請提供建築確認日期、耐震診斷與補強紀錄；近期是否有重大修繕？
屋齡不能代替耐震與修繕紀錄。
索取資料：建築確認、檢查證明、修繕紀錄
建築確認日、耐震診断・補強履歴、直近の大規模修繕履歴を確認できますか。
此為範例資料，並非真實物件。
手動輸入屋齡 46 年鉄骨造深度盡調
【範例】サンプルハイツ北砂
東京都江東区北砂3-5-10
¥16,800,00018.5㎡≈ 5.6坪1R2階/4階建
都営新宿線 西大島駅 徒歩13分
物件格局圖
點擊圖片可放大閱讀。
放大看格局圖 ↗物件位置與周邊環境
東京都江東区北砂3-5-10 · 地圖與街景範例；正式報告可開啟互動地圖與 360° 街景。
執行摘要
觀望增值保值型
本物件屬江東區小坪數投資型套房，現況已出租、投報率明確，但屋齡46年舊耐震未補強與外國人融資極難是最大變數，若能取得耐震補強紀錄與長期修繕計畫將更安心
好物件的投報率通常不會最高：本評分看的是總報酬（租金＋增值＋風險），不是單看表面利回。
投資評分
50/ 100
表面殖利率
4.43%
實質投報率
3.45%
東京精華區 3.5〜4% / 地方 5〜6%・現金流 D・同區同類基準
本物件坪單價 vs 周邊成交均價
-5%
與周邊 30 件實際成交的平均坪單價相比（國交省成交資料、含不同屋齡與較新物件）。本物件屋齡較高時折價屬正常。
災害安全分
44
70+ 安全 / 40〜70 普通 / 低於 40 須再評估
舊耐震（補強狀況不明）
判定依據
舊耐震（補強狀況不明）屋齡 46 年，適用1981年以前舊耐震基準。最好能向管理委員會確認耐震補強的實施情況。地震保險的建築年份折扣（限1981年6月以後竣工適用，約一成）及部分銀行的擔保評估、轉售時的買家群會受影響。市中心的RC造物件仍有不少案例可貸款。
Bukken.io 分析摘要
本物件位於東京都江東區北砂3丁目，為屋齡46年的鐵骨造1R套房，現況已有租客入住（月租金62,000日圓），總價1,680萬日圓，表面投報率4.43%、扣除各項費用後的實質投報率為3.45%。與江東區同類物件掛牌利回中位數6.82%相比明顯偏低，顯示本物件掛牌利回並非市場最優惠水準；而與機構投資機構（J-REIT）收購出租住宅時接受的報酬水準（中位4.2%）相比，實質投報率則接近偏低端。
最大風險在於1981年以前的舊耐震基準、鋼骨造建物耐震補強狀況不明，加上總合危險度在東京都內排名16/5192（相對危險側），海外非居住者取得融資的難度評級為「極高」。整體而言本物件屬於現金全額購入、長期持有收租型的保守選擇，而非短期套利標的。
01外觀與週邊環境展開 ▼收合 ▲
外觀・周邊環境診斷（Bukken.io 街景實查）
bukken.io 幫你上 Google 街景看過現場了
從實際街景讀外觀、管理狀態、周邊環境;看不到的部分會誠實標註「無法確認」。
72/ 100
外觀總合分數
0-100 / 70+ 管理良好 / 50-70 標準 / 50以下 須確認
以 Google 街景影像交由 Claude Vision 解析，從垃圾放置處・外牆・公共區・採光等推估管理狀態（依拍攝當下影像，可能與最新狀況不同）。
本街區為住商混合的一般住宅地帶，道路整潔、路幅適中，周邊建物維護狀況普通至良好。從街景可見部分住宅入口花圃整理細心，顯示住民對環境有基本責任感。
主要注意點在於街道兩側電線密集，以及部分建物外觀顯示一定屋齡，需進一步確認修繕計畫。
街景看到的細部
- 垃圾置場・三張街景照片均未發現垃圾集中處，無法評估整潔狀況，建議實地勘查確認。
- 陽台・第二張照片中可見住宅外觀整潔，陽台無明顯雜物或枯萎植物堆放。第三張照片中某公寓陽台可見腳踏車停放，屬一般生活用途，未達警示程度。
- 外牆・第二張照片主體建物（奶油色兩層樓建築）外牆維護狀況良好，無明顯裂縫或磁磚脫落，入口花圃整理細心為加分項。第一張及第三張照片中可見數棟屋齡較長的建物，外牆塗裝有輕微老化痕跡，但無失修跡象。街道沿線整體維護狀況達普通標準。
- 共用空間・第二張照片可見入口玄關前設有整齊的低矮花圃與植栽，屬住民主動美化環境的行為，為住民歸屬感的正面指標。共用走廊部分無法從街景直接判讀，建議實地確認。
- 信箱區・三張街景照片均無法清楚辨識信箱區，建議實地勘查確認信箱整潔度及廣告傳單堆積情況。
- 自行車停放・第三張照片左側可見公寓外停放數輛腳踏車，排列尚稱整齊，未發現明顯廢棄車輛。惟停放位置是否為規劃停車場或隨意停放，難以從照片判斷，建議實地確認是否設有正式自行車停車場。
- 採光・從第一張照片可見道路前方視野開闊，遠方可見高層住宅大樓，但本街區建物多為三至五層樓，高度相近。天空能見度良好，採光整體評估為良。確切朝向無法從街景判斷，建議查閱物件資料確認。
- 周邊環境・道路路面標線清晰，路面狀況良好，無明顯垃圾或違規停車。左側可見自動販賣機及腳踏車停放，為一般住宅街道常見景象。第三張照片右側可見停有廂型車的空地及疑似商業設施，判斷為住商混合地區，生活機能具備。街道整體氛圍屬一般住宅區，無發現嫌惡設施。
良好之處
- 第二張照片顯示主體建物入口花圃維護細心，植栽生長健康，反映住民對居住環境有積極的照護態度。
- 道路路面標線清晰、路況良好，顯示所在行政區域的道路維護水準正常。
- 街道整體整潔，無垃圾亂棄或大型廢棄物堆置情形。
- 第一張照片遠景可見高層住宅大樓，顯示周邊地區有持續開發，地區活力尚可。
- 周邊無發現墓地、高架道路正下方、鐵路近距離等明顯嫌惡設施。
注意點
- 街道兩側電線及電線桿密集，為日本舊有住宅街區常見現象，部分買方可能對景觀感受有疑慮，建議實地確認是否有地下化計畫。
- 第三張照片右側疑似有商業車輛停放的用地，性質不明，建議確認是否為物流倉儲或商業用途場所，評估對居住環境的影響。
管理狀況觀察
根據街景照片，本街區整體環境屬一般住宅區水準，無重大風險疑慮，但有幾點建議您在簽約前自行確認：第一，建議您要求賣方或仲介提供本棟的管理規約與長期修繕計畫書，確認修繕基金的累積金額是否充足，以及近年是否已執行或預定外牆修繕等大型工程。第二，建議您實地造訪垃圾集中處，觀察垃圾分類是否確實執行，這是判斷住民素質與管理組合執行力最直接的指標。
第三，建議您確認自行車停車場的正式配置及使用規則，避免日後產生停車糾紛。第四，若您重視風水，本街道兩側有電線密集的現象，依中華圈傳統觀念屬線路煞範疇，但請您了解這在日本不動產市場的評估中並非減分因素，屬個人感受判斷，最終是否接受請依您自身標準決定。
第五，建議您在白天不同時段各實地走訪一次，確認周邊噪音環境及鄰近商業活動對日常生活的實際影響。
02投資判斷展開 ▼收合 ▲本物件屬江東區小坪數投資型套房，現況已出租、投報率明確，但屋齡46年舊耐震未補強與外國人融資極難是最大變數，若能取得耐震補強紀錄與長期修繕計畫將更安心
規則檢查（管理現場基準）
耐震基準・舊耐震（補強狀況不明）
屋齡 46 年，適用1981年以前舊耐震基準。最好能向管理委員會確認耐震補強的實施情況。地震保險的建築年份折扣（限1981年6月以後竣工適用，約一成）及部分銀行的擔保評估、轉售時的買家群會受影響。市中心的RC造物件仍有不少案例可貸款。
耐震基準・舊耐震（補強狀況不明）
屋齡 46 年，適用1981年以前舊耐震基準。最好能向管理委員會確認耐震補強的實施情況。地震保險的建築年份折扣（限1981年6月以後竣工適用，約一成）及部分銀行的擔保評估、轉售時的買家群會受影響。市中心的RC造物件仍有不少案例可貸款。
扣分屋齡落在 1982〜1983 年竣工的新舊耐震基準交界帶，且未提供耐震補強資訊時觸發：需另行確認建築確認日是否在 1981 年 5 月 31 日之前。
扣分1981 年以前（舊耐震基準）竣工、且已完成耐震補強工程時觸發：融資與保險條件仍優於未補強物件。
重大扣分1981 年以前竣工、且明確標示未進行耐震補強時觸發：貸款審查與轉售條件受到的影響最大。
扣分1981 年以前竣工、但耐震補強狀況未提供資訊時觸發：需向管理組合確認補強紀錄。
提示竣工判定為 1981 年 6 月以後（新耐震基準）時不觸發；屋齡資訊未提供時也不觸發，但不代表已確認安全。
管理費・修繕準備金・未發現問題
重大扣分修繕積立金換算後低於每平方米每月 80 日圓時觸發：明顯低於全國平均，未來大幅調漲或臨時徵收的風險高。
扣分修繕積立金換算後落在每平方米每月 80〜150 日圓之間時觸發：低於國土交通省指引建議下限（200〜300 日圓），未來調漲空間大。
扣分修繕積立金換算後落在每平方米每月 150〜200 日圓之間時觸發：處於指引下限附近，建議併同屋齡與長期修繕計畫一併確認。
提示換算後達到每平方米每月 200 日圓以上時不觸發；管理費或專有面積其中之一未提供資料時也不觸發（並非代表積立水準健全已獲確認）。
車站徒步・步行至車站逾10分鐘
最近車站徒步 13 分鐘，對租金需求略有壓制，尤其在單身租客市場中吸引力較低。
車站徒步・步行至車站逾10分鐘
最近車站徒步 13 分鐘，對租金需求略有壓制，尤其在單身租客市場中吸引力較低。
加分最近車站徒步 5 分鐘以內時觸發：對出租需求與轉售性都是加分。
扣分最近車站徒步 10 分鐘以上、未滿 15 分鐘時觸發：對單身租客的吸引力略降。
扣分最近車站徒步 15 分鐘以上、未滿 20 分鐘時觸發：對單身與雙薪家庭的出租吸引力轉弱，可能需仰賴公車接駁。
重大扣分最近車站徒步 20 分鐘以上時觸發：出租需求與轉售流動性都明顯下降，長期空置風險提高。
提示徒步 6〜9 分鐘屬中間地帶，不觸發加分或扣分。
用途地域・準工業地域
準工業地域。中小型工廠與倉庫混雜，生活環境屬混合型態。
用途地域・準工業地域
準工業地域。中小型工廠與倉庫混雜，生活環境屬混合型態。
重大扣分用途地域為工業專用地域時觸發：原則上不能興建住宅，融資審查與轉售都受重大限制。
扣分用途地域為工業地域時觸發：住宅可建，但可能與工廠相鄰，需留意噪音與空氣品質。
扣分用途地域為準工業地域時觸發：中小型工廠與倉庫混雜，生活環境屬混合型。
扣分用途地域為商業地域時，就自住角度觸發：可能有夜間營業店舗、高層建築與噪音，自住前建議先確認周邊環境。
加分用途地域為商業地域時，就投資與民泊角度觸發：車站周邊機能最強，出租需求與流動性通常最佳。
加分用途地域為近隣商業地域時觸發：生活機能與居住環境平衡，出租需求與民泊皆屬合適地域。
加分用途地域為第一種低層住居專用地域時觸發：屬安靜住宅區、商店較少，適合家庭自住。
加分用途地域為第一種中高層住居專用地域或第一種住居地域時觸發：以住宅利用為主，同時保有一定生活機能。
重大扣分都市計畫屬市街化調整區域時觸發（與用途地域是不同的判定軸）：原則上難以新建或重建住宅，融資審查通常無法通過。
提示查無用途地域資料，或該地域類別不在上述列舉範圍內時，本項不觸發任何條目。
樓層・電梯・未發現問題
扣分所在樓層為 1 樓時觸發：日本租客普遍在意防盜、濕氣、蟲害與採光，對出租與自住都是扣分。
重大扣分無電梯、且所在樓層為 5 樓以上時觸發：對高齡租客與搬運重物負擔大，長期空置與跌價風險高。
扣分無電梯、且所在樓層為 3〜4 樓時觸發：高齡租客與家庭客層較容易迴避，轉售時常是議價點。
提示所在樓層非 1 樓，且（有電梯，或所在樓層為 2 樓以下）時，本項不觸發。
建物結構（木造×寵物組合）・未發現問題
重大扣分建物結構判定為木造、且可養寵物時觸發：寵物氣味與抓痕容易滲入木造內裝，退租修繕費用通常明顯偏高，銀行融資審查也偏保守。
扣分建物結構判定為木造（且未特別標示可養寵物）時觸發：木造在耐震、隔音、隔熱通常較 RC／SRC 造弱，融資審查較嚴格，海外買家也常偏好鋼筋造。
提示建物結構為 RC 造或 SRC 造時，本項不觸發，即使開放寵物也不扣分，實務上寵物可反而常是出租的加分項。
權利形態（借地權）・未發現問題
扣分土地權利形態為定期借地權時觸發：租期屆滿須拆屋還地，殘存價值會隨屆滿日接近而遞減，海外非居住者幾乎無法取得融資。
扣分土地權利形態為普通借地權（含舊法借地權）時觸發：日常收租與現金流與所有權物件差異不大，但海外非居住者融資困難、轉售對象較有限。
提示土地權利形態為所有權，或該欄位未提供資料時，本項不觸發（不會因權利形態不明而被扣分）。
サブリース・未發現問題
扣分物件備註中出現轉租、包租代管、保證租金等相關字樣時觸發：保證租金常設定低於市場行情，且依法可能被出租方片面調降，中途解約通常也不易。
提示備註欄未偵測到轉租／包租相關字樣時，本項不觸發，視為一般直接出租。
重建可否・未發現問題
重大扣分物件明確標示為再建築不可時觸發：無法重建或大規模改建，海外非居住者融資幾乎無法取得，轉售對象也僅限現金買家。
提示標示為可重建，或該欄位未提供資料時，本項不觸發。
新成屋溢價・未發現問題
提示屋齡為 0 年（全新）或 1 年（新古）時觸發：純屬提示、不影響評分。新成屋交屋後即轉為中古，首次轉售價格常見下滑，且無同棟中古成交案例可供比對，需依賴周邊行情判斷轉售性。
提示屋齡 2 年以上時，本項不觸發（新成屋溢價議題僅適用於屋齡 0〜1 年）。
「未檢出」僅代表以本次可取得的資料未觸發該項警示，並不保證完全無風險。
綜合評分
短期＝現金流・流動性視角；長期＝人口・結構耐久・法規穩定視角。星等由 bukken.io 規則引擎依各資料源計算，非主觀評分。
投資收益
45資料 100%
本維度共檢核 9 項：4 項正面、3 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +租金需求
- +車站徒步
- −屋齡
- ·災害安全度
- +人口（現在+未來）
- +修繕積立金
- ·用途地域（投資適性）
- −舊耐震（補強情況不明）
- −車站徒步超過10分鐘
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
建物・防災
48資料 100%
本維度共檢核 5 項：3 項正面、1 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- ·災害安全度
- +結構
- +修繕積立金
- +物件外觀
- −舊耐震（補強情況不明）
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
自住舒適
65資料 100%
本維度共檢核 5 項：3 項正面、1 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +治安
- +學校・托育
- +生活機能
- ·居住舒適
- −準工業地域
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
外國人融資友善
16資料 100%
本維度共檢核 3 項：0 項正面、2 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- −海外非居住者的貸款難易度
- ·在日外國人的貸款難易度
- −舊耐震（補強情況不明）
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
再售流動性
59資料 100%
再售流動性短期評價高於長期（短期64／長期56）。現在的優勢長期會略為減弱。
本維度共檢核 6 項：4 項正面、1 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +未來人口 (2040)
- +車站徒步
- +都市計畫
- ·結構＋屋齡
- +交易趨勢
- −舊耐震（補強情況不明）
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
民泊（短租）
⚠️ 本評分為假設此物件規約可供民泊，但多數集合住宅的管理規約禁止作為民泊（住宅宿泊事業），投入營運前請務必先確認管理規章。
48資料 65%
本維度共檢核 3 項：1 項正面、1 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- ·用途地域（民泊可否）
- −民泊申報件數
- +都市計畫
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
進階
項目別分析
Bukken.io 將分析結果分類為治安・出租需求・將來性等項目，每項給予 1-5 星評等與兩面評估。標示 L1 維度（投資收益・民泊・自住・外國人・再售）的項目，其星等以 bukken.io 規則引擎的確定性分數覆蓋；其餘項目為 Bukken.io 評估。
投資收益性・投報率
3/5
本物件表面投報率4.43%，扣除管理費、修繕積立金、固定資產稅及都市計畫稅後的實質投報率降至3.45%，再計入取得成本（仲介費、不動產取得稅、登記費用共848,338日圓）後的含取得成本投報率為3.28%。與江東區同類型物件掛牌利回中位數6.82%（四分位5.65〜7.68%）相比，本物件明顯偏低；與法人投資機構（J-REIT）收購出租住宅時接受的報酬水準（中位4.2%，區間4〜4.5%）相比，本物件實質投報率3.45%亦落於偏低端，顯示以機構投資角度衡量並非特別具吸引力的價格。
現況為租客在住（Owner Change），交屋後即有租金收入，但現行租金62,000日圓與AI推估退租後可爭取的租金水準70,330〜77,926日圓之間存在上調空間，屬於未來增值的潛在利多。
- 現況為賃貸中（Owner Change），交屋後立即有租金收入
- 現行租金與AI推估退租後租金之間存在上調空間（約13〜26%）
- 所有權（非借地權）物件，融資與轉售流通性優於借地權物件
- 實質投報率3.45%低於江東區同類掛牌利回中位數6.82%
- 實質投報率3.45%亦低於J-REIT機構投報基準中位4.2%，屬偏低端定價
賃貸需求
3/5
物件位於準工業地域，步行8分鐘可達西大島站（都營新宿線，日均乘降約2.7萬人，屬小型車站，各站停車為主、快速列車需於轉乘站搭乘），生活機能極佳（步行3分鐘內有超商、步行5分鐘內有超市）。租客定位為單身上班族（tenantType: single_worker），但系統判定招租難易度偏弱（rentEase: weak），加上鄰近車站規模較小、距住吉、龜戶等大型轉運站需徒步16〜19分鐘，對通勤族的吸引力受限。
東京都特別區近12個月人口淨流入達27,497人，顯示都心整體租賃需求擴張，對本區小坪數套房仍有一定支撐。
- 生活機能極佳：步行3分鐘超商、步行5分鐘超市、步行4分鐘中學
- 東京都特別區近期人口淨流入強勁（+27,497人/年），整體租賃需求擴張
- 江東區地區未來人口預測至2040年成長5.9%，長期人口基盤穩定
- 系統判定本物件招租難易度偏弱（rentEase: weak）
- 最近車站西大島為小型站（日均2.7萬人次），快速列車需轉乘至其他站，通勤便利性受限
立地・交通
3/5
物件距西大島站步行8分鐘（地圖換算），屬於徒步可接受範圍但非最優（10分鐘內尚可，5分鐘內更佳）。半徑1,500公尺內共有4個車站可用，其中龜戶站（總武線，日均10.6萬人次）為主要車站但步行需19分鐘，通勤彈性尚可但非即時可達。
生活機能面向優異，半徑500公尺內有6家超商、800公尺內20家超市，20所學校位於1公里內，顯示日常生活便利度高。用途地域為準工業地域，允許中小型工廠及倉庫，也有住宅混雜其中，需留意噪音、振動及空氣品質。
- 半徑1,500公尺內可利用4個車站，含日均10.6萬人次的龜戶站（總武線）
- 生活機能優異：超商6家、超市20家、學校20所，均在步行可及範圍
- 最近車站西大島步行13分鐘（實測，地圖換算為8分鐘），略超出單身租客偏好的10分鐘門檻
- 準工業地域可能鄰近工廠，須注意噪音、振動，居住舒適度需自行至現場確認
未來發展性（人口・都市計畫）
4/5
江東區周邊3公里範圍內人口預測從2025年434,693人成長至2040年460,364人，增幅達5.9%，屬於人口成長型地區，對長期租賃需求與地價具支撐作用。江東區近期地價年增率達12.1%，過去5年公示地價年複合成長率為+3.49%，過去10年為+3.85%，均高於日本全國地價0〜2%的一般水準，顯示本區地價呈現強勢上升趨勢。
江東區近期市場成交中古大廈價格5年年複合成長率高達+6.52%，市場交易量亦逐年攀升（2018年1,305件增至2025年3,496件），顯示市場流動性與買氣持續增溫。惟本區高齡化率預估將從2025年20.1%上升至2050年27.4%，長期租客結構可能出現變化。
- 周邊3公里人口預測至2040年成長5.9%，屬成長型地區
- 過去5年公示地價年複合成長率+3.49%，10年+3.85%，優於全國平均水準
- 江東區近期成交案例5年年複合成長率高達+6.52%，成交量逐年攀升，市場健全度佳
- 江東區高齡化率預估將從20.1%（2025年）上升至27.4%（2050年），長期租客結構面臨轉變
再售性・流動性
3/5
本物件單價換算約為每坪300萬日圓，與鄰近北砂地區近期成交案例（每坪239萬〜441萬日圓，惟多為屋齡較新或已改裝之RC造大坪數住宅）相比屬中間偏低水準，但需留意本物件為46年鐵骨造小坪數套房，與比較樣本的建物條件差異甚大，直接比較坪單價參考性有限。物件坪單價換算後每平方公尺約143.9萬日圓，高於區公示地價每平方公尺45.1萬日圓（惟公示地價與市場實際成交存在落差屬正常現象），也高於區平均成交單價每平方公尺127.7萬日圓，顯示掛牌價格並非明顯低估。
所有權（非借地權）型態有利於未來轉售流通性，惟屋齡46年且為舊耐震基準建物，將直接限制未來潛在買方（尤其是需要融資的日本國內買家與外國買家）的範圍，是再售時的主要制約因素。
- 所有權型態（非借地權），有利於融資與未來轉售流通性
- 江東區近5年成交中古大廈中位數年複合成長率+6.52%，區域整體流動性與買氣佳
- 屋齡46年且為舊耐震基準建物，未來轉售時可貸款買方範圍受限，議價空間可能較大
- 單價每平方公尺143.9萬日圓高於區平均成交單價127.7萬日圓，未見明顯低估空間
外國人購屋障礙
1/5
本物件屋齡46年，適用1981年以前的舊耐震基準，耐震補強狀況目前未知。根據既定分析，海外非居住者於本物件的融資難易度評級為「極高」：多數日本銀行不承作舊耐震基準物件對海外非居住者的貸款，台資銀行東京分行及外資銀行亦多要求RC造或SRC造、屋齡35年以內的條件，本物件的鋼骨造與46年屋齡皆不符合上述門檻。
即使是在日外國人，屋齡超過35年的物件擔保評估亦偏低，可能被要求提高至30〜40%以上的頭期款。考量本物件總價僅1,680萬日圓，對於能以全額現金購入的海外投資人而言，融資限制的影響相對有限，但會直接壓縮未來轉售時潛在買方的範圍。
- 總價僅1,680萬日圓，海外投資人可考慮以全額現金購入方式規避融資限制
- 屋齡46年、舊耐震基準（1981年以前）且鋼骨造，海外非居住者融資難易度評級為「極高」
- 在日外國人融資亦因屋齡超過35年而擔保評估偏低，可能需負擔30〜40%以上頭期款
災害風險
2/5
本物件所在地海拔為負1.1公尺（海平面下），屬於低窪地帶，洪水淹水風險評級為「高」（想定淹水深度3〜5公尺），高潮淹水風險評級為「極高」（想定淹水深度5〜10公尺），液化風險評級為「中」。地震30年內震度6強以上發生機率為28.6%，東京都地震危險度調查中，本町丁目總合危險度排名為都內5,192個町丁目中第16名（危險側），建物倒塌危險度與火災危險度均為最高等級5級，地盤分類為沖積低地。
惟土砂災害警戒區域與津波淹水風險評級均為「無」，地形本身平坦（半徑50公尺高低差僅0.8公尺），生活動線無虞。
- 土砂災害警戒區域與海嘯淹水風險均為「無」（不在警戒範圍內）
- 地形平坦（半徑50公尺高低差僅0.8公尺），生活與移動動線良好
- 海拔負1.1公尺，屬海平面下低窪地帶，洪水淹水風險評級「高」（想定淹水深度3〜5公尺）
- 高潮淹水風險評級「極高」（想定淹水深度5〜10公尺），液化風險評級為「中」
- 東京都地震地域危險度調查總合危險度排名16/5,192，屬相對危險側，建物倒塌與火災危險度均為最高5級
治安・生活環境
4/5
依警視廳令和7年統計，江東區侵入竊盜（含闖空門）件數為45件，為23區平均80件的0.56倍，區內治安排名為23區中第13名，屬中段偏佳水準。就北砂3丁目町丁目層級數據，住宅侵入風險僅1件（其中闖空門0件），街頭治安（粗暴犯與街頭搶奪）僅1件，均屬「安全的部類」，優於區平均表現。
惟街景外觀分析指出周邊電線密集為日本舊式住宅街區常見現象，且建物本身外觀顯示一定屋齡，需留意修繕計畫執行狀況。
- 町丁目層級住宅侵入風險僅1件（含闖空門0件），優於區平均，屬安全部類
- 町丁目層級街頭治安（粗暴犯、搶奪）僅1件，優於區平均，屬安全部類
- 江東區侵入竊盜件數為23區平均的0.56倍，區內治安排名13/23
- 建物外觀顯示一定屋齡，需留意修繕計畫執行狀況（詳見投資收益性類別的舊耐震風險說明）
建議
- 1
【行動】請仲介或管理公司代為向管理委員會確認本棟建物耐震補強的實施狀況及相關證明文件，理由是屋齡46年適用舊耐震基準，補強與否直接影響未來融資與轉售條件。
- 2
【行動】請仲介提供賃貸借契約書、租金明細（Rent Roll）及押金承接條件，理由是本物件為現況出租交屋，需確認租約類型（普通租賃或定期租賃）、租金改定條款及滯納紀錄。
- 3
【行動】請仲介或管理公司代為向管理委員會索取長期修繕計畫書及修繕積立金?每月繳交的公共修繕儲備金，用來日後整修電梯、外牆、屋頂等共用部分。老屋常見金額調漲甚至一次性追繳。台灣沒有直接對應的制度，買前務必確認積立餘額。累積餘額，理由是屋齡46年建物未來大規模修繕（如外牆、管線更新）支出可能顯著增加，需評估積立金是否充足。
- 4
【行動】請透過台資銀行東京分行（如兆豐、第一、彰化銀行）或東京星展銀行、SBJ銀行進行融資事前審查，理由是本物件屬舊耐震鋼骨造建物，海外非居住者融資難易度評級為「極高」，建議提前確認是否可行或改採全額現金方式。
- 5
【行動】請仲介安排實地訪查垃圾集中處及自行車停車場使用規則，理由是這是判斷管理委員會執行力與住戶素質的直接指標。
- 6
【行動】自行於SUUMO等日本租屋網站查詢同區、同面積帶（約18平方公尺、1R）的實際掛牌租金，並以空室率15〜20%重新試算實質投報率，理由是現行租金62,000日圓與AI推估退租後租金70,330〜77,926日圓存在落差，需掌握真實可爭取的租金水準。
- 7
【行動】請仲介確認物件是否位於防火地域內對未來裝修或原地改建的具體限制及成本增幅，理由是本物件所在區域已標示為防火地域，區分大廈個別單位如需大規模改裝需符合耐火建築規定。
- 8
【行動】自行查閱國土交通省reinfolib網站或請仲介提供物件座標的災害潛勢圖詳細圖資，理由是本物件所在地海拔為負1.1公尺，洪水與高潮淹水風險評級分別為「高」與「極高」，建議進一步確認具體避難路徑與樓層淹水對策。
以上確認事項多需以日文向日方索取文件。人在海外可委託物件仲介或購屋顧問代行索取。
退場策略
- 1
賃貸：物件現況已有租客在住，交屋後可立即取得租金收入，長期持有收租為主要可行策略，惟需留意退租後重新招租時的實際成交租金水準與空室期間。
- 2
出售：由於屋齡46年、舊耐震基準且鋼骨造，未來轉售時可貸款買方範圍受限（尤其外國買家），出售時程可能較長，建議設定較充裕的出售期程或以價格讓步換取成交速度。
- 3
法人投資：以海外法人或個人名義全額現金持有本物件可規避融資限制問題，惟仍需留意日本非居住者的稅務申報（透過納稅管理人）及未來出售時的讓渡所得稅（持有5年以內稅率39.63%、超過5年為20.315%）對報酬率的影響。
- 4
長期收租後改建：若管理委員會未來決議進行大規模修繕或改建計畫，屬於整棟決議事項，個別持分屋主無法單獨主導，需配合管理委員會決議進度，投資人應留意此為長期不確定因素。
03收益與稅務展開 ▼收合 ▲實質報酬 3.45%・現行月租 ¥62,000
需準備的總現金
物件售價¥16,800,000
取得相關費用+ ¥848,338
合計（概估）¥17,648,338
≈ NT$371 萬
這裡以全現金購入為前提試算。住在台灣一樣可以透過台系銀行東京分行貸款，但自備款要抓總價的 45〜50%，所以先用現金版本看比較保險。想看貸款版本的數字，請看下方的融資事前診斷。
參考匯率，依匯款時點變動。
每月實拿（出租情境）
現行月租金（刊登）¥62,000
管理費− ¥8,000
修繕積立金− ¥4,000
固都稅（年額÷12）− ¥1,737
所得稅（年額÷12）− ¥1,124
月淨額（概估）¥47,139
≈ NT$1 萬
表面殖利率4.43%/實質投報率3.45%
參考匯率，依匯款時點變動。
收益分析（投報率精算）
表面投報率
4.43%
年租金 ÷ 取得價格
實質投報率
3.45%
扣除管理費・修繕・固定資產稅後 NOI ÷ 取得價格
含取得成本投報率
3.28%
NOI ÷（取得價格＋取得相關費用）
現行租金（刊登）
¥62,000
AI 推估租金（參考）
¥70,330
AI 推估租金區間 ¥70,330〜¥77,926/月（模型誤差 ±10.8%）。本物件為出租中，投報率以刊登的現行租金計算。這個推估區間，是租約到期或房客搬走後可望談到的租金水準參考。
現行租金低於 AI 推估。若是房客租很久沒調過，或屋主當初讓了價，等租約到期或房客搬走後，租金有機會往上調。實際條件請以租賃契約書為準。
依據：2,000 件以上出租案例回歸模型，與周邊行情交叉印證。注意：周邊可比案例較少，主要參考同棟實績。
以下是關於 AI 推估租金的說明（投報率是用刊登的現行租金算的）。 這個坪數在附近能參考的出租案例不多，相近條件比對得比較弱，所以估出來的範圍偏寬。我們主要參考這棟樓自己過去的租金紀錄。建議實際看屋、並請仲介確認。
同條件・同棟資料含裝修差異・樓層差・個別狀況，個別實租可能有 ±10〜15% 的浮動。建議實勘及向仲介確認。
fudosandb 模型 ¥70,330（都道府縣級估算，高級地易低估，僅供下限參考）
▾ 計算前提
年度 NOI?年租金收入扣掉持有期間各項費用（管理費、修繕、固都稅等）後的淨收益。計算實質投報率的基礎數字。
¥579,161
修繕基金（月）?每月繳交的公共修繕儲備金，用來日後整修電梯、外牆、屋頂等共用部分。老屋常見金額調漲甚至一次性追繳。台灣沒有直接對應的制度，買前務必確認積立餘額。
¥4,000
取得相關費用合計
¥848,338
概算所得稅（年・非居住者）
¥13,492
稅額（固都稅・取得稅・登記費・所得稅）皆為概算，實額請以課稅明細書・稅理士確認。表面投報率為廣告值，與本欄精算值是兩回事。
機構級基準（J-REIT 住宅）
進階中位數 cap rate?大型機構投資人買同類型房產時，他們能接受的報酬率（NOI÷市值）。本物件利率高於 cap rate，才算有相應的風險溢酬。
4.2%
中段區間（p25〜p75）
4〜4.5%
全国・住宅 prime / 樣本 11 件
機構投資人以何種投報率評價・取得住宅的參考值。東京都心 prime 偏下限（約 3.5〜4%），地方偏上限。
健美家 同條件 表面利回り（掛牌基準）
表面投報率中位數
6.82%
四分位區間（p25〜p75）
5.65〜7.68%
江東区・近い専有面積/築年・樣本 17 件
稅金・取得成本試算
遺產稅路線價（推估）?以道路為單位的課稅用官方地價，是計算遺產稅、贈與稅的基礎。約為公示地價的八成。
¥360,800/㎡
固定資產稅評價額（推估）
¥315,700/㎡
固定資產稅（年・特例後）?每年持有不動產就要繳的稅，類似台灣的房屋稅+地價稅合一。住宅用地有優惠減免，年繳數萬到數十萬日圓不等。
¥737/㎡
都市計畫稅（年・特例後）
¥316/㎡
推估 土地持分稅額（年）
¥5,840〜¥19,468
年間固定資產稅合計（土地＋建物・概估）
¥15,596
年間都市計畫稅合計（土地＋建物・概估）
¥5,243
以公告地價 × 標準比率（路線價 80%・固資 70%）推估，已反映住宅用地特例。實際金額請以課稅明細為準。
04風險檢查展開 ▼收合 ▲災害安全 44/100・高潮（暴潮）
災害風險
44/ 100
災害安全評分
全國平均 50 / 東京 23 區 中位數 70 / 山手台地 prime（高輪・千代田・文京等）90+
把 5 項災害（地震 / 洪水 / 土石流 / 海嘯 / 液狀化）統合成 0-100 分。70+ 安全、40-70 普通、低於 40 要再評估。
▾ 算式（點擊展開）
- 基準値100
- 地震 30 年：28.6%-11
- 水害：高-20
- 土砂：無風險0
- 津波：無風險0
- 高潮：非常高-20
- 液狀化：中等-5
- 合計= 44
📍 J-SHIS 計算「特定座標未來 30 年發生震度 6 強以上」的機率。山手線內 5〜17%（西南部台地略高）、下町低地 15-30%、橫濱/川崎 30-40%、大阪/神戶 30-50%、靜岡沿岸 50-80%。超過 20% 算高風險。※ 政府宣傳的「首都直下 M7 30 年 70%」是整個南關東累積機率，跟這個是不同指標。
地震（30 年・震度 6 強）
28.6%
洪水風險
高 (3〜5m)
液狀化
中等
高潮（暴潮）
非常高 (5〜10m)
地區危險度（東京都）
建物倒塌危險度
高（等級 5 / 5）
火災危險度
高（等級 5 / 5）
綜合危險度
高（等級 5 / 5）
都內相對安全度
比東京約 0% 的地區安全
綜合排名 第 16 / 5192 名（排名越後越安全）
地盤分類
沖積低地5
等級為 1（相對較低）至 5（相對較高）。 此為東京都「地震相關地域危險度測定調查（第9回）」的町丁目別相對評估。僅為都內相對等級，無法與其他道府縣比較。
治安・犯罪統計
① 物件所在街區・北砂3丁目
町丁目單位，最貼近這間房子的實際體感。
住宅侵入（破門竊盜）
安全・1件
街頭治安（暴力犯）
安全・1件
② 江東区 全區
整個區的平均水準，用來對照 23 區平均與排名。街區數字與全區數字不一致是正常的。
刑案總件數
3,456件
警方受理的全罪種件數
侵入竊盜
45件
其中屋主不在時遭竊 8件
23區平均比（總數）
1.08 倍
高於 23 區平均（1.0 為平均）
侵入竊盜 23區平均比
0.56 倍
低於 23 區平均（1.0 為平均）
23區治安排名
第 13 / 23 名
2025 年全年・警視廳 刑案受理統計
平均比 1.0 為 23 區平均，小於 1 代表低於平均。
地形・坡度
坡度評價
平坦
50m 內最大高低差
0.8m
國土地理院標高數據（半徑50m・四方向）。陡坡會影響長者・育兒家庭的生活便利與轉售性。
未來人口推估
2025→2040 人口變化率
+5.9%
2025→2060 人口變化率
+6.2%
高齡化率（2050）
27.4%
全國 2050 推計約 37.1%，屬相對年輕地區
租金趨勢
特別区部 2025 年
年增 +0.7%
趨勢
穩定 →
05區域市況展開 ▼收合 ▲公示地價 5年 +18.68%・周邊成交比 接近
區域健全度
B82/100上升趨勢
需求評分
88/100
供給評分
83/100
購買力評分
70/100
良好的點
- 人口流入強（東京都特別区部 +27,497人 / 12ヶ月）
- 空屋率健全（江東区 総9.0%、全国平均 13.8% 以下）
- 人口規模大（江東区 524,310人）
- 新規供給適度（江東区 貸家 688戸 / 4ヶ月）
區域市況
平均單價（每㎡）
¥1,202,372
現行租金（月・刊登）
¥62,000
現行投報率
4.4%
公告地價 年漲幅
+12.1%
周邊成交案例
📍 與周邊成交案例的坪單價比較。Underpriced = 比行情便宜 10%+，Overpriced = 比行情貴 10%+，適正 = ±10% 內。
案件數
30 件
平均坪單價
¥317 萬/坪
本物件坪單價
¥300 萬/坪
貴/便宜判定
合理
實際成交案例（參考）
| 時期 | 坪單價(萬円) | 面積(㎡) | 屋齡 | 格局 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 338万 | 90㎡ | 2008 | ４ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 260万 | 75㎡ | 2004 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 351万 | 65㎡ | 2005 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 239万 | 65㎡ | 1996 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 441万 | 75㎡ | 2022 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 307万 | 70㎡ | 2002 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 282万 | 55㎡ | 1974 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 331万 | 90㎡ | 2008 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 470万 | 45㎡ | 2022 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 264万 | 15㎡ | 1990 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 389万 | 45㎡ | 2022 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 156万 | 55㎡ | 1984 | --- |
| 2026年第1四半期 | 264万 | 15㎡ | 1990 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 397万 | 25㎡ | 2020 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 357万 | 25㎡ | 2018 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 320万 | 30㎡ | 2019 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 397万 | 40㎡ | 2004 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 573万 | 75㎡ | 2023 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 142万 | 105㎡ | 1980 | ４ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 172万 | 25㎡ | 1992 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 264万 | 30㎡ | 2022 | １Ｋ |
| 2025年第4四半期 | 430万 | 20㎡ | 2006 | １Ｋ |
| 2025年第4四半期 | 220万 | 15㎡ | 1981 | １Ｋ |
| 2025年第4四半期 | 358万 | 60㎡ | 1996 | ３ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 351万 | 65㎡ | 1996 | ３ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 279万 | 70㎡ | 1999 | ３ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 295万 | 65㎡ | 1997 | １ＬＤＫ＋Ｓ |
| 2025年第4四半期 | 259万 | 60㎡ | 1985 | ３ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 326万 | 70㎡ | 2005 | ２ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 290万 | 65㎡ | 1996 | ３ＬＤＫ |
以上為周邊 北砂、大島 一帶、約方圓 615 公尺內的成交案例。
公示地價・路線價推估
公示地價（2025）?日本政府每年1月1日公告的官方地價基準。作為擔保評估與稅額計算依據。通常只有實際成交價的七到八成。
¥451,000/㎡
路線價推估（≈公示×80%）?以道路為單位的課稅用官方地價，是計算遺產稅、贈與稅的基礎。約為公示地價的八成。
¥360,800/㎡
用途
住宅地
最近車站
大島 (1200m)
周邊地價水準（同用途3點）: ¥398,000〜¥585,000，中位數¥451,000
公告地價走勢
進階
最新公告地價（2025）
¥451,000/㎡
5年累積
+18.68%
5年 CAGR +3.49% (CAGR)
10年累積
+40.5%
10年 CAGR +3.85%
公告地價是落後指標，請對照下方實際成交走勢確認方向是否一致。CAGR 以中位數端點法（5/10 年前 vs 最近年複利）計算。
成交價走勢
進階
2025 中位數
¥1,120,000/㎡
年增率
+12%
5年累積
+37.14%
5年 CAGR +6.52%
中古マンション等・8年（國交省）
市區町村級實際成交價中位數走勢，比公告地價更早反映市場實勢。CAGR 以中位數端點法（5 年前 vs 最近年複利）計算。
用途地域
地域分類?政府依都市計畫法劃定的土地使用分區，決定周邊能蓋什麼（住宅、商業、工業等）。直接影響未來周邊環境與再開發可能性。
準工業地域
本物件的指定值
未能自動取得，可向役所都市計畫課確認
準工業地域的法定範圍
建蔽率 50〜80%容積率 100〜500%
工廠與住宅、商業混合的區域。除危險物製造、嚴重公害設施外，建築用途廣泛。住宅、公寓大廈亦可建。
▾ 這一區可以蓋什麼、不能蓋什麼
| 用途 | 在這一區 |
|---|---|
| 住宅、公寓、宿舍（含和住家合併、非住宅部分 50㎡以下的小店或事務所） | 可以蓋 |
| 店舖、餐飲店 | 可以蓋面積沒有上限 |
| 辦公室 | 可以蓋 |
| 旅館、飯店 | 可以蓋 |
| 保齡球館、游泳池、高爾夫練習場、打擊練習場 | 可以蓋 |
| 卡拉OK店 | 可以蓋 |
| 麻將館、柏青哥店、場外馬券或車券賣場 | 可以蓋 |
| 劇場、電影院、演藝場、觀覽場、夜總會 | 可以蓋 |
| キャバレー、料理店（有陪侍服務、供客人飲食的營業）、個室付浴場 | 有條件キャバレー、料理店可以蓋。個室付浴場不能蓋 |
| 幼稚園、中小學、高中 | 可以蓋 |
| 醫院、大學、高專、專修學校 | 可以蓋 |
| 神社、寺院、教會、公共澡堂、診所、托兒所 | 可以蓋 |
| 倉儲業的倉庫 | 可以蓋 |
| 自用倉庫 | 可以蓋 |
| 工廠（依危險性與環境惡化程度分四級） | 有條件危險性大或嚴重惡化環境的工廠不能蓋。其他工廠都可以蓋 |
| 汽車修理廠 | 可以蓋 |
建築基準法別表第2的概要（依日本國土交通省住宅局「建築基準法（集団規定）」參考資料）。這張表沒有列出全部限制，經特定行政庁許可而能蓋的例外也存在。個案的答案，請向區市的建築指導窗口與宅地建物取引士確認。
用途地域白話解說
這個分區是什麼
準工業地域：允許建設中小型工廠及倉庫，但也有住宅混雜其中的地區。常見於傳統老街區及郊外工業用地。
優點
- 商業設施與工廠均可設置
- 生活基礎設施多樣
留意點
- 可能鄰近工廠
- 須注意噪音、振動及空氣品質
對本物件的意義
指定值決定這塊地的開發上限，也影響同地段未來的重建與周邊開發可能性。
法律・物理檢查
権利形態
所有権
都市計畫・再開發
區域區分
都市計画区域
防火指定
防火地域
市街化調整區域・與都市計畫道路重疊是住宅取得的 deal-breaker 候選。再開發・立地適正化對象則是中長期保值因素。
防火地域: 指定於車站前、幹線道路沿線等。原則要求建設耐火建築物，建築成本較高，但火災延燒風險低。重建時須確認耐火建築物要件。
06物件與生活展開 ▼收合 ▲西大島 步行 8 分鐘・生活機能 優良
周邊站點 乘降客數
西大島(10号線新宿線)
（多為各停、班距可能較大；要搭快速/急行可能得先到大站轉乘）
徒歩8分小站日均2.7萬人
大島(10号線新宿線)
徒歩10分中型站日均3.1萬人
住吉(11号線半蔵門線)
徒歩16分中型站日均5.2萬人
越靠近大站（乘降客數多），租賃需求通常越強、空屋風險越低。若最近站為小站或步行超過10分鐘，建議要求較高的投報率來彌補空屋風險。
生活機能（醫療・托育・採買）
醫療機構（半徑2000m）
醫院
8間
江東リハビリテーション病院・227m
查看列表（8 間）
診所
136間
医療法人社団すこやか会 荒木医院・311m （内科・小児科・外科）
查看列表（20 間）
- 医療法人社団すこやか会 荒木医院 ・311m （内科・小児科・外科）📍
- アリオ北砂内科 ・326m （内科）📍
- アリオ北砂皮フ科・アレルギー科 ・326m （皮膚科・アレルギー科・小児皮膚科）📍
- 倉井眼科 ・326m （眼科）📍
- 北砂クリニック ・332m （産科・婦人科・麻酔科）📍
- 小林クリニック ・338m （内科・小児科）📍
- 医療法人社団愛育会 協和メディカルクリニック ・347m （内科・小児科・整形外科）📍
- たち内科小児科クリニック ・371m （内科・消化器内科・肝臓内科）📍
- 五味皮フ科 ・371m （皮膚科・アレルギー科）📍
- 岡村耳鼻咽喉科医院 ・391m （耳鼻咽喉科）📍
- 医療法人財団南葛勤医協 江東診療所 ・453m （内科・整形外科・皮膚科）📍
- 医療法人社団新友会 西大島腎クリニック ・494m （内科）📍
- 藤川内科・呼吸器内科クリニック ・494m （呼吸器内科・内科・アレルギー科）📍
- 医療法人社団森羅 北砂２丁目だい整形外科 ・505m （整形外科・リハビリテーション科・リウマチ科）📍
- 医療法人社団桃医会 小野内科診療所 ・535m （内科・小児科・循環器内科）📍
- 足川耳鼻咽喉科 ・535m （耳鼻咽喉科）📍
- 砂町眼科 ・547m （眼科）📍
- 医療法人社団順晃会 稲見内科医院 ・550m （内科・消化器内科・呼吸器内科）📍
- 江東区総合区民センター休日急病診療所 ・558m （内科・小児科）📍
- うすい眼科 ・572m （眼科）📍
- 最多顯示前 20 間
牙科
115間
スガマビル歯科・191m
查看列表（20 間）
- スガマビル歯科 ・191m （歯科）📍
- 高橋歯科医院 ・303m （歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団池田会 アリオ北砂歯科クリニック ・326m （歯科・小児歯科・矯正歯科）📍
- 浜口歯科医院 ・338m （歯科）📍
- 医療法人社団 市川歯科医院 ・347m （歯科・小児歯科）📍
- 西大島ハートフル歯科 ・394m （歯科・歯科口腔外科・小児歯科）📍
- 医療法人社団 正健会 小名木川歯科 ・404m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- アリス小児歯科医院 ・459m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- とう矯正歯科 ・468m （矯正歯科）📍
- ユウデンタルクリニック ・485m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 中島歯科医院 ・494m （歯科・小児歯科・歯科口腔外科）📍
- 入江歯科クリニック ・494m （歯科・小児歯科・矯正歯科）📍
- うんの歯科医院 ・502m （歯科・小児歯科・歯科口腔外科）📍
- あきま歯科医院 ・514m （歯科・小児歯科）📍
- 砂町北歯科 ・521m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 寿泉堂歯科医院 ・545m （歯科・歯科口腔外科・小児歯科）📍
- 西大島わかば歯科 ・550m （歯科・歯科口腔外科・小児歯科）📍
- アイ歯科医院 ・572m （歯科・小児歯科・矯正歯科）📍
- たまよせ歯科医院 ・572m （歯科・歯科口腔外科・小児歯科）📍
- 医療法人社団創仁会 北砂小嶋歯科クリニック ・573m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 最多顯示前 20 間
採買・交通
超商
最近 169m
查看列表（6 間）
超市
最近 326m
查看列表（20 間）
- デリースパイス ・326m📍
- イトーヨーカドー アリオ北砂店 ・338m📍
- まいばすけっと 北砂五丁目団地店 ・373m📍
- カルディコーヒーファーム アリオ北砂店 ・385m📍
- ビッグ・エー 江東大島団地店 ・438m📍
- 大明物産店 ・485m📍
- ㈱和田久 本社･工場 ・485m📍
- まいばすけっと 大島１丁目店 ・501m📍
- まいばすけっと 砂町銀座西店 ・534m📍
- （有）増英商店 ・569m📍
- バーラト･バザール ・579m📍
- バザール マハラニ ・584m📍
- 赤札堂 砂町店 ・600m📍
- まいばすけっと 北砂５丁目店 ・629m📍
- まいばすけっと 北砂４丁目店 ・632m📍
- まいばすけっと 北砂６丁目店 ・663m📍
- キムチデポン ・667m📍
- フードスタイル大島店 ・700m📍
- オーケー 尾高橋店 ・791m📍
- まいばすけっと 北砂丸八通り店 ・794m📍
- 最多顯示前 20 間
學校
最近 253m
查看列表（20 間）
- 江東区立大島西中学校 ・253m📍
- 江東区立第四砂町中学校 ・274m📍
- 江東区立大島南央小学校 ・422m📍
- 江東区立亀高小学校 ・490m📍
- 江東区立北砂小学校 ・500m📍
- 江東区砂町文化センター ・511m📍
- 江東区総合区民センター ・559m📍
- 江東区立第二大島小学校 ・606m📍
- 江東区立第一大島小学校 ・685m📍
- 江東区立砂町小学校 ・744m📍
- 東京都立科学技術高等学校 ・756m📍
- 江東区立砂町中学校 ・809m📍
- 第二大島中学校 ・864m📍
- 江東区立小名木川小学校 ・889m📍
- 江東区立第六砂町小学校 ・906m📍
- 江東区立第四大島小学校 ・907m📍
- 専門学校 デジタル＆ランゲージ 秀林(専門学校DLS) ・963m📍
- 東京都立城東特別支援学校 ・975m📍
- 江東区立第二南砂中学校 ・989m📍
- 東京都立墨東特別支援学校 ・995m📍
- 最多顯示前 20 間
最近車站 西大島駅 步行 8 分鐘。步行 4 分鐘內超商 3 間、步行 6 分鐘內超市 7 間。強力支撐租賃需求，單身與雙薪家庭評價高。
預估租客輪廓
主要客層
此物件較適合單身上班族租賃需求。
好租度
出租便利性偏弱，可能需要較長招租期。
代表車站
亀戸 / 步行19分
大站 / 日均10.6萬人
全國 47 都市比較
越光米 5kg
¥4,928
5kg
吐司（1條）
¥535
1 袋
雞蛋（10顆）
¥307
1 盒
汽油（1L）
¥178
1 L
理髮（1次）
¥4,208
1 次
本區物價在全國 47 個調查都市中第 2 高，比全國中位數貴約 7%。
東京都特別区部・2025年（e-Stat 小売物価統計）
金額為日圓實價，米・吐司・蛋・汽油・理髮 5 項民生物價，供你對照自己熟悉的物價感受（概略參考，非絕對比較）。
07貸款試算展開 ▼收合 ▲
外國人貸款可行性
日本居住者（日本籍或永住）
稍有難度
舊耐震物件須確認補強狀況，若未補強，可能導致貸款條件惡化。
在日外國人（持有在留卡）
困難
屋齡超過 35 年的物件擔保評估低，可能被要求頭期款達 30–40% 以上。依耐震補強有無，條件差異顯著。
海外非居住者
極為困難
1981 年以前的舊耐震物件多數銀行不承辦海外非居住者貸款；台系銀行東京分行與 Standard Chartered / Pasona 等亦多要求 RC/SRC 且屋齡 35 年以內。
影響判定的關鍵因素
- ·鉄骨造
- ·屋齡 46 年・舊耐震（補強狀況不明）
- ·價格 1,680萬日圓
依身分別的房貸難易度。海外非居住者原則上不在日本金融機構承作範圍，須仰賴少數非銀行（Orix 銀行・SBI 新生 等）或全現金。
貸款初步診斷
以各金融機構公開的條件，對照你填的身分與金額整理出的參考試算。這不是審查結果，也不是任何機構的承諾。
資金用途
萬円
萬円
輸入年收入後，即可看到試算金額。
可能承作的金融機構
追蹤 13 個外國人貸款方案・條件依各行公開資訊整理
先了解物件，再評估融資
¥9,800 高階完整版提供這間物件的深入分析。購買後如有融資需求，可另外申請免費轉介玉山銀行或第一銀行窗口。
查看物件分析服務已購買報告？登入申請銀行轉介J&E 協助介紹窗口；申貸由你直接向銀行提出，聯繫安排及核貸條件由銀行確認。
本卡片是公開資訊的整理，不是對特定商品的推薦或勸誘。所有數字均僅供參考，實際是否核貸、利率與貸款條件，以各金融機構的審查結果為準。
用 bukken.io 分析下一個物件
貼上 SUUMO / Homes 連結或輸入地址，Bukken.io 幫你看清楚每一份報告。
已持有物件或即將交屋？J&E 管理現場出身的團隊可以聊聊代管，約 30 分鐘優先諮詢 →BUKKEN / PURCHASE CHECKLIST
下一次跟房仲談，帶著這份問話單。
先把看得見的負擔算清楚，再確認會改變判斷的條件。
房貸以外，每個月還要準備多少？
¥12,000／月
目前已填的管理費＋修繕準備金。未含稅、保險、貸款及其他修繕；不是淨收益。
換一個條件，差多少？
一年多準備 ¥120,000。
這是你調整的情境假設，不是此物件的預測。
按順序確認，再決定怎麼談。
請提供屋頂、防水、外牆與主要設備的修繕紀錄及未來預算。
每月已知費用不包含所有未來支出。
索取資料：修繕履歷、設備清冊及報價
屋根・防水・外壁・主要設備の修繕履歴と今後の予算をいただけますか。
刊登租金是實收還是想定？是否含共益費、包租或租金保證，何時可調整？
不能把滿租想定收入當成現況收入。
索取資料：租約、入帳紀錄及包租契約
掲載賃料は実収ですか、想定ですか。共益費・サブリース・賃料保証の有無と改定条件を教えてください。
請依這間物件提供購入諸費用明細，以及最近一期固定資產稅與都市計畫稅。
把售價以外的一次性費用與每年支出分開。
索取資料：諸費用估算、稅額通知
この物件の購入諸費用明細と、直近の固定資産税・都市計画税の明細をいただけますか。
請提供接道、建築確認、用途與增改建紀錄，確認現況是否符合登記。
土地與建物條件會限制改建及未來使用。
索取資料：登記、測量圖、道路及建築資料
接道、建築確認、用途、増改築履歴と、現況と登記の相違を確認できますか。
本報告串接 8 個公開資料來源、彙整 28 項資料指標、執行 10 項規則檢查、比對 30 筆周邊成交。
國土交通省 reinfolibe-Stat警視廳犯罪統計J-SHIS 地震危險度健美家Google 街景Google PlacesJ-REIT
本報告以現狀客觀資料生成，不做為預測未來或投資建議，亦不構成日本宅建業法上的重要事項說明。購買決策請自行判斷，必要時請諮詢專業人士。
本資料基礎為使用者輸入之網址或圖面，僅以獲取資料提供，盡力比對查證，但無法保證資料來源之正確性。
生成於：2026/08/08 下午06:51 JST（資料截至生成時點） | Powered by bukken.io