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手动输入房龄 22 年RC深度尽调
【範例】サンプル三田聖坂レジデンス
東京都港区三田4-8-25
¥33,800,00028.4㎡≈ 8.6坪1DK3階/6階建
都営三田線 白金高輪駅 徒歩9分
范例格局示意图
格局示意，非实际测绘
点击图片可放大阅读。
放大看示意图 ↗物件位置与周边环境
東京都港区三田4-8-25 · 地图与街景范例；正式报告可开启互动地图与 360° 街景。
执行摘要
值得评估增值保值型
本物件位於白金高輪站徒步5分鐘的商業地域精華地段，實質投報率3.54%屬健康水準，但需留意鄰近60公尺處有墓地及屋齡22年後續整備狀況
好物件的收益率通常不会是最高的：本评分看的是总回报（租金＋增值＋风险），不是只看表面收益率。
投资评分
82/ 100
表面收益率
4.6%
实质收益率
3.54%
东京核心区 3.5〜4% / 地方 5〜6%・现金流 C・同区同类基准
本物业坪单价 vs 周边成交均价
-50%
与周边 30 件实际成交的平均坪单价相比（国交省成交数据、含不同楼龄与较新物业）。本物业楼龄较高时折价属正常。
灾害安全分
96
70+ 安全 / 40〜70 普通 / 低于 40 须再评估
含规模、楼龄、权利形态差异，属原始比较数据，请勿直接判定为低价。
查看完整建议 ↓Bukken.io 分析摘要
本物件位於東京都港區三田4丁目，白金高輪站徒步5分鐘，屬商業地域精華蛋黃區，交通與生活機能俱佳，周邊超商11間、超市20間，日常生活便利性充足。實質投報率3.54%、諸費用含入後投報率3.33%，優於健美家港區同類掛牌利率中位數3.78%的下緣區間，且與機構級J-REIT收購標準（中位數4.2%）相比略低，顯示市場願意以較低利率收購此類蛋黃區精華物件，反映其較高的流動性與抗跌性。
最大風險點在於物件距離「港區永代供養墓 薬王寺」僅60公尺，對部分台灣買家而言可能構成心理性嫌惡因素，另外屋齡22年、鋼筋混凝土（RC）構造尚屬穩健，但海外非居住者原則上難以取得日本融資，須以全額現金購入為前提規劃。整體而言，本物件在區位、人口趨勢與治安水準上均屬穩健標的，建議在確認墓地實際視覺影響及管理組合修繕計畫後，可作為長期持有型置產標的。
01外观与周边环境展开 ▼收起 ▲
外观・周边环境诊断（Bukken.io 街景实查）
bukken.io 帮你上 Google 街景看过现场了
从实际街景读外观、管理状态、周边环境;看不到的部分会诚实标注「无法确认」。
74/ 100
外观总合分数
0-100 / 70+ 管理良好 / 50-70 标准 / 50以下 须确认
以 Google 街景影像交由 Claude Vision 解析，从垃圾放置处・外墙・公共区・采光等推估管理状态（依拍摄当下影像，可能与最新状况不同）。
本棟為外牆貼白色磁磚的中層住宅大樓，整體外觀維護尚可，自行車停車場車輛數量充足、顯示入住率相對穩定。大廳入口前植栽修剪整齊，屬住民有心維護共用空間的正面指標。
周邊為住宅與小規模建築混合的靜謐街道，生活品質尚佳，惟部分陽台資訊因拍攝角度受限無法完整評估。
街景看到的细节
- 垃圾存放处・現有照片角度未能確認垃圾集中處位置，無法評估。建議實地看屋時確認垃圾集中處的整潔狀況及管理方式。
- 阳台・可見的陽台範圍內未觀察到明顯雜物堆積、枯死植物或大量晾曬衣物。整體陽台使用情形看似正常，住民素質無明顯疑慮。
- 外墙・外牆白色磁磚整體保持完整，未見明顯裂縫或大面積脫落。建築年代從外觀研判應有一定屋齡，磁磚局部可能有細微老化，但未達影響評估的程度。無塗鴉痕跡。
- 共用空间・大廳入口前方設有整齊的植栽花台，植栽呈現良好修剪狀態，顯示管理組合或住民對共用空間有一定維護意識。共用走廊從外觀無法確認，建議實地參觀時觀察走廊是否有私人物品堆放。
- 信箱区・現有照片中未能辨識信箱區，無法評估廣告夾頁堆積情形或信箱損壞狀況。建議實地看屋時特別確認信箱區整潔度，以判斷空置率風險。
- 自行车停放・大廳入口左側可見自行車停車場，停放車輛數量相當充足，顯示入住率健全。車輛排列略顯隨意，但未見明顯廢棄車輛或嚴重凌亂情形，整體屬可接受範圍。
- 采光・本棟周邊為低至中層住宅建築，無明顯高層遮蔽物。前方道路提供一定採光空間，但周邊建築密度屬一般都市住宅區水準，採光條件視樓層高低而有所差異。建議確認目標樓層的實際採光情形。
- 周边环境・街道整體乾淨，無明顯垃圾或破損路面。周邊以低至中層住宅為主，混有少數小規模獨棟建築，整體氛圍屬安靜的都市住宅區。未發現嫌惡設施（如大型工廠、娛樂場所、殯葬設施等）。
良好之处
- 大廳入口前植栽修剪整齊、維護良好，顯示住民對共用空間有責任感
- 自行車停車場停放車輛充足，顯示整棟入住率相對穩定，有助於管理費收繳與公設維護
- 外牆磁磚保持完整，無脫落、裂縫或塗鴉，外觀維護水準屬正常
- 街道整潔，周邊無嫌惡設施，整體居住環境安靜宜人
- 周邊建築高度相近，無明顯高層遮蔽，採光條件尚可
注意点
- 自行車停車場車輛排列略顯隨意，建議確認管理規約是否明訂停車秩序及執行情形
- 垃圾集中處、信箱區均未能在照片中確認，屬資訊缺口，建議實地補充確認
管理状况观察
整體而言，本棟外觀維護尚可，入住率看似穩定，屬風險偏低的中古住宅大樓。建議您在簽約前務必向賣方或管理公司索取以下文件：一、管理組合的修繕積立金餘額及近五年財務報告，確認是否有足夠資金應對未來大規模修繕；二、大規模修繕的歷史記錄，確認外牆磁磚及防水工程最後施工年份；三、管理費及修繕積立金的繳交率，若有住戶長期欠繳，可能影響整棟維護品質。
關於信箱區與垃圾集中處，建議您實地看屋時特別留意：廣告夾頁大量堆積的信箱格數，以及垃圾集中處的清潔狀況，這兩項是判斷實際空置率與住民素質最直觀的現場指標。若您有風水方面的考量，本棟座落於住宅街道之中，前方道路提供一定的開闊感；這在日本不動產評估中屬於採光與通風的正面條件，不構成評估上的減分因素，請您放心參考。
02投资判断展开 ▼收起 ▲本物件位於白金高輪站徒步5分鐘的商業地域精華地段，實質投報率3.54%屬健康水準，但需留意鄰近60公尺處有墓地及屋齡22年後續整備狀況
规则检查（管理现场基准）
抗震标准・未发现问题
扣分房龄落在 1982〜1983 年竣工的新旧抗震标准交界带，且未提供抗震加固信息时触发：需另行确认建筑确认日是否在 1981 年 5 月 31 日之前。
扣分1981 年以前（旧抗震标准）竣工、且已完成抗震加固工程时触发：融资与保险条件仍优于未加固物件。
重大扣分1981 年以前竣工、且明确标示未进行抗震加固时触发：贷款审查与转售条件受到的影响最大。
扣分1981 年以前竣工、但抗震加固状况未提供信息时触发：需向管理组合确认加固记录。
提示竣工判定为 1981 年 6 月以后（新抗震标准）时不触发；房龄信息未提供时也不触发，但不代表已确认安全。
管理费・修缮储备金・未发现问题
重大扣分修缮储备金换算后低于每平方米每月 80 日元时触发：明显低于全国平均，未来大幅上调或临时征收的风险高。
扣分修缮储备金换算后落在每平方米每月 80〜150 日元之间时触发：低于国土交通省指引建议下限（200〜300 日元），未来上调空间大。
扣分修缮储备金换算后落在每平方米每月 150〜200 日元之间时触发：处于指引下限附近，建议结合房龄与长期修缮计划一并确认。
提示换算后达到每平方米每月 200 日元以上时不触发；管理费或专有面积其中之一未提供数据时也不触发（并非代表储备水平健全已获确认）。
车站步行・未发现问题
加分最近车站步行 5 分钟以内时触发：对出租需求与转售性都是加分。
扣分最近车站步行 10 分钟以上、不满 15 分钟时触发：对单身租客的吸引力略降。
扣分最近车站步行 15 分钟以上、不满 20 分钟时触发：对单身与双薪家庭的出租吸引力转弱，可能需要依赖公交接驳。
重大扣分最近车站步行 20 分钟以上时触发：出租需求与转售流动性都明显下降，长期空置风险提高。
提示步行 6〜9 分钟属中间地带，不触发加分或扣分。
用途地域・商业地域（居住面）
商业地域。可能有夜间营业店铺、高层建筑及噪音，家庭自住建议确认周边环境。
用途地域・商业地域（投资·民宿面）
商业地域。邻近车站、便利性最高，租金需求强劲、民宿限制最少、流动性高，是投资首选地带。
用途地域・商业地域（居住面）
商业地域。可能有夜间营业店铺、高层建筑及噪音，家庭自住建议确认周边环境。
用途地域・商业地域（投资·民宿面）
商业地域。邻近车站、便利性最高，租金需求强劲、民宿限制最少、流动性高，是投资首选地带。
重大扣分用途地域为工业专用地域时触发：原则上不能兴建住宅，融资审查与转售都受重大限制。
扣分用途地域为工业地域时触发：住宅可建，但可能与工厂相邻，需留意噪音与空气质量。
扣分用途地域为准工业地域时触发：中小型工厂与仓库混杂，生活环境属混合型。
扣分用途地域为商业地域时，就自住角度触发：可能有夜间营业店铺、高层建筑与噪音，自住前建议先确认周边环境。
加分用途地域为商业地域时，就投资与民宿角度触发：车站周边机能最强，出租需求与流动性通常最佳。
加分用途地域为近邻商业地域时触发：生活机能与居住环境平衡，出租需求与民宿皆属合适地域。
加分用途地域为第一种低层住居专用地域时触发：属安静住宅区、商店较少，适合家庭自住。
加分用途地域为第一种中高层住居专用地域或第一种住居地域时触发：以住宅利用为主，同时保有一定生活机能。
重大扣分城市规划属市街化调整区域时触发（与用途地域是不同的判定轴）：原则上难以新建或重建住宅，融资审查通常无法通过。
提示查无用途地域数据，或该地域类别不在上述列举范围内时，本项不触发任何条目。
楼层・电梯・未发现问题
扣分所在楼层为 1 楼时触发：日本租客普遍在意防盗、潮湿、虫害与采光，对出租与自住都是扣分。
重大扣分无电梯、且所在楼层为 5 楼以上时触发：对高龄租客与搬运重物负担大，长期空置与跌价风险高。
扣分无电梯、且所在楼层为 3〜4 楼时触发：高龄租客与家庭客层较容易回避，转售时常是议价点。
提示所在楼层非 1 楼，且（有电梯，或所在楼层为 2 楼以下）时，本项不触发。
建筑结构（木造×宠物组合）・未发现问题
重大扣分建筑结构判定为木造、且可养宠物时触发：宠物气味与抓痕容易渗入木造内装，退租修缮费用通常明显偏高，银行融资审查也偏保守。
扣分建筑结构判定为木造（且未特别标示可养宠物）时触发：木造在抗震、隔音、隔热通常较 RC／SRC 造弱，融资审查较严格，海外买家也常偏好钢筋造。
提示建筑结构为 RC 造或 SRC 造时，本项不触发，即使开放宠物也不扣分，实务上宠物可反而常是出租的加分项。
权利形态（借地权）・未发现问题
扣分土地权利形态为定期借地权时触发：租期届满须拆屋还地，残存价值会随届满日接近而递减，海外非居民几乎无法取得融资。
扣分土地权利形态为普通借地权（含旧法借地权）时触发：日常收租与现金流与所有权物件差异不大，但海外非居民融资困难、转售对象较有限。
提示土地权利形态为所有权，或该栏位未提供数据时，本项不触发（不会因权利形态不明而被扣分）。
サブリース・未发现问题
扣分物件备注中出现转租、包租代管、保证租金等相关字样时触发：保证租金常设定低于市场行情，且依法可能被出租方片面调降，中途解约通常也不易。
提示备注栏未侦测到转租／包租相关字样时，本项不触发，视为一般直接出租。
重建可否・未发现问题
重大扣分物件明确标示为再建筑不可时触发：无法重建或大规模改建，海外非居民融资几乎无法取得，转售对象也仅限现金买家。
提示标示为可重建，或该栏位未提供数据时，本项不触发。
新成屋溢价・未发现问题
提示房龄为 0 年（全新）或 1 年（新古）时触发：纯属提示、不影响评分。新成屋交屋后即转为中古，首次转售价格常见下滑，且无同栋中古成交案例可供比对，需依赖周边行情判断转售性。
提示房龄 2 年以上时，本项不触发（新成屋溢价议题仅适用于房龄 0〜1 年）。
「未检出」仅代表以本次可获取的数据未触发该项警示，并不保证完全无风险。
综合评分
短期＝现金流・流动性视角；长期＝人口・结构耐久・法规稳定视角。星级由 bukken.io 规则引擎依各数据源计算，非主观评分。
投资收益
87数据 100%
本维度共检核 8 项：7 项正面、0 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +租金需求
- +車站徒步
- ·屋齡
- +災害安全度
- +人口（現在+未來）
- +修繕積立金
- +用途地域（投資適性）
- +商業地域（投資・民泊面）
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
建筑・防灾
87数据 100%
本维度共检核 4 项：4 项正面、0 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +災害安全度
- +結構
- +修繕積立金
- +物件外觀
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
自住舒适
74数据 100%
本维度共检核 5 项：3 项正面、1 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +治安
- +學校・托育
- +生活機能
- ·居住舒適
- −商業地域（居住面）
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
外国人融资友善
49数据 100%
本维度共检核 2 项：1 项正面、0 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- ·海外非居住者的貸款難易度
- +在日外國人的貸款難易度
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
再售流动性
82数据 100%
本维度共检核 5 项：5 项正面、0 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +未來人口 (2040)
- +車站徒步
- +都市計畫
- +結構＋屋齡
- +交易趨勢
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
民宿（短租）
⚠️ 本评分为假设此物件规约可供民宿，但多数集合住宅的管理规约禁止作为民宿（住宅宿泊事业），投入运营前请务必先确认管理规约。
82数据 65%
本维度共检核 4 项：4 项正面、0 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +用途地域（民泊可否）
- +民泊申報件數
- +都市計畫
- +商業地域（投資・民泊面）
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
进阶
项目分析
Bukken.io 将分析结果分类为治安・出租需求・将来性等项目，每项给予 1-5 星评级与两面评估。标示 L1 维度（投资收益・民宿・自住・外国人・再售）的项目，其星级以 bukken.io 规则引擎的确定性分数覆盖；其余项目为 Bukken.io 评估。
投資收益性・投報率
4/5
本物件表面投報率4.6%，經扣除管理費、修繕積立金及固定資產稅後之實質投報率降至3.54%，再計入取得成本（仲介手續費、不動產取得稅、登記費用合計約¥2,129,917）後之含取得成本投報率為3.33%。此三層落差屬正常現象，但實質投報率3.54%已落在健美家港區同類物件掛牌利率中位數3.78%（四分位3.38〜4.18%）區間內，顯示利率水準與同區同類物件大致一致，並未偏低或偏高。
與機構級J-REIT住宅收購基準（全國中位數4.2%，都心蛋黃區通常落在3.5〜4%下緣）相比，本物件利率落點合理，反映精華地段的低風險溢價，而非割價出售。
- 實質投報率3.54%落在健美家港區同類掛牌利率四分位區間內（3.38〜4.18%），水準合理
- 土地權利為所有權，較借地權物件融資更容易、流動性與再售性更佳
- 估計租金區間為¥129,603〜¥143,600/月，若室內裝修等級提升有機會挑戰租金上限，帶來投報率改善空間
- 屋齡22年，若電梯或共用設備日後需大規模更新，修繕積立金可能面臨調升壓力
賃貸需求
4/5
本物件屬單身型套房（1DK、28.4㎡），鎖定的房客輪廓為單身上班族（tenantType: single_worker），招租難易度為中等偏強（rentEase: moderate）。白金高輪站為南北線中型車站，每日上下車人次達5.9萬人，具備一定通勤支撐力；步行11分鐘可達慶應義塾大學，具學生與年輕上班族的雙重租賃需求基礎。
港區過去12個月東京都特別區部呈現淨流入+27,497人的強勁人口流入趨勢，租賃需求面呈擴張態勢。
- 最近車站白金高輪站徒步5分鐘，且步行15分鐘內共可利用7座車站（含泉岳寺、高輪Gateway、田町、白金台、三田等），轉乘便利性高
- 步行11分鐘可達慶應義塾大學，具穩定學生租客來源
- 東京都特別區部近12個月淨流入+27,497人，租賃需求呈擴張趨勢
- 港區台灣籍居民占比3.43%（2017年法務省統計，僅供歷史模式參考），具備一定文化網絡基礎
- 港區2023年住宅總空置率13.7%，略低於全國平均13.8%，但出租用空置戶數達19,090戶，顯示租賃市場競爭仍存在
地段・交通
5/5
本物件座落於商業地域，建蔽率80%、容積率700%，屬港區精華蛋黃區位，步行5分鐘可達白金高輪站，生活機能與交通便利性俱佳。周邊步行3分鐘內有超商（羅森），步行2分鐘內即有超市（フードスタイル三田店）及小學，生活動線極為緊湊便利。
地形平緩（周邊50公尺內高低差僅6.1公尺），日常生活動線無虞。
- 白金高輪站徒步5分鐘，且7座車站均在徒步15分鐘範圍內，交通聯外選擇多元
- 商業地域用途，步行至車站便利性最高，且鄰近高層公寓大廈聚集地段
- 徒步2〜3分鐘內即有超商、超市及小學，生活機能完善
- 地形平緩，日常生活動線良好無高低差困擾
- 商業地域夜間營業店鋪可能帶來噪音疑慮，較不適合重視純住宅寧靜的自住家庭（惟本件屬投資導向單身套房，影響有限）
未來發展性（人口・重建規劃）
4/5
港區2025至2040年人口預估成長10.2%，2025至2060年累積成長12.1%，人口趨勢屬成長型態，有利於長期租賃需求與地價支撐。公示地價過去5年年複利成長率達+5.92%，近期實際成交價中位數5年CAGR更高達+8.89%，顯示市場處於明顯上升甚至偏熱階段，惟需留意過熱回檔風險。
防火地域指定意味著本物件若日後面臨老舊重建，將受限於耐火建築規範，區分所有權物件的因應方式為室內裝修翻新而非整棟重建。
- 港區2025〜2040年人口預估成長+10.2%，人口結構支撐長期租賃需求
- 公示地價5年CAGR +5.92%/年，優於全國平均0〜2%基準，呈現強勁上升趨勢
- 實際成交價5年CAGR達+8.89%，市場流動性與價格動能俱佳
- 近期實際成交價CAGR達+8.89%，已超過全國一般+2〜5%區間，需留意短期過熱回檔風險
- 防火地域指定，日後若需整棟重建須採耐火建築規範，建築成本較高（惟區分所有權物件個別改建以室內翻新為主，非整棟重建議題）
轉售性・流動性
4/5
本物件每坪單價約¥393萬，對照鄰近同路段（高輪、白金）近期成交案例（¥397萬〜¥909萬/坪不等，視屋齡與裝修狀況而異），單價落在合理偏低區間，具備一定價格競爭力。港區近5年不動產交易件數穩定上升（2018年926件增至2025年2400件），顯示市場流動性持續改善，出場管道相對充足。
所有權型態為完全所有權，較借地權物件更利於融資與轉售。
- 每坪單價約¥393萬，低於多數鄰近成交案例（¥529萬〜¥909萬/坪），具備價格競爭力
- 港區近5年成交件數自926件增至2400件，市場流動性持續擴大
- 土地權利為完全所有權，較借地權更利於融資審核與未來轉售
- 總合危險度在港區三田4丁目町丁目排名2905/5192，屬相對安全區域，有利於長期資產保值
- 鄰近60公尺處有「港區永代供養墓 薬王寺」，對部分台灣及華人買家可能構成心理性嫌惡因素，影響未來轉售議價空間
海外買家融資門檻
2/5
本物件結構為RC造、屋齡22年，原則上符合日本國內融資適格性，惟海外非居住者於日本原則上極難取得融資，最低融資門檻通常在¥5,000萬以上，低於此金額的物件可承作銀行極少，故實務上須以全額現金購入為前提規劃。在日台灣人則可優先洽詢東京之星銀行（中國信託旗下）、SBJ銀行、歐力士銀行或Prestia（Citibank系列），依永住權、年收入及在職年資而定，仍有機會通過一般審查。
- 結構為RC造，符合日本銀行融資適格性基本條件，有利於在日居住者或永住權持有者申貸
- 海外非居住者融資門檻高，¥5,000萬以下物件可承作銀行稀少，本物件總價¥3,380萬須以全額現金購入為前提規劃
治安與嫌惡設施
3/5
港區三田4丁目町丁目層級的住宅侵入竊盜（破門）件數為0件，屬東京都內相對安全等級，區級侵入竊盜為每萬人83件，為23區平均的1.04倍，屬平均水準。惟本物件距離「港區永代供養墓 薬王寺」僅60公尺，此類鄰近墓地案例對台灣及華人買家而言，屬需主動揭露的心理性嫌惡因素，實際影響程度視樓層及是否可直接目視而定。
- 町丁目層級住宅侵入竊盜（破門）件數為0件，屬東京都內相對安全等級
- 建物倒壞危險度、火災危險度及總合危險度均為1/5等級（東京都地震地域危險度調查），地盤分類為台地2，屬相對穩固地質
- 距離「港區永代供養墓 薬王寺」僅60公尺，屬心理性嫌惡因素，可能影響部分買家或租客的接受意願
建议
- 1
【確認】請仲介代為向管理組合索取近5年修繕積立金餘額及財務報告，確認是否足以因應屋齡22年後續之電梯或外牆大規模修繕需求。
- 2
【確認】請仲介代為調閱大規模修繕歷史紀錄，確認外牆磁磚及防水工程最後施工年份。
- 3
【確認】請仲介安排實地看屋時，特別留意可否從室內或陽台直接目視鄰近墓地，並確認樓層與視角遮蔽狀況，以評估對自住或未來轉售之實際影響。
- 4
【確認】請仲介提供最新社區信箱及垃圾集中處使用狀況照片，作為判斷實際空置率與住戶素質的現場指標。
- 5
【比較】建議自行於SUUMO搜尋白金高輪站徒步5分鐘內、同坪數同格局（1DK）之在租物件，核實¥129,603〜¥143,600/月租金區間是否符合當前市場行情。
- 6
【融資】若您具備在日永住權或長期居留身分，建議洽詢東京之星銀行、SBJ銀行或歐力士銀行進行事前審查；若為海外非居住者，請以全額現金購入為財務規劃前提。
- 7
【確認】請仲介協助確認防火地域指定對於未來室內裝修或設備更新是否有額外法規限制。
- 8
【比較】建議請仲介提供近半年白金・高輪地區同類型改裝完成物件的實際成交案例，核實本物件¥393萬/坪的單價是否仍具競爭力。
以上确认事项多需以日文向日方索取文件。身处海外可委托物业中介或购房顾问代为索取。
退场策略
- 1
出租：以單身上班族或慶應義塾大學周邊師生為目標客群，預估月租¥129,603〜¥143,600，若進行室內裝修升級，租金有機會挑戰上限甚至更高，惟需留意招租期間受墓地鄰近因素影響。
- 2
出售：港區近5年成交中位數CAGR達+8.89%，若持有5年以上並搭配公示地價穩定成長趨勢，具備資本利得空間；惟須留意持有未滿5年出售之短期讓渡所得稅率為39.63%，滿5年後降至20.315%，時間軸規劃對稅負影響顯著。
- 3
法人投資：由於整體區位、人口趨勢及治安條件穩健，適合作為法人長期資產配置標的，惟須留意海外非居住者原則上難以取得日本融資，建議以全額現金或透過在日法人架構進行投資規劃。
03收益与税务展开 ▼收起 ▲实质报酬 3.54%・月租估 ¥129,603
需准备的总现金
物业售价¥33,800,000
取得相关费用+ ¥2,129,917
合计（概估）¥35,929,917
≈ ¥172 万元(人民币)
这里以全现金购入为前提试算。海外买家也可以通过台系银行东京分行贷款，但首付要按总价的 45〜50% 准备，所以先看现金版本比较稳妥。想看贷款版本的数字，请看下方的融资事前诊断。
参考汇率，依汇款时点变动。
每月实收（出租情境）
预估月租金¥129,603
管理费− ¥11,000
修缮积立金− ¥8,400
固都税（年额÷12）− ¥10,424
所得税（年额÷12）− ¥4,615
月净额（概估）¥95,164
≈ ¥0 万元(人民币)
表面收益率4.60%/实质收益率3.54%
参考汇率，依汇款时点变动。
收益分析（投报率精算）
表面投报率
4.6%
年租金 ÷ 取得价格
实质投报率
3.54%
扣除管理费・修缮・固定资产税后 NOI ÷ 取得价格
含取得成本投报率
3.33%
NOI ÷（取得价格＋取得相关费用）
推估月租金
¥129,603
预估租金区间 ¥129,603〜¥143,600/月（模型误差 ±10.8%）。利回率以保守的下限计算；装修等级高时有望接近上限。
依据：2,000 件以上出租案例回归模型，与周边行情交叉印证。注意：参考数据仅单一来源，尚无法交叉验证。
这次只查到一个外部租金来源，没办法互相对照验证，所以估算的不确定性高一些。建议实地看房、并请中介确认。
同条件・同栋数据含装修差异・楼层差・个别情况，个别实租可能有 ±10〜15% 的浮动。建议实勘及向中介确认。
▾ 计算前提
年度 NOI?年租金收入扣除持有期间各项费用（管理费、修缮、固都税等）后的净收益。计算实质收益率的基础数字。
¥1,197,348
修缮基金（月）?每月缴纳的公共修缮储备金，用于将来整修电梯、外墙、屋顶等共用部分。老楼常见金额调涨甚至一次性追缴。国内没有直接对应制度，购前务必确认积立余额。
¥8,400
取得相关费用合计
¥2,129,917
概算所得税（年・非居住者）
¥55,384
税额（固都税・取得税・登记费・所得税）皆为概算，实额请以课税明细书・税理士确认。表面投报率为广告值，与本栏精算值是两回事。
机构级基准（J-REIT 住宅）
进阶中位数 cap rate?大型机构投资人购买同类房产时能接受的收益率（NOI÷市值）。本物业收益率高于cap rate，才有相应的风险溢价。
4.2%
中段区间（p25〜p75）
4〜4.5%
全国・住宅 prime / 样本 11 件
机构投资人以何种投报率评价・取得住宅的参考值。东京都心 prime 偏下限（约 3.5〜4%），地方偏上限。
健美家 同条件 表面收益率（挂牌基准）
表面收益率中位数
3.78%
四分位区间（p25〜p75）
3.38〜4.18%
港区・近い専有面積/築年・样本 27 件
税金・取得成本试算
遗产税路线价（推估）?以道路为单位的课税用官方地价，是计算遗产税、赠与税的基础。约为公示地价的八成。
¥1,504,000/㎡
固定资产税评价额（推估）
¥1,316,000/㎡
固定资产税（年・特例后）?每年持有不动产须缴纳的税款，类似国内的房产税+土地使用税。住宅用地有优惠减免，年缴数万至数十万日元不等。
¥3,071/㎡
城市规划税（年・特例后）
¥1,316/㎡
推估 土地持份税额（年）
¥37,374〜¥124,581
年间固定资产税合计（土地＋建物・概估）
¥93,012
年间城市规划税合计（土地＋建物・概估）
¥32,076
以公示地价 × 标准比率（路线价 80%・固资 70%）推估，已反映住宅用地特例。实际金额请以课税明细为准。
04风险检查展开 ▼收起 ▲灾害安全 96/100・无重大警示
灾害风险
96/ 100
灾害安全评分
全国平均 50 / 东京 23 区 中位数 70 / 山手台地 prime（高轮・千代田・文京等）90+
把 5 项灾害（地震 / 洪水 / 山体滑坡 / 海啸 / 液状化）综合成 0-100 分。70+ 安全、40-70 普通、低于 40 要再评估。
▾ 算式（点击展开）
- 基準値100
- 地震 30 年：8.9%-4
- 水害：无风险0
- 土砂：无风险0
- 津波：无风险0
- 合計= 96
📍 J-SHIS 计算「特定坐标未来 30 年发生震度 6 强以上」的概率。山手线内 5〜17%（西南部台地略高）、下町低地 15-30%、横滨/川崎 30-40%、大阪/神户 30-50%、静冈沿岸 50-80%。超过 20% 算高风险。※ 政府宣传的「首都直下 M7 30 年 70%」是整个南关东累积概率，跟这个是不同指标。
地震（30 年・震度 6 强）
8.9%
地区危险度（东京都）
建筑倒塌危险度
低（等级 1 / 5）
火灾危险度
低（等级 1 / 5）
综合危险度
低（等级 1 / 5）
都内相对安全度
比东京约 56% 的地区安全
综合排名 第 2905 / 5192 名（排名越后越安全）
地盘分类
台地2
等级为 1（相对较低）至 5（相对较高）。 此为东京都「地震相关地域危险度测定调查（第9回）」的町丁目别相对评估。仅为都内相对等级，无法与其他道府县比较。
治安・犯罪统计
① 物件所在街区・三田4丁目
街道（町丁目）单位，最贴近这套房子的实际体感。
住宅入室（入室盗窃）
最安全・0件
街头治安（暴力犯）
普通・4件
② 港区 全区
整个区的平均水平，用来对照 23 区平均与排名。街区数字与全区数字不一致是正常的。
刑案总件数
3,544件
警方受理的全罪种件数
入室盗窃
83件
其中屋主不在时被盗 14件
23区平均比（总数）
1.1 倍
高于 23 区平均（1.0 为平均）
入室盗窃 23区平均比
1.04 倍
与 23 区平均相当
23区治安排名
第 15 / 23 名
2025 年全年・警视厅 刑案受理统计
平均比 1.0 为 23 区平均，小于 1 代表低于平均。
地形・坡度
坡度评价
平缓
50m 内最大高低差
6.1m
国土地理院标高数据（半径50m・四方向）。陡坡会影响长者・育儿家庭的生活便利与转售性。
未来人口推算
2025→2040 人口变化率
+10.2%
2025→2060 人口变化率
+12.1%
高龄化率（2050）
25.2%
全国 2050 推计约 37.1%，属相对年轻地区
租金趋势
特別区部 2025 年
同比 +0.7%
趋势
稳定 →
05区域市况展开 ▼收起 ▲公示地价 5年 +33.33%
区域健全度
B82/100上升趋势
需求评分
88/100
供给评分
82/100
购买力评分
70/100
良好的点
- 人口流入強（東京都特別区部 +27,497人 / 12ヶ月）
- 空屋率健全（港区 総13.7%、全国平均 13.8% 以下）
- 台湾人コミュニティ集積（港区 3.4%、2017年6月時点）
- 人口規模大（港区 260,486人）
- 新規供給適度（港区 貸家 270戸 / 4ヶ月）
区域市况
平均单价（每㎡）
¥2,380,491
预估租金（月）
¥129,603
预估回报率
4.6%
公示地价 年涨幅
+16.6%
周边成交案例
📍 与周边成交案例的坪单价比较。Underpriced = 比行情便宜 10%+，Overpriced = 比行情贵 10%+，适正 = ±10% 内。
案件数
30 件
平均坪单价
¥780 万/坪
本物业坪单价
¥393 万/坪
贵/便宜判定
待确认
含规模、楼龄、权利形态差异，属原始比较数据，请勿直接判定为低价。
实际成交案例（参考）
| 时期 | 坪单价(万円) | 面积(㎡) | 屋龄 | 格局 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 397万 | 20㎡ | 1998 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 909万 | 40㎡ | 2004 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 529万 | 25㎡ | 2009 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 902万 | 55㎡ | 2005 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 744万 | 80㎡ | 2003 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 661万 | 60㎡ | 2003 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 1,322万 | 55㎡ | 2023 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 735万 | 90㎡ | 2003 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 1,102万 | 60㎡ | 2023 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 1,157万 | 80㎡ | 2023 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 1,228万 | 105㎡ | 2005 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 1,563万 | 55㎡ | 2023 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 918万 | 90㎡ | 2005 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 231万 | 20㎡ | 1991 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 1,368万 | 145㎡ | 2007 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 888万 | 35㎡ | 2019 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 487万 | 55㎡ | 1973 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 1,267万 | 60㎡ | 2022 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 357万 | 25㎡ | 2002 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 347万 | 20㎡ | 1978 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 630万 | 105㎡ | 1972 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 841万 | 35㎡ | 2019 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 735万 | 45㎡ | 2004 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 316万 | 45㎡ | 1968 | ２ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 803万 | 70㎡ | 2004 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 614万 | 70㎡ | 2004 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 661万 | 70㎡ | 1995 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 483万 | 50㎡ | 1980 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 661万 | 55㎡ | 1978 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 557万 | 95㎡ | 1972 | ４ＬＤＫ |
以上为周边 高輪、白金、南麻布、三田 一带、约方圆 359 米内的成交案例。
公示地价・路线价推算
公示地价（2025）?日本政府每年1月1日公布的官方地价基准，作为担保评估和税额计算依据。通常只有实际成交价的七到八成。
¥1,880,000/㎡
路线价推算（≈公示×80%）?以道路为单位的课税用官方地价，是计算遗产税、赠与税的基础。约为公示地价的八成。
¥1,504,000/㎡
用途
住宅地
最近车站
白金高輪 (250m)
周边地价水平（同用途3点）: ¥1,880,000〜¥2,190,000，中位数¥1,990,000
公示地价走势
进阶最新公示地价（2025）
¥1,880,000/㎡
5年累积
+33.33%
5年 CAGR +5.92% (CAGR)
10年累积
+56.67%
10年 CAGR +5.11%
公示地价是滞后指标，请对照下方实际成交走势确认方向是否一致。CAGR 以中位数端点法（5/10 年前 vs 最近年复利）计算。
成交价走势
进阶2025 中位数
¥2,000,000/㎡
同比
+16.28%
5年累积
+53.06%
5年 CAGR +8.89%
中古マンション等・8年（国交省）
市区町村级实际成交价中位数走势，比公示地价更早反映市场实势。CAGR 以中位数端点法（5 年前 vs 最近年复利）计算。
用途地域
地域分类?政府依都市计划法划定的土地使用分区，决定周边能建什么（住宅、商业、工业等）。直接影响未来周边环境与再开发可能性。
商業地域
本物件的指定值
未能自动取得，可向役所都市计划课确认
商業地域的法定范围
建蔽率 80%容积率 200〜1300%
指定于车站前、繁华街的高密度商业区域。容积率最高1300%，可进行高层开发。店铺、办公室、酒店、住宅等几乎所有用途均可建设。
▾ 这一区可以盖什么、不能盖什么
| 用途 | 在这一区 |
|---|---|
| 住宅、公寓、宿舍（含与住家合用、非住宅部分 50㎡以下的小店或事务所） | 可以盖 |
| 店铺、餐饮店 | 可以盖面积没有上限 |
| 办公室 | 可以盖 |
| 旅馆、酒店 | 可以盖 |
| 保龄球馆、游泳池、高尔夫练习场、棒球击球练习场 | 可以盖 |
| 卡拉OK店 | 可以盖 |
| 麻将馆、弹珠机店、场外马券或车券售票处 | 可以盖 |
| 剧场、电影院、演艺场、观览场、夜总会 | 可以盖 |
| キャバレー、料理店（有陪侍服务、供客人饮食的营业）、個室付浴場 | 可以盖 |
| 幼儿园、中小学、高中 | 可以盖 |
| 医院、大学、高专、专修学校 | 可以盖 |
| 神社、寺院、教堂、公共澡堂、诊所、托儿所 | 可以盖 |
| 仓储业的仓库 | 可以盖 |
| 自用仓库 | 可以盖 |
| 工厂（按危险性和环境恶化程度分四级） | 有条件限危险性和环境恶化之虞极少或较少的工厂，作业场 150㎡以下 |
| 汽车修理厂 | 有条件作业场 300㎡以下（原动机另有限制） |
建築基準法别表第2的概要（依日本国土交通省住宅局「建築基準法（集団規定）」参考资料）。这张表没有列出全部限制，经特定行政庁许可而能盖的例外也存在。个案的答案，请向区市的建筑指导窗口和宅地建物取引士确认。
用途地域白话解说
这个分区是什么
商業地域：商業核心地區，辦公室、百貨公司、夜間營業店鋪及高層建物集中，便利性最高。
优点
- 步行 5 分鐘以內抵達車站、便利性最高
- 高層公寓大廈地段
- 適合民泊及 SOHO 用途
留意点
- 夜間營業店鋪可能造成噪音
- 居住環境較為嘈雜，不一定適合家庭自住
对本物件的意义
指定值决定这块地的开发上限，也影响同地段未来的重建与周边开发可能性。
法律・物理检查
権利形态
所有権
城市规划・再开发
区域区分
都市計画区域
防火指定
防火地域
市街化调整区域・与城市规划道路重叠是住宅取得的 deal-breaker 候选。再开发・立地适正化对象则是中长期保值因素。
防火地域: 指定于车站前、干线道路沿线等。原则要求建设耐火建筑物，建筑成本较高，但火灾蔓延风险低。重建时须确认耐火建筑物要件。
06物件与生活展开 ▼收起 ▲白金高輪 步行 5 分钟・生活配套 良好
周边站点 乘降客数
白金高輪(7号線南北線)
徒歩5分中型站日均5.9万人
越靠近大站（乘降客数多），租赁需求通常越强、空置风险越低。若最近站为小站或步行超过10分钟，建议以较高的毛利率来弥补空置风险。
生活机能（医疗・托育・采买）
医疗机构（半径2000m）
医院
6家
医療法人財団 厚生会 古川橋病院・705m
查看列表（6 家）
诊所
161家
医療法人社団ハクナマタタぽれぽれクリニック・114m （小児科・漢方内科・アレルギー科）
查看列表（20 家）
- 医療法人社団ハクナマタタぽれぽれクリニック ・114m （小児科・漢方内科・アレルギー科）📍
- 三田麻酔科クリニック（往診専門） ・138m （内科・麻酔科）📍
- 高輪ハッピークリニック ・152m （内科）📍
- Ｎ２クリニック ・218m （形成外科）📍
- ＡＩＭ ｂｅａｕｔｙ ｍｅｄｉｃａｌ ｃｌｉｎｉｃ ・350m （美容皮膚科）📍
- 白金高輪海老根ウィメンズクリニック ・356m （小児科・産婦人科・婦人科）📍
- 日野原記念クリニック ・407m （内科・循環器内科・消化器内科）📍
- 高輪内科クリニック ・437m （内科）📍
- シナネンホールディングス株式会社 健康管理室 ・438m （内科）📍
- 医療法人社団 健翠会 白金眼科クリニック ・455m （眼科）📍
- 医療法人社団 健翠会 カピバラあかちゃんこどもクリニック ・461m （小児科・アレルギー科）📍
- しろかねたかなわクリニック ・467m （心療内科・精神科・児童精神科）📍
- 白金メンタルクリニック ・493m （精神科）📍
- 医療法人社団千和会白金タワークリニック ・501m （内科・外科・小児科）📍
- 三田施薬院診療所 ・508m （漢方内科）📍
- しのぶ皮膚科 ・528m （皮膚科）📍
- 三田ハウス内科クリニック ・528m （内科・循環器内科・整形外科）📍
- 敬和国際医院 ・621m （内科・外科）📍
- 阿含宗関東別院救護室 ・623m （内科）📍
- 白金三光クリニック ・636m （内科・外科・皮膚科）📍
- 最多显示前 20 家
牙科
146家
伊皿子おおね歯科医院・114m
查看列表（20 家）
- 伊皿子おおね歯科医院 ・114m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団吉晟会 ＫＩＳＳＥＩ ＤＥＮＴＡＬ ＣＡＲＥ ・243m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団杏里会 杏里会歯科 ・261m （歯科）📍
- 高輪歯科 ・274m （歯科）📍
- 白金しらゆり歯科 ・289m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 堀江歯科医院 ・313m （歯科）📍
- くぼた歯科医院 ・322m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- おく村矯正歯科医院 ・370m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- サンヒルズ歯科クリニック ・409m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 白金高輪矯正歯科 ・409m （矯正歯科）📍
- 白金高輪リューズ歯科 ・455m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団ＳＤＣ 白金こどものはいしゃさん ・461m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団ＳＤＣ オーラルビューティークリニック白金 ・519m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- かとうまみ歯科 ・542m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 神津デンタルオフィス ・563m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 鳥和歯科医院 ・597m （歯科）📍
- 白金高輪姫歯科室 ・631m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- うえたに歯科医院 ・636m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人美生会 赤桐美生子歯科医院 ・640m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団健耕会 麻布なかすじデンタルクリニック ・680m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 最多显示前 20 家
托育・教育（半径1000m）
采买・交通
便利店
最近 218m
查看列表（11 家）
超市
最近 88m
查看列表（20 家）
- フードスタイル三田店 ・88m📍
- PANETTERIA HAGARI ・169m📍
- 瓷器店 ・251m📍
- 村中乾物店 ・383m📍
- ㈱サン･メディカ ・397m📍
- サミットストア 三田店 ・419m📍
- cadeau香土 ・436m📍
- クイーンズ伊勢丹 白金高輪店 ・457m📍
- リンコス 白金ザ・スカイ店 ・510m📍
- 明治屋 高輪ストアー ・615m📍
- AKOMEYA TOKYO ニュウマン高輪 ・640m📍
- ㈱officeUSK メモリア事業部 ・659m📍
- まいばすけっと 南麻布古川橋店 ・661m📍
- 北海道どさんこプラザ高輪店 ・679m📍
- オーケー 札の辻店 ・698m📍
- サン・ヴィレッジ光和 三田店 ・736m📍
- 光和食品㈱ ・736m📍
- グリーンショップ ダイシン（旬の野菜と果物のお店） ・748m📍
- 三角キッチン ・774m📍
- &LOCALS ニュウマン高輪店 ・798m📍
- 最多显示前 20 家
最近车站
最近 358m
查看列表（7 家）
学校
最近 122m
查看列表（20 家）
- 港区立御田小学校 ・122m📍
- 枝光会附属幼稚園 ・164m📍
- サピックス小学部 白金高輪校 ・246m📍
- 港区立高松中学校 ・369m📍
- 東京インターナショナルスクール ・407m📍
- 高輪中学校・高等学校 ・439m📍
- 港区立三田中学校 ・449m📍
- 東海大学付属高輪台高等学校・中等部 ・501m📍
- 普連土学園中学校・高等学校 ・606m📍
- 聖徳大学三田幼稚園 ・692m📍
- 慶應義塾女子高等学校 ・701m📍
- 港区立 高輪台小学校 ・709m📍
- 慶應義塾中等部 ・810m📍
- 港区立御田小学校（仮校舎) ・836m📍
- さくらインターナショナルスクール 初等部 Sakura International School Elementary ・838m📍
- 東京科学大学附属科学技術高等学校 ・871m📍
- 東京科学大学 田町キャンパス ・880m📍
- 港区立芝浦小学校 ・892m📍
- 明治学院高等学校 ・926m📍
- Dance&Go田町三田店 ・932m📍
- 最多显示前 20 家
最近車站 白金高輪駅 步行 5 分鐘。步行 6 分鐘內超商 11 間、步行 10 分鐘內超市 20 間。日常生活便利性充足。
预估租客画像
主要客群
该物件较适合单身上班族租赁需求。
出租便利性
出租便利性中等，需要租金与房况配合。
代表车站
白金高輪 / 步行5分
中型站 / 日均5.9万人
最近大学
慶應義塾大学 / 步行11分
其他潜在需求
法人租赁・社宅需求
全国 47 都市比较
越光米 5kg
¥4,928
5kg
白面包（1条）
¥535
1 袋
鸡蛋（10个）
¥307
1 盒
汽油（1L）
¥178
1 L
理发（1次）
¥4,208
1 次
本区物价在全国 47 个调查都市中第 2 高，比全国中位数贵约 7%。
東京都特別区部・2025年（e-Stat 小売物価統計）
金额为日元实价，米・吐司・蛋・汽油・理发 5 项民生物价，供你对照自己熟悉的物价感受（概略参考，非绝对比较）。
周边环境（墓地）
🟠 注意
最近墓地：港区 永代供養墓 薬王寺「やすらぎ」（60m）
「港区 永代供養墓 薬王寺「やすらぎ」」距離物件 60 公尺。建議主動告知買方。依樓層及物件位置不同，可能目視可見，請進行現場確認並納入說明資料。
07贷款试算展开 ▼收起 ▲
外国人贷款可行性
日本居住者（日本籍或永住）
容易贷款
日本居住者的住宅貸款可透過主要都市銀行及地方銀行以一般審查取得。物件符合貸款適格性。
在日外国人（持有在留卡）
稍有难度
在日台灣人可優先洽詢東京之星銀行（中國信託旗下）；SBJ 銀行、歐力士銀行、プレスティア（Citibank 系列）亦為主要選擇。依永住權、年收入及任職年資，或可通過一般審查。
海外非居住者
困难
海外非居住者貸款的最低融資金額通常在 5,000 萬日圓以上，低於此金額的物件可承辦的銀行極少，一般以現金購入為主。
影响判定的关键因素
- ·結構：RC/SRC（符合貸款適格性）
- ·屋齡 22 年
- ·價格 3,380萬日圓
依身份别的房贷难易度。海外非居住者原则上不在日本金融机构承作范围，须仰赖少数非银行（Orix 银行・SBI 新生 等）或全现金。
贷款初步诊断
以各金融机构公开的条件，对照你填的身份与金额整理出的参考测算。这不是审核结果，也不是任何机构的承诺。
资金用途
万円
万円
输入年收入后，即可看到测算金额。
可能承作的金融机构
追踪 13 个外国人贷款方案・条件依各行公开信息整理
先了解物件，再評估融資
¥9,800 高階完整版提供這間物件的深入分析。購買後如有融資需求，可另外申請免費轉介玉山銀行或第一銀行窗口。
查看物件分析服務已購買報告？登入申請銀行轉介J&E 協助介紹窗口；申貸由你直接向銀行提出，聯繫安排及核貸條件由銀行確認。
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下一次跟房仲谈，带着这份问话单。
先把看得见的负担算清楚，再确认会改变判断的条件。
房贷以外，每个月还要准备多少？
¥19,400／月
目前已填的管理费＋修缮准备金。未含税、保险、贷款及其他修缮；不是净收益。
换一个条件，差多少？
一年多准备 ¥120,000。
这是你调整的情境假设，不是此物件的预测。
按顺序确认，再决定怎么谈。
刊登租金是实收还是想定？是否含共益费、包租或租金保证，何时可调整？
不能把满租想定收入当成现况收入。
索取资料：租约、入帐纪录及包租契约
掲載賃料は実収ですか、想定ですか。共益費・サブリース・賃料保証の有無と改定条件を教えてください。
请依这间物件提供购入诸费用明细，以及最近一期固定资产税与都市计划税。
把售价以外的一次性费用与每年支出分开。
索取资料：诸费用估算、税额通知
この物件の購入諸費用明細と、直近の固定資産税・都市計画税の明細をいただけますか。
请提供接道、建筑确认、用途与增改建纪录，确认现况是否符合登记。
土地与建物条件会限制改建及未来使用。
索取资料：登记、测量图、道路及建筑资料
接道、建築確認、用途、増改築履歴と、現況と登記の相違を確認できますか。
本报告串接 8 个公开数据来源、汇整 28 项数据指标、执行 10 项规则检查、比对 30 笔周边成交。
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生成于：2026/08/08 19:23 JST（数据截至生成时点） | Powered by bukken.io