【範例】サンプル京島の家
東京都墨田区京島2-12-5
京成押上線 京成曳舟駅 徒歩9分
執行摘要
本物件為再建築不可、木造屋齡52年，融資與轉售難度極高，僅適合全額現金且能接受長期持有的投資人，建議先請仲介確認未接道具體狀況再決定
好物件的投報率通常不會最高：本評分看的是總報酬（租金＋增值＋風險），不是單看表面利回。
表面殖利率
23.55%
實質投報率
22.53%
東京精華區 3.5〜4% / 地方 5〜6%・現金流 A・同區同類基準
本物件坪單價 vs 周邊成交均價
-88%
與周邊 30 件實際成交的平均坪單價相比（國交省成交資料、含不同屋齡與較新物件）。本物件屋齡較高時折價屬正常。
災害安全分
61
70+ 安全 / 40〜70 普通 / 低於 40 須再評估
含規模、屋齡、權利形態差異，屬原始比較數據，請勿直接判定為低價。
判定依據
Bukken.io 分析摘要
本物件位於東京都墨田區京島，總價僅¥680萬，表面上看似高投報率（推算表面利回率23.55%），但屬於未接道之再建築不可物件，木造屋齡52年且防火地域內限制新建為耐火建築，融資與轉售流動性受到根本性制約。地價與成交行情近5年呈穩定上升（公示地價?日本政府每年1月1日公告的官方地價基準。作為擔保評估與稅額計算依據。通常只有實際成交價的七到八成。CAGR +4.06%/年，實際成交CAGR +3.85%/年），區域人口與租賃需求基本面尚屬正向，但本件個別的再建築不可屬性使其無法完全受惠於區域成長。
實質及含取得成本利回率雖仍高於健美家同區同類中位數（3.93%），但此高利回率主要反映的是再建築不可、木造老屋、非接道之流動性折價，而非單純的地段優勢。整體而言，本物件較適合以極低價格全現金持有、追求穩定租金收益且能承受出口受限風險的投資人，並非追求資產增值或未來順利轉售的標的。
01外觀與週邊環境展開 ▼收合 ▲
外觀・周邊環境診斷（Bukken.io 街景實查）
bukken.io 幫你上 Google 街景看過現場了
從實際街景讀外觀、管理狀態、周邊環境;看不到的部分會誠實標註「無法確認」。
外觀總合分數
0-100 / 70+ 管理良好 / 50-70 標準 / 50以下 須確認
以 Google 街景影像交由 Claude Vision 解析，從垃圾放置處・外牆・公共區・採光等推估管理狀態（依拍攝當下影像，可能與最新狀況不同）。
本物件是一棟外牆以磚紋面材為主的低層公寓，整體街道環境安靜，周邊為住宅與小規模老舊建築混雜的區域。外牆植栽茂盛且生長健康，顯示居民有一定的環境維護意識；然而對面空地雜草叢生且堆有廢棄物，加上街道電線桿林立，整體氣場偏向一般住宅區水準，尚無明顯的高管理品質訊號。
街景看到的細部
- 垃圾置場・三張街景照片均未能觀察到垃圾集中處，無法確認其整潔狀況。建議實地查看或向管理公司索取垃圾管理規章確認。
- 陽台・照片中可見陽台數量有限，未發現明顯雜物堆積或枯萎植物，亦無大量晾曬衣物的跡象，整體印象尚屬整潔。
- 外牆・外牆採用磚紋面材，外觀無明顯裂縫或剝落，亦無塗鴉痕跡。整體屬於普通維護水準，未見明顯老化失修，但也缺乏近期重新粉刷或修繕的跡象。
- 共用空間・從街景角度無法直接觀察共用走廊內部狀況，大廳入口可見茂盛植栽，屬於加分的環境維護表現。個人物品堆放情形無法確認，建議實地察看共用走廊整潔度。
- 信箱區・街景照片中未能識別信箱區，無法評估廣告夾報堆積量及破損情形。建議實地確認。
- 自行車停放・第三張照片可見三輛自行車停放於建物側面，排列方式尚稱整齊，未見明顯廢棄車輛，整體屬普通水準。
- 採光・周邊為低層至中層建築混雜環境，右側鄰棟高度與本棟相近，左側為空地及低矮老舊建築，遠處可見較高層的建物輪廓。整體採光條件屬普通，非明顯優勢也無嚴重遮蔽問題。
- 周邊環境・街道整體尚稱乾淨，但對面空地可見雜草叢生及廢棄物堆積，顯示周邊土地管理存在疏漏。街道上電線桿較多，屬日本一般住宅區常見景象。背景遠處可見高層建築，推測本案鄰近都市核心區，地段潛力尚可。
良好之處
- 建物外牆入口旁植栽茂盛且生長健康，葉色翠綠無枯萎跡象，顯示居民或管理方有定期養護的習慣，屬環境維護的加分訊號。
- 外牆磚紋面材無明顯裂縫、剝落或塗鴉，整體維護屬普通以上水準。
- 自行車停車場未見廢棄車輛，停放尚屬整齊，顯示居民基本公共秩序意識尚可。
- 遠處可見高層建築群，顯示本案位於具都市機能的區域，地段條件具備一定基礎。
注意點
- 對面空地雜草叢生且可見廢棄物堆積，顯示鄰近土地管理鬆散，可能影響整體街道觀感及衛生環境。
- 周邊有老舊低矮建築及外觀鏽蝕的鐵皮屋，整體街區品質參差不齊，拉低環境均質性。
管理狀況觀察
建議您在簽約前實地前往確認以下幾點：第一，垃圾集中處的位置與整潔狀況，這是最能直接反映管理品質與居民素質的指標；第二，共用走廊是否有個人物品堆放，或是否存在異味、照明損壞等問題；第三，信箱區是否有大量廣告夾報堆積，若有，可能暗示空室率偏高。此外，對面空地的雜草與廢棄物屬鄰地管理問題，建議您向仲介確認該空地的產權及未來開發計畫，以評估是否會影響日後居住品質或本棟採光。
整體而言，本棟尚無高風險的結構性問題，但街區環境品質參差，若您重視居住品質與租客素質，建議在實地看屋時多留意共用空間的細節，並索取近三年的管理組合會議記錄與修繕計畫，確認管理組合的運作積極度。
02投資判斷展開 ▼收合 ▲本物件為再建築不可、木造屋齡52年，融資與轉售難度極高，僅適合全額現金且能接受長期持有的投資人，建議先請仲介確認未接道具體狀況再決定
規則檢查（管理現場基準）
耐震基準・舊耐震（補強狀況不明）
屋齡 52 年，適用1981年以前舊耐震基準。最好能向管理委員會確認耐震補強的實施情況。地震保險的建築年份折扣（限1981年6月以後竣工適用，約一成）及部分銀行的擔保評估、轉售時的買家群會受影響。市中心的RC造物件仍有不少案例可貸款。
耐震基準・舊耐震（補強狀況不明）
屋齡 52 年，適用1981年以前舊耐震基準。最好能向管理委員會確認耐震補強的實施情況。地震保險的建築年份折扣（限1981年6月以後竣工適用，約一成）及部分銀行的擔保評估、轉售時的買家群會受影響。市中心的RC造物件仍有不少案例可貸款。
管理費・修繕準備金・未發現問題
車站徒步・未發現問題
用途地域・商業地域（居住面）
商業地域。可能有夜間營業店家、高層建築及噪音，家庭自住建議確認周邊環境。
用途地域・商業地域（投資・民宿面）
商業地域。鄰近車站、便利性最高，租金需求強勁、民泊限制最少、流動性高，是投資首選地帶。
用途地域・商業地域（居住面）
商業地域。可能有夜間營業店家、高層建築及噪音，家庭自住建議確認周邊環境。
用途地域・商業地域（投資・民宿面）
商業地域。鄰近車站、便利性最高，租金需求強勁、民泊限制最少、流動性高，是投資首選地帶。
樓層・電梯・未發現問題
建物結構（木造×寵物組合）・木造
木造建物的耐震、隔音與隔熱性能均遜於RC/SRC，融資審查較嚴（老舊木造常無法取得外國人貸款），火險費率也較高。台灣及海外投資人普遍偏好鋼筋造，木造容易被排除在外。
建物結構（木造×寵物組合）・木造
木造建物的耐震、隔音與隔熱性能均遜於RC/SRC，融資審查較嚴（老舊木造常無法取得外國人貸款），火險費率也較高。台灣及海外投資人普遍偏好鋼筋造，木造容易被排除在外。
權利形態（借地權）・未發現問題
サブリース・未發現問題
重建可否・不可重建
不可重建物件。無法改建或大規模重建，海外非居住者幾乎無法取得融資。出售對象限於現金買家，流動性極低，發生滅失時亦無法重建。
重建可否・不可重建
不可重建物件。無法改建或大規模重建，海外非居住者幾乎無法取得融資。出售對象限於現金買家，流動性極低，發生滅失時亦無法重建。
新成屋溢價・未發現問題
「未檢出」僅代表以本次可取得的資料未觸發該項警示，並不保證完全無風險。
綜合評分
短期＝現金流・流動性視角；長期＝人口・結構耐久・法規穩定視角。星等由 bukken.io 規則引擎依各資料源計算，非主觀評分。
本維度共檢核 10 項：6 項正面、4 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +租金需求
- +車站徒步
- −屋齡
- +災害安全度
- +人口（現在+未來）
- +用途地域（投資適性）
- −舊耐震（補強情況不明）
- +商業地域（投資・民泊面）
- −木造
- −不可重建
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
本維度共檢核 6 項：2 項正面、4 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +災害安全度
- −結構
- +物件外觀
- −舊耐震（補強情況不明）
- −木造
- −不可重建
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
本維度共檢核 5 項：3 項正面、1 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +治安
- +學校・托育
- +生活機能
- ·居住舒適
- −商業地域（居住面）
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
本維度共檢核 5 項：0 項正面、4 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- −海外非居住者的貸款難易度
- ·在日外國人的貸款難易度
- −舊耐震（補強情況不明）
- −木造
- −不可重建
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
再售流動性短期評價高於長期（短期18／長期10）。現在的優勢長期會略為減弱。
本維度共檢核 8 項：4 項正面、4 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +未來人口 (2040)
- +車站徒步
- +都市計畫
- −結構＋屋齡
- +交易趨勢
- −舊耐震（補強情況不明）
- −木造
- −不可重建
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
⚠️ 本評分為假設此物件規約可供民泊，但多數集合住宅的管理規約禁止作為民泊（住宅宿泊事業），投入營運前請務必先確認管理規章。
本維度共檢核 4 項：4 項正面、0 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +用途地域（民泊可否）
- +民泊申報件數
- +都市計畫
- +商業地域（投資・民泊面）
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
項目別分析
Bukken.io 將分析結果分類為治安・出租需求・將來性等項目，每項給予 1-5 星評等與兩面評估。標示 L1 維度（投資收益・民泊・自住・外國人・再售）的項目，其星等以 bukken.io 規則引擎的確定性分數覆蓋；其餘項目為 Bukken.io 評估。
本物件價格僅¥680萬，換算表面利回率達23.55%，經扣除固都稅等費用後實質利回率約22.53%，含取得成本利回率約19.91%，數字上遠高於健美家墨田區同類物件中位數3.93%，也遠高於J-REIT機構級（法人投資機構收購出租住宅時接受的報酬水準）中位4.2%的資本化率。但此高利回率主要來自總價極低與再建築不可、木造老屋的流動性折價，並非單純的地段紅利，須用「高利回率＝承擔對應風險」的角度解讀，而非直接視為划算。
年間NOI約¥1,531,989，取得諸費用合計約¥894,020，整體現金投入門檻低，適合小額全現金配置。
- 表面、實質、含取得成本三層利回率均遠高於健美家墨田區同類中位數3.93%，數字面具吸引力
- 總價僅¥680萬，資金門檻低，適合全額現金小額配置
- 土地為所有權而非借地權，較借地權物件融資與流通性更佳
- 高利回率主要反映再建築不可、木造老屋、非接道之流動性折價，非單純地段優勢
- 管理費與修繕積立金均為¥0，若日後有大規模修繕需求需自行承擔全額成本
京成曳舟站徒步7分鐘（地圖換算），周邊生活機能完善，步行6分鐘內有超商10間、步行10分鐘內有超市20間，日常生活便利性充足。但最近車站京成曳舟、曳舟、東向島均屬小規模站（1日1.8〜2.8萬人次），屬各停站為主，急行、快速需至轉乘站，租客通勤便利性有限，租賃需求評估為偏弱（rentEase weak）。
東京23區近12個月淨遷入+27,497人，顯示都心租賃需求整體擴張，惟本物件受限於再建築不可與木造屬性，較難完全承接此區域紅利。
- 徒步7分鐘可達京成曳舟站，且周邊另有曳舟、押上等站可選，生活機能完整（便利商店10間、超市20間）
- 東京23區近12個月淨遷入+27,497人，區域租賃需求呈擴張趨勢
- 3K間隔適合家庭型租客，符合tenantProfile family定位
- 最近車站均屬小規模站（1.8〜2.8萬人次/日），非主要幹線大站，通勤便利性受限
- tenantProfile評估本物件招租期間可能偏長（rentEase weak）
本物件徒步7分鐘可達京成押上線京成曳舟站，另有曳舟、押上（晴空塔前）等站在徒步15分鐘範圍內，多線可選具有一定交通彈性。惟三站均屬小規模車站（1日1.8〜2.8萬人次），各停為主、快速需轉乘，通勤效率不及都心主要幹線站。
地勢平坦（半徑50公尺高低差僅0.4公尺），生活動線便利，適合各年齡層步行、自行車移動。
- 徒步範圍內可選擇京成曳舟、曳舟、押上（晴空塔前）等多條路線車站
- 地勢平坦，半徑50公尺內高低差僅0.4公尺，適合步行與自行車通勤
- 最近三站均為小規模站，通勤需仰賴各停或轉乘，非直達都心快速路線
半徑約3公里圈人口預估自2025年326,077人成長至2040年343,732人，增幅+5.4%，屬於人口穩定成長區域，有助於支撐長期租賃需求與地價。公示地價過去5年CAGR達+4.06%/年，實際成交價過去5年CAGR達+3.85%/年，均高於全國平均（0〜+2%/年），顯示區域基本面偏強。
惟高齡化率預計自2025年24.1%上升至2050年28.3%，長期需留意租客結構轉變；本物件個別的再建築不可、防火地域限制，使其無法完全參與都市更新帶來的資產增值機會。
- 半徑3公里圈人口預估2025〜2040年增幅+5.4%，屬人口成長區域
- 公示地價5年CAGR +4.06%/年、實際成交5年CAGR +3.85%/年，均優於全國平均水準
- 墨田區近12個月新屋開工中貸家（出租宅）占比58%，顯示租賃市場仍有一定活絡度
- 高齡化率預估自24.1%（2025）上升至28.3%（2050），長期租客結構可能趨向高齡化
- 本物件因再建築不可、防火地域木造限制，難以完全受惠於區域都市更新紅利
本物件為未接道、再建築不可物件，屬於出口策略上最嚴重的結構性限制：滅失後不得重建，海外非居住者幾乎無法取得融資，買方群體被壓縮至極少數現金買家，流動性顯著低於一般接道物件。防火地域規定進一步限制未來改建的經濟可行性，即使區域地價與成交行情呈穩定上升（近5年CAGR均達3.8%以上），本物件也難以等比例反映在轉售價格上。
整體而言，此為短期與長期再販性評分均落在F等級（18、10分）的核心原因。
- 土地屬所有權形態，較借地權物件在轉售談判上仍有相對優勢
- 未接道、再建築不可，滅失後無法重建，為出口流動性最大制約因素
- 海外非居住者及在日外國人融資實質上幾乎不可行，買方群體被壓縮至現金買家
- 防火地域規定使未來改建、拆除重建的經濟可行性更低
本物件結構為木造，加上屋齡52年適用舊耐震基準（補強狀況不明），海外非居住者融資難度評為very_high，在日外國人融資難度評為high，日本居住者融資也僅為medium且可能面臨利率加碼與縮短年限。再建築不可屬性進一步壓縮融資可行性，多數銀行對於無法重建之擔保品估值趨近於零，實務上建議以全額現金購買為前提規劃本案。
- 木造結構加上屋齡52年舊耐震（補強狀況不明），融資審查與保險費率均處於不利位置
- 海外非居住者融資難度very_high、在日外國人融資難度high，實質上僅能以現金購買
- 再建築不可進一步使銀行擔保評估趨近於零，加重融資取得難度
本物件海拔為海平面下0.5公尺，屬於高潮浸水想定極高風險區（最大5.0公尺），且洪水風險為中度（最大想定浸水深3公尺），液狀化風險亦為中度，未來地震30年內震度6強機率34.4%。東京都地域危險度調查顯示本町丁目建物倒壊危險度、火災危險度、綜合危險度均為5級（最高風險等級），綜合危險度都內排名第5（危險方向數來第5名，屬相對高風險區塊），木造密集與軟弱地盤（沖積低地4）為主要成因。
治安方面則相對良好，町丁目級住宅侵入（破門竊盜）與街頭犯罪均為0件，墨田區在23區侵入竊盜排名為4/23（優於平均）。
- 町丁目級破門竊盜與街頭犯罪均為0件，住宅侵入與街頭治安均屬最安全部類
- 墨田區侵入竊盜件數為23區平均的0.6倍，23區治安排名4/23
- 海拔為海平面下0.5公尺，高潮浸水風險評為very_high（最大5.0公尺）
- 東京都地域危險度調查中建物倒壊、火災、綜合危險度均為5級最高等級，都內綜合危險度排名第5（危險方向）
- 地盤分類為沖積低地4，屬於軟弱地盤，木造建物延燒與倒壊風險需留意
建議
- 1
【確認】請仲介確認本物件未接道之具體狀況，包含是否為私道、有無掘削承諾與持分關係，這是判斷是否仍有機會恢復建築基準法接道資格的關鍵。
- 2
【確認】請仲介或管理公司代為向登記所調閱土地及建物登記謄本，確認實際基地面積與所有權狀態，因稅額試算是以建物面積代用敷地面積推估，實際稅負可能更高。
- 3
【確認】請仲介協助確認建物是否曾實施耐震補強工程，屋齡52年適用舊耐震基準，補強與否會影響地震保險費率與未來轉售對象範圍。
- 4
【確認】由於海外非居住者融資難度評為very_high，建議提前規劃全額現金購買方案，並向台資銀行東京分行或SBJ銀行等進行融資可行性事前諮詢以排除誤判。
- 5
【確認】請仲介代為向當地政府都市計畫課確認防火地域之新建限制與建蔽率?建築面積可占土地面積的比例，講白話是一塊地能蓋多滿。、容積率?總樓地板面積可達土地面積的倍數，也就是能蓋多大、多高的總量。規範，評估未來若建物滅失後土地之實際可利用性與價值。
- 6
【確認】請仲介或管理公司代為實地查看對面空地之產權與未來開發計畫，因外觀分析顯示對面空地雜草叢生且有廢棄物堆積，可能影響採光與居住品質觀感。
- 7
【確認】建議透過SUUMO等平台查詢同區、同面積帶3K類型物件之實際招租租金與空置天數，交叉驗證本報告採用之推估租金區間（¥133,473〜¥150,753/月）之合理性。
- 8
【提醒】海外投資人在日本原則上難以取得融資，本物件之投報率係以全額現金購買為前提試算，請以此基礎規劃資金配置與報酬預期。
以上確認事項多需以日文向日方索取文件。人在海外可委託物件仲介或購屋顧問代行索取。
退場策略
- 1
賃貸：以家庭型3K間隔出租予在地租客，預估月租¥133,473〜¥150,753，扣除固都稅等年約¥51,769成本後仍有相對高額現金流，惟因再建築不可與木造老屋，招租期間可能偏長，建議透過在地仲介進行實勢租金調查後再定價。
- 2
出售：由於未接道、再建築不可，買方群體被壓縮至現金買家，且多數銀行難以承作融資，建議定價策略應大幅低於周邊接道物件之坪單價，並延長預期銷售期間，短期內出售難度高。
- 3
法人投資：可考慮以日本法人名義持有以簡化稅務與租賃管理流程，惟法人持有並不能解決再建築不可與融資限制的根本問題，仍須以現金持有為前提規劃，且轉售時買方同樣面臨相同流動性限制。
- 4
長期持有收租：在無法期待資本利得的前提下，將本物件定位為純現金流收租工具，長期持有至租金累積回收超過總價與稅費成本，是相對務實的策略選擇。
03收益與稅務展開 ▼收合 ▲實質報酬 22.53%・月租估 ¥133,473
需準備的總現金
≈ NT$162 萬
這裡以全現金購入為前提試算。住在台灣一樣可以透過台系銀行東京分行貸款，但自備款要抓總價的 45〜50%，所以先用現金版本看比較保險。想看貸款版本的數字，請看下方的融資事前診斷。
參考匯率，依匯款時點變動。
每月實拿（出租情境）
≈ NT$3 萬
參考匯率，依匯款時點變動。
收益分析（投報率精算）
表面投報率
23.55%
年租金 ÷ 取得價格
實質投報率
22.53%
扣除管理費・修繕・固定資產稅後 NOI ÷ 取得價格
含取得成本投報率
19.91%
NOI ÷（取得價格＋取得相關費用）
推估月租金
¥133,473
推估租金區間 ¥133,473〜¥150,753/月（模型誤差 ±10.8%）。利回率以保守的下限計算；裝潢等級高時可望接近上限。
依據：2,000 件以上出租案例回歸模型，與周邊行情交叉印證。注意：參考資料僅單一來源，尚無法交叉驗證。
這次只查到一個外部租金來源，沒辦法互相對照驗證，所以估算的不確定性高一些。建議實際看屋、並請仲介確認。
同條件・同棟資料含裝修差異・樓層差・個別狀況，個別實租可能有 ±10〜15% 的浮動。建議實勘及向仲介確認。
fudosandb 模型 ¥133,473（都道府縣級估算，高級地易低估，僅供下限參考）
▾ 計算前提
年度 NOI?年租金收入扣掉持有期間各項費用（管理費、修繕、固都稅等）後的淨收益。計算實質投報率的基礎數字。
¥1,531,989
修繕基金（月）?每月繳交的公共修繕儲備金，用來日後整修電梯、外牆、屋頂等共用部分。老屋常見金額調漲甚至一次性追繳。台灣沒有直接對應的制度，買前務必確認積立餘額。
¥0
取得相關費用合計
¥894,020
概算所得稅（年・非居住者）
¥72,693
稅額（固都稅・取得稅・登記費・所得稅）皆為概算，實額請以課稅明細書・稅理士確認。表面投報率為廣告值，與本欄精算值是兩回事。
機構級基準（J-REIT 住宅）
進階中位數 cap rate?大型機構投資人買同類型房產時，他們能接受的報酬率（NOI÷市值）。本物件利率高於 cap rate，才算有相應的風險溢酬。
4.2%
中段區間（p25〜p75）
4〜4.5%
全国・住宅 prime / 樣本 11 件
機構投資人以何種投報率評價・取得住宅的參考值。東京都心 prime 偏下限（約 3.5〜4%），地方偏上限。
健美家 同條件 表面利回り（掛牌基準）
表面投報率中位數
3.93%
四分位區間（p25〜p75）
3.33〜4.13%
墨田区・近い専有面積・樣本 18 件
稅金・取得成本試算
遺產稅路線價（推估）?以道路為單位的課稅用官方地價，是計算遺產稅、贈與稅的基礎。約為公示地價的八成。
¥336,800/㎡
固定資產稅評價額（推估）
¥294,700/㎡
固定資產稅（年・特例後）?每年持有不動產就要繳的稅，類似台灣的房屋稅+地價稅合一。住宅用地有優惠減免，年繳數萬到數十萬日圓不等。
¥688/㎡
都市計畫稅（年・特例後）
¥295/㎡
推估 土地持分稅額（年）
¥51,769
年間固定資產稅合計（土地＋建物・概估）
¥50,994
年間都市計畫稅合計（土地＋建物・概估）
¥18,693
以公告地價 × 標準比率（路線價 80%・固資 70%）推估，已反映住宅用地特例。實際金額請以課稅明細為準。
04風險檢查展開 ▼收合 ▲災害安全 61/100・高潮（暴潮）
災害風險
災害安全評分
全國平均 50 / 東京 23 區 中位數 70 / 山手台地 prime（高輪・千代田・文京等）90+
把 5 項災害（地震 / 洪水 / 土石流 / 海嘯 / 液狀化）統合成 0-100 分。70+ 安全、40-70 普通、低於 40 要再評估。
▾ 算式（點擊展開）
- 基準値100
- 地震 30 年：34.4%-14
- 水害：中等0
- 土砂：無風險0
- 津波：無風險0
- 高潮：非常高-20
- 液狀化：中等-5
- 合計= 61
📍 J-SHIS 計算「特定座標未來 30 年發生震度 6 強以上」的機率。山手線內 5〜17%（西南部台地略高）、下町低地 15-30%、橫濱/川崎 30-40%、大阪/神戶 30-50%、靜岡沿岸 50-80%。超過 20% 算高風險。※ 政府宣傳的「首都直下 M7 30 年 70%」是整個南關東累積機率，跟這個是不同指標。
地震（30 年・震度 6 強）
34.4%
洪水風險
中等 (3m)
液狀化
中等
高潮（暴潮）
非常高 (5m)
地區危險度（東京都）
建物倒塌危險度
高（等級 5 / 5）
火災危險度
高（等級 5 / 5）
綜合危險度
高（等級 5 / 5）
都內相對安全度
比東京約 0% 的地區安全
綜合排名 第 5 / 5192 名（排名越後越安全）
地盤分類
沖積低地4
等級為 1（相對較低）至 5（相對較高）。 此為東京都「地震相關地域危險度測定調查（第9回）」的町丁目別相對評估。僅為都內相對等級，無法與其他道府縣比較。
治安・犯罪統計
① 物件所在街區・京島2丁目
町丁目單位，最貼近這間房子的實際體感。
住宅侵入（破門竊盜）
最安全・0件
街頭治安（暴力犯）
最安全・0件
② 墨田区 全區
整個區的平均水準，用來對照 23 區平均與排名。街區數字與全區數字不一致是正常的。
刑案總件數
1,992件
警方受理的全罪種件數
侵入竊盜
48件
其中屋主不在時遭竊 16件
23區平均比（總數）
0.62 倍
低於 23 區平均（1.0 為平均）
侵入竊盜 23區平均比
0.6 倍
低於 23 區平均（1.0 為平均）
23區治安排名
第 4 / 23 名
2025 年全年・警視廳 刑案受理統計
平均比 1.0 為 23 區平均，小於 1 代表低於平均。
地形・坡度
坡度評價
平坦
50m 內最大高低差
0.4m
國土地理院標高數據（半徑50m・四方向）。陡坡會影響長者・育兒家庭的生活便利與轉售性。
未來人口推估
2025→2040 人口變化率
+5.4%
2025→2060 人口變化率
+5%
高齡化率（2050）
28.3%
全國 2050 推計約 37.1%，屬相對年輕地區
租金趨勢
特別区部 2025 年
年增 +0.7%
趨勢
穩定 →
05區域市況展開 ▼收合 ▲公示地價 5年 +22.03%
區域健全度
需求評分
85/100
供給評分
73/100
購買力評分
70/100
良好的點
- 人口流入強（東京都特別区部 +27,497人 / 12ヶ月）
- 空屋率健全（墨田区 総11.7%、全国平均 13.8% 以下）
- 台湾人コミュニティ集積（墨田区 3.2%、2017年6月時点）
- 人口規模大（墨田区 272,085人）
- 新規供給適度（墨田区 貸家 838戸 / 4ヶ月）
區域市況
平均單價（每㎡）
¥1,087,919
預估租金（月）
¥133,473
預估報酬率
23.6%
公告地價 年漲幅
+13.2%
周邊成交案例
📍 與周邊成交案例的坪單價比較。Underpriced = 比行情便宜 10%+，Overpriced = 比行情貴 10%+，適正 = ±10% 內。
案件數
30 件
平均坪單價
¥349 萬/坪
本物件坪單價
¥43 萬/坪
貴/便宜判定
待確認
含規模、屋齡、權利形態差異，屬原始比較數據，請勿直接判定為低價。
實際成交案例（參考）
| 時期 | 坪單價(萬円) | 面積(㎡) | 屋齡 | 格局 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 245万 | 50㎡ | 1980 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 285万 | 65㎡ | 1980 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 529万 | 75㎡ | 2007 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 150万 | 55㎡ | 1981 | ３ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 309万 | 15㎡ | 1989 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 317万 | 25㎡ | 2017 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 343万 | 55㎡ | 2017 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 231万 | 50㎡ | 1982 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 231万 | 50㎡ | 1982 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 331万 | 70㎡ | 1999 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 573万 | 75㎡ | 2015 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 404万 | 45㎡ | 2021 | ２ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 433万 | 55㎡ | 2025 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 367万 | 45㎡ | 2019 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 371万 | 65㎡ | 2023 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 344万 | 75㎡ | 2004 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 439万 | 55㎡ | 2013 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 378万 | 35㎡ | 2019 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 433万 | 45㎡ | 2013 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 198万 | 35㎡ | 1980 | １ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 313万 | 55㎡ | 1993 | １ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 463万 | 25㎡ | 2025 | １Ｋ |
| 2025年第4四半期 | 421万 | 55㎡ | 1998 | ２ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 252万 | 55㎡ | 1980 | ２ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 380万 | 40㎡ | 2016 | １ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 375万 | 30㎡ | 2009 | １ＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 428万 | 75㎡ | 2007 | ３ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 234万 | 65㎡ | 1980 | ３ＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 301万 | 45㎡ | 2016 | １ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 401万 | 70㎡ | 2014 | ３ＬＤＫ |
以上為周邊 京島、東向島、八広、押上、向島 一帶、約方圓 619 公尺內的成交案例。
公示地價・路線價推估
公示地價（2025）?日本政府每年1月1日公告的官方地價基準。作為擔保評估與稅額計算依據。通常只有實際成交價的七到八成。
¥421,000/㎡
路線價推估（≈公示×80%）?以道路為單位的課稅用官方地價，是計算遺產稅、贈與稅的基礎。約為公示地價的八成。
¥336,800/㎡
用途
住宅地
最近車站
京成曳舟 (590m)
周邊地價水準（同用途3點）: ¥396,000〜¥537,000，中位數¥421,000
公告地價走勢
進階最新公告地價（2025）
¥421,000/㎡
5年累積
+22.03%
5年 CAGR +4.06% (CAGR)
10年累積
+40.33%
10年 CAGR +3.84%
公告地價是落後指標，請對照下方實際成交走勢確認方向是否一致。CAGR 以中位數端點法（5/10 年前 vs 最近年複利）計算。
成交價走勢
進階2025 中位數
¥1,023,611/㎡
年增率
+5.17%
5年累積
+20.81%
5年 CAGR +3.85%
中古マンション等・8年（國交省）
市區町村級實際成交價中位數走勢，比公告地價更早反映市場實勢。CAGR 以中位數端點法（5 年前 vs 最近年複利）計算。
用途地域
地域分類?政府依都市計畫法劃定的土地使用分區，決定周邊能蓋什麼（住宅、商業、工業等）。直接影響未來周邊環境與再開發可能性。
商業地域
本物件的指定值
未能自動取得，可向役所都市計畫課確認
商業地域的法定範圍
指定於車站前、繁華街的高密度商業區域。容積率最高1300%，可進行高層開發。店舖、辦公室、飯店、住宅等幾乎所有用途均可建設。
▾ 這一區可以蓋什麼、不能蓋什麼
| 用途 | 在這一區 |
|---|---|
| 住宅、公寓、宿舍（含和住家合併、非住宅部分 50㎡以下的小店或事務所） | 可以蓋 |
| 店舖、餐飲店 | 可以蓋面積沒有上限 |
| 辦公室 | 可以蓋 |
| 旅館、飯店 | 可以蓋 |
| 保齡球館、游泳池、高爾夫練習場、打擊練習場 | 可以蓋 |
| 卡拉OK店 | 可以蓋 |
| 麻將館、柏青哥店、場外馬券或車券賣場 | 可以蓋 |
| 劇場、電影院、演藝場、觀覽場、夜總會 | 可以蓋 |
| キャバレー、料理店（有陪侍服務、供客人飲食的營業）、個室付浴場 | 可以蓋 |
| 幼稚園、中小學、高中 | 可以蓋 |
| 醫院、大學、高專、專修學校 | 可以蓋 |
| 神社、寺院、教會、公共澡堂、診所、托兒所 | 可以蓋 |
| 倉儲業的倉庫 | 可以蓋 |
| 自用倉庫 | 可以蓋 |
| 工廠（依危險性與環境惡化程度分四級） | 有條件限危險性與環境惡化之虞極少或較少的工廠，作業場 150㎡以下 |
| 汽車修理廠 | 有條件作業場 300㎡以下（原動機另有限制） |
建築基準法別表第2的概要（依日本國土交通省住宅局「建築基準法（集団規定）」參考資料）。這張表沒有列出全部限制，經特定行政庁許可而能蓋的例外也存在。個案的答案，請向區市的建築指導窗口與宅地建物取引士確認。
用途地域白話解說
這個分區是什麼
商業地域：商業核心地區，辦公室、百貨公司、夜間營業店鋪及高層建物集中，便利性最高。
優點
- 步行 5 分鐘以內抵達車站、便利性最高
- 高層公寓大廈地段
- 適合民泊及 SOHO 用途
留意點
- 夜間營業店鋪可能造成噪音
- 居住環境較為嘈雜，不一定適合家庭自住
對本物件的意義
指定值決定這塊地的開發上限，也影響同地段未來的重建與周邊開發可能性。
法律・物理檢查
権利形態
所有権
臨路
未接道（建築基準法上の道路に接道なし）
可重建
不可
都市計畫・再開發
區域區分
都市計画区域
防火指定
防火地域
市街化調整區域・與都市計畫道路重疊是住宅取得的 deal-breaker 候選。再開發・立地適正化對象則是中長期保值因素。
防火地域: 指定於車站前、幹線道路沿線等。原則要求建設耐火建築物，建築成本較高，但火災延燒風險低。重建時須確認耐火建築物要件。
06物件與生活展開 ▼收合 ▲京成曳舟 步行 7 分鐘・生活機能 良好
周邊站點 乘降客數
（多為各停、班距可能較大；要搭快速/急行可能得先到大站轉乘）
（多為各停、班距可能較大；要搭快速/急行可能得先到大站轉乘）
（多為各停、班距可能較大；要搭快速/急行可能得先到大站轉乘）
越靠近大站（乘降客數多），租賃需求通常越強、空屋風險越低。若最近站為小站或步行超過10分鐘，建議以較高的毛利率來彌補空屋風險。
生活機能（醫療・托育・採買）
醫療機構（半徑2000m）
醫院
6間
医療法人 伯鳳会 東京曳舟病院・541m
查看列表（6 間）
診所
95間
医療法人社団明翠会 京島眼科クリニック・178m （眼）
查看列表（20 間）
- 医療法人社団明翠会 京島眼科クリニック ・178m （眼）📍
- 大山整形外科 ・198m （整外・リハ・リウ）📍
- さくらクリニック ・220m （内・循・小）📍
- 中川医院 ・265m （内・外）📍
- 横山内科神経内科医院 ・267m （内・神）📍
- 中央診療所 ・292m （内・皮）📍
- にしじま小児科 ・295m （小）📍
- 卜部医院 ・315m （内・小）📍
- 高石整形外科医院 ・334m （内科・リウマチ科・外科）📍
- ファミリークリニックひきふね ・367m （内・消内・鏡内）📍
- 押上クリニック ・375m （内・小・リハ）📍
- 医療法人社団 喉仁会 曳舟耳鼻咽喉科クリニック ・430m （耳）📍
- 医療法人社団 石神会 たしろ眼科 ・475m （眼）📍
- 医療法人社団 黎高会 押上眼科 ・500m （眼）📍
- 渡辺医院 ・520m （内）📍
- 医療法人社団 隆靖会 墨田中央クリニック ・526m （内・外・整外）📍
- 医療法人社団香弘会 清水皮膚科医院 ・535m （皮）📍
- 医療法人社団 天辰会 むさし整形外科 ・536m （内・整外・リハ）📍
- 東武鉄道診療所 ・576m （内・精・歯）📍
- ひきふねこどもクリニック ・577m （内・小・皮）📍
- 最多顯示前 20 間
牙科
89間
おそざわ歯科・124m
查看列表（20 間）
- おそざわ歯科 ・124m （歯・矯歯・小歯）📍
- すが歯科クリニック 曳舟 ・179m （歯・小歯・口外）📍
- 上野歯科医院 ・210m （歯・矯歯・小歯）📍
- 難波歯科医院 ・214m （歯）📍
- 田中歯科医院 ・265m （歯）📍
- 石渡歯科クリニック ・357m （歯・矯歯・小歯）📍
- 小林歯科医院 ・371m （歯・矯歯・小歯）📍
- 武内歯科医院 ・373m （歯）📍
- 大川歯科医院 ・386m （歯）📍
- おおくぼ歯科医院 ・400m （歯・矯歯・小歯）📍
- 医療法人財団 名泉会 タカラ歯科曳舟クリニック ・430m （歯）📍
- 医療法人社団孝明会 イーストコアデンタルクリニック ・430m （歯・小歯・口外）📍
- 黒田歯科医院 ・466m （歯・小歯）📍
- 三好歯科医院 ・479m （歯・小歯・口外）📍
- 医療法人財団 名泉会タカラ歯科曳舟イトーヨーカドークリニック ・493m （歯・矯歯・小歯）📍
- 桜ばし歯科 ・517m （歯・小歯・口外）📍
- Ｍ・Ｋデンタルクリニック ・550m （歯・小歯・口外）📍
- 中西歯科 ・577m （歯）📍
- 医療法人社団桜ゆう会 おおさわ歯科クリニック ・592m （歯・小歯）📍
- 医療法人社団 清松会 のかりや歯科 ・622m （歯・矯歯・小歯）📍
- 最多顯示前 20 間
托育・教育（半徑1000m）
採買・交通
超商
最近 242m
查看列表（10 間）
超市
最近 405m
查看列表（20 間）
- ヒルママーケットプレイス 墨田京島店 ・405m📍
- まいばすけっと 京成曳舟駅前店 ・415m📍
- ビッグ・エー墨田押上三丁目店 ・424m📍
- まいばすけっと 押上駅前店 ・438m📍
- ビッグ・エー 墨田京島店 ・442m📍
- 伊藤食料品店 ・486m📍
- イトーヨーカドー 曳舟店 ・488m📍
- オーケー 曳舟店 ・503m📍
- 肉のハナマサ プラス押上店 ・572m📍
- 東武ストア フレッシュ&クイック 曳舟店 ・595m📍
- まいばすけっと 東武曳舟駅西店 ・655m📍
- 自然食品の店 Green Leaf ・659m📍
- セントラルスクエア押上駅前店 ・673m📍
- まいばすけっと 京成曳舟明治通り口店 ・676m📍
- まいばすけっと 東武曳舟駅東店 ・683m📍
- ビッグ・エー 墨田業平店 ・725m📍
- 東武ストア 業平店 ・763m📍
- まいばすけっと 墨田八広２丁目店 ・767m📍
- 田ノ実 東京スカイツリータウン・ソラマチ店 ・771m📍
- オリンピック 墨田文花店 ・772m📍
- 最多顯示前 20 間
最近車站
最近 517m
查看列表（8 間）
學校
最近 128m
查看列表（20 間）
- 共愛館保育園 ・128m📍
- 墨田区立押上小学校 ・174m📍
- 東京上智国際語学院 ・232m📍
- 墨田区立曳舟小学校 ・346m📍
- グローバルキッズ曳舟保育園 ・364m📍
- 墨田区立文花中学校 ・423m📍
- 墨田区立第四吾嬬小学校 ・473m📍
- あさひ幼稚園 ・556m📍
- キッズガーデン墨田八広 ・705m📍
- 墨田区立墨田中学校 ・787m📍
- 押上保育園 ・788m📍
- 墨田区立寺島中学校 ・794m📍
- 東京都立日本橋高等学校 ・796m📍
- 東京都立本所高等学校 ・798m📍
- 墨田区立第三吾嬬小学校 ・807m📍
- 墨田区立第三寺島小学校 ・857m📍
- わらべ向島 保育園 ・864m📍
- ひらがなのツリーほいくえん ・907m📍
- 墨田区立言問小学校 ・957m📍
- 東京都立墨田川高等学校 ・998m📍
- 最多顯示前 20 間
最近車站 京成曳舟駅 步行 7 分鐘。步行 6 分鐘內超商 10 間、步行 10 分鐘內超市 20 間。日常生活便利性充足。
預估租客輪廓
此物件可作為家庭型租客標的評估。
代表車站
京成曳舟 / 步行7分
小站 / 日均1.9萬人
最近大學
情報経営イノベーション専門職大学 / 步行5分
- 附近缺少主要車站，交通訴求力較有限。
全國 47 都市比較
越光米 5kg
¥4,928
5kg
吐司（1條）
¥535
1 袋
雞蛋（10顆）
¥307
1 盒
汽油（1L）
¥178
1 L
理髮（1次）
¥4,208
1 次
本區物價在全國 47 個調查都市中第 2 高，比全國中位數貴約 7%。
東京都特別区部・2025年（e-Stat 小売物価統計）
金額為日圓實價，米・吐司・蛋・汽油・理髮 5 項民生物價，供你對照自己熟悉的物價感受（概略參考，非絕對比較）。
07貸款試算展開 ▼收合 ▲
外國人貸款可行性
木造屋齡超過 30 年，擔保評估較低，可能面臨利率加碼及縮短借款年限（15–20 年）。
在日外籍人士住宅貸款以 RC/SRC 結構為主，木造物件即使在 SBJ 銀行、歐力士銀行、プレスティア 申請，審查亦十分嚴格（須具備永住權＋高年收＋長期任職等條件）。
海外非居住者貸款實質上僅限 RC/SRC 結構，木造物件幾乎無對應銀行，建議考慮全額現金購買。
影響判定的關鍵因素
- ·結構：木造（貸款限制大）
- ·屋齡 52 年・舊耐震（補強狀況不明）
- ·價格 680萬日圓
依身分別的房貸難易度。海外非居住者原則上不在日本金融機構承作範圍，須仰賴少數非銀行（Orix 銀行・SBI 新生 等）或全現金。
貸款初步診斷
根據你的身分試算可貸款金額區間，以及可能承作的金融機構。所有數字僅供參考。
輸入年收入後，即可看到可貸款金額試算。
可能承作的金融機構
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生成於：2026/08/08 下午06:43 JST（資料截至生成時點） | Powered by bukken.io