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【範例】サンプル南青山レジデンス
東京都港区南青山4-15-3
¥89,800,00040.1㎡≈ 12.1坪1LDK6階/12階建
東京メトロ銀座線 表参道駅 徒歩7分
范例格局示意图
格局示意，非实际测绘
点击图片可放大阅读。
放大看示意图 ↗物件位置与周边环境
東京都港区南青山4-15-3 · 地图与街景范例；正式报告可开启互动地图与 360° 街景。
执行摘要
值得评估增值保值型
本物件位於南青山蛋黃區精華地段、屬置產穩健標的，但實質投報率僅約1.99%明顯偏低，建議先確認實際招租行情與內裝翻修可行性再出手
好物件的收益率通常不会是最高的：本评分看的是总回报（租金＋增值＋风险），不是只看表面收益率。
投资评分
80/ 100
表面收益率
2.68%
实质收益率
1.99%
东京核心区 3.5〜4% / 地方 5〜6%・现金流 D・同区同类基准
本物业坪单价 vs 周边成交均价
0%
与周边 30 件实际成交的平均坪单价相比（国交省成交数据、含不同楼龄与较新物业）。本物业楼龄较高时折价属正常。
灾害安全分
96
70+ 安全 / 40〜70 普通 / 低于 40 须再评估
Bukken.io 分析摘要
本物件位於東京都港區南青山4丁目，距表參道站徒步7分鐘，屬於東京都心六區蛋黃區精華地段，8年屋齡的RC造區分大廈，土地及市場數據均顯示此區近5年地價與成交行情呈現強勁上升趨勢（公示地價5年CAGR +4.98%、成交價中位數5年CAGR +8.89%）。然而以精算基準計算，本物件表面投報率僅2.68%、實質投報率降至1.99%、含取得成本投報率更僅1.89%，明顯低於全國J-REIT機構級參考中位（4〜4.5%）及港區同類物件招租利回中位（2.82%），顯示此類蛋黃區資產屬於「以資本增值為主、現金流為輔」的持有邏輯。
最大風險因子在於實際招租租金的不確定性（AI推估基礎、信心度中等）及所處商業地域可能伴隨的夜間營業噪音疑慮，另外屬防火地域，未來大規模改建成本將提高1.5倍。整體而言，此為長期置產、資本利得導向的穩健標的，短期現金流投報率偏薄，建議在充分確認實際租金行情及管理委員會財務狀況後，以長期持有（5年以上）角度切入。
01外观与周边环境展开 ▼收起 ▲
外观・周边环境诊断（Bukken.io 街景实查）
bukken.io 帮你上 Google 街景看过现场了
从实际街景读外观、管理状态、周边环境;看不到的部分会诚实标注「无法确认」。
82/ 100
外观总合分数
0-100 / 70+ 管理良好 / 50-70 标准 / 50以下 须确认
以 Google 街景影像交由 Claude Vision 解析，从垃圾放置处・外墙・公共区・采光等推估管理状态（依拍摄当下影像，可能与最新状况不同）。
本物件為外牆以米白色磁磚為主體的中低層住宅大樓，外觀整潔、無明顯磁磚剝落或塗鴉痕跡，共用大廳入口設計感良好，植栽手扶整齊有生機，顯示管理組合對維護品質具備一定意識。周邊街道乾淨、低密度住宅區氛圍濃厚，整體氣場穩定，適合長期置產持有。
街景看到的细节
- 垃圾存放处・三張街景照片中均未見垃圾集中處，無法評估垃圾管理現況。建議實地探訪時確認垃圾集中處位置及其整潔程度。
- 阳台・可見陽台均未觀察到雜物堆積、枯萎植物或大量衣物晾曬情形，陽台管理狀況良好。
- 外墙・外牆磁磚色澤均一，未見裂縫、缺角或剝落跡象。第三張照片所示大廳入口立面採用石材飾板，質感較高，維護狀態良好，無塗鴉痕跡。
- 共用空间・大廳入口區域可見精心規劃的植栽造景及石材牆面，顯示管理組合或原開發商對共用空間品質有一定投入。走廊及出入口未見個人雜物堆放。
- 信箱区・街景照片中信箱區未入鏡，無法評估。建議實地看屋時確認信箱整潔程度及廣告夾報堆積量，以間接判斷空屋率。
- 自行车停放・三張照片中均未見自行車停車場，無法評估。建議實地確認是否設置自行車停車場及其管理狀況。
- 采光・周邊建築物以低層至中層為主，視野相對開闊，遠處可見高層建物但距離尚遠，不構成直接日照遮蔽。整體採光條件評估為良好。
- 周边环境・道路面鋪設整齊，無垃圾或廢棄物散落，整體街道環境整潔。周邊以低至中層建築為主，住宅區氛圍穩定。遠景可見高層辦公大樓，顯示本物件位於都市型住宅區鄰近商業核心的位置，交通可及性及生活機能預期良好。
良好之处
- 外牆磁磚保養良好，無剝落或裂縫，顯示管理組合具備基本修繕意識
- 大廳入口採用石材立面及精緻植栽造景，硬體規格高於同類型住宅大樓
- 植栽生長旺盛且修剪整齊，反映住民或管理單位對共用綠化空間的持續維護
- 周邊街道整潔，無廢棄物或髒亂跡象，鄰里環境品質良好
- 可見陽台無雜物堆積及枯萎植物，住民素質整體評估為正面
- 周邊以低層建築為主，遮蔽少、採光條件較佳
管理状况观察
整體而言，本物件硬體狀態良好，共用空間維護水準在同類型住宅大樓中屬於較佳層級，作為置產標的風險偏低。建議您在簽約前向賣方或管理公司索取近三年的管理組合會議記錄及長期修繕計畫書，確認修繕準備金餘額是否充足，以及未來大型修繕工程（如外牆重新塗裝、電梯更新）的資金預算是否已納入計畫。
此外，本物件街景照片中未能確認垃圾集中處及信箱區的狀況，建議您實地看屋時特別前往查看，信箱廣告堆積量是判斷空屋率的有效指標，可作為租賃市場需求評估的參考依據。若您對風水有所重視，本物件周邊有電線及電桿分布，此為日本一般街道常見現象，在日本不動產市場評價中並不構成負面因素，但若此點對您而言具有個人意義，建議您納入自身判斷。
02投资判断展开 ▼收起 ▲本物件位於南青山蛋黃區精華地段、屬置產穩健標的，但實質投報率僅約1.99%明顯偏低，建議先確認實際招租行情與內裝翻修可行性再出手
规则检查（管理现场基准）
抗震标准・未发现问题
扣分房龄落在 1982〜1983 年竣工的新旧抗震标准交界带，且未提供抗震加固信息时触发：需另行确认建筑确认日是否在 1981 年 5 月 31 日之前。
扣分1981 年以前（旧抗震标准）竣工、且已完成抗震加固工程时触发：融资与保险条件仍优于未加固物件。
重大扣分1981 年以前竣工、且明确标示未进行抗震加固时触发：贷款审查与转售条件受到的影响最大。
扣分1981 年以前竣工、但抗震加固状况未提供信息时触发：需向管理组合确认加固记录。
提示竣工判定为 1981 年 6 月以后（新抗震标准）时不触发；房龄信息未提供时也不触发，但不代表已确认安全。
管理费・修缮储备金・未发现问题
重大扣分修缮储备金换算后低于每平方米每月 80 日元时触发：明显低于全国平均，未来大幅上调或临时征收的风险高。
扣分修缮储备金换算后落在每平方米每月 80〜150 日元之间时触发：低于国土交通省指引建议下限（200〜300 日元），未来上调空间大。
扣分修缮储备金换算后落在每平方米每月 150〜200 日元之间时触发：处于指引下限附近，建议结合房龄与长期修缮计划一并确认。
提示换算后达到每平方米每月 200 日元以上时不触发；管理费或专有面积其中之一未提供数据时也不触发（并非代表储备水平健全已获确认）。
车站步行・未发现问题
加分最近车站步行 5 分钟以内时触发：对出租需求与转售性都是加分。
扣分最近车站步行 10 分钟以上、不满 15 分钟时触发：对单身租客的吸引力略降。
扣分最近车站步行 15 分钟以上、不满 20 分钟时触发：对单身与双薪家庭的出租吸引力转弱，可能需要依赖公交接驳。
重大扣分最近车站步行 20 分钟以上时触发：出租需求与转售流动性都明显下降，长期空置风险提高。
提示步行 6〜9 分钟属中间地带，不触发加分或扣分。
用途地域・商业地域（居住面）
商业地域。可能有夜间营业店铺、高层建筑及噪音，家庭自住建议确认周边环境。
用途地域・商业地域（投资·民宿面）
商业地域。邻近车站、便利性最高，租金需求强劲、民宿限制最少、流动性高，是投资首选地带。
用途地域・商业地域（居住面）
商业地域。可能有夜间营业店铺、高层建筑及噪音，家庭自住建议确认周边环境。
用途地域・商业地域（投资·民宿面）
商业地域。邻近车站、便利性最高，租金需求强劲、民宿限制最少、流动性高，是投资首选地带。
重大扣分用途地域为工业专用地域时触发：原则上不能兴建住宅，融资审查与转售都受重大限制。
扣分用途地域为工业地域时触发：住宅可建，但可能与工厂相邻，需留意噪音与空气质量。
扣分用途地域为准工业地域时触发：中小型工厂与仓库混杂，生活环境属混合型。
扣分用途地域为商业地域时，就自住角度触发：可能有夜间营业店铺、高层建筑与噪音，自住前建议先确认周边环境。
加分用途地域为商业地域时，就投资与民宿角度触发：车站周边机能最强，出租需求与流动性通常最佳。
加分用途地域为近邻商业地域时触发：生活机能与居住环境平衡，出租需求与民宿皆属合适地域。
加分用途地域为第一种低层住居专用地域时触发：属安静住宅区、商店较少，适合家庭自住。
加分用途地域为第一种中高层住居专用地域或第一种住居地域时触发：以住宅利用为主，同时保有一定生活机能。
重大扣分城市规划属市街化调整区域时触发（与用途地域是不同的判定轴）：原则上难以新建或重建住宅，融资审查通常无法通过。
提示查无用途地域数据，或该地域类别不在上述列举范围内时，本项不触发任何条目。
楼层・电梯・未发现问题
扣分所在楼层为 1 楼时触发：日本租客普遍在意防盗、潮湿、虫害与采光，对出租与自住都是扣分。
重大扣分无电梯、且所在楼层为 5 楼以上时触发：对高龄租客与搬运重物负担大，长期空置与跌价风险高。
扣分无电梯、且所在楼层为 3〜4 楼时触发：高龄租客与家庭客层较容易回避，转售时常是议价点。
提示所在楼层非 1 楼，且（有电梯，或所在楼层为 2 楼以下）时，本项不触发。
建筑结构（木造×宠物组合）・未发现问题
重大扣分建筑结构判定为木造、且可养宠物时触发：宠物气味与抓痕容易渗入木造内装，退租修缮费用通常明显偏高，银行融资审查也偏保守。
扣分建筑结构判定为木造（且未特别标示可养宠物）时触发：木造在抗震、隔音、隔热通常较 RC／SRC 造弱，融资审查较严格，海外买家也常偏好钢筋造。
提示建筑结构为 RC 造或 SRC 造时，本项不触发，即使开放宠物也不扣分，实务上宠物可反而常是出租的加分项。
权利形态（借地权）・未发现问题
扣分土地权利形态为定期借地权时触发：租期届满须拆屋还地，残存价值会随届满日接近而递减，海外非居民几乎无法取得融资。
扣分土地权利形态为普通借地权（含旧法借地权）时触发：日常收租与现金流与所有权物件差异不大，但海外非居民融资困难、转售对象较有限。
提示土地权利形态为所有权，或该栏位未提供数据时，本项不触发（不会因权利形态不明而被扣分）。
サブリース・未发现问题
扣分物件备注中出现转租、包租代管、保证租金等相关字样时触发：保证租金常设定低于市场行情，且依法可能被出租方片面调降，中途解约通常也不易。
提示备注栏未侦测到转租／包租相关字样时，本项不触发，视为一般直接出租。
重建可否・未发现问题
重大扣分物件明确标示为再建筑不可时触发：无法重建或大规模改建，海外非居民融资几乎无法取得，转售对象也仅限现金买家。
提示标示为可重建，或该栏位未提供数据时，本项不触发。
新成屋溢价・未发现问题
提示房龄为 0 年（全新）或 1 年（新古）时触发：纯属提示、不影响评分。新成屋交屋后即转为中古，首次转售价格常见下滑，且无同栋中古成交案例可供比对，需依赖周边行情判断转售性。
提示房龄 2 年以上时，本项不触发（新成屋溢价议题仅适用于房龄 0〜1 年）。
「未检出」仅代表以本次可获取的数据未触发该项警示，并不保证完全无风险。
综合评分
短期＝现金流・流动性视角；长期＝人口・结构耐久・法规稳定视角。星级由 bukken.io 规则引擎依各数据源计算，非主观评分。
投资收益
86数据 100%
投资收益长期评价高于短期（短期83／长期88）。长期有成长空间。
本维度共检核 8 项：8 项正面、0 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +租金需求
- +車站徒步
- +屋齡
- +災害安全度
- +人口（現在+未來）
- +修繕積立金
- +用途地域（投資適性）
- +商業地域（投資・民泊面）
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
建筑・防灾
90数据 100%
本维度共检核 4 项：4 项正面、0 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +災害安全度
- +結構
- +修繕積立金
- +物件外觀
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
自住舒适
70数据 100%
本维度共检核 5 项：3 项正面、1 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +治安
- +學校・托育
- +生活機能
- ·居住舒適
- −商業地域（居住面）
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
外国人融资友善
49数据 100%
本维度共检核 2 项：1 项正面、0 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- ·海外非居住者的貸款難易度
- +在日外國人的貸款難易度
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
再售流动性
82数据 100%
本维度共检核 5 项：5 项正面、0 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +未來人口 (2040)
- +車站徒步
- +都市計畫
- +結構＋屋齡
- +交易趨勢
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
民宿（短租）
⚠️ 本评分为假设此物件规约可供民宿，但多数集合住宅的管理规约禁止作为民宿（住宅宿泊事业），投入运营前请务必先确认管理规约。
80数据 65%
本维度共检核 4 项：4 项正面、0 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +用途地域（民泊可否）
- +民泊申報件數
- +都市計畫
- +商業地域（投資・民泊面）
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
进阶
项目分析
Bukken.io 将分析结果分类为治安・出租需求・将来性等项目，每项给予 1-5 星评级与两面评估。标示 L1 维度（投资收益・民宿・自住・外国人・再售）的项目，其星级以 bukken.io 规则引擎的确定性分数覆盖；其余项目为 Bukken.io 评估。
投資收益性・投報率
4/5
本物件表面投報率2.68%、實質投報率（扣除管理費、修繕積立金、固定資產稅及都市計畫稅後）降至1.99%，含取得成本投報率僅1.89%，年NOI約¥1,782,997。此水準明顯低於港區同類物件招租利回中位2.82%（四分位2.55〜3.5%），也低於全國J-REIT機構級（法人投資機構收購出租住宅時接受的報酬水準）中位4〜4.5%，顯示本物件的定價已高度反映南青山蛋黃區的資本增值預期，而非以現金流為主要訴求。
取得總成本約¥4,716,593（仲介費+不動產取得稅+登記費用），加計後投報率門檻更高。若採內裝翻修拉高租金至區間上限¥222,495/月，投報率仍有小幅改善空間，但整體仍屬偏低區間。
- 土地及區域公示地價過去5年年複合成長率達+4.98%，10年CAGR+4.73%，資本增值動能強勁
- 若提升內裝規格，估計租金上限可達¥222,495/月，較目前保守估算有約10%上升空間
- 所有權型態為完全所有權，較借地權物件更易獲得融資、流通性更佳
- 實質投報率1.99%、含取得成本投報率1.89%，低於港區同類物件招租利回中位2.82%
- 精算利回明顯低於全國J-REIT機構級中位4〜4.5%，屬於資本利得導向而非現金流導向資產
- 現況為空室，租金為AI推估基礎（信心度中等），非實際成交租約，存在招租不確定性
賃貸需求
4/5
本物件屬DINKS（頂客族）客層取向，租賃需求評估為「強」，徒步7分鐘可達表參道站（東京地下鐵銀座線，日均乘降16.9萬人次的主要大站），且徒步15分鐘內另可利用外苑前、乃木坂、青山一丁目、明治神宮前等4座車站，多線可及性佳。人口動向面，東京都特別區部近12個月淨遷入達+27,497人，顯示強勁的人口流入趨勢，港區2025〜2040年人口預估成長+10.2%，長期租賃需求動能穩固。
惟需留意，物件坐落之商業地域雖對招租及流動性有利，但周邊存在娛樂場所（redFlags: entertainment_nearby），部分租客族群可能有所顧慮。
- 表參道站為日均乘降16.9萬人次的主要大站，且徒步15分鐘內可及4座車站，多線交通紅利明顯
- 東京都特別區部近12個月人口淨遷入+27,497人，呈現強勁流入趨勢
- 港區2025〜2040年人口預估成長+10.2%，長期租賃需求具備人口結構支撐
- DINKS客層定位與商業地域機能高度匹配，招租難易度評估為「強」
- 鄰近有娛樂場所，部分家庭型或女性租客可能有所顧慮
地段・交通
5/5
本物件位於港區南青山4丁目，屬東京都心六區蛋黃地段，徒步7分鐘可達表參道站，生活機能完善：徒步2分鐘內有便利商店（半徑500公尺內共11間），徒步3分鐘可達超市及特色商店（半徑800公尺內共20間）。醫療資源方面，半徑2公里內有6間醫院、459間一般診所、356間牙科診所，機能相當充足。
地形方面，半徑50公尺內高低差達10.5公尺，屬中等坡度地形，對高齡者或自行車使用者略有不便，惟整體區位優勢仍相當突出。
- 徒步7分鐘可達表參道站，且半徑1.5公里內共有7座車站可供選擇，交通便利性極高
- 半徑500公尺內便利商店11間、800公尺內超市20間，生活機能非常充足
- 半徑2公里內醫院6間、診所459間、牙科356間，醫療資源完善
- 町丁目建物倒壊危険度及火災危険度均為1/5等級（東京都內最低風險等級之一）
- 半徑50公尺內地形高低差達10.5公尺，屬中等坡度，對高齡者及自行車通行略有負擔
未來發展性（人口・都市規劃）
4/5
港區半徑3公里圈人口預估自2025年26萬人成長至2040年28.6萬人（+10.2%），2060年前仍維持正成長軌跡，人口結構具備長期支撐力，惟高齡化率同步自18.3%（2025）上升至25.2%（2050），未來租客組成可能逐漸轉變。都市規劃方面，物件所在商業地域屬於誘導區域外，惟未落於都市計畫道路重疊範圍，無徵收風險；防火地域指定則意味未來如需大規模改建，將面臨較高的耐火建築成本（約1.5倍）。
港區近4個月新建開工中，貸家（新建出租宅）占比26%（270戶／1,051戶），分讓住宅占比高達71.4%，顯示新成屋供給壓力主要集中於分讓市場，可能對本物件之轉售定價形成中期競爭。
- 港區2025〜2040年人口預估成長+10.2%，2025〜2060年成長+12.1%，人口結構具長期支撐
- 物件未落入都市計畫道路重疊範圍，無徵收風險
- 本區近12個月人口淨遷入強勁（+27,497人／東京都特別區部）
- 高齡化率預估自18.3%（2025）上升至25.2%（2050），長期租客結構可能轉變
- 港區近4個月新建開工分讓住宅占比達71.4%（751戶），新成屋供給對中期轉售定價可能形成競爭壓力
- 物件屬防火地域，若未來需大規模改建，耐火建築成本較一般為高（約1.5倍）
轉售性・流動性
4/5
港區中古大廈成交價中位數近5年年複合成長率達+8.89%（2020年¥1,306,667/㎡ → 2025年¥2,000,000/㎡），且成交件數同步自929件成長至2,400件，顯示市場流動性與成交熱度雙雙提升，屬於健全成長市況。本物件坪單價約¥740萬/坪，對照鄰近600公尺內近期成交案例（同為RC造、屋齡相近之南青山物件坪單價約¥485萬〜¥949萬/坪不等），定價落於合理區間內，未見明顯偏高。
惟修繕積立金¥354/㎡/月屬合理水準，有助於維持長期資產品質與轉售保值能力。
- 港區中古大廈成交中位數5年CAGR達+8.89%，成交件數同步自929件成長至2,400件，市場流動性提升
- 本物件坪單價約¥740萬/坪，與鄰近南青山同類RC造物件成交區間（¥485萬〜¥949萬/坪）相符，定價合理
- 修繕積立金水準（¥354/㎡/月）合理，有利於長期資產維護及保值
- 完全所有權型態，較借地權物件流通性更佳、更易於轉售
- 港區近4個月分讓住宅新建開工占比高達71.4%，新成屋供給可能於中期對轉售定價形成競爭
外國人購屋門檻
2/5
本物件結構為RC造、屋齡8年，符合一般貸款適格性條件，惟海外非居住者（如台灣買家）於日本原則上難以取得當地融資，需優先洽詢台系銀行東京分行（兆豐國際商銀、第一銀行、彰化銀行）或渣打銀行等外資機構，一般條件為LTV 25〜40%、利率4〜6%、頭期款60〜75%。在日台灣人（具永住權或穩定工作簽證者）則可優先洽詢東京之星銀行、SBJ銀行、歐力士銀行等，通過一般審查機會較高。
由於海外投資人在日本原則上難以取得融資，本物件的投報率係以全額現金購買為前提試算。
- 物件結構為RC造、屋齡8年，符合日本國內一般住宅貸款之適格性條件
- 在日台灣人可透過東京之星銀行、SBJ銀行等機構，依永住權及收入條件取得一般貸款審查機會
- 海外非居住者（台灣買家）於日本原則上難以取得當地融資，多需仰賴台系銀行海外分行或外資機構，條件較嚴苛（頭期款60〜75%）
治安與居住品質
4/5
南青山4丁目之町丁目級治安數據顯示，住宅侵入竊盜僅1件（其中空屋闖入1件），街頭治安（粗暴犯及凶惡犯合計1件、飛車搶奪0件）亦屬安全等級，優於港區整體平均（港區侵入竊盜83件，為23區平均之1.04倍，23區治安排名第15/23）。建物外觀經AI街景分析評分82/100，屬低風險等級，外牆磁磚保養良好、大廳及植栽維護品質高於同類型大廈，顯示管理委員會具備基本維護意識。
惟物件所在為商業地域，需留意鄰近夜間營業店鋪可能產生的噪音疑慮，此點對純住宅自用需求者影響較大，對出租投資影響相對有限。
- 町丁目級住宅侵入竊盜僅1件、街頭治安粗暴犯合計1件，均屬安全等級
- 建物外觀AI評分82/100（低風險），外牆及共用空間維護品質良好，顯示管理委員會維護意識佳
- 建物倒壊危険度及火災危険度均為東京都內最低等級（1/5）
- 物件所在商業地域，鄰近夜間營業店鋪可能產生噪音，對自住型客層有一定影響
建议
- 1
【確認事項】請仲介代為向賣方索取近三年管理委員會會議記錄及長期修繕計畫書，確認修繕積立金餘額是否充足，尤其應了解未來外牆重新塗裝、電梯更新等大型修繕之資金規劃是否已納入計畫。
- 2
【租金驗證】建議透過SUUMO等平台篩選南青山、表參道站周邊同面積帶（35〜45㎡、1LDK）之實際招租行情，與本報告推估租金區間¥200,808〜¥222,495/月進行交叉比對，降低招租不確定性。
- 3
【內裝評估】若考慮內裝翻修以拉高租金至區間上限，建議先取得3家以上裝修估價，並評估翻修投入成本與租金提升幅度的投報率增益是否划算。
- 4
【融資規劃】若為海外非居住者身分，建議優先洽詢台系銀行東京分行（兆豐國際商銀、第一銀行、彰化銀行）或渣打銀行等機構之融資條件；若已在日本工作並具永住權，建議進一步洽詢東京之星銀行、SBJ銀行等在地融資選項。
- 5
【建物確認】建議實地看屋時，請仲介一併確認垃圾集中處及信箱區狀況，信箱廣告堆積量可作為判斷空屋率及租賃需求的參考指標。
- 6
【都市規劃確認】由於本物件位於防火地域，若未來考慮大規模改建或翻新，請仲介代為向當地都市計畫課確認相關耐火建築規範及成本影響。
- 7
【稅務規劃】建議諮詢熟悉日本不動產稅務之會計師，確認非居住者身分下的所得稅申報流程（含納稅管理人設置）及未來出售時之讓渡所得稅適用稅率（持有5年內39.63%、5年以上20.315%）。
以上确认事项多需以日文向日方索取文件。身处海外可委托物业中介或购房顾问代为索取。
退场策略
- 1
出租：以DINKS客層為主要招租對象，善用表參道站多線交通優勢及優良地段條件，建議先進行內裝評估以爭取租金區間上限，中長期現金流雖偏薄但具穩定性。
- 2
出售：港區中古大廈成交中位數近5年CAGR達+8.89%，若持有5年以上、待市場持續消化分讓住宅新供給後出場，較可能享有資本利得；惟需留意持有5年內出售需適用39.63%較高讓渡所得稅率。
- 3
法人投資：可評估以境內或境外法人架構持有，分散非居住者個人所得稅負擔，惟須留意法人在日本設立及維運之合規成本，建議諮詢跨境稅務顧問進行整體規劃。
03收益与税务展开 ▼收起 ▲实质报酬 1.99%・月租估 ¥200,808
需准备的总现金
物业售价¥89,800,000
取得相关费用+ ¥4,716,593
合计（概估）¥94,516,593
≈ ¥454 万元(人民币)
这里以全现金购入为前提试算。海外买家也可以通过台系银行东京分行贷款，但首付要按总价的 45〜50% 准备，所以先看现金版本比较稳妥。想看贷款版本的数字，请看下方的融资事前诊断。
参考汇率，依汇款时点变动。
每月实收（出租情境）
预估月租金¥200,808
管理费− ¥18,500
修缮积立金− ¥14,200
固都税（年额÷12）− ¥19,525
所得税（年额÷12）− ¥6,582
月净额（概估）¥142,001
≈ ¥1 万元(人民币)
表面收益率2.68%/实质收益率1.99%
参考汇率，依汇款时点变动。
收益分析（投报率精算）
表面投报率
2.68%
年租金 ÷ 取得价格
实质投报率
1.99%
扣除管理费・修缮・固定资产税后 NOI ÷ 取得价格
含取得成本投报率
1.89%
NOI ÷（取得价格＋取得相关费用）
推估月租金
¥200,808
预估租金区间 ¥200,808〜¥222,495/月（模型误差 ±10.8%）。利回率以保守的下限计算；装修等级高时有望接近上限。
依据：2,000 件以上出租案例回归模型，与周边行情交叉印证。注意：参考数据仅单一来源，尚无法交叉验证。
这次只查到一个外部租金来源，没办法互相对照验证，所以估算的不确定性高一些。建议实地看房、并请中介确认。
同条件・同栋数据含装修差异・楼层差・个别情况，个别实租可能有 ±10〜15% 的浮动。建议实勘及向中介确认。
fudosandb 模型 ¥186,855（都道府县级估算，高级地易低估，仅供下限参考）
▾ 计算前提
年度 NOI?年租金收入扣除持有期间各项费用（管理费、修缮、固都税等）后的净收益。计算实质收益率的基础数字。
¥1,782,997
修缮基金（月）?每月缴纳的公共修缮储备金，用于将来整修电梯、外墙、屋顶等共用部分。老楼常见金额调涨甚至一次性追缴。国内没有直接对应制度，购前务必确认积立余额。
¥14,200
取得相关费用合计
¥4,716,593
概算所得税（年・非居住者）
¥78,984
税额（固都税・取得税・登记费・所得税）皆为概算，实额请以课税明细书・税理士确认。表面投报率为广告值，与本栏精算值是两回事。
机构级基准（J-REIT 住宅）
进阶中位数 cap rate?大型机构投资人购买同类房产时能接受的收益率（NOI÷市值）。本物业收益率高于cap rate，才有相应的风险溢价。
4.2%
中段区间（p25〜p75）
4〜4.5%
全国・住宅 prime / 样本 11 件
机构投资人以何种投报率评价・取得住宅的参考值。东京都心 prime 偏下限（约 3.5〜4%），地方偏上限。
健美家 同条件 表面收益率（挂牌基准）
表面收益率中位数
2.82%
四分位区间（p25〜p75）
2.55〜3.5%
港区・近い専有面積/築年・样本 20 件
税金・取得成本试算
遗产税路线价（推估）?以道路为单位的课税用官方地价，是计算遗产税、赠与税的基础。约为公示地价的八成。
¥1,928,000/㎡
固定资产税评价额（推估）
¥1,687,000/㎡
固定资产税（年・特例后）?每年持有不动产须缴纳的税款，类似国内的房产税+土地使用税。住宅用地有优惠减免，年缴数万至数十万日元不等。
¥3,936/㎡
城市规划税（年・特例后）
¥1,687/㎡
推估 土地持份税额（年）
¥67,649〜¥225,496
年间固定资产税合计（土地＋建物・概估）
¥174,844
年间城市规划税合计（土地＋建物・概估）
¥59,455
以公示地价 × 标准比率（路线价 80%・固资 70%）推估，已反映住宅用地特例。实际金额请以课税明细为准。
04风险检查展开 ▼收起 ▲灾害安全 96/100・无重大警示
灾害风险
96/ 100
灾害安全评分
全国平均 50 / 东京 23 区 中位数 70 / 山手台地 prime（高轮・千代田・文京等）90+
把 5 项灾害（地震 / 洪水 / 山体滑坡 / 海啸 / 液状化）综合成 0-100 分。70+ 安全、40-70 普通、低于 40 要再评估。
▾ 算式（点击展开）
- 基準値100
- 地震 30 年：10.7%-4
- 水害：无风险0
- 土砂：无风险0
- 津波：无风险0
- 合計= 96
📍 J-SHIS 计算「特定坐标未来 30 年发生震度 6 强以上」的概率。山手线内 5〜17%（西南部台地略高）、下町低地 15-30%、横滨/川崎 30-40%、大阪/神户 30-50%、静冈沿岸 50-80%。超过 20% 算高风险。※ 政府宣传的「首都直下 M7 30 年 70%」是整个南关东累积概率，跟这个是不同指标。
地震（30 年・震度 6 强）
10.7%
地区危险度（东京都）
建筑倒塌危险度
低（等级 1 / 5）
火灾危险度
低（等级 1 / 5）
综合危险度
低（等级 2 / 5）
都内相对安全度
比东京约 37% 的地区安全
综合排名 第 1932 / 5192 名（排名越后越安全）
地盘分类
台地2
等级为 1（相对较低）至 5（相对较高）。 此为东京都「地震相关地域危险度测定调查（第9回）」的町丁目别相对评估。仅为都内相对等级，无法与其他道府县比较。
治安・犯罪统计
① 物件所在街区・南青山4丁目
街道（町丁目）单位，最贴近这套房子的实际体感。
住宅入室（入室盗窃）
安全・1件
街头治安（暴力犯）
安全・1件
② 港区 全区
整个区的平均水平，用来对照 23 区平均与排名。街区数字与全区数字不一致是正常的。
刑案总件数
3,544件
警方受理的全罪种件数
入室盗窃
83件
其中屋主不在时被盗 14件
23区平均比（总数）
1.1 倍
高于 23 区平均（1.0 为平均）
入室盗窃 23区平均比
1.04 倍
与 23 区平均相当
23区治安排名
第 15 / 23 名
2025 年全年・警视厅 刑案受理统计
平均比 1.0 为 23 区平均，小于 1 代表低于平均。
地形・坡度
坡度评价
略陡
50m 内最大高低差
10.5m
中程度の斜面（高低差 10.5m）。年配テナント・自転車利用者に若干の負担。
未来人口推算
2025→2040 人口变化率
+10.2%
2025→2060 人口变化率
+12.1%
高龄化率（2050）
25.2%
全国 2050 推计约 37.1%，属相对年轻地区
租金趋势
特別区部 2025 年
同比 +0.7%
趋势
稳定 →
05区域市况展开 ▼收起 ▲公示地价 5年 +27.51%・周边成交比 接近
区域健全度
B82/100上升趋势
需求评分
88/100
供给评分
82/100
购买力评分
70/100
良好的点
- 人口流入強（東京都特別区部 +27,497人 / 12ヶ月）
- 空屋率健全（港区 総13.7%、全国平均 13.8% 以下）
- 台湾人コミュニティ集積（港区 3.4%、2017年6月時点）
- 人口規模大（港区 260,486人）
- 新規供給適度（港区 貸家 270戸 / 4ヶ月）
区域市况
平均单价（每㎡）
¥2,380,491
预估租金（月）
¥200,808
预估回报率
2.7%
公示地价 年涨幅
+16.6%
周边成交案例
📍 与周边成交案例的坪单价比较。Underpriced = 比行情便宜 10%+，Overpriced = 比行情贵 10%+，适正 = ±10% 内。
案件数
30 件
平均坪单价
¥741 万/坪
本物业坪单价
¥740 万/坪
贵/便宜判定
合理
实际成交案例（参考）
| 时期 | 坪单价(万円) | 面积(㎡) | 屋龄 | 格局 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 785万 | 80㎡ | 2017 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 661万 | 55㎡ | 2013 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 496万 | 10㎡ | 1984 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 485万 | 30㎡ | 2012 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 622万 | 85㎡ | 1981 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 949万 | 115㎡ | 1982 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 331万 | 15㎡ | 1984 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 529万 | 50㎡ | 1979 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 624万 | 45㎡ | 1971 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 645万 | 40㎡ | 2002 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 584万 | 30㎡ | 1972 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 536万 | 50㎡ | 1971 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 817万 | 85㎡ | 1981 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 331万 | 25㎡ | 1976 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 366万 | 65㎡ | 1978 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 756万 | 35㎡ | 2000 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 850万 | 70㎡ | 1998 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 529万 | 100㎡ | 1979 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 441万 | 45㎡ | 1967 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 882万 | 90㎡ | 2013 | １ＬＤＫ＋Ｓ |
| 2026年第1四半期 | 1,267万 | 60㎡ | 2020 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 806万 | 160㎡ | 1993 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 1,281万 | 80㎡ | 2004 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 463万 | 45㎡ | 1971 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 2,424万 | 105㎡ | 2017 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 347万 | 20㎡ | 1980 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 529万 | 30㎡ | 1980 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 909万 | 120㎡ | 1997 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 661万 | 70㎡ | 1997 | １ＬＤＫ＋Ｓ |
| 2026年第1四半期 | 1,322万 | 100㎡ | 2001 | ３ＬＤＫ |
以上为周边 東、南青山、渋谷、神宮前、北青山、赤坂 一带、约方圆 1020 米内的成交案例。
公示地价・路线价推算
公示地价（2025）?日本政府每年1月1日公布的官方地价基准，作为担保评估和税额计算依据。通常只有实际成交价的七到八成。
¥2,410,000/㎡
路线价推算（≈公示×80%）?以道路为单位的课税用官方地价，是计算遗产税、赠与税的基础。约为公示地价的八成。
¥1,928,000/㎡
用途
住宅地
最近车站
外苑前 (600m)
周边地价水平（同用途3点）: ¥2,410,000〜¥3,220,000，中位数¥2,470,000
公示地价走势
进阶最新公示地价（2025）
¥2,410,000/㎡
5年累积
+27.51%
5年 CAGR +4.98% (CAGR)
10年累积
+51.57%
10年 CAGR +4.73%
公示地价是滞后指标，请对照下方实际成交走势确认方向是否一致。CAGR 以中位数端点法（5/10 年前 vs 最近年复利）计算。
成交价走势
进阶2025 中位数
¥2,000,000/㎡
同比
+16.28%
5年累积
+53.06%
5年 CAGR +8.89%
中古マンション等・8年（国交省）
市区町村级实际成交价中位数走势，比公示地价更早反映市场实势。CAGR 以中位数端点法（5 年前 vs 最近年复利）计算。
用途地域
地域分类?政府依都市计划法划定的土地使用分区，决定周边能建什么（住宅、商业、工业等）。直接影响未来周边环境与再开发可能性。
商業地域
本物件的指定值
未能自动取得，可向役所都市计划课确认
商業地域的法定范围
建蔽率 80%容积率 200〜1300%
指定于车站前、繁华街的高密度商业区域。容积率最高1300%，可进行高层开发。店铺、办公室、酒店、住宅等几乎所有用途均可建设。
▾ 这一区可以盖什么、不能盖什么
| 用途 | 在这一区 |
|---|---|
| 住宅、公寓、宿舍（含与住家合用、非住宅部分 50㎡以下的小店或事务所） | 可以盖 |
| 店铺、餐饮店 | 可以盖面积没有上限 |
| 办公室 | 可以盖 |
| 旅馆、酒店 | 可以盖 |
| 保龄球馆、游泳池、高尔夫练习场、棒球击球练习场 | 可以盖 |
| 卡拉OK店 | 可以盖 |
| 麻将馆、弹珠机店、场外马券或车券售票处 | 可以盖 |
| 剧场、电影院、演艺场、观览场、夜总会 | 可以盖 |
| キャバレー、料理店（有陪侍服务、供客人饮食的营业）、個室付浴場 | 可以盖 |
| 幼儿园、中小学、高中 | 可以盖 |
| 医院、大学、高专、专修学校 | 可以盖 |
| 神社、寺院、教堂、公共澡堂、诊所、托儿所 | 可以盖 |
| 仓储业的仓库 | 可以盖 |
| 自用仓库 | 可以盖 |
| 工厂（按危险性和环境恶化程度分四级） | 有条件限危险性和环境恶化之虞极少或较少的工厂，作业场 150㎡以下 |
| 汽车修理厂 | 有条件作业场 300㎡以下（原动机另有限制） |
建築基準法别表第2的概要（依日本国土交通省住宅局「建築基準法（集団規定）」参考资料）。这张表没有列出全部限制，经特定行政庁许可而能盖的例外也存在。个案的答案，请向区市的建筑指导窗口和宅地建物取引士确认。
用途地域白话解说
这个分区是什么
商業地域：商業核心地區，辦公室、百貨公司、夜間營業店鋪及高層建物集中，便利性最高。
优点
- 步行 5 分鐘以內抵達車站、便利性最高
- 高層公寓大廈地段
- 適合民泊及 SOHO 用途
留意点
- 夜間營業店鋪可能造成噪音
- 居住環境較為嘈雜，不一定適合家庭自住
对本物件的意义
指定值决定这块地的开发上限，也影响同地段未来的重建与周边开发可能性。
法律・物理检查
権利形态
所有権
城市规划・再开发
区域区分
都市計画区域
防火指定
防火地域
市街化调整区域・与城市规划道路重叠是住宅取得的 deal-breaker 候选。再开发・立地适正化对象则是中长期保值因素。
防火地域: 指定于车站前、干线道路沿线等。原则要求建设耐火建筑物，建筑成本较高，但火灾蔓延风险低。重建时须确认耐火建筑物要件。
06物件与生活展开 ▼收起 ▲表参道 步行 7 分钟・生活配套 良好
周边站点 乘降客数
表参道(3号線銀座線)
徒歩7分大站日均16.9万人
外苑前(3号線銀座線)
徒歩7分中型站日均7.2万人
乃木坂(9号線千代田線)
徒歩11分中型站日均3.9万人
越靠近大站（乘降客数多），租赁需求通常越强、空置风险越低。若最近站为小站或步行超过10分钟，建议以较高的毛利率来弥补空置风险。
生活机能（医疗・托育・采买）
医疗机构（半径2000m）
医院
6家
伊藤病院・643m
查看列表（6 家）
诊所
459家
医療法人社団愛燦会 青山からだのクリニック・106m （内科・形成外科・美容外科）
查看列表（20 家）
- 医療法人社団愛燦会 青山からだのクリニック ・106m （内科・形成外科・美容外科）📍
- 南青山おおつかクリニック ・111m （内科・小児科・消化器科）📍
- 青山メディカルクリニック ・136m （内科）📍
- メディカルスキンケアＹＯＵクリニック ・141m （皮膚科・アレルギー科・美容皮膚科）📍
- 青木医院 ・150m （精神科・内科）📍
- 表参道 Ｒｅｊｕｖａ Ｍｅｄｉｃａｌ Ｃｌｉｎｉｃ ・170m （美容外科・美容皮膚科・婦人科）📍
- ＲＥＣＬＩＮＩＣ表参道 ・193m （美容内科・美容皮膚科・内科）📍
- 関谷クリニック南青山 ・216m （形成外科・美容外科）📍
- 吉本メディカルクリニック ・219m （心療内科・精神科）📍
- 医療法人社団 スリープクリニック スリープクリニック青山 ・265m （精神科・心療内科・内科）📍
- クリニカ東京青山 ・270m （内科・精神科・心療内科）📍
- 南青山ＴＯＫＵＮＡＫＡクリニック ・275m （皮膚科・形成外科・美容外科）📍
- 中山医院 ・280m （内科・糖尿病内科・代謝内科）📍
- 医療法人財団花椿会 南青山皮膚科スキンナビクリニック ・283m （皮膚科・美容皮膚科）📍
- アマラクリニック表参道 ・289m （精神科・心療内科）📍
- エイベックスビルクリニック ・300m （内科）📍
- ウィメンズクリニック南青山 ・334m （婦人科）📍
- Ｍｅｎ＇ｓ Ｃｌａｒａ Ｃｌｉｎｉｃ ・345m （内科・皮膚科・美容皮膚科）📍
- 医療法人社団美高会タカミクリニックモンテプラザ ・350m （皮膚科・美容皮膚科）📍
- セラピイ青山クリニック ・355m （精神科）📍
- 最多显示前 20 家
牙科
356家
大塚歯科医院・111m
查看列表（20 家）
- 大塚歯科医院 ・111m （歯科）📍
- 南青山訪問歯科オフィス（往診専門） ・146m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- オーラルケアクリニック青山 ・176m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 青山ホワイテリアデンタルクリニック ・222m （歯科）📍
- 青山高橋矯正歯科医院 ・233m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 高橋歯科医院 ・234m （歯科）📍
- ザ・デンティスト南青山 ・262m （歯科・歯科口腔外科・矯正歯科）📍
- デンタルサロン青山 ・262m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 明石歯科医院 ・270m （歯科）📍
- 医療法人社団桐栄会 コルテス デンティスタ表参道 ・283m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 歯科矯正よごさわ ・333m （矯正歯科）📍
- ＡＫＩデンタルクリニック ・336m （歯科・矯正歯科・歯科口腔外科）📍
- 表参道歯科クリニック ・355m （歯科）📍
- 牧田歯科医院 ・366m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- ウケデンタルオフィス表参道 ・382m （歯科・小児歯科・矯正歯科）📍
- ホワイトエッセンス青山 ・384m （歯科・矯正歯科）📍
- すずきデンタルクリニック ・387m （歯科）📍
- さいた歯科クリニック ・390m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団孝歯会 タカシデンタルクリニック ・406m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団表参道審美会表参道デンタルクリニック ・417m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 最多显示前 20 家
托育・教育（半径1000m）
采买・交通
便利店
最近 153m
查看列表（11 家）
超市
最近 170m
查看列表（20 家）
- フランスはちみつ・フランス菓子専門 レザベイユ南青山 物販&カフェ ・170m📍
- L for You AOYAMA ・205m📍
- 寿司居酒屋 八兵衛 青山本店 ・250m📍
- マルシェ西麻布 ・294m📍
- 鮨 m ・337m📍
- 表参道 イタリアン IL LUPINO PRIME（イル・ルピーノ・プライム） ステーキ ・465m📍
- 成城石井 南青山店 ・479m📍
- OMO KINOKUNIYA（オモキノクニヤ） ・494m📍
- 西麻布 まるおーろ ・503m📍
- ヴィル マルシェ 青山 ・521m📍
- ビオセボン(Bio c' Bon)骨董通り店 ・589m📍
- ピカール 青山骨董通り店 ・606m📍
- 【はちみつの杉養蜂園】表参道店 ・607m📍
- 紀ノ国屋インターナショナル ・649m📍
- ビオセボン(Bio c' Bon)外苑西通り店 ・666m📍
- 青山グルメマート ・712m📍
- 灘屋 総本店 ・716m📍
- SHOP ROSEBAY 表参道 ・726m📍
- 成城石井 西麻布店 ・757m📍
- 大泉工場＋CULTURE ・773m📍
- 最多显示前 20 家
最近车站
最近 496m
查看列表（7 家）
学校
最近 242m
查看列表（20 家）
- 港区立青南小学校 ・242m📍
- ステラプリスクール南青山 ・273m📍
- キッズガーデン南青山・南青山スイミングスクール ・318m📍
- 港区立青山小学校 ・521m📍
- STUDIO BREATH ・527m📍
- 東京都立青山特別支援学校 ・607m📍
- Marie International School Aoyama Primary School and Kindergarten ・607m📍
- 青山学院幼稚園 ・704m📍
- Laurus International School of Science (Aoyama 青山校) ・717m📍
- 青山学院記念館（大学体育館） ・731m📍
- 東京都立青山高等学校 ・831m📍
- 青山学院中等部 ・849m📍
- アカデミー・デュ・ヴァン青山校 ・923m📍
- 渋谷区立神宮前小学校 ・925m📍
- 若葉会幼稚園 ・942m📍
- 國學院高等学校 ・943m📍
- 南青山保育園 ・966m📍
- 青山学院初等部 ・972m📍
- 港区立高陵中学校 ・982m📍
- 青山学院高等部 ・996m📍
- 最多显示前 20 家
最近車站 表参道駅 步行 7 分鐘。步行 6 分鐘內超商 11 間、步行 10 分鐘內超市 20 間。日常生活便利性充足。
预估租客画像
主要客群
适合双薪顶客（DINKS）或两人同住的格局与地段。
出租便利性
出租便利性偏强，招租阻力相对较低。
表参道站是「住みたい街排行2026 首都圏」第 25 名的人气站，租赁需求通常较稳定。
代表车站
表参道 / 步行7分
大站 / 日均16.9万人
最近大学
事業構想大学院大学 / 步行5分
注意事项
- 周边夜间娱乐场所较多，需确认噪音与治安观感。
其他潜在需求
法人租赁・社宅需求
全国 47 都市比较
越光米 5kg
¥4,928
5kg
白面包（1条）
¥535
1 袋
鸡蛋（10个）
¥307
1 盒
汽油（1L）
¥178
1 L
理发（1次）
¥4,208
1 次
本区物价在全国 47 个调查都市中第 2 高，比全国中位数贵约 7%。
東京都特別区部・2025年（e-Stat 小売物価統計）
金额为日元实价，米・吐司・蛋・汽油・理发 5 项民生物价，供你对照自己熟悉的物价感受（概略参考，非绝对比较）。
07贷款试算展开 ▼收起 ▲
外国人贷款可行性
日本居住者（日本籍或永住）
容易贷款
日本居住者的住宅貸款可透過主要都市銀行及地方銀行以一般審查取得。物件符合貸款適格性。
在日外国人（持有在留卡）
稍有难度
在日台灣人可優先洽詢東京之星銀行（中國信託旗下）；SBJ 銀行、歐力士銀行、プレスティア（Citibank 系列）亦為主要選擇。依永住權、年收入及任職年資，或可通過一般審查。
海外非居住者
困难
台灣買家可優先洽詢台系銀行東京分行（兆豐國際商銀、第一銀行、彰化銀行），對台灣人承作日本不動產融資的窗口較熟悉；其次為 Standard Chartered / Pasona Overseas Mortgage 等，LTV 25–40%、利率 4–6%、頭期款 60–75% 為常見條件。
影响判定的关键因素
- ·結構：RC/SRC（符合貸款適格性）
- ·屋齡 8 年
- ·價格 8,980萬日圓
依身份别的房贷难易度。海外非居住者原则上不在日本金融机构承作范围，须仰赖少数非银行（Orix 银行・SBI 新生 等）或全现金。
贷款初步诊断
以各金融机构公开的条件，对照你填的身份与金额整理出的参考测算。这不是审核结果，也不是任何机构的承诺。
资金用途
万円
万円
输入年收入后，即可看到测算金额。
可能承作的金融机构
追踪 13 个外国人贷款方案・条件依各行公开信息整理
先了解物件，再評估融資
¥9,800 高階完整版提供這間物件的深入分析。購買後如有融資需求，可另外申請免費轉介玉山銀行或第一銀行窗口。
查看物件分析服務已購買報告？登入申請銀行轉介J&E 協助介紹窗口；申貸由你直接向銀行提出，聯繫安排及核貸條件由銀行確認。
本卡片是公开信息的整理，不是对特定商品的推荐或劝诱。所有数字均仅供参考，实际是否批贷、利率与贷款条件，以各金融机构的审核结果为准。
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下一次跟房仲谈，带着这份问话单。
先把看得见的负担算清楚，再确认会改变判断的条件。
房贷以外，每个月还要准备多少？
¥32,700／月
目前已填的管理费＋修缮准备金。未含税、保险、贷款及其他修缮；不是净收益。
换一个条件，差多少？
一年多准备 ¥120,000。
这是你调整的情境假设，不是此物件的预测。
按顺序确认，再决定怎么谈。
刊登租金是实收还是想定？是否含共益费、包租或租金保证，何时可调整？
不能把满租想定收入当成现况收入。
索取资料：租约、入帐纪录及包租契约
掲載賃料は実収ですか、想定ですか。共益費・サブリース・賃料保証の有無と改定条件を教えてください。
请依这间物件提供购入诸费用明细，以及最近一期固定资产税与都市计划税。
把售价以外的一次性费用与每年支出分开。
索取资料：诸费用估算、税额通知
この物件の購入諸費用明細と、直近の固定資産税・都市計画税の明細をいただけますか。
请提供接道、建筑确认、用途与增改建纪录，确认现况是否符合登记。
土地与建物条件会限制改建及未来使用。
索取资料：登记、测量图、道路及建筑资料
接道、建築確認、用途、増改築履歴と、現況と登記の相違を確認できますか。
本报告串接 8 个公开数据来源、汇整 28 项数据指标、执行 10 项规则检查、比对 30 笔周边成交。
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本报告以现状客观数据生成，不作为预测未来或投资建议，亦不构成日本宅建业法上的重要事项说明。购买决策请自行判断，必要时请咨询专业人士。
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生成于：2026/08/08 18:36 JST（数据截至生成时点） | Powered by bukken.io