勢，港區2025〜2040年人口預估成長+10.2%，長期租賃需求動能穩固。
惟需留意，物件坐落之商業地域雖對招租及流動性有利，但周邊存在娛樂場所（redFlags: entertainment_nearby），部分租客族群可能有所顧慮。
- 表參道站為日均乘降16.9萬人次的主要大站，且徒步15分鐘內可及4座車站，多線交通紅利明顯
- 東京都特別區部近12個月人口淨遷入+27,497人，呈現強勁流入趨勢
- 港區2025〜2040年人口預估成長+10.2%，長期租賃需求具備人口結構支撐
- DINKS客層定位與商業地域機能高度匹配，招租難易度評估為「強」
- 鄰近有娛樂場所，部分家庭型或女性租客可能有所顧慮
地段・交通
5/5
本物件位於港區南青山4丁目，屬東京都心六區蛋黃地段，徒步7分鐘可達表參道站，生活機能完善：徒步2分鐘內有便利商店（半徑500公尺內共11間），徒步3分鐘可達超市及特色商店（半徑800公尺內共20間）。醫療資源方面，半徑2公里內有6間醫院、459間一般診所、356間牙科診所，機能相當充足。
地形方面，半徑50公尺內高低差達10.5公尺，屬中等坡度地形，對高齡者或自行車使用者略有不便，惟整體區位優勢仍相當突出。
- 徒步7分鐘可達表參道站，且半徑1.5公里內共有7座車站可供選擇，交通便利性極高
- 半徑500公尺內便利商店11間、800公尺內超市20間，生活機能非常充足
- 半徑2公里內醫院6間、診所459間、牙科356間，醫療資源完善
- 町丁目建物倒壊危険度及火災危険度均為1/5等級（東京都內最低風險等級之一）
- 半徑50公尺內地形高低差達10.5公尺，屬中等坡度，對高齡者及自行車通行略有負擔
未來發展性（人口・都市規劃）
4/5
港區半徑3公里圈人口預估自2025年26萬人成長至2040年28.6萬人（+10.2%），2060年前仍維持正成長軌跡，人口結構具備長期支撐力，惟高齡化率同步自18.3%（2025）上升至25.2%（2050），未來租客組成可能逐漸轉變。都市規劃方面，物件所在商業地域屬於誘導區域外，惟未落於都市計畫道路重疊範圍，無徵收風險；防火地域指定則意味未來如需大規模改建，將面臨較高的耐火建築成本（約1.5倍）。
港區近4個月新建開工中，貸家（新建出租宅）占比26%（270戶／1,051戶），分讓住宅占比高達71.4%，顯示新成屋供給壓力主要集中於分讓市場，可能對本物件之轉售定價形成中期競爭。
- 港區2025〜2040年人口預估成長+10.2%，2025〜2060年成長+12.1%，人口結構具長期支撐
- 物件未落入都市計畫道路重疊範圍，無徵收風險
- 本區近12個月人口淨遷入強勁（+27,497人／東京都特別區部）
- 高齡化率預估自18.3%（2025）上升至25.2%（2050），長期租客結構可能轉變
- 港區近4個月新建開工分讓住宅占比達71.4%（751戶），新成屋供給對中期轉售定價可能形成競爭壓力
- 物件屬防火地域，若未來需大規模改建，耐火建築成本較一般為高（約1.5倍）
轉售性・流動性
4/5
港區中古大廈成交價中位數近5年年複合成長率達+8.89%（2020年¥1,306,667/㎡ → 2025年¥2,000,000/㎡），且成交件數同步自929件成長至2,400件，顯示市場流動性與成交熱度雙雙提升，屬於健全成長市況。本物件坪單價約¥740萬/坪，對照鄰近600公尺內近期成交案例（同為RC造、屋齡相近之南青山物件坪單價約¥485萬〜¥949萬/坪不等），定價落於合理區間內，未見明顯偏高。
惟修繕積立金¥354/㎡/月屬合理水準，有助於維持長期資產品質與轉售保值能力。
- 港區中古大廈成交中位數5年CAGR達+8.89%，成交件數同步自929件成長至2,400件，市場流動性提升
- 本物件坪單價約¥740萬/坪，與鄰近南青山同類RC造物件成交區間（¥485萬〜¥949萬/坪）相符，定價合理
- 修繕積立金水準（¥354/㎡/月）合理，有利於長期資產維護及保值
- 完全所有權型態，較借地權物件流通性更佳、更易於轉售
- 港區近4個月分讓住宅新建開工占比高達71.4%，新成屋供給可能於中期對轉售定價形成競爭
外國人購屋門檻
2/5
本物件結構為RC造、屋齡8年，符合一般貸款適格性條件，惟海外非居住者（如台灣買家）於日本原則上難以取得當地融資，需優先洽詢台系銀行東京分行（兆豐國際商銀、第一銀行、彰化銀行）或渣打銀行等外資機構，一般條件為LTV 25〜40%、利率4〜6%、頭期款60〜75%。在日台灣人（具永住權或穩定工作簽證者）則可優先洽詢東京之星銀行、SBJ銀行、歐力士銀行等，通過一般審查機會較高。
由於海外投資人在日本原則上難以取得融資，本物件的投報率係以全額現金購買為前提試算。
- 物件結構為RC造、屋齡8年，符合日本國內一般住宅貸款之適格性條件
- 在日台灣人可透過東京之星銀行、SBJ銀行等機構，依永住權及收入條件取得一般貸款審查機會
- 海外非居住者（台灣買家）於日本原則上難以取得當地融資，多需仰賴台系銀行海外分行或外資機構，條件較嚴苛（頭期款60〜75%）
治安與居住品質
4/5
南青山4丁目之町丁目級治安數據顯示，住宅侵入竊盜僅1件（其中空屋闖入1件），街頭治安（粗暴犯及凶惡犯合計1件、飛車搶奪0件）亦屬安全等級，優於港區整體平均（港區侵入竊盜83件，為23區平均之1.04倍，23區治安排名第15/23）。建物外觀經AI街景分析評分82/100，屬低風險等級，外牆磁磚保養良好、大廳及植栽維護品質高於同類型大廈，顯示管理委員會具備基本維護意識。
惟物件所在為商業地域，需留意鄰近夜間營業店鋪可能產生的噪音疑慮，此點對純住宅自用需求者影響較大，對出租投資影響相對有限。
- 町丁目級住宅侵入竊盜僅1件、街頭治安粗暴犯合計1件，均屬安全等級
- 建物外觀AI評分82/100（低風險），外牆及共用空間維護品質良好，顯示管理委員會維護意識佳
- 建物倒壊危険度及火災危険度均為東京都內最低等級（1/5）
- 物件所在商業地域，鄰近夜間營業店鋪可能產生噪音，對自住型客層有一定影響
アドバイス
- 1
【確認事項】請仲介代為向賣方索取近三年管理委員會會議記錄及長期修繕計畫書，確認修繕積立金?マンション全体の共用部分修繕のために毎月積み立てる費用。築年数が増すと値上がりや一時金徴収が起きやすい。購入前に積立金残高の確認が必須。餘額是否充足，尤其應了解未來外牆重新塗裝、電梯更新等大型修繕之資金規劃是否已納入計畫。
- 2
【租金驗證】建議透過SUUMO等平台篩選南青山、表參道站周邊同面積帶（35〜45㎡、1LDK）之實際招租行情，與本報告推估租金區間¥200,808〜¥222,495/月進行交叉比對，降低招租不確定性。
- 3
【內裝評估】若考慮內裝翻修以拉高租金至區間上限，建議先取得3家以上裝修估價，並評估翻修投入成本與租金提升幅度的投報率增益是否划算。
- 4
【融資規劃】若為海外非居住者身分，建議優先洽詢台系銀行東京分行（兆豐國際商銀、第一銀行、彰化銀行）或渣打銀行等機構之融資條件；若已在日本工作並具永住權，建議進一步洽詢東京之星銀行、SBJ銀行等在地融資選項。
- 5
【建物確認】建議實地看屋時，請仲介一併確認垃圾集中處及信箱區狀況，信箱廣告堆積量可作為判斷空屋率及租賃需求的參考指標。
- 6
【都市規劃確認】由於本物件位於防火地域，若未來考慮大規模改建或翻新，請仲介代為向當地都市計畫課確認相關耐火建築規範及成本影響。
- 7
【稅務規劃】建議諮詢熟悉日本不動產稅務之會計師，確認非居住者身分下的所得稅申報流程（含納稅管理人設置）及未來出售時之讓渡所得稅適用稅率（持有5年內39.63%、5年以上20.315%）。
上記の確認事項は日本語での書類取得が必要な場合があります。物件仲介業者や購入サポート会社に依頼することで代行取得が可能です。
出口戦略
- 1
出租：以DINKS客層為主要招租對象，善用表參道站多線交通優勢及優良地段條件，建議先進行內裝評估以爭取租金區間上限，中長期現金流雖偏薄但具穩定性。
- 2
出售：港區中古大廈成交中位數近5年CAGR達+8.89%，若持有5年以上、待市場持續消化分讓住宅新供給後出場，較可能享有資本利得；惟需留意持有5年內出售需適用39.63%較高讓渡所得稅率。
- 3
法人投資：可評估以境內或境外法人架構持有，分散非居住者個人所得稅負擔，惟須留意法人在日本設立及維運之合規成本，建議諮詢跨境稅務顧問進行整體規劃。
03収益と税務展開 ▼閉じる ▲実質利回り 1.99%・想定家賃 ¥200,808
必要な総現金
物件価格¥89,800,000
取得諸費用+ ¥4,716,593
合計（概算）¥94,516,593
全現金購入を前提にした試算です。台湾在住の方は台系銀行の東京支店で融資を受けられますが、自己資金は物件価格の45〜50%が目安のため、まず現金ベースで見ておくと安全です。借入を前提にした試算は下の融資事前診断をご覧ください。
毎月の手取り（賃貸運用）
推定月額賃料¥200,808
管理費− ¥18,500
修繕積立金− ¥14,200
固都税（年額÷12）− ¥19,525
所得税（年額÷12）− ¥6,582
月次純収益（概算）¥142,001
表面利回り2.68%/実質利回り1.99%
収益分析（利回り精算）
表面利回り
2.68%
年間賃料 ÷ 取得価格
実質利回り
1.99%
管理費・修繕・固定資産税 控除後 NOI ÷ 取得価格
諸費用込み利回り
1.89%
NOI ÷（取得価格＋取得諸費用）
推定月額賃料
¥200,808
推定賃料レンジ ¥200,808〜¥222,495/月（モデル誤差 ±10.8%）。利回りは保守的に下限ベースで算出しています。内装グレードが高い場合は上限寄りの賃料も狙えます。
根拠：賃貸 2,000 件超の回帰モデルと周辺相場のクロスチェック。注意：参照データが単一系統のみで相互検証ができていない。
外部の実勢データが一系統のみで、相互検証ができていません。推定はやや不確実です。内覧と仲介確認を推奨します。
同条件・同棟データはリフォーム差・階層差・個別事情を含むため、個別実租は ±10〜15% の幅があります。内覧・仲介業者での確認をお勧めします。
fudosandb モデル ¥186,855（都道府縣級推定・高級地で低估しやすいため下限参考のみ）
▾ 計算前提
年間 NOI?年間賃料収入から管理費・修繕費・固都税などの保有コストを差し引いた純収益。投資指標の基礎数値となる。
¥1,782,997
修繕積立金（月）?マンション全体の共用部分修繕のために毎月積み立てる費用。築年数が増すと値上がりや一時金徴収が起きやすい。購入前に積立金残高の確認が必須。
¥14,200
取得諸費用合計
¥4,716,593
概算所得税（年・非居住者）
¥78,984
税額（固都税・取得税・登記費用・所得税）はすべて概算です。実額は課税明細書・税理士にご確認ください。表面利回りは広告値で、本欄の精算値とは別物です。
機構級ベンチマーク（J-REIT 住宅）
プレミアム中央値 cap rate?機関投資家が同種の物件を取得する際に基準とする利回り（NOI÷時価）。これより高い利回りであれば、リスクに見合う収益性を持つとみなせる。
4.2%
中位レンジ（p25〜p75）
4〜4.5%
全国・住宅 prime / サンプル 11 件
機関投資家が住宅をどの利回りで評価・取得しているかの参照値。東京都心 prime は下限寄り（概ね 3.5〜4%）、地方は上限寄りに分布します。
健美家 同条件 表面利回り（掲載ベース）
表面利回り中位
2.82%
四分位範囲（p25〜p75）
2.55〜3.5%
港区・近い専有面積/築年・サンプル 20 件
税金・取得コスト試算
相続税路線価（推計）?相続税・贈与税の課税基準となる道路ごとの公的地価。公示地価の約80%が目安。
¥1,928,000/㎡
固定資産税評価額（推計）
¥1,687,000/㎡
固定資産税（年・特例後）?不動産の保有に対して毎年課される税金。住宅用地には軽減特例あり。年間数万〜数十万円が目安。
¥3,936/㎡
都市計画税（年・特例後）
¥1,687/㎡
想定 土地分 税額（年）
¥67,649〜¥225,496
年間固定資産税合計（土地＋建物・概算）
¥174,844
年間都市計画税合計（土地＋建物・概算）
¥59,455
公示地価 × 標準比率（路線価 80%・固資 70%）による推計。住宅用地特例を反映。実額は課税明細書で要確認です。
04リスク検査展開 ▼閉じる ▲災害安全 96/100・無重大警示
災害リスク
96/ 100
災害安全スコア
全国平均 50 / 東京 23 区 中央値 70 / 山手台地 prime（高輪・千代田・文京等）90+
災害5項目（地震・洪水・土砂・津波・液状化）を統合した 0-100 スコア。70+ 安全、40-70 普通、40未満は要再評価。
▾ 算式（クリックで展開）
- 基準値100
- 地震 30 年：10.7%-4
- 水害：リスクなし0
- 土砂：リスクなし0
- 津波：リスクなし0
- 合計= 96
📍 J-SHIS 算定の「特定座標で 30 年内に震度 6 強以上が発生する確率」。山手線内 5〜17%（西南部台地はやや高め）、下町低地 15-30%、横浜・川崎 30-40%、大阪・神戸 30-50%、静岡沿岸 50-80%。20% 超は要警戒。※ 政府宣伝の「首都直下 M7 地震 30 年 70%」は南関東全体の累積確率で、これとは別指標。
地震（30年・震度6強）
10.7%
地域危険度（東京都）
建物倒壊危険度
低（ランク 1 / 5）
火災危険度
低（ランク 1 / 5）
総合危険度
低（ランク 2 / 5）
都内 相対的な安全度
東京の約 37% の地域より安全
総合順位 1932 / 5192 位（順位が後ろほど安全）
地盤分類
台地2
ランクは 1（相対的に低い）〜 5（相対的に高い）。 東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）」による町丁目別の相対評価です。都内のみの相対ランクのため、他道府県とは比較できません。
治安・犯罪統計
① 物件のある街区・南青山4丁目
町丁目単位。物件の体感に最も近い数字です。
住宅侵入（侵入窃盗）
安全・1件
街頭治安（粗暴犯）
安全・1件
② 港区 全体
区全体の水準です。23区平均・順位との比較に使います。街区の数字と一致しないのが通常です。
総認知件数
3,544件
警察が認知した全罪種の件数
侵入窃盗
83件
うち空き巣（住人不在時） 14件
23区平均比（総数）
1.1 倍
23区平均を上回る（1.0 が平均）
侵入窃盗 23区平均比
1.04 倍
23区平均と同程度
23区 治安ランク
15 / 23 位
2025年 年間・警視庁 認知件数
平均比 1.0 が 23 区平均です。1 未満は平均より少ないことを示します。
地形・傾斜
傾斜評価
やや急
50m 内 最大高低差
10.5m
中程度の斜面（高低差 10.5m）。年配テナント・自転車利用者に若干の負担。
将来推計人口
2025→2040 変化率
+10.2%
2025→2060 変化率
+12.1%
高齢化率（2050）
25.2%
全国 2050 推計 約37.1%。相対的に若い地域です
家賃トレンド
特別区部 2025年
前年比 +0.7%
トレンド
安定 →
05区域市況展開 ▼閉じる ▲公示地価 5年 +27.51%・周辺成約比 接近
エリア健全度
B82/100上昇トレンド
需要スコア
88/100
供給スコア
82/100
購買力スコア
70/100
良好な点
- 人口流入強（東京都特別区部 +27,497人 / 12ヶ月）
- 空屋率健全（港区 総13.7%、全国平均 13.8% 以下）
- 台湾人コミュニティ集積（港区 3.4%、2017年6月時点）
- 人口規模大（港区 260,486人）
- 新規供給適度（港区 貸家 270戸 / 4ヶ月）
エリア市況
平均単価（㎡あたり）
¥2,380,491
推定賃料（月額）
¥200,808
推定利回り
2.7%
公示地価 前年比
+16.6%
近隣成約事例
📍 周辺成約事例との坪単価比較。Underpriced=10%以上安い、Overpriced=10%以上高い、適正=±10%以内。
件数
30件
平均坪単価
¥741万/坪
この物件の坪単価
¥740万/坪
割安/割高判定
適正
実際の成約事例（参考）
| 時期 | 坪単価(万円) | 面積(㎡) | 築年 | 間取り |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 785万 | 80㎡ | 2017 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 661万 | 55㎡ | 2013 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 496万 | 10㎡ | 1984 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 485万 | 30㎡ | 2012 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 622万 | 85㎡ | 1981 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 949万 | 115㎡ | 1982 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 331万 | 15㎡ | 1984 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 529万 | 50㎡ | 1979 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 624万 | 45㎡ | 1971 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 645万 | 40㎡ | 2002 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 584万 | 30㎡ | 1972 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 536万 | 50㎡ | 1971 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 817万 | 85㎡ | 1981 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 331万 | 25㎡ | 1976 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 366万 | 65㎡ | 1978 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 756万 | 35㎡ | 2000 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 850万 | 70㎡ | 1998 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 529万 | 100㎡ | 1979 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 441万 | 45㎡ | 1967 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 882万 | 90㎡ | 2013 | １ＬＤＫ＋Ｓ |
| 2026年第1四半期 | 1,267万 | 60㎡ | 2020 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 806万 | 160㎡ | 1993 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 1,281万 | 80㎡ | 2004 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 463万 | 45㎡ | 1971 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 2,424万 | 105㎡ | 2017 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 347万 | 20㎡ | 1980 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 529万 | 30㎡ | 1980 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 909万 | 120㎡ | 1997 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 661万 | 70㎡ | 1997 | １ＬＤＫ＋Ｓ |
| 2026年第1四半期 | 1,322万 | 100㎡ | 2001 | ３ＬＤＫ |
上記は周辺 東、南青山、渋谷、神宮前、北青山、赤坂 の概ね半径 1020m 圏内の成約事例です。
公示地価・路線価推計
公示地価（2025）?国が毎年1月1日時点で公表する標準地の基準地価。担保評価や税額の基礎となる。実勢価格の70〜80%程度が多い。
¥2,410,000/㎡
路線価推計（≈公示×80%）?相続税・贈与税の課税基準となる道路ごとの公的地価。公示地価の約80%が目安。
¥1,928,000/㎡
用途
住宅地
最寄駅
外苑前 (600m)
周辺の地価水準（同用途3点）: ¥2,410,000〜¥3,220,000・中位¥2,470,000
地価の推移
プレミアム最新公示地価（2025）
¥2,410,000/㎡
5年累積
+27.51%
5年 CAGR +4.98% (CAGR)
10年累積
+51.57%
10年 CAGR +4.73%
公示地価は遅行指標です。下の実取引トレンドと方向性が一致するか確認してください。CAGR は中央値端点法（5/10 年前 vs 直近の年複利）で算出しています。
取引価格の推移
プレミアム2025 中央値
¥2,000,000/㎡
前年比
+16.28%
5年累積
+53.06%
5年 CAGR +8.89%
中古マンション等・8年分（国交省）
市区町村級の実取引価格 中央値の推移。公示地価より実勢を先行して反映します。CAGR は中央値端点法（5年前 vs 直近の年複利）で算出しています。
用途地域
地域区分?都市計画法に基づき政府が定めた土地利用区分。周辺に何が建てられるかを規定する。住居系・商業系・工業系に大別される。
商業地域
本物件の指定値
自動取得できませんでした。役所の都市計画課でご確認ください。
商業地域の法定範囲
建蔽率 80%容積率 200〜1300%
駅前・繁華街に指定される高密度商業エリア。容積率が最大1300%で高層開発が可能。店舗・事務所・ホテル・住宅等ほぼ全用途が可能。
▾ この地域で建てられるもの、建てられないもの
| 用途 | この地域では |
|---|---|
| 住宅・共同住宅・寄宿舎・下宿（住まいと兼ねる、非住宅部分50㎡以下の店や事務所を含む） | 建てられる |
| 店舗・飲食店 | 建てられる面積の上限なし |
| 事務所 | 建てられる |
| ホテル・旅館 | 建てられる |
| ボウリング場・水泳場・ゴルフ練習場・バッティング練習場 | 建てられる |
| カラオケボックス | 建てられる |
| 麻雀屋・パチンコ屋・馬券や車券の場外売場 | 建てられる |
| 劇場・映画館・演芸場・観覧場・ナイトクラブ | 建てられる |
| キャバレー・料理店（客に接待をして飲食をさせる営業）・個室付浴場 | 建てられる |
| 幼稚園・小学校・中学校・高等学校 | 建てられる |
| 病院・大学・高等専門学校・専修学校 | 建てられる |
| 神社・寺院・教会・公衆浴場・診療所・保育所 | 建てられる |
| 倉庫業の倉庫 | 建てられる |
| 自家用の倉庫 | 建てられる |
| 工場（危険性や環境を悪化させるおそれの程度で4段階） | 条件付き危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない、または少ない工場だけ。作業場は150㎡以下 |
| 自動車修理工場 | 条件付き作業場300㎡以下（原動機の制限あり） |
建築基準法別表第2の概要（国土交通省住宅局「建築基準法（集団規定）」参考資料による）。すべての制限を載せた表ではなく、特定行政庁の許可を受けて建てられる例外もあります。個別の答えは、区市の建築指導の窓口と宅地建物取引士に確かめてください。
用途地域の解説
この用途地域とは
商業地域：商業核心地區，辦公室、百貨公司、夜間營業店鋪及高層建物集中，便利性最高。
メリット
- 步行 5 分鐘以內抵達車站、便利性最高
- 高層公寓大廈地段
- 適合民泊及 SOHO 用途
留意点
- 夜間營業店鋪可能造成噪音
- 居住環境較為嘈雜，不一定適合家庭自住
本物件への影響
指定値がこの土地の開発上限を決め、同地区における将来の建て替えや周辺開発の可能性にも影響する。
法的・物理チェック
権利形態
所有権
都市計画・再開発
区域区分
都市計画区域
防火指定
防火地域
市街化調整区域・都市計画道路への重複は住宅取得の deal-breaker 候補。再開発・立地適正化の対象は中長期の価値維持要因です。
防火地域: 駅前・幹線道路沿い等に指定。耐火建築物の建設が原則義務付けられ、建築コストは上がるが火災延焼リスクが低い。建て替え時は耐火建築物要件の確認が必須。
06物件と生活展開 ▼閉じる ▲表参道 徒歩 7 分・生活機能 良好
近隣駅 乗降客数
表参道(3号線銀座線)
徒歩7分主要駅日16.9万人
外苑前(3号線銀座線)
徒歩7分中規模駅日7.2万人
乃木坂(9号線千代田線)
徒歩11分中規模駅日3.9万人
乗降客数が多い大駅に近いほど賃貸需要が強く空室リスクが低い傾向があります。小規模駅や徒歩10分超の物件は、より高い利回りで空室リスクを補う必要があります。
生活利便性（医療・保育・買い物）
医療機関（半径2000m）
病院
6件
伊藤病院・643m
一覧を表示（6件）
診療所
459件
医療法人社団愛燦会 青山からだのクリニック・106m （内科・形成外科・美容外科）
一覧を表示（20件）
- 医療法人社団愛燦会 青山からだのクリニック ・106m （内科・形成外科・美容外科）📍
- 南青山おおつかクリニック ・111m （内科・小児科・消化器科）📍
- 青山メディカルクリニック ・136m （内科）📍
- メディカルスキンケアＹＯＵクリニック ・141m （皮膚科・アレルギー科・美容皮膚科）📍
- 青木医院 ・150m （精神科・内科）📍
- 表参道 Ｒｅｊｕｖａ Ｍｅｄｉｃａｌ Ｃｌｉｎｉｃ ・170m （美容外科・美容皮膚科・婦人科）📍
- ＲＥＣＬＩＮＩＣ表参道 ・193m （美容内科・美容皮膚科・内科）📍
- 関谷クリニック南青山 ・216m （形成外科・美容外科）📍
- 吉本メディカルクリニック ・219m （心療内科・精神科）📍
- 医療法人社団 スリープクリニック スリープクリニック青山 ・265m （精神科・心療内科・内科）📍
- クリニカ東京青山 ・270m （内科・精神科・心療内科）📍
- 南青山ＴＯＫＵＮＡＫＡクリニック ・275m （皮膚科・形成外科・美容外科）📍
- 中山医院 ・280m （内科・糖尿病内科・代謝内科）📍
- 医療法人財団花椿会 南青山皮膚科スキンナビクリニック ・283m （皮膚科・美容皮膚科）📍
- アマラクリニック表参道 ・289m （精神科・心療内科）📍
- エイベックスビルクリニック ・300m （内科）📍
- ウィメンズクリニック南青山 ・334m （婦人科）📍
- Ｍｅｎ＇ｓ Ｃｌａｒａ Ｃｌｉｎｉｃ ・345m （内科・皮膚科・美容皮膚科）📍
- 医療法人社団美高会タカミクリニックモンテプラザ ・350m （皮膚科・美容皮膚科）📍
- セラピイ青山クリニック ・355m （精神科）📍
- 最大20件まで表示
歯科
356件
大塚歯科医院・111m
一覧を表示（20件）
- 大塚歯科医院 ・111m （歯科）📍
- 南青山訪問歯科オフィス（往診専門） ・146m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- オーラルケアクリニック青山 ・176m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 青山ホワイテリアデンタルクリニック ・222m （歯科）📍
- 青山高橋矯正歯科医院 ・233m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 高橋歯科医院 ・234m （歯科）📍
- ザ・デンティスト南青山 ・262m （歯科・歯科口腔外科・矯正歯科）📍
- デンタルサロン青山 ・262m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 明石歯科医院 ・270m （歯科）📍
- 医療法人社団桐栄会 コルテス デンティスタ表参道 ・283m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 歯科矯正よごさわ ・333m （矯正歯科）📍
- ＡＫＩデンタルクリニック ・336m （歯科・矯正歯科・歯科口腔外科）📍
- 表参道歯科クリニック ・355m （歯科）📍
- 牧田歯科医院 ・366m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- ウケデンタルオフィス表参道 ・382m （歯科・小児歯科・矯正歯科）📍
- ホワイトエッセンス青山 ・384m （歯科・矯正歯科）📍
- すずきデンタルクリニック ・387m （歯科）📍
- さいた歯科クリニック ・390m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団孝歯会 タカシデンタルクリニック ・406m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団表参道審美会表参道デンタルクリニック ・417m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 最大20件まで表示
保育・教育（半径1000m）
買い物・交通
コンビニ
最寄 153m
一覧を表示（11件）
スーパー
最寄 170m
一覧を表示（20件）
- フランスはちみつ・フランス菓子専門 レザベイユ南青山 物販&カフェ ・170m📍
- L for You AOYAMA ・205m📍
- 寿司居酒屋 八兵衛 青山本店 ・250m📍
- マルシェ西麻布 ・294m📍
- 鮨 m ・337m📍
- 表参道 イタリアン IL LUPINO PRIME（イル・ルピーノ・プライム） ステーキ ・465m📍
- 成城石井 南青山店 ・479m📍
- OMO KINOKUNIYA（オモキノクニヤ） ・494m📍
- 西麻布 まるおーろ ・503m📍
- ヴィル マルシェ 青山 ・521m📍
- ビオセボン(Bio c' Bon)骨董通り店 ・589m📍
- ピカール 青山骨董通り店 ・606m📍
- 【はちみつの杉養蜂園】表参道店 ・607m📍
- 紀ノ国屋インターナショナル ・649m📍
- ビオセボン(Bio c' Bon)外苑西通り店 ・666m📍
- 青山グルメマート ・712m📍
- 灘屋 総本店 ・716m📍
- SHOP ROSEBAY 表参道 ・726m📍
- 成城石井 西麻布店 ・757m📍
- 大泉工場＋CULTURE ・773m📍
- 最大20件まで表示
最寄駅
最寄 496m
一覧を表示（7件）
学校
最寄 242m
一覧を表示（20件）
- 港区立青南小学校 ・242m📍
- ステラプリスクール南青山 ・273m📍
- キッズガーデン南青山・南青山スイミングスクール ・318m📍
- 港区立青山小学校 ・521m📍
- STUDIO BREATH ・527m📍
- 東京都立青山特別支援学校 ・607m📍
- Marie International School Aoyama Primary School and Kindergarten ・607m📍
- 青山学院幼稚園 ・704m📍
- Laurus International School of Science (Aoyama 青山校) ・717m📍
- 青山学院記念館（大学体育館） ・731m📍
- 東京都立青山高等学校 ・831m📍
- 青山学院中等部 ・849m📍
- アカデミー・デュ・ヴァン青山校 ・923m📍
- 渋谷区立神宮前小学校 ・925m📍
- 若葉会幼稚園 ・942m📍
- 國學院高等学校 ・943m📍
- 南青山保育園 ・966m📍
- 青山学院初等部 ・972m📍
- 港区立高陵中学校 ・982m📍
- 青山学院高等部 ・996m📍
- 最大20件まで表示
最近車站 表参道駅 步行 7 分鐘。步行 6 分鐘內超商 11 間、步行 10 分鐘內超市 20 間。日常生活便利性充足。
想定入居者プロフィール
主要客層
共働きDINKS・二人暮らし向けの立地・間取りです。
賃貸付けやすさ
賃貸付けは比較的強い見込みです。
表参道駅は「住みたい街ランキング2026 首都圏」第25位の人気駅。賃貸需要が安定しやすい立地です。
代表駅
表参道 / 徒歩7分
主要駅 / 日16.9万人
最寄大学
事業構想大学院大学 / 徒歩5分
注意点
- 夜間営業店が近く、騒音や治安印象の確認が必要です。
その他の潜在需要
法人借り上げ・社宅需要
全国47都市比較
コシヒカリ 5kg
¥4,928
5kg
食パン
¥535
1 袋
鶏卵
¥307
1 パック
ガソリン
¥178
1 L
理髪料
¥4,208
1 回
本エリアの物価は全国47都市中 第2位に高く、中央値より約7%高い。
東京都特別区部・2025年（e-Stat 小売物価統計）
金額は日本円の実価格。米・食パン・卵・ガソリン・理髪料の5項目の生活物価で、ご自身の物価感覚と比較するための概略参考です（絶対比較ではありません）。
07ローン試算展開 ▼閉じる ▲
外国人融資の見通し
日本居住者（日本国籍・永住者）
借りやすい
日本居住者的住宅貸款可透過主要都市銀行及地方銀行以一般審查取得。物件符合貸款適格性。
在日外国人（在留カード保有）
やや難しい
在日台灣人可優先洽詢東京之星銀行（中國信託旗下）；SBJ 銀行、歐力士銀行、プレスティア（Citibank 系列）亦為主要選擇。依永住權、年收入及任職年資，或可通過一般審查。
海外非居住者
難しい
台灣買家可優先洽詢台系銀行東京分行（兆豐國際商銀、第一銀行、彰化銀行），對台灣人承作日本不動產融資的窗口較熟悉；其次為 Standard Chartered / Pasona Overseas Mortgage 等，LTV 25–40%、利率 4–6%、頭期款 60–75% 為常見條件。
判定を左右した要素
- ·結構：RC/SRC（符合貸款適格性）
- ·屋齡 8 年
- ·價格 8,980萬日圓
属性別の住宅ローン難易度。海外非居住者は日本の金融機関では原則 対象外で、一部のノンバンク（オリックス銀行・SBI 新生 等）か現金が前提になります。
融資事前診断
各金融機関が公開している条件に、ご入力の属性と金額を照らした参考試算です。審査の結果ではなく、金融機関による約束でもありません。
資金使途
万円
万円
年収を入力すると、試算額（参考）が表示されます。
対応が見込める金融機関
外国人向け融資の金融機関・商品 13件を追跡・条件は各行の公開情報に基づく
物件を理解してから、融資を検討
¥9,800の完全版で対象物件を詳しく分析。購入後は、ご希望に応じて玉山銀行・第一銀行への無料紹介を申請できます。
物件分析サービスを見る購入済みの方：ログインして銀行紹介を申請J&Eは窓口をご紹介します。申請は銀行へ直接行い、連絡の可否と融資条件は銀行が確認します。
本カードは公開情報の整理であり、特定の商品の推奨や勧誘ではありません。数値はすべて参考値です。実際にご利用いただけるかどうか、金利や融資条件は各金融機関の審査によって決まります。
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SUUMO や Homes の URL、または住所を貼るだけで、Bukken.io があなたに代わって徹底分析します。
すでに物件をお持ち、またはまもなく引き渡しですか？J&E の管理現場出身チームが管理についてご相談に応じます。30分程度の優先相談はこちら →BUKKEN / PURCHASE CHECKLIST
次の仲介相談に、この確認リストを。
見えている負担を計算し、判断に影響する条件を確認しましょう。
ローン以外の毎月の費用は？
¥32,700／月
入力済みの管理費＋修繕積立金。税・保険・ローン・その他修繕は含みません。純収益ではありません。
条件が変わると、どれくらい違う？
年間で ¥120,000 の追加負担。
変更した条件での試算です。この物件の予測ではありません。
順に確認して、次の相談へ。
掲載賃料は実収ですか、想定ですか。共益費・サブリース・賃料保証の有無と改定条件を教えてください。
満室想定収入と実収入を区別します。
確認資料：賃貸借契約・入金実績・サブリース契約
掲載賃料は実収ですか、想定ですか。共益費・サブリース・賃料保証の有無と改定条件を教えてください。
この物件の購入諸費用明細と、直近の固定資産税・都市計画税の明細をいただけますか。
価格以外の初期費用と年次費用を分けて確認します。
確認資料：諸費用見積書・納税通知書
この物件の購入諸費用明細と、直近の固定資産税・都市計画税の明細をいただけますか。
接道、建築確認、用途、増改築履歴と、現況と登記の相違を確認できますか。
土地・建物の条件は改修や将来の利用に関わります。
確認資料：登記・測量図・道路資料・建築資料
接道、建築確認、用途、増改築履歴と、現況と登記の相違を確認できますか。
本レポートは公的データソース 8 個を照会し、28 項目のデータ指標を集約、10 項目のルールチェックと 30 件の周辺成約比較を実行しました。
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本レポートは現況の客観データに基づき生成され、将来予測や投資助言を目的とするものではなく、宅地建物取引業法上の重要事項説明に代わるものでもありません。ご購入の判断はご自身で行い、必要に応じて専門家にご相談ください。
本資料の基盤は利用者が入力した URL または図面であり、取得できた資料のみに基づいて提供しています。照合・検証には努めますが、資料の出所の正確性は保証いたしかねます。
生成: 2026/08/08 18:36 JST（データは生成時点） | Powered by bukken.io