请提供建筑确认日期、耐震诊断与补强纪录；近期是否有重大修缮？
屋龄不能代替耐震与修缮纪录。
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【範例】サンプルハイツ北砂
東京都江東区北砂3-5-10
¥16,800,00018.5㎡≈ 5.6坪1R2階/4階建
都営新宿線 西大島駅 徒歩13分
范例格局示意图
格局示意，非实际测绘
点击图片可放大阅读。
放大看示意图 ↗物件位置与周边环境
東京都江東区北砂3-5-10 · 地图与街景范例；正式报告可开启互动地图与 360° 街景。
执行摘要
观望增值保值型
本物件屬江東區小坪數投資型套房，現況已出租、投報率明確，但屋齡46年舊耐震未補強與外國人融資極難是最大變數，若能取得耐震補強紀錄與長期修繕計畫將更安心
好物件的收益率通常不会是最高的：本评分看的是总回报（租金＋增值＋风险），不是只看表面收益率。
投资评分
50/ 100
表面收益率
4.43%
实质收益率
3.45%
东京核心区 3.5〜4% / 地方 5〜6%・现金流 D・同区同类基准
本物业坪单价 vs 周边成交均价
-5%
与周边 30 件实际成交的平均坪单价相比（国交省成交数据、含不同楼龄与较新物业）。本物业楼龄较高时折价属正常。
灾害安全分
44
70+ 安全 / 40〜70 普通 / 低于 40 须再评估
旧抗震（加固情况不明）
判定依据
旧抗震（加固情况不明）房龄 46 年，适用1981年以前旧抗震标准。最好能向管理组合确认抗震加固的实施情况。地震保险的建筑年份折扣（限1981年6月以后竣工适用，约一成）及部分银行的抵押评估、转售时的买家群会受影响。市中心的RC造物件仍有不少可贷款案例。
Bukken.io 分析摘要
本物件位於東京都江東區北砂3丁目，為屋齡46年的鐵骨造1R套房，現況已有租客入住（月租金62,000日圓），總價1,680萬日圓，表面投報率4.43%、扣除各項費用後的實質投報率為3.45%。與江東區同類物件掛牌利回中位數6.82%相比明顯偏低，顯示本物件掛牌利回並非市場最優惠水準；而與機構投資機構（J-REIT）收購出租住宅時接受的報酬水準（中位4.2%）相比，實質投報率則接近偏低端。
最大風險在於1981年以前的舊耐震基準、鋼骨造建物耐震補強狀況不明，加上總合危險度在東京都內排名16/5192（相對危險側），海外非居住者取得融資的難度評級為「極高」。整體而言本物件屬於現金全額購入、長期持有收租型的保守選擇，而非短期套利標的。
01外观与周边环境展开 ▼收起 ▲
外观・周边环境诊断（Bukken.io 街景实查）
bukken.io 帮你上 Google 街景看过现场了
从实际街景读外观、管理状态、周边环境;看不到的部分会诚实标注「无法确认」。
72/ 100
外观总合分数
0-100 / 70+ 管理良好 / 50-70 标准 / 50以下 须确认
以 Google 街景影像交由 Claude Vision 解析，从垃圾放置处・外墙・公共区・采光等推估管理状态（依拍摄当下影像，可能与最新状况不同）。
本街區為住商混合的一般住宅地帶，道路整潔、路幅適中，周邊建物維護狀況普通至良好。從街景可見部分住宅入口花圃整理細心，顯示住民對環境有基本責任感。
主要注意點在於街道兩側電線密集，以及部分建物外觀顯示一定屋齡，需進一步確認修繕計畫。
街景看到的细节
- 垃圾存放处・三張街景照片均未發現垃圾集中處，無法評估整潔狀況，建議實地勘查確認。
- 阳台・第二張照片中可見住宅外觀整潔，陽台無明顯雜物或枯萎植物堆放。第三張照片中某公寓陽台可見腳踏車停放，屬一般生活用途，未達警示程度。
- 外墙・第二張照片主體建物（奶油色兩層樓建築）外牆維護狀況良好，無明顯裂縫或磁磚脫落，入口花圃整理細心為加分項。第一張及第三張照片中可見數棟屋齡較長的建物，外牆塗裝有輕微老化痕跡，但無失修跡象。街道沿線整體維護狀況達普通標準。
- 共用空间・第二張照片可見入口玄關前設有整齊的低矮花圃與植栽，屬住民主動美化環境的行為，為住民歸屬感的正面指標。共用走廊部分無法從街景直接判讀，建議實地確認。
- 信箱区・三張街景照片均無法清楚辨識信箱區，建議實地勘查確認信箱整潔度及廣告傳單堆積情況。
- 自行车停放・第三張照片左側可見公寓外停放數輛腳踏車，排列尚稱整齊，未發現明顯廢棄車輛。惟停放位置是否為規劃停車場或隨意停放，難以從照片判斷，建議實地確認是否設有正式自行車停車場。
- 采光・從第一張照片可見道路前方視野開闊，遠方可見高層住宅大樓，但本街區建物多為三至五層樓，高度相近。天空能見度良好，採光整體評估為良。確切朝向無法從街景判斷，建議查閱物件資料確認。
- 周边环境・道路路面標線清晰，路面狀況良好，無明顯垃圾或違規停車。左側可見自動販賣機及腳踏車停放，為一般住宅街道常見景象。第三張照片右側可見停有廂型車的空地及疑似商業設施，判斷為住商混合地區，生活機能具備。街道整體氛圍屬一般住宅區，無發現嫌惡設施。
良好之处
- 第二張照片顯示主體建物入口花圃維護細心，植栽生長健康，反映住民對居住環境有積極的照護態度。
- 道路路面標線清晰、路況良好，顯示所在行政區域的道路維護水準正常。
- 街道整體整潔，無垃圾亂棄或大型廢棄物堆置情形。
- 第一張照片遠景可見高層住宅大樓，顯示周邊地區有持續開發，地區活力尚可。
- 周邊無發現墓地、高架道路正下方、鐵路近距離等明顯嫌惡設施。
注意点
- 街道兩側電線及電線桿密集，為日本舊有住宅街區常見現象，部分買方可能對景觀感受有疑慮，建議實地確認是否有地下化計畫。
- 第三張照片右側疑似有商業車輛停放的用地，性質不明，建議確認是否為物流倉儲或商業用途場所，評估對居住環境的影響。
管理状况观察
根據街景照片，本街區整體環境屬一般住宅區水準，無重大風險疑慮，但有幾點建議您在簽約前自行確認：第一，建議您要求賣方或仲介提供本棟的管理規約與長期修繕計畫書，確認修繕基金的累積金額是否充足，以及近年是否已執行或預定外牆修繕等大型工程。第二，建議您實地造訪垃圾集中處，觀察垃圾分類是否確實執行，這是判斷住民素質與管理組合執行力最直接的指標。
第三，建議您確認自行車停車場的正式配置及使用規則，避免日後產生停車糾紛。第四，若您重視風水，本街道兩側有電線密集的現象，依中華圈傳統觀念屬線路煞範疇，但請您了解這在日本不動產市場的評估中並非減分因素，屬個人感受判斷，最終是否接受請依您自身標準決定。
第五，建議您在白天不同時段各實地走訪一次，確認周邊噪音環境及鄰近商業活動對日常生活的實際影響。
02投资判断展开 ▼收起 ▲本物件屬江東區小坪數投資型套房，現況已出租、投報率明確，但屋齡46年舊耐震未補強與外國人融資極難是最大變數，若能取得耐震補強紀錄與長期修繕計畫將更安心
规则检查（管理现场基准）
抗震标准・旧抗震（加固情况不明）
房龄 46 年，适用1981年以前旧抗震标准。最好能向管理组合确认抗震加固的实施情况。地震保险的建筑年份折扣（限1981年6月以后竣工适用，约一成）及部分银行的抵押评估、转售时的买家群会受影响。市中心的RC造物件仍有不少可贷款案例。
抗震标准・旧抗震（加固情况不明）
房龄 46 年，适用1981年以前旧抗震标准。最好能向管理组合确认抗震加固的实施情况。地震保险的建筑年份折扣（限1981年6月以后竣工适用，约一成）及部分银行的抵押评估、转售时的买家群会受影响。市中心的RC造物件仍有不少可贷款案例。
扣分房龄落在 1982〜1983 年竣工的新旧抗震标准交界带，且未提供抗震加固信息时触发：需另行确认建筑确认日是否在 1981 年 5 月 31 日之前。
扣分1981 年以前（旧抗震标准）竣工、且已完成抗震加固工程时触发：融资与保险条件仍优于未加固物件。
重大扣分1981 年以前竣工、且明确标示未进行抗震加固时触发：贷款审查与转售条件受到的影响最大。
扣分1981 年以前竣工、但抗震加固状况未提供信息时触发：需向管理组合确认加固记录。
提示竣工判定为 1981 年 6 月以后（新抗震标准）时不触发；房龄信息未提供时也不触发，但不代表已确认安全。
管理费・修缮储备金・未发现问题
重大扣分修缮储备金换算后低于每平方米每月 80 日元时触发：明显低于全国平均，未来大幅上调或临时征收的风险高。
扣分修缮储备金换算后落在每平方米每月 80〜150 日元之间时触发：低于国土交通省指引建议下限（200〜300 日元），未来上调空间大。
扣分修缮储备金换算后落在每平方米每月 150〜200 日元之间时触发：处于指引下限附近，建议结合房龄与长期修缮计划一并确认。
提示换算后达到每平方米每月 200 日元以上时不触发；管理费或专有面积其中之一未提供数据时也不触发（并非代表储备水平健全已获确认）。
车站步行・步行至车站逾10分钟
最近车站步行 13 分钟，对租金需求略有压制，尤其在单身租客市场中吸引力较低。
车站步行・步行至车站逾10分钟
最近车站步行 13 分钟，对租金需求略有压制，尤其在单身租客市场中吸引力较低。
加分最近车站步行 5 分钟以内时触发：对出租需求与转售性都是加分。
扣分最近车站步行 10 分钟以上、不满 15 分钟时触发：对单身租客的吸引力略降。
扣分最近车站步行 15 分钟以上、不满 20 分钟时触发：对单身与双薪家庭的出租吸引力转弱，可能需要依赖公交接驳。
重大扣分最近车站步行 20 分钟以上时触发：出租需求与转售流动性都明显下降，长期空置风险提高。
提示步行 6〜9 分钟属中间地带，不触发加分或扣分。
用途地域・商业地域（居住面）
商业地域。可能有夜间营业店铺、高层建筑及噪音，家庭自住建议确认周边环境。
用途地域・商业地域（投资·民宿面）
商业地域。邻近车站、便利性最高，租金需求强劲、民宿限制最少、流动性高，是投资首选地带。
用途地域・商业地域（居住面）
商业地域。可能有夜间营业店铺、高层建筑及噪音，家庭自住建议确认周边环境。
用途地域・商业地域（投资·民宿面）
商业地域。邻近车站、便利性最高，租金需求强劲、民宿限制最少、流动性高，是投资首选地带。
重大扣分用途地域为工业专用地域时触发：原则上不能兴建住宅，融资审查与转售都受重大限制。
扣分用途地域为工业地域时触发：住宅可建，但可能与工厂相邻，需留意噪音与空气质量。
扣分用途地域为准工业地域时触发：中小型工厂与仓库混杂，生活环境属混合型。
扣分用途地域为商业地域时，就自住角度触发：可能有夜间营业店铺、高层建筑与噪音，自住前建议先确认周边环境。
加分用途地域为商业地域时，就投资与民宿角度触发：车站周边机能最强，出租需求与流动性通常最佳。
加分用途地域为近邻商业地域时触发：生活机能与居住环境平衡，出租需求与民宿皆属合适地域。
加分用途地域为第一种低层住居专用地域时触发：属安静住宅区、商店较少，适合家庭自住。
加分用途地域为第一种中高层住居专用地域或第一种住居地域时触发：以住宅利用为主，同时保有一定生活机能。
重大扣分城市规划属市街化调整区域时触发（与用途地域是不同的判定轴）：原则上难以新建或重建住宅，融资审查通常无法通过。
提示查无用途地域数据，或该地域类别不在上述列举范围内时，本项不触发任何条目。
楼层・电梯・未发现问题
扣分所在楼层为 1 楼时触发：日本租客普遍在意防盗、潮湿、虫害与采光，对出租与自住都是扣分。
重大扣分无电梯、且所在楼层为 5 楼以上时触发：对高龄租客与搬运重物负担大，长期空置与跌价风险高。
扣分无电梯、且所在楼层为 3〜4 楼时触发：高龄租客与家庭客层较容易回避，转售时常是议价点。
提示所在楼层非 1 楼，且（有电梯，或所在楼层为 2 楼以下）时，本项不触发。
建筑结构（木造×宠物组合）・未发现问题
重大扣分建筑结构判定为木造、且可养宠物时触发：宠物气味与抓痕容易渗入木造内装，退租修缮费用通常明显偏高，银行融资审查也偏保守。
扣分建筑结构判定为木造（且未特别标示可养宠物）时触发：木造在抗震、隔音、隔热通常较 RC／SRC 造弱，融资审查较严格，海外买家也常偏好钢筋造。
提示建筑结构为 RC 造或 SRC 造时，本项不触发，即使开放宠物也不扣分，实务上宠物可反而常是出租的加分项。
权利形态（借地权）・未发现问题
扣分土地权利形态为定期借地权时触发：租期届满须拆屋还地，残存价值会随届满日接近而递减，海外非居民几乎无法取得融资。
扣分土地权利形态为普通借地权（含旧法借地权）时触发：日常收租与现金流与所有权物件差异不大，但海外非居民融资困难、转售对象较有限。
提示土地权利形态为所有权，或该栏位未提供数据时，本项不触发（不会因权利形态不明而被扣分）。
サブリース・未发现问题
扣分物件备注中出现转租、包租代管、保证租金等相关字样时触发：保证租金常设定低于市场行情，且依法可能被出租方片面调降，中途解约通常也不易。
提示备注栏未侦测到转租／包租相关字样时，本项不触发，视为一般直接出租。
重建可否・未发现问题
重大扣分物件明确标示为再建筑不可时触发：无法重建或大规模改建，海外非居民融资几乎无法取得，转售对象也仅限现金买家。
提示标示为可重建，或该栏位未提供数据时，本项不触发。
新成屋溢价・未发现问题
提示房龄为 0 年（全新）或 1 年（新古）时触发：纯属提示、不影响评分。新成屋交屋后即转为中古，首次转售价格常见下滑，且无同栋中古成交案例可供比对，需依赖周边行情判断转售性。
提示房龄 2 年以上时，本项不触发（新成屋溢价议题仅适用于房龄 0〜1 年）。
「未检出」仅代表以本次可获取的数据未触发该项警示，并不保证完全无风险。
综合评分
短期＝现金流・流动性视角；长期＝人口・结构耐久・法规稳定视角。星级由 bukken.io 规则引擎依各数据源计算，非主观评分。
投资收益
53数据 100%
本维度共检核 10 项：6 项正面、3 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +租金需求
- +車站徒步
- −屋齡
- ·災害安全度
- +人口（現在+未來）
- +修繕積立金
- +用途地域（投資適性）
- −舊耐震（補強情況不明）
- −車站徒步超過10分鐘
- +商業地域（投資・民泊面）
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
建筑・防灾
48数据 100%
本维度共检核 5 项：3 项正面、1 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- ·災害安全度
- +結構
- +修繕積立金
- +物件外觀
- −舊耐震（補強情況不明）
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
自住舒适
68数据 100%
本维度共检核 5 项：3 项正面、1 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +治安
- +學校・托育
- +生活機能
- ·居住舒適
- −商業地域（居住面）
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
外国人融资友善
16数据 100%
本维度共检核 3 项：0 项正面、2 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- −海外非居住者的貸款難易度
- ·在日外國人的貸款難易度
- −舊耐震（補強情況不明）
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
再售流动性
59数据 100%
再售流动性短期评价高于长期（短期64／长期56）。现在的优势长期会略微减弱。
本维度共检核 6 项：4 项正面、1 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +未來人口 (2040)
- +車站徒步
- +都市計畫
- ·結構＋屋齡
- +交易趨勢
- −舊耐震（補強情況不明）
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
民宿（短租）
⚠️ 本评分为假设此物件规约可供民宿，但多数集合住宅的管理规约禁止作为民宿（住宅宿泊事业），投入运营前请务必先确认管理规约。
66数据 65%
本维度共检核 4 项：3 项正面、1 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +用途地域（民泊可否）
- −民泊申報件數
- +都市計畫
- +商業地域（投資・民泊面）
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
进阶
项目分析
Bukken.io 将分析结果分类为治安・出租需求・将来性等项目，每项给予 1-5 星评级与两面评估。标示 L1 维度（投资收益・民宿・自住・外国人・再售）的项目，其星级以 bukken.io 规则引擎的确定性分数覆盖；其余项目为 Bukken.io 评估。
投資收益性・投報率
3/5
本物件表面投報率4.43%，扣除管理費、修繕積立金、固定資產稅及都市計畫稅後的實質投報率降至3.45%，再計入取得成本（仲介費、不動產取得稅、登記費用共848,338日圓）後的含取得成本投報率為3.28%。與江東區同類型物件掛牌利回中位數6.82%（四分位5.65〜7.68%）相比，本物件明顯偏低；與法人投資機構（J-REIT）收購出租住宅時接受的報酬水準（中位4.2%，區間4〜4.5%）相比，本物件實質投報率3.45%亦落於偏低端，顯示以機構投資角度衡量並非特別具吸引力的價格。
現況為租客在住（Owner Change），交屋後即有租金收入，但現行租金62,000日圓與AI推估退租後可爭取的租金水準70,330〜77,926日圓之間存在上調空間，屬於未來增值的潛在利多。
- 現況為賃貸中（Owner Change），交屋後立即有租金收入
- 現行租金與AI推估退租後租金之間存在上調空間（約13〜26%）
- 所有權（非借地權）物件，融資與轉售流通性優於借地權物件
- 實質投報率3.45%低於江東區同類掛牌利回中位數6.82%
- 實質投報率3.45%亦低於J-REIT機構投報基準中位4.2%，屬偏低端定價
賃貸需求
3/5
物件位於商業地域，步行8分鐘可達西大島站（都營新宿線，日均乘降約2.7萬人，屬小型車站，各站停車為主、快速列車需於轉乘站搭乘），生活機能極佳（步行3分鐘內有超商、步行5分鐘內有超市）。租客定位為單身上班族（tenantType: single_worker），但系統判定招租難易度偏弱（rentEase: weak），加上鄰近車站規模較小、距住吉、龜戶等大型轉運站需徒步16〜19分鐘，對通勤族的吸引力受限。
東京都特別區近12個月人口淨流入達27,497人，顯示都心整體租賃需求擴張，對本區小坪數套房仍有一定支撐。
- 生活機能極佳：步行3分鐘超商、步行5分鐘超市、步行4分鐘中學
- 東京都特別區近期人口淨流入強勁（+27,497人/年），整體租賃需求擴張
- 江東區地區未來人口預測至2040年成長5.9%，長期人口基盤穩定
- 系統判定本物件招租難易度偏弱（rentEase: weak）
- 最近車站西大島為小型站（日均2.7萬人次），快速列車需轉乘至其他站，通勤便利性受限
立地・交通
3/5
物件距西大島站步行8分鐘（地圖換算），屬於徒步可接受範圍但非最優（10分鐘內尚可，5分鐘內更佳）。半徑1,500公尺內共有4個車站可用，其中龜戶站（總武線，日均10.6萬人次）為主要車站但步行需19分鐘，通勤彈性尚可但非即時可達。
生活機能面向優異，半徑500公尺內有6家超商、800公尺內20家超市，20所學校位於1公里內，顯示日常生活便利度高。用途地域為商業地域，屬於商業核心地帶，車站周邊高樓與夜間營業店鋪集中，便利性高但夜間噪音疑慮需留意。
- 半徑1,500公尺內可利用4個車站，含日均10.6萬人次的龜戶站（總武線）
- 生活機能優異：超商6家、超市20家、學校20所，均在步行可及範圍
- 商業地域鄰近車站，便利性最高，屬於投資的核心區位
- 最近車站西大島步行13分鐘（實測，地圖換算為8分鐘），略超出單身租客偏好的10分鐘門檻
- 商業地域夜間營業店鋪可能造成噪音，居住舒適度需自行至現場確認
未來發展性（人口・都市計畫）
4/5
江東區周邊3公里範圍內人口預測從2025年434,693人成長至2040年460,364人，增幅達5.9%，屬於人口成長型地區，對長期租賃需求與地價具支撐作用。江東區近期地價年增率達12.1%，過去5年公示地價年複合成長率為+3.49%，過去10年為+3.85%，均高於日本全國地價0〜2%的一般水準，顯示本區地價呈現強勢上升趨勢。
江東區近期市場成交中古大廈價格5年年複合成長率高達+6.52%，市場交易量亦逐年攀升（2018年1,305件增至2025年3,496件），顯示市場流動性與買氣持續增溫。惟本區高齡化率預估將從2025年20.1%上升至2050年27.4%，長期租客結構可能出現變化。
- 周邊3公里人口預測至2040年成長5.9%，屬成長型地區
- 過去5年公示地價年複合成長率+3.49%，10年+3.85%，優於全國平均水準
- 江東區近期成交案例5年年複合成長率高達+6.52%，成交量逐年攀升，市場健全度佳
- 江東區高齡化率預估將從20.1%（2025年）上升至27.4%（2050年），長期租客結構面臨轉變
再售性・流動性
3/5
本物件單價換算約為每坪300萬日圓，與鄰近北砂地區近期成交案例（每坪239萬〜441萬日圓，惟多為屋齡較新或已改裝之RC造大坪數住宅）相比屬中間偏低水準，但需留意本物件為46年鐵骨造小坪數套房，與比較樣本的建物條件差異甚大，直接比較坪單價參考性有限。物件坪單價換算後每平方公尺約143.9萬日圓，高於區公示地價每平方公尺45.1萬日圓（惟公示地價與市場實際成交存在落差屬正常現象），也高於區平均成交單價每平方公尺127.7萬日圓，顯示掛牌價格並非明顯低估。
所有權（非借地權）型態有利於未來轉售流通性，惟屋齡46年且為舊耐震基準建物，將直接限制未來潛在買方（尤其是需要融資的日本國內買家與外國買家）的範圍，是再售時的主要制約因素。
- 所有權型態（非借地權），有利於融資與未來轉售流通性
- 江東區近5年成交中古大廈中位數年複合成長率+6.52%，區域整體流動性與買氣佳
- 屋齡46年且為舊耐震基準建物，未來轉售時可貸款買方範圍受限，議價空間可能較大
- 單價每平方公尺143.9萬日圓高於區平均成交單價127.7萬日圓，未見明顯低估空間
外國人購屋障礙
1/5
本物件屋齡46年，適用1981年以前的舊耐震基準，耐震補強狀況目前未知。根據既定分析，海外非居住者於本物件的融資難易度評級為「極高」：多數日本銀行不承作舊耐震基準物件對海外非居住者的貸款，台資銀行東京分行及外資銀行亦多要求RC造或SRC造、屋齡35年以內的條件，本物件的鋼骨造與46年屋齡皆不符合上述門檻。
即使是在日外國人，屋齡超過35年的物件擔保評估亦偏低，可能被要求提高至30〜40%以上的頭期款。考量本物件總價僅1,680萬日圓，對於能以全額現金購入的海外投資人而言，融資限制的影響相對有限，但會直接壓縮未來轉售時潛在買方的範圍。
- 總價僅1,680萬日圓，海外投資人可考慮以全額現金購入方式規避融資限制
- 屋齡46年、舊耐震基準（1981年以前）且鋼骨造，海外非居住者融資難易度評級為「極高」
- 在日外國人融資亦因屋齡超過35年而擔保評估偏低，可能需負擔30〜40%以上頭期款
災害風險
2/5
本物件所在地海拔為負1.1公尺（海平面下），屬於低窪地帶，洪水淹水風險評級為「高」（最大想定淹水深度達5公尺），高潮淹水風險評級為「極高」（最大想定10.0公尺），液化風險評級為「中」。地震30年內震度6強以上發生機率為28.6%，東京都地震危險度調查中，本町丁目總合危險度排名為都內5,192個町丁目中第16名（危險側），建物倒塌危險度與火災危險度均為最高等級5級，地盤分類為沖積低地。
惟土砂災害警戒區域與津波淹水風險評級均為「無」，地形本身平坦（半徑50公尺高低差僅0.8公尺），生活動線無虞。
- 土砂災害警戒區域與海嘯淹水風險均為「無」（不在警戒範圍內）
- 地形平坦（半徑50公尺高低差僅0.8公尺），生活與移動動線良好
- 海拔負1.1公尺，屬海平面下低窪地帶，洪水淹水風險評級「高」（最大想定5公尺）
- 高潮淹水風險評級「極高」（最大想定10.0公尺），液化風險評級為「中」
- 東京都地震地域危險度調查總合危險度排名16/5,192，屬相對危險側，建物倒塌與火災危險度均為最高5級
治安・生活環境
4/5
依警視廳令和7年統計，江東區侵入竊盜（含闖空門）件數為45件，為23區平均80件的0.56倍，區內治安排名為23區中第13名，屬中段偏佳水準。就北砂3丁目町丁目層級數據，住宅侵入風險僅1件（其中闖空門0件），街頭治安（粗暴犯與街頭搶奪）僅1件，均屬「安全的部類」，優於區平均表現。
惟街景外觀分析指出周邊電線密集為日本舊式住宅街區常見現象，且建物本身外觀顯示一定屋齡，需留意修繕計畫執行狀況。
- 町丁目層級住宅侵入風險僅1件（含闖空門0件），優於區平均，屬安全部類
- 町丁目層級街頭治安（粗暴犯、搶奪）僅1件，優於區平均，屬安全部類
- 江東區侵入竊盜件數為23區平均的0.56倍，區內治安排名13/23
- 建物外觀顯示一定屋齡，需留意修繕計畫執行狀況（詳見投資收益性類別的舊耐震風險說明）
建议
- 1
【行動】請仲介或管理公司代為向管理委員會確認本棟建物耐震補強的實施狀況及相關證明文件，理由是屋齡46年適用舊耐震基準，補強與否直接影響未來融資與轉售條件。
- 2
【行動】請仲介提供賃貸借契約書、租金明細（Rent Roll）及押金承接條件，理由是本物件為現況出租交屋，需確認租約類型（普通租賃或定期租賃）、租金改定條款及滯納紀錄。
- 3
【行動】請仲介或管理公司代為向管理委員會索取長期修繕計畫書及修繕積立金累積餘額，理由是屋齡46年建物未來大規模修繕（如外牆、管線更新）支出可能顯著增加，需評估積立金是否充足。
- 4
【行動】請透過台資銀行東京分行（如兆豐、第一、彰化銀行）或東京星展銀行、SBJ銀行進行融資事前審查，理由是本物件屬舊耐震鋼骨造建物，海外非居住者融資難易度評級為「極高」，建議提前確認是否可行或改採全額現金方式。
- 5
【行動】請仲介安排實地訪查垃圾集中處及自行車停車場使用規則，理由是這是判斷管理委員會執行力與住戶素質的直接指標。
- 6
【行動】自行於SUUMO等日本租屋網站查詢同區、同面積帶（約18平方公尺、1R）的實際掛牌租金，並以空室率15〜20%重新試算實質投報率，理由是現行租金62,000日圓與AI推估退租後租金70,330〜77,926日圓存在落差，需掌握真實可爭取的租金水準。
- 7
【行動】請仲介確認物件是否位於防火地域內對未來裝修或原地改建的具體限制及成本增幅，理由是本物件所在區域已標示為防火地域，區分大廈個別單位如需大規模改裝需符合耐火建築規定。
- 8
【行動】自行查閱國土交通省reinfolib網站或請仲介提供物件座標的災害潛勢圖詳細圖資，理由是本物件所在地海拔為負1.1公尺，洪水與高潮淹水風險評級分別為「高」與「極高」，建議進一步確認具體避難路徑與樓層淹水對策。
以上确认事项多需以日文向日方索取文件。身处海外可委托物业中介或购房顾问代为索取。
退场策略
- 1
賃貸：物件現況已有租客在住，交屋後可立即取得租金收入，長期持有收租為主要可行策略，惟需留意退租後重新招租時的實際成交租金水準與空室期間。
- 2
出售：由於屋齡46年、舊耐震基準且鋼骨造，未來轉售時可貸款買方範圍受限（尤其外國買家），出售時程可能較長，建議設定較充裕的出售期程或以價格讓步換取成交速度。
- 3
法人投資：以海外法人或個人名義全額現金持有本物件可規避融資限制問題，惟仍需留意日本非居住者的稅務申報（透過納稅管理人）及未來出售時的讓渡所得稅（持有5年以內稅率39.63%、超過5年為20.315%）對報酬率的影響。
- 4
長期收租後改建：若管理委員會未來決議進行大規模修繕或改建計畫，屬於整棟決議事項，個別持分屋主無法單獨主導，需配合管理委員會決議進度，投資人應留意此為長期不確定因素。
03收益与税务展开 ▼收起 ▲实质报酬 3.45%・现行月租 ¥62,000
需准备的总现金
物业售价¥16,800,000
取得相关费用+ ¥848,338
合计（概估）¥17,648,338
≈ ¥85 万元(人民币)
这里以全现金购入为前提试算。海外买家也可以通过台系银行东京分行贷款，但首付要按总价的 45〜50% 准备，所以先看现金版本比较稳妥。想看贷款版本的数字，请看下方的融资事前诊断。
参考汇率，依汇款时点变动。
每月实收（出租情境）
现行月租金（刊登）¥62,000
管理费− ¥8,000
修缮积立金− ¥4,000
固都税（年额÷12）− ¥1,737
所得税（年额÷12）− ¥1,124
月净额（概估）¥47,139
≈ ¥0 万元(人民币)
表面收益率4.43%/实质收益率3.45%
参考汇率，依汇款时点变动。
收益分析（投报率精算）
表面投报率
4.43%
年租金 ÷ 取得价格
实质投报率
3.45%
扣除管理费・修缮・固定资产税后 NOI ÷ 取得价格
含取得成本投报率
3.28%
NOI ÷（取得价格＋取得相关费用）
现行租金（刊登）
¥62,000
AI 预估租金（参考）
¥70,330
AI 预估租金区间 ¥70,330〜¥77,926/月（模型误差 ±10.8%）。本房源为出租中，回报率以刊登的现行租金计算。这个预估区间，是租约到期或租客搬走后有望谈到的租金水平参考。
现行租金低于 AI 预估。若是租客租了很久没调过，或房东当初让了价，等租约到期或租客搬走后，租金有机会往上调。实际条件请以租赁合同为准。
依据：2,000 件以上出租案例回归模型，与周边行情交叉印证。注意：周边可比案例较少，主要参考同栋实绩。
以下是关于 AI 预估租金的说明（回报率是用刊登的现行租金算的）。 这个面积在周边能参考的出租案例不多，相近条件比对得比较弱，所以估出来的范围偏宽。我们主要参考这栋楼自己过去的租金记录。建议实地看房、并请中介确认。
同条件・同栋数据含装修差异・楼层差・个别情况，个别实租可能有 ±10〜15% 的浮动。建议实勘及向中介确认。
fudosandb 模型 ¥70,330（都道府县级估算，高级地易低估，仅供下限参考）
▾ 计算前提
年度 NOI?年租金收入扣除持有期间各项费用（管理费、修缮、固都税等）后的净收益。计算实质收益率的基础数字。
¥579,161
修缮基金（月）?每月缴纳的公共修缮储备金，用于将来整修电梯、外墙、屋顶等共用部分。老楼常见金额调涨甚至一次性追缴。国内没有直接对应制度，购前务必确认积立余额。
¥4,000
取得相关费用合计
¥848,338
概算所得税（年・非居住者）
¥13,492
税额（固都税・取得税・登记费・所得税）皆为概算，实额请以课税明细书・税理士确认。表面投报率为广告值，与本栏精算值是两回事。
机构级基准（J-REIT 住宅）
进阶中位数 cap rate?大型机构投资人购买同类房产时能接受的收益率（NOI÷市值）。本物业收益率高于cap rate，才有相应的风险溢价。
4.2%
中段区间（p25〜p75）
4〜4.5%
全国・住宅 prime / 样本 11 件
机构投资人以何种投报率评价・取得住宅的参考值。东京都心 prime 偏下限（约 3.5〜4%），地方偏上限。
健美家 同条件 表面收益率（挂牌基准）
表面收益率中位数
6.82%
四分位区间（p25〜p75）
5.65〜7.68%
江東区・近い専有面積/築年・样本 17 件
税金・取得成本试算
遗产税路线价（推估）?以道路为单位的课税用官方地价，是计算遗产税、赠与税的基础。约为公示地价的八成。
¥360,800/㎡
固定资产税评价额（推估）
¥315,700/㎡
固定资产税（年・特例后）?每年持有不动产须缴纳的税款，类似国内的房产税+土地使用税。住宅用地有优惠减免，年缴数万至数十万日元不等。
¥737/㎡
城市规划税（年・特例后）
¥316/㎡
推估 土地持份税额（年）
¥5,840〜¥19,468
年间固定资产税合计（土地＋建物・概估）
¥15,596
年间城市规划税合计（土地＋建物・概估）
¥5,243
以公示地价 × 标准比率（路线价 80%・固资 70%）推估，已反映住宅用地特例。实际金额请以课税明细为准。
04风险检查展开 ▼收起 ▲灾害安全 44/100・风暴潮
灾害风险
44/ 100
灾害安全评分
全国平均 50 / 东京 23 区 中位数 70 / 山手台地 prime（高轮・千代田・文京等）90+
把 5 项灾害（地震 / 洪水 / 山体滑坡 / 海啸 / 液状化）综合成 0-100 分。70+ 安全、40-70 普通、低于 40 要再评估。
▾ 算式（点击展开）
- 基準値100
- 地震 30 年：28.6%-11
- 水害：高-20
- 土砂：无风险0
- 津波：无风险0
- 高潮：非常高-20
- 液状化：中等-5
- 合計= 44
📍 J-SHIS 计算「特定坐标未来 30 年发生震度 6 强以上」的概率。山手线内 5〜17%（西南部台地略高）、下町低地 15-30%、横滨/川崎 30-40%、大阪/神户 30-50%、静冈沿岸 50-80%。超过 20% 算高风险。※ 政府宣传的「首都直下 M7 30 年 70%」是整个南关东累积概率，跟这个是不同指标。
地震（30 年・震度 6 强）
28.6%
洪水风险
高 (5m)
液状化
中等
风暴潮
非常高 (10m)
地区危险度（东京都）
建筑倒塌危险度
高（等级 5 / 5）
火灾危险度
高（等级 5 / 5）
综合危险度
高（等级 5 / 5）
都内相对安全度
比东京约 0% 的地区安全
综合排名 第 16 / 5192 名（排名越后越安全）
地盘分类
沖積低地5
等级为 1（相对较低）至 5（相对较高）。 此为东京都「地震相关地域危险度测定调查（第9回）」的町丁目别相对评估。仅为都内相对等级，无法与其他道府县比较。
治安・犯罪统计
① 物件所在街区・北砂3丁目
街道（町丁目）单位，最贴近这套房子的实际体感。
住宅入室（入室盗窃）
安全・1件
街头治安（暴力犯）
安全・1件
② 江東区 全区
整个区的平均水平，用来对照 23 区平均与排名。街区数字与全区数字不一致是正常的。
刑案总件数
3,456件
警方受理的全罪种件数
入室盗窃
45件
其中屋主不在时被盗 8件
23区平均比（总数）
1.08 倍
高于 23 区平均（1.0 为平均）
入室盗窃 23区平均比
0.56 倍
低于 23 区平均（1.0 为平均）
23区治安排名
第 13 / 23 名
2025 年全年・警视厅 刑案受理统计
平均比 1.0 为 23 区平均，小于 1 代表低于平均。
地形・坡度
坡度评价
平坦
50m 内最大高低差
0.8m
国土地理院标高数据（半径50m・四方向）。陡坡会影响长者・育儿家庭的生活便利与转售性。
未来人口推算
2025→2040 人口变化率
+5.9%
2025→2060 人口变化率
+6.2%
高龄化率（2050）
27.4%
全国 2050 推计约 37.1%，属相对年轻地区
租金趋势
特別区部 2025 年
同比 +0.7%
趋势
稳定 →
05区域市况展开 ▼收起 ▲公示地价 5年 +18.68%・周边成交比 接近
区域健全度
B82/100上升趋势
需求评分
88/100
供给评分
83/100
购买力评分
70/100
良好的点
- 人口流入強（東京都特別区部 +27,497人 / 12ヶ月）
- 空屋率健全（江東区 総9.0%、全国平均 13.8% 以下）
- 人口規模大（江東区 524,310人）
- 新規供給適度（江東区 貸家 688戸 / 4ヶ月）
区域市况
平均单价（每㎡）
¥1,202,372
现行租金（月・刊登）
¥62,000
现行回报率
4.4%
公示地价 年涨幅
+12.1%
周边成交案例
📍 与周边成交案例的坪单价比较。Underpriced = 比行情便宜 10%+，Overpriced = 比行情贵 10%+，适正 = ±10% 内。
案件数
30 件
平均坪单价
¥317 万/坪
本物业坪单价
¥300 万/坪
贵/便宜判定
合理
实际成交案例（参考）
| 时期 | 坪单价(万円) | 面积(㎡) | 屋龄 | 格局 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 338万 | 90㎡ | 2008 | ４ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 260万 | 75㎡ | 2004 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 351万 | 65㎡ | 2005 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 239万 | 65㎡ | 1996 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 441万 | 75㎡ | 2022 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 307万 | 70㎡ | 2002 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 282万 | 55㎡ | 1974 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 331万 | 90㎡ | 2008 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 470万 | 45㎡ | 2022 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 264万 | 15㎡ | 1990 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 389万 | 45㎡ | 2022 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 156万 | 55㎡ | 1984 | --- |
| 2026年第1四半期 | 264万 | 15㎡ | 1990 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 397万 | 25㎡ | 2020 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 357万 | 25㎡ | 2018 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 320万 | 30㎡ | 2019 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 397万 | 40㎡ | 2004 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 573万 | 75㎡ | 2023 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 142万 | 105㎡ | 1980 | ４ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 172万 | 25㎡ | 1992 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 264万 | 30㎡ | 2022 | １Ｋ |
| 2025年第4四半期 | 430万 | 20㎡ | 2006 | １Ｋ |
| 2025年第4四半期 | 220万 | 15㎡ | 1981 | １Ｋ |
| 2025年第4四半期 | 358万 | 60㎡ | 1996 | ３ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 351万 | 65㎡ | 1996 | ３ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 279万 | 70㎡ | 1999 | ３ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 295万 | 65㎡ | 1997 | １ＬＤＫ＋Ｓ |
| 2025年第4四半期 | 259万 | 60㎡ | 1985 | ３ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 326万 | 70㎡ | 2005 | ２ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 290万 | 65㎡ | 1996 | ３ＬＤＫ |
以上为周边 北砂、大島 一带、约方圆 615 米内的成交案例。
公示地价・路线价推算
公示地价（2025）?日本政府每年1月1日公布的官方地价基准，作为担保评估和税额计算依据。通常只有实际成交价的七到八成。
¥451,000/㎡
路线价推算（≈公示×80%）?以道路为单位的课税用官方地价，是计算遗产税、赠与税的基础。约为公示地价的八成。
¥360,800/㎡
用途
住宅地
最近车站
大島 (1200m)
周边地价水平（同用途3点）: ¥398,000〜¥585,000，中位数¥451,000
公示地价走势
进阶最新公示地价（2025）
¥451,000/㎡
5年累积
+18.68%
5年 CAGR +3.49% (CAGR)
10年累积
+40.5%
10年 CAGR +3.85%
公示地价是滞后指标，请对照下方实际成交走势确认方向是否一致。CAGR 以中位数端点法（5/10 年前 vs 最近年复利）计算。
成交价走势
进阶2025 中位数
¥1,120,000/㎡
同比
+12%
5年累积
+37.14%
5年 CAGR +6.52%
中古マンション等・8年（国交省）
市区町村级实际成交价中位数走势，比公示地价更早反映市场实势。CAGR 以中位数端点法（5 年前 vs 最近年复利）计算。
用途地域
地域分类?政府依都市计划法划定的土地使用分区，决定周边能建什么（住宅、商业、工业等）。直接影响未来周边环境与再开发可能性。
商業地域
本物件的指定值
未能自动取得，可向役所都市计划课确认
商業地域的法定范围
建蔽率 80%容积率 200〜1300%
指定于车站前、繁华街的高密度商业区域。容积率最高1300%，可进行高层开发。店铺、办公室、酒店、住宅等几乎所有用途均可建设。
▾ 这一区可以盖什么、不能盖什么
| 用途 | 在这一区 |
|---|---|
| 住宅、公寓、宿舍（含与住家合用、非住宅部分 50㎡以下的小店或事务所） | 可以盖 |
| 店铺、餐饮店 | 可以盖面积没有上限 |
| 办公室 | 可以盖 |
| 旅馆、酒店 | 可以盖 |
| 保龄球馆、游泳池、高尔夫练习场、棒球击球练习场 | 可以盖 |
| 卡拉OK店 | 可以盖 |
| 麻将馆、弹珠机店、场外马券或车券售票处 | 可以盖 |
| 剧场、电影院、演艺场、观览场、夜总会 | 可以盖 |
| キャバレー、料理店（有陪侍服务、供客人饮食的营业）、個室付浴場 | 可以盖 |
| 幼儿园、中小学、高中 | 可以盖 |
| 医院、大学、高专、专修学校 | 可以盖 |
| 神社、寺院、教堂、公共澡堂、诊所、托儿所 | 可以盖 |
| 仓储业的仓库 | 可以盖 |
| 自用仓库 | 可以盖 |
| 工厂（按危险性和环境恶化程度分四级） | 有条件限危险性和环境恶化之虞极少或较少的工厂，作业场 150㎡以下 |
| 汽车修理厂 | 有条件作业场 300㎡以下（原动机另有限制） |
建築基準法别表第2的概要（依日本国土交通省住宅局「建築基準法（集団規定）」参考资料）。这张表没有列出全部限制，经特定行政庁许可而能盖的例外也存在。个案的答案，请向区市的建筑指导窗口和宅地建物取引士确认。
用途地域白话解说
这个分区是什么
商業地域：商業核心地區，辦公室、百貨公司、夜間營業店鋪及高層建物集中，便利性最高。
优点
- 步行 5 分鐘以內抵達車站、便利性最高
- 高層公寓大廈地段
- 適合民泊及 SOHO 用途
留意点
- 夜間營業店鋪可能造成噪音
- 居住環境較為嘈雜，不一定適合家庭自住
对本物件的意义
指定值决定这块地的开发上限，也影响同地段未来的重建与周边开发可能性。
法律・物理检查
権利形态
所有権
城市规划・再开发
区域区分
都市計画区域
防火指定
防火地域
市街化调整区域・与城市规划道路重叠是住宅取得的 deal-breaker 候选。再开发・立地适正化对象则是中长期保值因素。
防火地域: 指定于车站前、干线道路沿线等。原则要求建设耐火建筑物，建筑成本较高，但火灾蔓延风险低。重建时须确认耐火建筑物要件。
06物件与生活展开 ▼收起 ▲西大島 步行 8 分钟・生活配套 优良
周边站点 乘降客数
西大島(10号線新宿線)
（多为各停、班距可能较大；要坐快速/急行可能得先到大站换乘）
徒歩8分小站日均2.7万人
大島(10号線新宿線)
徒歩10分中型站日均3.1万人
住吉(11号線半蔵門線)
徒歩16分中型站日均5.2万人
越靠近大站（乘降客数多），租赁需求通常越强、空置风险越低。若最近站为小站或步行超过10分钟，建议以较高的毛利率来弥补空置风险。
生活机能（医疗・托育・采买）
医疗机构（半径2000m）
医院
8家
江東リハビリテーション病院・227m
查看列表（8 家）
诊所
136家
医療法人社団すこやか会 荒木医院・311m （内科・小児科・外科）
查看列表（20 家）
- 医療法人社団すこやか会 荒木医院 ・311m （内科・小児科・外科）📍
- アリオ北砂内科 ・326m （内科）📍
- アリオ北砂皮フ科・アレルギー科 ・326m （皮膚科・アレルギー科・小児皮膚科）📍
- 倉井眼科 ・326m （眼科）📍
- 北砂クリニック ・332m （産科・婦人科・麻酔科）📍
- 小林クリニック ・338m （内科・小児科）📍
- 医療法人社団愛育会 協和メディカルクリニック ・347m （内科・小児科・整形外科）📍
- たち内科小児科クリニック ・371m （内科・消化器内科・肝臓内科）📍
- 五味皮フ科 ・371m （皮膚科・アレルギー科）📍
- 岡村耳鼻咽喉科医院 ・391m （耳鼻咽喉科）📍
- 医療法人財団南葛勤医協 江東診療所 ・453m （内科・整形外科・皮膚科）📍
- 医療法人社団新友会 西大島腎クリニック ・494m （内科）📍
- 藤川内科・呼吸器内科クリニック ・494m （呼吸器内科・内科・アレルギー科）📍
- 医療法人社団森羅 北砂２丁目だい整形外科 ・505m （整形外科・リハビリテーション科・リウマチ科）📍
- 医療法人社団桃医会 小野内科診療所 ・535m （内科・小児科・循環器内科）📍
- 足川耳鼻咽喉科 ・535m （耳鼻咽喉科）📍
- 砂町眼科 ・547m （眼科）📍
- 医療法人社団順晃会 稲見内科医院 ・550m （内科・消化器内科・呼吸器内科）📍
- 江東区総合区民センター休日急病診療所 ・558m （内科・小児科）📍
- うすい眼科 ・572m （眼科）📍
- 最多显示前 20 家
牙科
115家
スガマビル歯科・191m
查看列表（20 家）
- スガマビル歯科 ・191m （歯科）📍
- 高橋歯科医院 ・303m （歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団池田会 アリオ北砂歯科クリニック ・326m （歯科・小児歯科・矯正歯科）📍
- 浜口歯科医院 ・338m （歯科）📍
- 医療法人社団 市川歯科医院 ・347m （歯科・小児歯科）📍
- 西大島ハートフル歯科 ・394m （歯科・歯科口腔外科・小児歯科）📍
- 医療法人社団 正健会 小名木川歯科 ・404m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- アリス小児歯科医院 ・459m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- とう矯正歯科 ・468m （矯正歯科）📍
- ユウデンタルクリニック ・485m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 中島歯科医院 ・494m （歯科・小児歯科・歯科口腔外科）📍
- 入江歯科クリニック ・494m （歯科・小児歯科・矯正歯科）📍
- うんの歯科医院 ・502m （歯科・小児歯科・歯科口腔外科）📍
- あきま歯科医院 ・514m （歯科・小児歯科）📍
- 砂町北歯科 ・521m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 寿泉堂歯科医院 ・545m （歯科・歯科口腔外科・小児歯科）📍
- 西大島わかば歯科 ・550m （歯科・歯科口腔外科・小児歯科）📍
- アイ歯科医院 ・572m （歯科・小児歯科・矯正歯科）📍
- たまよせ歯科医院 ・572m （歯科・歯科口腔外科・小児歯科）📍
- 医療法人社団創仁会 北砂小嶋歯科クリニック ・573m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
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- デリースパイス ・326m📍
- イトーヨーカドー アリオ北砂店 ・338m📍
- まいばすけっと 北砂五丁目団地店 ・373m📍
- カルディコーヒーファーム アリオ北砂店 ・385m📍
- ビッグ・エー 江東大島団地店 ・438m📍
- 大明物産店 ・485m📍
- ㈱和田久 本社･工場 ・485m📍
- まいばすけっと 大島１丁目店 ・501m📍
- まいばすけっと 砂町銀座西店 ・534m📍
- （有）増英商店 ・569m📍
- バーラト･バザール ・579m📍
- バザール マハラニ ・584m📍
- 赤札堂 砂町店 ・600m📍
- まいばすけっと 北砂５丁目店 ・629m📍
- まいばすけっと 北砂４丁目店 ・632m📍
- まいばすけっと 北砂６丁目店 ・663m📍
- キムチデポン ・667m📍
- フードスタイル大島店 ・700m📍
- オーケー 尾高橋店 ・791m📍
- まいばすけっと 北砂丸八通り店 ・794m📍
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学校
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- 江東区立大島西中学校 ・253m📍
- 江東区立第四砂町中学校 ・274m📍
- 江東区立大島南央小学校 ・422m📍
- 江東区立亀高小学校 ・490m📍
- 江東区立北砂小学校 ・500m📍
- 江東区砂町文化センター ・511m📍
- 江東区総合区民センター ・559m📍
- 江東区立第二大島小学校 ・606m📍
- 江東区立第一大島小学校 ・685m📍
- 江東区立砂町小学校 ・744m📍
- 東京都立科学技術高等学校 ・756m📍
- 江東区立砂町中学校 ・809m📍
- 第二大島中学校 ・864m📍
- 江東区立小名木川小学校 ・889m📍
- 江東区立第六砂町小学校 ・906m📍
- 江東区立第四大島小学校 ・907m📍
- 専門学校 デジタル＆ランゲージ 秀林(専門学校DLS) ・963m📍
- 東京都立城東特別支援学校 ・975m📍
- 江東区立第二南砂中学校 ・989m📍
- 東京都立墨東特別支援学校 ・995m📍
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最近車站 西大島駅 步行 8 分鐘。步行 4 分鐘內超商 3 間、步行 6 分鐘內超市 7 間。強力支撐租賃需求，單身與雙薪家庭評價高。
预估租客画像
主要客群
该物件较适合单身上班族租赁需求。
出租便利性
出租便利性偏弱，可能需要较长招租期。
代表车站
亀戸 / 步行19分
大站 / 日均10.6万人
全国 47 都市比较
越光米 5kg
¥4,928
5kg
白面包（1条）
¥535
1 袋
鸡蛋（10个）
¥307
1 盒
汽油（1L）
¥178
1 L
理发（1次）
¥4,208
1 次
本区物价在全国 47 个调查都市中第 2 高，比全国中位数贵约 7%。
東京都特別区部・2025年（e-Stat 小売物価統計）
金额为日元实价，米・吐司・蛋・汽油・理发 5 项民生物价，供你对照自己熟悉的物价感受（概略参考，非绝对比较）。
07贷款试算展开 ▼收起 ▲
外国人贷款可行性
日本居住者（日本籍或永住）
稍有难度
舊耐震物件須確認補強狀況，若未補強，可能導致貸款條件惡化。
在日外国人（持有在留卡）
困难
屋齡超過 35 年的物件擔保評估低，可能被要求頭期款達 30–40% 以上。依耐震補強有無，條件差異顯著。
海外非居住者
极为困难
1981 年以前的舊耐震物件多數銀行不承辦海外非居住者貸款；台系銀行東京分行與 Standard Chartered / Pasona 等亦多要求 RC/SRC 且屋齡 35 年以內。
影响判定的关键因素
- ·鉄骨造
- ·屋齡 46 年・舊耐震（補強狀況不明）
- ·價格 1,680萬日圓
依身份别的房贷难易度。海外非居住者原则上不在日本金融机构承作范围，须仰赖少数非银行（Orix 银行・SBI 新生 等）或全现金。
贷款初步诊断
以各金融机构公开的条件，对照你填的身份与金额整理出的参考测算。这不是审核结果，也不是任何机构的承诺。
资金用途
万円
万円
输入年收入后，即可看到测算金额。
可能承作的金融机构
追踪 13 个外国人贷款方案・条件依各行公开信息整理
先了解物件，再評估融資
¥9,800 高階完整版提供這間物件的深入分析。購買後如有融資需求，可另外申請免費轉介玉山銀行或第一銀行窗口。
查看物件分析服務已購買報告？登入申請銀行轉介J&E 協助介紹窗口；申貸由你直接向銀行提出，聯繫安排及核貸條件由銀行確認。
本卡片是公开信息的整理，不是对特定商品的推荐或劝诱。所有数字均仅供参考，实际是否批贷、利率与贷款条件，以各金融机构的审核结果为准。
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下一次跟房仲谈，带着这份问话单。
先把看得见的负担算清楚，再确认会改变判断的条件。
房贷以外，每个月还要准备多少？
¥12,000／月
目前已填的管理费＋修缮准备金。未含税、保险、贷款及其他修缮；不是净收益。
换一个条件，差多少？
一年多准备 ¥120,000。
这是你调整的情境假设，不是此物件的预测。
按顺序确认，再决定怎么谈。
请提供屋顶、防水、外墙与主要设备的修缮纪录及未来预算。
每月已知费用不包含所有未来支出。
索取资料：修缮履历、设备清册及报价
屋根・防水・外壁・主要設備の修繕履歴と今後の予算をいただけますか。
刊登租金是实收还是想定？是否含共益费、包租或租金保证，何时可调整？
不能把满租想定收入当成现况收入。
索取资料：租约、入帐纪录及包租契约
掲載賃料は実収ですか、想定ですか。共益費・サブリース・賃料保証の有無と改定条件を教えてください。
请依这间物件提供购入诸费用明细，以及最近一期固定资产税与都市计划税。
把售价以外的一次性费用与每年支出分开。
索取资料：诸费用估算、税额通知
この物件の購入諸費用明細と、直近の固定資産税・都市計画税の明細をいただけますか。
请提供接道、建筑确认、用途与增改建纪录，确认现况是否符合登记。
土地与建物条件会限制改建及未来使用。
索取资料：登记、测量图、道路及建筑资料
接道、建築確認、用途、増改築履歴と、現況と登記の相違を確認できますか。
本报告串接 8 个公开数据来源、汇整 28 项数据指标、执行 10 项规则检查、比对 30 笔周边成交。
国土交通省 reinfolibe-Stat警视厅犯罪统计J-SHIS 地震危险度健美家Google 街景Google PlacesJ-REIT
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生成于：2026/08/08 18:51 JST（数据截至生成时点） | Powered by bukken.io