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【範例】サンプルレジデンス板橋
東京都板橋区大山東町21-8
¥21,800,00022.4㎡≈ 6.8坪1K4階/10階建
東武東上線 大山駅 徒歩6分
范例格局示意图
格局示意，非实际测绘
点击图片可放大阅读。
放大看示意图 ↗物件位置与周边环境
東京都板橋区大山東町21-8 · 地图与街景范例；正式报告可开启互动地图与 360° 街景。
执行摘要
值得评估增值保值型
本物件現況賃貸中、含取得成本投報率2.72%，屋齡12年結構安全，若能確認修繕基金與租約條件將更安心買進
好物件的收益率通常不会是最高的：本评分看的是总回报（租金＋增值＋风险），不是只看表面收益率。
投资评分
76/ 100
表面收益率
4.13%
实质收益率
2.87%
东京核心区 3.5〜4% / 地方 5〜6%・现金流 D・同区同类基准
本物业坪单价 vs 周边成交均价
-6%
与周边 30 件实际成交的平均坪单价相比（国交省成交数据、含不同楼龄与较新物业）。本物业楼龄较高时折价属正常。
灾害安全分
96
70+ 安全 / 40〜70 普通 / 低于 40 须再评估
Bukken.io 分析摘要
本物件位於東京都板橋區大山東町，屬近隣商業地域，鄰近東武東上線大山站徒步2分鐘，生活機能與交通條件優異。現況為賃貸中（換屋主接手），現行租金為每月75,000日圓，換算表面投報率4.13%，但扣除管理費、修繕積立金及固定資產稅後之實質投報率降至2.87%，含取得成本投報率則為2.72%，低於機構級（J-REIT收購住宅時可接受的還元利回り水準）中位數4.2%及板橋區同類物件掛牌中位數4.05%。
最大風險在於建物外觀老化，需確認修繕基金餘額及長期修繕計畫，另需留意周邊餐飲店的氣味與夜間人流對居住品質的潛在影響。整體而言，物件座落於人口持續流入的東京都心區域，土地價格與交易行情呈穩定上升趨勢，屬於中長期持有導向的穩健型收租物件。
01外观与周边环境展开 ▼收起 ▲
外观・周边环境诊断（Bukken.io 街景实查）
bukken.io 帮你上 Google 街景看过现场了
从实际街景读外观、管理状态、周边环境;看不到的部分会诚实标注「无法确认」。
62/ 100
外观总合分数
0-100 / 70+ 管理良好 / 50-70 标准 / 50以下 须确认
以 Google 街景影像交由 Claude Vision 解析，从垃圾放置处・外墙・公共区・采光等推估管理状态（依拍摄当下影像，可能与最新状况不同）。
本物件周邊為商業與住宅混合地帶，街道人流活躍，生活機能豐富。然而從街景可觀察到本棟為低層舊式建築，外觀有一定年代感，鄰近飲食店及商業設施，噪音與氣味干擾為須留意的持續性因素。
受街景視角限制，本棟住宅部分的共用設施及維護細節無法逐一確認，建議實地查驗。
街景看到的细节
- 垃圾存放处・街景角度未能看到本棟的垃圾集中處，無法評估。建議現地確認垃圾集中處的管理狀況。
- 阳台・街景中可見本棟上層陽台，未見明顯雜物堆放或大量晾曬衣物，整體印象尚屬整潔，屬正常居住狀態。
- 外墙・本棟為外觀帶有一定年代感的低層建築，牆面可見輕微褪色及老化痕跡，但未見明顯塗鴉或大面積剝落。整體屬正常老化，非立即性風險，惟建議確認大規模修繕計畫及修繕基金餘額。
- 共用空间・街景角度無法觀察大廳入口或共用走廊細節，無法確認是否有住民個人物品堆放或裝飾擺設，建議現地查驗。
- 信箱区・信箱區在街景中不可見，無法評估廣告信件堆積量及破損狀況，建議現地確認。
- 自行车停放・街景角度未見本棟附設自行車停車場，無法評估整理狀況與廢棄車輛有無。
- 采光・本棟位於商業街弄之中，兩側鄰棟建築高度與本棟相近，採光條件普通。前方道路具一定寬度，低層住戶的採光仍受限，高層住戶相對較佳。建議現地查驗目標樓層的實際日照時間。
- 周边环境・周邊可清楚辨識「FASTGYM 24小時健身房」及「なか卯（丼飯・烏龍麵連鎖餐廳）」等商業設施，另有疑似眼鏡行、咖啡館及多家餐飲店分布於前方道路沿線。街區人流熱絡，生活機能良好，但同時需考量餐飲業帶來的氣味及夜間噪音問題。街道整潔度普通，局部可見工事用交通錐及施工相關物件，屬暫時性狀況。
良好之处
- 周邊商業設施多元且知名連鎖品牌進駐（健身房、丼飯連鎖等），顯示本街區有穩定的消費人口，租賃需求相對有保障。
- 陽台外觀未見雜物堆積或枯萎植物，住民整體生活習慣尚屬正常。
- 街景中可見施工用交通錐及相關工事跡象，顯示街區或周邊建物正在進行維護更新，為地區整體維護意願良好的正面訊號。
- 人行道有行人往來，街區活力充足，空屋率過高的跡象不明顯。
注意点
- 本棟鄰近多家餐飲店（丼飯連鎖、咖啡館等），油煙氣味及夜間人流噪音為持續性干擾因素，對住宅租賃品質有潛在影響。
- 本棟外觀呈現一定程度老化，建議在簽約前向管理公司索取修繕履歷及修繕基金收支報告，確認是否有大規模修繕的計畫或費用缺口。
- 24小時健身房鄰近本棟，深夜人流及可能的音樂噪音屬持續性環境因素，建議現地確認是否能聽到聲音干擾。
管理状况观察
建議您在看屋時重點確認以下幾點：第一，請向管理公司或管理組合索取過去5年的修繕履歷及修繕基金（大規模修繕準備金）的帳戶餘額，本棟外觀老化程度顯示未來可能有修繕費用需求，若基金不足，屆時將向住戶追加收取一次性費用。第二，本棟鄰近多家餐飲店，建議您親自於平日及假日不同時段前往現地，感受氣味及噪音是否影響居住品質。
第三，若您對風水有所在意，本棟位於商業街弄，前方有道路交叉口，屬路沖型立地。請注意，此概念源自華人風水觀念，在日本不動產市場中並不構成評估上的不利因素，日本買家對此並無特別顧慮，因此不影響租賃或轉售的市場競爭力。
第四，建議您現地確認大廳入口的門禁設備是否運作正常、信箱是否整潔，以及自行車停車場的管理狀況，這些細節是判斷管理組合日常運作品質的重要指標。
02投资判断展开 ▼收起 ▲本物件現況賃貸中、含取得成本投報率2.72%，屋齡12年結構安全，若能確認修繕基金與租約條件將更安心買進
规则检查（管理现场基准）
抗震标准・未发现问题
扣分房龄落在 1982〜1983 年竣工的新旧抗震标准交界带，且未提供抗震加固信息时触发：需另行确认建筑确认日是否在 1981 年 5 月 31 日之前。
扣分1981 年以前（旧抗震标准）竣工、且已完成抗震加固工程时触发：融资与保险条件仍优于未加固物件。
重大扣分1981 年以前竣工、且明确标示未进行抗震加固时触发：贷款审查与转售条件受到的影响最大。
扣分1981 年以前竣工、但抗震加固状况未提供信息时触发：需向管理组合确认加固记录。
提示竣工判定为 1981 年 6 月以后（新抗震标准）时不触发；房龄信息未提供时也不触发，但不代表已确认安全。
管理费・修缮储备金・未发现问题
重大扣分修缮储备金换算后低于每平方米每月 80 日元时触发：明显低于全国平均，未来大幅上调或临时征收的风险高。
扣分修缮储备金换算后落在每平方米每月 80〜150 日元之间时触发：低于国土交通省指引建议下限（200〜300 日元），未来上调空间大。
扣分修缮储备金换算后落在每平方米每月 150〜200 日元之间时触发：处于指引下限附近，建议结合房龄与长期修缮计划一并确认。
提示换算后达到每平方米每月 200 日元以上时不触发；管理费或专有面积其中之一未提供数据时也不触发（并非代表储备水平健全已获确认）。
车站步行・未发现问题
加分最近车站步行 5 分钟以内时触发：对出租需求与转售性都是加分。
扣分最近车站步行 10 分钟以上、不满 15 分钟时触发：对单身租客的吸引力略降。
扣分最近车站步行 15 分钟以上、不满 20 分钟时触发：对单身与双薪家庭的出租吸引力转弱，可能需要依赖公交接驳。
重大扣分最近车站步行 20 分钟以上时触发：出租需求与转售流动性都明显下降，长期空置风险提高。
提示步行 6〜9 分钟属中间地带，不触发加分或扣分。
用途地域・近邻商业地域
近邻商业地域。生活配套与住宅取得良好平衡，适合租赁需求，也适合民宿经营。
用途地域・近邻商业地域
近邻商业地域。生活配套与住宅取得良好平衡，适合租赁需求，也适合民宿经营。
重大扣分用途地域为工业专用地域时触发：原则上不能兴建住宅，融资审查与转售都受重大限制。
扣分用途地域为工业地域时触发：住宅可建，但可能与工厂相邻，需留意噪音与空气质量。
扣分用途地域为准工业地域时触发：中小型工厂与仓库混杂，生活环境属混合型。
扣分用途地域为商业地域时，就自住角度触发：可能有夜间营业店铺、高层建筑与噪音，自住前建议先确认周边环境。
加分用途地域为商业地域时，就投资与民宿角度触发：车站周边机能最强，出租需求与流动性通常最佳。
加分用途地域为近邻商业地域时触发：生活机能与居住环境平衡，出租需求与民宿皆属合适地域。
加分用途地域为第一种低层住居专用地域时触发：属安静住宅区、商店较少，适合家庭自住。
加分用途地域为第一种中高层住居专用地域或第一种住居地域时触发：以住宅利用为主，同时保有一定生活机能。
重大扣分城市规划属市街化调整区域时触发（与用途地域是不同的判定轴）：原则上难以新建或重建住宅，融资审查通常无法通过。
提示查无用途地域数据，或该地域类别不在上述列举范围内时，本项不触发任何条目。
楼层・电梯・未发现问题
扣分所在楼层为 1 楼时触发：日本租客普遍在意防盗、潮湿、虫害与采光，对出租与自住都是扣分。
重大扣分无电梯、且所在楼层为 5 楼以上时触发：对高龄租客与搬运重物负担大，长期空置与跌价风险高。
扣分无电梯、且所在楼层为 3〜4 楼时触发：高龄租客与家庭客层较容易回避，转售时常是议价点。
提示所在楼层非 1 楼，且（有电梯，或所在楼层为 2 楼以下）时，本项不触发。
建筑结构（木造×宠物组合）・未发现问题
重大扣分建筑结构判定为木造、且可养宠物时触发：宠物气味与抓痕容易渗入木造内装，退租修缮费用通常明显偏高，银行融资审查也偏保守。
扣分建筑结构判定为木造（且未特别标示可养宠物）时触发：木造在抗震、隔音、隔热通常较 RC／SRC 造弱，融资审查较严格，海外买家也常偏好钢筋造。
提示建筑结构为 RC 造或 SRC 造时，本项不触发，即使开放宠物也不扣分，实务上宠物可反而常是出租的加分项。
权利形态（借地权）・未发现问题
扣分土地权利形态为定期借地权时触发：租期届满须拆屋还地，残存价值会随届满日接近而递减，海外非居民几乎无法取得融资。
扣分土地权利形态为普通借地权（含旧法借地权）时触发：日常收租与现金流与所有权物件差异不大，但海外非居民融资困难、转售对象较有限。
提示土地权利形态为所有权，或该栏位未提供数据时，本项不触发（不会因权利形态不明而被扣分）。
サブリース・サブリース（转租保证）
サブリース（转租保证）。保证租金通常低于市场行情，依借地借家法，サブリース公司可单方面调降租金。中途解约亦困难，常见于新建案投资套餐。务必确认合同条款（调降条款、期间、解约）。
サブリース・サブリース（转租保证）
サブリース（转租保证）。保证租金通常低于市场行情，依借地借家法，サブリース公司可单方面调降租金。中途解约亦困难，常见于新建案投资套餐。务必确认合同条款（调降条款、期间、解约）。
扣分物件备注中出现转租、包租代管、保证租金等相关字样时触发：保证租金常设定低于市场行情，且依法可能被出租方片面调降，中途解约通常也不易。
提示备注栏未侦测到转租／包租相关字样时，本项不触发，视为一般直接出租。
重建可否・未发现问题
重大扣分物件明确标示为再建筑不可时触发：无法重建或大规模改建，海外非居民融资几乎无法取得，转售对象也仅限现金买家。
提示标示为可重建，或该栏位未提供数据时，本项不触发。
新成屋溢价・未发现问题
提示房龄为 0 年（全新）或 1 年（新古）时触发：纯属提示、不影响评分。新成屋交屋后即转为中古，首次转售价格常见下滑，且无同栋中古成交案例可供比对，需依赖周边行情判断转售性。
提示房龄 2 年以上时，本项不触发（新成屋溢价议题仅适用于房龄 0〜1 年）。
「未检出」仅代表以本次可获取的数据未触发该项警示，并不保证完全无风险。
综合评分
短期＝现金流・流动性视角；长期＝人口・结构耐久・法规稳定视角。星级由 bukken.io 规则引擎依各数据源计算，非主观评分。
投资收益
80数据 100%
本维度共检核 9 项：8 项正面、1 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +租金需求
- +車站徒步
- +屋齡
- +災害安全度
- +人口（現在+未來）
- +修繕積立金
- +用途地域（投資適性）
- +近鄰商業地域
- −サブリース（轉租保證）
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
建筑・防灾
78数据 100%
本维度共检核 5 项：4 项正面、1 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +災害安全度
- +結構
- +修繕積立金
- +物件外觀
- −サブリース（轉租保證）
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
自住舒适
72数据 100%
自住舒适短期评价高于长期（短期76／长期69）。现在的优势长期会略微减弱。
本维度共检核 5 项：3 项正面、0 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- ·治安
- +學校・托育
- +生活機能
- ·居住舒適
- +近鄰商業地域
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
外国人融资友善
49数据 100%
本维度共检核 2 项：1 项正面、0 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- ·海外非居住者的貸款難易度
- +在日外國人的貸款難易度
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
再售流动性
68数据 100%
本维度共检核 6 项：5 项正面、1 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +未來人口 (2040)
- +車站徒步
- +都市計畫
- +結構＋屋齡
- +交易趨勢
- −サブリース（轉租保證）
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
民宿（短租）
⚠️ 本评分为假设此物件规约可供民宿，但多数集合住宅的管理规约禁止作为民宿（住宅宿泊事业），投入运营前请务必先确认管理规约。
71数据 65%
民宿（短租）短期评价高于长期（短期75／长期68）。现在的优势长期会略微减弱。
本维度共检核 4 项：3 项正面、0 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +用途地域（民泊可否）
- ·民泊申報件數
- +都市計畫
- +近鄰商業地域
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
进阶
项目分析
Bukken.io 将分析结果分类为治安・出租需求・将来性等项目，每项给予 1-5 星评级与两面评估。标示 L1 维度（投资收益・民宿・自住・外国人・再售）的项目，其星级以 bukken.io 规则引擎的确定性分数覆盖；其余项目为 Bukken.io 评估。
投資收益性・投報率
4/5
表面投報率4.13%與板橋區同類物件掛牌中位數4.05%大致相當，但實質投報率降至2.87%，含取得成本投報率僅2.72%，低於J-REIT機構級（上市J-REIT收購住宅時可接受的還元利回り水準）中位數4.2%，顯示以機構投資人角度衡量，此物件屬於價格偏高、收益率偏薄的類型。年間NOI為¥625,103，取得諸費用合計¥1,219,508，佔房價比重不低，攤薄了實際報酬。
現況為賃借中，租金¥75,000/月為實績租金而非滿租假設，退租後市場行情租金上看¥101,624〜¥112,599/月，具備一定的增租空間。
- 現況為賃貸中，交屋後即有租金收入，無空窗期
- 退租或換約時租金有上調空間（AI推估市場租金約¥101,624〜¥112,599/月，高於現行¥75,000/月）
- 所有權（非借地權）物件，融資與轉售流動性較佳
- 含取得成本投報率2.72%低於機構級中位數4.2%及板橋區同類物件中位數4.05%，收益率偏薄
- 管理費加修繕積立金月付¥17,200，加計固定資產稅等持有成本後侵蝕實質報酬
租賃需求
4/5
物件為1K單身住宅類型，鄰近大山站（東武東上線，日均乘降約4.7萬人，屬中型車站），徒步僅2分鐘，租賃需求評估為中等偏強。生活機能極佳，步行1分鐘內即有超商及超市，板橋區為東京23區內人口穩定區域，過去12個月東京都特別區部呈現淨流入+27,497人的強勁人口移入趨勢，有利於長期租賃需求。
惟現行租金¥75,000低於同面積帶SUUMO實刊中位數¥129,500，顯示可能為長期承租戶或條件較舊之租約。
- 徒步2分鐘可達大山站，生活機能評等為「優良」，超商13家、超市20家在步行圈內
- 東京都特別區部人口淨流入強勁（近12個月+27,497人），支撐區域租賃需求
- 單身租客定位明確，物件面積22.4㎡、1K格局符合單身族群主流需求
- 物件鄰近多家餐飲店及24小時健身房，夜間人流與氣味為租賃品質的持續性干擾因素
地段・交通
5/5
距離大山站徒步僅2分鐘，屬於本物件最強的區位優勢之一，且半徑1500公尺內尚有板橋區役所前站（徒步9分）、中板橋站（徒步14分）等多站可供選擇，交通機能極佳。周邊為近隣商業地域，兼具生活機能與商業活力，屬於典型的車站前地段類型。
地勢平坦（半徑50公尺內高低差僅2.1公尺），對步行、自行車通勤族友善。
- 大山站徒步2分鐘，且半徑1500公尺內共有4個可用車站，多線選擇提升通勤彈性
- 地勢平坦（高低差2.1公尺），生活動線良好
- 近隣商業地域，商店街與住宅機能均衡，屬於典型車站前生活圈
未來發展性（人口・都市計畫）
4/5
根據國土數值情報之未來人口推估，物件周邊3公里圈人口將由2025年342,902人成長至2040年350,359人，變化率+2.2%，符合「穩定成長」區間；但同時高齡化率將由2025年的23.4%上升至2050年的28.2%，長期居住者結構將逐漸高齡化。公示地價過去5年年複合成長率達+4.21%，過去10年為+4.56%，明顯高於全國平均（0〜+2%/年）水準，顯示區域土地價值處於強勢上升軌道。
都市計畫方面屬防火地域，區分所有建物個人無法進行「建替え」，未來僅能透過管理委員會決議進行整棟改建。
- 3公里圈人口至2040年預估成長+2.2%，人口動能穩健支撐長期住宅需求
- 公示地價5年CAGR +4.21%、10年CAGR +4.56%，明顯優於全國平均水準
- 板橋區新屋開工中出租宅（貸家）佔56%，顯示區域仍具開發動能
- 屬防火地域，若走向整棟重建情境，新建須為耐火構造，建築成本較一般提高約1.5倍（僅適用管理委員會整棟決議情境，非個人可決定）
- 區域高齡化率預估將由23.4%（2025）上升至28.2%（2050），長期租客結構將趨於高齡化
轉售性・流動性
3/5
物件坪單價約¥322萬/坪，與鄰近同類型（大山金井町、大谷口上町）RC造1K新成屋成交案例（坪¥275萬〜¥320萬）相近，屬於合理偏高區間，未見明顯超漲。板橋區中古大廈交易中位數過去5年累計上漲+21.62%（年複合+3.99%），交易件數亦逐年成長（2018年1,179件增至2025年2,718件），顯示市場流動性正在改善、成交活絡度提升，有利未來出場。
惟需留意「一括借り上げ」（包租代管）類型契約若涉及本物件，保證租金常有下修風險，且中途解約不易，須以正式租賃契約條件為準。
- 坪單價與鄰近成交案例（坪¥275萬〜¥320萬）相近，未見明顯溢價風險
- 板橋區近5年中古大廈成交中位數CAGR+3.99%，交易件數同步成長，市場流動性改善中
- RC造、屋齡12年，符合日本國內主要銀行融資適格性條件，有利未來轉手時買方取得融資
- 若涉及一括借り上げ（包租代管）架構，須留意保證租金遭調降或中途解約困難的潛在風險
防災・地震安全性
5/5
物件整體災害安全評分達96/100，洪水、土砂災害、海嘯、土壤液化等四項風險評估均為「範圍外（none）」，代表座標位置不在國交省所定的各類災害警戒區域內，屬於相對安全的地質條件。海拔30.8公尺，地勢平坦，30年內震度6強以上地震發生機率為10.5%。
東京都地域危險度調查中，建物倒塌危險度、火災危險度、綜合危險度均為5級中的2級（數字越小越安全），綜合危險度在東京都5,192個町丁目中排名第1,692位，屬於相對良好水準。
- 洪水、土砂災害、海嘯、土壤液化四項風險均為範圍外，整體災害安全評分達96/100
- 地勢平坦（半徑50公尺高低差僅2.1公尺），海拔30.8公尺，水患風險低
- 東京都地域危險度調查中建物倒塌、火災、綜合危險度均為2/5等級，相對良好
外國人購屋門檻
2/5
海外非居住者於日本申請房貸原則上門檻極高，多數銀行要求最低融資金額達5,000萬日圓以上，本物件總價¥2,180萬遠低於此門檻，實務上海外投資人幾乎僅能以全額現金購買。在日台灣人（具永住權或穩定工作簽證及收入者）則可透過東京之星銀行（中國信託旗下）、SBJ銀行、歐力士銀行等機構嘗試一般審查，難度中等。
物件為RC造、屋齡12年，結構本身具備融資適格性，門檻主要來自申貸人身分而非物件條件。
- 結構為RC造、屋齡12年，符合日本國內銀行一般房貸審查的物件適格性條件
- 在日台灣人可透過東京之星銀行、SBJ銀行等機構嘗試融資，非完全無管道
- 海外非居住者身分申貸門檻高，實務上多需全額現金購買（此為海外投資人共通限制，非本物件特有缺陷）
建议
- 1
【確認】請仲介代為向管理委員會索取過去5年修繕履歷及修繕積立金帳戶餘額，本棟外觀已顯現老化跡象，需確認是否有大規模修繕計畫及費用缺口。
- 2
【確認】請仲介提供完整賃貸借契約書、租金明細（レントロール）及敷金承接條件，確認現租客的契約類型（普通借家或定期借家）及到期日，以評估退租換租的時間點與增租空間。
- 3
【確認】若本物件涉及一括借り上げ（包租代管）架構，請務必取得保證租金的改定條款、保證期間及解約條件書面說明，避免誤判實際收益穩定性。
- 4
【確認】請仲介或親自於平日及假日不同時段至現場查看，評估周邊餐飲店氣味及24小時健身房夜間人流噪音對居住品質的實際影響程度。
- 5
【比較】可利用SUUMO篩選同區、同面積帶（22㎡上下）、同屋齡的1K物件租金水準，與現行租金¥75,000及AI推估租金¥101,624〜¥112,599進行交叉比對，確認未來換約時的合理定價區間。
- 6
【確認】海外投資人融資取得困難度高，若非全額現金購買，建議先向東京之星銀行、SBJ銀行等機構進行事前審查，確認貸款可行性後再議價。
- 7
【查詢】可請仲介代為向板橋區都市計畫課確認防火地域相關建築規範，以了解未來若管理委員會決議整棟改建時的成本增加幅度。
- 8
【留意】由於海外投資人在日本原則上難以取得融資，本物件的投報率係以全額現金購買為前提試算，請將此列入資金規劃考量。
以上确认事项多需以日文向日方索取文件。身处海外可委托物业中介或购房顾问代为索取。
退场策略
- 1
賃貸：物件現況已有租客入居，交屋後即可穩定收租，退租後可依市場行情（推估¥101,624〜¥112,599/月）重新議價，投報率具上修空間。
- 2
出售：板橋區近5年中古大廈成交中位數年複合成長+3.99%，公示地價年複合成長+4.21%，市場流動性逐步改善，中長期（5〜10年）持有後轉售具備一定增值空間，惟短期（5年內）出售須留意讓渡所得稅率高達39.63%，建議以長期持有（5年以上，稅率降至20.315%）為出場基本假設。
- 3
法人投資：以法人名義持有可將管理費、修繕積立金、稅金等費用列為營業成本，並適用不同稅制安排，惟需與台灣或日本當地會計師確認跨境課稅及申報義務後再行評估。
03收益与税务展开 ▼收起 ▲实质报酬 2.87%・现行月租 ¥75,000
需准备的总现金
物业售价¥21,800,000
取得相关费用+ ¥1,219,508
合计（概估）¥23,019,508
≈ ¥110 万元(人民币)
这里以全现金购入为前提试算。海外买家也可以通过台系银行东京分行贷款，但首付要按总价的 45〜50% 准备，所以先看现金版本比较稳妥。想看贷款版本的数字，请看下方的融资事前诊断。
参考汇率，依汇款时点变动。
每月实收（出租情境）
现行月租金（刊登）¥75,000
管理费− ¥10,800
修缮积立金− ¥6,400
固都税（年额÷12）− ¥5,708
所得税（年额÷12）− ¥1,977
月净额（概估）¥50,115
≈ ¥0 万元(人民币)
表面收益率4.13%/实质收益率2.87%
参考汇率，依汇款时点变动。
收益分析（投报率精算）
表面投报率
4.13%
年租金 ÷ 取得价格
实质投报率
2.87%
扣除管理费・修缮・固定资产税后 NOI ÷ 取得价格
含取得成本投报率
2.72%
NOI ÷（取得价格＋取得相关费用）
现行租金（刊登）
¥75,000
AI 预估租金（参考）
¥101,624
AI 预估租金区间 ¥101,624〜¥112,599/月（模型误差 ±10.8%）。本房源为出租中，回报率以刊登的现行租金计算。这个预估区间，是租约到期或租客搬走后有望谈到的租金水平参考。
现行租金低于 AI 预估。若是租客租了很久没调过，或房东当初让了价，等租约到期或租客搬走后，租金有机会往上调。实际条件请以租赁合同为准。
依据：2,000 件以上出租案例回归模型，与周边行情交叉印证。注意：周边可比案例较少，主要参考同栋实绩。
以下是关于 AI 预估租金的说明（回报率是用刊登的现行租金算的）。 这个面积在周边能参考的出租案例不多，相近条件比对得比较弱，所以估出来的范围偏宽。我们主要参考这栋楼自己过去的租金记录。建议实地看房、并请中介确认。
同条件・同栋数据含装修差异・楼层差・个别情况，个别实租可能有 ±10〜15% 的浮动。建议实勘及向中介确认。
fudosandb 模型 ¥101,624（都道府县级估算，高级地易低估，仅供下限参考）
▾ 计算前提
年度 NOI?年租金收入扣除持有期间各项费用（管理费、修缮、固都税等）后的净收益。计算实质收益率的基础数字。
¥625,103
修缮基金（月）?每月缴纳的公共修缮储备金，用于将来整修电梯、外墙、屋顶等共用部分。老楼常见金额调涨甚至一次性追缴。国内没有直接对应制度，购前务必确认积立余额。
¥6,400
取得相关费用合计
¥1,219,508
概算所得税（年・非居住者）
¥23,718
税额（固都税・取得税・登记费・所得税）皆为概算，实额请以课税明细书・税理士确认。表面投报率为广告值，与本栏精算值是两回事。
机构级基准（J-REIT 住宅）
进阶中位数 cap rate?大型机构投资人购买同类房产时能接受的收益率（NOI÷市值）。本物业收益率高于cap rate，才有相应的风险溢价。
4.2%
中段区间（p25〜p75）
4〜4.5%
全国・住宅 prime / 样本 11 件
机构投资人以何种投报率评价・取得住宅的参考值。东京都心 prime 偏下限（约 3.5〜4%），地方偏上限。
健美家 同条件 表面收益率（挂牌基准）
表面收益率中位数
4.05%
四分位区间（p25〜p75）
3.89〜4.54%
板橋区・近い専有面積/築年・样本 38 件
税金・取得成本试算
遗产税路线价（推估）?以道路为单位的课税用官方地价，是计算遗产税、赠与税的基础。约为公示地价的八成。
¥554,400/㎡
固定资产税评价额（推估）
¥485,100/㎡
固定资产税（年・特例后）?每年持有不动产须缴纳的税款，类似国内的房产税+土地使用税。住宅用地有优惠减免，年缴数万至数十万日元不等。
¥1,132/㎡
城市规划税（年・特例后）
¥485/㎡
推估 土地持份税额（年）
¥10,866〜¥36,221
年间固定资产税合计（土地＋建物・概估）
¥53,502
年间城市规划税合计（土地＋建物・概估）
¥14,995
以公示地价 × 标准比率（路线价 80%・固资 70%）推估，已反映住宅用地特例。实际金额请以课税明细为准。
04风险检查展开 ▼收起 ▲灾害安全 96/100・无重大警示
灾害风险
96/ 100
灾害安全评分
全国平均 50 / 东京 23 区 中位数 70 / 山手台地 prime（高轮・千代田・文京等）90+
把 5 项灾害（地震 / 洪水 / 山体滑坡 / 海啸 / 液状化）综合成 0-100 分。70+ 安全、40-70 普通、低于 40 要再评估。
▾ 算式（点击展开）
- 基準値100
- 地震 30 年：10.5%-4
- 水害：无风险0
- 土砂：无风险0
- 津波：无风险0
- 合計= 96
📍 J-SHIS 计算「特定坐标未来 30 年发生震度 6 强以上」的概率。山手线内 5〜17%（西南部台地略高）、下町低地 15-30%、横滨/川崎 30-40%、大阪/神户 30-50%、静冈沿岸 50-80%。超过 20% 算高风险。※ 政府宣传的「首都直下 M7 30 年 70%」是整个南关东累积概率，跟这个是不同指标。
地震（30 年・震度 6 强）
10.5%
地区危险度（东京都）
建筑倒塌危险度
低（等级 2 / 5）
火灾危险度
低（等级 2 / 5）
综合危险度
低（等级 2 / 5）
都内相对安全度
比东京约 33% 的地区安全
综合排名 第 1692 / 5192 名（排名越后越安全）
地盘分类
台地1
等级为 1（相对较低）至 5（相对较高）。 此为东京都「地震相关地域危险度测定调查（第9回）」的町丁目别相对评估。仅为都内相对等级，无法与其他道府县比较。
治安・犯罪统计
② 板橋区 全区
整个区的平均水平，用来对照 23 区平均与排名。街区数字与全区数字不一致是正常的。
刑案总件数
3,492件
警方受理的全罪种件数
入室盗窃
83件
其中屋主不在时被盗 33件
23区平均比（总数）
1.09 倍
高于 23 区平均（1.0 为平均）
入室盗窃 23区平均比
1.04 倍
与 23 区平均相当
23区治安排名
第 14 / 23 名
2025 年全年・警视厅 刑案受理统计
平均比 1.0 为 23 区平均，小于 1 代表低于平均。
地形・坡度
坡度评价
平坦
50m 内最大高低差
2.1m
国土地理院标高数据（半径50m・四方向）。陡坡会影响长者・育儿家庭的生活便利与转售性。
未来人口推算
2025→2040 人口变化率
+2.2%
2025→2060 人口变化率
+0%
高龄化率（2050）
28.2%
全国 2050 推计约 37.1%，属相对年轻地区
租金趋势
特別区部 2025 年
同比 +0.7%
趋势
稳定 →
05区域市况展开 ▼收起 ▲公示地价 5年 +22.87%・周边成交比 接近
区域健全度
B78/100上升趋势
需求评分
88/100
供给评分
73/100
购买力评分
70/100
良好的点
- 人口流入強（東京都特別区部 +27,497人 / 12ヶ月）
- 空屋率健全（板橋区 総11.7%、全国平均 13.8% 以下）
- 台湾人コミュニティ集積（板橋区 3.6%、2017年6月時点）
- 人口規模大（板橋区 584,483人）
- 新規供給適度（板橋区 貸家 1,154戸 / 4ヶ月）
区域市况
平均单价（每㎡）
¥812,033
现行租金（月・刊登）
¥75,000
现行回报率
4.1%
公示地价 年涨幅
+8.6%
周边成交案例
📍 与周边成交案例的坪单价比较。Underpriced = 比行情便宜 10%+，Overpriced = 比行情贵 10%+，适正 = ±10% 内。
案件数
30 件
平均坪单价
¥342 万/坪
本物业坪单价
¥322 万/坪
贵/便宜判定
合理
实际成交案例（参考）
| 时期 | 坪单价(万円) | 面积(㎡) | 屋龄 | 格局 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 320万 | 30㎡ | 2018 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 275万 | 30㎡ | 2022 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 346万 | 65㎡ | 1998 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 185万 | 50㎡ | 1982 | ２ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 283万 | 70㎡ | 1998 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 159万 | 25㎡ | 1975 | ２Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 434万 | 70㎡ | 2012 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 300万 | 75㎡ | 2003 | ２ＬＤＫ＋Ｓ |
| 2026年第1四半期 | 401万 | 70㎡ | 2020 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 331万 | 55㎡ | 2003 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 281万 | 60㎡ | 1984 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 285万 | 65㎡ | 2003 | ２ＬＤＫ＋Ｓ |
| 2026年第1四半期 | 383万 | 25㎡ | 2007 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 110万 | 30㎡ | 1973 | ２ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 413万 | 20㎡ | 2007 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 251万 | 25㎡ | 2016 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 496万 | 20㎡ | 2017 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 467万 | 85㎡ | 2023 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 452万 | 60㎡ | 2023 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 455万 | 80㎡ | 2023 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 413万 | 80㎡ | 2023 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 300万 | 65㎡ | 1995 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 264万 | 40㎡ | 1995 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 444万 | 70㎡ | 2023 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 320万 | 30㎡ | 2021 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 345万 | 70㎡ | 2005 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 364万 | 70㎡ | 2012 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 387万 | 70㎡ | 2012 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 403万 | 55㎡ | 2012 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 387万 | 70㎡ | 2012 | ３ＬＤＫ |
以上为周边 大谷口上町、大山金井町、大山東町、大山町、幸町、中丸町、仲町 一带、约方圆 70 米内的成交案例。
公示地价・路线价推算
公示地价（2025）?日本政府每年1月1日公布的官方地价基准，作为担保评估和税额计算依据。通常只有实际成交价的七到八成。
¥693,000/㎡
路线价推算（≈公示×80%）?以道路为单位的课税用官方地价，是计算遗产税、赠与税的基础。约为公示地价的八成。
¥554,400/㎡
用途
住宅地
最近车站
大山 (350m)
周边地价水平（同用途3点）: ¥638,000〜¥728,000，中位数¥693,000
公示地价走势
进阶最新公示地价（2025）
¥693,000/㎡
5年累积
+22.87%
5年 CAGR +4.21% (CAGR)
10年累积
+49.35%
10年 CAGR +4.56%
公示地价是滞后指标，请对照下方实际成交走势确认方向是否一致。CAGR 以中位数端点法（5/10 年前 vs 最近年复利）计算。
成交价走势
进阶2025 中位数
¥750,000/㎡
同比
+1.69%
5年累积
+21.62%
5年 CAGR +3.99%
中古マンション等・8年（国交省）
市区町村级实际成交价中位数走势，比公示地价更早反映市场实势。CAGR 以中位数端点法（5 年前 vs 最近年复利）计算。
用途地域
地域分类?政府依都市计划法划定的土地使用分区，决定周边能建什么（住宅、商业、工业等）。直接影响未来周边环境与再开发可能性。
近隣商業地域
本物件的指定值
未能自动取得，可向役所都市计划课确认
近隣商業地域的法定范围
建蔽率 60〜80%容积率 100〜500%
邻近住宅地的商业区域。超市、餐饮店、诊所等生活便利设施集中。住宅、办公室亦可建。
▾ 这一区可以盖什么、不能盖什么
| 用途 | 在这一区 |
|---|---|
| 住宅、公寓、宿舍（含与住家合用、非住宅部分 50㎡以下的小店或事务所） | 可以盖 |
| 店铺、餐饮店 | 可以盖面积没有上限 |
| 办公室 | 可以盖 |
| 旅馆、酒店 | 可以盖 |
| 保龄球馆、游泳池、高尔夫练习场、棒球击球练习场 | 可以盖 |
| 卡拉OK店 | 可以盖 |
| 麻将馆、弹珠机店、场外马券或车券售票处 | 可以盖 |
| 剧场、电影院、演艺场、观览场、夜总会 | 可以盖 |
| キャバレー、料理店（有陪侍服务、供客人饮食的营业）、個室付浴場 | 不能盖 |
| 幼儿园、中小学、高中 | 可以盖 |
| 医院、大学、高专、专修学校 | 可以盖 |
| 神社、寺院、教堂、公共澡堂、诊所、托儿所 | 可以盖 |
| 仓储业的仓库 | 可以盖 |
| 自用仓库 | 可以盖 |
| 工厂（按危险性和环境恶化程度分四级） | 有条件限危险性和环境恶化之虞极少或较少的工厂，作业场 150㎡以下 |
| 汽车修理厂 | 有条件作业场 300㎡以下（原动机另有限制） |
建築基準法别表第2的概要（依日本国土交通省住宅局「建築基準法（集団規定）」参考资料）。这张表没有列出全部限制，经特定行政庁许可而能盖的例外也存在。个案的答案，请向区市的建筑指导窗口和宅地建物取引士确认。
用途地域白话解说
这个分区是什么
近隣商業地域：以日用品購物商圈及商店街為中心的地區。住宅也多，生活機能與住宅環境取得良好平衡。
优点
- 商店街及超市近在咫尺
- 住宅與商業功能均衡
- 多為車站前地段
留意点
- 週末人潮較多
对本物件的意义
指定值决定这块地的开发上限，也影响同地段未来的重建与周边开发可能性。
法律・物理检查
権利形态
所有権
城市规划・再开发
区域区分
都市計画区域
防火指定
防火地域
市街化调整区域・与城市规划道路重叠是住宅取得的 deal-breaker 候选。再开发・立地适正化对象则是中长期保值因素。
防火地域: 指定于车站前、干线道路沿线等。原则要求建设耐火建筑物，建筑成本较高，但火灾蔓延风险低。重建时须确认耐火建筑物要件。
06物件与生活展开 ▼收起 ▲大山 步行 2 分钟・生活配套 优良
周边站点 乘降客数
大山(東上本線)
徒歩2分中型站日均4.7万人
板橋区役所前(6号線三田線)
徒歩9分中型站日均3.3万人
板橋本町(6号線三田線)
徒歩17分中型站日均3.5万人
越靠近大站（乘降客数多），租赁需求通常越强、空置风险越低。若最近站为小站或步行超过10分钟，建议以较高的毛利率来弥补空置风险。
生活机能（医疗・托育・采买）
医疗机构（半径2000m）
医院
7家
東京都健康長寿医療センター・324m
查看列表（7 家）
诊所
65家
北村眼科医院・69m （眼科）
查看列表（20 家）
- 北村眼科医院 ・69m （眼科）📍
- 医療法人社団聡伸会 今村医院 ・81m （内科・皮膚・麻酔）📍
- 島田医院 ・81m （婦人・耳鼻）📍
- 有田医院 ・92m （内科・皮膚・胃腸）📍
- 大山東方クリニック ・113m （アレ・リハ・内科）📍
- 野村循環器科内科クリニック ・117m （内科・循環）📍
- あけお眼科医院 ・122m （眼科）📍
- 医療法人社団 糖友会 あいそ内科 ・149m （内科・糖内）📍
- 医療法人社団慈善会 大山皮膚科医院 ・172m （皮膚）📍
- 布施クリニック ・214m （内科・心内・精神）📍
- 医療法人社団心愛会 ＴＯＷＮ訪問診療所板橋 ・254m （内科・形成・循内）📍
- 板橋区保健所 ・474m （内科・小児・歯科）📍
- 野村医院 ・535m （アレ・リウ・内科）📍
- 板橋区役所前診療所 ・553m （リハ・内科・皮膚）📍
- 平沼クリニック ・586m （内科・消内・漢方）📍
- 医療法人社団聖輪会 氷川町整形外科・皮ふ科 ・589m （リハ・整形・皮膚）📍
- 香川内科小児科医院 ・628m （内科・小児・臨床）📍
- 医療法人社団敬天会 鶴田クリニック ・631m （内科・循内・泌尿）📍
- 板橋区役所前クリニック ・631m （内科・胃腸）📍
- 医療法人社団山紀会板橋皮膚科クリニック ・642m （アレ・小皮・皮膚）📍
- 最多显示前 20 家
牙科
66家
医療法人社団貴樂会 遊座大山デンタルオフィス・13m
查看列表（20 家）
- 医療法人社団貴樂会 遊座大山デンタルオフィス ・13m （小歯・歯外・歯科）📍
- いくら歯科医院 ・69m （小歯・歯科）📍
- 医)源真会まりデンタルクリニック ・74m （小歯・歯外・歯科）📍
- 町田歯科医院 ・78m （小歯・歯外・歯科）📍
- やました歯科クリニック ・79m （小歯・歯科）📍
- 医療法人社団ＭＥＤＩＱＯＬ デンタルクリニック大山 ・83m （歯科）📍
- 医療法人社団英芳会 廣内歯科大山クリニック ・104m （小歯・歯科）📍
- アリス歯科 ・142m （小歯・歯科）📍
- サンロード広谷歯科 ・207m （小歯・歯外・歯科）📍
- 大山かめのクリニック歯科 ・342m （小歯・歯外・歯科）📍
- 宮本歯科医院 ・354m （小歯・歯科）📍
- 小木歯科クリニック ・515m （歯科）📍
- 野村歯科口腔外科クリニック ・535m （小歯・歯外・歯科）📍
- 渋谷歯科医院 ・578m （歯科）📍
- 石川歯科医院 ・589m （歯科）📍
- 中山歯科医院 ・615m （小歯・歯科・矯正）📍
- 医療法人社団興信会 たうえ歯科医院 ・631m （歯科）📍
- 板橋区役所前ゆい矯正歯科 ・634m （矯正）📍
- スマイル歯科クリニック ・658m （小歯・歯外・歯科）📍
- あさがお歯科 ・660m （歯科）📍
- 最多显示前 20 家
托育・教育（半径1000m）
保育所
0家
幼稚园
1家
落合幼稚園・509m
认定こども园
0家
采买・交通
便利店
最近 69m
查看列表（13 家）
- ファミリーマート 大山駅北店 ・69m📍
- セブン-イレブン 板橋大山東町店 ・107m📍
- ファミリーマート 大山駅南店 ・119m📍
- ファミリーマート 大山ハッピーロード商店街店 ・150m📍
- ローソンストア100 大山町店 ・242m📍
- ローソン 東京都健康長寿医療センター店 ・251m📍
- ファミリーマート 板橋ハッピーロード大山店 ・304m📍
- セブン-イレブン 板橋大山店 ・380m📍
- ローソン 大山東町店 ・384m📍
- セブン-イレブン 板橋大山ハッピーロード店 ・450m📍
- セブンイレブン 板橋大山公園前店 ・456m📍
- セブン-イレブン 板橋氷川町店 ・489m📍
- セブン-イレブン 板橋大山西町店 ・493m📍
超市
最近 45m
查看列表（20 家）
- まいばすけっと 大山駅北口店 ・45m📍
- まいばすけっと 大山金井町店 ・163m📍
- いちりき大山 ・166m📍
- 興栄中華物産 ・212m📍
- よしや 大山店 ・248m📍
- スーパーみらべる 大山店 ・268m📍
- ビッグ・エー 板橋大山店 ・284m📍
- マルエツ クロス大山店 ・348m📍
- コモディイイダ ハッピーロード大山店 ・499m📍
- まいばすけっと 板橋幸町店 ・505m📍
- まいばすけっと 板橋熊野町店 ・513m📍
- ビッグ・エー 板橋中丸店 ・547m📍
- まいばすけっと 板橋区役所前店 ・552m📍
- コモディイイダ 幸町店 ・682m📍
- 方圓 中華物産店 ・751m📍
- サミットストア 板橋弥生町店 ・752m📍
- カルディコーヒーファーム 板橋区役所前店 ・756m📍
- まいばすけっと 熊野町山手通り店 ・757m📍
- まいばすけっと 板橋２丁目店 ・777m📍
- よしや 仲宿店 ・788m📍
- 最多显示前 20 家
学校
最近 223m
查看列表（20 家）
- 板橋区立板橋第一中学校 ・223m📍
- 板橋区立板橋第六小学校 ・355m📍
- 板橋区立板橋第七小学校 ・385m📍
- 落合幼稚園 ・505m📍
- 板橋区立かないくぼ保育園 ・539m📍
- 松葉保育園 ・550m📍
- まつば園 ・566m📍
- 板橋仲町どろんこ保育園 ・571m📍
- 板橋区立板橋第二中学校 ・627m📍
- 板橋区立板橋第二小学校 ・642m📍
- 板橋区立板橋第一小学校 ・659m📍
- さいわい保育園 ・740m📍
- 板橋区立板橋第三中学校 ・795m📍
- 板橋区立板橋第五小学校 ・804m📍
- 東京朝鮮第三初級学校 ・821m📍
- PebyCollege 板橋キャンパス（ペビーカレッジ） ・824m📍
- 板橋区立中根橋小学校 ・840m📍
- 大山西町保育園 ・868m📍
- 板橋区立弥生小学校 ・956m📍
- 板橋区立板橋第十小学校 ・983m📍
- 最多显示前 20 家
最近車站 大山駅 步行 2 分鐘。步行 4 分鐘內超商 6 間、步行 6 分鐘內超市 9 間。強力支撐租賃需求，單身與雙薪家庭評價高。
预估租客画像
主要客群
该物件较适合单身上班族租赁需求。
出租便利性
出租便利性中等，需要租金与房况配合。
代表车站
大山 / 步行2分
中型站 / 日均4.7万人
注意事项
- 周边夜间娱乐场所较多，需确认噪音与治安观感。
全国 47 都市比较
越光米 5kg
¥4,928
5kg
白面包（1条）
¥535
1 袋
鸡蛋（10个）
¥307
1 盒
汽油（1L）
¥178
1 L
理发（1次）
¥4,208
1 次
本区物价在全国 47 个调查都市中第 2 高，比全国中位数贵约 7%。
東京都特別区部・2025年（e-Stat 小売物価統計）
金额为日元实价，米・吐司・蛋・汽油・理发 5 项民生物价，供你对照自己熟悉的物价感受（概略参考，非绝对比较）。
07贷款试算展开 ▼收起 ▲
外国人贷款可行性
日本居住者（日本籍或永住）
容易贷款
日本居住者的住宅貸款可透過主要都市銀行及地方銀行以一般審查取得。物件符合貸款適格性。
在日外国人（持有在留卡）
稍有难度
在日台灣人可優先洽詢東京之星銀行（中國信託旗下）；SBJ 銀行、歐力士銀行、プレスティア（Citibank 系列）亦為主要選擇。依永住權、年收入及任職年資，或可通過一般審查。
海外非居住者
困难
海外非居住者貸款的最低融資金額通常在 5,000 萬日圓以上，低於此金額的物件可承辦的銀行極少，一般以現金購入為主。
影响判定的关键因素
- ·結構：RC/SRC（符合貸款適格性）
- ·屋齡 12 年
- ·價格 2,180萬日圓
依身份别的房贷难易度。海外非居住者原则上不在日本金融机构承作范围，须仰赖少数非银行（Orix 银行・SBI 新生 等）或全现金。
贷款初步诊断
以各金融机构公开的条件，对照你填的身份与金额整理出的参考测算。这不是审核结果，也不是任何机构的承诺。
资金用途
万円
万円
输入年收入后，即可看到测算金额。
可能承作的金融机构
追踪 13 个外国人贷款方案・条件依各行公开信息整理
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查看物件分析服務已購買報告？登入申請銀行轉介J&E 協助介紹窗口；申貸由你直接向銀行提出，聯繫安排及核貸條件由銀行確認。
本卡片是公开信息的整理，不是对特定商品的推荐或劝诱。所有数字均仅供参考，实际是否批贷、利率与贷款条件，以各金融机构的审核结果为准。
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下一次跟房仲谈，带着这份问话单。
先把看得见的负担算清楚，再确认会改变判断的条件。
房贷以外，每个月还要准备多少？
¥17,200／月
目前已填的管理费＋修缮准备金。未含税、保险、贷款及其他修缮；不是净收益。
换一个条件，差多少？
一年多准备 ¥120,000。
这是你调整的情境假设，不是此物件的预测。
按顺序确认，再决定怎么谈。
刊登租金是实收还是想定？是否含共益费、包租或租金保证，何时可调整？
不能把满租想定收入当成现况收入。
索取资料：租约、入帐纪录及包租契约
掲載賃料は実収ですか、想定ですか。共益費・サブリース・賃料保証の有無と改定条件を教えてください。
请依这间物件提供购入诸费用明细，以及最近一期固定资产税与都市计划税。
把售价以外的一次性费用与每年支出分开。
索取资料：诸费用估算、税额通知
この物件の購入諸費用明細と、直近の固定資産税・都市計画税の明細をいただけますか。
请提供接道、建筑确认、用途与增改建纪录，确认现况是否符合登记。
土地与建物条件会限制改建及未来使用。
索取资料：登记、测量图、道路及建筑资料
接道、建築確認、用途、増改築履歴と、現況と登記の相違を確認できますか。
本报告串接 8 个公开数据来源、汇整 28 项数据指标、执行 10 项规则检查、比对 30 笔周边成交。
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生成于：2026/08/08 18:57 JST（数据截至生成时点） | Powered by bukken.io