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【範例】サンプルコート東日暮里
東京都荒川区東日暮里5-20-3
¥15,200,00024.8㎡≈ 7.5坪1K3階/8階建
JR山手線 日暮里駅 徒歩8分
范例格局示意图
格局示意，非实际测绘
点击图片可放大阅读。
放大看示意图 ↗物件位置与周边环境
東京都荒川区東日暮里5-20-3 · 地图与街景范例；正式报告可开启互动地图与 360° 街景。
执行摘要
值得评估平衡型
本物件位於日暮里站徒步8分鐘，實質投報率5.46%優於區域中位，但屋齡25年且為單身套房，建議先確認修繕積立金與長期修繕計畫再決定
好物件的收益率通常不会是最高的：本评分看的是总回报（租金＋增值＋风险），不是只看表面收益率。
投资评分
77/ 100
表面收益率
7.18%
实质收益率
5.46%
东京核心区 3.5〜4% / 地方 5〜6%・现金流 B・同区同类基准
本物业坪单价 vs 周边成交均价
-48%
与周边 30 件实际成交的平均坪单价相比（国交省成交数据、含不同楼龄与较新物业）。本物业楼龄较高时折价属正常。
灾害安全分
91
70+ 安全 / 40〜70 普通 / 低于 40 须再评估
含规模、楼龄、权利形态差异，属原始比较数据，请勿直接判定为低价。
查看完整建议 ↓Bukken.io 分析摘要
本物件為東京都荒川區東日暮里的1K區分套房，屋齡25年，鄰近JR山手線日暮里站（徒步8分鐘、單日20.4萬人次進出），屬單身租客導向的蛋黃區周邊物件。以精算後的實質投報率5.46%與同區同類健美家掛牌中位4.9%相比屬於中上水準，且高於機構級J-REIT住宅收購基準（4〜4.5%）的上限，顯示市場對本物件或該區域仍要求一定風險溢酬。
最大風險在於屋齡25年逐漸接近設備汰換周期，且商業地域雖利於店鋪機能與人流，但夜間營業噪音與居住舒適度需自住族群留意；投資導向的買家則可將此視為附加優勢。整體而言，在確認管理組合財務狀況與修繕計畫後，本物件具備持有投資價值，屬於中長期收租型標的而非短期套利標的。
01外观与周边环境展开 ▼收起 ▲
外观・周边环境诊断（Bukken.io 街景实查）
bukken.io 帮你上 Google 街景看过现场了
从实际街景读外观、管理状态、周边环境;看不到的部分会诚实标注「无法确认」。
74/ 100
外观总合分数
0-100 / 70+ 管理良好 / 50-70 标准 / 50以下 须确认
以 Google 街景影像交由 Claude Vision 解析，从垃圾放置处・外墙・公共区・采光等推估管理状态（依拍摄当下影像，可能与最新状况不同）。
本棟為低層磚面住宅大樓，附設室內停車場，停有高級進口車輛，顯示住戶具備一定經濟水準。街道整潔、周邊環境以辦公大樓與住宅混合為主，採光條件良好。
左側鄰地可見工程圍籬，屬一時性施工狀態，不影響整體評估。陽台可見少量雜物及晾曬物品，建議進一步確認管理規約執行情形。
街景看到的细节
- 垃圾存放处・從提供的街景照片中無法直接看見垃圾集中處，無法評估整潔狀況，建議實地確認。
- 阳台・右上角陽台可見晾曬衣物及部分雜物，整體尚在可接受範圍，但晾曬物品較為顯眼。未見枯死植物，屬一般住戶生活痕跡，風險程度為中低。
- 外墙・外牆為磚面飾材，外觀維護狀況良好，無明顯磁磚脫落或裂縫，亦無塗鴉。建築外觀整體呈現良好的維護水準。
- 共用空间・從街景角度無法觀察到共用走廊內部細節，室內停車場空間整潔，無明顯個人物品堆放於公共區域。
- 信箱区・信箱區域未出現在照片可見範圍內，無法評估，建議實地確認廣告信件積累狀況以研判空置率。
- 自行车停放・照片中未見獨立自行車停車場，無法評估。室內停車場停有車輛且空間整潔。
- 采光・從街景可見本棟右側為現代化辦公大樓，高度與本棟相近或略高，左側為道路及低層住宅，整體採光條件尚佳。對面道路對側無緊鄰高層遮蔽，有助維持採光與通風。
- 周边环境・街道乾淨整潔，道路標線清晰，鄰近有大型辦公大樓及綠化公園，周邊環境屬中上水準。公園內樹木茂盛、設有兒童遊樂設施，生活環境品質良好。未見嫌惡設施。
良好之处
- 室內停車場停有高級進口車輛（賓士G-Class等），反映住戶具備較高經濟水準，有助維持社區整體素質。
- 外牆磚面維護狀況良好，無脫落、裂縫或塗鴉，顯示建物保養到位。
- 左側鄰地可見施工圍籬及安全第一標示，屬鄰地工程，非本棟問題，不影響本棟評估。
- 周邊有綠化公園，樹木茂盛、兒童遊樂設施完善，生活品質與環境舒適度佳。
- 街道整潔，道路設施維護良好，周邊環境屬中上水準住商混合區域。
- 本棟面向道路側無緊鄰高層建物遮蔽，採光與通風條件相對良好，屬日本不動產實務上的加分條件。
注意点
- 陽台晾曬物品較為顯眼，若管理規約有相關規範，建議確認管理組合是否有實際執行約束住戶的機制。
管理状况观察
建議您在簽約前向賣方或管理公司索取最近三年的管理組合會議記錄及長期修繕計畫書，確認修繕基金的累積是否充足。陽台晾曬物品的情形雖屬輕微，建議您確認管理規約中是否有明文規定，並了解管理組合是否有實際執行，以評估未來入住後的生活品質。
由於室內停車場在照片中可見停放高級車輛，建議您確認停車位的使用狀況及收費制度，了解是否有空置停車位可供使用或出租增加收益。另外，建議您實地前往確認信箱區的廣告信件積累狀況，這是判斷空置率的重要指標。
若您對風水有所重視，本棟位於道路旁，可注意道路與入口的相對位置關係，但請放心，此類立地條件在日本不動產實務評估中並非不利因素。
02投资判断展开 ▼收起 ▲本物件位於日暮里站徒步8分鐘，實質投報率5.46%優於區域中位，但屋齡25年且為單身套房，建議先確認修繕積立金與長期修繕計畫再決定
规则检查（管理现场基准）
抗震标准・未发现问题
扣分房龄落在 1982〜1983 年竣工的新旧抗震标准交界带，且未提供抗震加固信息时触发：需另行确认建筑确认日是否在 1981 年 5 月 31 日之前。
扣分1981 年以前（旧抗震标准）竣工、且已完成抗震加固工程时触发：融资与保险条件仍优于未加固物件。
重大扣分1981 年以前竣工、且明确标示未进行抗震加固时触发：贷款审查与转售条件受到的影响最大。
扣分1981 年以前竣工、但抗震加固状况未提供信息时触发：需向管理组合确认加固记录。
提示竣工判定为 1981 年 6 月以后（新抗震标准）时不触发；房龄信息未提供时也不触发，但不代表已确认安全。
管理费・修缮储备金・未发现问题
重大扣分修缮储备金换算后低于每平方米每月 80 日元时触发：明显低于全国平均，未来大幅上调或临时征收的风险高。
扣分修缮储备金换算后落在每平方米每月 80〜150 日元之间时触发：低于国土交通省指引建议下限（200〜300 日元），未来上调空间大。
扣分修缮储备金换算后落在每平方米每月 150〜200 日元之间时触发：处于指引下限附近，建议结合房龄与长期修缮计划一并确认。
提示换算后达到每平方米每月 200 日元以上时不触发；管理费或专有面积其中之一未提供数据时也不触发（并非代表储备水平健全已获确认）。
车站步行・未发现问题
加分最近车站步行 5 分钟以内时触发：对出租需求与转售性都是加分。
扣分最近车站步行 10 分钟以上、不满 15 分钟时触发：对单身租客的吸引力略降。
扣分最近车站步行 15 分钟以上、不满 20 分钟时触发：对单身与双薪家庭的出租吸引力转弱，可能需要依赖公交接驳。
重大扣分最近车站步行 20 分钟以上时触发：出租需求与转售流动性都明显下降，长期空置风险提高。
提示步行 6〜9 分钟属中间地带，不触发加分或扣分。
用途地域・商业地域（居住面）
商业地域。可能有夜间营业店铺、高层建筑及噪音，家庭自住建议确认周边环境。
用途地域・商业地域（投资·民宿面）
商业地域。邻近车站、便利性最高，租金需求强劲、民宿限制最少、流动性高，是投资首选地带。
用途地域・商业地域（居住面）
商业地域。可能有夜间营业店铺、高层建筑及噪音，家庭自住建议确认周边环境。
用途地域・商业地域（投资·民宿面）
商业地域。邻近车站、便利性最高，租金需求强劲、民宿限制最少、流动性高，是投资首选地带。
重大扣分用途地域为工业专用地域时触发：原则上不能兴建住宅，融资审查与转售都受重大限制。
扣分用途地域为工业地域时触发：住宅可建，但可能与工厂相邻，需留意噪音与空气质量。
扣分用途地域为准工业地域时触发：中小型工厂与仓库混杂，生活环境属混合型。
扣分用途地域为商业地域时，就自住角度触发：可能有夜间营业店铺、高层建筑与噪音，自住前建议先确认周边环境。
加分用途地域为商业地域时，就投资与民宿角度触发：车站周边机能最强，出租需求与流动性通常最佳。
加分用途地域为近邻商业地域时触发：生活机能与居住环境平衡，出租需求与民宿皆属合适地域。
加分用途地域为第一种低层住居专用地域时触发：属安静住宅区、商店较少，适合家庭自住。
加分用途地域为第一种中高层住居专用地域或第一种住居地域时触发：以住宅利用为主，同时保有一定生活机能。
重大扣分城市规划属市街化调整区域时触发（与用途地域是不同的判定轴）：原则上难以新建或重建住宅，融资审查通常无法通过。
提示查无用途地域数据，或该地域类别不在上述列举范围内时，本项不触发任何条目。
楼层・电梯・未发现问题
扣分所在楼层为 1 楼时触发：日本租客普遍在意防盗、潮湿、虫害与采光，对出租与自住都是扣分。
重大扣分无电梯、且所在楼层为 5 楼以上时触发：对高龄租客与搬运重物负担大，长期空置与跌价风险高。
扣分无电梯、且所在楼层为 3〜4 楼时触发：高龄租客与家庭客层较容易回避，转售时常是议价点。
提示所在楼层非 1 楼，且（有电梯，或所在楼层为 2 楼以下）时，本项不触发。
建筑结构（木造×宠物组合）・未发现问题
重大扣分建筑结构判定为木造、且可养宠物时触发：宠物气味与抓痕容易渗入木造内装，退租修缮费用通常明显偏高，银行融资审查也偏保守。
扣分建筑结构判定为木造（且未特别标示可养宠物）时触发：木造在抗震、隔音、隔热通常较 RC／SRC 造弱，融资审查较严格，海外买家也常偏好钢筋造。
提示建筑结构为 RC 造或 SRC 造时，本项不触发，即使开放宠物也不扣分，实务上宠物可反而常是出租的加分项。
权利形态（借地权）・未发现问题
扣分土地权利形态为定期借地权时触发：租期届满须拆屋还地，残存价值会随届满日接近而递减，海外非居民几乎无法取得融资。
扣分土地权利形态为普通借地权（含旧法借地权）时触发：日常收租与现金流与所有权物件差异不大，但海外非居民融资困难、转售对象较有限。
提示土地权利形态为所有权，或该栏位未提供数据时，本项不触发（不会因权利形态不明而被扣分）。
サブリース・未发现问题
扣分物件备注中出现转租、包租代管、保证租金等相关字样时触发：保证租金常设定低于市场行情，且依法可能被出租方片面调降，中途解约通常也不易。
提示备注栏未侦测到转租／包租相关字样时，本项不触发，视为一般直接出租。
重建可否・未发现问题
重大扣分物件明确标示为再建筑不可时触发：无法重建或大规模改建，海外非居民融资几乎无法取得，转售对象也仅限现金买家。
提示标示为可重建，或该栏位未提供数据时，本项不触发。
新成屋溢价・未发现问题
提示房龄为 0 年（全新）或 1 年（新古）时触发：纯属提示、不影响评分。新成屋交屋后即转为中古，首次转售价格常见下滑，且无同栋中古成交案例可供比对，需依赖周边行情判断转售性。
提示房龄 2 年以上时，本项不触发（新成屋溢价议题仅适用于房龄 0〜1 年）。
「未检出」仅代表以本次可获取的数据未触发该项警示，并不保证完全无风险。
综合评分
短期＝现金流・流动性视角；长期＝人口・结构耐久・法规稳定视角。星级由 bukken.io 规则引擎依各数据源计算，非主观评分。
投资收益
79数据 100%
本维度共检核 8 项：7 项正面、0 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +租金需求
- +車站徒步
- ·屋齡
- +災害安全度
- +人口（現在+未來）
- +修繕積立金
- +用途地域（投資適性）
- +商業地域（投資・民泊面）
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
建筑・防灾
85数据 100%
本维度共检核 4 项：4 项正面、0 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +災害安全度
- +結構
- +修繕積立金
- +物件外觀
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
自住舒适
68数据 100%
本维度共检核 5 项：3 项正面、1 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +治安
- +學校・托育
- +生活機能
- ·居住舒適
- −商業地域（居住面）
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
外国人融资友善
49数据 100%
本维度共检核 2 项：1 项正面、0 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- ·海外非居住者的貸款難易度
- +在日外國人的貸款難易度
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
再售流动性
74数据 100%
本维度共检核 5 项：5 项正面、0 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +未來人口 (2040)
- +車站徒步
- +都市計畫
- +結構＋屋齡
- +交易趨勢
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
民宿（短租）
⚠️ 本评分为假设此物件规约可供民宿，但多数集合住宅的管理规约禁止作为民宿（住宅宿泊事业），投入运营前请务必先确认管理规约。
60数据 65%
民宿（短租）长期评价高于短期（短期57／长期62）。长期有成长空间。
本维度共检核 4 项：3 项正面、1 项需留意。
▾ 看了哪些项目、命中哪些
- +用途地域（民泊可否）
- −民泊申報件數
- +都市計畫
- +商業地域（投資・民泊面）
各项的配分与判定门槛属 bukken.io 内部规则，不对外公开。
进阶
项目分析
Bukken.io 将分析结果分类为治安・出租需求・将来性等项目，每项给予 1-5 星评级与两面评估。标示 L1 维度（投资收益・民宿・自住・外国人・再售）的项目，其星级以 bukken.io 规则引擎的确定性分数覆盖；其余项目为 Bukken.io 评估。
投資收益性・投報率
4/5
以推估月租金¥90,914〜¥100,733計算，表面投報率7.18%、扣除管理費修繕積立金與稅金後的實質投報率為5.46%，含取得成本投報率為5.12%，三層落差主要來自管理費修繕積立金月付¥16,700與取得稅費約¥993,918。實質投報率5.46%高於同區同類健美家掛牌中位4.9%（四分位4.25〜6.44%），也高於全國J-REIT住宅機構級收購基準中位4.2%（中位區間4〜4.5%），顯示市場對此類屋齡25年區分套房要求較高的風險溢酬，非單純割底價。
物件總價¥1,520萬對比周邊坪單價與成交案例屬中價位帶，資金門檻低適合首次布局東京的海外投資人。
- 實質投報率5.46%優於同區同類健美家掛牌中位4.9%
- 精算投報率高於機構級J-REIT住宅收購基準中位4.2%，收益面具吸引力
- 總價僅¥1,520萬，入場門檻低，適合分散配置
- 表面與實質投報率落差達1.72個百分點，管理費修繕積立金月付¥16,700侵蝕現金流
- 推估租金屬medium信賴度，同面積帶實際租金存在±10〜15%個案差異
賃貸需求
4/5
物件屬單身套房定位（1K、24.8㎡），tenantProfile評估為單身上班族客群、招租條件strong，日暮里站周邊生活機能評等為excellent，徒步3分鐘內有超商、2分鐘內有超市，對單身與雙薪族群吸引力高。東京都特別區部近12個月人口淨流入達+27,497人，顯示都心租賃需求持續擴張；惟荒川區房屋總空置率12.9%、真實空置率4.0%、出租空屋達10,740戶，且近4個月新建出租宅開工654戶（占比60%），未來出租型物件供給競爭不容忽視。
- 日暮里站單日進出20.4萬人次為主要大站，鄰近鶯谷站（4.6萬人次）形成雙站可用優勢
- 生活機能評等excellent，徒步3分鐘超商、2分鐘超市，單身租客滿意度高
- 東京都特別區部近12個月淨流入+27,497人，租賃需求呈擴張趨勢
- 荒川區近4個月新建出租宅開工654戶占比60%，未來出租市場競爭增加
- 荒川區出租空屋達10,740戶，需留意招租期是否拉長
立地・交通
4/5
本物件距JR山手線日暮里站徒步8分鐘（地圖換算），另有鶯谷站徒步9分鐘、三河島站徒步9分鐘可選，形成多站腹地。日暮里站為單日20.4萬人次的主要大站，三河島站為單日2.3萬人次的小規模站（各停為主，快速需至轉乘站），惟以日暮里為主力通勤站已足夠支撐機能。
地勢平坦（半徑50公尺高低差僅0.4公尺），對步行與自行車通勤無障礙，且用途地域為商業地域，屬車站周邊機能最強、生活最便利的區塊。
- 徒步8分鐘可達日暮里站（山手線及多線轉乘），另有鶯谷、三河島站可選，通勤彈性高
- 地勢平坦（高低差0.4公尺），適合步行與自行車移動
- 商業地域屬性使周邊商業機能完善，符合投資導向蛋黃區定位
- 商業地域夜間營業店舖與人流集中，居住舒適度需自住族群留意（詳見居住品質類別）
未來發展性（人口・都市計畫）
4/5
以物件周邊半徑約3公里估算，2025年至2040年人口變化率為+5.9%，符合「成長型」區域定義，且2025年高齡化率21.1%尚屬合理範圍（2050年將升至27.2%）。公示地價近5年年複合成長率+4.43%，近10年+5.58%，實際成交價中位數近5年年複合成長率更達+4.81%，兩者方向一致，顯示區域房價呈實質且非投機性的穩健上升趨勢。
都市計畫方面未落於立地適正化誘導區域，也未與都市計畫道路重疊，開發限制風險低。
- 2025〜2040人口變化率+5.9%，屬人口成長區域，長期租賃需求具支撐力
- 公示地價與實際成交價雙軌上升且方向一致（CAGR均近4.5〜4.8%），顯示價格上漲具實質基本面支撐
- 都市計畫道路未重疊，無徵收風險
- 高齡化率預估將於2050年達27.2%，長期租客結構可能逐漸轉變
轉售性・流動性
4/5
本物件坪單價約¥203萬，對比周邊XPT001同區成交案例（東日暮里屋齡26年2LDK+S坪¥331萬、屋齡29年2LDK坪¥313萬）明顯偏低，主因本案為小坪數1K套房及較舊的裝修狀態，扣除坪效落差後價格屬合理偏保守。近5年荒川區中古大廈中位交易價格年複合成長率+4.81%，且交易件數由2018年484件成長至2025年1126件，呈現量價齊揚的健全市場，出場流動性佳。
物件為所有權型態（非借地權），有利於融資審核與轉售時的買方接受度。
- 所有權型態（非借地權），流通性與融資便利度優於借地權物件
- 近5年區域中古大廈成交量價齊揚（件數由484件增至1126件，中位價CAGR+4.81%），出場流動性良好
- 坪單價¥203萬低於周邊同區成交案例，具備價格緩衝空間
- 屋齡25年逐漸接近設備更新周期，可能影響未來轉售議價空間
外國人購屋・融資門檻
2/5
本物件結構為RC造且符合一般貸款適格性，但總價僅¥1,520萬，遠低於海外非居住者融資通常要求的5,000萬日圓以上門檻，實務上海外投資人多須採全額現金購入。在日台灣人可透過東京之星銀行、SBJ銀行、歐力士銀行等機構依永住權與收入條件申請融資，門檻相對較低。
整體而言本物件的購屋主體較適合已在日本有身分或現金部位充足的海外投資人。
- 結構RC造符合日本居住者一般貸款審查條件
- 在日台灣人可透過東京之星銀行、SBJ銀行等機構依個人條件申請融資
- 總價低於海外非居住者融資最低門檻（通常5,000萬日圓以上），實務上須採全額現金購入
建物外觀・管理狀態
3/5
Google街景AI外觀評分為74/100（注意等級），外牆磚面維護良好、無剝落龜裂或塗鴉，室內停車場可見高級進口車輛，反映住戶經濟水準與社區素質尚可，且建物面向道路側無高層建物遮蔽、採光通風條件良好。惟陽台可見晾曬物品較為顯眼，需留意管理委員會是否有實際執行管理規約的機制；本物件屬防火地域，未來若進行大規模改建需以耐火建築物規格重建，成本較高。
- 外牆維護狀況良好，無明顯老化跡象
- 室內停車場住戶車輛水準高，反映社區整體素質
- 建物採光通風條件良好，無鄰棟遮蔽問題
- 陽台晾曬物品顯眼，管理委員會執行力有待確認
- 位於防火地域，未來如需改建須採耐火建築規格，成本較一般為高
建议
- 1
【確認】請仲介代為向管理公司索取最近三年管理委員會會議紀錄與長期修繕計畫書，確認修繕積立金餘額是否充足因應屋齡25年的設備更新需求。
- 2
【確認】請仲介代為確認陽台晾曬物品是否違反管理規約，以及管理委員會實際執行約束住戶行為的機制。
- 3
【確認】請仲介代為確認室內停車場的使用狀況與收費制度，評估是否有空置車位可供出租增加額外收益。
- 4
【確認】由於現況為空室、租金為AI推估值，建議透過SUUMO或AtHome實際查詢同棟同層或鄰近同類型1K物件的刊登租金，與推估區間¥90,914〜¥100,733核對。
- 5
【確認】海外投資人在日本原則上難以取得融資，本物件的投報率係以全額現金購買為前提試算，請先確認自身資金部位是否足以支應總價¥1,520萬加上取得成本約¥993,918。
- 6
【確認】若考慮在日台灣人身分申請融資，建議洽詢東京之星銀行、SBJ銀行或歐力士銀行等機構進行事前審查，依永住權及收入條件評估可貸性。
- 7
【確認】請仲介代為確認本物件是否位於防火地域內的具體規範內容，以利評估未來裝修或改建的成本影響。
- 8
【確認】建議實地或請仲介協助確認信箱區廣告信件堆積狀況，作為判斷同棟空置率的參考指標。
以上确认事项多需以日文向日方索取文件。身处海外可委托物业中介或购房顾问代为索取。
退场策略
- 1
賃貸：以單身套房定位持續出租，鎖定日暮里站周邊上班族與學生族群，招租條件評估為strong，惟需留意荒川區出租宅新建供給增加（近4個月開工654戶）帶來的競爭壓力。
- 2
売却：參考近5年區域中古大廈中位交易價格CAGR+4.81%與坪單價低於周邊成交行情的緩衝空間，中長期（5〜10年）出場具備價格上漲潛力，惟需留意5年內轉售需負擔較高的短期讓渡所得稅（39.63%）。
- 3
法人投資：可透過在日或海外法人架構持有以分散單一自然人稅務風險，惟需另行諮詢稅務士確認法人架構下的折舊與稅務優化效果是否優於個人持有。
- 4
長期持有收租：若修繕積立金與管理狀態確認無虞，本物件適合作為5年以上長期收租標的，搭配區域人口成長（2025〜2040年+5.9%）與地價穩健上升趨勢，兼顧現金流與資本利得。
03收益与税务展开 ▼收起 ▲实质报酬 5.46%・月租估 ¥90,914
需准备的总现金
物业售价¥15,200,000
取得相关费用+ ¥993,918
合计（概估）¥16,193,918
≈ ¥78 万元(人民币)
这里以全现金购入为前提试算。海外买家也可以通过台系银行东京分行贷款，但首付要按总价的 45〜50% 准备，所以先看现金版本比较稳妥。想看贷款版本的数字，请看下方的融资事前诊断。
参考汇率，依汇款时点变动。
每月实收（出租情境）
预估月租金¥90,914
管理费− ¥9,500
修缮积立金− ¥7,200
固都税（年额÷12）− ¥5,088
所得税（年额÷12）− ¥3,025
月净额（概估）¥66,101
≈ ¥0 万元(人民币)
表面收益率7.18%/实质收益率5.46%
参考汇率，依汇款时点变动。
收益分析（投报率精算）
表面投报率
7.18%
年租金 ÷ 取得价格
实质投报率
5.46%
扣除管理费・修缮・固定资产税后 NOI ÷ 取得价格
含取得成本投报率
5.12%
NOI ÷（取得价格＋取得相关费用）
推估月租金
¥90,914
预估租金区间 ¥90,914〜¥100,733/月（模型误差 ±10.8%）。利回率以保守的下限计算；装修等级高时有望接近上限。
依据：2,000 件以上出租案例回归模型，与周边行情交叉印证。注意：参考数据仅单一来源，尚无法交叉验证。
这次只查到一个外部租金来源，没办法互相对照验证，所以估算的不确定性高一些。建议实地看房、并请中介确认。
同条件・同栋数据含装修差异・楼层差・个别情况，个别实租可能有 ±10〜15% 的浮动。建议实勘及向中介确认。
fudosandb 模型 ¥90,914（都道府县级估算，高级地易低估，仅供下限参考）
▾ 计算前提
年度 NOI?年租金收入扣除持有期间各项费用（管理费、修缮、固都税等）后的净收益。计算实质收益率的基础数字。
¥829,518
修缮基金（月）?每月缴纳的公共修缮储备金，用于将来整修电梯、外墙、屋顶等共用部分。老楼常见金额调涨甚至一次性追缴。国内没有直接对应制度，购前务必确认积立余额。
¥7,200
取得相关费用合计
¥993,918
概算所得税（年・非居住者）
¥36,301
税额（固都税・取得税・登记费・所得税）皆为概算，实额请以课税明细书・税理士确认。表面投报率为广告值，与本栏精算值是两回事。
机构级基准（J-REIT 住宅）
进阶中位数 cap rate?大型机构投资人购买同类房产时能接受的收益率（NOI÷市值）。本物业收益率高于cap rate，才有相应的风险溢价。
4.2%
中段区间（p25〜p75）
4〜4.5%
全国・住宅 prime / 样本 11 件
机构投资人以何种投报率评价・取得住宅的参考值。东京都心 prime 偏下限（约 3.5〜4%），地方偏上限。
健美家 同条件 表面收益率（挂牌基准）
表面收益率中位数
4.9%
四分位区间（p25〜p75）
4.25〜6.44%
荒川区・近い専有面積/築年・样本 15 件
税金・取得成本试算
遗产税路线价（推估）?以道路为单位的课税用官方地价，是计算遗产税、赠与税的基础。约为公示地价的八成。
¥550,400/㎡
固定资产税评价额（推估）
¥481,600/㎡
固定资产税（年・特例后）?每年持有不动产须缴纳的税款，类似国内的房产税+土地使用税。住宅用地有优惠减免，年缴数万至数十万日元不等。
¥1,124/㎡
城市规划税（年・特例后）
¥482/㎡
推估 土地持份税额（年）
¥11,944〜¥39,812
年间固定资产税合计（土地＋建物・概估）
¥47,075
年间城市规划税合计（土地＋建物・概估）
¥13,975
以公示地价 × 标准比率（路线价 80%・固资 70%）推估，已反映住宅用地特例。实际金额请以课税明细为准。
04风险检查展开 ▼收起 ▲灾害安全 91/100・无重大警示
灾害风险
91/ 100
灾害安全评分
全国平均 50 / 东京 23 区 中位数 70 / 山手台地 prime（高轮・千代田・文京等）90+
把 5 项灾害（地震 / 洪水 / 山体滑坡 / 海啸 / 液状化）综合成 0-100 分。70+ 安全、40-70 普通、低于 40 要再评估。
▾ 算式（点击展开）
- 基準値100
- 地震 30 年：10.9%-4
- 水害：中等0
- 土砂：无风险0
- 津波：无风险0
- 液状化：中等-5
- 合計= 91
📍 J-SHIS 计算「特定坐标未来 30 年发生震度 6 强以上」的概率。山手线内 5〜17%（西南部台地略高）、下町低地 15-30%、横滨/川崎 30-40%、大阪/神户 30-50%、静冈沿岸 50-80%。超过 20% 算高风险。※ 政府宣传的「首都直下 M7 30 年 70%」是整个南关东累积概率，跟这个是不同指标。
地震（30 年・震度 6 强）
10.9%
洪水风险
中等 (3m)
液状化
中等
地区危险度（东京都）
建筑倒塌危险度
中（等级 3 / 5）
火灾危险度
低（等级 2 / 5）
综合危险度
低（等级 2 / 5）
都内相对安全度
比东京约 46% 的地区安全
综合排名 第 2411 / 5192 名（排名越后越安全）
地盘分类
沖積低地2
等级为 1（相对较低）至 5（相对较高）。 此为东京都「地震相关地域危险度测定调查（第9回）」的町丁目别相对评估。仅为都内相对等级，无法与其他道府县比较。
治安・犯罪统计
① 物件所在街区・東日暮里5丁目
街道（町丁目）单位，最贴近这套房子的实际体感。
住宅入室（入室盗窃）
安全・1件
街头治安（暴力犯）
略多・10件
住宅入室盗窃少、住家安全性高，但街头犯罪（斗殴等）偏多。暴力犯多集中在车站前与闹区，请与住宅街的居住感受分开来看。
② 荒川区 全区
整个区的平均水平，用来对照 23 区平均与排名。街区数字与全区数字不一致是正常的。
刑案总件数
1,451件
警方受理的全罪种件数
入室盗窃
26件
其中屋主不在时被盗 9件
23区平均比（总数）
0.45 倍
低于 23 区平均（1.0 为平均）
入室盗窃 23区平均比
0.32 倍
低于 23 区平均（1.0 为平均）
23区治安排名
第 3 / 23 名
2025 年全年・警视厅 刑案受理统计
平均比 1.0 为 23 区平均，小于 1 代表低于平均。
地形・坡度
坡度评价
平坦
50m 内最大高低差
0.4m
国土地理院标高数据（半径50m・四方向）。陡坡会影响长者・育儿家庭的生活便利与转售性。
未来人口推算
2025→2040 人口变化率
+5.9%
2025→2060 人口变化率
+5.9%
高龄化率（2050）
27.2%
全国 2050 推计约 37.1%，属相对年轻地区
租金趋势
特別区部 2025 年
同比 +0.7%
趋势
稳定 →
05区域市况展开 ▼收起 ▲公示地价 5年 +24.19%
区域健全度
B76/100上升趋势
需求评分
88/100
供给评分
67/100
购买力评分
70/100
良好的点
- 人口流入強（東京都特別区部 +27,497人 / 12ヶ月）
- 人口規模大（荒川区 217,475人）
- 新規供給適度（荒川区 貸家 654戸 / 4ヶ月）
区域市况
平均单价（每㎡）
¥970,090
预估租金（月）
¥90,914
预估回报率
7.2%
公示地价 年涨幅
+12.2%
周边成交案例
📍 与周边成交案例的坪单价比较。Underpriced = 比行情便宜 10%+，Overpriced = 比行情贵 10%+，适正 = ±10% 内。
案件数
30 件
平均坪单价
¥389 万/坪
本物业坪单价
¥203 万/坪
贵/便宜判定
待确认
含规模、楼龄、权利形态差异，属原始比较数据，请勿直接判定为低价。
实际成交案例（参考）
| 时期 | 坪单价(万円) | 面积(㎡) | 屋龄 | 格局 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 314万 | 20㎡ | 1990 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 413万 | 40㎡ | 2012 | １ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 251万 | 25㎡ | 1990 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 567万 | 70㎡ | 2021 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 331万 | 70㎡ | 2000 | ２ＬＤＫ＋Ｓ |
| 2026年第1四半期 | 313万 | 55㎡ | 1997 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 397万 | 60㎡ | 2017 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 535万 | 55㎡ | 2018 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 617万 | 75㎡ | 2016 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 289万 | 55㎡ | 1997 | ２ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 295万 | 55㎡ | 1983 | ３ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 385万 | 55㎡ | 1997 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 112万 | 50㎡ | 1981 | ３ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 259万 | 60㎡ | 1985 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 305万 | 65㎡ | 1983 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 180万 | 55㎡ | 1996 | ３Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 551万 | 60㎡ | 2019 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 408万 | 60㎡ | 2004 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 430万 | 50㎡ | 1992 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 338万 | 45㎡ | 1992 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 383万 | 25㎡ | 1999 | １ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 661万 | 20㎡ | 2018 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 661万 | 80㎡ | 2008 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 551万 | 60㎡ | 2017 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 537万 | 80㎡ | 2008 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 485万 | 75㎡ | 2017 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 242万 | 45㎡ | 1984 | ２ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 245万 | 50㎡ | 1983 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 283万 | 35㎡ | 1972 | １ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 343万 | 55㎡ | 2013 | ２ＬＤＫ |
以上为周边 根岸、東日暮里、西日暮里 一带、约方圆 642 米内的成交案例。
公示地价・路线价推算
公示地价（2025）?日本政府每年1月1日公布的官方地价基准，作为担保评估和税额计算依据。通常只有实际成交价的七到八成。
¥688,000/㎡
路线价推算（≈公示×80%）?以道路为单位的课税用官方地价，是计算遗产税、赠与税的基础。约为公示地价的八成。
¥550,400/㎡
用途
住宅地
最近车站
日暮里 (700m)
周边地价水平（同用途3点）: ¥637,000〜¥782,000，中位数¥688,000
公示地价走势
进阶最新公示地价（2025）
¥688,000/㎡
5年累积
+24.19%
5年 CAGR +4.43% (CAGR)
10年累积
+63.03%
10年 CAGR +5.58%
※ 基准点逐年变动，请以方向性而非绝对值解读。
公示地价是滞后指标，请对照下方实际成交走势确认方向是否一致。CAGR 以中位数端点法（5/10 年前 vs 最近年复利）计算。
成交价走势
进阶2025 中位数
¥840,000/㎡
同比
+5%
5年累积
+26.49%
5年 CAGR +4.81%
中古マンション等・8年（国交省）
市区町村级实际成交价中位数走势，比公示地价更早反映市场实势。CAGR 以中位数端点法（5 年前 vs 最近年复利）计算。
用途地域
地域分类?政府依都市计划法划定的土地使用分区，决定周边能建什么（住宅、商业、工业等）。直接影响未来周边环境与再开发可能性。
商業地域
本物件的指定值
未能自动取得，可向役所都市计划课确认
商業地域的法定范围
建蔽率 80%容积率 200〜1300%
指定于车站前、繁华街的高密度商业区域。容积率最高1300%，可进行高层开发。店铺、办公室、酒店、住宅等几乎所有用途均可建设。
▾ 这一区可以盖什么、不能盖什么
| 用途 | 在这一区 |
|---|---|
| 住宅、公寓、宿舍（含与住家合用、非住宅部分 50㎡以下的小店或事务所） | 可以盖 |
| 店铺、餐饮店 | 可以盖面积没有上限 |
| 办公室 | 可以盖 |
| 旅馆、酒店 | 可以盖 |
| 保龄球馆、游泳池、高尔夫练习场、棒球击球练习场 | 可以盖 |
| 卡拉OK店 | 可以盖 |
| 麻将馆、弹珠机店、场外马券或车券售票处 | 可以盖 |
| 剧场、电影院、演艺场、观览场、夜总会 | 可以盖 |
| キャバレー、料理店（有陪侍服务、供客人饮食的营业）、個室付浴場 | 可以盖 |
| 幼儿园、中小学、高中 | 可以盖 |
| 医院、大学、高专、专修学校 | 可以盖 |
| 神社、寺院、教堂、公共澡堂、诊所、托儿所 | 可以盖 |
| 仓储业的仓库 | 可以盖 |
| 自用仓库 | 可以盖 |
| 工厂（按危险性和环境恶化程度分四级） | 有条件限危险性和环境恶化之虞极少或较少的工厂，作业场 150㎡以下 |
| 汽车修理厂 | 有条件作业场 300㎡以下（原动机另有限制） |
建築基準法别表第2的概要（依日本国土交通省住宅局「建築基準法（集団規定）」参考资料）。这张表没有列出全部限制，经特定行政庁许可而能盖的例外也存在。个案的答案，请向区市的建筑指导窗口和宅地建物取引士确认。
用途地域白话解说
这个分区是什么
商業地域：商業核心地區，辦公室、百貨公司、夜間營業店鋪及高層建物集中，便利性最高。
优点
- 步行 5 分鐘以內抵達車站、便利性最高
- 高層公寓大廈地段
- 適合民泊及 SOHO 用途
留意点
- 夜間營業店鋪可能造成噪音
- 居住環境較為嘈雜，不一定適合家庭自住
对本物件的意义
指定值决定这块地的开发上限，也影响同地段未来的重建与周边开发可能性。
法律・物理检查
権利形态
所有権
城市规划・再开发
区域区分
都市計画区域
防火指定
防火地域
市街化调整区域・与城市规划道路重叠是住宅取得的 deal-breaker 候选。再开发・立地适正化对象则是中长期保值因素。
防火地域: 指定于车站前、干线道路沿线等。原则要求建设耐火建筑物，建筑成本较高，但火灾蔓延风险低。重建时须确认耐火建筑物要件。
06物件与生活展开 ▼收起 ▲日暮里 步行 6 分钟・生活配套 优良
周边站点 乘降客数
日暮里(常磐線)
徒歩6分大站日均20.4万人
鶯谷(東北線)
徒歩8分中型站日均4.6万人
三河島(常磐線)
（多为各停、班距可能较大；要坐快速/急行可能得先到大站换乘）
徒歩9分小站日均2.3万人
越靠近大站（乘降客数多），租赁需求通常越强、空置风险越低。若最近站为小站或步行超过10分钟，建议以较高的毛利率来弥补空置风险。
生活机能（医疗・托育・采买）
医疗机构（半径2000m）
医院
10家
医療法人社団 成守会 はせがわ病院・286m
查看列表（10 家）
- 医療法人社団 成守会 はせがわ病院 ・286m （腎臓内科・泌尿器科）📍
- 社会福祉法人 上宮会 日暮里上宮病院 ・713m （内科・外科・整形外科）📍
- 神経科土田病院 ・778m （内科・精神科・心療内科）📍
- 医療法人社団 関川会 関川病院 ・813m （内科・耳鼻いんこう科・皮膚科）📍
- 医療法人社団 杏精会 岡田病院 ・1140m （内科・外科・整形外科）📍
- 竹内病院 ・1735m （内科・呼吸器内科・消化器内科）📍
- 医療法人社団 全仁会 上野病院 ・1781m （内科）📍
- 日本医科大学付属病院 ・1830m （内科・呼吸器内科・循環器内科）📍
- 東京都立駒込病院 ・1930m （内科・呼吸器内科・消化器内科）📍
- 社会医療法人社団 一成会 木村病院 ・1934m （内科・呼吸器内科・消化器内科）📍
诊所
235家
医療法人社団たか博会 リーデンスタワークリニック・163m （内科・消化器科・小児科）
查看列表（20 家）
- 医療法人社団たか博会 リーデンスタワークリニック ・163m （内科・消化器科・小児科）📍
- 関耳鼻咽喉科 ・169m （耳鼻咽喉科）📍
- 久富整形外科クリニック ・221m （整形外科・リハビリテーション科）📍
- ひぐらし整形外科内科 ・235m （内科・整形外科・リハビリテーション科）📍
- 日暮里泌尿器科内科 ・235m （内科・整形外科・泌尿器科）📍
- 吉田医院 ・242m （内科・婦人科・産科）📍
- 医療法人社団薫光会 加藤小児科内科医院 ・250m （内科・循環器科・小児科）📍
- 鶯谷健診センター ・252m （内科・呼吸器内科・循環器内科）📍
- 高井医院 ・259m （内科・小児科・リウマチ科）📍
- 稲富医院 ・282m （内科・皮膚科）📍
- 鶯谷メンタルクリニック ・387m （精神科・心療内科）📍
- 医療法人社団三光会 東日暮里整形外科 ・388m （整形外科・リハビリテーション科）📍
- 医療法人社団雄昂会 やたがいクリニック ・393m （内科・消化器内科・循環器内科）📍
- 東京日暮里たんのハートクリニック ・412m （内科・心臓血管内科・心臓血管外科）📍
- 野中クリニック ・424m （アレルギー科・耳鼻咽喉科・気管食道科）📍
- ことり訪問診療所 ・442m （内科・心療内科・精神科）📍
- 医療法人社団日暮里医院 ・443m （内科・消化器科・循環器科）📍
- 医療法人社団三光会 東日暮里クリニック ・451m （内科・アレルギー科）📍
- （医）双美会 しげの皮膚科 ・457m （皮膚科）📍
- 康仁巡回クリニック ・459m （内科・放射線科）📍
- 最多显示前 20 家
牙科
191家
医療法人社団富士美会 東日暮里歯科医院・115m
查看列表（20 家）
- 医療法人社団富士美会 東日暮里歯科医院 ・115m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団仁宏会 じんデンタルクリニック ・178m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団ハーティ･ライフ･クリエイト ふかい歯科・矯正歯科 ・240m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 菊田歯科 ・279m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 秋山歯科医院 ・349m （歯科）📍
- 水川歯科医院 ・384m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 本橋歯科医院 ・396m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- にっぽり歯科クリニック ・473m （歯科）📍
- 医療法人社団華清会 清水歯科クリニック日暮里 ・475m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- うぐいす谷駅前歯科 ・503m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- サークル歯科クリニック日暮里 ・512m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団応佳会 市來歯科医院 ・529m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団大伸会 にっぽり三国歯科 ・541m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 大門歯科医院 ・544m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 高松歯科 ・552m （歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団賢信会 ときわ歯科 ・567m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団藤弘会 日暮里駅前デンタルクリニック ・582m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団櫻雅会 オリオン歯科アトラスブランズタワー三河島クリニック ・619m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- あおい歯科診療室 ・627m （歯科）📍
- ひろ歯科医院 ・631m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 最多显示前 20 家
托育・教育（半径1000m）
采买・交通
便利店
最近 196m
查看列表（12 家）
- セブン-イレブン 日暮里中央通り店 ・196m📍
- セブン-イレブン 荒川東日暮里６丁目店 ・221m📍
- ファミリーマート 根岸二丁目店 ・285m📍
- セブン-イレブン 東日暮里４丁目店 ・302m📍
- セブン-イレブン 荒川東日暮里５丁目店 ・352m📍
- 外貨両替機 SMART EXCHANGE セブン-イレブン 荒川東日暮里5丁目店 ・354m📍
- ファミリーマート 加藤根岸店 ・377m📍
- セブン-イレブン 東日暮里店 ・443m📍
- セブン-イレブン 東日暮里４丁目東店 ・450m📍
- ローソン 東日暮里三丁目店 ・456m📍
- ファミリーマート 薬ヒグチ日暮里店 ・486m📍
- ファミリーマート 日暮里駅前店 ・487m📍
超市
最近 132m
查看列表（20 家）
- いなげや荒川東日暮里店 ・132m📍
- マルエツ プチ 東日暮里店 ・182m📍
- まいばすけっと 東日暮里６丁目店 ・190m📍
- まいばすけっと 日暮里駅南店 ・260m📍
- Green Plus - Cửa hàng bánh mì, thực phẩm Việt Nam ・290m📍
- Vietcook Nippori-Uguisudani ・296m📍
- ライフ東日暮里店 ・303m📍
- 麒麟中国物産 日暮里店 ・432m📍
- まいばすけっと 東日暮里３丁目店 ・432m📍
- ヒルママーケットプレイス 三河島店 ・575m📍
- まいばすけっと 西日暮里２丁目店 ・583m📍
- マルマンストア 日暮里店 ・586m📍
- C&Cタジマヤ上野支店 ・610m📍
- いなげや荒川西日暮里店 ・624m📍
- 業務スーパー 上野公園店 ・647m📍
- chợ việt nippori ・689m📍
- Siêu Thị Nippori ・689m📍
- まいばすけっと 根岸うぐいす通り店 ・698m📍
- Hanamasa Plus + 根岸店 ・782m📍
- おしおりーぶ ・796m📍
- 最多显示前 20 家
最近车站
最近 613m
查看列表（12 家）
学校
最近 154m
查看列表（20 家）
- 東京都立竹台高等学校 ・154m📍
- 荒川区立第二日暮里小学校 ・155m📍
- 荒川区立第三日暮里小学校 ・406m📍
- 台東区立根岸小学校 ・431m📍
- FPT日本語学校 ・477m📍
- タムスわんぱく保育園東日暮里 ・499m📍
- 東京朝鮮第一初中級学校 ・587m📍
- 四谷大塚 日暮里校舎 ・594m📍
- 荒川区立ひぐらし小学校 ・628m📍
- LIFE SCHOOL 根岸 こどものいえ ・657m📍
- 台東区立上野中学校 ・684m📍
- 台東区立金曽木小学校 ・725m📍
- 谷中保育園 ・745m📍
- 荒川区立諏訪台中学校 ・773m📍
- 東京芸術大学 附属音楽高等学校 ・779m📍
- たいとうこども園 ・860m📍
- 台東区立忍岡中学校 ・885m📍
- 台東初音幼稚園 ・892m📍
- 台東区立柏葉中学校 ・894m📍
- 坂本保育園 ・929m📍
- 最多显示前 20 家
最近車站 日暮里駅 步行 8 分鐘。步行 4 分鐘內超商 3 間、步行 6 分鐘內超市 9 間。強力支撐租賃需求，單身與雙薪家庭評價高。
预估租客画像
主要客群
该物件较适合单身上班族租赁需求。
出租便利性
出租便利性偏强，招租阻力相对较低。
代表车站
日暮里 / 步行6分
大站 / 日均20.4万人
最近大学
東京芸術大学 / 步行12分
注意事项
- 周边夜间娱乐场所较多，需确认噪音与治安观感。
全国 47 都市比较
越光米 5kg
¥4,928
5kg
白面包（1条）
¥535
1 袋
鸡蛋（10个）
¥307
1 盒
汽油（1L）
¥178
1 L
理发（1次）
¥4,208
1 次
本区物价在全国 47 个调查都市中第 2 高，比全国中位数贵约 7%。
東京都特別区部・2025年（e-Stat 小売物価統計）
金额为日元实价，米・吐司・蛋・汽油・理发 5 项民生物价，供你对照自己熟悉的物价感受（概略参考，非绝对比较）。
07贷款试算展开 ▼收起 ▲
外国人贷款可行性
日本居住者（日本籍或永住）
容易贷款
日本居住者的住宅貸款可透過主要都市銀行及地方銀行以一般審查取得。物件符合貸款適格性。
在日外国人（持有在留卡）
稍有难度
在日台灣人可優先洽詢東京之星銀行（中國信託旗下）；SBJ 銀行、歐力士銀行、プレスティア（Citibank 系列）亦為主要選擇。依永住權、年收入及任職年資，或可通過一般審查。
海外非居住者
困难
海外非居住者貸款的最低融資金額通常在 5,000 萬日圓以上，低於此金額的物件可承辦的銀行極少，一般以現金購入為主。
影响判定的关键因素
- ·結構：RC/SRC（符合貸款適格性）
- ·屋齡 25 年
- ·價格 1,520萬日圓
依身份别的房贷难易度。海外非居住者原则上不在日本金融机构承作范围，须仰赖少数非银行（Orix 银行・SBI 新生 等）或全现金。
贷款初步诊断
以各金融机构公开的条件，对照你填的身份与金额整理出的参考测算。这不是审核结果，也不是任何机构的承诺。
资金用途
万円
万円
输入年收入后，即可看到测算金额。
可能承作的金融机构
追踪 13 个外国人贷款方案・条件依各行公开信息整理
先了解物件，再評估融資
¥9,800 高階完整版提供這間物件的深入分析。購買後如有融資需求，可另外申請免費轉介玉山銀行或第一銀行窗口。
查看物件分析服務已購買報告？登入申請銀行轉介J&E 協助介紹窗口；申貸由你直接向銀行提出，聯繫安排及核貸條件由銀行確認。
本卡片是公开信息的整理，不是对特定商品的推荐或劝诱。所有数字均仅供参考，实际是否批贷、利率与贷款条件，以各金融机构的审核结果为准。
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下一次跟房仲谈，带着这份问话单。
先把看得见的负担算清楚，再确认会改变判断的条件。
房贷以外，每个月还要准备多少？
¥16,700／月
目前已填的管理费＋修缮准备金。未含税、保险、贷款及其他修缮；不是净收益。
换一个条件，差多少？
一年多准备 ¥120,000。
这是你调整的情境假设，不是此物件的预测。
按顺序确认，再决定怎么谈。
刊登租金是实收还是想定？是否含共益费、包租或租金保证，何时可调整？
不能把满租想定收入当成现况收入。
索取资料：租约、入帐纪录及包租契约
掲載賃料は実収ですか、想定ですか。共益費・サブリース・賃料保証の有無と改定条件を教えてください。
请依这间物件提供购入诸费用明细，以及最近一期固定资产税与都市计划税。
把售价以外的一次性费用与每年支出分开。
索取资料：诸费用估算、税额通知
この物件の購入諸費用明細と、直近の固定資産税・都市計画税の明細をいただけますか。
请提供接道、建筑确认、用途与增改建纪录，确认现况是否符合登记。
土地与建物条件会限制改建及未来使用。
索取资料：登记、测量图、道路及建筑资料
接道、建築確認、用途、増改築履歴と、現況と登記の相違を確認できますか。
本报告串接 8 个公开数据来源、汇整 28 项数据指标、执行 10 项规则检查、比对 30 笔周边成交。
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生成于：2026/08/08 18:34 JST（数据截至生成时点） | Powered by bukken.io