日本不動產數據報告 2026 年第 3 季

重點摘要

• 全國房價：2025 年東京都 ㎡ 單價 108 萬日圓，是東京以外中位數的 2.6 倍。五年漲幅：大阪 +50.5%、福岡 +43.6%，皆超過東京 +27.1%。
• 人口移動：東京特別吸引年輕人，神奈川、埼玉、千葉是各年齡層都在流入。2025年東京都淨流入 +65,219 人全部來自 20 到 39 歲（+76,617），其他年齡合計淨流出；神奈川、埼玉、千葉連 65 歲以上也是淨流入。東京的人口成長主要是年輕人，租金還在漲。日本人淨流入的都道府縣只有 7 個（東京、神奈川、大阪、千葉、埼玉、福岡、愛知）。東京 23 區人口流入前三名在足立、世田谷、大田，淨流出最多為新宿區和豊島區。
• 東京二十年：全 23 區成交 ㎡ 單價指數 210（2005Q3 = 100），二十年翻一倍，其中一半漲幅來自 2013 到 2019 年。
• 都心與周邊：2024Q3 之後差距拉大。成交指數都心 160、周邊 132（2021Q1 = 100）。
• 23 區行情：2026Q1 ㎡ 單價最高為港區（200 萬日圓）；同條件比的四個季度年增率 23 區全部上漲，中央區 +18.7%、港區 +18.5% 最高，練馬區 +6.5% 最低。
• 淹水與地盤：可能淹水 3 公尺以上的地區折價明顯（-11.6% 到 -15.3%，未滿 3 公尺 -2.7% 到 -4.8%），土壤液化區折價 -13.9%。
• 2040 年人口：往都心集中，中央區 +20.7%；「還在成長、還便宜」的車站有 34 站。
• 新建供給：東京都分譲共同住宅開工到 2026 年 8 月的 12 個月 19,459 戶，約為 2015 年前後高點的 42%，供給面支撐中古價格。
• 商辦整棟：2025 年東京 23 區商辦用途的整棟交易 418 筆，總樓地板 ㎡ 單價中位 78 萬日圓，2010 年為 32 萬日圓（2.5 倍）。

目錄

1. 1全國視角：47 都道府縣房價
2. 2全國人口移動：47 都道府縣淨流入人口
3. 3東京 23 區二十年房價：三個階段
4. 42024Q3 之後的房價分道：都心 5 區與周邊 5 區
5. 523 區成績單：各區房價與年增率
6. 6屋齡折價：不同屋齡的成交單價
7. 7車站房價：最貴的 15 站與步行距離
8. 8商辦整棟成交：價格與交易量
9. 9新建供給：東京都新建住宅開工戶數
10. 10水與地盤風險與房價：淹水 3 公尺以上折價才明顯
11. 112040 年車站人口：還在成長的車站與房價
12. 12東京 23 區人口移動：各區淨流入人口與年齡
13. 132026 年底投資展望
14. 14方法、資料與限制