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これはサンプルデータで、実在の物件ではありません。
手動入力築22年RC深度盡調
【範例】サンプル三田聖坂レジデンス
東京都港区三田4-8-25
¥33,800,00028.4㎡1DK3階/6階建
都営三田線 白金高輪駅 徒歩9分
間取り図
画像を開いて拡大できます。
図面を拡大 ↗物件の位置・周辺環境
東京都港区三田4-8-25 · サンプルの地図・街景。完全版では地図や360°ビューを開いて操作できます。
エグゼクティブサマリー
検討に値する値上がり・資産保全型
本物件位於白金高輪站徒步5分鐘的精華地段，實質投報率3.54%屬健康水準，但需留意鄰近60公尺處有墓地及屋齡22年後續整備狀況
良い物件ほど利回りが一番高いとは限りません。本スコアは総合リターン（賃料収入＋値上がり＋リスク）を見ており、表面利回りだけでは判断していません。
投資スコア
82/ 100
表面利回り
4.6%
実質利回り
3.54%
東京 prime 3.5〜4% / 地方 5〜6%・キャッシュフロー C・同エリア同条件基準
本物件 坪単価 vs 周辺成約平均
-50%
周辺 30 件の実成約 平均坪単価との比較（国交省 取引価格情報・築年混在）。高築年の割引は正常です。
災害安全スコア
96
70+ 安全 / 40〜70 普通 / 40未満 要再評価
規模・築年・権利形態の差を含む生の比較。割安と即断しない。
完全なアドバイスを見る ↓Bukken.io 分析サマリー
本物件位於東京都港區三田4丁目，白金高輪站徒步5分鐘，屬第一種住居地域，位於精華蛋黃區，交通與生活機能俱佳，周邊超商11間、超市20間，日常生活便利性充足。實質投報率3.54%、諸費用含入後投報率3.33%，優於健美家港區同類掛牌利率中位數3.78%的下緣區間，且與機構級J-REIT收購標準（中位數4.2%）相比略低，顯示市場願意以較低利率收購此類蛋黃區精華物件，反映其較高的流動性與抗跌性。
最大風險點在於物件距離「港區永代供養墓 薬王寺」僅60公尺，對部分台灣買家而言可能構成心理性嫌惡因素，另外屋齡22年、鋼筋混凝土（RC）構造尚屬穩健，但海外非居住者原則上難以取得日本融資，須以全額現金購入為前提規劃。整體而言，本物件在區位、人口趨勢與治安水準上均屬穩健標的，建議在確認墓地實際視覺影響及管理組合修繕計畫後，可作為長期持有型置產標的。
01外観・周辺環境展開 ▼閉じる ▲
外観・周辺環境診断（Bukken.io 街景実査）
bukken.io が Google 街景であなたの代わりに現地を確認しました
実際の街並みから外観・管理状態・周辺環境を読み取ります。見えない部分は正直に「確認できない」と記します。
74/ 100
外観総合スコア
0-100 / 70+ 良好管理 / 50-70 標準 / 50未満 要確認
Google ストリートビュー画像を Claude Vision が解析。ゴミ置場・外壁・共用部・採光等から管理状態を推定します（撮影時点の画像ベースで、最新の状況と異なる場合があります）。
本棟為外牆貼白色磁磚的中層住宅大樓，整體外觀維護尚可，自行車停車場車輛數量充足、顯示入住率相對穩定。大廳入口前植栽修剪整齊，屬住民有心維護共用空間的正面指標。
周邊為住宅與小規模建築混合的靜謐街道，生活品質尚佳，惟部分陽台資訊因拍攝角度受限無法完整評估。
街景で見た細部
- ゴミ置き場・現有照片角度未能確認垃圾集中處位置，無法評估。建議實地看屋時確認垃圾集中處的整潔狀況及管理方式。
- バルコニー・可見的陽台範圍內未觀察到明顯雜物堆積、枯死植物或大量晾曬衣物。整體陽台使用情形看似正常，住民素質無明顯疑慮。
- 外壁・外牆白色磁磚整體保持完整，未見明顯裂縫或大面積脫落。建築年代從外觀研判應有一定屋齡，磁磚局部可能有細微老化，但未達影響評估的程度。無塗鴉痕跡。
- 共用部・大廳入口前方設有整齊的植栽花台，植栽呈現良好修剪狀態，顯示管理組合或住民對共用空間有一定維護意識。共用走廊從外觀無法確認，建議實地參觀時觀察走廊是否有私人物品堆放。
- ポスト・現有照片中未能辨識信箱區，無法評估廣告夾頁堆積情形或信箱損壞狀況。建議實地看屋時特別確認信箱區整潔度，以判斷空置率風險。
- 駐輪場・大廳入口左側可見自行車停車場，停放車輛數量相當充足，顯示入住率健全。車輛排列略顯隨意，但未見明顯廢棄車輛或嚴重凌亂情形，整體屬可接受範圍。
- 日当たり・本棟周邊為低至中層住宅建築，無明顯高層遮蔽物。前方道路提供一定採光空間，但周邊建築密度屬一般都市住宅區水準，採光條件視樓層高低而有所差異。建議確認目標樓層的實際採光情形。
- 周辺環境・街道整體乾淨，無明顯垃圾或破損路面。周邊以低至中層住宅為主，混有少數小規模獨棟建築，整體氛圍屬安靜的都市住宅區。未發現嫌惡設施（如大型工廠、娛樂場所、殯葬設施等）。
良好な点
- 大廳入口前植栽修剪整齊、維護良好，顯示住民對共用空間有責任感
- 自行車停車場停放車輛充足，顯示整棟入住率相對穩定，有助於管理費收繳與公設維護
- 外牆磁磚保持完整，無脫落、裂縫或塗鴉，外觀維護水準屬正常
- 街道整潔，周邊無嫌惡設施，整體居住環境安靜宜人
- 周邊建築高度相近，無明顯高層遮蔽，採光條件尚可
注意点
- 自行車停車場車輛排列略顯隨意，建議確認管理規約是否明訂停車秩序及執行情形
- 垃圾集中處、信箱區均未能在照片中確認，屬資訊缺口，建議實地補充確認
管理状況の所見
整體而言，本棟外觀維護尚可，入住率看似穩定，屬風險偏低的中古住宅大樓。建議您在簽約前務必向賣方或管理公司索取以下文件：一、管理組合的修繕積立金餘額及近五年財務報告，確認是否有足夠資金應對未來大規模修繕；二、大規模修繕的歷史記錄，確認外牆磁磚及防水工程最後施工年份；三、管理費及修繕積立金的繳交率，若有住戶長期欠繳，可能影響整棟維護品質。
關於信箱區與垃圾集中處，建議您實地看屋時特別留意：廣告夾頁大量堆積的信箱格數，以及垃圾集中處的清潔狀況，這兩項是判斷實際空置率與住民素質最直觀的現場指標。若您有風水方面的考量，本棟座落於住宅街道之中，前方道路提供一定的開闊感；這在日本不動產評估中屬於採光與通風的正面條件，不構成評估上的減分因素，請您放心參考。
02投資判断展開 ▼閉じる ▲本物件位於白金高輪站徒步5分鐘的精華地段，實質投報率3.54%屬健康水準，但需留意鄰近60公尺處有墓地及屋齡22年後續整備狀況
ルールチェック（管理現場基準）
耐震基準・問題なし
減点築年が 1982〜1983 年竣工に相当する新耐震・旧耐震の境界帯で、耐震補強の有無が未提供のときに発火：建築確認日が 1981 年 5 月 31 日以前かどうかを別途確認する必要がある。
減点1981 年以前（旧耐震基準）竣工で、耐震補強工事が完了しているときに発火：未補強物件より融資・保険条件は良好。
重大な減点1981 年以前竣工で、耐震補強を実施していないと明記されているときに発火：住宅ローン審査・転売条件への影響が最も大きい。
減点1981 年以前竣工で、耐震補強の実施状況が不明のときに発火：管理組合に補強記録の確認が必要。
参考情報竣工が 1981 年 6 月以後（新耐震基準）と判定される場合は発火しない。築年数が未提供の場合も発火しないが、安全性が確認済みという意味ではない。
管理費・修繕積立金・問題なし
重大な減点修繕積立金が 1 ㎡あたり月額 80 円未満に換算されるときに発火：全国平均を大きく下回り、将来の大幅値上げや一時金徴収のリスクが高い。
減点修繕積立金が 1 ㎡あたり月額 80〜150 円に換算されるときに発火：国交省ガイドラインの目安下限（200〜300 円）を下回り、将来の値上げ余地が大きい。
減点修繕積立金が 1 ㎡あたり月額 150〜200 円に換算されるときに発火：ガイドライン下限付近であり、築年数・長期修繕計画と併せて確認を推奨。
参考情報1 ㎡あたり月額 200 円以上に換算される場合は発火しない。管理費・専有面積のいずれかが未提供の場合も発火しないが、積立水準の健全性を確認済みという意味ではない。
駅徒歩・問題なし
加点最寄駅まで徒歩 5 分以内のときに発火：賃貸需要・転売性の両面で加点材料。
減点最寄駅まで徒歩 10 分以上 15 分未満のときに発火：単身層への訴求力がやや弱まる。
減点最寄駅まで徒歩 15 分以上 20 分未満のときに発火：単身・共働き層への訴求力が弱まり、バス便に依存する可能性がある。
重大な減点最寄駅まで徒歩 20 分以上のときに発火：賃貸需要・転売流動性ともに大きく下がり、長期空室リスクが高まる。
参考情報徒歩 6〜9 分は中間帯にあたり、加点・減点どちらも発火しない。
用途地域・住居系用途地域
住居系用途地域。住宅利用が中心、生活機能も一定確保。
用途地域・住居系用途地域
住居系用途地域。住宅利用が中心、生活機能も一定確保。
重大な減点用途地域が工業専用地域のときに発火：原則として住宅建築は不可、融資審査・転売とも重大な制約を受ける。
減点用途地域が工業地域のときに発火：住宅も建築可能だが工場と隣接する可能性があり、騒音・大気質に注意。
減点用途地域が準工業地域のときに発火：中小工場・倉庫が混在し、生活環境は混合型。
減点用途地域が商業地域のとき、自住視点で発火：夜間営業店舗・高層建築・騒音の可能性があり、自住前に周辺環境の確認を推奨。
加点用途地域が商業地域のとき、投資・民泊視点で発火：駅近で利便性が高く、賃貸需要・流動性ともに良好な傾向。
加点用途地域が近隣商業地域のときに発火：生活機能と住環境のバランスが良く、賃貸需要・民泊とも好適。
加点用途地域が第一種低層住居専用地域のときに発火：閑静な住宅街で店舗は少なめ、ファミリー自住に好適。
加点用途地域が第一種中高層住居専用地域または第一種住居地域のときに発火：住宅利用が中心で、生活機能も一定確保されている。
重大な減点都市計画区域区分が市街化調整区域のときに発火（用途地域とは別の判定軸）：原則として住宅の新築・再建築が困難、融資審査も通常通らない。
参考情報用途地域データが取得できない場合、または上記に列挙されていないカテゴリの場合は、いずれの項目も発火しない。
階数・エレベーター・問題なし
減点所在階が 1 階のときに発火：防犯・湿気・虫害・採光の面で敬遠されやすく、賃貸・自住とも減点材料。
重大な減点エレベーターなしで所在階が 5 階以上のときに発火：高齢層や重い荷物の運搬負担が大きく、長期空室・値下がりリスクが高い。
減点エレベーターなしで所在階が 3〜4 階のときに発火：高齢層・ファミリー層に敬遠されやすく、転売時の値引き材料になりやすい。
参考情報1 階ではなく、かつ（エレベーターあり、または所在階が 2 階以下）の場合は発火しない。
建物構造（木造×ペット可の組合せ）・問題なし
重大な減点建物構造が木造、かつペット可のときに発火：ペットの臭い・傷が内装に浸透しやすく、退去時の修繕費が高くなりやすい。融資審査でも不利に働きやすい。
減点建物構造が木造（ペット可の表示なし）のときに発火：木造は耐震・防音・断熱の面で RC／SRC 造に劣りやすく、融資審査も厳しめ。海外投資家は鉄筋造を選好する傾向がある。
参考情報建物構造が RC 造・SRC 造のときは本項目は発火せず、ペット可であっても減点にはならない。実務上はペット可がむしろ賃貸の加点材料になることも多い。
権利形態（借地権）・問題なし
減点土地の権利形態が定期借地権のときに発火：期間満了で建物取毀・更地返還となり残存価値が逓減、海外非居住者は融資がほぼ通らない。
減点土地の権利形態が普通借地権（旧法借地権を含む）のときに発火：賃貸運用・現金流は所有権物件と大差ないが、海外非居住者は融資が難しく、転売先も限られる。
参考情報土地の権利形態が所有権、またはこの項目が未提供のときは発火しない（権利形態不明を理由に減点することはない）。
サブリース・問題なし
減点物件の備考にサブリース・一括借り上げ・家賃保証等の記載があるときに発火：保証賃料は相場より低めに設定されがちで、法律上貸主側から減額されることもあり、中途解約も難しい。
参考情報備考にサブリース関連の記載が見つからない場合は発火せず、通常の直接賃貸として扱う。
再建築可否・問題なし
重大な減点物件が再建築不可と明記されているときに発火：建替え・大規模改築ができず、海外非居住者は融資がほぼ不可、転売先も現金客に限定される。
参考情報再建築可と表示されている場合、またはこの項目が未提供の場合は発火しない。
新築プレミアム・問題なし
参考情報築年数が 0 年（新築）または 1 年（新古）のときに発火：スコアには影響しない参考情報。新築は入居直後に中古化し第一次転売で価格が下がりやすく、同一建物の中古成約事例もないため、周辺相場を参考に転売性を判断する必要がある。
参考情報築 2 年以上の場合は発火しない（新築プレミアムの論点は築 0〜1 年のみが対象）。
「未検出」は今回取得できたデータの範囲内で当該項目の警示が発火しなかったことを意味し、リスクがないことを保証するものではありません。
総合評価スコア
短期＝キャッシュフロー・流動性視点／長期＝人口・構造耐久・規制安定視点。星評価は bukken.io ルールエンジンが各データソースから算出（主観ではありません）。
投資収益性
81データ 100%
この観点で 7 項目を確認：6 項目が良好、0 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- +租金需求
- +車站徒步
- ·屋齡
- +災害安全度
- +人口（現在+未來）
- +修繕積立金
- +用途地域（投資適性）
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
建物・防災
87データ 100%
この観点で 4 項目を確認：4 項目が良好、0 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- +災害安全度
- +結構
- +修繕積立金
- +物件外觀
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
居住快適性
83データ 100%
この観点で 5 項目を確認：5 項目が良好、0 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- +治安
- +學校・托育
- +生活機能
- +居住舒適
- +住居系用途地域
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
融資適性
85データ 100%
この観点で 1 項目を確認：1 項目が良好、0 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- +日本居住者の融資難易度
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
流動性・再販性
82データ 100%
この観点で 5 項目を確認：5 項目が良好、0 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- +未來人口 (2040)
- +車站徒步
- +都市計畫
- +結構＋屋齡
- +交易趨勢
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
民泊適性
⚠️ 本スコアは当該物件の規約が民泊を許容すると仮定した場合の評価ですが、分譲マンションの多くは管理規約で民泊（住宅宿泊事業）を禁止しています。運用前に必ず管理規約をご確認ください。
59データ 65%
民泊適性は短期評価が長期を上回ります（短期67／長期54）。今の強みが将来やや弱含む見込みです。
この観点で 3 項目を確認：2 項目が良好、1 項目が要注意。
▾ 何を見て、何に該当したか
- −用途地域（民泊可否）
- +民泊申報件數
- +都市計畫
各項目の配点と判定基準は bukken.io の内部ルールのため非公開です。
プレミアム
項目別分析
Bukken.io が治安・賃貸需要・将来性などの項目に分類し、それぞれ 1-5 星評価と両面評価を提示します。L1 ディメンション（投資収益性・民泊・居住・外国人・再販性）に紐づく項目は bukken.io ルールエンジンの確定性スコアで星評価を上書き、それ以外は Bukken.io の評価です。
投資收益性・投報率
4/5
本物件表面投報率4.6%，經扣除管理費、修繕積立金及固定資產稅後之實質投報率降至3.54%，再計入取得成本（仲介手續費、不動產取得稅、登記費用合計約¥2,129,917）後之含取得成本投報率為3.33%。此三層落差屬正常現象，但實質投報率3.54%已落在健美家港區同類物件掛牌利率中位數3.78%（四分位3.38〜4.18%）區間內，顯示利率水準與同區同類物件大致一致，並未偏低或偏高。
與機構級J-REIT住宅收購基準（全國中位數4.2%，都心蛋黃區通常落在3.5〜4%下緣）相比，本物件利率落點合理，反映精華地段的低風險溢價，而非割價出售。
- 實質投報率3.54%落在健美家港區同類掛牌利率四分位區間內（3.38〜4.18%），水準合理
- 土地權利為所有權，較借地權物件融資更容易、流動性與再售性更佳
- 估計租金區間為¥129,603〜¥143,600/月，若室內裝修等級提升有機會挑戰租金上限，帶來投報率改善空間
- 屋齡22年，若電梯或共用設備日後需大規模更新，修繕積立金可能面臨調升壓力
賃貸需求
4/5
本物件屬單身型套房（1DK、28.4㎡），鎖定的房客輪廓為單身上班族（tenantType: single_worker），招租難易度為中等偏強（rentEase: moderate）。白金高輪站為南北線中型車站，每日上下車人次達5.9萬人，具備一定通勤支撐力；步行11分鐘可達慶應義塾大學，具學生與年輕上班族的雙重租賃需求基礎。
港區過去12個月東京都特別區部呈現淨流入+27,497人的強勁人口流入趨勢，租賃需求面呈擴張態勢。
- 最近車站白金高輪站徒步5分鐘，且步行15分鐘內共可利用7座車站（含泉岳寺、高輪Gateway、田町、白金台、三田等），轉乘便利性高
- 步行11分鐘可達慶應義塾大學，具穩定學生租客來源
- 東京都特別區部近12個月淨流入+27,497人，租賃需求呈擴張趨勢
- 港區台灣籍居民占比3.43%（2017年法務省統計，僅供歷史模式參考），具備一定文化網絡基礎
- 港區2023年住宅總空置率13.7%，略低於全國平均13.8%，但出租用空置戶數達19,090戶，顯示租賃市場競爭仍存在
地段・交通
5/5
本物件座落於第一種住居地域，建蔽率60%、容積率300%，屬港區精華蛋黃區位，步行5分鐘可達白金高輪站，生活機能與交通便利性俱佳。周邊步行3分鐘內有超商（羅森），步行2分鐘內即有超市（フードスタイル三田店）及小學，生活動線極為緊湊便利。
地形平緩（周邊50公尺內高低差僅6.1公尺），日常生活動線無虞。
- 白金高輪站徒步5分鐘，且7座車站均在徒步15分鐘範圍內，交通聯外選擇多元
- 第一種住居地域，屬車站附近公寓大廈的主流地域，生活機能高
- 徒步2〜3分鐘內即有超商、超市及小學，生活機能完善
- 地形平緩，日常生活動線良好無高低差困擾
- 第一種住居地域亦可開設部分夜間營業店鋪，建議調查周邊環境（惟本件屬投資導向單身套房，影響有限）
未來發展性（人口・重建規劃）
4/5
港區2025至2040年人口預估成長10.2%，2025至2060年累積成長12.1%，人口趨勢屬成長型態，有利於長期租賃需求與地價支撐。公示地價過去5年年複利成長率達+5.92%，近期實際成交價中位數5年CAGR更高達+8.89%，顯示市場處於明顯上升甚至偏熱階段，惟需留意過熱回檔風險。
防火地域指定意味著本物件若日後面臨老舊重建，將受限於耐火建築規範，區分所有權物件的因應方式為室內裝修翻新而非整棟重建。
- 港區2025〜2040年人口預估成長+10.2%，人口結構支撐長期租賃需求
- 公示地價5年CAGR +5.92%/年，優於全國平均0〜2%基準，呈現強勁上升趨勢
- 實際成交價5年CAGR達+8.89%，市場流動性與價格動能俱佳
- 近期實際成交價CAGR達+8.89%，已超過全國一般+2〜5%區間，需留意短期過熱回檔風險
- 防火地域指定，日後若需整棟重建須採耐火建築規範，建築成本較高（惟區分所有權物件個別改建以室內翻新為主，非整棟重建議題）
轉售性・流動性
4/5
本物件每坪單價約¥393萬，對照鄰近同路段（高輪、白金）近期成交案例（¥397萬〜¥909萬/坪不等，視屋齡與裝修狀況而異），單價落在合理偏低區間，具備一定價格競爭力。港區近5年不動產交易件數穩定上升（2018年926件增至2025年2400件），顯示市場流動性持續改善，出場管道相對充足。
所有權型態為完全所有權，較借地權物件更利於融資與轉售。
- 每坪單價約¥393萬，低於多數鄰近成交案例（¥529萬〜¥909萬/坪），具備價格競爭力
- 港區近5年成交件數自926件增至2400件，市場流動性持續擴大
- 土地權利為完全所有權，較借地權更利於融資審核與未來轉售
- 總合危險度在港區三田4丁目町丁目排名2905/5192，屬相對安全區域，有利於長期資產保值
- 鄰近60公尺處有「港區永代供養墓 薬王寺」，對部分台灣及華人買家可能構成心理性嫌惡因素，影響未來轉售議價空間
海外買家融資門檻
2/5
本物件結構為RC造、屋齡22年，原則上符合日本國內融資適格性，惟海外非居住者於日本原則上極難取得融資，最低融資門檻通常在¥5,000萬以上，低於此金額的物件可承作銀行極少，故實務上須以全額現金購入為前提規劃。在日台灣人則可優先洽詢東京之星銀行（中國信託旗下）、SBJ銀行、歐力士銀行或Prestia（Citibank系列），依永住權、年收入及在職年資而定，仍有機會通過一般審查。
- 結構為RC造，符合日本銀行融資適格性基本條件，有利於在日居住者或永住權持有者申貸
- 海外非居住者融資門檻高，¥5,000萬以下物件可承作銀行稀少，本物件總價¥3,380萬須以全額現金購入為前提規劃
治安與嫌惡設施
3/5
港區三田4丁目町丁目層級的住宅侵入竊盜（破門）件數為0件，屬東京都內相對安全等級，區級侵入竊盜為每萬人83件，為23區平均的1.04倍，屬平均水準。惟本物件距離「港區永代供養墓 薬王寺」僅60公尺，此類鄰近墓地案例對台灣及華人買家而言，屬需主動揭露的心理性嫌惡因素，實際影響程度視樓層及是否可直接目視而定。
- 町丁目層級住宅侵入竊盜（破門）件數為0件，屬東京都內相對安全等級
- 建物倒壞危險度、火災危險度及總合危險度均為1/5等級（東京都地震地域危險度調查），地盤分類為台地2，屬相對穩固地質
- 距離「港區永代供養墓 薬王寺」僅60公尺，屬心理性嫌惡因素，可能影響部分買家或租客的接受意願
アドバイス
- 1
【確認】請仲介代為向管理組合索取近5年修繕積立金?マンション全体の共用部分修繕のために毎月積み立てる費用。築年数が増すと値上がりや一時金徴収が起きやすい。購入前に積立金残高の確認が必須。餘額及財務報告，確認是否足以因應屋齡22年後續之電梯或外牆大規模修繕需求。
- 2
【確認】請仲介代為調閱大規模修繕歷史紀錄，確認外牆磁磚及防水工程最後施工年份。
- 3
【確認】請仲介安排實地看屋時，特別留意可否從室內或陽台直接目視鄰近墓地，並確認樓層與視角遮蔽狀況，以評估對自住或未來轉售之實際影響。
- 4
【確認】請仲介提供最新社區信箱及垃圾集中處使用狀況照片，作為判斷實際空置率與住戶素質的現場指標。
- 5
【比較】建議自行於SUUMO搜尋白金高輪站徒步5分鐘內、同坪數同格局（1DK）之在租物件，核實¥129,603〜¥143,600/月租金區間是否符合當前市場行情。
- 6
【融資】若您具備在日永住權或長期居留身分，建議洽詢東京之星銀行、SBJ銀行或歐力士銀行進行事前審查；若為海外非居住者，請以全額現金購入為財務規劃前提。
- 7
【確認】請仲介協助確認防火地域指定對於未來室內裝修或設備更新是否有額外法規限制。
- 8
【比較】建議請仲介提供近半年白金・高輪地區同類型改裝完成物件的實際成交案例，核實本物件¥393萬/坪的單價是否仍具競爭力。
上記の確認事項は日本語での書類取得が必要な場合があります。物件仲介業者や購入サポート会社に依頼することで代行取得が可能です。
出口戦略
- 1
出租：以單身上班族或慶應義塾大學周邊師生為目標客群，預估月租¥129,603〜¥143,600，若進行室內裝修升級，租金有機會挑戰上限甚至更高，惟需留意招租期間受墓地鄰近因素影響。
- 2
出售：港區近5年成交中位數CAGR達+8.89%，若持有5年以上並搭配公示地價穩定成長趨勢，具備資本利得空間；惟須留意持有未滿5年出售之短期讓渡所得稅率為39.63%，滿5年後降至20.315%，時間軸規劃對稅負影響顯著。
- 3
法人投資：由於整體區位、人口趨勢及治安條件穩健，適合作為法人長期資產配置標的，惟須留意海外非居住者原則上難以取得日本融資，建議以全額現金或透過在日法人架構進行投資規劃。
03収益と税務展開 ▼閉じる ▲実質利回り 3.54%・想定家賃 ¥129,603
必要な総現金
物件価格¥33,800,000
取得諸費用+ ¥2,129,917
合計（概算）¥35,929,917
全現金購入を前提にした試算です。台湾在住の方は台系銀行の東京支店で融資を受けられますが、自己資金は物件価格の45〜50%が目安のため、まず現金ベースで見ておくと安全です。借入を前提にした試算は下の融資事前診断をご覧ください。
毎月の手取り（賃貸運用）
推定月額賃料¥129,603
管理費− ¥11,000
修繕積立金− ¥8,400
固都税（年額÷12）− ¥10,424
所得税（年額÷12）− ¥4,615
月次純収益（概算）¥95,164
表面利回り4.60%/実質利回り3.54%
収益分析（利回り精算）
表面利回り
4.6%
年間賃料 ÷ 取得価格
実質利回り
3.54%
管理費・修繕・固定資産税 控除後 NOI ÷ 取得価格
諸費用込み利回り
3.33%
NOI ÷（取得価格＋取得諸費用）
推定月額賃料
¥129,603
推定賃料レンジ ¥129,603〜¥143,600/月（モデル誤差 ±10.8%）。利回りは保守的に下限ベースで算出しています。内装グレードが高い場合は上限寄りの賃料も狙えます。
根拠：賃貸 2,000 件超の回帰モデルと周辺相場のクロスチェック。注意：参照データが単一系統のみで相互検証ができていない。
外部の実勢データが一系統のみで、相互検証ができていません。推定はやや不確実です。内覧と仲介確認を推奨します。
同条件・同棟データはリフォーム差・階層差・個別事情を含むため、個別実租は ±10〜15% の幅があります。内覧・仲介業者での確認をお勧めします。
▾ 計算前提
年間 NOI?年間賃料収入から管理費・修繕費・固都税などの保有コストを差し引いた純収益。投資指標の基礎数値となる。
¥1,197,348
修繕積立金（月）?マンション全体の共用部分修繕のために毎月積み立てる費用。築年数が増すと値上がりや一時金徴収が起きやすい。購入前に積立金残高の確認が必須。
¥8,400
取得諸費用合計
¥2,129,917
概算所得税（年・非居住者）
¥55,384
税額（固都税・取得税・登記費用・所得税）はすべて概算です。実額は課税明細書・税理士にご確認ください。表面利回りは広告値で、本欄の精算値とは別物です。
機構級ベンチマーク（J-REIT 住宅）
プレミアム中央値 cap rate?機関投資家が同種の物件を取得する際に基準とする利回り（NOI÷時価）。これより高い利回りであれば、リスクに見合う収益性を持つとみなせる。
4.2%
中位レンジ（p25〜p75）
4〜4.5%
全国・住宅 prime / サンプル 11 件
機関投資家が住宅をどの利回りで評価・取得しているかの参照値。東京都心 prime は下限寄り（概ね 3.5〜4%）、地方は上限寄りに分布します。
健美家 同条件 表面利回り（掲載ベース）
表面利回り中位
3.78%
四分位範囲（p25〜p75）
3.38〜4.18%
港区・近い専有面積/築年・サンプル 27 件
税金・取得コスト試算
相続税路線価（推計）?相続税・贈与税の課税基準となる道路ごとの公的地価。公示地価の約80%が目安。
¥1,504,000/㎡
固定資産税評価額（推計）
¥1,316,000/㎡
固定資産税（年・特例後）?不動産の保有に対して毎年課される税金。住宅用地には軽減特例あり。年間数万〜数十万円が目安。
¥3,071/㎡
都市計画税（年・特例後）
¥1,316/㎡
想定 土地分 税額（年）
¥37,374〜¥124,581
年間固定資産税合計（土地＋建物・概算）
¥93,012
年間都市計画税合計（土地＋建物・概算）
¥32,076
公示地価 × 標準比率（路線価 80%・固資 70%）による推計。住宅用地特例を反映。実額は課税明細書で要確認です。
04リスク検査展開 ▼閉じる ▲災害安全 96/100・無重大警示
災害リスク
96/ 100
災害安全スコア
全国平均 50 / 東京 23 区 中央値 70 / 山手台地 prime（高輪・千代田・文京等）90+
災害5項目（地震・洪水・土砂・津波・液状化）を統合した 0-100 スコア。70+ 安全、40-70 普通、40未満は要再評価。
▾ 算式（クリックで展開）
- 基準値100
- 地震 30 年：8.9%-4
- 水害：リスクなし0
- 土砂：リスクなし0
- 津波：リスクなし0
- 合計= 96
📍 J-SHIS 算定の「特定座標で 30 年内に震度 6 強以上が発生する確率」。山手線内 5〜17%（西南部台地はやや高め）、下町低地 15-30%、横浜・川崎 30-40%、大阪・神戸 30-50%、静岡沿岸 50-80%。20% 超は要警戒。※ 政府宣伝の「首都直下 M7 地震 30 年 70%」は南関東全体の累積確率で、これとは別指標。
地震（30年・震度6強）
8.9%
地域危険度（東京都）
建物倒壊危険度
低（ランク 1 / 5）
火災危険度
低（ランク 1 / 5）
総合危険度
低（ランク 1 / 5）
都内 相対的な安全度
東京の約 56% の地域より安全
総合順位 2905 / 5192 位（順位が後ろほど安全）
地盤分類
台地2
ランクは 1（相対的に低い）〜 5（相対的に高い）。 東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）」による町丁目別の相対評価です。都内のみの相対ランクのため、他道府県とは比較できません。
治安・犯罪統計
① 物件のある街区・三田4丁目
町丁目単位。物件の体感に最も近い数字です。
住宅侵入（侵入窃盗）
最も安全・0件
街頭治安（粗暴犯）
平均的・4件
② 港区 全体
区全体の水準です。23区平均・順位との比較に使います。街区の数字と一致しないのが通常です。
総認知件数
3,544件
警察が認知した全罪種の件数
侵入窃盗
83件
うち空き巣（住人不在時） 14件
23区平均比（総数）
1.1 倍
23区平均を上回る（1.0 が平均）
侵入窃盗 23区平均比
1.04 倍
23区平均と同程度
23区 治安ランク
15 / 23 位
2025年 年間・警視庁 認知件数
平均比 1.0 が 23 区平均です。1 未満は平均より少ないことを示します。
地形・傾斜
傾斜評価
緩やか
50m 内 最大高低差
6.1m
国土地理院 標高データ（半径50m・4方向）。急傾斜は高齢者・子育て世帯の生活利便と再販性に影響します。
将来推計人口
2025→2040 変化率
+10.2%
2025→2060 変化率
+12.1%
高齢化率（2050）
25.2%
全国 2050 推計 約37.1%。相対的に若い地域です
家賃トレンド
特別区部 2025年
前年比 +0.7%
トレンド
安定 →
05区域市況展開 ▼閉じる ▲公示地価 5年 +33.33%
エリア健全度
B82/100上昇トレンド
需要スコア
88/100
供給スコア
82/100
購買力スコア
70/100
良好な点
- 人口流入強（東京都特別区部 +27,497人 / 12ヶ月）
- 空屋率健全（港区 総13.7%、全国平均 13.8% 以下）
- 台湾人コミュニティ集積（港区 3.4%、2017年6月時点）
- 人口規模大（港区 260,486人）
- 新規供給適度（港区 貸家 270戸 / 4ヶ月）
エリア市況
平均単価（㎡あたり）
¥2,380,491
推定賃料（月額）
¥129,603
推定利回り
4.6%
公示地価 前年比
+16.6%
近隣成約事例
📍 周辺成約事例との坪単価比較。Underpriced=10%以上安い、Overpriced=10%以上高い、適正=±10%以内。
件数
30件
平均坪単価
¥780万/坪
この物件の坪単価
¥393万/坪
割安/割高判定
要確認
規模・築年・権利形態の差を含む生の比較。割安と即断しない。
実際の成約事例（参考）
| 時期 | 坪単価(万円) | 面積(㎡) | 築年 | 間取り |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 397万 | 20㎡ | 1998 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 909万 | 40㎡ | 2004 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 529万 | 25㎡ | 2009 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 902万 | 55㎡ | 2005 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 744万 | 80㎡ | 2003 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 661万 | 60㎡ | 2003 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 1,322万 | 55㎡ | 2023 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 735万 | 90㎡ | 2003 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 1,102万 | 60㎡ | 2023 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 1,157万 | 80㎡ | 2023 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 1,228万 | 105㎡ | 2005 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 1,563万 | 55㎡ | 2023 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 918万 | 90㎡ | 2005 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 231万 | 20㎡ | 1991 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 1,368万 | 145㎡ | 2007 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 888万 | 35㎡ | 2019 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 487万 | 55㎡ | 1973 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 1,267万 | 60㎡ | 2022 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 357万 | 25㎡ | 2002 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 347万 | 20㎡ | 1978 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 630万 | 105㎡ | 1972 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 841万 | 35㎡ | 2019 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 735万 | 45㎡ | 2004 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 316万 | 45㎡ | 1968 | ２ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 803万 | 70㎡ | 2004 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 614万 | 70㎡ | 2004 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 661万 | 70㎡ | 1995 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 483万 | 50㎡ | 1980 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 661万 | 55㎡ | 1978 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 557万 | 95㎡ | 1972 | ４ＬＤＫ |
上記は周辺 高輪、白金、南麻布、三田 の概ね半径 359m 圏内の成約事例です。
公示地価・路線価推計
公示地価（2025）?国が毎年1月1日時点で公表する標準地の基準地価。担保評価や税額の基礎となる。実勢価格の70〜80%程度が多い。
¥1,880,000/㎡
路線価推計（≈公示×80%）?相続税・贈与税の課税基準となる道路ごとの公的地価。公示地価の約80%が目安。
¥1,504,000/㎡
用途
住宅地
最寄駅
白金高輪 (250m)
周辺の地価水準（同用途3点）: ¥1,880,000〜¥2,190,000・中位¥1,990,000
地価の推移
プレミアム
最新公示地価（2025）
¥1,880,000/㎡
5年累積
+33.33%
5年 CAGR +5.92% (CAGR)
10年累積
+56.67%
10年 CAGR +5.11%
公示地価は遅行指標です。下の実取引トレンドと方向性が一致するか確認してください。CAGR は中央値端点法（5/10 年前 vs 直近の年複利）で算出しています。
取引価格の推移
プレミアム
2025 中央値
¥2,000,000/㎡
前年比
+16.28%
5年累積
+53.06%
5年 CAGR +8.89%
中古マンション等・8年分（国交省）
市区町村級の実取引価格 中央値の推移。公示地価より実勢を先行して反映します。CAGR は中央値端点法（5年前 vs 直近の年複利）で算出しています。
用途地域
地域区分?都市計画法に基づき政府が定めた土地利用区分。周辺に何が建てられるかを規定する。住居系・商業系・工業系に大別される。
第一種住居地域
本物件の指定値
自動取得できませんでした。役所の都市計画課でご確認ください。
第一種住居地域の法定範囲
建蔽率 50〜80%容積率 100〜500%
住居主体だが3,000㎡以内の店舗・事務所・ホテルも建築可。大型スーパー等は不可。住商混在の標準的な住宅地。
▾ この地域で建てられるもの、建てられないもの
| 用途 | この地域では |
|---|---|
| 住宅・共同住宅・寄宿舎・下宿（住まいと兼ねる、非住宅部分50㎡以下の店や事務所を含む） | 建てられる |
| 店舗・飲食店 | 条件付き3,000㎡以下 |
| 事務所 | 条件付き3,000㎡以下 |
| ホテル・旅館 | 条件付き3,000㎡以下 |
| ボウリング場・水泳場・ゴルフ練習場・バッティング練習場 | 条件付き3,000㎡以下 |
| カラオケボックス | 建てられない |
| 麻雀屋・パチンコ屋・馬券や車券の場外売場 | 建てられない |
| 劇場・映画館・演芸場・観覧場・ナイトクラブ | 建てられない |
| キャバレー・料理店（客に接待をして飲食をさせる営業）・個室付浴場 | 建てられない |
| 幼稚園・小学校・中学校・高等学校 | 建てられる |
| 病院・大学・高等専門学校・専修学校 | 建てられる |
| 神社・寺院・教会・公衆浴場・診療所・保育所 | 建てられる |
| 倉庫業の倉庫 | 建てられない |
| 自家用の倉庫 | 条件付き3,000㎡以下 |
| 工場（危険性や環境を悪化させるおそれの程度で4段階） | 条件付き危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場だけ。作業場は50㎡以下（著しい騒音を出すものを除く） |
| 自動車修理工場 | 条件付き作業場50㎡以下（原動機の制限あり） |
建築基準法別表第2の概要（国土交通省住宅局「建築基準法（集団規定）」参考資料による）。すべての制限を載せた表ではなく、特定行政庁の許可を受けて建てられる例外もあります。個別の答えは、区市の建築指導の窓口と宅地建物取引士に確かめてください。
用途地域の解説
この用途地域とは
第一種住居地域：以住宅為主，但 3,000 ㎡以下的店鋪、辦公室及飯店均被允許。市區公寓大廈多數位於此地域。
メリット
- 車站附近公寓大廈的主流地域
- 生活機能高
留意点
- 部分夜間營業店鋪亦可開設，選購時建議調查周邊環境
本物件への影響
指定値がこの土地の開発上限を決め、同地区における将来の建て替えや周辺開発の可能性にも影響する。
法的・物理チェック
権利形態
所有権
都市計画・再開発
区域区分
都市計画区域
防火指定
防火地域
市街化調整区域・都市計画道路への重複は住宅取得の deal-breaker 候補。再開発・立地適正化の対象は中長期の価値維持要因です。
防火地域: 駅前・幹線道路沿い等に指定。耐火建築物の建設が原則義務付けられ、建築コストは上がるが火災延焼リスクが低い。建て替え時は耐火建築物要件の確認が必須。
06物件と生活展開 ▼閉じる ▲白金高輪 徒歩 5 分・生活機能 良好
近隣駅 乗降客数
白金高輪(7号線南北線)
徒歩5分中規模駅日5.9万人
乗降客数が多い大駅に近いほど賃貸需要が強く空室リスクが低い傾向があります。小規模駅や徒歩10分超の物件は、より高い利回りで空室リスクを補う必要があります。
生活利便性（医療・保育・買い物）
医療機関（半径2000m）
病院
6件
医療法人財団 厚生会 古川橋病院・705m
一覧を表示（6件）
診療所
161件
医療法人社団ハクナマタタぽれぽれクリニック・114m （小児科・漢方内科・アレルギー科）
一覧を表示（20件）
- 医療法人社団ハクナマタタぽれぽれクリニック ・114m （小児科・漢方内科・アレルギー科）📍
- 三田麻酔科クリニック（往診専門） ・138m （内科・麻酔科）📍
- 高輪ハッピークリニック ・152m （内科）📍
- Ｎ２クリニック ・218m （形成外科）📍
- ＡＩＭ ｂｅａｕｔｙ ｍｅｄｉｃａｌ ｃｌｉｎｉｃ ・350m （美容皮膚科）📍
- 白金高輪海老根ウィメンズクリニック ・356m （小児科・産婦人科・婦人科）📍
- 日野原記念クリニック ・407m （内科・循環器内科・消化器内科）📍
- 高輪内科クリニック ・437m （内科）📍
- シナネンホールディングス株式会社 健康管理室 ・438m （内科）📍
- 医療法人社団 健翠会 白金眼科クリニック ・455m （眼科）📍
- 医療法人社団 健翠会 カピバラあかちゃんこどもクリニック ・461m （小児科・アレルギー科）📍
- しろかねたかなわクリニック ・467m （心療内科・精神科・児童精神科）📍
- 白金メンタルクリニック ・493m （精神科）📍
- 医療法人社団千和会白金タワークリニック ・501m （内科・外科・小児科）📍
- 三田施薬院診療所 ・508m （漢方内科）📍
- しのぶ皮膚科 ・528m （皮膚科）📍
- 三田ハウス内科クリニック ・528m （内科・循環器内科・整形外科）📍
- 敬和国際医院 ・621m （内科・外科）📍
- 阿含宗関東別院救護室 ・623m （内科）📍
- 白金三光クリニック ・636m （内科・外科・皮膚科）📍
- 最大20件まで表示
歯科
146件
伊皿子おおね歯科医院・114m
一覧を表示（20件）
- 伊皿子おおね歯科医院 ・114m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団吉晟会 ＫＩＳＳＥＩ ＤＥＮＴＡＬ ＣＡＲＥ ・243m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団杏里会 杏里会歯科 ・261m （歯科）📍
- 高輪歯科 ・274m （歯科）📍
- 白金しらゆり歯科 ・289m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 堀江歯科医院 ・313m （歯科）📍
- くぼた歯科医院 ・322m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- おく村矯正歯科医院 ・370m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- サンヒルズ歯科クリニック ・409m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 白金高輪矯正歯科 ・409m （矯正歯科）📍
- 白金高輪リューズ歯科 ・455m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団ＳＤＣ 白金こどものはいしゃさん ・461m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団ＳＤＣ オーラルビューティークリニック白金 ・519m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- かとうまみ歯科 ・542m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 神津デンタルオフィス ・563m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 鳥和歯科医院 ・597m （歯科）📍
- 白金高輪姫歯科室 ・631m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- うえたに歯科医院 ・636m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人美生会 赤桐美生子歯科医院 ・640m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団健耕会 麻布なかすじデンタルクリニック ・680m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 最大20件まで表示
保育・教育（半径1000m）
買い物・交通
コンビニ
最寄 218m
一覧を表示（11件）
スーパー
最寄 88m
一覧を表示（20件）
- フードスタイル三田店 ・88m📍
- PANETTERIA HAGARI ・169m📍
- 瓷器店 ・251m📍
- 村中乾物店 ・383m📍
- ㈱サン･メディカ ・397m📍
- サミットストア 三田店 ・419m📍
- cadeau香土 ・436m📍
- クイーンズ伊勢丹 白金高輪店 ・457m📍
- リンコス 白金ザ・スカイ店 ・510m📍
- 明治屋 高輪ストアー ・615m📍
- AKOMEYA TOKYO ニュウマン高輪 ・640m📍
- ㈱officeUSK メモリア事業部 ・659m📍
- まいばすけっと 南麻布古川橋店 ・661m📍
- 北海道どさんこプラザ高輪店 ・679m📍
- オーケー 札の辻店 ・698m📍
- サン・ヴィレッジ光和 三田店 ・736m📍
- 光和食品㈱ ・736m📍
- グリーンショップ ダイシン（旬の野菜と果物のお店） ・748m📍
- 三角キッチン ・774m📍
- &LOCALS ニュウマン高輪店 ・798m📍
- 最大20件まで表示
最寄駅
最寄 358m
一覧を表示（7件）
学校
最寄 122m
一覧を表示（20件）
- 港区立御田小学校 ・122m📍
- 枝光会附属幼稚園 ・164m📍
- サピックス小学部 白金高輪校 ・246m📍
- 港区立高松中学校 ・369m📍
- 東京インターナショナルスクール ・407m📍
- 高輪中学校・高等学校 ・439m📍
- 港区立三田中学校 ・449m📍
- 東海大学付属高輪台高等学校・中等部 ・501m📍
- 普連土学園中学校・高等学校 ・606m📍
- 聖徳大学三田幼稚園 ・692m📍
- 慶應義塾女子高等学校 ・701m📍
- 港区立 高輪台小学校 ・709m📍
- 慶應義塾中等部 ・810m📍
- 港区立御田小学校（仮校舎) ・836m📍
- さくらインターナショナルスクール 初等部 Sakura International School Elementary ・838m📍
- 東京科学大学附属科学技術高等学校 ・871m📍
- 東京科学大学 田町キャンパス ・880m📍
- 港区立芝浦小学校 ・892m📍
- 明治学院高等学校 ・926m📍
- Dance&Go田町三田店 ・932m📍
- 最大20件まで表示
最近車站 白金高輪駅 步行 5 分鐘。步行 6 分鐘內超商 11 間、步行 10 分鐘內超市 20 間。日常生活便利性充足。
想定入居者プロフィール
主要客層
単身社会人の賃貸需要を見込みやすい物件です。
賃貸付けやすさ
賃貸付けは標準的な見込みです。
代表駅
白金高輪 / 徒歩5分
中規模駅 / 日5.9万人
最寄大学
慶應義塾大学 / 徒歩11分
その他の潜在需要
法人借り上げ・社宅需要
全国47都市比較
コシヒカリ 5kg
¥4,928
5kg
食パン
¥535
1 袋
鶏卵
¥307
1 パック
ガソリン
¥178
1 L
理髪料
¥4,208
1 回
本エリアの物価は全国47都市中 第2位に高く、中央値より約7%高い。
東京都特別区部・2025年（e-Stat 小売物価統計）
金額は日本円の実価格。米・食パン・卵・ガソリン・理髪料の5項目の生活物価で、ご自身の物価感覚と比較するための概略参考です（絶対比較ではありません）。
周辺環境（墓地）
🟠 注意
最近墓地: 港区 永代供養墓 薬王寺「やすらぎ」（60m）
「港区 永代供養墓 薬王寺「やすらぎ」」距離物件 60 公尺。建議主動告知買方。依樓層及物件位置不同，可能目視可見，請進行現場確認並納入說明資料。
07ローン試算展開 ▼閉じる ▲
外国人融資の見通し
日本居住者（日本国籍・永住者）
借りやすい
日本居住者的住宅貸款可透過主要都市銀行及地方銀行以一般審查取得。物件符合貸款適格性。
在日外国人（在留カード保有）
やや難しい
在日台灣人可優先洽詢東京之星銀行（中國信託旗下）；SBJ 銀行、歐力士銀行、プレスティア（Citibank 系列）亦為主要選擇。依永住權、年收入及任職年資，或可通過一般審查。
海外非居住者
難しい
海外非居住者貸款的最低融資金額通常在 5,000 萬日圓以上，低於此金額的物件可承辦的銀行極少，一般以現金購入為主。
判定を左右した要素
- ·結構：RC/SRC（符合貸款適格性）
- ·屋齡 22 年
- ·價格 3,380萬日圓
属性別の住宅ローン難易度。海外非居住者は日本の金融機関では原則 対象外で、一部のノンバンク（オリックス銀行・SBI 新生 等）か現金が前提になります。
融資事前診断
各金融機関が公開している条件に、ご入力の属性と金額を照らした参考試算です。審査の結果ではなく、金融機関による約束でもありません。
資金使途
万円
万円
年収を入力すると、試算額（参考）が表示されます。
対応が見込める金融機関
外国人向け融資の金融機関・商品 13件を追跡・条件は各行の公開情報に基づく
物件を理解してから、融資を検討
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物件分析サービスを見る購入済みの方：ログインして銀行紹介を申請J&Eは窓口をご紹介します。申請は銀行へ直接行い、連絡の可否と融資条件は銀行が確認します。
本カードは公開情報の整理であり、特定の商品の推奨や勧誘ではありません。数値はすべて参考値です。実際にご利用いただけるかどうか、金利や融資条件は各金融機関の審査によって決まります。
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次の仲介相談に、この確認リストを。
見えている負担を計算し、判断に影響する条件を確認しましょう。
ローン以外の毎月の費用は？
¥19,400／月
入力済みの管理費＋修繕積立金。税・保険・ローン・その他修繕は含みません。純収益ではありません。
条件が変わると、どれくらい違う？
年間で ¥120,000 の追加負担。
変更した条件での試算です。この物件の予測ではありません。
順に確認して、次の相談へ。
掲載賃料は実収ですか、想定ですか。共益費・サブリース・賃料保証の有無と改定条件を教えてください。
満室想定収入と実収入を区別します。
確認資料：賃貸借契約・入金実績・サブリース契約
掲載賃料は実収ですか、想定ですか。共益費・サブリース・賃料保証の有無と改定条件を教えてください。
この物件の購入諸費用明細と、直近の固定資産税・都市計画税の明細をいただけますか。
価格以外の初期費用と年次費用を分けて確認します。
確認資料：諸費用見積書・納税通知書
この物件の購入諸費用明細と、直近の固定資産税・都市計画税の明細をいただけますか。
接道、建築確認、用途、増改築履歴と、現況と登記の相違を確認できますか。
土地・建物の条件は改修や将来の利用に関わります。
確認資料：登記・測量図・道路資料・建築資料
接道、建築確認、用途、増改築履歴と、現況と登記の相違を確認できますか。
本レポートは公的データソース 8 個を照会し、28 項目のデータ指標を集約、10 項目のルールチェックと 30 件の周辺成約比較を実行しました。
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本レポートは現況の客観データに基づき生成され、将来予測や投資助言を目的とするものではなく、宅地建物取引業法上の重要事項説明に代わるものでもありません。ご購入の判断はご自身で行い、必要に応じて専門家にご相談ください。
本資料の基盤は利用者が入力した URL または図面であり、取得できた資料のみに基づいて提供しています。照合・検証には努めますが、資料の出所の正確性は保証いたしかねます。
生成: 2026/08/08 19:23 JST（データは生成時点） | Powered by bukken.io