【範例】サンプル南青山レジデンス
東京都港区南青山4-15-3
東京メトロ銀座線 表参道駅 徒歩7分
執行摘要
本物件位於南青山蛋黃區精華地段、屬置產穩健標的，但實質投報率僅約1.99%明顯偏低，建議先確認實際招租行情與內裝翻修可行性再出手
好物件的投報率通常不會最高：本評分看的是總報酬（租金＋增值＋風險），不是單看表面利回。
表面殖利率
2.68%
實質投報率
1.99%
東京精華區 3.5〜4% / 地方 5〜6%・現金流 D・同區同類基準
本物件坪單價 vs 周邊成交均價
0%
與周邊 30 件實際成交的平均坪單價相比（國交省成交資料、含不同屋齡與較新物件）。本物件屋齡較高時折價屬正常。
災害安全分
96
70+ 安全 / 40〜70 普通 / 低於 40 須再評估
Bukken.io 分析摘要
本物件位於東京都港區南青山4丁目，距表參道站徒步7分鐘，屬於東京都心六區蛋黃區精華地段，8年屋齡的RC造區分大廈，土地及市場數據均顯示此區近5年地價與成交行情呈現強勁上升趨勢（公示地價?日本政府每年1月1日公告的官方地價基準。作為擔保評估與稅額計算依據。通常只有實際成交價的七到八成。5年CAGR +4.98%、成交價中位數5年CAGR +8.89%）。然而以精算基準計算，本物件表面投報率僅2.68%、實質投報率降至1.99%、含取得成本投報率更僅1.89%，明顯低於全國J-REIT機構級參考中位（4〜4.5%）及港區同類物件招租利回中位（2.82%），顯示此類蛋黃區資產屬於「以資本增值為主、現金流為輔」的持有邏輯。
最大風險因子在於實際招租租金的不確定性（AI推估基礎、信心度中等）及所處商業地域可能伴隨的夜間營業噪音疑慮，另外屬防火地域，未來大規模改建成本將提高1.5倍。整體而言，此為長期置產、資本利得導向的穩健標的，短期現金流投報率偏薄，建議在充分確認實際租金行情及管理委員會財務狀況後，以長期持有（5年以上）角度切入。
01外觀與週邊環境展開 ▼收合 ▲
外觀・周邊環境診斷（Bukken.io 街景實查）
bukken.io 幫你上 Google 街景看過現場了
從實際街景讀外觀、管理狀態、周邊環境;看不到的部分會誠實標註「無法確認」。
外觀總合分數
0-100 / 70+ 管理良好 / 50-70 標準 / 50以下 須確認
以 Google 街景影像交由 Claude Vision 解析，從垃圾放置處・外牆・公共區・採光等推估管理狀態（依拍攝當下影像，可能與最新狀況不同）。
本物件為外牆以米白色磁磚為主體的中低層住宅大樓，外觀整潔、無明顯磁磚剝落或塗鴉痕跡，共用大廳入口設計感良好，植栽手扶整齊有生機，顯示管理組合對維護品質具備一定意識。周邊街道乾淨、低密度住宅區氛圍濃厚，整體氣場穩定，適合長期置產持有。
街景看到的細部
- 垃圾置場・三張街景照片中均未見垃圾集中處，無法評估垃圾管理現況。建議實地探訪時確認垃圾集中處位置及其整潔程度。
- 陽台・可見陽台均未觀察到雜物堆積、枯萎植物或大量衣物晾曬情形，陽台管理狀況良好。
- 外牆・外牆磁磚色澤均一，未見裂縫、缺角或剝落跡象。第三張照片所示大廳入口立面採用石材飾板，質感較高，維護狀態良好，無塗鴉痕跡。
- 共用空間・大廳入口區域可見精心規劃的植栽造景及石材牆面，顯示管理組合或原開發商對共用空間品質有一定投入。走廊及出入口未見個人雜物堆放。
- 信箱區・街景照片中信箱區未入鏡，無法評估。建議實地看屋時確認信箱整潔程度及廣告夾報堆積量，以間接判斷空屋率。
- 自行車停放・三張照片中均未見自行車停車場，無法評估。建議實地確認是否設置自行車停車場及其管理狀況。
- 採光・周邊建築物以低層至中層為主，視野相對開闊，遠處可見高層建物但距離尚遠，不構成直接日照遮蔽。整體採光條件評估為良好。
- 周邊環境・道路面鋪設整齊，無垃圾或廢棄物散落，整體街道環境整潔。周邊以低至中層建築為主，住宅區氛圍穩定。遠景可見高層辦公大樓，顯示本物件位於都市型住宅區鄰近商業核心的位置，交通可及性及生活機能預期良好。
良好之處
- 外牆磁磚保養良好，無剝落或裂縫，顯示管理組合具備基本修繕意識
- 大廳入口採用石材立面及精緻植栽造景，硬體規格高於同類型住宅大樓
- 植栽生長旺盛且修剪整齊，反映住民或管理單位對共用綠化空間的持續維護
- 周邊街道整潔，無廢棄物或髒亂跡象，鄰里環境品質良好
- 可見陽台無雜物堆積及枯萎植物，住民素質整體評估為正面
- 周邊以低層建築為主，遮蔽少、採光條件較佳
管理狀況觀察
整體而言，本物件硬體狀態良好，共用空間維護水準在同類型住宅大樓中屬於較佳層級，作為置產標的風險偏低。建議您在簽約前向賣方或管理公司索取近三年的管理組合會議記錄及長期修繕計畫書，確認修繕準備金餘額是否充足，以及未來大型修繕工程（如外牆重新塗裝、電梯更新）的資金預算是否已納入計畫。
此外，本物件街景照片中未能確認垃圾集中處及信箱區的狀況，建議您實地看屋時特別前往查看，信箱廣告堆積量是判斷空屋率的有效指標，可作為租賃市場需求評估的參考依據。若您對風水有所重視，本物件周邊有電線及電桿分布，此為日本一般街道常見現象，在日本不動產市場評價中並不構成負面因素，但若此點對您而言具有個人意義，建議您納入自身判斷。
02投資判斷展開 ▼收合 ▲本物件位於南青山蛋黃區精華地段、屬置產穩健標的，但實質投報率僅約1.99%明顯偏低，建議先確認實際招租行情與內裝翻修可行性再出手
規則檢查（管理現場基準）
耐震基準・未發現問題
管理費・修繕準備金・未發現問題
車站徒步・未發現問題
用途地域・商業地域（居住面）
商業地域。可能有夜間營業店家、高層建築及噪音，家庭自住建議確認周邊環境。
用途地域・商業地域（投資・民宿面）
商業地域。鄰近車站、便利性最高，租金需求強勁、民泊限制最少、流動性高，是投資首選地帶。
用途地域・商業地域（居住面）
商業地域。可能有夜間營業店家、高層建築及噪音，家庭自住建議確認周邊環境。
用途地域・商業地域（投資・民宿面）
商業地域。鄰近車站、便利性最高，租金需求強勁、民泊限制最少、流動性高，是投資首選地帶。
樓層・電梯・未發現問題
建物結構（木造×寵物組合）・未發現問題
權利形態（借地權）・未發現問題
サブリース・未發現問題
重建可否・未發現問題
新成屋溢價・未發現問題
「未檢出」僅代表以本次可取得的資料未觸發該項警示，並不保證完全無風險。
綜合評分
短期＝現金流・流動性視角；長期＝人口・結構耐久・法規穩定視角。星等由 bukken.io 規則引擎依各資料源計算，非主觀評分。
投資收益長期評價高於短期（短期83／長期88）。長期有成長空間。
本維度共檢核 8 項：8 項正面、0 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +租金需求
- +車站徒步
- +屋齡
- +災害安全度
- +人口（現在+未來）
- +修繕積立金
- +用途地域（投資適性）
- +商業地域（投資・民泊面）
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
本維度共檢核 4 項：4 項正面、0 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +災害安全度
- +結構
- +修繕積立金
- +物件外觀
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
本維度共檢核 5 項：3 項正面、1 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +治安
- +學校・托育
- +生活機能
- ·居住舒適
- −商業地域（居住面）
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
本維度共檢核 2 項：1 項正面、0 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- ·海外非居住者的貸款難易度
- +在日外國人的貸款難易度
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
本維度共檢核 5 項：5 項正面、0 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +未來人口 (2040)
- +車站徒步
- +都市計畫
- +結構＋屋齡
- +交易趨勢
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
⚠️ 本評分為假設此物件規約可供民泊，但多數集合住宅的管理規約禁止作為民泊（住宅宿泊事業），投入營運前請務必先確認管理規章。
本維度共檢核 4 項：4 項正面、0 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +用途地域（民泊可否）
- +民泊申報件數
- +都市計畫
- +商業地域（投資・民泊面）
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
項目別分析
Bukken.io 將分析結果分類為治安・出租需求・將來性等項目，每項給予 1-5 星評等與兩面評估。標示 L1 維度（投資收益・民泊・自住・外國人・再售）的項目，其星等以 bukken.io 規則引擎的確定性分數覆蓋；其餘項目為 Bukken.io 評估。
本物件表面投報率2.68%、實質投報率（扣除管理費、修繕積立金、固定資產稅及都市計畫稅後）降至1.99%，含取得成本投報率僅1.89%，年NOI約¥1,782,997。此水準明顯低於港區同類物件招租利回中位2.82%（四分位2.55〜3.5%），也低於全國J-REIT機構級（法人投資機構收購出租住宅時接受的報酬水準）中位4〜4.5%，顯示本物件的定價已高度反映南青山蛋黃區的資本增值預期，而非以現金流為主要訴求。
取得總成本約¥4,716,593（仲介費+不動產取得稅+登記費用），加計後投報率門檻更高。若採內裝翻修拉高租金至區間上限¥222,495/月，投報率仍有小幅改善空間，但整體仍屬偏低區間。
- 土地及區域公示地價過去5年年複合成長率達+4.98%，10年CAGR+4.73%，資本增值動能強勁
- 若提升內裝規格，估計租金上限可達¥222,495/月，較目前保守估算有約10%上升空間
- 所有權型態為完全所有權，較借地權物件更易獲得融資、流通性更佳
- 實質投報率1.99%、含取得成本投報率1.89%，低於港區同類物件招租利回中位2.82%
- 精算利回明顯低於全國J-REIT機構級中位4〜4.5%，屬於資本利得導向而非現金流導向資產
- 現況為空室，租金為AI推估基礎（信心度中等），非實際成交租約，存在招租不確定性
本物件屬DINKS（頂客族）客層取向，租賃需求評估為「強」，徒步7分鐘可達表參道站（東京地下鐵銀座線，日均乘降16.9萬人次的主要大站），且徒步15分鐘內另可利用外苑前、乃木坂、青山一丁目、明治神宮前等4座車站，多線可及性佳。人口動向面，東京都特別區部近12個月淨遷入達+27,497人，顯示強勁的人口流入趨勢，港區2025〜2040年人口預估成長+10.2%，長期租賃需求動能穩固。
惟需留意，物件坐落之商業地域雖對招租及流動性有利，但周邊存在娛樂場所（redFlags: entertainment_nearby），部分租客族群可能有所顧慮。
- 表參道站為日均乘降16.9萬人次的主要大站，且徒步15分鐘內可及4座車站，多線交通紅利明顯
- 東京都特別區部近12個月人口淨遷入+27,497人，呈現強勁流入趨勢
- 港區2025〜2040年人口預估成長+10.2%，長期租賃需求具備人口結構支撐
- DINKS客層定位與商業地域機能高度匹配，招租難易度評估為「強」
- 鄰近有娛樂場所，部分家庭型或女性租客可能有所顧慮
本物件位於港區南青山4丁目，屬東京都心六區蛋黃地段，徒步7分鐘可達表參道站，生活機能完善：徒步2分鐘內有便利商店（半徑500公尺內共11間），徒步3分鐘可達超市及特色商店（半徑800公尺內共20間）。醫療資源方面，半徑2公里內有6間醫院、459間一般診所、356間牙科診所，機能相當充足。
地形方面，半徑50公尺內高低差達10.5公尺，屬中等坡度地形，對高齡者或自行車使用者略有不便，惟整體區位優勢仍相當突出。
- 徒步7分鐘可達表參道站，且半徑1.5公里內共有7座車站可供選擇，交通便利性極高
- 半徑500公尺內便利商店11間、800公尺內超市20間，生活機能非常充足
- 半徑2公里內醫院6間、診所459間、牙科356間，醫療資源完善
- 町丁目建物倒壊危険度及火災危険度均為1/5等級（東京都內最低風險等級之一）
- 半徑50公尺內地形高低差達10.5公尺，屬中等坡度，對高齡者及自行車通行略有負擔
港區半徑3公里圈人口預估自2025年26萬人成長至2040年28.6萬人（+10.2%），2060年前仍維持正成長軌跡，人口結構具備長期支撐力，惟高齡化率同步自18.3%（2025）上升至25.2%（2050），未來租客組成可能逐漸轉變。都市規劃方面，物件所在商業地域屬於誘導區域外，惟未落於都市計畫道路重疊範圍，無徵收風險；防火地域指定則意味未來如需大規模改建，將面臨較高的耐火建築成本（約1.5倍）。
港區近4個月新建開工中，貸家（新建出租宅）占比26%（270戶／1,051戶），分讓住宅占比高達71.4%，顯示新成屋供給壓力主要集中於分讓市場，可能對本物件之轉售定價形成中期競爭。
- 港區2025〜2040年人口預估成長+10.2%，2025〜2060年成長+12.1%，人口結構具長期支撐
- 物件未落入都市計畫道路重疊範圍，無徵收風險
- 本區近12個月人口淨遷入強勁（+27,497人／東京都特別區部）
- 高齡化率預估自18.3%（2025）上升至25.2%（2050），長期租客結構可能轉變
- 港區近4個月新建開工分讓住宅占比達71.4%（751戶），新成屋供給對中期轉售定價可能形成競爭壓力
- 物件屬防火地域，若未來需大規模改建，耐火建築成本較一般為高（約1.5倍）
港區中古大廈成交價中位數近5年年複合成長率達+8.89%（2020年¥1,306,667/㎡ → 2025年¥2,000,000/㎡），且成交件數同步自929件成長至2,400件，顯示市場流動性與成交熱度雙雙提升，屬於健全成長市況。本物件坪單價約¥740萬/坪，對照鄰近600公尺內近期成交案例（同為RC造、屋齡相近之南青山物件坪單價約¥485萬〜¥949萬/坪不等），定價落於合理區間內，未見明顯偏高。
惟修繕積立金¥354/㎡/月屬合理水準，有助於維持長期資產品質與轉售保值能力。
- 港區中古大廈成交中位數5年CAGR達+8.89%，成交件數同步自929件成長至2,400件，市場流動性提升
- 本物件坪單價約¥740萬/坪，與鄰近南青山同類RC造物件成交區間（¥485萬〜¥949萬/坪）相符，定價合理
- 修繕積立金水準（¥354/㎡/月）合理，有利於長期資產維護及保值
- 完全所有權型態，較借地權物件流通性更佳、更易於轉售
- 港區近4個月分讓住宅新建開工占比高達71.4%，新成屋供給可能於中期對轉售定價形成競爭
本物件結構為RC造、屋齡8年，符合一般貸款適格性條件，惟海外非居住者（如台灣買家）於日本原則上難以取得當地融資，需優先洽詢台系銀行東京分行（兆豐國際商銀、第一銀行、彰化銀行）或渣打銀行等外資機構，一般條件為LTV 25〜40%、利率4〜6%、頭期款60〜75%。在日台灣人（具永住權或穩定工作簽證者）則可優先洽詢東京之星銀行、SBJ銀行、歐力士銀行等，通過一般審查機會較高。
由於海外投資人在日本原則上難以取得融資，本物件的投報率係以全額現金購買為前提試算。
- 物件結構為RC造、屋齡8年，符合日本國內一般住宅貸款之適格性條件
- 在日台灣人可透過東京之星銀行、SBJ銀行等機構，依永住權及收入條件取得一般貸款審查機會
- 海外非居住者（台灣買家）於日本原則上難以取得當地融資，多需仰賴台系銀行海外分行或外資機構，條件較嚴苛（頭期款60〜75%）
南青山4丁目之町丁目級治安數據顯示，住宅侵入竊盜僅1件（其中空屋闖入1件），街頭治安（粗暴犯及凶惡犯合計1件、飛車搶奪0件）亦屬安全等級，優於港區整體平均（港區侵入竊盜83件，為23區平均之1.04倍，23區治安排名第15/23）。建物外觀經AI街景分析評分82/100，屬低風險等級，外牆磁磚保養良好、大廳及植栽維護品質高於同類型大廈，顯示管理委員會具備基本維護意識。
惟物件所在為商業地域，需留意鄰近夜間營業店鋪可能產生的噪音疑慮，此點對純住宅自用需求者影響較大，對出租投資影響相對有限。
- 町丁目級住宅侵入竊盜僅1件、街頭治安粗暴犯合計1件，均屬安全等級
- 建物外觀AI評分82/100（低風險），外牆及共用空間維護品質良好，顯示管理委員會維護意識佳
- 建物倒壊危険度及火災危険度均為東京都內最低等級（1/5）
- 物件所在商業地域，鄰近夜間營業店鋪可能產生噪音，對自住型客層有一定影響
建議
- 1
【確認事項】請仲介代為向賣方索取近三年管理委員會會議記錄及長期修繕計畫書，確認修繕積立金?每月繳交的公共修繕儲備金，用來日後整修電梯、外牆、屋頂等共用部分。老屋常見金額調漲甚至一次性追繳。台灣沒有直接對應的制度，買前務必確認積立餘額。餘額是否充足，尤其應了解未來外牆重新塗裝、電梯更新等大型修繕之資金規劃是否已納入計畫。
- 2
【租金驗證】建議透過SUUMO等平台篩選南青山、表參道站周邊同面積帶（35〜45㎡、1LDK）之實際招租行情，與本報告推估租金區間¥200,808〜¥222,495/月進行交叉比對，降低招租不確定性。
- 3
【內裝評估】若考慮內裝翻修以拉高租金至區間上限，建議先取得3家以上裝修估價，並評估翻修投入成本與租金提升幅度的投報率增益是否划算。
- 4
【融資規劃】若為海外非居住者身分，建議優先洽詢台系銀行東京分行（兆豐國際商銀、第一銀行、彰化銀行）或渣打銀行等機構之融資條件；若已在日本工作並具永住權，建議進一步洽詢東京之星銀行、SBJ銀行等在地融資選項。
- 5
【建物確認】建議實地看屋時，請仲介一併確認垃圾集中處及信箱區狀況，信箱廣告堆積量可作為判斷空屋率及租賃需求的參考指標。
- 6
【都市規劃確認】由於本物件位於防火地域，若未來考慮大規模改建或翻新，請仲介代為向當地都市計畫課確認相關耐火建築規範及成本影響。
- 7
【稅務規劃】建議諮詢熟悉日本不動產稅務之會計師，確認非居住者身分下的所得稅申報流程（含納稅管理人設置）及未來出售時之讓渡所得稅適用稅率（持有5年內39.63%、5年以上20.315%）。
以上確認事項多需以日文向日方索取文件。人在海外可委託物件仲介或購屋顧問代行索取。
退場策略
- 1
出租：以DINKS客層為主要招租對象，善用表參道站多線交通優勢及優良地段條件，建議先進行內裝評估以爭取租金區間上限，中長期現金流雖偏薄但具穩定性。
- 2
出售：港區中古大廈成交中位數近5年CAGR達+8.89%，若持有5年以上、待市場持續消化分讓住宅新供給後出場，較可能享有資本利得；惟需留意持有5年內出售需適用39.63%較高讓渡所得稅率。
- 3
法人投資：可評估以境內或境外法人架構持有，分散非居住者個人所得稅負擔，惟須留意法人在日本設立及維運之合規成本，建議諮詢跨境稅務顧問進行整體規劃。
03收益與稅務展開 ▼收合 ▲實質報酬 1.99%・月租估 ¥200,808
需準備的總現金
≈ NT$1985 萬
這裡以全現金購入為前提試算。住在台灣一樣可以透過台系銀行東京分行貸款，但自備款要抓總價的 45〜50%，所以先用現金版本看比較保險。想看貸款版本的數字，請看下方的融資事前診斷。
參考匯率，依匯款時點變動。
每月實拿（出租情境）
≈ NT$3 萬
參考匯率，依匯款時點變動。
收益分析（投報率精算）
表面投報率
2.68%
年租金 ÷ 取得價格
實質投報率
1.99%
扣除管理費・修繕・固定資產稅後 NOI ÷ 取得價格
含取得成本投報率
1.89%
NOI ÷（取得價格＋取得相關費用）
推估月租金
¥200,808
推估租金區間 ¥200,808〜¥222,495/月（模型誤差 ±10.8%）。利回率以保守的下限計算；裝潢等級高時可望接近上限。
依據：2,000 件以上出租案例回歸模型，與周邊行情交叉印證。注意：參考資料僅單一來源，尚無法交叉驗證。
這次只查到一個外部租金來源，沒辦法互相對照驗證，所以估算的不確定性高一些。建議實際看屋、並請仲介確認。
同條件・同棟資料含裝修差異・樓層差・個別狀況，個別實租可能有 ±10〜15% 的浮動。建議實勘及向仲介確認。
fudosandb 模型 ¥186,855（都道府縣級估算，高級地易低估，僅供下限參考）
▾ 計算前提
年度 NOI?年租金收入扣掉持有期間各項費用（管理費、修繕、固都稅等）後的淨收益。計算實質投報率的基礎數字。
¥1,782,997
修繕基金（月）?每月繳交的公共修繕儲備金，用來日後整修電梯、外牆、屋頂等共用部分。老屋常見金額調漲甚至一次性追繳。台灣沒有直接對應的制度，買前務必確認積立餘額。
¥14,200
取得相關費用合計
¥4,716,593
概算所得稅（年・非居住者）
¥78,984
稅額（固都稅・取得稅・登記費・所得稅）皆為概算，實額請以課稅明細書・稅理士確認。表面投報率為廣告值，與本欄精算值是兩回事。
機構級基準（J-REIT 住宅）
進階中位數 cap rate?大型機構投資人買同類型房產時，他們能接受的報酬率（NOI÷市值）。本物件利率高於 cap rate，才算有相應的風險溢酬。
4.2%
中段區間（p25〜p75）
4〜4.5%
全国・住宅 prime / 樣本 11 件
機構投資人以何種投報率評價・取得住宅的參考值。東京都心 prime 偏下限（約 3.5〜4%），地方偏上限。
健美家 同條件 表面利回り（掛牌基準）
表面投報率中位數
2.82%
四分位區間（p25〜p75）
2.55〜3.5%
港区・近い専有面積/築年・樣本 20 件
稅金・取得成本試算
遺產稅路線價（推估）?以道路為單位的課稅用官方地價，是計算遺產稅、贈與稅的基礎。約為公示地價的八成。
¥1,928,000/㎡
固定資產稅評價額（推估）
¥1,687,000/㎡
固定資產稅（年・特例後）?每年持有不動產就要繳的稅，類似台灣的房屋稅+地價稅合一。住宅用地有優惠減免，年繳數萬到數十萬日圓不等。
¥3,936/㎡
都市計畫稅（年・特例後）
¥1,687/㎡
推估 土地持分稅額（年）
¥67,649〜¥225,496
年間固定資產稅合計（土地＋建物・概估）
¥174,844
年間都市計畫稅合計（土地＋建物・概估）
¥59,455
以公告地價 × 標準比率（路線價 80%・固資 70%）推估，已反映住宅用地特例。實際金額請以課稅明細為準。
04風險檢查展開 ▼收合 ▲災害安全 96/100・無重大警示
災害風險
災害安全評分
全國平均 50 / 東京 23 區 中位數 70 / 山手台地 prime（高輪・千代田・文京等）90+
把 5 項災害（地震 / 洪水 / 土石流 / 海嘯 / 液狀化）統合成 0-100 分。70+ 安全、40-70 普通、低於 40 要再評估。
▾ 算式（點擊展開）
- 基準値100
- 地震 30 年：10.7%-4
- 水害：無風險0
- 土砂：無風險0
- 津波：無風險0
- 合計= 96
📍 J-SHIS 計算「特定座標未來 30 年發生震度 6 強以上」的機率。山手線內 5〜17%（西南部台地略高）、下町低地 15-30%、橫濱/川崎 30-40%、大阪/神戶 30-50%、靜岡沿岸 50-80%。超過 20% 算高風險。※ 政府宣傳的「首都直下 M7 30 年 70%」是整個南關東累積機率，跟這個是不同指標。
地震（30 年・震度 6 強）
10.7%
地區危險度（東京都）
建物倒塌危險度
低（等級 1 / 5）
火災危險度
低（等級 1 / 5）
綜合危險度
低（等級 2 / 5）
都內相對安全度
比東京約 37% 的地區安全
綜合排名 第 1932 / 5192 名（排名越後越安全）
地盤分類
台地2
等級為 1（相對較低）至 5（相對較高）。 此為東京都「地震相關地域危險度測定調查（第9回）」的町丁目別相對評估。僅為都內相對等級，無法與其他道府縣比較。
治安・犯罪統計
① 物件所在街區・南青山4丁目
町丁目單位，最貼近這間房子的實際體感。
住宅侵入（破門竊盜）
安全・1件
街頭治安（暴力犯）
安全・1件
② 港区 全區
整個區的平均水準，用來對照 23 區平均與排名。街區數字與全區數字不一致是正常的。
刑案總件數
3,544件
警方受理的全罪種件數
侵入竊盜
83件
其中屋主不在時遭竊 14件
23區平均比（總數）
1.1 倍
高於 23 區平均（1.0 為平均）
侵入竊盜 23區平均比
1.04 倍
與 23 區平均相當
23區治安排名
第 15 / 23 名
2025 年全年・警視廳 刑案受理統計
平均比 1.0 為 23 區平均，小於 1 代表低於平均。
地形・坡度
坡度評價
略陡
50m 內最大高低差
10.5m
中程度の斜面（高低差 10.5m）。年配テナント・自転車利用者に若干の負担。
未來人口推估
2025→2040 人口變化率
+10.2%
2025→2060 人口變化率
+12.1%
高齡化率（2050）
25.2%
全國 2050 推計約 37.1%，屬相對年輕地區
租金趨勢
特別区部 2025 年
年增 +0.7%
趨勢
穩定 →
05區域市況展開 ▼收合 ▲公示地價 5年 +27.51%・周邊成交比 接近
區域健全度
需求評分
88/100
供給評分
82/100
購買力評分
70/100
良好的點
- 人口流入強（東京都特別区部 +27,497人 / 12ヶ月）
- 空屋率健全（港区 総13.7%、全国平均 13.8% 以下）
- 台湾人コミュニティ集積（港区 3.4%、2017年6月時点）
- 人口規模大（港区 260,486人）
- 新規供給適度（港区 貸家 270戸 / 4ヶ月）
區域市況
平均單價（每㎡）
¥2,380,491
預估租金（月）
¥200,808
預估報酬率
2.7%
公告地價 年漲幅
+16.6%
周邊成交案例
📍 與周邊成交案例的坪單價比較。Underpriced = 比行情便宜 10%+，Overpriced = 比行情貴 10%+，適正 = ±10% 內。
案件數
30 件
平均坪單價
¥741 萬/坪
本物件坪單價
¥740 萬/坪
貴/便宜判定
合理
實際成交案例（參考）
| 時期 | 坪單價(萬円) | 面積(㎡) | 屋齡 | 格局 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 785万 | 80㎡ | 2017 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 661万 | 55㎡ | 2013 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 496万 | 10㎡ | 1984 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 485万 | 30㎡ | 2012 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 622万 | 85㎡ | 1981 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 949万 | 115㎡ | 1982 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 331万 | 15㎡ | 1984 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 529万 | 50㎡ | 1979 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 624万 | 45㎡ | 1971 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 645万 | 40㎡ | 2002 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 584万 | 30㎡ | 1972 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 536万 | 50㎡ | 1971 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 817万 | 85㎡ | 1981 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 331万 | 25㎡ | 1976 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 366万 | 65㎡ | 1978 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 756万 | 35㎡ | 2000 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 850万 | 70㎡ | 1998 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 529万 | 100㎡ | 1979 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 441万 | 45㎡ | 1967 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 882万 | 90㎡ | 2013 | １ＬＤＫ＋Ｓ |
| 2026年第1四半期 | 1,267万 | 60㎡ | 2020 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 806万 | 160㎡ | 1993 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 1,281万 | 80㎡ | 2004 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 463万 | 45㎡ | 1971 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 2,424万 | 105㎡ | 2017 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 347万 | 20㎡ | 1980 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 529万 | 30㎡ | 1980 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 909万 | 120㎡ | 1997 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 661万 | 70㎡ | 1997 | １ＬＤＫ＋Ｓ |
| 2026年第1四半期 | 1,322万 | 100㎡ | 2001 | ３ＬＤＫ |
以上為周邊 東、南青山、渋谷、神宮前、北青山、赤坂 一帶、約方圓 1020 公尺內的成交案例。
公示地價・路線價推估
公示地價（2025）?日本政府每年1月1日公告的官方地價基準。作為擔保評估與稅額計算依據。通常只有實際成交價的七到八成。
¥2,410,000/㎡
路線價推估（≈公示×80%）?以道路為單位的課稅用官方地價，是計算遺產稅、贈與稅的基礎。約為公示地價的八成。
¥1,928,000/㎡
用途
住宅地
最近車站
外苑前 (600m)
周邊地價水準（同用途3點）: ¥2,410,000〜¥3,220,000，中位數¥2,470,000
公告地價走勢
進階最新公告地價（2025）
¥2,410,000/㎡
5年累積
+27.51%
5年 CAGR +4.98% (CAGR)
10年累積
+51.57%
10年 CAGR +4.73%
公告地價是落後指標，請對照下方實際成交走勢確認方向是否一致。CAGR 以中位數端點法（5/10 年前 vs 最近年複利）計算。
成交價走勢
進階2025 中位數
¥2,000,000/㎡
年增率
+16.28%
5年累積
+53.06%
5年 CAGR +8.89%
中古マンション等・8年（國交省）
市區町村級實際成交價中位數走勢，比公告地價更早反映市場實勢。CAGR 以中位數端點法（5 年前 vs 最近年複利）計算。
用途地域
地域分類?政府依都市計畫法劃定的土地使用分區，決定周邊能蓋什麼（住宅、商業、工業等）。直接影響未來周邊環境與再開發可能性。
商業地域
本物件的指定值
未能自動取得，可向役所都市計畫課確認
商業地域的法定範圍
指定於車站前、繁華街的高密度商業區域。容積率最高1300%，可進行高層開發。店舖、辦公室、飯店、住宅等幾乎所有用途均可建設。
▾ 這一區可以蓋什麼、不能蓋什麼
| 用途 | 在這一區 |
|---|---|
| 住宅、公寓、宿舍（含和住家合併、非住宅部分 50㎡以下的小店或事務所） | 可以蓋 |
| 店舖、餐飲店 | 可以蓋面積沒有上限 |
| 辦公室 | 可以蓋 |
| 旅館、飯店 | 可以蓋 |
| 保齡球館、游泳池、高爾夫練習場、打擊練習場 | 可以蓋 |
| 卡拉OK店 | 可以蓋 |
| 麻將館、柏青哥店、場外馬券或車券賣場 | 可以蓋 |
| 劇場、電影院、演藝場、觀覽場、夜總會 | 可以蓋 |
| キャバレー、料理店（有陪侍服務、供客人飲食的營業）、個室付浴場 | 可以蓋 |
| 幼稚園、中小學、高中 | 可以蓋 |
| 醫院、大學、高專、專修學校 | 可以蓋 |
| 神社、寺院、教會、公共澡堂、診所、托兒所 | 可以蓋 |
| 倉儲業的倉庫 | 可以蓋 |
| 自用倉庫 | 可以蓋 |
| 工廠（依危險性與環境惡化程度分四級） | 有條件限危險性與環境惡化之虞極少或較少的工廠，作業場 150㎡以下 |
| 汽車修理廠 | 有條件作業場 300㎡以下（原動機另有限制） |
建築基準法別表第2的概要（依日本國土交通省住宅局「建築基準法（集団規定）」參考資料）。這張表沒有列出全部限制，經特定行政庁許可而能蓋的例外也存在。個案的答案，請向區市的建築指導窗口與宅地建物取引士確認。
用途地域白話解說
這個分區是什麼
商業地域：商業核心地區，辦公室、百貨公司、夜間營業店鋪及高層建物集中，便利性最高。
優點
- 步行 5 分鐘以內抵達車站、便利性最高
- 高層公寓大廈地段
- 適合民泊及 SOHO 用途
留意點
- 夜間營業店鋪可能造成噪音
- 居住環境較為嘈雜，不一定適合家庭自住
對本物件的意義
指定值決定這塊地的開發上限，也影響同地段未來的重建與周邊開發可能性。
法律・物理檢查
権利形態
所有権
都市計畫・再開發
區域區分
都市計画区域
防火指定
防火地域
市街化調整區域・與都市計畫道路重疊是住宅取得的 deal-breaker 候選。再開發・立地適正化對象則是中長期保值因素。
防火地域: 指定於車站前、幹線道路沿線等。原則要求建設耐火建築物，建築成本較高，但火災延燒風險低。重建時須確認耐火建築物要件。
06物件與生活展開 ▼收合 ▲表参道 步行 7 分鐘・生活機能 良好
周邊站點 乘降客數
越靠近大站（乘降客數多），租賃需求通常越強、空屋風險越低。若最近站為小站或步行超過10分鐘，建議以較高的毛利率來彌補空屋風險。
生活機能（醫療・托育・採買）
醫療機構（半徑2000m）
醫院
6間
伊藤病院・643m
查看列表（6 間）
診所
459間
医療法人社団愛燦会 青山からだのクリニック・106m （内科・形成外科・美容外科）
查看列表（20 間）
- 医療法人社団愛燦会 青山からだのクリニック ・106m （内科・形成外科・美容外科）📍
- 南青山おおつかクリニック ・111m （内科・小児科・消化器科）📍
- 青山メディカルクリニック ・136m （内科）📍
- メディカルスキンケアＹＯＵクリニック ・141m （皮膚科・アレルギー科・美容皮膚科）📍
- 青木医院 ・150m （精神科・内科）📍
- 表参道 Ｒｅｊｕｖａ Ｍｅｄｉｃａｌ Ｃｌｉｎｉｃ ・170m （美容外科・美容皮膚科・婦人科）📍
- ＲＥＣＬＩＮＩＣ表参道 ・193m （美容内科・美容皮膚科・内科）📍
- 関谷クリニック南青山 ・216m （形成外科・美容外科）📍
- 吉本メディカルクリニック ・219m （心療内科・精神科）📍
- 医療法人社団 スリープクリニック スリープクリニック青山 ・265m （精神科・心療内科・内科）📍
- クリニカ東京青山 ・270m （内科・精神科・心療内科）📍
- 南青山ＴＯＫＵＮＡＫＡクリニック ・275m （皮膚科・形成外科・美容外科）📍
- 中山医院 ・280m （内科・糖尿病内科・代謝内科）📍
- 医療法人財団花椿会 南青山皮膚科スキンナビクリニック ・283m （皮膚科・美容皮膚科）📍
- アマラクリニック表参道 ・289m （精神科・心療内科）📍
- エイベックスビルクリニック ・300m （内科）📍
- ウィメンズクリニック南青山 ・334m （婦人科）📍
- Ｍｅｎ＇ｓ Ｃｌａｒａ Ｃｌｉｎｉｃ ・345m （内科・皮膚科・美容皮膚科）📍
- 医療法人社団美高会タカミクリニックモンテプラザ ・350m （皮膚科・美容皮膚科）📍
- セラピイ青山クリニック ・355m （精神科）📍
- 最多顯示前 20 間
牙科
356間
大塚歯科医院・111m
查看列表（20 間）
- 大塚歯科医院 ・111m （歯科）📍
- 南青山訪問歯科オフィス（往診専門） ・146m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- オーラルケアクリニック青山 ・176m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 青山ホワイテリアデンタルクリニック ・222m （歯科）📍
- 青山高橋矯正歯科医院 ・233m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 高橋歯科医院 ・234m （歯科）📍
- ザ・デンティスト南青山 ・262m （歯科・歯科口腔外科・矯正歯科）📍
- デンタルサロン青山 ・262m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 明石歯科医院 ・270m （歯科）📍
- 医療法人社団桐栄会 コルテス デンティスタ表参道 ・283m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 歯科矯正よごさわ ・333m （矯正歯科）📍
- ＡＫＩデンタルクリニック ・336m （歯科・矯正歯科・歯科口腔外科）📍
- 表参道歯科クリニック ・355m （歯科）📍
- 牧田歯科医院 ・366m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- ウケデンタルオフィス表参道 ・382m （歯科・小児歯科・矯正歯科）📍
- ホワイトエッセンス青山 ・384m （歯科・矯正歯科）📍
- すずきデンタルクリニック ・387m （歯科）📍
- さいた歯科クリニック ・390m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団孝歯会 タカシデンタルクリニック ・406m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団表参道審美会表参道デンタルクリニック ・417m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 最多顯示前 20 間
托育・教育（半徑1000m）
採買・交通
超商
最近 153m
查看列表（11 間）
超市
最近 170m
查看列表（20 間）
- フランスはちみつ・フランス菓子専門 レザベイユ南青山 物販&カフェ ・170m📍
- L for You AOYAMA ・205m📍
- 寿司居酒屋 八兵衛 青山本店 ・250m📍
- マルシェ西麻布 ・294m📍
- 鮨 m ・337m📍
- 表参道 イタリアン IL LUPINO PRIME（イル・ルピーノ・プライム） ステーキ ・465m📍
- 成城石井 南青山店 ・479m📍
- OMO KINOKUNIYA（オモキノクニヤ） ・494m📍
- 西麻布 まるおーろ ・503m📍
- ヴィル マルシェ 青山 ・521m📍
- ビオセボン(Bio c' Bon)骨董通り店 ・589m📍
- ピカール 青山骨董通り店 ・606m📍
- 【はちみつの杉養蜂園】表参道店 ・607m📍
- 紀ノ国屋インターナショナル ・649m📍
- ビオセボン(Bio c' Bon)外苑西通り店 ・666m📍
- 青山グルメマート ・712m📍
- 灘屋 総本店 ・716m📍
- SHOP ROSEBAY 表参道 ・726m📍
- 成城石井 西麻布店 ・757m📍
- 大泉工場＋CULTURE ・773m📍
- 最多顯示前 20 間
最近車站
最近 496m
查看列表（7 間）
學校
最近 242m
查看列表（20 間）
- 港区立青南小学校 ・242m📍
- ステラプリスクール南青山 ・273m📍
- キッズガーデン南青山・南青山スイミングスクール ・318m📍
- 港区立青山小学校 ・521m📍
- STUDIO BREATH ・527m📍
- 東京都立青山特別支援学校 ・607m📍
- Marie International School Aoyama Primary School and Kindergarten ・607m📍
- 青山学院幼稚園 ・704m📍
- Laurus International School of Science (Aoyama 青山校) ・717m📍
- 青山学院記念館（大学体育館） ・731m📍
- 東京都立青山高等学校 ・831m📍
- 青山学院中等部 ・849m📍
- アカデミー・デュ・ヴァン青山校 ・923m📍
- 渋谷区立神宮前小学校 ・925m📍
- 若葉会幼稚園 ・942m📍
- 國學院高等学校 ・943m📍
- 南青山保育園 ・966m📍
- 青山学院初等部 ・972m📍
- 港区立高陵中学校 ・982m📍
- 青山学院高等部 ・996m📍
- 最多顯示前 20 間
最近車站 表参道駅 步行 7 分鐘。步行 6 分鐘內超商 11 間、步行 10 分鐘內超市 20 間。日常生活便利性充足。
預估租客輪廓
適合雙薪頂客（DINKS）或雙人同住的格局與地段。
代表車站
表参道 / 步行7分
大站 / 日均16.9萬人
最近大學
事業構想大学院大学 / 步行5分
- 周邊夜間娛樂場所較多，需確認噪音與治安觀感。
全國 47 都市比較
越光米 5kg
¥4,928
5kg
吐司（1條）
¥535
1 袋
雞蛋（10顆）
¥307
1 盒
汽油（1L）
¥178
1 L
理髮（1次）
¥4,208
1 次
本區物價在全國 47 個調查都市中第 2 高，比全國中位數貴約 7%。
東京都特別区部・2025年（e-Stat 小売物価統計）
金額為日圓實價，米・吐司・蛋・汽油・理髮 5 項民生物價，供你對照自己熟悉的物價感受（概略參考，非絕對比較）。
07貸款試算展開 ▼收合 ▲
外國人貸款可行性
日本居住者的住宅貸款可透過主要都市銀行及地方銀行以一般審查取得。物件符合貸款適格性。
在日台灣人可優先洽詢東京之星銀行（中國信託旗下）；SBJ 銀行、歐力士銀行、プレスティア（Citibank 系列）亦為主要選擇。依永住權、年收入及任職年資，或可通過一般審查。
台灣買家可優先洽詢台系銀行東京分行（兆豐國際商銀、第一銀行、彰化銀行），對台灣人承作日本不動產融資的窗口較熟悉；其次為 Standard Chartered / Pasona Overseas Mortgage 等，LTV 25–40%、利率 4–6%、頭期款 60–75% 為常見條件。
影響判定的關鍵因素
- ·結構：RC/SRC（符合貸款適格性）
- ·屋齡 8 年
- ·價格 8,980萬日圓
依身分別的房貸難易度。海外非居住者原則上不在日本金融機構承作範圍，須仰賴少數非銀行（Orix 銀行・SBI 新生 等）或全現金。
貸款初步診斷
根據你的身分試算可貸款金額區間，以及可能承作的金融機構。所有數字僅供參考。
輸入年收入後，即可看到可貸款金額試算。
可能承作的金融機構
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生成於：2026/08/08 下午06:36 JST（資料截至生成時點） | Powered by bukken.io