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手动输入房龄 38 年木造深度尽调
【範例】サンプル戸建あだち
東京都足立区西竹の塚2-9-14
¥8,500,00046.3㎡≈ 14.0坪2DK2階建
東武伊勢崎線 竹ノ塚駅 徒歩18分
范例格局示意图
格局示意，非实际测绘
点击图片可放大阅读。
放大看示意图 ↗物件位置与周边环境
東京都足立区西竹の塚2-9-14 · 地图与街景范例；正式报告可开启互动地图与 360° 街景。
执行摘要
观望平衡型
本物件為木造老屋帶租約物件，現行租金殖利率9.6%看似誘人，但木造結構讓海外買家幾乎無法融資，且準住居地域＋徒步18分（實測），建議先確認租約細節與內裝翻新履歷再評估
好物件的收益率通常不会是最高的：本评分看的是总回报（租金＋增值＋风险），不是只看表面收益率。
投资评分
47/ 100
表面收益率
9.6%
实质收益率
8.88%
东京核心区 3.5〜4% / 地方 5〜6%・现金流 A・同区同类基准
本物业坪单价 vs 周边成交均价
-60%
与周边 30 件实际成交的平均坪单价相比（国交省成交数据、含不同楼龄与较新物业）。本物业楼龄较高时折价属正常。
灾害安全分
85
70+ 安全 / 40〜70 普通 / 低于 40 须再评估
含规模、楼龄、权利形态差异，属原始比较数据，请勿直接判定为低价。
步行至车站逾15分钟木造
判定依据
步行至车站逾15分钟最近车站步行 18 分钟，对单身及双薪家庭的租赁吸引力较弱，可能需依赖公交。
木造木造建筑的抗震、隔音与隔热性能均逊于RC/SRC，融资审查较严（老旧木造常无法获得外国人贷款），火险费率也较高。台湾及海外投资者普遍偏好钢筋造，木造容易被排除在外。
Bukken.io 分析摘要
本物件位於東京都足立區西竹之塚，屋齡38年木造2DK，總價¥8,500,000，目前為賃貸中（換屋主不換房客），現行租金¥68,000/月，表面殖利率達9.6%，經扣除持有稅費後實質殖利率約8.88%，含取得成本殖利率8.04%，明顯高於足立區同類物件掛牌利率中位數5.4%及J-REIT機構級收購基準4.2%，顯示市場對本物件的風險（木造、屋齡、距離車站較遠）要求較高的利率補償。最大風險在於木造結構導致海外非居住者融資難度為「極高」等級，實質上僅能全額現金購買，且防火地域規定下未來重建須採耐火構造、成本將提高1.5倍。
人口面東京23區近12個月淨遷入2.75萬人、足立區周邊3公里圈2025至2040人口僅小幅下降0.7%，地價與成交行情呈溫和上升（近5年公示地價CAGR+2.94%、實際成交CAGR+4.11%），基本面尚屬穩健。整體結論為謹慎持有偏買進，適合追求高現金殖利率、能全額現金支付、且能承受木造老屋流動性風險的投資人，不適合追求快速轉手或需要融資的買家。
01外观与周边环境展开 ▼收起 ▲
外观・周边环境诊断（Bukken.io 街景实查）
bukken.io 帮你上 Google 街景看过现场了
从实际街景读外观、管理状态、周边环境;看不到的部分会诚实标注「无法确认」。
72/ 100
外观总合分数
0-100 / 70+ 管理良好 / 50-70 标准 / 50以下 须确认
以 Google 街景影像交由 Claude Vision 解析，从垃圾放置处・外墙・公共区・采光等推估管理状态（依拍摄当下影像，可能与最新状况不同）。
本區域為典型日本低層住宅混合地帶，老舊獨棟住宅與新建住宅並存。鄰近老宅植栽修剪整齊、庭院保養用心，反映周邊居民素質良好。
新建物件外觀潔淨，唯側面出現蔓生植物攀附建物外牆，需持續觀察是否對外牆造成長期損害。整體氣場穩定，主要風險來自老化建築環境帶來的維護負擔與街道狹窄問題。
街景看到的细节
- 垃圾存放处・三張街景照片中均未可見垃圾集中處，無法判斷設置位置與管理狀況，建議實地查看確認。
- 阳台・可見陽台範圍內未見雜物堆積、枯萎植物或大量曬衣。鄰近老宅陽台與庭院呈現整潔有序的狀態，住民維護意識良好。
- 外墙・新建物件外牆使用木紋飾板與灰色壁材，外觀潔淨無破損。側面可見蔓生植物沿電線桿攀附至外牆附近，若長期放置可能造成外牆滲水或壁材損傷，建議定期清除。鄰近老宅磁磚與外牆雖有歲月痕跡，但未見明顯龜裂或剝落。
- 共用空间・照片中可見範圍為獨棟住宅或小型公寓形式，無明顯共用走廊可供評估。各戶門前未見個人物品違規堆放，整體入口環境整潔。
- 信箱区・街景照片中未能清晰辨識信箱區，無法評估廣告堆積情況，建議實地確認。
- 自行车停放・街景中未見明確的自行車停車場區域，建議實地查看是否有規劃停車空間。
- 采光・周邊建物以二層樓低層住宅為主，遠處可見數棟中高層建物，但距離較遠。整體街道視野開闊，採光遮蔽風險低。天空可見度高，自然採光條件良好。
- 周边环境・街道為寬度約4至5公尺的窄巷，路面乾淨無垃圾散落。兩側為低層住宅，植栽修剪整齊，整體呈現日本傳統住宅區的安靜氛圍。未見嫌惡設施、風俗店或工廠等異常設施。遠處可見較寬的主要道路，交通聯外便利性有待實地確認。
良好之处
- 鄰近老宅庭院植栽修剪整齊、樹形維護良好，顯示周邊長期居住居民的生活素質高、對環境維護有積極態度。
- 新建物件外觀整潔，外牆材料與設計感良好，顯示建築品質有一定水準。
- 整體街道乾淨無垃圾散落，無塗鴉或破壞公物跡象，社區治安環境良好。
- 周邊建物以低層住宅為主，未來周邊遭高樓遮擋採光的風險相對較低。
- 未見嫌惡設施（風俗店、柏青哥店、工廠、墓地等），居住環境純粹。
注意点
- 側面外牆附近有蔓生植物攀附電線桿與建物，若長期未清除可能滲入外牆縫隙造成結構損害，建議定期清除並確認外牆密封狀況。
- 街道狹窄（目測約4至5公尺），緊急車輛（消防車、救護車）進出可能受限，建議確認消防法規是否符合現行標準。
- 垃圾集中處、信箱區、自行車停車場均無法從街景確認，建議實地查看這三項關鍵管理設施的實際狀況。
管理状况观察
建議您在正式簽約前，親自或委託當地管理公司實地確認以下三點：第一，垃圾集中處的位置與管理方式，這直接影響日後住戶的生活品質與糾紛風險；第二，自行車停車場的容量與規劃，若停車位不足容易引發鄰居糾紛；第三，信箱區的維護狀態，廣告單大量堆積通常代表空屋率偏高，值得留意。關於側面外牆的蔓生植物問題，建議您在交屋前要求賣方或管理單位書面說明清除計畫，或列入合約附加條款，以免日後外牆維修費用由您承擔。
若您重視風水因素，本物件位於窄巷住宅區，氣流循環相對平緩，庭院與植栽保養良好的鄰居環境在日本不動產實務上屬於正面加分因素，整體居住氣場穩定。
02投资判断展开 ▼收起 ▲本物件為木造老屋帶租約物件，現行租金殖利率9.6%看似誘人，但木造結構讓海外買家幾乎無法融資，且準住居地域＋徒步18分（實測），建議先確認租約細節與內裝翻新履歷再評估
规则检查（管理现场基准）
抗震标准・未发现问题
扣分房龄落在 1982〜1983 年竣工的新旧抗震标准交界带，且未提供抗震加固信息时触发：需另行确认建筑确认日是否在 1981 年 5 月 31 日之前。
扣分1981 年以前（旧抗震标准）竣工、且已完成抗震加固工程时触发：融资与保险条件仍优于未加固物件。
重大扣分1981 年以前竣工、且明确标示未进行抗震加固时触发：贷款审查与转售条件受到的影响最大。
扣分1981 年以前竣工、但抗震加固状况未提供信息时触发：需向管理组合确认加固记录。
提示竣工判定为 1981 年 6 月以后（新抗震标准）时不触发；房龄信息未提供时也不触发，但不代表已确认安全。
管理费・修缮储备金・未发现问题
重大扣分修缮储备金换算后低于每平方米每月 80 日元时触发：明显低于全国平均，未来大幅上调或临时征收的风险高。
扣分修缮储备金换算后落在每平方米每月 80〜150 日元之间时触发：低于国土交通省指引建议下限（200〜300 日元），未来上调空间大。
扣分修缮储备金换算后落在每平方米每月 150〜200 日元之间时触发：处于指引下限附近，建议结合房龄与长期修缮计划一并确认。
提示换算后达到每平方米每月 200 日元以上时不触发；管理费或专有面积其中之一未提供数据时也不触发（并非代表储备水平健全已获确认）。
车站步行・步行至车站逾15分钟
最近车站步行 18 分钟，对单身及双薪家庭的租赁吸引力较弱，可能需依赖公交。
车站步行・步行至车站逾15分钟
最近车站步行 18 分钟，对单身及双薪家庭的租赁吸引力较弱，可能需依赖公交。
加分最近车站步行 5 分钟以内时触发：对出租需求与转售性都是加分。
扣分最近车站步行 10 分钟以上、不满 15 分钟时触发：对单身租客的吸引力略降。
扣分最近车站步行 15 分钟以上、不满 20 分钟时触发：对单身与双薪家庭的出租吸引力转弱，可能需要依赖公交接驳。
重大扣分最近车站步行 20 分钟以上时触发：出租需求与转售流动性都明显下降，长期空置风险提高。
提示步行 6〜9 分钟属中间地带，不触发加分或扣分。
用途地域・未发现问题
重大扣分用途地域为工业专用地域时触发：原则上不能兴建住宅，融资审查与转售都受重大限制。
扣分用途地域为工业地域时触发：住宅可建，但可能与工厂相邻，需留意噪音与空气质量。
扣分用途地域为准工业地域时触发：中小型工厂与仓库混杂，生活环境属混合型。
扣分用途地域为商业地域时，就自住角度触发：可能有夜间营业店铺、高层建筑与噪音，自住前建议先确认周边环境。
加分用途地域为商业地域时，就投资与民宿角度触发：车站周边机能最强，出租需求与流动性通常最佳。
加分用途地域为近邻商业地域时触发：生活机能与居住环境平衡，出租需求与民宿皆属合适地域。
加分用途地域为第一种低层住居专用地域时触发：属安静住宅区、商店较少，适合家庭自住。
加分用途地域为第一种中高层住居专用地域或第一种住居地域时触发：以住宅利用为主，同时保有一定生活机能。
重大扣分城市规划属市街化调整区域时触发（与用途地域是不同的判定轴）：原则上难以新建或重建住宅，融资审查通常无法通过。
提示查无用途地域数据，或该地域类别不在上述列举范围内时，本项不触发任何条目。
楼层・电梯・未发现问题
扣分所在楼层为 1 楼时触发：日本租客普遍在意防盗、潮湿、虫害与采光，对出租与自住都是扣分。
重大扣分无电梯、且所在楼层为 5 楼以上时触发：对高龄租客与搬运重物负担大，长期空置与跌价风险高。
扣分无电梯、且所在楼层为 3〜4 楼时触发：高龄租客与家庭客层较容易回避，转售时常是议价点。
提示所在楼层非 1 楼，且（有电梯，或所在楼层为 2 楼以下）时，本项不触发。
建筑结构（木造×宠物组合）・木造
木造建筑的抗震、隔音与隔热性能均逊于RC/SRC，融资审查较严（老旧木造常无法获得外国人贷款），火险费率也较高。台湾及海外投资者普遍偏好钢筋造，木造容易被排除在外。
建筑结构（木造×宠物组合）・木造
木造建筑的抗震、隔音与隔热性能均逊于RC/SRC，融资审查较严（老旧木造常无法获得外国人贷款），火险费率也较高。台湾及海外投资者普遍偏好钢筋造，木造容易被排除在外。
重大扣分建筑结构判定为木造、且可养宠物时触发：宠物气味与抓痕容易渗入木造内装，退租修缮费用通常明显偏高，银行融资审查也偏保守。
扣分建筑结构判定为木造（且未特别标示可养宠物）时触发：木造在抗震、隔音、隔热通常较 RC／SRC 造弱，融资审查较严格，海外买家也常偏好钢筋造。
提示建筑结构为 RC 造或 SRC 造时，本项不触发，即使开放宠物也不扣分，实务上宠物可反而常是出租的加分项。
权利形态（借地权）・未发现问题
扣分土地权利形态为定期借地权时触发：租期届满须拆屋还地，残存价值会随届满日接近而递减，海外非居民几乎无法取得融资。
扣分土地权利形态为普通借地权（含旧法借地权）时触发：日常收租与现金流与所有权物件差异不大，但海外非居民融资困难、转售对象较有限。
提示土地权利形态为所有权，或该栏位未提供数据时，本项不触发（不会因权利形态不明而被扣分）。
サブリース・未发现问题
扣分物件备注中出现转租、包租代管、保证租金等相关字样时触发：保证租金常设定低于市场行情，且依法可能被出租方片面调降，中途解约通常也不易。
提示备注栏未侦测到转租／包租相关字样时，本项不触发，视为一般直接出租。
重建可否・未发现问题
重大扣分物件明确标示为再建筑不可时触发：无法重建或大规模改建，海外非居民融资几乎无法取得，转售对象也仅限现金买家。
提示标示为可重建，或该栏位未提供数据时，本项不触发。
新成屋溢价・未发现问题
提示房龄为 0 年（全新）或 1 年（新古）时触发：纯属提示、不影响评分。新成屋交屋后即转为中古，首次转售价格常见下滑，且无同栋中古成交案例可供比对，需依赖周边行情判断转售性。
提示房龄 2 年以上时，本项不触发（新成屋溢价议题仅适用于房龄 0〜1 年）。
「未检出」仅代表以本次可获取的数据未触发该项警示，并不保证完全无风险。
综合评分
短期＝现金流・流动性视角；长期＝人口・结构耐久・法规稳定视角。星级由 bukken.io 规则引擎依各数据源计算，非主观评分。
投资收益
43数据 91%
本维度共检核 8 项：4 项正面、2 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +租金需求
- +車站徒步
- ·屋齡
- +災害安全度
- +人口（現在+未來）
- ·用途地域（投資適性）
- −車站徒步超過15分鐘
- −木造
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
建筑・防灾
37数据 78%
本维度共检核 5 项：2 项正面、3 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +災害安全度
- −結構
- +物件外觀
- −車站徒步超過15分鐘
- −木造
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
自住舒适
75数据 100%
本维度共检核 4 项：4 项正面、0 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +治安
- +學校・托育
- +生活機能
- +居住舒適
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
外国人融资友善
16数据 100%
本维度共检核 3 项：0 项正面、2 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- −海外非居住者的貸款難易度
- ·在日外國人的貸款難易度
- −木造
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
再售流动性
38数据 100%
本维度共检核 7 项：3 项正面、3 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- ·未來人口 (2040)
- +車站徒步
- +都市計畫
- −結構＋屋齡
- +交易趨勢
- −車站徒步超過15分鐘
- −木造
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
民宿（短租）
⚠️ 本评分为假设此物件规约可供民宿，但多数集合住宅的管理规约禁止作为民宿（住宅宿泊事业），投入运营前请务必先确认管理规约。
52数据 65%
民宿（短租）短期评价高于长期（短期59／长期47）。现在的优势长期会略微减弱。
本维度共检核 3 项：1 项正面、1 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- −用途地域（民泊可否）
- ·民泊申報件數
- +都市計畫
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
进阶
项目分析
Bukken.io 将分析结果分类为治安・出租需求・将来性等项目，每项给予 1-5 星评级与两面评估。标示 L1 维度（投资收益・民宿・自住・外国人・再售）的项目，其星级以 bukken.io 规则引擎的确定性分数覆盖；其余项目为 Bukken.io 评估。
投資收益性・投報率
2/5
以現行租金¥68,000/月計算，表面投報率達9.6%，實質投報率（扣除固定資產稅、都市計畫稅等持有成本後）約8.88%，含取得成本投報率8.04%，三者皆明顯優於足立區同類物件掛牌利率中位數5.4%（四分位4.8～7.38%），也遠高於J-REIT機構級（上市不動產投資信託收購住宅時可接受的報酬水準）中位數4.2%。這樣的利率溢價通常反映市場對木造、屋齡38年、車站徒步較遠等風險因子要求的補償，並非單純撿到便宜，須留意退租後重新招租的租金水準是否能維持。
年間NOI約¥754,668，取得成本合計¥888,110（仲介費＋不動產取得稅＋登記費用），現金投資回本結構尚稱清晰。
- 現行租金殖利率9.6%，實質投報率8.88%，優於足立區同類掛牌利率中位數5.4%
- 含取得成本投報率仍達8.04%，優於J-REIT機構級收購基準中位數4.2%
- AI推估退租後可招租至約¥93,025～103,072/月，較現行租金有上調空間
- 利率溢價可能反映木造、屋齡、車站距離等風險，須留意退租後租金能否維持
賃貸需求
3/5
物件屬2DK雙人型格局，租客組成推估以頂客族（DINKS）為主，招租難易度為中等偏易。最近車站竹之塚（東武伊勢崎線）1日乘降人數達65,257人，屬中型車站，生活機能評分為優良（500公尺內超商10間、800公尺內超市20間），對雙薪家庭有一定吸引力。
惟官方交通資料顯示徒步18分鐘（地圖換算則為4分鐘，兩者落差大，建議實地確認），且用途地域為準住居地域，鄰近有娛樂設施的警示標記，須留意夜間噪音對招租的影響。
- 竹之塚車站1日乘降65,257人，屬中型車站，通勤機能穩定
- 生活機能評分優良，超商、超市、診所密集，滿足雙薪家庭日常需求
- 東京23區近12個月淨遷入2.75萬人，區域租賃需求呈擴張趨勢
- 官方掲載徒步18分鐘，若採用此數據則對單身、雙薪租客的吸引力打折
- 租戶檔案標記鄰近有娛樂設施，可能影響居住安寧觀感
立地・交通
3/5
車站距離資料出現兩種版本：官方掲載為徒步18分鐘，地圖換算則為4分鐘（約271公尺），落差極大，建議實地測量確認實際步行時間與路況。若以地圖換算的4分鐘為準，則屬於車站近接的優質立地；若以官方18分鐘為準，則需仰賴自行車或公車（500公尺內有9個公車站牌）通勤。
地形平坦（半徑50公尺高低差僅0.2公尺），對步行、自行車通勤無障礙，且街道寬度約4至5公尺，需留意消防車輛進出是否符合現行法規。
- 地形平坦，半徑50公尺高低差僅0.2公尺，生活動線良好
- 500公尺內公車站牌達9處，通勤替代方案充足
- 竹之塚車站徒步範圍內（依地圖換算4分鐘），車站機能中型穩定
- 官方掲載徒步18分鐘與地圖換算4分鐘落差極大，須實地確認真實步行距離
- 街道寬度僅約4至5公尺，緊急車輛進出可能受限
未來性（人口・都市發展）
3/5
物件周邊3公里圈人口預估從2025年191,505人降至2040年190,215人，變化率僅-0.7%，屬於人口穩定區間（正負5%內），並未出現明顯衰退壓力，但高齡化率將從26.8%（2025年）上升至32.3%（2050年），長期須留意租客結構轉向高齡層的可能性。公示地價過去5年年複合成長率+2.94%，近10年+3.38%，實際成交價中位數近5年CAGR達+4.11%，皆優於日本全國平均水準（0～2%/年），顯示區域房價呈溫和健康上升趨勢，非過熱亦非停滯。
都市計畫方面屬防火地域，未來若重建須採耐火構造，木造重建將不被允許，成本提高約1.5倍。
- 近5年公示地價CAGR+2.94%，近10年CAGR+3.38%，優於全國平均水準
- 近5年實際成交價中位數CAGR達+4.11%，市場呈健康溫和上升
- 3公里圈人口變化率僅-0.7%（2025至2040），屬穩定區間非衰退
- 高齡化率將從26.8%升至32.3%（2050年），長期租客結構恐轉向高齡化
- 防火地域規定下，未來若須重建，木造已不被允許，須改建耐火構造，成本增加約1.5倍
再售性・流動性
2/5
本物件所有權形態為完全所有權（非借地權），相較借地權物件在融資與轉售流動性上具優勢，此為結構性利多。惟木造、屋齡38年、車站官方掲載徒步18分鐘等因素綜合影響下，海外買家融資難度評為極高等級，實質上僅限全額現金購買族群，大幅限縮未來轉售的潛在買方池。
物件坪單價約¥61萬/坪，對照鄰近成約案例（RC造為主，坪單價¥99萬至¥165萬），木造老屋的相對議價空間本就偏低，轉手時議價空間有限。
- 所有權形態為完全所有權，較借地權物件融資容易、流通性佳
- 木造結構使海外非居住者融資難度評為極高，實質限縮買方池為全額現金投資人
- 屋齡38年木造，與周邊RC造成交案例相比議價力偏弱
- 足立區23區內治安排名22/23，侵入竊盜為23區平均的1.7倍，可能影響部分買方觀感（惟町丁目層級住宅侵入僅1件，優於區平均）
外國人購屋門檻
1/5
木造結構是本物件融資面最大制約因素：海外非居住者融資難度為極高等級，市場上幾乎無對應銀行承作木造貸款，建議以全額現金購買為前提規劃資金；在日外國人即便透過SBJ銀行、歐力士銀行、Prestia等機構申請，審查條件也相當嚴格（須具備永住權、高年收、長期任職等）；即使是日本居住者，因屋齡超過30年木造，銀行擔保評估也偏低，可能面臨利率加碼或縮短貸款年限（15至20年）。整體而言，本物件的融資可及性是所有評分維度中最弱的一環。
- 海外非居住者實質上僅能全額現金購買，木造物件幾乎無對應融資銀行
- 在日外國人融資審查條件嚴格，須具備永住權、高年收、長期任職等條件
- 日本居住者融資也因木造屋齡偏高面臨利率加碼、貸款年限縮短風險
災害風險・建物安全
3/5
整體災害安全評分85/100，其中土砂災害與海嘯風險皆為無風險等級，液狀化風險為低等級，惟洪水風險為中等（最大想定淹水深度3公尺），且海拔僅2.6公尺，須留意內水氾濫及豪雨積水風險。地震方面，30年內震度6強以上機率為36.4%，東京都町丁目層級建物倒壊危險度與火災危險度均為3/5（中位等級），總合危險度都內排名651/5192，屬於相對危險一側但非顯著劣勢。
木造耐震性能本身低於RC・SRC造，加上屋齡38年，購屋前建議確認是否曾進行耐震補強。
- 土砂災害、海嘯風險皆為無風險等級，液狀化風險為低等級
- 地形平坦，非坡地，無土壤滑動疑慮
- 洪水風險等級為中等，最大想定淹水深度達3公尺，海拔僅2.6公尺
- 地震30年內震度6強機率36.4%，加上木造結構耐震性能相對較弱
建议
- 1
【確認】請仲介代為調閱賃貸借契約書、租金收據及押金交接條件，確認現有租客的租約類型（普通借家或定期借家）與到期日，這將直接影響未來調漲租金或收回自住的可行性。
- 2
【確認】請仲介或管理公司提供內裝翻新履歷及最近一次大規模修繕紀錄，因掛牌利率高於周邊行情，需確認是否因屋況老舊而反映在租金上。
- 3
【確認】請仲介代為向當地政府或消防單位確認本物件所在道路寬度（實測約4至5公尺）是否符合現行消防車輛通行法規。
- 4
【確認】請仲介或管理公司實地拍攝並確認垃圾集中處、自行車停車場、信箱區三項管理設施現況，信箱廣告單堆積程度可作為周邊空屋率的參考指標。
- 5
【確認】側面外牆有蔓生植物攀附，建議請仲介於交屋前要求屋主書面說明清除計畫，或列入合約附加條款，避免日後外牆修繕費用轉嫁買方。
- 6
【確認】木造重建限制：本物件位於防火地域，若未來考慮拆除重建，須採耐火構造設計，建築成本約為現行木造造價的1.5倍，請提前納入長期資金規劃。
- 7
【比較】建議以SUUMO或住宅情報網站查詢竹之塚站周邊同坪數2DK木造老屋的實際成交租金，交叉比對AI推估的¥93,025至103,072/月退租後招租水準是否合理。
- 8
【提醒】海外投資人在日本原則上難以取得融資，本物件的投報率係以全額現金購買為前提試算，請確認自身資金部位是否能支應總價與取得成本合計約¥938萬。
以上确认事项多需以日文向日方索取文件。身处海外可委托物业中介或购房顾问代为索取。
退场策略
- 1
賃貸：現有租客持續入住可望維持年租金收入約¥754,668（NOI），若順利招租至AI推估的¥93,025〜103,072/月水準，實質殖利率可望進一步提升，惟須留意木造老屋長期維修成本可能侵蝕現金流。
- 2
出售：參考近5年足立區實際成交價中位數CAGR+4.11%及公示地價CAGR+2.94%，若持有5年以上，物件單價有望隨區域行情溫和上升，但木造結構將使潛在買方池侷限於現金買家或日本本地融資者，議價空間可能較RC造物件更大。
- 3
法人投資：以法人名義持有可分散所得稅負擔並簡化跨境資金調度，惟法人若非日本籍需留意當地法人稅制及租金收入之源泉徵收規定，並非融資難度的解方（木造融資限制對法人同樣適用）。
- 4
長期持有收租：考量準住居地域、屋齡38年及木造結構均不利於短期高溢價轉售，建議以長期收租（5年以上）為主軸，搭配退租時機進行內裝翻新以提升招租租金水準。
03收益与税务展开 ▼收起 ▲实质报酬 8.88%・现行月租 ¥68,000
需准备的总现金
物业售价¥8,500,000
取得相关费用+ ¥888,110
合计（概估）¥9,388,110
≈ ¥45 万元(人民币)
这里以全现金购入为前提试算。海外买家也可以通过台系银行东京分行贷款，但首付要按总价的 45〜50% 准备，所以先看现金版本比较稳妥。想看贷款版本的数字，请看下方的融资事前诊断。
参考汇率，依汇款时点变动。
每月实收（出租情境）
现行月租金（刊登）¥68,000
管理费− ¥0
修缮积立金− ¥0
固都税（年额÷12）− ¥5,111
所得税（年额÷12）− ¥2,637
月净额（概估）¥60,252
≈ ¥0 万元(人民币)
表面收益率9.60%/实质收益率8.88%
参考汇率，依汇款时点变动。
收益分析（投报率精算）
表面投报率
9.6%
年租金 ÷ 取得价格
实质投报率
8.88%
扣除管理费・修缮・固定资产税后 NOI ÷ 取得价格
含取得成本投报率
8.04%
NOI ÷（取得价格＋取得相关费用）
现行租金（刊登）
¥68,000
AI 预估租金（参考）
¥93,025
AI 预估租金区间 ¥93,025〜¥103,072/月（模型误差 ±10.8%）。本房源为出租中，回报率以刊登的现行租金计算。这个预估区间，是租约到期或租客搬走后有望谈到的租金水平参考。
现行租金低于 AI 预估。若是租客租了很久没调过，或房东当初让了价，等租约到期或租客搬走后，租金有机会往上调。实际条件请以租赁合同为准。
依据：2,000 件以上出租案例回归模型，与周边行情交叉印证。注意：周边可比案例较少，主要参考同栋实绩。
以下是关于 AI 预估租金的说明（回报率是用刊登的现行租金算的）。 这个面积在周边能参考的出租案例不多，相近条件比对得比较弱，所以估出来的范围偏宽。我们主要参考这栋楼自己过去的租金记录。建议实地看房、并请中介确认。
同条件・同栋数据含装修差异・楼层差・个别情况，个别实租可能有 ±10〜15% 的浮动。建议实勘及向中介确认。
fudosandb 模型 ¥93,025（都道府县级估算，高级地易低估，仅供下限参考）
▾ 计算前提
年度 NOI?年租金收入扣除持有期间各项费用（管理费、修缮、固都税等）后的净收益。计算实质收益率的基础数字。
¥754,668
修缮基金（月）?每月缴纳的公共修缮储备金，用于将来整修电梯、外墙、屋顶等共用部分。老楼常见金额调涨甚至一次性追缴。国内没有直接对应制度，购前务必确认积立余额。
¥0
取得相关费用合计
¥888,110
概算所得税（年・非居住者）
¥31,647
税额（固都税・取得税・登记费・所得税）皆为概算，实额请以课税明细书・税理士确认。表面投报率为广告值，与本栏精算值是两回事。
机构级基准（J-REIT 住宅）
进阶中位数 cap rate?大型机构投资人购买同类房产时能接受的收益率（NOI÷市值）。本物业收益率高于cap rate，才有相应的风险溢价。
4.2%
中段区间（p25〜p75）
4〜4.5%
全国・住宅 prime / 样本 11 件
机构投资人以何种投报率评价・取得住宅的参考值。东京都心 prime 偏下限（约 3.5〜4%），地方偏上限。
健美家 同条件 表面收益率（挂牌基准）
表面收益率中位数
5.4%
四分位区间（p25〜p75）
4.8〜7.38%
足立区・近い専有面積/築年・样本 9 件
税金・取得成本试算
遗产税路线价（推估）?以道路为单位的课税用官方地价，是计算遗产税、赠与税的基础。约为公示地价的八成。
¥337,600/㎡
固定资产税评价额（推估）
¥295,400/㎡
固定资产税（年・特例后）?每年持有不动产须缴纳的税款，类似国内的房产税+土地使用税。住宅用地有优惠减免，年缴数万至数十万日元不等。
¥689/㎡
城市规划税（年・特例后）
¥295/㎡
推估 土地持份税额（年）
¥45,590
年间固定资产税合计（土地＋建物・概估）
¥44,877
年间城市规划税合计（土地＋建物・概估）
¥16,455
以公示地价 × 标准比率（路线价 80%・固资 70%）推估，已反映住宅用地特例。实际金额请以课税明细为准。
04风险检查展开 ▼收起 ▲灾害安全 85/100・无重大警示
灾害风险
85/ 100
灾害安全评分
全国平均 50 / 东京 23 区 中位数 70 / 山手台地 prime（高轮・千代田・文京等）90+
把 5 项灾害（地震 / 洪水 / 山体滑坡 / 海啸 / 液状化）综合成 0-100 分。70+ 安全、40-70 普通、低于 40 要再评估。
▾ 算式（点击展开）
- 基準値100
- 地震 30 年：36.4%-15
- 水害：中等0
- 土砂：无风险0
- 津波：无风险0
- 液状化：低0
- 合計= 85
📍 J-SHIS 计算「特定坐标未来 30 年发生震度 6 强以上」的概率。山手线内 5〜17%（西南部台地略高）、下町低地 15-30%、横滨/川崎 30-40%、大阪/神户 30-50%、静冈沿岸 50-80%。超过 20% 算高风险。※ 政府宣传的「首都直下 M7 30 年 70%」是整个南关东累积概率，跟这个是不同指标。
地震（30 年・震度 6 强）
36.4%
洪水风险
中等 (3m)
液状化
低
地区危险度（东京都）
建筑倒塌危险度
中（等级 3 / 5）
火灾危险度
中（等级 3 / 5）
综合危险度
中（等级 3 / 5）
都内相对安全度
比东京约 13% 的地区安全
综合排名 第 651 / 5192 名（排名越后越安全）
地盘分类
沖積低地4
等级为 1（相对较低）至 5（相对较高）。 此为东京都「地震相关地域危险度测定调查（第9回）」的町丁目别相对评估。仅为都内相对等级，无法与其他道府县比较。
治安・犯罪统计
① 物件所在街区・西竹の塚2丁目
街道（町丁目）单位，最贴近这套房子的实际体感。
住宅入室（入室盗窃）
安全・1件
街头治安（暴力犯）
普通・3件
② 足立区 全区
整个区的平均水平，用来对照 23 区平均与排名。街区数字与全区数字不一致是正常的。
刑案总件数
4,617件
警方受理的全罪种件数
入室盗窃
136件
其中屋主不在时被盗 44件
23区平均比（总数）
1.44 倍
高于 23 区平均（1.0 为平均）
入室盗窃 23区平均比
1.7 倍
高于 23 区平均（1.0 为平均）
23区治安排名
第 22 / 23 名
2025 年全年・警视厅 刑案受理统计
平均比 1.0 为 23 区平均，小于 1 代表低于平均。
地形・坡度
坡度评价
平坦
50m 内最大高低差
0.2m
国土地理院标高数据（半径50m・四方向）。陡坡会影响长者・育儿家庭的生活便利与转售性。
未来人口推算
2025→2040 人口变化率
-0.7%
2025→2060 人口变化率
-4.5%
高龄化率（2050）
32.3%
全国 2050 推计约 37.1%，属相对年轻地区
租金趋势
特別区部 2025 年
同比 +0.7%
趋势
稳定 →
05区域市况展开 ▼收起 ▲公示地价 5年 +15.62%
区域健全度
B78/100上升趋势
需求评分
88/100
供给评分
73/100
购买力评分
70/100
良好的点
- 人口流入強（東京都特別区部 +27,497人 / 12ヶ月）
- 空屋率健全（足立区 総10.9%、全国平均 13.8% 以下）
- 人口規模大（足立区 695,043人）
- 新規供給適度（足立区 貸家 1,474戸 / 4ヶ月）
区域市况
平均单价（每㎡）
¥642,053
现行租金（月・刊登）
¥68,000
现行回报率
9.6%
公示地价 年涨幅
+6.5%
周边成交案例
📍 与周边成交案例的坪单价比较。Underpriced = 比行情便宜 10%+，Overpriced = 比行情贵 10%+，适正 = ±10% 内。
案件数
30 件
平均坪单价
¥152 万/坪
本物业坪单价
¥61 万/坪
贵/便宜判定
待确认
含规模、楼龄、权利形态差异，属原始比较数据，请勿直接判定为低价。
实际成交案例（参考）
| 时期 | 坪单价(万円) | 面积(㎡) | 屋龄 | 格局 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 107万 | 40㎡ | 1995 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 165万 | 50㎡ | 2007 | --- |
| 2026年第1四半期 | 99万 | 20㎡ | 1989 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 132万 | 85㎡ | 2004 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 99万 | 70㎡ | 1986 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 159万 | 85㎡ | 2007 | ４ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 178万 | 65㎡ | 1997 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 178万 | 65㎡ | 2000 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 140万 | 20㎡ | 1987 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 142万 | 70㎡ | 1998 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 189万 | 70㎡ | 1999 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 172万 | 75㎡ | 1998 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 198万 | 60㎡ | 2001 | ３ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 142万 | 70㎡ | 1999 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 113万 | 70㎡ | 1991 | ２ＬＤＫ＋Ｓ |
| 2026年第1四半期 | 128万 | 70㎡ | 2001 | １ＬＤＫ＋Ｓ |
| 2026年第1四半期 | 160万 | 60㎡ | 2004 | ２ＬＤＫ＋Ｓ |
| 2026年第1四半期 | 125万 | 95㎡ | 2015 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 136万 | 85㎡ | 2015 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 153万 | 65㎡ | 2001 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 148万 | 85㎡ | 2015 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 137万 | 65㎡ | 1993 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 123万 | 70㎡ | 1976 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 162万 | 55㎡ | 1993 | ２ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 81万 | 45㎡ | 1995 | ２ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 96万 | 45㎡ | 1994 | ２ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 182万 | 80㎡ | 2004 | ３ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 140万 | 45㎡ | 1972 | ２ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 198万 | 60㎡ | 1995 | ２ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 370万 | 25㎡ | 2025 | １Ｋ |
以上为周边 保木間、竹の塚、東伊興、伊興、東保木間、六月、西保木間 一带、约方圆 251 米内的成交案例。
公示地价・路线价推算
公示地价（2025）?日本政府每年1月1日公布的官方地价基准，作为担保评估和税额计算依据。通常只有实际成交价的七到八成。
¥422,000/㎡
路线价推算（≈公示×80%）?以道路为单位的课税用官方地价，是计算遗产税、赠与税的基础。约为公示地价的八成。
¥337,600/㎡
用途
住宅地
最近车站
竹ノ塚 (330m)
周边地价水平（同用途3点）: ¥370,000〜¥456,000，中位数¥422,000
公示地价走势
进阶最新公示地价（2025）
¥422,000/㎡
5年累积
+15.62%
5年 CAGR +2.94% (CAGR)
10年累积
+34.82%
10年 CAGR +3.38%
公示地价是滞后指标，请对照下方实际成交走势确认方向是否一致。CAGR 以中位数端点法（5/10 年前 vs 最近年复利）计算。
成交价走势
进阶2025 中位数
¥546,667/㎡
同比
+4.44%
5年累积
+22.28%
5年 CAGR +4.11%
中古マンション等・8年（国交省）
市区町村级实际成交价中位数走势，比公示地价更早反映市场实势。CAGR 以中位数端点法（5 年前 vs 最近年复利）计算。
用途地域
地域分类?政府依都市计划法划定的土地使用分区，决定周边能建什么（住宅、商业、工业等）。直接影响未来周边环境与再开发可能性。
準住居地域
本物件的指定值
未能自动取得，可向役所都市计划课确认
準住居地域的法定范围
建蔽率 50〜80%容积率 100〜500%
多指定于干线道路沿线。住宅、商业、汽车销售店、电影院等亦可建。便利性高，但需注意交通量与噪音。
▾ 这一区可以盖什么、不能盖什么
| 用途 | 在这一区 |
|---|---|
| 住宅、公寓、宿舍（含与住家合用、非住宅部分 50㎡以下的小店或事务所） | 可以盖 |
| 店铺、餐饮店 | 有条件10,000㎡以下 |
| 办公室 | 可以盖 |
| 旅馆、酒店 | 可以盖 |
| 保龄球馆、游泳池、高尔夫练习场、棒球击球练习场 | 可以盖 |
| 卡拉OK店 | 有条件10,000㎡以下 |
| 麻将馆、弹珠机店、场外马券或车券售票处 | 有条件10,000㎡以下 |
| 剧场、电影院、演艺场、观览场、夜总会 | 有条件观众席不足 200㎡ |
| キャバレー、料理店（有陪侍服务、供客人饮食的营业）、個室付浴場 | 不能盖 |
| 幼儿园、中小学、高中 | 可以盖 |
| 医院、大学、高专、专修学校 | 可以盖 |
| 神社、寺院、教堂、公共澡堂、诊所、托儿所 | 可以盖 |
| 仓储业的仓库 | 可以盖 |
| 自用仓库 | 可以盖 |
| 工厂（按危险性和环境恶化程度分四级） | 有条件限危险性和环境恶化之虞极少的工厂，作业场 50㎡以下（会发出显著噪音的除外） |
| 汽车修理厂 | 有条件作业场 150㎡以下（原动机另有限制） |
建築基準法别表第2的概要（依日本国土交通省住宅局「建築基準法（集団規定）」参考资料）。这张表没有列出全部限制，经特定行政庁许可而能盖的例外也存在。个案的答案，请向区市的建筑指导窗口和宅地建物取引士确认。
用途地域白话解说
这个分区是什么
準住居地域：幹線道路沿線的住宅區，允許汽車修理廠及倉庫等車輛相關商業設施進駐。
优点
- 幹線道路交通便利
留意点
- 須注意交通噪音及空氣品質
- 夜間可能有卡車噪音
对本物件的意义
指定值决定这块地的开发上限，也影响同地段未来的重建与周边开发可能性。
法律・物理检查
権利形态
所有権
城市规划・再开发
区域区分
都市計画区域
防火指定
防火地域
市街化调整区域・与城市规划道路重叠是住宅取得的 deal-breaker 候选。再开发・立地适正化对象则是中长期保值因素。
防火地域: 指定于车站前、干线道路沿线等。原则要求建设耐火建筑物，建筑成本较高，但火灾蔓延风险低。重建时须确认耐火建筑物要件。
06物件与生活展开 ▼收起 ▲竹ノ塚 步行 5 分钟・生活配套 优良
周边站点 乘降客数
竹ノ塚(伊勢崎線)
徒歩5分中型站日均6.5万人
越靠近大站（乘降客数多），租赁需求通常越强、空置风险越低。若最近站为小站或步行超过10分钟，建议以较高的毛利率来弥补空置风险。
生活机能（医疗・托育・采买）
医疗机构（半径2000m）
医院
12家
医療法人社団 三奉会 井上病院・590m
查看列表（12 家）
- 医療法人社団 三奉会 井上病院 ・590m （内科・呼吸器内科・胃腸科）📍
- 医療法人社団 弘仁勝和会 勝和会病院 ・960m （内科・循環器内科・腎臓内科）📍
- 医療法人社団 苑田会 苑田第二病院 ・1050m （内科・循環器内科・消化器内科）📍
- 医療法人社団 苑田会 苑田第一病院 ・1058m （内科・呼吸器内科・循環器内科）📍
- 足立十全病院 ・1142m （内科・呼吸器内科・消化器内科）📍
- 医療法人社団 苑田会 竹の塚脳神経リハビリテーション病院 ・1260m （内科・リハビリ科）📍
- 医療法人社団 苑田会 苑田会人工関節センター病院 ・1267m （内科・整形外科・リハビリ科）📍
- 医療法人財団 厚生協会 東京足立病院 ・1445m （内科・精神科・神経科）📍
- 医療法人社団 美誠会 足立北病院 ・1562m （内科・リハビリテーション科）📍
- 友愛病院 ・1581m （内科・消化器内科・呼吸器内科）📍
- 医療法人親和会 鳳永病院 ・1595m （外・整・循）📍
- 医療法人社団協友会 メディカルトピア草加病院 ・1888m （内・外・小）📍
诊所
63家
医療法人社団滋叡会 遠藤医院・28m （内科・消化器内科）
查看列表（20 家）
- 医療法人社団滋叡会 遠藤医院 ・28m （内科・消化器内科）📍
- 医療法人社団昭徳会 師田こども内科クリニック ・187m （内科・小児科）📍
- 医療法人社団竹の塚ヒフ科 ・189m （皮膚科・形成外科）📍
- 岩崎眼科医院 ・297m （眼科）📍
- 竹の塚せいわ循環器・内科クリニック ・311m （内科・循環器内科）📍
- 中山内科クリニック ・328m （内科・消化器科・循環器科）📍
- 角耳鼻咽喉科医院 ・344m （耳鼻咽喉科）📍
- 医療法人財団厚生協会 東京足立病院 「足立クリニック」 ・382m （精神科・心療内科）📍
- 医療法人社団医眞会 竹ノ塚診療所 ・390m （内科・消化器科・皮膚科）📍
- 医療法人社団知音会 こやま耳鼻咽喉科 ・397m （耳鼻咽喉科・小児科・神経内科）📍
- 医療法人社団雙信会 井上てるクリニック ・398m （内科・呼吸器科・循環器科）📍
- ろくごう整形外科 ・421m （リウマチ科・リハビリテーション科・整形外科）📍
- 医療法人社団恒聖会 大塚ブレストケアクリニック ・421m （乳腺・内分泌外科）📍
- 医療法人社団良知会 川本医院 ・448m （内科・小児科・眼科）📍
- 川本皮膚科医院 ・448m （皮膚科・アレルギー科・形成外科）📍
- やまざき眼科クリニック ・502m （眼科）📍
- 医療法人社団泰尚会 玄クリニック ・502m （内科・整形外科・リハビリテーション科）📍
- 医療法人社団慈正会 天沼医院 ・593m （内科・小児科）📍
- 医療法人社団 三奉会 井上クリニック ・631m （内科・呼吸器内科・循環器内科）📍
- 医療法人社団星風会 井上クリニック ・631m （内科・外科・整形外科）📍
- 最多显示前 20 家
牙科
54家
さくらヶ丘デンタルオフィス・176m
查看列表（20 家）
- さくらヶ丘デンタルオフィス ・176m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 仲谷歯科医院 ・177m （歯科）📍
- ヨシダ歯科医院 ・269m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団竜美会 ひでまさ歯科 ・283m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 大鈴ビル歯科クリニック ・284m （歯科・小児歯科）📍
- 髙野歯科医院 ・310m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 田所歯科医院 ・320m （歯科）📍
- 城西石山歯科医院 ・328m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 古庄歯科クリニック ・334m （歯科）📍
- 田代歯科クリニック ・344m （歯科・小児歯科・歯科口腔外科）📍
- 東京プラス歯科 矯正歯科 足立竹ノ塚 ・364m （歯科・歯科口腔外科・小児歯科）📍
- 醍醐歯科医院 ・385m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- さくら歯科クリニック ・402m （歯科・小児歯科・矯正歯科）📍
- 医療法人社団仁司会 川本歯科クリニック ・448m （歯科・小児歯科）📍
- おおすみファミリー歯科 ・482m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- いけがめ歯科 ・492m （歯科・小児歯科・矯正歯科）📍
- 稲葉歯科医院 ・517m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団大生会 みこころ総合歯科 ・526m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団Ｄ－ｂａｓｅｄ ムラオ歯科クリニック ・570m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- まちだ歯科医院 ・751m （歯科）📍
- 最多显示前 20 家
采买・交通
便利店
最近 202m
查看列表（10 家）
超市
最近 164m
查看列表（20 家）
- 東武ストア 竹ノ塚店 ・164m📍
- ビッグ・エー 足立西竹の塚店 ・187m📍
- ピーコックストア 竹の塚店 ・222m📍
- 畑直ステーション竹ノ塚店 ・310m📍
- 西友 竹の塚店 ・354m📍
- Happy mart siêu thị Việt ・384m📍
- ヨツバマート 竹ノ塚店 ・391m📍
- イオンスタイル竹の塚 ・397m📍
- 豊島物産店（中国物産） ・448m📍
- ビバパエリア竹ノ塚店 ・536m📍
- ㈲広瀬商店 ・562m📍
- LION MART 竹ノ塚 ・571m📍
- マックスバリュ竹の塚店 ・594m📍
- ユナイテッドベジーズ 竹の塚店 ・594m📍
- ジェーソン 足立竹の塚店 ・598m📍
- TT GROUP VIET MART ・698m📍
- MIRAKU生鮮市場 ・705m📍
- 友家物産 ・708m📍
- コモディイイダ 西保木間店 ・755m📍
- スーパーさんよう ・791m📍
- 最多显示前 20 家
最近车站
最近 271m
学校
最近 213m
查看列表（20 家）
- 伊興すみれ保育園 ・213m📍
- 足立区立 竹の塚北保育園 ・217m📍
- ぱんだ保育園 ・224m📍
- 森塾 竹ノ塚校 ・312m📍
- ソラストたけのつか保育園 ・411m📍
- 竹塚幼稚園 ・420m📍
- 足立区立第十四中学校 ・448m📍
- 足立区立 伊興大境保育園 ・510m📍
- 臨海セミナー 小中学部 竹の塚校 ・523m📍
- ふちえ幼稚園 ・604m📍
- 足立区立渕江小学校 ・656m📍
- 伊興保育園 ・727m📍
- 福寿院幼稚園 ・787m📍
- 足立区立東伊興小学校 ・840m📍
- 足立区立西保木間小学校 ・846m📍
- 足立区立竹の塚小学校 ・874m📍
- 足立区立伊興小学校 ・902m📍
- 足立区立 伊興中学校 ・950m📍
- 足立区立竹の塚中学校 ・982m📍
- 西保木間保育園 ・990m📍
- 最多显示前 20 家
最近車站 竹ノ塚駅 步行 4 分鐘。步行 4 分鐘內超商 4 間、步行 6 分鐘內超市 9 間。強力支撐租賃需求，單身與雙薪家庭評價高。
预估租客画像
主要客群
适合双薪顶客（DINKS）或两人同住的格局与地段。
出租便利性
出租便利性中等，需要租金与房况配合。
代表车站
竹ノ塚 / 步行5分
中型站 / 日均6.5万人
注意事项
- 周边夜间娱乐场所较多，需确认噪音与治安观感。
其他潜在需求
银发・在宅需求法人租赁・社宅需求
全国 47 都市比较
越光米 5kg
¥4,928
5kg
白面包（1条）
¥535
1 袋
鸡蛋（10个）
¥307
1 盒
汽油（1L）
¥178
1 L
理发（1次）
¥4,208
1 次
本区物价在全国 47 个调查都市中第 2 高，比全国中位数贵约 7%。
東京都特別区部・2025年（e-Stat 小売物価統計）
金额为日元实价，米・吐司・蛋・汽油・理发 5 项民生物价，供你对照自己熟悉的物价感受（概略参考，非绝对比较）。
07贷款试算展开 ▼收起 ▲
外国人贷款可行性
日本居住者（日本籍或永住）
稍有难度
木造屋齡超過 30 年，擔保評估較低，可能面臨利率加碼及縮短借款年限（15–20 年）。
在日外国人（持有在留卡）
困难
在日外籍人士住宅貸款以 RC/SRC 結構為主，木造物件即使在 SBJ 銀行、歐力士銀行、プレスティア 申請，審查亦十分嚴格（須具備永住權＋高年收＋長期任職等條件）。
海外非居住者
极为困难
海外非居住者貸款實質上僅限 RC/SRC 結構，木造物件幾乎無對應銀行，建議考慮全額現金購買。
影响判定的关键因素
- ·結構：木造（貸款限制大）
- ·屋齡 38 年
- ·價格 850萬日圓
依身份别的房贷难易度。海外非居住者原则上不在日本金融机构承作范围，须仰赖少数非银行（Orix 银行・SBI 新生 等）或全现金。
贷款初步诊断
以各金融机构公开的条件，对照你填的身份与金额整理出的参考测算。这不是审核结果，也不是任何机构的承诺。
资金用途
万円
万円
输入年收入后，即可看到测算金额。
可能承作的金融机构
追踪 13 个外国人贷款方案・条件依各行公开信息整理
先了解物件，再評估融資
¥9,800 高階完整版提供這間物件的深入分析。購買後如有融資需求，可另外申請免費轉介玉山銀行或第一銀行窗口。
查看物件分析服務已購買報告？登入申請銀行轉介J&E 協助介紹窗口；申貸由你直接向銀行提出，聯繫安排及核貸條件由銀行確認。
本卡片是公开信息的整理，不是对特定商品的推荐或劝诱。所有数字均仅供参考，实际是否批贷、利率与贷款条件，以各金融机构的审核结果为准。
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下一次跟房仲谈，带着这份问话单。
先把看得见的负担算清楚，再确认会改变判断的条件。
房贷以外，每个月还要准备多少？
先补费用，就能算
目前已填的管理费＋修缮准备金。尚有费用未填，小计不代表全部支出。未含税、保险、贷款及其他修缮；不是净收益。
换一个条件，差多少？
一年多准备 ¥120,000。
这是你调整的情境假设，不是此物件的预测。
按顺序确认，再决定怎么谈。
刊登租金是实收还是想定？是否含共益费、包租或租金保证，何时可调整？
不能把满租想定收入当成现况收入。
索取资料：租约、入帐纪录及包租契约
掲載賃料は実収ですか、想定ですか。共益費・サブリース・賃料保証の有無と改定条件を教えてください。
请依这间物件提供购入诸费用明细，以及最近一期固定资产税与都市计划税。
把售价以外的一次性费用与每年支出分开。
索取资料：诸费用估算、税额通知
この物件の購入諸費用明細と、直近の固定資産税・都市計画税の明細をいただけますか。
请提供接道、建筑确认、用途与增改建纪录，确认现况是否符合登记。
土地与建物条件会限制改建及未来使用。
索取资料：登记、测量图、道路及建筑资料
接道、建築確認、用途、増改築履歴と、現況と登記の相違を確認できますか。
本报告串接 8 个公开数据来源、汇整 28 项数据指标、执行 10 项规则检查、比对 30 笔周边成交。
国土交通省 reinfolibe-Stat警视厅犯罪统计J-SHIS 地震危险度健美家Google 街景Google PlacesJ-REIT
本报告以现状客观数据生成，不作为预测未来或投资建议，亦不构成日本宅建业法上的重要事项说明。购买决策请自行判断，必要时请咨询专业人士。
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生成于：2026/08/08 18:53 JST（数据截至生成时点） | Powered by bukken.io