日本不動産データレポート 2026年第3四半期

要点

• 全国の住宅価格：2025年の東京都㎡単価 108 万円は東京以外の全成約の中央値の 2.6 倍。5年上昇率は大阪 +50.5%、福岡 +43.6% で東京 +27.1% に劣らない。
• 人口移動：東京は若い世代を引き寄せ、周辺3県はどの年齢層も転入超過。2025年の東京都の転入超過 +65,219 人はすべて20〜39歳（+76,617）によるもので、それ以外の年齢は合計で転出超過。神奈川・埼玉・千葉は65歳以上も転入超過。東京の人口増は主に若い世代によるもので、賃料はまだ上がっている。日本人が転入超過の都道府県は 7 のみ（東京・神奈川・大阪・千葉・埼玉・福岡・愛知）。東京23区の転入超過の上位3区は足立・世田谷・大田、転出超過が最も大きいのは新宿区と豊島区。
• 東京の20年：23区成約㎡単価指数 210（2005Q3=100）、20年で倍。上昇の半分は2013〜2019年。
• 都心と周辺：2024年Q3以降に二極化、成約指数は都心 160、周辺 132（2021Q1=100）。
• 23区の相場：2026Q1 の㎡単価最高は 港区 200 万円。条件をそろえた4四半期の前年比は23区すべてプラスで、中央区 +18.7%・港区 +18.5% が最高、練馬区 +6.5% が最低。
• 浸水と地盤：浸水深3m以上で価格差が明確（-11.6%〜-15.3%、3m未満は -2.7%〜-4.8%）。液状化は -13.9%。
• 2040年の人口：都心集中。中央区 +20.7%、「増加かつ割安」の駅は 34 駅。
• 新築供給：東京都の分譲共同住宅（木造含む）着工は2026年8月までの12か月 19,459 戸、2015年前後のピークの 42%。供給面が中古価格を下支え。
• オフィス一棟：2025年の東京23区で事務所用途を含む一棟取引は 418 件、延床㎡単価中央値 78 万円（2010年 32、2.5倍）。

目次

1. 1全国の視点：47都道府県の住宅価格
2. 2全国の人口移動：47都道府県の転入超過
3. 3東京23区・20年の価格推移：三つの局面
4. 42024年Q3以降の価格の二極化：都心5区と周辺5区
5. 523区スコアカード：区別の㎡単価と前年比
6. 6築年による価格低下：築年帯別の成約㎡単価
7. 7駅別の価格：最高値15駅と駅距離
8. 8オフィス一棟取引：価格と取引件数
9. 9新築供給：東京都の新設住宅着工戸数
10. 10水害・地盤リスクと価格：浸水深3m以上で価格差が明確に
11. 112040年の駅勢圏人口：増え続ける駅と価格
12. 12東京23区の人口移動：区別の転入超過と年齢
13. 132026年末の投資展望
14. 14手法・データ・留意点