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屋龄不能代替耐震与修缮纪录。
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手动输入房龄 52 年木造深度尽调
【範例】サンプル京島の家
東京都墨田区京島2-12-5
¥6,800,00052.7㎡≈ 15.9坪3K2階建
京成押上線 京成曳舟駅 徒歩9分
范例格局示意图
格局示意，非实际测绘
点击图片可放大阅读。
放大看示意图 ↗物件位置与周边环境
東京都墨田区京島2-12-5 · 地图与街景范例；正式报告可开启互动地图与 360° 街景。
执行摘要
宜审慎平衡型
本物件為再建築不可、木造屋齡52年，融資與轉售難度極高，僅適合全額現金且能接受長期持有的投資人，建議先請仲介確認未接道具體狀況再決定
好物件的收益率通常不会是最高的：本评分看的是总回报（租金＋增值＋风险），不是只看表面收益率。
投资评分
15/ 100
表面收益率
23.55%
实质收益率
22.53%
东京核心区 3.5〜4% / 地方 5〜6%・现金流 A・同区同类基准
本物业坪单价 vs 周边成交均价
-88%
与周边 30 件实际成交的平均坪单价相比（国交省成交数据、含不同楼龄与较新物业）。本物业楼龄较高时折价属正常。
灾害安全分
61
70+ 安全 / 40〜70 普通 / 低于 40 须再评估
含规模、楼龄、权利形态差异，属原始比较数据，请勿直接判定为低价。
不可重建旧抗震（加固情况不明）木造
判定依据
不可重建不可重建物件。无法改建或大规模重建，海外非居住者几乎无法取得融资。出售对象限于现金买家，流动性极低，发生灭失时亦无法重建。
旧抗震（加固情况不明）房龄 52 年，适用1981年以前旧抗震标准。最好能向管理组合确认抗震加固的实施情况。地震保险的建筑年份折扣（限1981年6月以后竣工适用，约一成）及部分银行的抵押评估、转售时的买家群会受影响。市中心的RC造物件仍有不少可贷款案例。
木造木造建筑的抗震、隔音与隔热性能均逊于RC/SRC，融资审查较严（老旧木造常无法获得外国人贷款），火险费率也较高。台湾及海外投资者普遍偏好钢筋造，木造容易被排除在外。
Bukken.io 分析摘要
本物件位於東京都墨田區京島，總價僅¥680萬，表面上看似高投報率（推算表面利回率23.55%），但屬於未接道之再建築不可物件，木造屋齡52年且防火地域內限制新建為耐火建築，融資與轉售流動性受到根本性制約。地價與成交行情近5年呈穩定上升（公示地價CAGR +4.06%/年，實際成交CAGR +3.85%/年），區域人口與租賃需求基本面尚屬正向，但本件個別的再建築不可屬性使其無法完全受惠於區域成長。
實質及含取得成本利回率雖仍高於健美家同區同類中位數（3.93%），但此高利回率主要反映的是再建築不可、木造老屋、非接道之流動性折價，而非單純的地段優勢。整體而言，本物件較適合以極低價格全現金持有、追求穩定租金收益且能承受出口受限風險的投資人，並非追求資產增值或未來順利轉售的標的。
01外观与周边环境展开 ▼收起 ▲
外观・周边环境诊断（Bukken.io 街景实查）
bukken.io 帮你上 Google 街景看过现场了
从实际街景读外观、管理状态、周边环境;看不到的部分会诚实标注「无法确认」。
62/ 100
外观总合分数
0-100 / 70+ 管理良好 / 50-70 标准 / 50以下 须确认
以 Google 街景影像交由 Claude Vision 解析，从垃圾放置处・外墙・公共区・采光等推估管理状态（依拍摄当下影像，可能与最新状况不同）。
本物件是一棟外牆以磚紋面材為主的低層公寓，整體街道環境安靜，周邊為住宅與小規模老舊建築混雜的區域。外牆植栽茂盛且生長健康，顯示居民有一定的環境維護意識；然而對面空地雜草叢生且堆有廢棄物，加上街道電線桿林立，整體氣場偏向一般住宅區水準，尚無明顯的高管理品質訊號。
街景看到的细节
- 垃圾存放处・三張街景照片均未能觀察到垃圾集中處，無法確認其整潔狀況。建議實地查看或向管理公司索取垃圾管理規章確認。
- 阳台・照片中可見陽台數量有限，未發現明顯雜物堆積或枯萎植物，亦無大量晾曬衣物的跡象，整體印象尚屬整潔。
- 外墙・外牆採用磚紋面材，外觀無明顯裂縫或剝落，亦無塗鴉痕跡。整體屬於普通維護水準，未見明顯老化失修，但也缺乏近期重新粉刷或修繕的跡象。
- 共用空间・從街景角度無法直接觀察共用走廊內部狀況，大廳入口可見茂盛植栽，屬於加分的環境維護表現。個人物品堆放情形無法確認，建議實地察看共用走廊整潔度。
- 信箱区・街景照片中未能識別信箱區，無法評估廣告夾報堆積量及破損情形。建議實地確認。
- 自行车停放・第三張照片可見三輛自行車停放於建物側面，排列方式尚稱整齊，未見明顯廢棄車輛，整體屬普通水準。
- 采光・周邊為低層至中層建築混雜環境，右側鄰棟高度與本棟相近，左側為空地及低矮老舊建築，遠處可見較高層的建物輪廓。整體採光條件屬普通，非明顯優勢也無嚴重遮蔽問題。
- 周边环境・街道整體尚稱乾淨，但對面空地可見雜草叢生及廢棄物堆積，顯示周邊土地管理存在疏漏。街道上電線桿較多，屬日本一般住宅區常見景象。背景遠處可見高層建築，推測本案鄰近都市核心區，地段潛力尚可。
良好之处
- 建物外牆入口旁植栽茂盛且生長健康，葉色翠綠無枯萎跡象，顯示居民或管理方有定期養護的習慣，屬環境維護的加分訊號。
- 外牆磚紋面材無明顯裂縫、剝落或塗鴉，整體維護屬普通以上水準。
- 自行車停車場未見廢棄車輛，停放尚屬整齊，顯示居民基本公共秩序意識尚可。
- 遠處可見高層建築群，顯示本案位於具都市機能的區域，地段條件具備一定基礎。
注意点
- 對面空地雜草叢生且可見廢棄物堆積，顯示鄰近土地管理鬆散，可能影響整體街道觀感及衛生環境。
- 周邊有老舊低矮建築及外觀鏽蝕的鐵皮屋，整體街區品質參差不齊，拉低環境均質性。
管理状况观察
建議您在簽約前實地前往確認以下幾點：第一，垃圾集中處的位置與整潔狀況，這是最能直接反映管理品質與居民素質的指標；第二，共用走廊是否有個人物品堆放，或是否存在異味、照明損壞等問題；第三，信箱區是否有大量廣告夾報堆積，若有，可能暗示空室率偏高。此外，對面空地的雜草與廢棄物屬鄰地管理問題，建議您向仲介確認該空地的產權及未來開發計畫，以評估是否會影響日後居住品質或本棟採光。
整體而言，本棟尚無高風險的結構性問題，但街區環境品質參差，若您重視居住品質與租客素質，建議在實地看屋時多留意共用空間的細節，並索取近三年的管理組合會議記錄與修繕計畫，確認管理組合的運作積極度。
02投资判断展开 ▼收起 ▲本物件為再建築不可、木造屋齡52年，融資與轉售難度極高，僅適合全額現金且能接受長期持有的投資人，建議先請仲介確認未接道具體狀況再決定
规则检查（管理现场基准）
抗震标准・旧抗震（加固情况不明）
房龄 52 年，适用1981年以前旧抗震标准。最好能向管理组合确认抗震加固的实施情况。地震保险的建筑年份折扣（限1981年6月以后竣工适用，约一成）及部分银行的抵押评估、转售时的买家群会受影响。市中心的RC造物件仍有不少可贷款案例。
抗震标准・旧抗震（加固情况不明）
房龄 52 年，适用1981年以前旧抗震标准。最好能向管理组合确认抗震加固的实施情况。地震保险的建筑年份折扣（限1981年6月以后竣工适用，约一成）及部分银行的抵押评估、转售时的买家群会受影响。市中心的RC造物件仍有不少可贷款案例。
扣分房龄落在 1982〜1983 年竣工的新旧抗震标准交界带，且未提供抗震加固信息时触发：需另行确认建筑确认日是否在 1981 年 5 月 31 日之前。
扣分1981 年以前（旧抗震标准）竣工、且已完成抗震加固工程时触发：融资与保险条件仍优于未加固物件。
重大扣分1981 年以前竣工、且明确标示未进行抗震加固时触发：贷款审查与转售条件受到的影响最大。
扣分1981 年以前竣工、但抗震加固状况未提供信息时触发：需向管理组合确认加固记录。
提示竣工判定为 1981 年 6 月以后（新抗震标准）时不触发；房龄信息未提供时也不触发，但不代表已确认安全。
管理费・修缮储备金・未发现问题
重大扣分修缮储备金换算后低于每平方米每月 80 日元时触发：明显低于全国平均，未来大幅上调或临时征收的风险高。
扣分修缮储备金换算后落在每平方米每月 80〜150 日元之间时触发：低于国土交通省指引建议下限（200〜300 日元），未来上调空间大。
扣分修缮储备金换算后落在每平方米每月 150〜200 日元之间时触发：处于指引下限附近，建议结合房龄与长期修缮计划一并确认。
提示换算后达到每平方米每月 200 日元以上时不触发；管理费或专有面积其中之一未提供数据时也不触发（并非代表储备水平健全已获确认）。
车站步行・未发现问题
加分最近车站步行 5 分钟以内时触发：对出租需求与转售性都是加分。
扣分最近车站步行 10 分钟以上、不满 15 分钟时触发：对单身租客的吸引力略降。
扣分最近车站步行 15 分钟以上、不满 20 分钟时触发：对单身与双薪家庭的出租吸引力转弱，可能需要依赖公交接驳。
重大扣分最近车站步行 20 分钟以上时触发：出租需求与转售流动性都明显下降，长期空置风险提高。
提示步行 6〜9 分钟属中间地带，不触发加分或扣分。
用途地域・商业地域（居住面）
商业地域。可能有夜间营业店铺、高层建筑及噪音，家庭自住建议确认周边环境。
用途地域・商业地域（投资·民宿面）
商业地域。邻近车站、便利性最高，租金需求强劲、民宿限制最少、流动性高，是投资首选地带。
用途地域・商业地域（居住面）
商业地域。可能有夜间营业店铺、高层建筑及噪音，家庭自住建议确认周边环境。
用途地域・商业地域（投资·民宿面）
商业地域。邻近车站、便利性最高，租金需求强劲、民宿限制最少、流动性高，是投资首选地带。
重大扣分用途地域为工业专用地域时触发：原则上不能兴建住宅，融资审查与转售都受重大限制。
扣分用途地域为工业地域时触发：住宅可建，但可能与工厂相邻，需留意噪音与空气质量。
扣分用途地域为准工业地域时触发：中小型工厂与仓库混杂，生活环境属混合型。
扣分用途地域为商业地域时，就自住角度触发：可能有夜间营业店铺、高层建筑与噪音，自住前建议先确认周边环境。
加分用途地域为商业地域时，就投资与民宿角度触发：车站周边机能最强，出租需求与流动性通常最佳。
加分用途地域为近邻商业地域时触发：生活机能与居住环境平衡，出租需求与民宿皆属合适地域。
加分用途地域为第一种低层住居专用地域时触发：属安静住宅区、商店较少，适合家庭自住。
加分用途地域为第一种中高层住居专用地域或第一种住居地域时触发：以住宅利用为主，同时保有一定生活机能。
重大扣分城市规划属市街化调整区域时触发（与用途地域是不同的判定轴）：原则上难以新建或重建住宅，融资审查通常无法通过。
提示查无用途地域数据，或该地域类别不在上述列举范围内时，本项不触发任何条目。
楼层・电梯・未发现问题
扣分所在楼层为 1 楼时触发：日本租客普遍在意防盗、潮湿、虫害与采光，对出租与自住都是扣分。
重大扣分无电梯、且所在楼层为 5 楼以上时触发：对高龄租客与搬运重物负担大，长期空置与跌价风险高。
扣分无电梯、且所在楼层为 3〜4 楼时触发：高龄租客与家庭客层较容易回避，转售时常是议价点。
提示所在楼层非 1 楼，且（有电梯，或所在楼层为 2 楼以下）时，本项不触发。
建筑结构（木造×宠物组合）・木造
木造建筑的抗震、隔音与隔热性能均逊于RC/SRC，融资审查较严（老旧木造常无法获得外国人贷款），火险费率也较高。台湾及海外投资者普遍偏好钢筋造，木造容易被排除在外。
建筑结构（木造×宠物组合）・木造
木造建筑的抗震、隔音与隔热性能均逊于RC/SRC，融资审查较严（老旧木造常无法获得外国人贷款），火险费率也较高。台湾及海外投资者普遍偏好钢筋造，木造容易被排除在外。
重大扣分建筑结构判定为木造、且可养宠物时触发：宠物气味与抓痕容易渗入木造内装，退租修缮费用通常明显偏高，银行融资审查也偏保守。
扣分建筑结构判定为木造（且未特别标示可养宠物）时触发：木造在抗震、隔音、隔热通常较 RC／SRC 造弱，融资审查较严格，海外买家也常偏好钢筋造。
提示建筑结构为 RC 造或 SRC 造时，本项不触发，即使开放宠物也不扣分，实务上宠物可反而常是出租的加分项。
权利形态（借地权）・未发现问题
扣分土地权利形态为定期借地权时触发：租期届满须拆屋还地，残存价值会随届满日接近而递减，海外非居民几乎无法取得融资。
扣分土地权利形态为普通借地权（含旧法借地权）时触发：日常收租与现金流与所有权物件差异不大，但海外非居民融资困难、转售对象较有限。
提示土地权利形态为所有权，或该栏位未提供数据时，本项不触发（不会因权利形态不明而被扣分）。
サブリース・未发现问题
扣分物件备注中出现转租、包租代管、保证租金等相关字样时触发：保证租金常设定低于市场行情，且依法可能被出租方片面调降，中途解约通常也不易。
提示备注栏未侦测到转租／包租相关字样时，本项不触发，视为一般直接出租。
重建可否・不可重建
不可重建物件。无法改建或大规模重建，海外非居住者几乎无法取得融资。出售对象限于现金买家，流动性极低，发生灭失时亦无法重建。
重建可否・不可重建
不可重建物件。无法改建或大规模重建，海外非居住者几乎无法取得融资。出售对象限于现金买家，流动性极低，发生灭失时亦无法重建。
重大扣分物件明确标示为再建筑不可时触发：无法重建或大规模改建，海外非居民融资几乎无法取得，转售对象也仅限现金买家。
提示标示为可重建，或该栏位未提供数据时，本项不触发。
新成屋溢价・未发现问题
提示房龄为 0 年（全新）或 1 年（新古）时触发：纯属提示、不影响评分。新成屋交屋后即转为中古，首次转售价格常见下滑，且无同栋中古成交案例可供比对，需依赖周边行情判断转售性。
提示房龄 2 年以上时，本项不触发（新成屋溢价议题仅适用于房龄 0〜1 年）。
「未检出」仅代表以本次可获取的数据未触发该项警示，并不保证完全无风险。
综合评分
短期＝现金流・流动性视角；长期＝人口・结构耐久・法规稳定视角。星级由 bukken.io 规则引擎依各数据源计算，非主观评分。
投资收益
13数据 91%
本维度共检核 10 项：6 项正面、4 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +租金需求
- +車站徒步
- −屋齡
- +災害安全度
- +人口（現在+未來）
- +用途地域（投資適性）
- −舊耐震（補強情況不明）
- +商業地域（投資・民泊面）
- −木造
- −不可重建
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
建筑・防灾
0数据 78%
本维度共检核 6 项：2 项正面、4 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +災害安全度
- −結構
- +物件外觀
- −舊耐震（補強情況不明）
- −木造
- −不可重建
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
自住舒适
72数据 100%
本维度共检核 5 项：3 项正面、1 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +治安
- +學校・托育
- +生活機能
- ·居住舒適
- −商業地域（居住面）
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
外国人融资友善
0数据 100%
本维度共检核 5 项：0 项正面、4 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- −海外非居住者的貸款難易度
- ·在日外國人的貸款難易度
- −舊耐震（補強情況不明）
- −木造
- −不可重建
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
再售流动性
13数据 100%
再售流动性短期评价高于长期（短期18／长期10）。现在的优势长期会略微减弱。
本维度共检核 8 项：4 项正面、4 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +未來人口 (2040)
- +車站徒步
- +都市計畫
- −結構＋屋齡
- +交易趨勢
- −舊耐震（補強情況不明）
- −木造
- −不可重建
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
民宿（短租）
⚠️ 本评分为假设此物件规约可供民宿，但多数集合住宅的管理规约禁止作为民宿（住宅宿泊事业），投入运营前请务必先确认管理规约。
85数据 65%
本维度共检核 4 项：4 项正面、0 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +用途地域（民泊可否）
- +民泊申報件數
- +都市計畫
- +商業地域（投資・民泊面）
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
进阶
项目分析
Bukken.io 将分析结果分类为治安・出租需求・将来性等项目，每项给予 1-5 星评级与两面评估。标示 L1 维度（投资收益・民宿・自住・外国人・再售）的项目，其星级以 bukken.io 规则引擎的确定性分数覆盖；其余项目为 Bukken.io 评估。
投資收益性・投報率
1/5
本物件價格僅¥680萬，換算表面利回率達23.55%，經扣除固都稅等費用後實質利回率約22.53%，含取得成本利回率約19.91%，數字上遠高於健美家墨田區同類物件中位數3.93%，也遠高於J-REIT機構級（法人投資機構收購出租住宅時接受的報酬水準）中位4.2%的資本化率。但此高利回率主要來自總價極低與再建築不可、木造老屋的流動性折價，並非單純的地段紅利，須用「高利回率＝承擔對應風險」的角度解讀，而非直接視為划算。
年間NOI約¥1,531,989，取得諸費用合計約¥894,020，整體現金投入門檻低，適合小額全現金配置。
- 表面、實質、含取得成本三層利回率均遠高於健美家墨田區同類中位數3.93%，數字面具吸引力
- 總價僅¥680萬，資金門檻低，適合全額現金小額配置
- 土地為所有權而非借地權，較借地權物件融資與流通性更佳
- 高利回率主要反映再建築不可、木造老屋、非接道之流動性折價，非單純地段優勢
- 管理費與修繕積立金均為¥0，若日後有大規模修繕需求需自行承擔全額成本
賃貸需求
3/5
京成曳舟站徒步7分鐘（地圖換算），周邊生活機能完善，步行6分鐘內有超商10間、步行10分鐘內有超市20間，日常生活便利性充足。但最近車站京成曳舟、曳舟、東向島均屬小規模站（1日1.8〜2.8萬人次），屬各停站為主，急行、快速需至轉乘站，租客通勤便利性有限，租賃需求評估為偏弱（rentEase weak）。
東京23區近12個月淨遷入+27,497人，顯示都心租賃需求整體擴張，惟本物件受限於再建築不可與木造屬性，較難完全承接此區域紅利。
- 徒步7分鐘可達京成曳舟站，且周邊另有曳舟、押上等站可選，生活機能完整（便利商店10間、超市20間）
- 東京23區近12個月淨遷入+27,497人，區域租賃需求呈擴張趨勢
- 3K間隔適合家庭型租客，符合tenantProfile family定位
- 最近車站均屬小規模站（1.8〜2.8萬人次/日），非主要幹線大站，通勤便利性受限
- tenantProfile評估本物件招租期間可能偏長（rentEase weak）
立地・交通
3/5
本物件徒步7分鐘可達京成押上線京成曳舟站，另有曳舟、押上（晴空塔前）等站在徒步15分鐘範圍內，多線可選具有一定交通彈性。惟三站均屬小規模車站（1日1.8〜2.8萬人次），各停為主、快速需轉乘，通勤效率不及都心主要幹線站。
地勢平坦（半徑50公尺高低差僅0.4公尺），生活動線便利，適合各年齡層步行、自行車移動。
- 徒步範圍內可選擇京成曳舟、曳舟、押上（晴空塔前）等多條路線車站
- 地勢平坦，半徑50公尺內高低差僅0.4公尺，適合步行與自行車通勤
- 最近三站均為小規模站，通勤需仰賴各停或轉乘，非直達都心快速路線
未來性（人口・都市發展）
3/5
半徑約3公里圈人口預估自2025年326,077人成長至2040年343,732人，增幅+5.4%，屬於人口穩定成長區域，有助於支撐長期租賃需求與地價。公示地價過去5年CAGR達+4.06%/年，實際成交價過去5年CAGR達+3.85%/年，均高於全國平均（0〜+2%/年），顯示區域基本面偏強。
惟高齡化率預計自2025年24.1%上升至2050年28.3%，長期需留意租客結構轉變；本物件個別的再建築不可、防火地域限制，使其無法完全參與都市更新帶來的資產增值機會。
- 半徑3公里圈人口預估2025〜2040年增幅+5.4%，屬人口成長區域
- 公示地價5年CAGR +4.06%/年、實際成交5年CAGR +3.85%/年，均優於全國平均水準
- 墨田區近12個月新屋開工中貸家（出租宅）占比58%，顯示租賃市場仍有一定活絡度
- 高齡化率預估自24.1%（2025）上升至28.3%（2050），長期租客結構可能趨向高齡化
- 本物件因再建築不可、防火地域木造限制，難以完全受惠於區域都市更新紅利
再販性・流動性
1/5
本物件為未接道、再建築不可物件，屬於出口策略上最嚴重的結構性限制：滅失後不得重建，海外非居住者幾乎無法取得融資，買方群體被壓縮至極少數現金買家，流動性顯著低於一般接道物件。防火地域規定進一步限制未來改建的經濟可行性，即使區域地價與成交行情呈穩定上升（近5年CAGR均達3.8%以上），本物件也難以等比例反映在轉售價格上。
整體而言，此為短期與長期再販性評分均落在F等級（18、10分）的核心原因。
- 土地屬所有權形態，較借地權物件在轉售談判上仍有相對優勢
- 未接道、再建築不可，滅失後無法重建，為出口流動性最大制約因素
- 海外非居住者及在日外國人融資實質上幾乎不可行，買方群體被壓縮至現金買家
- 防火地域規定使未來改建、拆除重建的經濟可行性更低
外國人購屋門檻
1/5
本物件結構為木造，加上屋齡52年適用舊耐震基準（補強狀況不明），海外非居住者融資難度評為very_high，在日外國人融資難度評為high，日本居住者融資也僅為medium且可能面臨利率加碼與縮短年限。再建築不可屬性進一步壓縮融資可行性，多數銀行對於無法重建之擔保品估值趨近於零，實務上建議以全額現金購買為前提規劃本案。
- 木造結構加上屋齡52年舊耐震（補強狀況不明），融資審查與保險費率均處於不利位置
- 海外非居住者融資難度very_high、在日外國人融資難度high，實質上僅能以現金購買
- 再建築不可進一步使銀行擔保評估趨近於零，加重融資取得難度
災害・治安風險
3/5
本物件海拔為海平面下0.5公尺，屬於高潮浸水想定極高風險區（最大5.0公尺），且洪水風險為中度（最大想定浸水深3公尺），液狀化風險亦為中度，未來地震30年內震度6強機率34.4%。東京都地域危險度調查顯示本町丁目建物倒壊危險度、火災危險度、綜合危險度均為5級（最高風險等級），綜合危險度都內排名第5（危險方向數來第5名，屬相對高風險區塊），木造密集與軟弱地盤（沖積低地4）為主要成因。
治安方面則相對良好，町丁目級住宅侵入（破門竊盜）與街頭犯罪均為0件，墨田區在23區侵入竊盜排名為4/23（優於平均）。
- 町丁目級破門竊盜與街頭犯罪均為0件，住宅侵入與街頭治安均屬最安全部類
- 墨田區侵入竊盜件數為23區平均的0.6倍，23區治安排名4/23
- 海拔為海平面下0.5公尺，高潮浸水風險評為very_high（最大5.0公尺）
- 東京都地域危險度調查中建物倒壊、火災、綜合危險度均為5級最高等級，都內綜合危險度排名第5（危險方向）
- 地盤分類為沖積低地4，屬於軟弱地盤，木造建物延燒與倒壊風險需留意
建议
- 1
【確認】請仲介確認本物件未接道之具體狀況，包含是否為私道、有無掘削承諾與持分關係，這是判斷是否仍有機會恢復建築基準法接道資格的關鍵。
- 2
【確認】請仲介或管理公司代為向登記所調閱土地及建物登記謄本，確認實際基地面積與所有權狀態，因稅額試算是以建物面積代用敷地面積推估，實際稅負可能更高。
- 3
【確認】請仲介協助確認建物是否曾實施耐震補強工程，屋齡52年適用舊耐震基準，補強與否會影響地震保險費率與未來轉售對象範圍。
- 4
【確認】由於海外非居住者融資難度評為very_high，建議提前規劃全額現金購買方案，並向台資銀行東京分行或SBJ銀行等進行融資可行性事前諮詢以排除誤判。
- 5
【確認】請仲介代為向當地政府都市計畫課確認防火地域之新建限制與建蔽率?建筑面积可占土地面积的比例，通俗来说就是一块地能盖多满。、容積率規範，評估未來若建物滅失後土地之實際可利用性與價值。
- 6
【確認】請仲介或管理公司代為實地查看對面空地之產權與未來開發計畫，因外觀分析顯示對面空地雜草叢生且有廢棄物堆積，可能影響採光與居住品質觀感。
- 7
【確認】建議透過SUUMO等平台查詢同區、同面積帶3K類型物件之實際招租租金與空置天數，交叉驗證本報告採用之推估租金區間（¥133,473〜¥150,753/月）之合理性。
- 8
【提醒】海外投資人在日本原則上難以取得融資，本物件之投報率係以全額現金購買為前提試算，請以此基礎規劃資金配置與報酬預期。
以上确认事项多需以日文向日方索取文件。身处海外可委托物业中介或购房顾问代为索取。
退场策略
- 1
賃貸：以家庭型3K間隔出租予在地租客，預估月租¥133,473〜¥150,753，扣除固都稅等年約¥51,769成本後仍有相對高額現金流，惟因再建築不可與木造老屋，招租期間可能偏長，建議透過在地仲介進行實勢租金調查後再定價。
- 2
出售：由於未接道、再建築不可，買方群體被壓縮至現金買家，且多數銀行難以承作融資，建議定價策略應大幅低於周邊接道物件之坪單價，並延長預期銷售期間，短期內出售難度高。
- 3
法人投資：可考慮以日本法人名義持有以簡化稅務與租賃管理流程，惟法人持有並不能解決再建築不可與融資限制的根本問題，仍須以現金持有為前提規劃，且轉售時買方同樣面臨相同流動性限制。
- 4
長期持有收租：在無法期待資本利得的前提下，將本物件定位為純現金流收租工具，長期持有至租金累積回收超過總價與稅費成本，是相對務實的策略選擇。
03收益与税务展开 ▼收起 ▲实质报酬 22.53%・月租估 ¥133,473
需准备的总现金
物业售价¥6,800,000
取得相关费用+ ¥894,020
合计（概估）¥7,694,020
≈ ¥37 万元(人民币)
这里以全现金购入为前提试算。海外买家也可以通过台系银行东京分行贷款，但首付要按总价的 45〜50% 准备，所以先看现金版本比较稳妥。想看贷款版本的数字，请看下方的融资事前诊断。
参考汇率，依汇款时点变动。
每月实收（出租情境）
预估月租金¥133,473
管理费− ¥0
修缮积立金− ¥0
固都税（年额÷12）− ¥5,807
所得税（年额÷12）− ¥6,058
月净额（概估）¥121,608
≈ ¥1 万元(人民币)
表面收益率23.55%/实质收益率22.53%
参考汇率，依汇款时点变动。
收益分析（投报率精算）
表面投报率
23.55%
年租金 ÷ 取得价格
实质投报率
22.53%
扣除管理费・修缮・固定资产税后 NOI ÷ 取得价格
含取得成本投报率
19.91%
NOI ÷（取得价格＋取得相关费用）
推估月租金
¥133,473
预估租金区间 ¥133,473〜¥150,753/月（模型误差 ±10.8%）。利回率以保守的下限计算；装修等级高时有望接近上限。
依据：2,000 件以上出租案例回归模型，与周边行情交叉印证。注意：参考数据仅单一来源，尚无法交叉验证。
这次只查到一个外部租金来源，没办法互相对照验证，所以估算的不确定性高一些。建议实地看房、并请中介确认。
同条件・同栋数据含装修差异・楼层差・个别情况，个别实租可能有 ±10〜15% 的浮动。建议实勘及向中介确认。
fudosandb 模型 ¥133,473（都道府县级估算，高级地易低估，仅供下限参考）
▾ 计算前提
年度 NOI?年租金收入扣除持有期间各项费用（管理费、修缮、固都税等）后的净收益。计算实质收益率的基础数字。
¥1,531,989
修缮基金（月）?每月缴纳的公共修缮储备金，用于将来整修电梯、外墙、屋顶等共用部分。老楼常见金额调涨甚至一次性追缴。国内没有直接对应制度，购前务必确认积立余额。
¥0
取得相关费用合计
¥894,020
概算所得税（年・非居住者）
¥72,693
税额（固都税・取得税・登记费・所得税）皆为概算，实额请以课税明细书・税理士确认。表面投报率为广告值，与本栏精算值是两回事。
机构级基准（J-REIT 住宅）
进阶中位数 cap rate?大型机构投资人购买同类房产时能接受的收益率（NOI÷市值）。本物业收益率高于cap rate，才有相应的风险溢价。
4.2%
中段区间（p25〜p75）
4〜4.5%
全国・住宅 prime / 样本 11 件
机构投资人以何种投报率评价・取得住宅的参考值。东京都心 prime 偏下限（约 3.5〜4%），地方偏上限。
健美家 同条件 表面收益率（挂牌基准）
表面收益率中位数
3.93%
四分位区间（p25〜p75）
3.33〜4.13%
墨田区・近い専有面積・样本 18 件
税金・取得成本试算
遗产税路线价（推估）?以道路为单位的课税用官方地价，是计算遗产税、赠与税的基础。约为公示地价的八成。
¥336,800/㎡
固定资产税评价额（推估）
¥294,700/㎡
固定资产税（年・特例后）?每年持有不动产须缴纳的税款，类似国内的房产税+土地使用税。住宅用地有优惠减免，年缴数万至数十万日元不等。
¥688/㎡
城市规划税（年・特例后）
¥295/㎡
推估 土地持份税额（年）
¥51,769
年间固定资产税合计（土地＋建物・概估）
¥50,994
年间城市规划税合计（土地＋建物・概估）
¥18,693
以公示地价 × 标准比率（路线价 80%・固资 70%）推估，已反映住宅用地特例。实际金额请以课税明细为准。
04风险检查展开 ▼收起 ▲灾害安全 61/100・风暴潮
灾害风险
61/ 100
灾害安全评分
全国平均 50 / 东京 23 区 中位数 70 / 山手台地 prime（高轮・千代田・文京等）90+
把 5 项灾害（地震 / 洪水 / 山体滑坡 / 海啸 / 液状化）综合成 0-100 分。70+ 安全、40-70 普通、低于 40 要再评估。
▾ 算式（点击展开）
- 基準値100
- 地震 30 年：34.4%-14
- 水害：中等0
- 土砂：无风险0
- 津波：无风险0
- 高潮：非常高-20
- 液状化：中等-5
- 合計= 61
📍 J-SHIS 计算「特定坐标未来 30 年发生震度 6 强以上」的概率。山手线内 5〜17%（西南部台地略高）、下町低地 15-30%、横滨/川崎 30-40%、大阪/神户 30-50%、静冈沿岸 50-80%。超过 20% 算高风险。※ 政府宣传的「首都直下 M7 30 年 70%」是整个南关东累积概率，跟这个是不同指标。
地震（30 年・震度 6 强）
34.4%
洪水风险
中等 (3m)
液状化
中等
风暴潮
非常高 (5m)
地区危险度（东京都）
建筑倒塌危险度
高（等级 5 / 5）
火灾危险度
高（等级 5 / 5）
综合危险度
高（等级 5 / 5）
都内相对安全度
比东京约 0% 的地区安全
综合排名 第 5 / 5192 名（排名越后越安全）
地盘分类
沖積低地4
等级为 1（相对较低）至 5（相对较高）。 此为东京都「地震相关地域危险度测定调查（第9回）」的町丁目别相对评估。仅为都内相对等级，无法与其他道府县比较。
治安・犯罪统计
① 物件所在街区・京島2丁目
街道（町丁目）单位，最贴近这套房子的实际体感。
住宅入室（入室盗窃）
最安全・0件
街头治安（暴力犯）
最安全・0件
② 墨田区 全区
整个区的平均水平，用来对照 23 区平均与排名。街区数字与全区数字不一致是正常的。
刑案总件数
1,992件
警方受理的全罪种件数
入室盗窃
48件
其中屋主不在时被盗 16件
23区平均比（总数）
0.62 倍
低于 23 区平均（1.0 为平均）
入室盗窃 23区平均比
0.6 倍
低于 23 区平均（1.0 为平均）
23区治安排名
第 4 / 23 名
2025 年全年・警视厅 刑案受理统计
平均比 1.0 为 23 区平均，小于 1 代表低于平均。
地形・坡度
坡度评价
平坦
50m 内最大高低差
0.4m
国土地理院标高数据（半径50m・四方向）。陡坡会影响长者・育儿家庭的生活便利与转售性。
未来人口推算
2025→2040 人口变化率
+5.4%
2025→2060 人口变化率
+5%
高龄化率（2050）
28.3%
全国 2050 推计约 37.1%，属相对年轻地区
租金趋势
特別区部 2025 年
同比 +0.7%
趋势
稳定 →
05区域市况展开 ▼收起 ▲公示地价 5年 +22.03%
区域健全度
B77/100上升趋势
需求评分
85/100
供给评分
73/100
购买力评分
70/100
良好的点
- 人口流入強（東京都特別区部 +27,497人 / 12ヶ月）
- 空屋率健全（墨田区 総11.7%、全国平均 13.8% 以下）
- 台湾人コミュニティ集積（墨田区 3.2%、2017年6月時点）
- 人口規模大（墨田区 272,085人）
- 新規供給適度（墨田区 貸家 838戸 / 4ヶ月）
区域市况
平均单价（每㎡）
¥1,087,919
预估租金（月）
¥133,473
预估回报率
23.6%
公示地价 年涨幅
+13.2%
周边成交案例
📍 与周边成交案例的坪单价比较。Underpriced = 比行情便宜 10%+，Overpriced = 比行情贵 10%+，适正 = ±10% 内。
案件数
30 件
平均坪单价
¥349 万/坪
本物业坪单价
¥43 万/坪
贵/便宜判定
待确认
含规模、楼龄、权利形态差异，属原始比较数据，请勿直接判定为低价。
实际成交案例（参考）
| 时期 | 坪单价(万円) | 面积(㎡) | 屋龄 | 格局 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 245万 | 50㎡ | 1980 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 285万 | 65㎡ | 1980 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 529万 | 75㎡ | 2007 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 150万 | 55㎡ | 1981 | ３ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 309万 | 15㎡ | 1989 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 317万 | 25㎡ | 2017 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 343万 | 55㎡ | 2017 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 231万 | 50㎡ | 1982 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 231万 | 50㎡ | 1982 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 331万 | 70㎡ | 1999 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 573万 | 75㎡ | 2015 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 404万 | 45㎡ | 2021 | ２ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 433万 | 55㎡ | 2025 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 367万 | 45㎡ | 2019 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 371万 | 65㎡ | 2023 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 344万 | 75㎡ | 2004 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 439万 | 55㎡ | 2013 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 378万 | 35㎡ | 2019 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 433万 | 45㎡ | 2013 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 198万 | 35㎡ | 1980 | １ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 313万 | 55㎡ | 1993 | １ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 463万 | 25㎡ | 2025 | １Ｋ |
| 2025年第4四半期 | 421万 | 55㎡ | 1998 | ２ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 252万 | 55㎡ | 1980 | ２ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 380万 | 40㎡ | 2016 | １ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 375万 | 30㎡ | 2009 | １ＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 428万 | 75㎡ | 2007 | ３ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 234万 | 65㎡ | 1980 | ３ＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 301万 | 45㎡ | 2016 | １ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 401万 | 70㎡ | 2014 | ３ＬＤＫ |
以上为周边 京島、東向島、八広、押上、向島 一带、约方圆 619 米内的成交案例。
公示地价・路线价推算
公示地价（2025）?日本政府每年1月1日公布的官方地价基准，作为担保评估和税额计算依据。通常只有实际成交价的七到八成。
¥421,000/㎡
路线价推算（≈公示×80%）?以道路为单位的课税用官方地价，是计算遗产税、赠与税的基础。约为公示地价的八成。
¥336,800/㎡
用途
住宅地
最近车站
京成曳舟 (590m)
周边地价水平（同用途3点）: ¥396,000〜¥537,000，中位数¥421,000
公示地价走势
进阶最新公示地价（2025）
¥421,000/㎡
5年累积
+22.03%
5年 CAGR +4.06% (CAGR)
10年累积
+40.33%
10年 CAGR +3.84%
公示地价是滞后指标，请对照下方实际成交走势确认方向是否一致。CAGR 以中位数端点法（5/10 年前 vs 最近年复利）计算。
成交价走势
进阶2025 中位数
¥1,023,611/㎡
同比
+5.17%
5年累积
+20.81%
5年 CAGR +3.85%
中古マンション等・8年（国交省）
市区町村级实际成交价中位数走势，比公示地价更早反映市场实势。CAGR 以中位数端点法（5 年前 vs 最近年复利）计算。
用途地域
地域分类?政府依都市计划法划定的土地使用分区，决定周边能建什么（住宅、商业、工业等）。直接影响未来周边环境与再开发可能性。
商業地域
本物件的指定值
未能自动取得，可向役所都市计划课确认
商業地域的法定范围
建蔽率 80%容积率 200〜1300%
指定于车站前、繁华街的高密度商业区域。容积率最高1300%，可进行高层开发。店铺、办公室、酒店、住宅等几乎所有用途均可建设。
▾ 这一区可以盖什么、不能盖什么
| 用途 | 在这一区 |
|---|---|
| 住宅、公寓、宿舍（含与住家合用、非住宅部分 50㎡以下的小店或事务所） | 可以盖 |
| 店铺、餐饮店 | 可以盖面积没有上限 |
| 办公室 | 可以盖 |
| 旅馆、酒店 | 可以盖 |
| 保龄球馆、游泳池、高尔夫练习场、棒球击球练习场 | 可以盖 |
| 卡拉OK店 | 可以盖 |
| 麻将馆、弹珠机店、场外马券或车券售票处 | 可以盖 |
| 剧场、电影院、演艺场、观览场、夜总会 | 可以盖 |
| キャバレー、料理店（有陪侍服务、供客人饮食的营业）、個室付浴場 | 可以盖 |
| 幼儿园、中小学、高中 | 可以盖 |
| 医院、大学、高专、专修学校 | 可以盖 |
| 神社、寺院、教堂、公共澡堂、诊所、托儿所 | 可以盖 |
| 仓储业的仓库 | 可以盖 |
| 自用仓库 | 可以盖 |
| 工厂（按危险性和环境恶化程度分四级） | 有条件限危险性和环境恶化之虞极少或较少的工厂，作业场 150㎡以下 |
| 汽车修理厂 | 有条件作业场 300㎡以下（原动机另有限制） |
建築基準法别表第2的概要（依日本国土交通省住宅局「建築基準法（集団規定）」参考资料）。这张表没有列出全部限制，经特定行政庁许可而能盖的例外也存在。个案的答案，请向区市的建筑指导窗口和宅地建物取引士确认。
用途地域白话解说
这个分区是什么
商業地域：商業核心地區，辦公室、百貨公司、夜間營業店鋪及高層建物集中，便利性最高。
优点
- 步行 5 分鐘以內抵達車站、便利性最高
- 高層公寓大廈地段
- 適合民泊及 SOHO 用途
留意点
- 夜間營業店鋪可能造成噪音
- 居住環境較為嘈雜，不一定適合家庭自住
对本物件的意义
指定值决定这块地的开发上限，也影响同地段未来的重建与周边开发可能性。
法律・物理检查
権利形态
所有権
临路
未接道（建築基準法上の道路に接道なし）
可重建
不可
城市规划・再开发
区域区分
都市計画区域
防火指定
防火地域
市街化调整区域・与城市规划道路重叠是住宅取得的 deal-breaker 候选。再开发・立地适正化对象则是中长期保值因素。
防火地域: 指定于车站前、干线道路沿线等。原则要求建设耐火建筑物，建筑成本较高，但火灾蔓延风险低。重建时须确认耐火建筑物要件。
06物件与生活展开 ▼收起 ▲京成曳舟 步行 7 分钟・生活配套 良好
周边站点 乘降客数
京成曳舟(押上線)
（多为各停、班距可能较大；要坐快速/急行可能得先到大站换乘）
徒歩7分小站日均1.9万人
曳舟(伊勢崎線)
（多为各停、班距可能较大；要坐快速/急行可能得先到大站换乘）
徒歩7分小站日均2.8万人
東向島(伊勢崎線)
（多为各停、班距可能较大；要坐快速/急行可能得先到大站换乘）
徒歩15分小站日均1.8万人
越靠近大站（乘降客数多），租赁需求通常越强、空置风险越低。若最近站为小站或步行超过10分钟，建议以较高的毛利率来弥补空置风险。
生活机能（医疗・托育・采买）
医疗机构（半径2000m）
医院
6家
医療法人 伯鳳会 東京曳舟病院・541m
查看列表（6 家）
诊所
95家
医療法人社団明翠会 京島眼科クリニック・178m （眼）
查看列表（20 家）
- 医療法人社団明翠会 京島眼科クリニック ・178m （眼）📍
- 大山整形外科 ・198m （整外・リハ・リウ）📍
- さくらクリニック ・220m （内・循・小）📍
- 中川医院 ・265m （内・外）📍
- 横山内科神経内科医院 ・267m （内・神）📍
- 中央診療所 ・292m （内・皮）📍
- にしじま小児科 ・295m （小）📍
- 卜部医院 ・315m （内・小）📍
- 高石整形外科医院 ・334m （内科・リウマチ科・外科）📍
- ファミリークリニックひきふね ・367m （内・消内・鏡内）📍
- 押上クリニック ・375m （内・小・リハ）📍
- 医療法人社団 喉仁会 曳舟耳鼻咽喉科クリニック ・430m （耳）📍
- 医療法人社団 石神会 たしろ眼科 ・475m （眼）📍
- 医療法人社団 黎高会 押上眼科 ・500m （眼）📍
- 渡辺医院 ・520m （内）📍
- 医療法人社団 隆靖会 墨田中央クリニック ・526m （内・外・整外）📍
- 医療法人社団香弘会 清水皮膚科医院 ・535m （皮）📍
- 医療法人社団 天辰会 むさし整形外科 ・536m （内・整外・リハ）📍
- 東武鉄道診療所 ・576m （内・精・歯）📍
- ひきふねこどもクリニック ・577m （内・小・皮）📍
- 最多显示前 20 家
牙科
89家
おそざわ歯科・124m
查看列表（20 家）
- おそざわ歯科 ・124m （歯・矯歯・小歯）📍
- すが歯科クリニック 曳舟 ・179m （歯・小歯・口外）📍
- 上野歯科医院 ・210m （歯・矯歯・小歯）📍
- 難波歯科医院 ・214m （歯）📍
- 田中歯科医院 ・265m （歯）📍
- 石渡歯科クリニック ・357m （歯・矯歯・小歯）📍
- 小林歯科医院 ・371m （歯・矯歯・小歯）📍
- 武内歯科医院 ・373m （歯）📍
- 大川歯科医院 ・386m （歯）📍
- おおくぼ歯科医院 ・400m （歯・矯歯・小歯）📍
- 医療法人財団 名泉会 タカラ歯科曳舟クリニック ・430m （歯）📍
- 医療法人社団孝明会 イーストコアデンタルクリニック ・430m （歯・小歯・口外）📍
- 黒田歯科医院 ・466m （歯・小歯）📍
- 三好歯科医院 ・479m （歯・小歯・口外）📍
- 医療法人財団 名泉会タカラ歯科曳舟イトーヨーカドークリニック ・493m （歯・矯歯・小歯）📍
- 桜ばし歯科 ・517m （歯・小歯・口外）📍
- Ｍ・Ｋデンタルクリニック ・550m （歯・小歯・口外）📍
- 中西歯科 ・577m （歯）📍
- 医療法人社団桜ゆう会 おおさわ歯科クリニック ・592m （歯・小歯）📍
- 医療法人社団 清松会 のかりや歯科 ・622m （歯・矯歯・小歯）📍
- 最多显示前 20 家
托育・教育（半径1000m）
采买・交通
便利店
最近 242m
查看列表（10 家）
超市
最近 405m
查看列表（20 家）
- ヒルママーケットプレイス 墨田京島店 ・405m📍
- まいばすけっと 京成曳舟駅前店 ・415m📍
- ビッグ・エー墨田押上三丁目店 ・424m📍
- まいばすけっと 押上駅前店 ・438m📍
- ビッグ・エー 墨田京島店 ・442m📍
- 伊藤食料品店 ・486m📍
- イトーヨーカドー 曳舟店 ・488m📍
- オーケー 曳舟店 ・503m📍
- 肉のハナマサ プラス押上店 ・572m📍
- 東武ストア フレッシュ&クイック 曳舟店 ・595m📍
- まいばすけっと 東武曳舟駅西店 ・655m📍
- 自然食品の店 Green Leaf ・659m📍
- セントラルスクエア押上駅前店 ・673m📍
- まいばすけっと 京成曳舟明治通り口店 ・676m📍
- まいばすけっと 東武曳舟駅東店 ・683m📍
- ビッグ・エー 墨田業平店 ・725m📍
- 東武ストア 業平店 ・763m📍
- まいばすけっと 墨田八広２丁目店 ・767m📍
- 田ノ実 東京スカイツリータウン・ソラマチ店 ・771m📍
- オリンピック 墨田文花店 ・772m📍
- 最多显示前 20 家
最近车站
最近 517m
查看列表（8 家）
学校
最近 128m
查看列表（20 家）
- 共愛館保育園 ・128m📍
- 墨田区立押上小学校 ・174m📍
- 東京上智国際語学院 ・232m📍
- 墨田区立曳舟小学校 ・346m📍
- グローバルキッズ曳舟保育園 ・364m📍
- 墨田区立文花中学校 ・423m📍
- 墨田区立第四吾嬬小学校 ・473m📍
- あさひ幼稚園 ・556m📍
- キッズガーデン墨田八広 ・705m📍
- 墨田区立墨田中学校 ・787m📍
- 押上保育園 ・788m📍
- 墨田区立寺島中学校 ・794m📍
- 東京都立日本橋高等学校 ・796m📍
- 東京都立本所高等学校 ・798m📍
- 墨田区立第三吾嬬小学校 ・807m📍
- 墨田区立第三寺島小学校 ・857m📍
- わらべ向島 保育園 ・864m📍
- ひらがなのツリーほいくえん ・907m📍
- 墨田区立言問小学校 ・957m📍
- 東京都立墨田川高等学校 ・998m📍
- 最多显示前 20 家
最近車站 京成曳舟駅 步行 7 分鐘。步行 6 分鐘內超商 10 間、步行 10 分鐘內超市 20 間。日常生活便利性充足。
预估租客画像
主要客群
该物件可作为家庭型租客标的评估。
出租便利性
出租便利性偏弱，可能需要较长招租期。
代表车站
京成曳舟 / 步行7分
小站 / 日均1.9万人
最近大学
情報経営イノベーション専門職大学 / 步行5分
注意事项
- 附近缺少主要车站，交通吸引力较有限。
其他潜在需求
银发・在宅需求
全国 47 都市比较
越光米 5kg
¥4,928
5kg
白面包（1条）
¥535
1 袋
鸡蛋（10个）
¥307
1 盒
汽油（1L）
¥178
1 L
理发（1次）
¥4,208
1 次
本区物价在全国 47 个调查都市中第 2 高，比全国中位数贵约 7%。
東京都特別区部・2025年（e-Stat 小売物価統計）
金额为日元实价，米・吐司・蛋・汽油・理发 5 项民生物价，供你对照自己熟悉的物价感受（概略参考，非绝对比较）。
07贷款试算展开 ▼收起 ▲
外国人贷款可行性
日本居住者（日本籍或永住）
稍有难度
木造屋齡超過 30 年，擔保評估較低，可能面臨利率加碼及縮短借款年限（15–20 年）。
在日外国人（持有在留卡）
困难
在日外籍人士住宅貸款以 RC/SRC 結構為主，木造物件即使在 SBJ 銀行、歐力士銀行、プレスティア 申請，審查亦十分嚴格（須具備永住權＋高年收＋長期任職等條件）。
海外非居住者
极为困难
海外非居住者貸款實質上僅限 RC/SRC 結構，木造物件幾乎無對應銀行，建議考慮全額現金購買。
影响判定的关键因素
- ·結構：木造（貸款限制大）
- ·屋齡 52 年・舊耐震（補強狀況不明）
- ·價格 680萬日圓
依身份别的房贷难易度。海外非居住者原则上不在日本金融机构承作范围，须仰赖少数非银行（Orix 银行・SBI 新生 等）或全现金。
贷款初步诊断
以各金融机构公开的条件，对照你填的身份与金额整理出的参考测算。这不是审核结果，也不是任何机构的承诺。
资金用途
万円
万円
输入年收入后，即可看到测算金额。
可能承作的金融机构
追踪 13 个外国人贷款方案・条件依各行公开信息整理
先了解物件，再評估融資
¥9,800 高階完整版提供這間物件的深入分析。購買後如有融資需求，可另外申請免費轉介玉山銀行或第一銀行窗口。
查看物件分析服務已購買報告？登入申請銀行轉介J&E 協助介紹窗口；申貸由你直接向銀行提出，聯繫安排及核貸條件由銀行確認。
本卡片是公开信息的整理，不是对特定商品的推荐或劝诱。所有数字均仅供参考，实际是否批贷、利率与贷款条件，以各金融机构的审核结果为准。
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下一次跟房仲谈，带着这份问话单。
先把看得见的负担算清楚，再确认会改变判断的条件。
房贷以外，每个月还要准备多少？
先补费用，就能算
目前已填的管理费＋修缮准备金。尚有费用未填，小计不代表全部支出。未含税、保险、贷款及其他修缮；不是净收益。
换一个条件，差多少？
一年多准备 ¥120,000。
这是你调整的情境假设，不是此物件的预测。
按顺序确认，再决定怎么谈。
请提供屋顶、防水、外墙与主要设备的修缮纪录及未来预算。
每月已知费用不包含所有未来支出。
索取资料：修缮履历、设备清册及报价
屋根・防水・外壁・主要設備の修繕履歴と今後の予算をいただけますか。
刊登租金是实收还是想定？是否含共益费、包租或租金保证，何时可调整？
不能把满租想定收入当成现况收入。
索取资料：租约、入帐纪录及包租契约
掲載賃料は実収ですか、想定ですか。共益費・サブリース・賃料保証の有無と改定条件を教えてください。
请依这间物件提供购入诸费用明细，以及最近一期固定资产税与都市计划税。
把售价以外的一次性费用与每年支出分开。
索取资料：诸费用估算、税额通知
この物件の購入諸費用明細と、直近の固定資産税・都市計画税の明細をいただけますか。
请提供接道、建筑确认、用途与增改建纪录，确认现况是否符合登记。
土地与建物条件会限制改建及未来使用。
索取资料：登记、测量图、道路及建筑资料
接道、建築確認、用途、増改築履歴と、現況と登記の相違を確認できますか。
本报告串接 8 个公开数据来源、汇整 28 项数据指标、执行 10 项规则检查、比对 30 笔周边成交。
国土交通省 reinfolibe-Stat警视厅犯罪统计J-SHIS 地震危险度健美家Google 街景Google PlacesJ-REIT
本报告以现状客观数据生成，不作为预测未来或投资建议，亦不构成日本宅建业法上的重要事项说明。购买决策请自行判断，必要时请咨询专业人士。
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生成于：2026/08/08 18:43 JST（数据截至生成时点） | Powered by bukken.io