屋根・防水・外壁・主要設備の修繕履歴と今後の予算をいただけますか。
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確認資料：修繕履歴・設備一覧・見積書
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手動入力築12年RC深度盡調
【範例】サンプルレジデンス板橋
東京都板橋区大山東町21-8
¥21,800,00022.4㎡1K4階/10階建
東武東上線 大山駅 徒歩6分
サンプル間取り図
間取りイメージ・実測図ではありません
画像を開いて拡大できます。
サンプル図を拡大 ↗物件の位置・周辺環境
東京都板橋区大山東町21-8 · サンプルの地図・街景。完全版では地図や360°ビューを開いて操作できます。
エグゼクティブサマリー
検討に値する値上がり・資産保全型
本物件現況賃貸中、含取得成本投報率2.72%，屋齡12年結構安全，若能確認修繕基金與租約條件將更安心買進
良い物件ほど利回りが一番高いとは限りません。本スコアは総合リターン（賃料収入＋値上がり＋リスク）を見ており、表面利回りだけでは判断していません。
投資スコア
76/ 100
表面利回り
4.13%
実質利回り
2.87%
東京 prime 3.5〜4% / 地方 5〜6%・キャッシュフロー D・同エリア同条件基準
本物件 坪単価 vs 周辺成約平均
-6%
周辺 30 件の実成約 平均坪単価との比較（国交省 取引価格情報・築年混在）。高築年の割引は正常です。
災害安全スコア
96
70+ 安全 / 40〜70 普通 / 40未満 要再評価
Bukken.io 分析サマリー
本物件位於東京都板橋區大山東町，屬近隣商業地域，鄰近東武東上線大山站徒步2分鐘，生活機能與交通條件優異。現況為賃貸中（換屋主接手），現行租金為每月75,000日圓，換算表面投報率4.13%，但扣除管理費?マンションの日常的な共用部維持・管理人費用として毎月支払う費用。物件によって大きく異なる。、修繕積立金?マンション全体の共用部分修繕のために毎月積み立てる費用。築年数が増すと値上がりや一時金徴収が起きやすい。購入前に積立金残高の確認が必須。及固定資產稅後之實質投報率降至2.87%，含取得成本投報率則為2.72%，低於機構級（J-REIT收購住宅時可接受的還元利回り水準）中位數4.2%及板橋區同類物件掛牌中位數4.05%。
最大風險在於建物外觀老化，需確認修繕基金餘額及長期修繕計畫，另需留意周邊餐飲店的氣味與夜間人流對居住品質的潛在影響。整體而言，物件座落於人口持續流入的東京都心區域，土地價格與交易行情呈穩定上升趨勢，屬於中長期持有導向的穩健型收租物件。
01外観・周辺環境展開 ▼閉じる ▲
外観・周辺環境診断（Bukken.io 街景実査）
bukken.io が Google 街景であなたの代わりに現地を確認しました
実際の街並みから外観・管理状態・周辺環境を読み取ります。見えない部分は正直に「確認できない」と記します。
62/ 100
外観総合スコア
0-100 / 70+ 良好管理 / 50-70 標準 / 50未満 要確認
Google ストリートビュー画像を Claude Vision が解析。ゴミ置場・外壁・共用部・採光等から管理状態を推定します（撮影時点の画像ベースで、最新の状況と異なる場合があります）。
本物件周邊為商業與住宅混合地帶，街道人流活躍，生活機能豐富。然而從街景可觀察到本棟為低層舊式建築，外觀有一定年代感，鄰近飲食店及商業設施，噪音與氣味干擾為須留意的持續性因素。
受街景視角限制，本棟住宅部分的共用設施及維護細節無法逐一確認，建議實地查驗。
街景で見た細部
- ゴミ置き場・街景角度未能看到本棟的垃圾集中處，無法評估。建議現地確認垃圾集中處的管理狀況。
- バルコニー・街景中可見本棟上層陽台，未見明顯雜物堆放或大量晾曬衣物，整體印象尚屬整潔，屬正常居住狀態。
- 外壁・本棟為外觀帶有一定年代感的低層建築，牆面可見輕微褪色及老化痕跡，但未見明顯塗鴉或大面積剝落。整體屬正常老化，非立即性風險，惟建議確認大規模修繕計畫及修繕基金餘額。
- 共用部・街景角度無法觀察大廳入口或共用走廊細節，無法確認是否有住民個人物品堆放或裝飾擺設，建議現地查驗。
- ポスト・信箱區在街景中不可見，無法評估廣告信件堆積量及破損狀況，建議現地確認。
- 駐輪場・街景角度未見本棟附設自行車停車場，無法評估整理狀況與廢棄車輛有無。
- 日当たり・本棟位於商業街弄之中，兩側鄰棟建築高度與本棟相近，採光條件普通。前方道路具一定寬度，低層住戶的採光仍受限，高層住戶相對較佳。建議現地查驗目標樓層的實際日照時間。
- 周辺環境・周邊可清楚辨識「FASTGYM 24小時健身房」及「なか卯（丼飯・烏龍麵連鎖餐廳）」等商業設施，另有疑似眼鏡行、咖啡館及多家餐飲店分布於前方道路沿線。街區人流熱絡，生活機能良好，但同時需考量餐飲業帶來的氣味及夜間噪音問題。街道整潔度普通，局部可見工事用交通錐及施工相關物件，屬暫時性狀況。
良好な点
- 周邊商業設施多元且知名連鎖品牌進駐（健身房、丼飯連鎖等），顯示本街區有穩定的消費人口，租賃需求相對有保障。
- 陽台外觀未見雜物堆積或枯萎植物，住民整體生活習慣尚屬正常。
- 街景中可見施工用交通錐及相關工事跡象，顯示街區或周邊建物正在進行維護更新，為地區整體維護意願良好的正面訊號。
- 人行道有行人往來，街區活力充足，空屋率過高的跡象不明顯。
注意点
- 本棟鄰近多家餐飲店（丼飯連鎖、咖啡館等），油煙氣味及夜間人流噪音為持續性干擾因素，對住宅租賃品質有潛在影響。
- 本棟外觀呈現一定程度老化，建議在簽約前向管理公司索取修繕履歷及修繕基金收支報告，確認是否有大規模修繕的計畫或費用缺口。
- 24小時健身房鄰近本棟，深夜人流及可能的音樂噪音屬持續性環境因素，建議現地確認是否能聽到聲音干擾。
管理状況の所見
建議您在看屋時重點確認以下幾點：第一，請向管理公司或管理組合索取過去5年的修繕履歷及修繕基金（大規模修繕準備金）的帳戶餘額，本棟外觀老化程度顯示未來可能有修繕費用需求，若基金不足，屆時將向住戶追加收取一次性費用。第二，本棟鄰近多家餐飲店，建議您親自於平日及假日不同時段前往現地，感受氣味及噪音是否影響居住品質。
第三，若您對風水有所在意，本棟位於商業街弄，前方有道路交叉口，屬路沖型立地。請注意，此概念源自華人風水觀念，在日本不動產市場中並不構成評估上的不利因素，日本買家對此並無特別顧慮，因此不影響租賃或轉售的市場競爭力。
第四，建議您現地確認大廳入口的門禁設備是否運作正常、信箱是否整潔，以及自行車停車場的管理狀況，這些細節是判斷管理組合日常運作品質的重要指標。
02投資判断展開 ▼閉じる ▲本物件現況賃貸中、含取得成本投報率2.72%，屋齡12年結構安全，若能確認修繕基金與租約條件將更安心買進
ルールチェック（管理現場基準）
耐震基準・問題なし
減点築年が 1982〜1983 年竣工に相当する新耐震・旧耐震の境界帯で、耐震補強の有無が未提供のときに発火：建築確認日が 1981 年 5 月 31 日以前かどうかを別途確認する必要がある。
減点1981 年以前（旧耐震基準）竣工で、耐震補強工事が完了しているときに発火：未補強物件より融資・保険条件は良好。
重大な減点1981 年以前竣工で、耐震補強を実施していないと明記されているときに発火：住宅ローン審査・転売条件への影響が最も大きい。
減点1981 年以前竣工で、耐震補強の実施状況が不明のときに発火：管理組合に補強記録の確認が必要。
参考情報竣工が 1981 年 6 月以後（新耐震基準）と判定される場合は発火しない。築年数が未提供の場合も発火しないが、安全性が確認済みという意味ではない。
管理費・修繕積立金・問題なし
重大な減点修繕積立金が 1 ㎡あたり月額 80 円未満に換算されるときに発火：全国平均を大きく下回り、将来の大幅値上げや一時金徴収のリスクが高い。
減点修繕積立金が 1 ㎡あたり月額 80〜150 円に換算されるときに発火：国交省ガイドラインの目安下限（200〜300 円）を下回り、将来の値上げ余地が大きい。
減点修繕積立金が 1 ㎡あたり月額 150〜200 円に換算されるときに発火：ガイドライン下限付近であり、築年数・長期修繕計画と併せて確認を推奨。
参考情報1 ㎡あたり月額 200 円以上に換算される場合は発火しない。管理費・専有面積のいずれかが未提供の場合も発火しないが、積立水準の健全性を確認済みという意味ではない。
駅徒歩・問題なし
加点最寄駅まで徒歩 5 分以内のときに発火：賃貸需要・転売性の両面で加点材料。
減点最寄駅まで徒歩 10 分以上 15 分未満のときに発火：単身層への訴求力がやや弱まる。
減点最寄駅まで徒歩 15 分以上 20 分未満のときに発火：単身・共働き層への訴求力が弱まり、バス便に依存する可能性がある。
重大な減点最寄駅まで徒歩 20 分以上のときに発火：賃貸需要・転売流動性ともに大きく下がり、長期空室リスクが高まる。
参考情報徒歩 6〜9 分は中間帯にあたり、加点・減点どちらも発火しない。
用途地域・近隣商業地域
近隣商業地域。生活機能と住宅のバランスが良いゾーニング、賃料需要も民泊運営にも好適。
用途地域・近隣商業地域
近隣商業地域。生活機能と住宅のバランスが良いゾーニング、賃料需要も民泊運営にも好適。
重大な減点用途地域が工業専用地域のときに発火：原則として住宅建築は不可、融資審査・転売とも重大な制約を受ける。
減点用途地域が工業地域のときに発火：住宅も建築可能だが工場と隣接する可能性があり、騒音・大気質に注意。
減点用途地域が準工業地域のときに発火：中小工場・倉庫が混在し、生活環境は混合型。
減点用途地域が商業地域のとき、自住視点で発火：夜間営業店舗・高層建築・騒音の可能性があり、自住前に周辺環境の確認を推奨。
加点用途地域が商業地域のとき、投資・民泊視点で発火：駅近で利便性が高く、賃貸需要・流動性ともに良好な傾向。
加点用途地域が近隣商業地域のときに発火：生活機能と住環境のバランスが良く、賃貸需要・民泊とも好適。
加点用途地域が第一種低層住居専用地域のときに発火：閑静な住宅街で店舗は少なめ、ファミリー自住に好適。
加点用途地域が第一種中高層住居専用地域または第一種住居地域のときに発火：住宅利用が中心で、生活機能も一定確保されている。
重大な減点都市計画区域区分が市街化調整区域のときに発火（用途地域とは別の判定軸）：原則として住宅の新築・再建築が困難、融資審査も通常通らない。
参考情報用途地域データが取得できない場合、または上記に列挙されていないカテゴリの場合は、いずれの項目も発火しない。
階数・エレベーター・問題なし
減点所在階が 1 階のときに発火：防犯・湿気・虫害・採光の面で敬遠されやすく、賃貸・自住とも減点材料。
重大な減点エレベーターなしで所在階が 5 階以上のときに発火：高齢層や重い荷物の運搬負担が大きく、長期空室・値下がりリスクが高い。
減点エレベーターなしで所在階が 3〜4 階のときに発火：高齢層・ファミリー層に敬遠されやすく、転売時の値引き材料になりやすい。
参考情報1 階ではなく、かつ（エレベーターあり、または所在階が 2 階以下）の場合は発火しない。
建物構造（木造×ペット可の組合せ）・問題なし
重大な減点建物構造が木造、かつペット可のときに発火：ペットの臭い・傷が内装に浸透しやすく、退去時の修繕費が高くなりやすい。融資審査でも不利に働きやすい。
減点建物構造が木造（ペット可の表示なし）のときに発火：木造は耐震・防音・断熱の面で RC／SRC 造に劣りやすく、融資審査も厳しめ。海外投資家は鉄筋造を選好する傾向がある。
参考情報建物構造が RC 造・SRC 造のときは本項目は発火せず、ペット可であっても減点にはならない。実務上はペット可がむしろ賃貸の加点材料になることも多い。
権利形態（借地権）・問題なし
減点土地の権利形態が定期借地権のときに発火：期間満了で建物取毀・更地返還となり残存価値が逓減、海外非居住者は融資がほぼ通らない。
減点土地の権利形態が普通借地権（旧法借地権を含む）のときに発火：賃貸運用・現金流は所有権物件と大差ないが、海外非居住者は融資が難しく、転売先も限られる。
参考情報土地の権利形態が所有権、またはこの項目が未提供のときは発火しない（権利形態不明を理由に減点することはない）。
サブリース・サブリース
サブリース（一括借り上げ・家賃保証）。保証賃料は相場より低めに設定されがちで、借地借家法により貸主側（サブリース会社）から賃料を減額改定される事例が多い。中途解約も困難で、新築投資スキームに付随することがある。表面上の保証収入だけで判断せず、契約条件（保証額の改定条項・期間・解約）を必ず確認すること。
サブリース・サブリース
サブリース（一括借り上げ・家賃保証）。保証賃料は相場より低めに設定されがちで、借地借家法により貸主側（サブリース会社）から賃料を減額改定される事例が多い。中途解約も困難で、新築投資スキームに付随することがある。表面上の保証収入だけで判断せず、契約条件（保証額の改定条項・期間・解約）を必ず確認すること。
減点物件の備考にサブリース・一括借り上げ・家賃保証等の記載があるときに発火：保証賃料は相場より低めに設定されがちで、法律上貸主側から減額されることもあり、中途解約も難しい。
参考情報備考にサブリース関連の記載が見つからない場合は発火せず、通常の直接賃貸として扱う。
再建築可否・問題なし
重大な減点物件が再建築不可と明記されているときに発火：建替え・大規模改築ができず、海外非居住者は融資がほぼ不可、転売先も現金客に限定される。
参考情報再建築可と表示されている場合、またはこの項目が未提供の場合は発火しない。
新築プレミアム・問題なし
参考情報築年数が 0 年（新築）または 1 年（新古）のときに発火：スコアには影響しない参考情報。新築は入居直後に中古化し第一次転売で価格が下がりやすく、同一建物の中古成約事例もないため、周辺相場を参考に転売性を判断する必要がある。
参考情報築 2 年以上の場合は発火しない（新築プレミアムの論点は築 0〜1 年のみが対象）。
「未検出」は今回取得できたデータの範囲内で当該項目の警示が発火しなかったことを意味し、リスクがないことを保証するものではありません。
総合評価スコア
短期＝キャッシュフロー・流動性視点／長期＝人口・構造耐久・規制安定視点。星評価は bukken.io ルールエンジンが各データソースから算出（主観ではありません）。
投資収益性
80データ 100%
この観点で 9 項目を確認：8 項目が良好、1 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- +租金需求
- +車站徒步
- +屋齡
- +災害安全度
- +人口（現在+未來）
- +修繕積立金
- +用途地域（投資適性）
- +近鄰商業地域
- −サブリース（轉租保證）
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
建物・防災
78データ 100%
この観点で 5 項目を確認：4 項目が良好、1 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- +災害安全度
- +結構
- +修繕積立金
- +物件外觀
- −サブリース（轉租保證）
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
居住快適性
72データ 100%
居住快適性は短期評価が長期を上回ります（短期76／長期69）。今の強みが将来やや弱含む見込みです。
この観点で 5 項目を確認：3 項目が良好、0 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- ·治安
- +學校・托育
- +生活機能
- ·居住舒適
- +近鄰商業地域
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
融資適性
85データ 100%
この観点で 1 項目を確認：1 項目が良好、0 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- +日本居住者の融資難易度
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
流動性・再販性
68データ 100%
この観点で 6 項目を確認：5 項目が良好、1 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- +未來人口 (2040)
- +車站徒步
- +都市計畫
- +結構＋屋齡
- +交易趨勢
- −サブリース（轉租保證）
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
民泊適性
⚠️ 本スコアは当該物件の規約が民泊を許容すると仮定した場合の評価ですが、分譲マンションの多くは管理規約で民泊（住宅宿泊事業）を禁止しています。運用前に必ず管理規約をご確認ください。
71データ 65%
民泊適性は短期評価が長期を上回ります（短期75／長期68）。今の強みが将来やや弱含む見込みです。
この観点で 4 項目を確認：3 項目が良好、0 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- +用途地域（民泊可否）
- ·民泊申報件數
- +都市計畫
- +近鄰商業地域
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
プレミアム
項目別分析
Bukken.io が治安・賃貸需要・将来性などの項目に分類し、それぞれ 1-5 星評価と両面評価を提示します。L1 ディメンション（投資収益性・民泊・居住・外国人・再販性）に紐づく項目は bukken.io ルールエンジンの確定性スコアで星評価を上書き、それ以外は Bukken.io の評価です。
投資收益性・投報率
4/5
表面投報率4.13%與板橋區同類物件掛牌中位數4.05%大致相當，但實質投報率降至2.87%，含取得成本投報率僅2.72%，低於J-REIT機構級（上市J-REIT收購住宅時可接受的還元利回り水準）中位數4.2%，顯示以機構投資人角度衡量，此物件屬於價格偏高、收益率偏薄的類型。年間NOI為¥625,103，取得諸費用合計¥1,219,508，佔房價比重不低，攤薄了實際報酬。
現況為賃借中，租金¥75,000/月為實績租金而非滿租假設，退租後市場行情租金上看¥101,624〜¥112,599/月，具備一定的增租空間。
- 現況為賃貸中，交屋後即有租金收入，無空窗期
- 退租或換約時租金有上調空間（AI推估市場租金約¥101,624〜¥112,599/月，高於現行¥75,000/月）
- 所有權（非借地權）物件，融資與轉售流動性較佳
- 含取得成本投報率2.72%低於機構級中位數4.2%及板橋區同類物件中位數4.05%，收益率偏薄
- 管理費加修繕積立金月付¥17,200，加計固定資產稅等持有成本後侵蝕實質報酬
租賃需求
4/5
物件為1K單身住宅類型，鄰近大山站（東武東上線，日均乘降約4.7萬人，屬中型車站），徒步僅2分鐘，租賃需求評估為中等偏強。生活機能極佳，步行1分鐘內即有超商及超市，板橋區為東京23區內人口穩定區域，過去12個月東京都特別區部呈現淨流入+27,497人的強勁人口移入趨勢，有利於長期租賃需求。
惟現行租金¥75,000低於同面積帶SUUMO實刊中位數¥129,500，顯示可能為長期承租戶或條件較舊之租約。
- 徒步2分鐘可達大山站，生活機能評等為「優良」，超商13家、超市20家在步行圈內
- 東京都特別區部人口淨流入強勁（近12個月+27,497人），支撐區域租賃需求
- 單身租客定位明確，物件面積22.4㎡、1K格局符合單身族群主流需求
- 物件鄰近多家餐飲店及24小時健身房，夜間人流與氣味為租賃品質的持續性干擾因素
地段・交通
5/5
距離大山站徒步僅2分鐘，屬於本物件最強的區位優勢之一，且半徑1500公尺內尚有板橋區役所前站（徒步9分）、中板橋站（徒步14分）等多站可供選擇，交通機能極佳。周邊為近隣商業地域，兼具生活機能與商業活力，屬於典型的車站前地段類型。
地勢平坦（半徑50公尺內高低差僅2.1公尺），對步行、自行車通勤族友善。
- 大山站徒步2分鐘，且半徑1500公尺內共有4個可用車站，多線選擇提升通勤彈性
- 地勢平坦（高低差2.1公尺），生活動線良好
- 近隣商業地域，商店街與住宅機能均衡，屬於典型車站前生活圈
未來發展性（人口・都市計畫）
4/5
根據國土數值情報之未來人口推估，物件周邊3公里圈人口將由2025年342,902人成長至2040年350,359人，變化率+2.2%，符合「穩定成長」區間；但同時高齡化率將由2025年的23.4%上升至2050年的28.2%，長期居住者結構將逐漸高齡化。公示地價過去5年年複合成長率達+4.21%，過去10年為+4.56%，明顯高於全國平均（0〜+2%/年）水準，顯示區域土地價值處於強勢上升軌道。
都市計畫方面屬防火地域，區分所有建物個人無法進行「建替え」，未來僅能透過管理委員會決議進行整棟改建。
- 3公里圈人口至2040年預估成長+2.2%，人口動能穩健支撐長期住宅需求
- 公示地價5年CAGR +4.21%、10年CAGR +4.56%，明顯優於全國平均水準
- 板橋區新屋開工中出租宅（貸家）佔56%，顯示區域仍具開發動能
- 屬防火地域，若走向整棟重建情境，新建須為耐火構造，建築成本較一般提高約1.5倍（僅適用管理委員會整棟決議情境，非個人可決定）
- 區域高齡化率預估將由23.4%（2025）上升至28.2%（2050），長期租客結構將趨於高齡化
轉售性・流動性
3/5
物件坪單價約¥322萬/坪，與鄰近同類型（大山金井町、大谷口上町）RC造1K新成屋成交案例（坪¥275萬〜¥320萬）相近，屬於合理偏高區間，未見明顯超漲。板橋區中古大廈交易中位數過去5年累計上漲+21.62%（年複合+3.99%），交易件數亦逐年成長（2018年1,179件增至2025年2,718件），顯示市場流動性正在改善、成交活絡度提升，有利未來出場。
惟需留意「一括借り上げ」（包租代管）類型契約若涉及本物件，保證租金常有下修風險，且中途解約不易，須以正式租賃契約條件為準。
- 坪單價與鄰近成交案例（坪¥275萬〜¥320萬）相近，未見明顯溢價風險
- 板橋區近5年中古大廈成交中位數CAGR+3.99%，交易件數同步成長，市場流動性改善中
- RC造、屋齡12年，符合日本國內主要銀行融資適格性條件，有利未來轉手時買方取得融資
- 若涉及一括借り上げ（包租代管）架構，須留意保證租金遭調降或中途解約困難的潛在風險
防災・地震安全性
5/5
物件整體災害安全評分達96/100，洪水、土砂災害、海嘯、土壤液化等四項風險評估均為「範圍外（none）」，代表座標位置不在國交省所定的各類災害警戒區域內，屬於相對安全的地質條件。海拔30.8公尺，地勢平坦，30年內震度6強以上地震發生機率為10.5%。
東京都地域危險度調查中，建物倒塌危險度、火災危險度、綜合危險度均為5級中的2級（數字越小越安全），綜合危險度在東京都5,192個町丁目中排名第1,692位，屬於相對良好水準。
- 洪水、土砂災害、海嘯、土壤液化四項風險均為範圍外，整體災害安全評分達96/100
- 地勢平坦（半徑50公尺高低差僅2.1公尺），海拔30.8公尺，水患風險低
- 東京都地域危險度調查中建物倒塌、火災、綜合危險度均為2/5等級，相對良好
外國人購屋門檻
2/5
海外非居住者於日本申請房貸原則上門檻極高，多數銀行要求最低融資金額達5,000萬日圓以上，本物件總價¥2,180萬遠低於此門檻，實務上海外投資人幾乎僅能以全額現金購買。在日台灣人（具永住權或穩定工作簽證及收入者）則可透過東京之星銀行（中國信託旗下）、SBJ銀行、歐力士銀行等機構嘗試一般審查，難度中等。
物件為RC造、屋齡12年，結構本身具備融資適格性，門檻主要來自申貸人身分而非物件條件。
- 結構為RC造、屋齡12年，符合日本國內銀行一般房貸審查的物件適格性條件
- 在日台灣人可透過東京之星銀行、SBJ銀行等機構嘗試融資，非完全無管道
- 海外非居住者身分申貸門檻高，實務上多需全額現金購買（此為海外投資人共通限制，非本物件特有缺陷）
アドバイス
- 1
【確認】請仲介代為向管理委員會索取過去5年修繕履歷及修繕積立金?マンション全体の共用部分修繕のために毎月積み立てる費用。築年数が増すと値上がりや一時金徴収が起きやすい。購入前に積立金残高の確認が必須。帳戶餘額，本棟外觀已顯現老化跡象，需確認是否有大規模修繕計畫及費用缺口。
- 2
【確認】請仲介提供完整賃貸借契約書、租金明細（レントロール）及敷金承接條件，確認現租客的契約類型（普通借家或定期借家）及到期日，以評估退租換租的時間點與增租空間。
- 3
【確認】若本物件涉及一括借り上げ（包租代管）架構，請務必取得保證租金的改定條款、保證期間及解約條件書面說明，避免誤判實際收益穩定性。
- 4
【確認】請仲介或親自於平日及假日不同時段至現場查看，評估周邊餐飲店氣味及24小時健身房夜間人流噪音對居住品質的實際影響程度。
- 5
【比較】可利用SUUMO篩選同區、同面積帶（22㎡上下）、同屋齡的1K物件租金水準，與現行租金¥75,000及AI推估租金¥101,624〜¥112,599進行交叉比對，確認未來換約時的合理定價區間。
- 6
【確認】海外投資人融資取得困難度高，若非全額現金購買，建議先向東京之星銀行、SBJ銀行等機構進行事前審查，確認貸款可行性後再議價。
- 7
【查詢】可請仲介代為向板橋區都市計畫課確認防火地域相關建築規範，以了解未來若管理委員會決議整棟改建時的成本增加幅度。
- 8
【留意】由於海外投資人在日本原則上難以取得融資，本物件的投報率係以全額現金購買為前提試算，請將此列入資金規劃考量。
上記の確認事項は日本語での書類取得が必要な場合があります。物件仲介業者や購入サポート会社に依頼することで代行取得が可能です。
出口戦略
- 1
賃貸：物件現況已有租客入居，交屋後即可穩定收租，退租後可依市場行情（推估¥101,624〜¥112,599/月）重新議價，投報率具上修空間。
- 2
出售：板橋區近5年中古大廈成交中位數年複合成長+3.99%，公示地價年複合成長+4.21%，市場流動性逐步改善，中長期（5〜10年）持有後轉售具備一定增值空間，惟短期（5年內）出售須留意讓渡所得稅率高達39.63%，建議以長期持有（5年以上，稅率降至20.315%）為出場基本假設。
- 3
法人投資：以法人名義持有可將管理費、修繕積立金、稅金等費用列為營業成本，並適用不同稅制安排，惟需與台灣或日本當地會計師確認跨境課稅及申報義務後再行評估。
03収益と税務展開 ▼閉じる ▲実質利回り 2.87%・現行家賃 ¥75,000
必要な総現金
物件価格¥21,800,000
取得諸費用+ ¥1,219,508
合計（概算）¥23,019,508
全現金購入を前提にした試算です。台湾在住の方は台系銀行の東京支店で融資を受けられますが、自己資金は物件価格の45〜50%が目安のため、まず現金ベースで見ておくと安全です。借入を前提にした試算は下の融資事前診断をご覧ください。
毎月の手取り（賃貸運用）
現行月額賃料（掲載）¥75,000
管理費− ¥10,800
修繕積立金− ¥6,400
固都税（年額÷12）− ¥5,708
所得税（年額÷12）− ¥1,977
月次純収益（概算）¥50,115
表面利回り4.13%/実質利回り2.87%
収益分析（利回り精算）
表面利回り
4.13%
年間賃料 ÷ 取得価格
実質利回り
2.87%
管理費・修繕・固定資産税 控除後 NOI ÷ 取得価格
諸費用込み利回り
2.72%
NOI ÷（取得価格＋取得諸費用）
現行賃料（掲載）
¥75,000
AI 推定賃料（参考）
¥101,624
AI 推定賃料レンジ ¥101,624〜¥112,599/月（モデル誤差 ±10.8%）。本物件は賃貸中のため、利回りは掲載の現行賃料で算出しています。この推定レンジは更新・退去時に狙える賃料水準の参考です。
現行賃料は AI 推定を下回っています。長期入居の旧契約や個別の値引きであれば、更新・退去時に賃料を見直せる余地があります。契約内容は賃貸借契約書でご確認ください。
根拠：賃貸 2,000 件超の回帰モデルと周辺相場のクロスチェック。注意：周辺の比較事例が少なく同棟実績を主に参照。
以下は AI 推定賃料についての注記です（利回りの計算には掲載の現行賃料を使っています）。 この面積帯の周辺賃貸事例が少なく、近い条件での比較が弱いため、推定の幅が広めです。同棟の実績を主に参照しています。内覧と仲介確認を推奨します。
同条件・同棟データはリフォーム差・階層差・個別事情を含むため、個別実租は ±10〜15% の幅があります。内覧・仲介業者での確認をお勧めします。
fudosandb モデル ¥101,624（都道府縣級推定・高級地で低估しやすいため下限参考のみ）
▾ 計算前提
年間 NOI?年間賃料収入から管理費・修繕費・固都税などの保有コストを差し引いた純収益。投資指標の基礎数値となる。
¥625,103
修繕積立金（月）?マンション全体の共用部分修繕のために毎月積み立てる費用。築年数が増すと値上がりや一時金徴収が起きやすい。購入前に積立金残高の確認が必須。
¥6,400
取得諸費用合計
¥1,219,508
概算所得税（年・非居住者）
¥23,718
税額（固都税・取得税・登記費用・所得税）はすべて概算です。実額は課税明細書・税理士にご確認ください。表面利回りは広告値で、本欄の精算値とは別物です。
機構級ベンチマーク（J-REIT 住宅）
プレミアム中央値 cap rate?機関投資家が同種の物件を取得する際に基準とする利回り（NOI÷時価）。これより高い利回りであれば、リスクに見合う収益性を持つとみなせる。
4.2%
中位レンジ（p25〜p75）
4〜4.5%
全国・住宅 prime / サンプル 11 件
機関投資家が住宅をどの利回りで評価・取得しているかの参照値。東京都心 prime は下限寄り（概ね 3.5〜4%）、地方は上限寄りに分布します。
健美家 同条件 表面利回り（掲載ベース）
表面利回り中位
4.05%
四分位範囲（p25〜p75）
3.89〜4.54%
板橋区・近い専有面積/築年・サンプル 38 件
税金・取得コスト試算
相続税路線価（推計）?相続税・贈与税の課税基準となる道路ごとの公的地価。公示地価の約80%が目安。
¥554,400/㎡
固定資産税評価額（推計）
¥485,100/㎡
固定資産税（年・特例後）?不動産の保有に対して毎年課される税金。住宅用地には軽減特例あり。年間数万〜数十万円が目安。
¥1,132/㎡
都市計画税（年・特例後）
¥485/㎡
想定 土地分 税額（年）
¥10,866〜¥36,221
年間固定資産税合計（土地＋建物・概算）
¥53,502
年間都市計画税合計（土地＋建物・概算）
¥14,995
公示地価 × 標準比率（路線価 80%・固資 70%）による推計。住宅用地特例を反映。実額は課税明細書で要確認です。
04リスク検査展開 ▼閉じる ▲災害安全 96/100・無重大警示
災害リスク
96/ 100
災害安全スコア
全国平均 50 / 東京 23 区 中央値 70 / 山手台地 prime（高輪・千代田・文京等）90+
災害5項目（地震・洪水・土砂・津波・液状化）を統合した 0-100 スコア。70+ 安全、40-70 普通、40未満は要再評価。
▾ 算式（クリックで展開）
- 基準値100
- 地震 30 年：10.5%-4
- 水害：リスクなし0
- 土砂：リスクなし0
- 津波：リスクなし0
- 合計= 96
📍 J-SHIS 算定の「特定座標で 30 年内に震度 6 強以上が発生する確率」。山手線内 5〜17%（西南部台地はやや高め）、下町低地 15-30%、横浜・川崎 30-40%、大阪・神戸 30-50%、静岡沿岸 50-80%。20% 超は要警戒。※ 政府宣伝の「首都直下 M7 地震 30 年 70%」は南関東全体の累積確率で、これとは別指標。
地震（30年・震度6強）
10.5%
地域危険度（東京都）
建物倒壊危険度
低（ランク 2 / 5）
火災危険度
低（ランク 2 / 5）
総合危険度
低（ランク 2 / 5）
都内 相対的な安全度
東京の約 33% の地域より安全
総合順位 1692 / 5192 位（順位が後ろほど安全）
地盤分類
台地1
ランクは 1（相対的に低い）〜 5（相対的に高い）。 東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）」による町丁目別の相対評価です。都内のみの相対ランクのため、他道府県とは比較できません。
治安・犯罪統計
② 板橋区 全体
区全体の水準です。23区平均・順位との比較に使います。街区の数字と一致しないのが通常です。
総認知件数
3,492件
警察が認知した全罪種の件数
侵入窃盗
83件
うち空き巣（住人不在時） 33件
23区平均比（総数）
1.09 倍
23区平均を上回る（1.0 が平均）
侵入窃盗 23区平均比
1.04 倍
23区平均と同程度
23区 治安ランク
14 / 23 位
2025年 年間・警視庁 認知件数
平均比 1.0 が 23 区平均です。1 未満は平均より少ないことを示します。
地形・傾斜
傾斜評価
平坦
50m 内 最大高低差
2.1m
国土地理院 標高データ（半径50m・4方向）。急傾斜は高齢者・子育て世帯の生活利便と再販性に影響します。
将来推計人口
2025→2040 変化率
+2.2%
2025→2060 変化率
+0%
高齢化率（2050）
28.2%
全国 2050 推計 約37.1%。相対的に若い地域です
家賃トレンド
特別区部 2025年
前年比 +0.7%
トレンド
安定 →
05区域市況展開 ▼閉じる ▲公示地価 5年 +22.87%・周辺成約比 接近
エリア健全度
B78/100上昇トレンド
需要スコア
88/100
供給スコア
73/100
購買力スコア
70/100
良好な点
- 人口流入強（東京都特別区部 +27,497人 / 12ヶ月）
- 空屋率健全（板橋区 総11.7%、全国平均 13.8% 以下）
- 台湾人コミュニティ集積（板橋区 3.6%、2017年6月時点）
- 人口規模大（板橋区 584,483人）
- 新規供給適度（板橋区 貸家 1,154戸 / 4ヶ月）
エリア市況
平均単価（㎡あたり）
¥812,033
現行賃料（月額・掲載）
¥75,000
現行利回り
4.1%
公示地価 前年比
+8.6%
近隣成約事例
📍 周辺成約事例との坪単価比較。Underpriced=10%以上安い、Overpriced=10%以上高い、適正=±10%以内。
件数
30件
平均坪単価
¥342万/坪
この物件の坪単価
¥322万/坪
割安/割高判定
適正
実際の成約事例（参考）
| 時期 | 坪単価(万円) | 面積(㎡) | 築年 | 間取り |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 320万 | 30㎡ | 2018 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 275万 | 30㎡ | 2022 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 346万 | 65㎡ | 1998 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 185万 | 50㎡ | 1982 | ２ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 283万 | 70㎡ | 1998 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 159万 | 25㎡ | 1975 | ２Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 434万 | 70㎡ | 2012 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 300万 | 75㎡ | 2003 | ２ＬＤＫ＋Ｓ |
| 2026年第1四半期 | 401万 | 70㎡ | 2020 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 331万 | 55㎡ | 2003 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 281万 | 60㎡ | 1984 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 285万 | 65㎡ | 2003 | ２ＬＤＫ＋Ｓ |
| 2026年第1四半期 | 383万 | 25㎡ | 2007 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 110万 | 30㎡ | 1973 | ２ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 413万 | 20㎡ | 2007 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 251万 | 25㎡ | 2016 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 496万 | 20㎡ | 2017 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 467万 | 85㎡ | 2023 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 452万 | 60㎡ | 2023 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 455万 | 80㎡ | 2023 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 413万 | 80㎡ | 2023 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 300万 | 65㎡ | 1995 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 264万 | 40㎡ | 1995 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 444万 | 70㎡ | 2023 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 320万 | 30㎡ | 2021 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 345万 | 70㎡ | 2005 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 364万 | 70㎡ | 2012 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 387万 | 70㎡ | 2012 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 403万 | 55㎡ | 2012 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 387万 | 70㎡ | 2012 | ３ＬＤＫ |
上記は周辺 大谷口上町、大山金井町、大山東町、大山町、幸町、中丸町、仲町 の概ね半径 70m 圏内の成約事例です。
公示地価・路線価推計
公示地価（2025）?国が毎年1月1日時点で公表する標準地の基準地価。担保評価や税額の基礎となる。実勢価格の70〜80%程度が多い。
¥693,000/㎡
路線価推計（≈公示×80%）?相続税・贈与税の課税基準となる道路ごとの公的地価。公示地価の約80%が目安。
¥554,400/㎡
用途
住宅地
最寄駅
大山 (350m)
周辺の地価水準（同用途3点）: ¥638,000〜¥728,000・中位¥693,000
地価の推移
プレミアム最新公示地価（2025）
¥693,000/㎡
5年累積
+22.87%
5年 CAGR +4.21% (CAGR)
10年累積
+49.35%
10年 CAGR +4.56%
公示地価は遅行指標です。下の実取引トレンドと方向性が一致するか確認してください。CAGR は中央値端点法（5/10 年前 vs 直近の年複利）で算出しています。
取引価格の推移
プレミアム2025 中央値
¥750,000/㎡
前年比
+1.69%
5年累積
+21.62%
5年 CAGR +3.99%
中古マンション等・8年分（国交省）
市区町村級の実取引価格 中央値の推移。公示地価より実勢を先行して反映します。CAGR は中央値端点法（5年前 vs 直近の年複利）で算出しています。
用途地域
地域区分?都市計画法に基づき政府が定めた土地利用区分。周辺に何が建てられるかを規定する。住居系・商業系・工業系に大別される。
近隣商業地域
本物件の指定値
自動取得できませんでした。役所の都市計画課でご確認ください。
近隣商業地域の法定範囲
建蔽率 60〜80%容積率 100〜500%
住宅地に近接した商業エリア。スーパー・飲食店・クリニック等の生活利便施設が集まる。住宅・事務所も建築可。
▾ この地域で建てられるもの、建てられないもの
| 用途 | この地域では |
|---|---|
| 住宅・共同住宅・寄宿舎・下宿（住まいと兼ねる、非住宅部分50㎡以下の店や事務所を含む） | 建てられる |
| 店舗・飲食店 | 建てられる面積の上限なし |
| 事務所 | 建てられる |
| ホテル・旅館 | 建てられる |
| ボウリング場・水泳場・ゴルフ練習場・バッティング練習場 | 建てられる |
| カラオケボックス | 建てられる |
| 麻雀屋・パチンコ屋・馬券や車券の場外売場 | 建てられる |
| 劇場・映画館・演芸場・観覧場・ナイトクラブ | 建てられる |
| キャバレー・料理店（客に接待をして飲食をさせる営業）・個室付浴場 | 建てられない |
| 幼稚園・小学校・中学校・高等学校 | 建てられる |
| 病院・大学・高等専門学校・専修学校 | 建てられる |
| 神社・寺院・教会・公衆浴場・診療所・保育所 | 建てられる |
| 倉庫業の倉庫 | 建てられる |
| 自家用の倉庫 | 建てられる |
| 工場（危険性や環境を悪化させるおそれの程度で4段階） | 条件付き危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない、または少ない工場だけ。作業場は150㎡以下 |
| 自動車修理工場 | 条件付き作業場300㎡以下（原動機の制限あり） |
建築基準法別表第2の概要（国土交通省住宅局「建築基準法（集団規定）」参考資料による）。すべての制限を載せた表ではなく、特定行政庁の許可を受けて建てられる例外もあります。個別の答えは、区市の建築指導の窓口と宅地建物取引士に確かめてください。
用途地域の解説
この用途地域とは
近隣商業地域：以日用品購物商圈及商店街為中心的地區。住宅也多，生活機能與住宅環境取得良好平衡。
メリット
- 商店街及超市近在咫尺
- 住宅與商業功能均衡
- 多為車站前地段
留意点
- 週末人潮較多
本物件への影響
指定値がこの土地の開発上限を決め、同地区における将来の建て替えや周辺開発の可能性にも影響する。
法的・物理チェック
権利形態
所有権
都市計画・再開発
区域区分
都市計画区域
防火指定
防火地域
市街化調整区域・都市計画道路への重複は住宅取得の deal-breaker 候補。再開発・立地適正化の対象は中長期の価値維持要因です。
防火地域: 駅前・幹線道路沿い等に指定。耐火建築物の建設が原則義務付けられ、建築コストは上がるが火災延焼リスクが低い。建て替え時は耐火建築物要件の確認が必須。
06物件と生活展開 ▼閉じる ▲大山 徒歩 2 分・生活機能 優良
近隣駅 乗降客数
大山(東上本線)
徒歩2分中規模駅日4.7万人
板橋区役所前(6号線三田線)
徒歩9分中規模駅日3.3万人
板橋本町(6号線三田線)
徒歩17分中規模駅日3.5万人
乗降客数が多い大駅に近いほど賃貸需要が強く空室リスクが低い傾向があります。小規模駅や徒歩10分超の物件は、より高い利回りで空室リスクを補う必要があります。
生活利便性（医療・保育・買い物）
医療機関（半径2000m）
病院
7件
東京都健康長寿医療センター・324m
一覧を表示（7件）
診療所
65件
北村眼科医院・69m （眼科）
一覧を表示（20件）
- 北村眼科医院 ・69m （眼科）📍
- 医療法人社団聡伸会 今村医院 ・81m （内科・皮膚・麻酔）📍
- 島田医院 ・81m （婦人・耳鼻）📍
- 有田医院 ・92m （内科・皮膚・胃腸）📍
- 大山東方クリニック ・113m （アレ・リハ・内科）📍
- 野村循環器科内科クリニック ・117m （内科・循環）📍
- あけお眼科医院 ・122m （眼科）📍
- 医療法人社団 糖友会 あいそ内科 ・149m （内科・糖内）📍
- 医療法人社団慈善会 大山皮膚科医院 ・172m （皮膚）📍
- 布施クリニック ・214m （内科・心内・精神）📍
- 医療法人社団心愛会 ＴＯＷＮ訪問診療所板橋 ・254m （内科・形成・循内）📍
- 板橋区保健所 ・474m （内科・小児・歯科）📍
- 野村医院 ・535m （アレ・リウ・内科）📍
- 板橋区役所前診療所 ・553m （リハ・内科・皮膚）📍
- 平沼クリニック ・586m （内科・消内・漢方）📍
- 医療法人社団聖輪会 氷川町整形外科・皮ふ科 ・589m （リハ・整形・皮膚）📍
- 香川内科小児科医院 ・628m （内科・小児・臨床）📍
- 医療法人社団敬天会 鶴田クリニック ・631m （内科・循内・泌尿）📍
- 板橋区役所前クリニック ・631m （内科・胃腸）📍
- 医療法人社団山紀会板橋皮膚科クリニック ・642m （アレ・小皮・皮膚）📍
- 最大20件まで表示
歯科
66件
医療法人社団貴樂会 遊座大山デンタルオフィス・13m
一覧を表示（20件）
- 医療法人社団貴樂会 遊座大山デンタルオフィス ・13m （小歯・歯外・歯科）📍
- いくら歯科医院 ・69m （小歯・歯科）📍
- 医)源真会まりデンタルクリニック ・74m （小歯・歯外・歯科）📍
- 町田歯科医院 ・78m （小歯・歯外・歯科）📍
- やました歯科クリニック ・79m （小歯・歯科）📍
- 医療法人社団ＭＥＤＩＱＯＬ デンタルクリニック大山 ・83m （歯科）📍
- 医療法人社団英芳会 廣内歯科大山クリニック ・104m （小歯・歯科）📍
- アリス歯科 ・142m （小歯・歯科）📍
- サンロード広谷歯科 ・207m （小歯・歯外・歯科）📍
- 大山かめのクリニック歯科 ・342m （小歯・歯外・歯科）📍
- 宮本歯科医院 ・354m （小歯・歯科）📍
- 小木歯科クリニック ・515m （歯科）📍
- 野村歯科口腔外科クリニック ・535m （小歯・歯外・歯科）📍
- 渋谷歯科医院 ・578m （歯科）📍
- 石川歯科医院 ・589m （歯科）📍
- 中山歯科医院 ・615m （小歯・歯科・矯正）📍
- 医療法人社団興信会 たうえ歯科医院 ・631m （歯科）📍
- 板橋区役所前ゆい矯正歯科 ・634m （矯正）📍
- スマイル歯科クリニック ・658m （小歯・歯外・歯科）📍
- あさがお歯科 ・660m （歯科）📍
- 最大20件まで表示
保育・教育（半径1000m）
保育所
0件
幼稚園
1件
落合幼稚園・509m
認定こども園
0件
買い物・交通
コンビニ
最寄 69m
一覧を表示（13件）
- ファミリーマート 大山駅北店 ・69m📍
- セブン-イレブン 板橋大山東町店 ・107m📍
- ファミリーマート 大山駅南店 ・119m📍
- ファミリーマート 大山ハッピーロード商店街店 ・150m📍
- ローソンストア100 大山町店 ・242m📍
- ローソン 東京都健康長寿医療センター店 ・251m📍
- ファミリーマート 板橋ハッピーロード大山店 ・304m📍
- セブン-イレブン 板橋大山店 ・380m📍
- ローソン 大山東町店 ・384m📍
- セブン-イレブン 板橋大山ハッピーロード店 ・450m📍
- セブンイレブン 板橋大山公園前店 ・456m📍
- セブン-イレブン 板橋氷川町店 ・489m📍
- セブン-イレブン 板橋大山西町店 ・493m📍
スーパー
最寄 45m
一覧を表示（20件）
- まいばすけっと 大山駅北口店 ・45m📍
- まいばすけっと 大山金井町店 ・163m📍
- いちりき大山 ・166m📍
- 興栄中華物産 ・212m📍
- よしや 大山店 ・248m📍
- スーパーみらべる 大山店 ・268m📍
- ビッグ・エー 板橋大山店 ・284m📍
- マルエツ クロス大山店 ・348m📍
- コモディイイダ ハッピーロード大山店 ・499m📍
- まいばすけっと 板橋幸町店 ・505m📍
- まいばすけっと 板橋熊野町店 ・513m📍
- ビッグ・エー 板橋中丸店 ・547m📍
- まいばすけっと 板橋区役所前店 ・552m📍
- コモディイイダ 幸町店 ・682m📍
- 方圓 中華物産店 ・751m📍
- サミットストア 板橋弥生町店 ・752m📍
- カルディコーヒーファーム 板橋区役所前店 ・756m📍
- まいばすけっと 熊野町山手通り店 ・757m📍
- まいばすけっと 板橋２丁目店 ・777m📍
- よしや 仲宿店 ・788m📍
- 最大20件まで表示
学校
最寄 223m
一覧を表示（20件）
- 板橋区立板橋第一中学校 ・223m📍
- 板橋区立板橋第六小学校 ・355m📍
- 板橋区立板橋第七小学校 ・385m📍
- 落合幼稚園 ・505m📍
- 板橋区立かないくぼ保育園 ・539m📍
- 松葉保育園 ・550m📍
- まつば園 ・566m📍
- 板橋仲町どろんこ保育園 ・571m📍
- 板橋区立板橋第二中学校 ・627m📍
- 板橋区立板橋第二小学校 ・642m📍
- 板橋区立板橋第一小学校 ・659m📍
- さいわい保育園 ・740m📍
- 板橋区立板橋第三中学校 ・795m📍
- 板橋区立板橋第五小学校 ・804m📍
- 東京朝鮮第三初級学校 ・821m📍
- PebyCollege 板橋キャンパス（ペビーカレッジ） ・824m📍
- 板橋区立中根橋小学校 ・840m📍
- 大山西町保育園 ・868m📍
- 板橋区立弥生小学校 ・956m📍
- 板橋区立板橋第十小学校 ・983m📍
- 最大20件まで表示
最近車站 大山駅 步行 2 分鐘。步行 4 分鐘內超商 6 間、步行 6 分鐘內超市 9 間。強力支撐租賃需求，單身與雙薪家庭評價高。
想定入居者プロフィール
主要客層
単身社会人の賃貸需要を見込みやすい物件です。
賃貸付けやすさ
賃貸付けは標準的な見込みです。
代表駅
大山 / 徒歩2分
中規模駅 / 日4.7万人
注意点
- 夜間営業店が近く、騒音や治安印象の確認が必要です。
全国47都市比較
コシヒカリ 5kg
¥4,928
5kg
食パン
¥535
1 袋
鶏卵
¥307
1 パック
ガソリン
¥178
1 L
理髪料
¥4,208
1 回
本エリアの物価は全国47都市中 第2位に高く、中央値より約7%高い。
東京都特別区部・2025年（e-Stat 小売物価統計）
金額は日本円の実価格。米・食パン・卵・ガソリン・理髪料の5項目の生活物価で、ご自身の物価感覚と比較するための概略参考です（絶対比較ではありません）。
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外国人融資の見通し
日本居住者（日本国籍・永住者）
借りやすい
日本居住者的住宅貸款可透過主要都市銀行及地方銀行以一般審查取得。物件符合貸款適格性。
在日外国人（在留カード保有）
やや難しい
在日台灣人可優先洽詢東京之星銀行（中國信託旗下）；SBJ 銀行、歐力士銀行、プレスティア（Citibank 系列）亦為主要選擇。依永住權、年收入及任職年資，或可通過一般審查。
海外非居住者
難しい
海外非居住者貸款的最低融資金額通常在 5,000 萬日圓以上，低於此金額的物件可承辦的銀行極少，一般以現金購入為主。
判定を左右した要素
- ·結構：RC/SRC（符合貸款適格性）
- ·屋齡 12 年
- ·價格 2,180萬日圓
属性別の住宅ローン難易度。海外非居住者は日本の金融機関では原則 対象外で、一部のノンバンク（オリックス銀行・SBI 新生 等）か現金が前提になります。
融資事前診断
各金融機関が公開している条件に、ご入力の属性と金額を照らした参考試算です。審査の結果ではなく、金融機関による約束でもありません。
資金使途
万円
万円
年収を入力すると、試算額（参考）が表示されます。
対応が見込める金融機関
外国人向け融資の金融機関・商品 13件を追跡・条件は各行の公開情報に基づく
物件を理解してから、融資を検討
¥9,800の完全版で対象物件を詳しく分析。購入後は、ご希望に応じて玉山銀行・第一銀行への無料紹介を申請できます。
物件分析サービスを見る購入済みの方：ログインして銀行紹介を申請J&Eは窓口をご紹介します。申請は銀行へ直接行い、連絡の可否と融資条件は銀行が確認します。
本カードは公開情報の整理であり、特定の商品の推奨や勧誘ではありません。数値はすべて参考値です。実際にご利用いただけるかどうか、金利や融資条件は各金融機関の審査によって決まります。
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SUUMO や Homes の URL、または住所を貼るだけで、Bukken.io があなたに代わって徹底分析します。
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次の仲介相談に、この確認リストを。
見えている負担を計算し、判断に影響する条件を確認しましょう。
ローン以外の毎月の費用は？
¥17,200／月
入力済みの管理費＋修繕積立金。税・保険・ローン・その他修繕は含みません。純収益ではありません。
条件が変わると、どれくらい違う？
年間で ¥120,000 の追加負担。
変更した条件での試算です。この物件の予測ではありません。
順に確認して、次の相談へ。
掲載賃料は実収ですか、想定ですか。共益費・サブリース・賃料保証の有無と改定条件を教えてください。
満室想定収入と実収入を区別します。
確認資料：賃貸借契約・入金実績・サブリース契約
掲載賃料は実収ですか、想定ですか。共益費・サブリース・賃料保証の有無と改定条件を教えてください。
この物件の購入諸費用明細と、直近の固定資産税・都市計画税の明細をいただけますか。
価格以外の初期費用と年次費用を分けて確認します。
確認資料：諸費用見積書・納税通知書
この物件の購入諸費用明細と、直近の固定資産税・都市計画税の明細をいただけますか。
接道、建築確認、用途、増改築履歴と、現況と登記の相違を確認できますか。
土地・建物の条件は改修や将来の利用に関わります。
確認資料：登記・測量図・道路資料・建築資料
接道、建築確認、用途、増改築履歴と、現況と登記の相違を確認できますか。
本レポートは公的データソース 8 個を照会し、28 項目のデータ指標を集約、10 項目のルールチェックと 30 件の周辺成約比較を実行しました。
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本レポートは現況の客観データに基づき生成され、将来予測や投資助言を目的とするものではなく、宅地建物取引業法上の重要事項説明に代わるものでもありません。ご購入の判断はご自身で行い、必要に応じて専門家にご相談ください。
本資料の基盤は利用者が入力した URL または図面であり、取得できた資料のみに基づいて提供しています。照合・検証には努めますが、資料の出所の正確性は保証いたしかねます。
生成: 2026/08/08 18:57 JST（データは生成時点） | Powered by bukken.io