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【範例】メゾンサンプル中目黒
東京都目黒区上目黒2-15-6
¥42,800,00035.2㎡≈ 10.6坪1LDK5階/9階建
東急東横線 中目黒駅 徒歩5分
范例格局示意图
格局示意，非实际测绘
点击图片可放大阅读。
放大看示意图 ↗物件位置与周边环境
東京都目黒区上目黒2-15-6 · 地图与街景范例；正式报告可开启互动地图与 360° 街景。
执行摘要
值得评估增值保值型
本物件為中目黒站徒步3分鐘的1LDK稀有物件，投報率符合區域水準，但屋齡15年建物外牆老化跡象明顯，建議取得修繕基金餘額資料以確認長期管理狀況
好物件的收益率通常不会是最高的：本评分看的是总回报（租金＋增值＋风险），不是只看表面收益率。
投资评分
78/ 100
表面收益率
4.41%
实质收益率
3.49%
东京核心区 3.5〜4% / 地方 5〜6%・现金流 D・同区同类基准
本物业坪单价 vs 周边成交均价
-25%
与周边 30 件实际成交的平均坪单价相比（国交省成交数据、含不同楼龄与较新物业）。本物业楼龄较高时折价属正常。
灾害安全分
98
70+ 安全 / 40〜70 普通 / 低于 40 须再评估
Bukken.io 分析摘要
本物件位於東京都目黒區上目黒2丁目，東急東橫線中目黒站徒步3分鐘，屬於商業地域內的RC造區分大廈，屋齡15年、35.2㎡的1LDK格局，適合單身或頂客族群自住或出租。以精算實質投報率3.49%（含取得成本投報率3.31%）評估，與目黒區同類物件掛牌利回中位數3.99%相比略低，但與機構級J-REIT收購基準（4〜4.5%中位區間）相比仍在合理範圍內，反映本區地段稀缺性帶來的溢價。
最大風險在於建物外觀老化跡象明顯（外牆磁磚及塗裝劣化）與商住混合用途需進一步確認對居住品質的影響，惟該區域公示地價近5年年複合成長率達+4.92%，人口預測至2040年成長4.6%，中長期資產保值動能強勁。综合考量地段稀缺性、投報率結構與外觀管理疑慮，本物件屬於「地段優先、管理待查證」型的中長期持有標的，建議在簽約前務必取得管理組合修繕紀錄後再做最終決策。
01外观与周边环境展开 ▼收起 ▲
外观・周边环境诊断（Bukken.io 街景实查）
bukken.io 帮你上 Google 街景看过现场了
从实际街景读外观、管理状态、周边环境;看不到的部分会诚实标注「无法确认」。
62/ 100
外观总合分数
0-100 / 70+ 管理良好 / 50-70 标准 / 50以下 须确认
以 Google 街景影像交由 Claude Vision 解析，从垃圾放置处・外墙・公共区・采光等推估管理状态（依拍摄当下影像，可能与最新状况不同）。
本物件位於商住混合街道，鄰近區域生活機能完善，街道整潔度尚可。然而建物外觀老化明顯，部分立面磁磚及外牆塗裝可見劣化跡象，管理組合的修繕積極度有待確認。
街道沿線存在多條電線及電桿，屬都市舊市區常見景象，不影響日本不動產實務評估。
街景看到的细节
- 垃圾存放处・三張街景照片均未拍攝到本棟垃圾集中處，無法評估。建議實地看屋時確認垃圾集中處的位置、加蓋狀況及整潔度。
- 阳台・照片中可見的陽台數量有限，未觀察到雜物堆積、枯萎植物或大量晾曬衣物等異常狀況，目前可見範圍無明顯疑慮。
- 外墙・建物外牆以磚造飾面為主，可見多處磁磚接縫老化、外牆色澤不均及局部塗裝剝落，整體外觀顯示屬屋齡較高的老舊建物。未發現塗鴉。右側鄰棟（疑似眼鏡時計店）外牆狀況相對較新，但與本棟非同一建物。
- 共用空间・共用走廊及大廳入口區域在照片中無法清晰辨識，無法判斷有無住民擺設小裝飾或個人物品。建議實地確認大廳入口的整潔狀況及是否有門禁設備。
- 信箱区・照片中未拍攝到信箱區，無法評估廣告傳單堆積情形及破損狀況。建議實地確認。
- 自行车停放・照片中可見路邊停放數輛機車及自行車，惟無法確認是否屬本棟附設的自行車停車場或路邊臨時停放。未觀察到明顯廢棄車輛。
- 采光・周邊建物為低至中層商住混合街區，遠景可見一棟較高的塔式住宅大樓，但距離本棟有一定間距，直接遮蔽影響程度有限。整體採光條件在舊市區標準下屬普通水準，建議實地確認各樓層採光實況。
- 周边环境・街道兩側為商住混合業態，鄰近可見理髮廳（有旋轉彩柱招牌）、疑似餐飲店、眼鏡時計店（招牌文字「白光堂」可清晰判讀）等零售商業設施。街道路面及行人道整潔度普通，無明顯垃圾或嚴重髒亂情形。電線桿及架空電線密集，屬東京舊市區街道的常見現象。
良好之处
- 街道整體整潔度尚可，無明顯垃圾堆積或嚴重髒亂情形，周邊生活機能豐富。
- 可見範圍內的陽台無雜物堆積或枯萎植物，住民生活狀態目前無異常訊號。
- 周邊遠景可見塔式住宅大樓，顯示該區域屬都市更新持續進行中的地段，具一定發展潛力。
- 未發現塗鴉，顯示該街區治安環境基本正常。
注意点
- 建物外牆老化明顯，磁磚接縫及塗裝劣化範圍較大，顯示長期維護投入不足，需確認管理組合的修繕計畫及修繕基金餘額。
- 本棟1樓是否設有商業店舖無法從街景照片確認，若確為商住混合用途，人流及噪音對住宅使用可能造成影響，建議實地核查用途分區。
管理状况观察
建議您在進行實地看屋時，優先確認以下幾點：第一，請向賣方或管理公司索取最新的管理組合會議紀錄及修繕基金的帳戶餘額說明書，以評估外牆及共用設備的未來修繕費用負擔；本棟外牆老化跡象明顯，若修繕基金不足，未來可能面臨臨時徵收修繕費用的情況。第二，請實地確認大廳入口是否設有門禁、信箱區的整潔狀況及廣告傳單堆積程度，這是判斷空室率及管理水準的重要指標。
第三，請確認本棟1樓的實際用途，若為商業店舖，需了解其營業時間及業態，評估對您自用或出租的影響。第四，若您對風水有所重視，本棟位處商住混合街道，前方電線桿及架空電線較為密集；在日本不動產實務上，這屬於舊市區常見景象，不影響交易評估，但您可依個人考量納入決策參考。
整體而言，本物件的立地生活機能條件不錯，核心疑慮在於建物管理維護歷史，建議您在簽約前務必取得完整的修繕記錄文件。
02投资判断展开 ▼收起 ▲本物件為中目黒站徒步3分鐘的1LDK稀有物件，投報率符合區域水準，但屋齡15年建物外牆老化跡象明顯，建議取得修繕基金餘額資料以確認長期管理狀況
规则检查（管理现场基准）
抗震标准・未发现问题
扣分房龄落在 1982〜1983 年竣工的新旧抗震标准交界带，且未提供抗震加固信息时触发：需另行确认建筑确认日是否在 1981 年 5 月 31 日之前。
扣分1981 年以前（旧抗震标准）竣工、且已完成抗震加固工程时触发：融资与保险条件仍优于未加固物件。
重大扣分1981 年以前竣工、且明确标示未进行抗震加固时触发：贷款审查与转售条件受到的影响最大。
扣分1981 年以前竣工、但抗震加固状况未提供信息时触发：需向管理组合确认加固记录。
提示竣工判定为 1981 年 6 月以后（新抗震标准）时不触发；房龄信息未提供时也不触发，但不代表已确认安全。
管理费・修缮储备金・未发现问题
重大扣分修缮储备金换算后低于每平方米每月 80 日元时触发：明显低于全国平均，未来大幅上调或临时征收的风险高。
扣分修缮储备金换算后落在每平方米每月 80〜150 日元之间时触发：低于国土交通省指引建议下限（200〜300 日元），未来上调空间大。
扣分修缮储备金换算后落在每平方米每月 150〜200 日元之间时触发：处于指引下限附近，建议结合房龄与长期修缮计划一并确认。
提示换算后达到每平方米每月 200 日元以上时不触发；管理费或专有面积其中之一未提供数据时也不触发（并非代表储备水平健全已获确认）。
车站步行・步行至车站5分钟以内
最近车站步行 5 分钟，在租金需求与转售两方面均是强力加分因素。
车站步行・步行至车站5分钟以内
最近车站步行 5 分钟，在租金需求与转售两方面均是强力加分因素。
加分最近车站步行 5 分钟以内时触发：对出租需求与转售性都是加分。
扣分最近车站步行 10 分钟以上、不满 15 分钟时触发：对单身租客的吸引力略降。
扣分最近车站步行 15 分钟以上、不满 20 分钟时触发：对单身与双薪家庭的出租吸引力转弱，可能需要依赖公交接驳。
重大扣分最近车站步行 20 分钟以上时触发：出租需求与转售流动性都明显下降，长期空置风险提高。
提示步行 6〜9 分钟属中间地带，不触发加分或扣分。
用途地域・商业地域（居住面）
商业地域。可能有夜间营业店铺、高层建筑及噪音，家庭自住建议确认周边环境。
用途地域・商业地域（投资·民宿面）
商业地域。邻近车站、便利性最高，租金需求强劲、民宿限制最少、流动性高，是投资首选地带。
用途地域・商业地域（居住面）
商业地域。可能有夜间营业店铺、高层建筑及噪音，家庭自住建议确认周边环境。
用途地域・商业地域（投资·民宿面）
商业地域。邻近车站、便利性最高，租金需求强劲、民宿限制最少、流动性高，是投资首选地带。
重大扣分用途地域为工业专用地域时触发：原则上不能兴建住宅，融资审查与转售都受重大限制。
扣分用途地域为工业地域时触发：住宅可建，但可能与工厂相邻，需留意噪音与空气质量。
扣分用途地域为准工业地域时触发：中小型工厂与仓库混杂，生活环境属混合型。
扣分用途地域为商业地域时，就自住角度触发：可能有夜间营业店铺、高层建筑与噪音，自住前建议先确认周边环境。
加分用途地域为商业地域时，就投资与民宿角度触发：车站周边机能最强，出租需求与流动性通常最佳。
加分用途地域为近邻商业地域时触发：生活机能与居住环境平衡，出租需求与民宿皆属合适地域。
加分用途地域为第一种低层住居专用地域时触发：属安静住宅区、商店较少，适合家庭自住。
加分用途地域为第一种中高层住居专用地域或第一种住居地域时触发：以住宅利用为主，同时保有一定生活机能。
重大扣分城市规划属市街化调整区域时触发（与用途地域是不同的判定轴）：原则上难以新建或重建住宅，融资审查通常无法通过。
提示查无用途地域数据，或该地域类别不在上述列举范围内时，本项不触发任何条目。
楼层・电梯・未发现问题
扣分所在楼层为 1 楼时触发：日本租客普遍在意防盗、潮湿、虫害与采光，对出租与自住都是扣分。
重大扣分无电梯、且所在楼层为 5 楼以上时触发：对高龄租客与搬运重物负担大，长期空置与跌价风险高。
扣分无电梯、且所在楼层为 3〜4 楼时触发：高龄租客与家庭客层较容易回避，转售时常是议价点。
提示所在楼层非 1 楼，且（有电梯，或所在楼层为 2 楼以下）时，本项不触发。
建筑结构（木造×宠物组合）・未发现问题
重大扣分建筑结构判定为木造、且可养宠物时触发：宠物气味与抓痕容易渗入木造内装，退租修缮费用通常明显偏高，银行融资审查也偏保守。
扣分建筑结构判定为木造（且未特别标示可养宠物）时触发：木造在抗震、隔音、隔热通常较 RC／SRC 造弱，融资审查较严格，海外买家也常偏好钢筋造。
提示建筑结构为 RC 造或 SRC 造时，本项不触发，即使开放宠物也不扣分，实务上宠物可反而常是出租的加分项。
权利形态（借地权）・未发现问题
扣分土地权利形态为定期借地权时触发：租期届满须拆屋还地，残存价值会随届满日接近而递减，海外非居民几乎无法取得融资。
扣分土地权利形态为普通借地权（含旧法借地权）时触发：日常收租与现金流与所有权物件差异不大，但海外非居民融资困难、转售对象较有限。
提示土地权利形态为所有权，或该栏位未提供数据时，本项不触发（不会因权利形态不明而被扣分）。
サブリース・未发现问题
扣分物件备注中出现转租、包租代管、保证租金等相关字样时触发：保证租金常设定低于市场行情，且依法可能被出租方片面调降，中途解约通常也不易。
提示备注栏未侦测到转租／包租相关字样时，本项不触发，视为一般直接出租。
重建可否・未发现问题
重大扣分物件明确标示为再建筑不可时触发：无法重建或大规模改建，海外非居民融资几乎无法取得，转售对象也仅限现金买家。
提示标示为可重建，或该栏位未提供数据时，本项不触发。
新成屋溢价・未发现问题
提示房龄为 0 年（全新）或 1 年（新古）时触发：纯属提示、不影响评分。新成屋交屋后即转为中古，首次转售价格常见下滑，且无同栋中古成交案例可供比对，需依赖周边行情判断转售性。
提示房龄 2 年以上时，本项不触发（新成屋溢价议题仅适用于房龄 0〜1 年）。
「未检出」仅代表以本次可获取的数据未触发该项警示，并不保证完全无风险。
综合评分
短期＝现金流・流动性视角；长期＝人口・结构耐久・法规稳定视角。星级由 bukken.io 规则引擎依各数据源计算，非主观评分。
投资收益
100数据 100%
本维度共检核 9 项：9 项正面、0 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +租金需求
- +車站徒步
- +屋齡
- +災害安全度
- +人口（現在+未來）
- +修繕積立金
- +用途地域（投資適性）
- +車站徒步5分鐘以內
- +商業地域（投資・民泊面）
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
建筑・防灾
97数据 100%
本维度共检核 5 项：5 项正面、0 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +災害安全度
- +結構
- +修繕積立金
- +物件外觀
- +車站徒步5分鐘以內
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
自住舒适
66数据 100%
自住舒适短期评价高于长期（短期70／长期63）。现在的优势长期会略微减弱。
本维度共检核 5 项：3 项正面、1 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +治安
- +學校・托育
- +生活機能
- ·居住舒適
- −商業地域（居住面）
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
外国人融资友善
49数据 100%
本维度共检核 2 项：1 项正面、0 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- ·海外非居住者的貸款難易度
- +在日外國人的貸款難易度
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
再售流动性
87数据 85%
本维度共检核 5 项：5 项正面、0 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +未來人口 (2040)
- +車站徒步
- +都市計畫
- +結構＋屋齡
- +車站徒步5分鐘以內
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
民宿（短租）
⚠️ 本评分为假设此物件规约可供民宿，但多数集合住宅的管理规约禁止作为民宿（住宅宿泊事业），投入运营前请务必先确认管理规约。
63数据 65%
本维度共检核 4 项：3 项正面、1 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +用途地域（民泊可否）
- −民泊申報件數
- +都市計畫
- +商業地域（投資・民泊面）
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
进阶
项目分析
Bukken.io 将分析结果分类为治安・出租需求・将来性等项目，每项给予 1-5 星评级与两面评估。标示 L1 维度（投资收益・民宿・自住・外国人・再售）的项目，其星级以 bukken.io 规则引擎的确定性分数覆盖；其余项目为 Bukken.io 评估。
投資收益性・投報率
5/5
本物件表面投報率4.41%、實質投報率3.49%、含取得成本投報率3.31%，三層落差主要來自管理費、修繕積立金及稅費扣除，屬正常結構性現象。與目黒區同類物件掛牌利回中位數3.99%相比，本物件表面投報率4.41%略高，顯示掛牌定價具備一定吸引力；與機構級J-REIT收購基準（法人投資機構收購出租住宅時接受的報酬水準，中位區間4〜4.5%）相比，本物件實質投報率3.49%落在區間下緣，反映東京都心蛋黃區的低利回、高流動性特性，並非割貴訊號。
年間NOI約¥1,493,185，取得諸費用合計約¥2,328,878（含仲介手數料、不動產取得稅、登記費用），投資人應以全額現金購入為前提試算報酬。
- 表面投報率4.41%優於目黒區同類物件掛牌中位數3.99%
- 與機構級J-REIT住宅收購基準相比屬合理區間，反映蛋黃區稀缺性溢價
- 現況空室可即刻依市場行情議定新租約，無需承接舊約限制
- 實質投報率3.49%換算後低於表面數字，管理費修繕積立金合計每月¥22,200侵蝕現金流
賃貸需求
5/5
物件位於中目黒站徒步3分鐘，該站為東急東橫線主要站點，日均乘降人次達363,724人，屬於大型車站等級，通勤人口龐大直接支撐周邊賃貸需求。tenantProfile分析顯示本物件適合頂客族（dinks）族群，且賃貸需求評級為「強」，加上生活機能評等為「優良」（步行1分鐘內即有超商、2分鐘內有超市），單身及雙薪家庭族群評價高。
推估月租金區間為¥157,364〜¥174,359，內裝若提升裝潢等級可望觸及區間上限，為投報率留下改善空間。
- 中目黒站為東橫線大站，日均乘降36.4萬人次，通勤需求龐大
- tenantProfile評估賃貸需求強、招租容易度佳，適合頂客族群
- 步行1分鐘內超商、2分鐘內超市，生活機能評等優良，租客滿意度高
- 東京都特別區部近12個月人口淨流入+27,497人，顯示區域賃貸需求持續擴大
- 推估租金存在±10.8%模型誤差，且同面積帶SUUMO實際刊登中位數¥127,000低於本模型採用值，實際成交租金需仲介實地確認
立地・交通
5/5
本物件距中目黒站僅225公尺、徒步3分鐘（地圖換算），該站在「人氣車站・想住街區排行榜」名列第23名，屬於東京都內知名高人氣地段，另有代官山站（徒步11分鐘）、祐天寺站（徒步11分鐘）可作為備選動線，多站可達性提升通勤彈性。地勢平坦（半徑50公尺內高低差僅2.4公尺），生活動線良好，適合各年齡層步行及自行車代步。
町丁目建物倒壞危險度、火災危險度及綜合危險度均為3/5（東京都內相對排名974/5192，屬中位偏危險側），地盤分類為谷底低地2，惟本物件海拔13.1公尺，洪水、土石流、海嘯及土壤液化風險經國土交通省reinfolib資料判定均為「無」，整體防災安全評分達98/100，屬地勢無虞的區位。
- 中目黒站徒步3分鐘（225公尺），為人氣住宅區排行第23名的熱門地段
- 地勢平坦，半徑50公尺高低差僅2.4公尺，生活動線無障礙
- 洪水、土石流、海嘯、土壤液化四項災害潛勢皆判定為潛勢範圍外，整體防災安全評分98/100
- 代官山站、祐天寺站徒步11分鐘可達，多站備選提升通勤彈性
- 東京都地域危險度調查中，本町丁目綜合危險度為3/5（都內排名974/5192），建物倒壞及火災危險度均為中位偏危險側，地盤為谷底低地
未來發展性（人口・都市更新）
4/5
目黒區周邊3公里圈人口推估自2025年345,471人成長至2040年361,299人，變化率+4.6%，符合「成長」區間認定標準（+5%以內為穩定、超過+5%為成長），顯示中長期居住需求具支撐動能。公示地價近5年累計上漲27.16%（年複合成長率+4.92%），近10年累計上漲55.06%（年複合成長率+4.99%），遠高於日本全國地價平均0〜+2%的年複合成長區間，顯示本區屬於首都圈強勢上漲地段。
惟需留意高齡化率將自2025年18.2%上升至2050年27.8%，長期租客結構可能隨之調整。
- 公示地價近5年CAGR達+4.92%，遠高於全國平均，屬首都圈強勢上漲地段
- 2025〜2040人口變化率+4.6%，符合成長區間，中長期居住需求具支撐力
- 目黒區近12個月新建開工693戶中出租宅占444戶（64%），顯示市場活絡但也意味未來競爭增加
- 2050年高齡化率預估達27.8%，長期需留意租客結構轉變為銀髮族比例上升
轉售性・流動性
4/5
本物件每坪單價約¥402萬，對比鄰近上目黒同用途、屋齡相近的成交案例（如築14年RC造3LDK每坪¥945萬、築35年RC造2LDK每坪¥661萬），本物件單價落在合理區間內，未見明顯溢價或折價，屬於「合理定價」。所有權型態為完全所有權（非借地權），融資審核與轉售流動性優於借地權物件，且RC造結構符合日本國內貸款適格標準，有利未來買方（尤其是日本本地買方）承接。
修繕積立金每月¥9,800，換算每㎡約¥278，數值處於合理水準，但外觀老化跡象需搭配修繕基金餘額佐證未來大規模修繕的財務健全度。
- 所有權型態為完全所有權，融資與轉售流動性優於借地權物件
- RC造結構符合日本國內貸款適格標準，有利未來買方承接
- 每坪單價¥402萬與鄰近上目黒成交案例相比屬合理定價，無明顯溢價
- 建物外牆磁磚及塗裝老化跡象明顯，若修繕基金不足可能面臨臨時增收修繕費，影響轉售議價空間
外國人購屋門檻
2/5
海外非居住者於日本原則上難以取得融資，5,000萬日圓以下物件可承作的銀行極少，本物件價格¥4,280萬日圓落在此門檻以下，實務上多以全額現金購入為主要途徑。在日台灣人可優先洽詢東京之星銀行（中國信託旗下）、SBJ銀行、歐力士銀行或プレスティア（Citibank系列），依永住權、年收入及任職年資，或可通過一般審查，融資難易度屬中等。
日本本地居住者則可透過主要都市銀行及地方銀行以一般審查取得房貸，本物件RC造結構、屋齡15年皆符合一般貸款適格性條件。
- RC造結構、屋齡15年符合日本國內主要銀行一般貸款適格標準
- 在日台灣人可透過東京之星銀行、SBJ銀行等管道申辦房貸，並非完全無融資選項
- 海外非居住者原則上難以取得日本融資，5,000萬日圓以下物件可承作銀行極少，須以全額現金購入為前提
建物管理狀態
3/5
街景外觀AI分析顯示本物件整體外觀評分62/100、風險等級為「注意」，建物外牆老化跡象明顯，磁磚接縫及塗裝劣化範圍較大，顯示長期維護投入可能不足，此為本物件核心待查證疑慮。惟街道整體整潔度尚可，未發現垃圾堆積、塗鴉或住戶生活異常訊號，陽台無雜物堆積情形，治安環境基本正常，且周邊可見塔式住宅開發案，顯示該地段具備都市更新動能。
物件位於商業地域，需確認本棟1樓是否設有商業店舖，若為商住混合用途，人流及營業時間可能對住宅使用產生一定影響。
- 街道整潔度尚可，無垃圾堆積或塗鴉，治安觀感正常
- 周邊可見塔式住宅開發案，顯示地段都市更新動能持續
- 建物外牆磁磚接縫及塗裝老化範圍較大，顯示長期修繕投入可能不足
- 本棟屬商業地域，若1樓設有商業店舖，人流與營業時間可能影響住宅居住品質
建议
- 1
【行動】請仲介代為向管理委員會索取最新一期修繕積立金帳戶餘額證明及長期修繕計畫書，因街景AI分析顯示外牆老化跡象明顯，需確認未來大規模修繕是否有資金缺口風險。
- 2
【行動】請仲介或管理公司確認本棟1樓實際用途及是否設有商業店舖，若為商住混合用途需了解營業時間與業態，評估對自住或出租使用之影響。
- 3
【行動】請仲介代為確認管理委員會近3年會議紀錄，了解修繕議案討論進度與管理費滯納狀況，作為判斷管理健全度的依據。
- 4
【行動】透過SUUMO或AtHome篩選中目黒站徒步5分鐘內、同屋齡RC造1LDK的實際刊登租金，與本報告推估租金區間¥157,364〜¥174,359進行交叉比對，因該區間僅為模型推估，需實地驗證。
- 5
【行動】若考慮融資，請優先向東京之星銀行、SBJ銀行或歐力士銀行提出事前審查申請，確認以永住權或在留資格為基礎的貸款條件與額度。
- 6
【行動】請仲介提供近期同棟或同社區其他戶別的成交紀錄，核對本物件每坪¥402萬單價與鄰近上目黒成交案例（如坪¥661萬〜945萬）之間的定價邏輯是否合理。
- 7
【提醒】由於海外投資人在日本原則上難以取得融資，本物件的投報率係以全額現金購買為前提試算，請將此列入資金規劃考量。
- 8
【行動】若規劃出租，建議與2〜3家當地仲介（如中目黒周邊店面）洽談實際可招租租金水準，並將實質投報率3.49%作為保守情境下的財務規劃基準。
以上确认事项多需以日文向日方索取文件。身处海外可委托物业中介或购房顾问代为索取。
退场策略
- 1
賃貸：以推估月租¥157,364〜¥174,359出租，搭配中目黒站徒步3分鐘及頂客族群強勁需求，預期招租期間短，實質投報率約3.49%可作為長期持有現金流基礎。
- 2
売却：若持有5年以上，可搭配公示地價年複合成長率+4.92%及2040年人口成長+4.6%的區域動能，於長期讓渡稅率20.315%適用後轉售，惟需留意建物外牆修繕狀況對議價空間之影響。
- 3
法人投資：以法人名義持有可分散所得稅累進稅率壓力，並將管理費、修繕積立金及稅費列為費用扣抵，惟仍需以全額現金購入為前提，並確認法人於日本設立及稅務申報之合規要求。
- 4
改建/リノベ（內裝改修）：本物件位於防火地域，若未來考慮進行內裝翻新以提升租金水準，可鎖定推估租金區間上限¥174,359，但因屬區分大廈、需經管理委員會同意方可進行外觀相關工程。
03收益与税务展开 ▼收起 ▲实质报酬 3.49%・月租估 ¥157,364
需准备的总现金
物业售价¥42,800,000
取得相关费用+ ¥2,328,878
合计（概估）¥45,128,878
≈ ¥217 万元(人民币)
这里以全现金购入为前提试算。海外买家也可以通过台系银行东京分行贷款，但首付要按总价的 45〜50% 准备，所以先看现金版本比较稳妥。想看贷款版本的数字，请看下方的融资事前诊断。
参考汇率，依汇款时点变动。
每月实收（出租情境）
预估月租金¥157,364
管理费− ¥12,400
修缮积立金− ¥9,800
固都税（年额÷12）− ¥10,732
所得税（年额÷12）− ¥5,468
月净额（概估）¥118,964
≈ ¥1 万元(人民币)
表面收益率4.41%/实质收益率3.49%
参考汇率，依汇款时点变动。
收益分析（投报率精算）
表面投报率
4.41%
年租金 ÷ 取得价格
实质投报率
3.49%
扣除管理费・修缮・固定资产税后 NOI ÷ 取得价格
含取得成本投报率
3.31%
NOI ÷（取得价格＋取得相关费用）
推估月租金
¥157,364
预估租金区间 ¥157,364〜¥174,359/月（模型误差 ±10.8%）。利回率以保守的下限计算；装修等级高时有望接近上限。
依据：2,000 件以上出租案例回归模型，与周边行情交叉印证。注意：参考数据仅单一来源，尚无法交叉验证。
这次只查到一个外部租金来源，没办法互相对照验证，所以估算的不确定性高一些。建议实地看房、并请中介确认。
同条件・同栋数据含装修差异・楼层差・个别情况，个别实租可能有 ±10〜15% 的浮动。建议实勘及向中介确认。
fudosandb 模型 ¥157,364（都道府县级估算，高级地易低估，仅供下限参考）
▾ 计算前提
年度 NOI?年租金收入扣除持有期间各项费用（管理费、修缮、固都税等）后的净收益。计算实质收益率的基础数字。
¥1,493,185
修缮基金（月）?每月缴纳的公共修缮储备金，用于将来整修电梯、外墙、屋顶等共用部分。老楼常见金额调涨甚至一次性追缴。国内没有直接对应制度，购前务必确认积立余额。
¥9,800
取得相关费用合计
¥2,328,878
概算所得税（年・非居住者）
¥65,616
税额（固都税・取得税・登记费・所得税）皆为概算，实额请以课税明细书・税理士确认。表面投报率为广告值，与本栏精算值是两回事。
机构级基准（J-REIT 住宅）
进阶中位数 cap rate?大型机构投资人购买同类房产时能接受的收益率（NOI÷市值）。本物业收益率高于cap rate，才有相应的风险溢价。
4.2%
中段区间（p25〜p75）
4〜4.5%
全国・住宅 prime / 样本 11 件
机构投资人以何种投报率评价・取得住宅的参考值。东京都心 prime 偏下限（约 3.5〜4%），地方偏上限。
健美家 同条件 表面收益率（挂牌基准）
表面收益率中位数
3.99%
四分位区间（p25〜p75）
3.8〜4.28%
目黒区・近い専有面積/築年・样本 8 件
税金・取得成本试算
遗产税路线价（推估）?以道路为单位的课税用官方地价，是计算遗产税、赠与税的基础。约为公示地价的八成。
¥944,000/㎡
固定资产税评价额（推估）
¥826,000/㎡
固定资产税（年・特例后）?每年持有不动产须缴纳的税款，类似国内的房产税+土地使用税。住宅用地有优惠减免，年缴数万至数十万日元不等。
¥1,927/㎡
城市规划税（年・特例后）
¥826/㎡
推估 土地持份税额（年）
¥29,075〜¥96,917
年间固定资产税合计（土地＋建物・概估）
¥98,273
年间城市规划税合计（土地＋建物・概估）
¥30,510
以公示地价 × 标准比率（路线价 80%・固资 70%）推估，已反映住宅用地特例。实际金额请以课税明细为准。
04风险检查展开 ▼收起 ▲灾害安全 98/100・无重大警示
灾害风险
98/ 100
灾害安全评分
全国平均 50 / 东京 23 区 中位数 70 / 山手台地 prime（高轮・千代田・文京等）90+
把 5 项灾害（地震 / 洪水 / 山体滑坡 / 海啸 / 液状化）综合成 0-100 分。70+ 安全、40-70 普通、低于 40 要再评估。
▾ 算式（点击展开）
- 基準値100
- 地震 30 年：6.1%-2
- 水害：无风险0
- 土砂：无风险0
- 津波：无风险0
- 合計= 98
📍 J-SHIS 计算「特定坐标未来 30 年发生震度 6 强以上」的概率。山手线内 5〜17%（西南部台地略高）、下町低地 15-30%、横滨/川崎 30-40%、大阪/神户 30-50%、静冈沿岸 50-80%。超过 20% 算高风险。※ 政府宣传的「首都直下 M7 30 年 70%」是整个南关东累积概率，跟这个是不同指标。
地震（30 年・震度 6 强）
6.1%
地区危险度（东京都）
建筑倒塌危险度
中（等级 3 / 5）
火灾危险度
中（等级 3 / 5）
综合危险度
中（等级 3 / 5）
都内相对安全度
比东京约 19% 的地区安全
综合排名 第 974 / 5192 名（排名越后越安全）
地盘分类
谷底低地2
等级为 1（相对较低）至 5（相对较高）。 此为东京都「地震相关地域危险度测定调查（第9回）」的町丁目别相对评估。仅为都内相对等级，无法与其他道府县比较。
治安・犯罪统计
① 物件所在街区・上目黒2丁目
街道（町丁目）单位，最贴近这套房子的实际体感。
住宅入室（入室盗窃）
普通・3件
街头治安（暴力犯）
安全・2件
② 目黒区 全区
整个区的平均水平，用来对照 23 区平均与排名。街区数字与全区数字不一致是正常的。
刑案总件数
1,380件
警方受理的全罪种件数
入室盗窃
42件
其中屋主不在时被盗 14件
23区平均比（总数）
0.43 倍
低于 23 区平均（1.0 为平均）
入室盗窃 23区平均比
0.52 倍
低于 23 区平均（1.0 为平均）
23区治安排名
第 2 / 23 名
2025 年全年・警视厅 刑案受理统计
平均比 1.0 为 23 区平均，小于 1 代表低于平均。
地形・坡度
坡度评价
平坦
50m 内最大高低差
2.4m
国土地理院标高数据（半径50m・四方向）。陡坡会影响长者・育儿家庭的生活便利与转售性。
未来人口推算
2025→2040 人口变化率
+4.6%
2025→2060 人口变化率
+2.7%
高龄化率（2050）
27.8%
全国 2050 推计约 37.1%，属相对年轻地区
租金趋势
特別区部 2025 年
同比 +0.7%
趋势
稳定 →
05区域市况展开 ▼收起 ▲公示地价 5年 +27.16%・周边成交比 低25%
区域健全度
B79/100上升趋势
需求评分
81/100
供给评分
82/100
购买力评分
70/100
良好的点
- 人口流入強（東京都特別区部 +27,497人 / 12ヶ月）
- 空屋率健全（目黒区 総10.7%、全国平均 13.8% 以下）
- 人口規模大（目黒区 288,088人）
- 新規供給適度（目黒区 貸家 444戸 / 4ヶ月）
区域市况
平均单价（每㎡）
¥1,456,973
预估租金（月）
¥157,364
预估回报率
4.4%
公示地价 年涨幅
+13.7%
周边成交案例
📍 与周边成交案例的坪单价比较。Underpriced = 比行情便宜 10%+，Overpriced = 比行情贵 10%+，适正 = ±10% 内。
案件数
30 件
平均坪单价
¥533 万/坪
本物业坪单价
¥402 万/坪
贵/便宜判定
偏便宜 ↓
实际成交案例（参考）
| 时期 | 坪单价(万円) | 面积(㎡) | 屋龄 | 格局 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 721万 | 55㎡ | 1997 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 841万 | 55㎡ | 2012 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 661万 | 60㎡ | 1997 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 108万 | 30㎡ | 1965 | ２Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 661万 | 75㎡ | 1991 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 945万 | 70㎡ | 2012 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 370万 | 50㎡ | 1965 | ３Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 409万 | 55㎡ | 1978 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 298万 | 20㎡ | 1963 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 860万 | 50㎡ | 2012 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 485万 | 75㎡ | 1973 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 567万 | 35㎡ | 2001 | １ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 606万 | 60㎡ | 2005 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 366万 | 75㎡ | 1971 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 727万 | 50㎡ | 2012 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 430万 | 50㎡ | 1977 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 377万 | 50㎡ | 1977 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 441万 | 90㎡ | 1982 | ２ＬＤＫ＋Ｓ |
| 2026年第1四半期 | 225万 | 25㎡ | 1984 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 432万 | 130㎡ | 1990 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 841万 | 55㎡ | 2023 | １ＬＤＫ＋Ｓ |
| 2026年第1四半期 | 446万 | 20㎡ | 1999 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 457万 | 60㎡ | 1968 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 537万 | 40㎡ | 1983 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 433万 | 45㎡ | 1977 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 448万 | 45㎡ | 1977 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 716万 | 60㎡ | 2011 | ２ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 699万 | 35㎡ | 1998 | １ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 463万 | 45㎡ | 1986 | ２ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 413万 | 40㎡ | 1974 | １Ｒ |
以上为周边 青葉台、上目黒、中目黒、東山、目黒 一带、约方圆 241 米内的成交案例。
公示地价・路线价推算
公示地价（2025）?日本政府每年1月1日公布的官方地价基准，作为担保评估和税额计算依据。通常只有实际成交价的七到八成。
¥1,180,000/㎡
路线价推算（≈公示×80%）?以道路为单位的课税用官方地价，是计算遗产税、赠与税的基础。约为公示地价的八成。
¥944,000/㎡
用途
住宅地
最近车站
中目黒 (550m)
周边地价水平（同用途3点）: ¥1,180,000〜¥2,000,000，中位数¥1,920,000
公示地价走势
进阶最新公示地价（2025）
¥1,180,000/㎡
5年累积
+27.16%
5年 CAGR +4.92% (CAGR)
10年累积
+55.06%
10年 CAGR +4.99%
公示地价是滞后指标，请对照下方实际成交走势确认方向是否一致。CAGR 以中位数端点法（5/10 年前 vs 最近年复利）计算。
用途地域
地域分类?政府依都市计划法划定的土地使用分区，决定周边能建什么（住宅、商业、工业等）。直接影响未来周边环境与再开发可能性。
商業地域
本物件的指定值
未能自动取得，可向役所都市计划课确认
商業地域的法定范围
建蔽率 80%容积率 200〜1300%
指定于车站前、繁华街的高密度商业区域。容积率最高1300%，可进行高层开发。店铺、办公室、酒店、住宅等几乎所有用途均可建设。
▾ 这一区可以盖什么、不能盖什么
| 用途 | 在这一区 |
|---|---|
| 住宅、公寓、宿舍（含与住家合用、非住宅部分 50㎡以下的小店或事务所） | 可以盖 |
| 店铺、餐饮店 | 可以盖面积没有上限 |
| 办公室 | 可以盖 |
| 旅馆、酒店 | 可以盖 |
| 保龄球馆、游泳池、高尔夫练习场、棒球击球练习场 | 可以盖 |
| 卡拉OK店 | 可以盖 |
| 麻将馆、弹珠机店、场外马券或车券售票处 | 可以盖 |
| 剧场、电影院、演艺场、观览场、夜总会 | 可以盖 |
| キャバレー、料理店（有陪侍服务、供客人饮食的营业）、個室付浴場 | 可以盖 |
| 幼儿园、中小学、高中 | 可以盖 |
| 医院、大学、高专、专修学校 | 可以盖 |
| 神社、寺院、教堂、公共澡堂、诊所、托儿所 | 可以盖 |
| 仓储业的仓库 | 可以盖 |
| 自用仓库 | 可以盖 |
| 工厂（按危险性和环境恶化程度分四级） | 有条件限危险性和环境恶化之虞极少或较少的工厂，作业场 150㎡以下 |
| 汽车修理厂 | 有条件作业场 300㎡以下（原动机另有限制） |
建築基準法别表第2的概要（依日本国土交通省住宅局「建築基準法（集団規定）」参考资料）。这张表没有列出全部限制，经特定行政庁许可而能盖的例外也存在。个案的答案，请向区市的建筑指导窗口和宅地建物取引士确认。
用途地域白话解说
这个分区是什么
商業地域：商業核心地區，辦公室、百貨公司、夜間營業店鋪及高層建物集中，便利性最高。
优点
- 步行 5 分鐘以內抵達車站、便利性最高
- 高層公寓大廈地段
- 適合民泊及 SOHO 用途
留意点
- 夜間營業店鋪可能造成噪音
- 居住環境較為嘈雜，不一定適合家庭自住
对本物件的意义
指定值决定这块地的开发上限，也影响同地段未来的重建与周边开发可能性。
法律・物理检查
権利形态
所有権
城市规划・再开发
区域区分
都市計画区域
防火指定
防火地域
市街化调整区域・与城市规划道路重叠是住宅取得的 deal-breaker 候选。再开发・立地适正化对象则是中长期保值因素。
防火地域: 指定于车站前、干线道路沿线等。原则要求建设耐火建筑物，建筑成本较高，但火灾蔓延风险低。重建时须确认耐火建筑物要件。
06物件与生活展开 ▼收起 ▲中目黒 步行 2 分钟・生活配套 优良
周边站点 乘降客数
中目黒(東横線)
徒歩2分大站日均36.4万人
池尻大橋(田園都市線)
徒歩19分中型站日均6.1万人
越靠近大站（乘降客数多），租赁需求通常越强、空置风险越低。若最近站为小站或步行超过10分钟，建议以较高的毛利率来弥补空置风险。
生活机能（医疗・托育・采买）
医疗机构（半径2000m）
医院
7家
国家公務員共済組合連合会 三宿病院・1132m
查看列表（7 家）
诊所
146家
中目黒小野皮フ科クリニック・37m （皮膚科）
查看列表（20 家）
- 中目黒小野皮フ科クリニック ・37m （皮膚科）📍
- メディカルクリニック中目黒 ・61m （内科・外科・消化器内科）📍
- オーバル中目黒整形外科 ・61m （整形外科・リハビリテーション科）📍
- 目黒区中目黒休日診療所 ・124m （内科・小児科）📍
- 目黒区保健所 ・124m （内科・小児科・歯科）📍
- 中村外科医院 ・135m （胃腸科・外科・整形外科）📍
- 吉田整形外科 ・137m （内科・整形外科・リウマチ科）📍
- 松井内科クリニック ・144m （内科・小児科・神経内科）📍
- 医療法人社団映光会中目黒眼科 ・160m （眼科）📍
- あおば心療クリニック ・163m （精神科・心療内科）📍
- いいづか耳鼻咽喉科 ・164m （耳鼻いんこう科）📍
- 中目黒あかりクリニック ・233m （形成外科・皮膚科・泌尿器科）📍
- 成子クリニック ・233m （内科・消化器内科・肛門外科）📍
- あさひ眼科 ・279m （眼科）📍
- 医療法人社団桂香会中目黒メンタルクリニック ・279m （精神科・神経科・心療内科）📍
- 小山内科消化器科クリニック ・279m （内科・消化器科・泌尿器科）📍
- 上目黒ファミリークリニック ・292m （小児科・アレルギー科・内科）📍
- 医療法人社団 晴晃会 育良クリニック ・296m （産科・婦人科・小児科）📍
- 医療法人社団鵲志会アトラス心クリニック ・296m （精神科・麻酔科・心療内科）📍
- 医療法人社団鵲志会中目黒アトラスクリニック ・296m （内科・消化器内科・糖尿病内科）📍
- 最多显示前 20 家
牙科
114家
三木歯科医院・51m
查看列表（20 家）
- 三木歯科医院 ・51m （歯科・小児歯科・歯科口腔外科）📍
- 吉田歯科診療室 ・63m （歯科）📍
- 医療法人財団名泉会タカラ歯科診療所 ・76m （歯科）📍
- 伊藤デンタルクリニック東京 ・87m （歯科・歯科口腔外科）📍
- 医療法人社団Ｈ．Ｔ．Ｗ．プライム矯正歯科 ・98m （矯正歯科）📍
- 中目黒駅前歯科 ・118m （歯科口腔外科・小児歯科・矯正歯科）📍
- 上目黒歯科医院 ・119m （歯科・小児歯科・歯科口腔外科）📍
- デンタルサロン ルミエール ・153m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 小山歯科 ・185m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団秀嶺会さとう歯科クリニック ・188m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団純貴会中目黒デンタルケアークリニック ・192m （歯科）📍
- ノア歯科クリニック中目黒 ・223m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団桂由会小幡歯科中目黒医院 ・256m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団デントゾーン近藤歯科 ・286m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 中目黒アリーナ歯科 ・286m （歯科・小児歯科・歯科口腔外科）📍
- 医療法人社団秀盛会岡根歯科医院 ・291m （歯科）📍
- 医療法人社団山手会アトラスタワーデンタルオフィス ・296m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団山手会アトラスタワーデンタルクリニック ・296m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団祐清会加藤歯科 ・296m （歯科）📍
- タナベデンタルクリニック ・314m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 最多显示前 20 家
托育・教育（半径1000m）
保育所
0家
幼稚园
1家
枝光学園幼稚園・311m
认定こども园
0家
采买・交通
便利店
最近 68m
查看列表（15 家）
- ファミリーマート 上目黒二丁目店 ・68m📍
- セブン-イレブン 上目黒２丁目店 ・132m📍
- ファミリーマート 中目黒駅西口店 ・140m📍
- 生活彩家 目黒区役所店 ・157m📍
- セブン-イレブン 上目黒３丁目店 ・169m📍
- ファミリーマート 中目黒駅前店 ・174m📍
- toks 中目黒改札口店 ・220m📍
- セブン-イレブン 中目黒アトラスタワー店 ・288m📍
- 中目黒アトラスタワー ・296m📍
- ナチュラルローソン 祐天寺一丁目店 ・349m📍
- ファミリーマート 小浦目黒青葉台店 ・413m📍
- セブン-イレブン 上目黒１丁目店 ・429m📍
- ファミリーマート 中目黒一丁目店 ・444m📍
- ファミリーマート 小浦中目黒店 ・476m📍
- セブン-イレブン 朝日橋店 ・501m📍
超市
最近 93m
查看列表（20 家）
- 季節酒と鯛めし kamosi ・93m📍
- カルディコーヒーファーム中目黒店 ・134m📍
- プレッセ 中目黒店 ・184m📍
- ライフ中目黒店 ・224m📍
- 小長井商店 ・226m📍
- ビオセボン(Bio c' Bon)中目黒店 ・303m📍
- 八百重 ・323m📍
- 東急ストア 本社 ・327m📍
- 東急ストア 中目黒本店 ・328m📍
- ㈱東急ストア 水産部 ・330m📍
- リカーベースONE中目黒店 ・401m📍
- バッチョーネ BACIONE ・417m📍
- まいばすけっと 中目黒５丁目店 ・472m📍
- まいばすけっと 目黒青葉台１丁目 ・508m📍
- Kiyo NATURE ・522m📍
- 関口食料品店 ・647m📍
- チェリーテラス・代官山 ・679m📍
- イミュテラスショップ ・715m📍
- Terra Burger & Bowl ・746m📍
- まいばすけっと 祐天寺駅通り店 ・755m📍
- 最多显示前 20 家
学校
最近 179m
查看列表（20 家）
- スペース中目黒 ・179m📍
- 目黒区立中目黒小学校 ・327m📍
- Kodomo Edu International School -プリスクール/アフタースクール ・406m📍
- Canadian International School Tokyo, Nakameguro Campus ・485m📍
- 上目黒桜祐保育園 ・504m📍
- 目黒学院中学高等学校 ・512m📍
- 目黒区立烏森小学校 ・526m📍
- Dance Studio Linda 中目黒 ・597m📍
- レンタルスペースさくら 中目黒 目黒川沿い ・636m📍
- 東京都立目黒高等学校 ・666m📍
- 中目黒どろんこ保育園 ・769m📍
- 目黒テニススクール ・776m📍
- 目黒区立上目黒小学校 ・805m📍
- 目黒区立東山中学校 ・814m📍
- キッズガーデンプレップスクール代官山 ・831m📍
- グレイドパーク恵比寿（旧：EBISU SHOW ROOM［エビスショールーム］） ・875m📍
- 東京都立第一商業高等学校 ・899m📍
- Aoba-Japan International School (Meguro Campus) ・914m📍
- 目黒区立目黒中央中学校 ・920m📍
- 渋谷区立長谷戸小学校 ・935m📍
- 最多显示前 20 家
最近車站 中目黒駅 步行 3 分鐘。步行 4 分鐘內超商 9 間、步行 6 分鐘內超市 13 間。強力支撐租賃需求，單身與雙薪家庭評價高。
预估租客画像
主要客群
适合双薪顶客（DINKS）或两人同住的格局与地段。
出租便利性
出租便利性偏强，招租阻力相对较低。
中目黒站是「住みたい街排行2026 首都圏」第 23 名的人气站，租赁需求通常较稳定。
代表车站
中目黒 / 步行2分
大站 / 日均36.4万人
最近大学
東京音楽大学 / 步行7分
注意事项
- 周边夜间娱乐场所较多，需确认噪音与治安观感。
其他潜在需求
法人租赁・社宅需求
全国 47 都市比较
越光米 5kg
¥4,928
5kg
白面包（1条）
¥535
1 袋
鸡蛋（10个）
¥307
1 盒
汽油（1L）
¥178
1 L
理发（1次）
¥4,208
1 次
本区物价在全国 47 个调查都市中第 2 高，比全国中位数贵约 7%。
東京都特別区部・2025年（e-Stat 小売物価統計）
金额为日元实价，米・吐司・蛋・汽油・理发 5 项民生物价，供你对照自己熟悉的物价感受（概略参考，非绝对比较）。
07贷款试算展开 ▼收起 ▲
外国人贷款可行性
日本居住者（日本籍或永住）
容易贷款
日本居住者的住宅貸款可透過主要都市銀行及地方銀行以一般審查取得。物件符合貸款適格性。
在日外国人（持有在留卡）
稍有难度
在日台灣人可優先洽詢東京之星銀行（中國信託旗下）；SBJ 銀行、歐力士銀行、プレスティア（Citibank 系列）亦為主要選擇。依永住權、年收入及任職年資，或可通過一般審查。
海外非居住者
困难
海外非居住者貸款的最低融資金額通常在 5,000 萬日圓以上，低於此金額的物件可承辦的銀行極少，一般以現金購入為主。
影响判定的关键因素
- ·結構：RC/SRC（符合貸款適格性）
- ·屋齡 15 年
- ·價格 4,280萬日圓
依身份别的房贷难易度。海外非居住者原则上不在日本金融机构承作范围，须仰赖少数非银行（Orix 银行・SBI 新生 等）或全现金。
贷款初步诊断
以各金融机构公开的条件，对照你填的身份与金额整理出的参考测算。这不是审核结果，也不是任何机构的承诺。
资金用途
万円
万円
输入年收入后，即可看到测算金额。
可能承作的金融机构
追踪 13 个外国人贷款方案・条件依各行公开信息整理
先了解物件，再評估融資
¥9,800 高階完整版提供這間物件的深入分析。購買後如有融資需求，可另外申請免費轉介玉山銀行或第一銀行窗口。
查看物件分析服務已購買報告？登入申請銀行轉介J&E 協助介紹窗口；申貸由你直接向銀行提出，聯繫安排及核貸條件由銀行確認。
本卡片是公开信息的整理，不是对特定商品的推荐或劝诱。所有数字均仅供参考，实际是否批贷、利率与贷款条件，以各金融机构的审核结果为准。
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下一次跟房仲谈，带着这份问话单。
先把看得见的负担算清楚，再确认会改变判断的条件。
房贷以外，每个月还要准备多少？
¥22,200／月
目前已填的管理费＋修缮准备金。未含税、保险、贷款及其他修缮；不是净收益。
换一个条件，差多少？
一年多准备 ¥120,000。
这是你调整的情境假设，不是此物件的预测。
按顺序确认，再决定怎么谈。
刊登租金是实收还是想定？是否含共益费、包租或租金保证，何时可调整？
不能把满租想定收入当成现况收入。
索取资料：租约、入帐纪录及包租契约
掲載賃料は実収ですか、想定ですか。共益費・サブリース・賃料保証の有無と改定条件を教えてください。
请依这间物件提供购入诸费用明细，以及最近一期固定资产税与都市计划税。
把售价以外的一次性费用与每年支出分开。
索取资料：诸费用估算、税额通知
この物件の購入諸費用明細と、直近の固定資産税・都市計画税の明細をいただけますか。
请提供接道、建筑确认、用途与增改建纪录，确认现况是否符合登记。
土地与建物条件会限制改建及未来使用。
索取资料：登记、测量图、道路及建筑资料
接道、建築確認、用途、増改築履歴と、現況と登記の相違を確認できますか。
本报告串接 8 个公开数据来源、汇整 27 项数据指标、执行 10 项规则检查、比对 30 笔周边成交。
国土交通省 reinfolibe-Stat警视厅犯罪统计J-SHIS 地震危险度健美家Google 街景Google PlacesJ-REIT
本报告以现状客观数据生成，不作为预测未来或投资建议，亦不构成日本宅建业法上的重要事项说明。购买决策请自行判断，必要时请咨询专业人士。
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生成于：2026/08/08 18:51 JST（数据截至生成时点） | Powered by bukken.io