【範例】サンプルハイツ北砂
東京都江東区北砂3-5-10
都営新宿線 西大島駅 徒歩13分
執行摘要
本物件屬江東區小坪數投資型套房，現況已出租、投報率明確，但屋齡46年舊耐震未補強與外國人融資極難是最大變數，若能取得耐震補強紀錄與長期修繕計畫將更安心
好物件的投報率通常不會最高：本評分看的是總報酬（租金＋增值＋風險），不是單看表面利回。
表面殖利率
4.43%
實質投報率
3.45%
東京精華區 3.5〜4% / 地方 5〜6%・現金流 D・同區同類基準
本物件坪單價 vs 周邊成交均價
-5%
與周邊 30 件實際成交的平均坪單價相比（國交省成交資料、含不同屋齡與較新物件）。本物件屋齡較高時折價屬正常。
災害安全分
44
70+ 安全 / 40〜70 普通 / 低於 40 須再評估
判定依據
Bukken.io 分析摘要
本物件位於東京都江東區北砂3丁目，為屋齡46年的鐵骨造1R套房，現況已有租客入住（月租金62,000日圓），總價1,680萬日圓，表面投報率4.43%、扣除各項費用後的實質投報率為3.45%。與江東區同類物件掛牌利回中位數6.82%相比明顯偏低，顯示本物件掛牌利回並非市場最優惠水準；而與機構投資機構（J-REIT）收購出租住宅時接受的報酬水準（中位4.2%）相比，實質投報率則接近偏低端。
最大風險在於1981年以前的舊耐震基準、鋼骨造建物耐震補強狀況不明，加上總合危險度在東京都內排名16/5192（相對危險側），海外非居住者取得融資的難度評級為「極高」。整體而言本物件屬於現金全額購入、長期持有收租型的保守選擇，而非短期套利標的。
01外觀與週邊環境展開 ▼收合 ▲
外觀・周邊環境診斷（Bukken.io 街景實查）
bukken.io 幫你上 Google 街景看過現場了
從實際街景讀外觀、管理狀態、周邊環境;看不到的部分會誠實標註「無法確認」。
外觀總合分數
0-100 / 70+ 管理良好 / 50-70 標準 / 50以下 須確認
以 Google 街景影像交由 Claude Vision 解析，從垃圾放置處・外牆・公共區・採光等推估管理狀態（依拍攝當下影像，可能與最新狀況不同）。
本街區為住商混合的一般住宅地帶，道路整潔、路幅適中，周邊建物維護狀況普通至良好。從街景可見部分住宅入口花圃整理細心，顯示住民對環境有基本責任感。
主要注意點在於街道兩側電線密集，以及部分建物外觀顯示一定屋齡，需進一步確認修繕計畫。
街景看到的細部
- 垃圾置場・三張街景照片均未發現垃圾集中處，無法評估整潔狀況，建議實地勘查確認。
- 陽台・第二張照片中可見住宅外觀整潔，陽台無明顯雜物或枯萎植物堆放。第三張照片中某公寓陽台可見腳踏車停放，屬一般生活用途，未達警示程度。
- 外牆・第二張照片主體建物（奶油色兩層樓建築）外牆維護狀況良好，無明顯裂縫或磁磚脫落，入口花圃整理細心為加分項。第一張及第三張照片中可見數棟屋齡較長的建物，外牆塗裝有輕微老化痕跡，但無失修跡象。街道沿線整體維護狀況達普通標準。
- 共用空間・第二張照片可見入口玄關前設有整齊的低矮花圃與植栽，屬住民主動美化環境的行為，為住民歸屬感的正面指標。共用走廊部分無法從街景直接判讀，建議實地確認。
- 信箱區・三張街景照片均無法清楚辨識信箱區，建議實地勘查確認信箱整潔度及廣告傳單堆積情況。
- 自行車停放・第三張照片左側可見公寓外停放數輛腳踏車，排列尚稱整齊，未發現明顯廢棄車輛。惟停放位置是否為規劃停車場或隨意停放，難以從照片判斷，建議實地確認是否設有正式自行車停車場。
- 採光・從第一張照片可見道路前方視野開闊，遠方可見高層住宅大樓，但本街區建物多為三至五層樓，高度相近。天空能見度良好，採光整體評估為良。確切朝向無法從街景判斷，建議查閱物件資料確認。
- 周邊環境・道路路面標線清晰，路面狀況良好，無明顯垃圾或違規停車。左側可見自動販賣機及腳踏車停放，為一般住宅街道常見景象。第三張照片右側可見停有廂型車的空地及疑似商業設施，判斷為住商混合地區，生活機能具備。街道整體氛圍屬一般住宅區，無發現嫌惡設施。
良好之處
- 第二張照片顯示主體建物入口花圃維護細心，植栽生長健康，反映住民對居住環境有積極的照護態度。
- 道路路面標線清晰、路況良好，顯示所在行政區域的道路維護水準正常。
- 街道整體整潔，無垃圾亂棄或大型廢棄物堆置情形。
- 第一張照片遠景可見高層住宅大樓，顯示周邊地區有持續開發，地區活力尚可。
- 周邊無發現墓地、高架道路正下方、鐵路近距離等明顯嫌惡設施。
注意點
- 街道兩側電線及電線桿密集，為日本舊有住宅街區常見現象，部分買方可能對景觀感受有疑慮，建議實地確認是否有地下化計畫。
- 第三張照片右側疑似有商業車輛停放的用地，性質不明，建議確認是否為物流倉儲或商業用途場所，評估對居住環境的影響。
管理狀況觀察
根據街景照片，本街區整體環境屬一般住宅區水準，無重大風險疑慮，但有幾點建議您在簽約前自行確認：第一，建議您要求賣方或仲介提供本棟的管理規約與長期修繕計畫書，確認修繕基金的累積金額是否充足，以及近年是否已執行或預定外牆修繕等大型工程。第二，建議您實地造訪垃圾集中處，觀察垃圾分類是否確實執行，這是判斷住民素質與管理組合執行力最直接的指標。
第三，建議您確認自行車停車場的正式配置及使用規則，避免日後產生停車糾紛。第四，若您重視風水，本街道兩側有電線密集的現象，依中華圈傳統觀念屬線路煞範疇，但請您了解這在日本不動產市場的評估中並非減分因素，屬個人感受判斷，最終是否接受請依您自身標準決定。
第五，建議您在白天不同時段各實地走訪一次，確認周邊噪音環境及鄰近商業活動對日常生活的實際影響。
02投資判斷展開 ▼收合 ▲本物件屬江東區小坪數投資型套房，現況已出租、投報率明確，但屋齡46年舊耐震未補強與外國人融資極難是最大變數，若能取得耐震補強紀錄與長期修繕計畫將更安心
規則檢查（管理現場基準）
耐震基準・舊耐震（補強狀況不明）
屋齡 46 年，適用1981年以前舊耐震基準。最好能向管理委員會確認耐震補強的實施情況。地震保險的建築年份折扣（限1981年6月以後竣工適用，約一成）及部分銀行的擔保評估、轉售時的買家群會受影響。市中心的RC造物件仍有不少案例可貸款。
耐震基準・舊耐震（補強狀況不明）
屋齡 46 年，適用1981年以前舊耐震基準。最好能向管理委員會確認耐震補強的實施情況。地震保險的建築年份折扣（限1981年6月以後竣工適用，約一成）及部分銀行的擔保評估、轉售時的買家群會受影響。市中心的RC造物件仍有不少案例可貸款。
管理費・修繕準備金・未發現問題
車站徒步・步行至車站逾10分鐘
最近車站徒步 13 分鐘，對租金需求略有壓制，尤其在單身租客市場中吸引力較低。
車站徒步・步行至車站逾10分鐘
最近車站徒步 13 分鐘，對租金需求略有壓制，尤其在單身租客市場中吸引力較低。
用途地域・商業地域（居住面）
商業地域。可能有夜間營業店家、高層建築及噪音，家庭自住建議確認周邊環境。
用途地域・商業地域（投資・民宿面）
商業地域。鄰近車站、便利性最高，租金需求強勁、民泊限制最少、流動性高，是投資首選地帶。
用途地域・商業地域（居住面）
商業地域。可能有夜間營業店家、高層建築及噪音，家庭自住建議確認周邊環境。
用途地域・商業地域（投資・民宿面）
商業地域。鄰近車站、便利性最高，租金需求強勁、民泊限制最少、流動性高，是投資首選地帶。
樓層・電梯・未發現問題
建物結構（木造×寵物組合）・未發現問題
權利形態（借地權）・未發現問題
サブリース・未發現問題
重建可否・未發現問題
新成屋溢價・未發現問題
「未檢出」僅代表以本次可取得的資料未觸發該項警示，並不保證完全無風險。
綜合評分
短期＝現金流・流動性視角；長期＝人口・結構耐久・法規穩定視角。星等由 bukken.io 規則引擎依各資料源計算，非主觀評分。
本維度共檢核 10 項：6 項正面、3 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +租金需求
- +車站徒步
- −屋齡
- ·災害安全度
- +人口（現在+未來）
- +修繕積立金
- +用途地域（投資適性）
- −舊耐震（補強情況不明）
- −車站徒步超過10分鐘
- +商業地域（投資・民泊面）
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
本維度共檢核 5 項：3 項正面、1 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- ·災害安全度
- +結構
- +修繕積立金
- +物件外觀
- −舊耐震（補強情況不明）
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
本維度共檢核 5 項：3 項正面、1 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +治安
- +學校・托育
- +生活機能
- ·居住舒適
- −商業地域（居住面）
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
本維度共檢核 3 項：0 項正面、2 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- −海外非居住者的貸款難易度
- ·在日外國人的貸款難易度
- −舊耐震（補強情況不明）
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
再售流動性短期評價高於長期（短期64／長期56）。現在的優勢長期會略為減弱。
本維度共檢核 6 項：4 項正面、1 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +未來人口 (2040)
- +車站徒步
- +都市計畫
- ·結構＋屋齡
- +交易趨勢
- −舊耐震（補強情況不明）
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
⚠️ 本評分為假設此物件規約可供民泊，但多數集合住宅的管理規約禁止作為民泊（住宅宿泊事業），投入營運前請務必先確認管理規章。
本維度共檢核 4 項：3 項正面、1 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +用途地域（民泊可否）
- −民泊申報件數
- +都市計畫
- +商業地域（投資・民泊面）
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
項目別分析
Bukken.io 將分析結果分類為治安・出租需求・將來性等項目，每項給予 1-5 星評等與兩面評估。標示 L1 維度（投資收益・民泊・自住・外國人・再售）的項目，其星等以 bukken.io 規則引擎的確定性分數覆蓋；其餘項目為 Bukken.io 評估。
本物件表面投報率4.43%，扣除管理費、修繕積立金、固定資產稅及都市計畫稅後的實質投報率降至3.45%，再計入取得成本（仲介費、不動產取得稅、登記費用共848,338日圓）後的含取得成本投報率為3.28%。與江東區同類型物件掛牌利回中位數6.82%（四分位5.65〜7.68%）相比，本物件明顯偏低；與法人投資機構（J-REIT）收購出租住宅時接受的報酬水準（中位4.2%，區間4〜4.5%）相比，本物件實質投報率3.45%亦落於偏低端，顯示以機構投資角度衡量並非特別具吸引力的價格。
現況為租客在住（Owner Change），交屋後即有租金收入，但現行租金62,000日圓與AI推估退租後可爭取的租金水準70,330〜77,926日圓之間存在上調空間，屬於未來增值的潛在利多。
- 現況為賃貸中（Owner Change），交屋後立即有租金收入
- 現行租金與AI推估退租後租金之間存在上調空間（約13〜26%）
- 所有權（非借地權）物件，融資與轉售流通性優於借地權物件
- 實質投報率3.45%低於江東區同類掛牌利回中位數6.82%
- 實質投報率3.45%亦低於J-REIT機構投報基準中位4.2%，屬偏低端定價
物件位於商業地域，步行8分鐘可達西大島站（都營新宿線，日均乘降約2.7萬人，屬小型車站，各站停車為主、快速列車需於轉乘站搭乘），生活機能極佳（步行3分鐘內有超商、步行5分鐘內有超市）。租客定位為單身上班族（tenantType: single_worker），但系統判定招租難易度偏弱（rentEase: weak），加上鄰近車站規模較小、距住吉、龜戶等大型轉運站需徒步16〜19分鐘，對通勤族的吸引力受限。
東京都特別區近12個月人口淨流入達27,497人，顯示都心整體租賃需求擴張，對本區小坪數套房仍有一定支撐。
- 生活機能極佳：步行3分鐘超商、步行5分鐘超市、步行4分鐘中學
- 東京都特別區近期人口淨流入強勁（+27,497人/年），整體租賃需求擴張
- 江東區地區未來人口預測至2040年成長5.9%，長期人口基盤穩定
- 系統判定本物件招租難易度偏弱（rentEase: weak）
- 最近車站西大島為小型站（日均2.7萬人次），快速列車需轉乘至其他站，通勤便利性受限
物件距西大島站步行8分鐘（地圖換算），屬於徒步可接受範圍但非最優（10分鐘內尚可，5分鐘內更佳）。半徑1,500公尺內共有4個車站可用，其中龜戶站（總武線，日均10.6萬人次）為主要車站但步行需19分鐘，通勤彈性尚可但非即時可達。
生活機能面向優異，半徑500公尺內有6家超商、800公尺內20家超市，20所學校位於1公里內，顯示日常生活便利度高。用途地域為商業地域，屬於商業核心地帶，車站周邊高樓與夜間營業店鋪集中，便利性高但夜間噪音疑慮需留意。
- 半徑1,500公尺內可利用4個車站，含日均10.6萬人次的龜戶站（總武線）
- 生活機能優異：超商6家、超市20家、學校20所，均在步行可及範圍
- 商業地域鄰近車站，便利性最高，屬於投資的核心區位
- 最近車站西大島步行13分鐘（實測，地圖換算為8分鐘），略超出單身租客偏好的10分鐘門檻
- 商業地域夜間營業店鋪可能造成噪音，居住舒適度需自行至現場確認
江東區周邊3公里範圍內人口預測從2025年434,693人成長至2040年460,364人，增幅達5.9%，屬於人口成長型地區，對長期租賃需求與地價具支撐作用。江東區近期地價年增率達12.1%，過去5年公示地價年複合成長率為+3.49%，過去10年為+3.85%，均高於日本全國地價0〜2%的一般水準，顯示本區地價呈現強勢上升趨勢。
江東區近期市場成交中古大廈價格5年年複合成長率高達+6.52%，市場交易量亦逐年攀升（2018年1,305件增至2025年3,496件），顯示市場流動性與買氣持續增溫。惟本區高齡化率預估將從2025年20.1%上升至2050年27.4%，長期租客結構可能出現變化。
- 周邊3公里人口預測至2040年成長5.9%，屬成長型地區
- 過去5年公示地價年複合成長率+3.49%，10年+3.85%，優於全國平均水準
- 江東區近期成交案例5年年複合成長率高達+6.52%，成交量逐年攀升，市場健全度佳
- 江東區高齡化率預估將從20.1%（2025年）上升至27.4%（2050年），長期租客結構面臨轉變
本物件單價換算約為每坪300萬日圓，與鄰近北砂地區近期成交案例（每坪239萬〜441萬日圓，惟多為屋齡較新或已改裝之RC造大坪數住宅）相比屬中間偏低水準，但需留意本物件為46年鐵骨造小坪數套房，與比較樣本的建物條件差異甚大，直接比較坪單價參考性有限。物件坪單價換算後每平方公尺約143.9萬日圓，高於區公示地價每平方公尺45.1萬日圓（惟公示地價與市場實際成交存在落差屬正常現象），也高於區平均成交單價每平方公尺127.7萬日圓，顯示掛牌價格並非明顯低估。
所有權（非借地權）型態有利於未來轉售流通性，惟屋齡46年且為舊耐震基準建物，將直接限制未來潛在買方（尤其是需要融資的日本國內買家與外國買家）的範圍，是再售時的主要制約因素。
- 所有權型態（非借地權），有利於融資與未來轉售流通性
- 江東區近5年成交中古大廈中位數年複合成長率+6.52%，區域整體流動性與買氣佳
- 屋齡46年且為舊耐震基準建物，未來轉售時可貸款買方範圍受限，議價空間可能較大
- 單價每平方公尺143.9萬日圓高於區平均成交單價127.7萬日圓，未見明顯低估空間
本物件屋齡46年，適用1981年以前的舊耐震基準，耐震補強狀況目前未知。根據既定分析，海外非居住者於本物件的融資難易度評級為「極高」：多數日本銀行不承作舊耐震基準物件對海外非居住者的貸款，台資銀行東京分行及外資銀行亦多要求RC造或SRC造、屋齡35年以內的條件，本物件的鋼骨造與46年屋齡皆不符合上述門檻。
即使是在日外國人，屋齡超過35年的物件擔保評估亦偏低，可能被要求提高至30〜40%以上的頭期款。考量本物件總價僅1,680萬日圓，對於能以全額現金購入的海外投資人而言，融資限制的影響相對有限，但會直接壓縮未來轉售時潛在買方的範圍。
- 總價僅1,680萬日圓，海外投資人可考慮以全額現金購入方式規避融資限制
- 屋齡46年、舊耐震基準（1981年以前）且鋼骨造，海外非居住者融資難易度評級為「極高」
- 在日外國人融資亦因屋齡超過35年而擔保評估偏低，可能需負擔30〜40%以上頭期款
本物件所在地海拔為負1.1公尺（海平面下），屬於低窪地帶，洪水淹水風險評級為「高」（最大想定淹水深度達5公尺），高潮淹水風險評級為「極高」（最大想定10.0公尺），液化風險評級為「中」。地震30年內震度6強以上發生機率為28.6%，東京都地震危險度調查中，本町丁目總合危險度排名為都內5,192個町丁目中第16名（危險側），建物倒塌危險度與火災危險度均為最高等級5級，地盤分類為沖積低地。
惟土砂災害警戒區域與津波淹水風險評級均為「無」，地形本身平坦（半徑50公尺高低差僅0.8公尺），生活動線無虞。
- 土砂災害警戒區域與海嘯淹水風險均為「無」（不在警戒範圍內）
- 地形平坦（半徑50公尺高低差僅0.8公尺），生活與移動動線良好
- 海拔負1.1公尺，屬海平面下低窪地帶，洪水淹水風險評級「高」（最大想定5公尺）
- 高潮淹水風險評級「極高」（最大想定10.0公尺），液化風險評級為「中」
- 東京都地震地域危險度調查總合危險度排名16/5,192，屬相對危險側，建物倒塌與火災危險度均為最高5級
依警視廳令和7年統計，江東區侵入竊盜（含闖空門）件數為45件，為23區平均80件的0.56倍，區內治安排名為23區中第13名，屬中段偏佳水準。就北砂3丁目町丁目層級數據，住宅侵入風險僅1件（其中闖空門0件），街頭治安（粗暴犯與街頭搶奪）僅1件，均屬「安全的部類」，優於區平均表現。
惟街景外觀分析指出周邊電線密集為日本舊式住宅街區常見現象，且建物本身外觀顯示一定屋齡，需留意修繕計畫執行狀況。
- 町丁目層級住宅侵入風險僅1件（含闖空門0件），優於區平均，屬安全部類
- 町丁目層級街頭治安（粗暴犯、搶奪）僅1件，優於區平均，屬安全部類
- 江東區侵入竊盜件數為23區平均的0.56倍，區內治安排名13/23
- 建物外觀顯示一定屋齡，需留意修繕計畫執行狀況（詳見投資收益性類別的舊耐震風險說明）
建議
- 1
【行動】請仲介或管理公司代為向管理委員會確認本棟建物耐震補強的實施狀況及相關證明文件，理由是屋齡46年適用舊耐震基準，補強與否直接影響未來融資與轉售條件。
- 2
【行動】請仲介提供賃貸借契約書、租金明細（Rent Roll）及押金承接條件，理由是本物件為現況出租交屋，需確認租約類型（普通租賃或定期租賃）、租金改定條款及滯納紀錄。
- 3
【行動】請仲介或管理公司代為向管理委員會索取長期修繕計畫書及修繕積立金?每月繳交的公共修繕儲備金，用來日後整修電梯、外牆、屋頂等共用部分。老屋常見金額調漲甚至一次性追繳。台灣沒有直接對應的制度，買前務必確認積立餘額。累積餘額，理由是屋齡46年建物未來大規模修繕（如外牆、管線更新）支出可能顯著增加，需評估積立金是否充足。
- 4
【行動】請透過台資銀行東京分行（如兆豐、第一、彰化銀行）或東京星展銀行、SBJ銀行進行融資事前審查，理由是本物件屬舊耐震鋼骨造建物，海外非居住者融資難易度評級為「極高」，建議提前確認是否可行或改採全額現金方式。
- 5
【行動】請仲介安排實地訪查垃圾集中處及自行車停車場使用規則，理由是這是判斷管理委員會執行力與住戶素質的直接指標。
- 6
【行動】自行於SUUMO等日本租屋網站查詢同區、同面積帶（約18平方公尺、1R）的實際掛牌租金，並以空室率15〜20%重新試算實質投報率，理由是現行租金62,000日圓與AI推估退租後租金70,330〜77,926日圓存在落差，需掌握真實可爭取的租金水準。
- 7
【行動】請仲介確認物件是否位於防火地域內對未來裝修或原地改建的具體限制及成本增幅，理由是本物件所在區域已標示為防火地域，區分大廈個別單位如需大規模改裝需符合耐火建築規定。
- 8
【行動】自行查閱國土交通省reinfolib網站或請仲介提供物件座標的災害潛勢圖詳細圖資，理由是本物件所在地海拔為負1.1公尺，洪水與高潮淹水風險評級分別為「高」與「極高」，建議進一步確認具體避難路徑與樓層淹水對策。
以上確認事項多需以日文向日方索取文件。人在海外可委託物件仲介或購屋顧問代行索取。
退場策略
- 1
賃貸：物件現況已有租客在住，交屋後可立即取得租金收入，長期持有收租為主要可行策略，惟需留意退租後重新招租時的實際成交租金水準與空室期間。
- 2
出售：由於屋齡46年、舊耐震基準且鋼骨造，未來轉售時可貸款買方範圍受限（尤其外國買家），出售時程可能較長，建議設定較充裕的出售期程或以價格讓步換取成交速度。
- 3
法人投資：以海外法人或個人名義全額現金持有本物件可規避融資限制問題，惟仍需留意日本非居住者的稅務申報（透過納稅管理人）及未來出售時的讓渡所得稅（持有5年以內稅率39.63%、超過5年為20.315%）對報酬率的影響。
- 4
長期收租後改建：若管理委員會未來決議進行大規模修繕或改建計畫，屬於整棟決議事項，個別持分屋主無法單獨主導，需配合管理委員會決議進度，投資人應留意此為長期不確定因素。
03收益與稅務展開 ▼收合 ▲實質報酬 3.45%・現行月租 ¥62,000
需準備的總現金
≈ NT$371 萬
這裡以全現金購入為前提試算。住在台灣一樣可以透過台系銀行東京分行貸款，但自備款要抓總價的 45〜50%，所以先用現金版本看比較保險。想看貸款版本的數字，請看下方的融資事前診斷。
參考匯率，依匯款時點變動。
每月實拿（出租情境）
≈ NT$1 萬
參考匯率，依匯款時點變動。
收益分析（投報率精算）
表面投報率
4.43%
年租金 ÷ 取得價格
實質投報率
3.45%
扣除管理費・修繕・固定資產稅後 NOI ÷ 取得價格
含取得成本投報率
3.28%
NOI ÷（取得價格＋取得相關費用）
現行租金（刊登）
¥62,000
AI 推估租金（參考）
¥70,330
AI 推估租金區間 ¥70,330〜¥77,926/月（模型誤差 ±10.8%）。本物件為出租中，投報率以刊登的現行租金計算。這個推估區間，是租約到期或房客搬走後可望談到的租金水準參考。
現行租金低於 AI 推估。若是房客租很久沒調過，或屋主當初讓了價，等租約到期或房客搬走後，租金有機會往上調。實際條件請以租賃契約書為準。
依據：2,000 件以上出租案例回歸模型，與周邊行情交叉印證。注意：周邊可比案例較少，主要參考同棟實績。
以下是關於 AI 推估租金的說明（投報率是用刊登的現行租金算的）。 這個坪數在附近能參考的出租案例不多，相近條件比對得比較弱，所以估出來的範圍偏寬。我們主要參考這棟樓自己過去的租金紀錄。建議實際看屋、並請仲介確認。
同條件・同棟資料含裝修差異・樓層差・個別狀況，個別實租可能有 ±10〜15% 的浮動。建議實勘及向仲介確認。
fudosandb 模型 ¥70,330（都道府縣級估算，高級地易低估，僅供下限參考）
▾ 計算前提
年度 NOI?年租金收入扣掉持有期間各項費用（管理費、修繕、固都稅等）後的淨收益。計算實質投報率的基礎數字。
¥579,161
修繕基金（月）?每月繳交的公共修繕儲備金，用來日後整修電梯、外牆、屋頂等共用部分。老屋常見金額調漲甚至一次性追繳。台灣沒有直接對應的制度，買前務必確認積立餘額。
¥4,000
取得相關費用合計
¥848,338
概算所得稅（年・非居住者）
¥13,492
稅額（固都稅・取得稅・登記費・所得稅）皆為概算，實額請以課稅明細書・稅理士確認。表面投報率為廣告值，與本欄精算值是兩回事。
機構級基準（J-REIT 住宅）
進階中位數 cap rate?大型機構投資人買同類型房產時，他們能接受的報酬率（NOI÷市值）。本物件利率高於 cap rate，才算有相應的風險溢酬。
4.2%
中段區間（p25〜p75）
4〜4.5%
全国・住宅 prime / 樣本 11 件
機構投資人以何種投報率評價・取得住宅的參考值。東京都心 prime 偏下限（約 3.5〜4%），地方偏上限。
健美家 同條件 表面利回り（掛牌基準）
表面投報率中位數
6.82%
四分位區間（p25〜p75）
5.65〜7.68%
江東区・近い専有面積/築年・樣本 17 件
稅金・取得成本試算
遺產稅路線價（推估）?以道路為單位的課稅用官方地價，是計算遺產稅、贈與稅的基礎。約為公示地價的八成。
¥360,800/㎡
固定資產稅評價額（推估）
¥315,700/㎡
固定資產稅（年・特例後）?每年持有不動產就要繳的稅，類似台灣的房屋稅+地價稅合一。住宅用地有優惠減免，年繳數萬到數十萬日圓不等。
¥737/㎡
都市計畫稅（年・特例後）
¥316/㎡
推估 土地持分稅額（年）
¥5,840〜¥19,468
年間固定資產稅合計（土地＋建物・概估）
¥15,596
年間都市計畫稅合計（土地＋建物・概估）
¥5,243
以公告地價 × 標準比率（路線價 80%・固資 70%）推估，已反映住宅用地特例。實際金額請以課稅明細為準。
04風險檢查展開 ▼收合 ▲災害安全 44/100・高潮（暴潮）
災害風險
災害安全評分
全國平均 50 / 東京 23 區 中位數 70 / 山手台地 prime（高輪・千代田・文京等）90+
把 5 項災害（地震 / 洪水 / 土石流 / 海嘯 / 液狀化）統合成 0-100 分。70+ 安全、40-70 普通、低於 40 要再評估。
▾ 算式（點擊展開）
- 基準値100
- 地震 30 年：28.6%-11
- 水害：高-20
- 土砂：無風險0
- 津波：無風險0
- 高潮：非常高-20
- 液狀化：中等-5
- 合計= 44
📍 J-SHIS 計算「特定座標未來 30 年發生震度 6 強以上」的機率。山手線內 5〜17%（西南部台地略高）、下町低地 15-30%、橫濱/川崎 30-40%、大阪/神戶 30-50%、靜岡沿岸 50-80%。超過 20% 算高風險。※ 政府宣傳的「首都直下 M7 30 年 70%」是整個南關東累積機率，跟這個是不同指標。
地震（30 年・震度 6 強）
28.6%
洪水風險
高 (5m)
液狀化
中等
高潮（暴潮）
非常高 (10m)
地區危險度（東京都）
建物倒塌危險度
高（等級 5 / 5）
火災危險度
高（等級 5 / 5）
綜合危險度
高（等級 5 / 5）
都內相對安全度
比東京約 0% 的地區安全
綜合排名 第 16 / 5192 名（排名越後越安全）
地盤分類
沖積低地5
等級為 1（相對較低）至 5（相對較高）。 此為東京都「地震相關地域危險度測定調查（第9回）」的町丁目別相對評估。僅為都內相對等級，無法與其他道府縣比較。
治安・犯罪統計
① 物件所在街區・北砂3丁目
町丁目單位，最貼近這間房子的實際體感。
住宅侵入（破門竊盜）
安全・1件
街頭治安（暴力犯）
安全・1件
② 江東区 全區
整個區的平均水準，用來對照 23 區平均與排名。街區數字與全區數字不一致是正常的。
刑案總件數
3,456件
警方受理的全罪種件數
侵入竊盜
45件
其中屋主不在時遭竊 8件
23區平均比（總數）
1.08 倍
高於 23 區平均（1.0 為平均）
侵入竊盜 23區平均比
0.56 倍
低於 23 區平均（1.0 為平均）
23區治安排名
第 13 / 23 名
2025 年全年・警視廳 刑案受理統計
平均比 1.0 為 23 區平均，小於 1 代表低於平均。
地形・坡度
坡度評價
平坦
50m 內最大高低差
0.8m
國土地理院標高數據（半徑50m・四方向）。陡坡會影響長者・育兒家庭的生活便利與轉售性。
未來人口推估
2025→2040 人口變化率
+5.9%
2025→2060 人口變化率
+6.2%
高齡化率（2050）
27.4%
全國 2050 推計約 37.1%，屬相對年輕地區
租金趨勢
特別区部 2025 年
年增 +0.7%
趨勢
穩定 →
05區域市況展開 ▼收合 ▲公示地價 5年 +18.68%・周邊成交比 接近
區域健全度
需求評分
88/100
供給評分
83/100
購買力評分
70/100
良好的點
- 人口流入強（東京都特別区部 +27,497人 / 12ヶ月）
- 空屋率健全（江東区 総9.0%、全国平均 13.8% 以下）
- 人口規模大（江東区 524,310人）
- 新規供給適度（江東区 貸家 688戸 / 4ヶ月）
區域市況
平均單價（每㎡）
¥1,202,372
現行租金（月・刊登）
¥62,000
現行投報率
4.4%
公告地價 年漲幅
+12.1%
周邊成交案例
📍 與周邊成交案例的坪單價比較。Underpriced = 比行情便宜 10%+，Overpriced = 比行情貴 10%+，適正 = ±10% 內。
案件數
30 件
平均坪單價
¥317 萬/坪
本物件坪單價
¥300 萬/坪
貴/便宜判定
合理
實際成交案例（參考）
| 時期 | 坪單價(萬円) | 面積(㎡) | 屋齡 | 格局 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 338万 | 90㎡ | 2008 | ４ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 260万 | 75㎡ | 2004 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 351万 | 65㎡ | 2005 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 239万 | 65㎡ | 1996 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 441万 | 75㎡ | 2022 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 307万 | 70㎡ | 2002 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 282万 | 55㎡ | 1974 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 331万 | 90㎡ | 2008 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 470万 | 45㎡ | 2022 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 264万 | 15㎡ | 1990 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 389万 | 45㎡ | 2022 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 156万 | 55㎡ | 1984 | --- |
| 2026年第1四半期 | 264万 | 15㎡ | 1990 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 397万 | 25㎡ | 2020 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 357万 | 25㎡ | 2018 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 320万 | 30㎡ | 2019 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 397万 | 40㎡ | 2004 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 573万 | 75㎡ | 2023 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 142万 | 105㎡ | 1980 | ４ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 172万 | 25㎡ | 1992 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 264万 | 30㎡ | 2022 | １Ｋ |
| 2025年第4四半期 | 430万 | 20㎡ | 2006 | １Ｋ |
| 2025年第4四半期 | 220万 | 15㎡ | 1981 | １Ｋ |
| 2025年第4四半期 | 358万 | 60㎡ | 1996 | ３ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 351万 | 65㎡ | 1996 | ３ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 279万 | 70㎡ | 1999 | ３ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 295万 | 65㎡ | 1997 | １ＬＤＫ＋Ｓ |
| 2025年第4四半期 | 259万 | 60㎡ | 1985 | ３ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 326万 | 70㎡ | 2005 | ２ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 290万 | 65㎡ | 1996 | ３ＬＤＫ |
以上為周邊 北砂、大島 一帶、約方圓 615 公尺內的成交案例。
公示地價・路線價推估
公示地價（2025）?日本政府每年1月1日公告的官方地價基準。作為擔保評估與稅額計算依據。通常只有實際成交價的七到八成。
¥451,000/㎡
路線價推估（≈公示×80%）?以道路為單位的課稅用官方地價，是計算遺產稅、贈與稅的基礎。約為公示地價的八成。
¥360,800/㎡
用途
住宅地
最近車站
大島 (1200m)
周邊地價水準（同用途3點）: ¥398,000〜¥585,000，中位數¥451,000
公告地價走勢
進階最新公告地價（2025）
¥451,000/㎡
5年累積
+18.68%
5年 CAGR +3.49% (CAGR)
10年累積
+40.5%
10年 CAGR +3.85%
公告地價是落後指標，請對照下方實際成交走勢確認方向是否一致。CAGR 以中位數端點法（5/10 年前 vs 最近年複利）計算。
成交價走勢
進階2025 中位數
¥1,120,000/㎡
年增率
+12%
5年累積
+37.14%
5年 CAGR +6.52%
中古マンション等・8年（國交省）
市區町村級實際成交價中位數走勢，比公告地價更早反映市場實勢。CAGR 以中位數端點法（5 年前 vs 最近年複利）計算。
用途地域
地域分類?政府依都市計畫法劃定的土地使用分區，決定周邊能蓋什麼（住宅、商業、工業等）。直接影響未來周邊環境與再開發可能性。
商業地域
本物件的指定值
未能自動取得，可向役所都市計畫課確認
商業地域的法定範圍
指定於車站前、繁華街的高密度商業區域。容積率最高1300%，可進行高層開發。店舖、辦公室、飯店、住宅等幾乎所有用途均可建設。
▾ 這一區可以蓋什麼、不能蓋什麼
| 用途 | 在這一區 |
|---|---|
| 住宅、公寓、宿舍（含和住家合併、非住宅部分 50㎡以下的小店或事務所） | 可以蓋 |
| 店舖、餐飲店 | 可以蓋面積沒有上限 |
| 辦公室 | 可以蓋 |
| 旅館、飯店 | 可以蓋 |
| 保齡球館、游泳池、高爾夫練習場、打擊練習場 | 可以蓋 |
| 卡拉OK店 | 可以蓋 |
| 麻將館、柏青哥店、場外馬券或車券賣場 | 可以蓋 |
| 劇場、電影院、演藝場、觀覽場、夜總會 | 可以蓋 |
| キャバレー、料理店（有陪侍服務、供客人飲食的營業）、個室付浴場 | 可以蓋 |
| 幼稚園、中小學、高中 | 可以蓋 |
| 醫院、大學、高專、專修學校 | 可以蓋 |
| 神社、寺院、教會、公共澡堂、診所、托兒所 | 可以蓋 |
| 倉儲業的倉庫 | 可以蓋 |
| 自用倉庫 | 可以蓋 |
| 工廠（依危險性與環境惡化程度分四級） | 有條件限危險性與環境惡化之虞極少或較少的工廠，作業場 150㎡以下 |
| 汽車修理廠 | 有條件作業場 300㎡以下（原動機另有限制） |
建築基準法別表第2的概要（依日本國土交通省住宅局「建築基準法（集団規定）」參考資料）。這張表沒有列出全部限制，經特定行政庁許可而能蓋的例外也存在。個案的答案，請向區市的建築指導窗口與宅地建物取引士確認。
用途地域白話解說
這個分區是什麼
商業地域：商業核心地區，辦公室、百貨公司、夜間營業店鋪及高層建物集中，便利性最高。
優點
- 步行 5 分鐘以內抵達車站、便利性最高
- 高層公寓大廈地段
- 適合民泊及 SOHO 用途
留意點
- 夜間營業店鋪可能造成噪音
- 居住環境較為嘈雜，不一定適合家庭自住
對本物件的意義
指定值決定這塊地的開發上限，也影響同地段未來的重建與周邊開發可能性。
法律・物理檢查
権利形態
所有権
都市計畫・再開發
區域區分
都市計画区域
防火指定
防火地域
市街化調整區域・與都市計畫道路重疊是住宅取得的 deal-breaker 候選。再開發・立地適正化對象則是中長期保值因素。
防火地域: 指定於車站前、幹線道路沿線等。原則要求建設耐火建築物，建築成本較高，但火災延燒風險低。重建時須確認耐火建築物要件。
06物件與生活展開 ▼收合 ▲西大島 步行 8 分鐘・生活機能 優良
周邊站點 乘降客數
（多為各停、班距可能較大；要搭快速/急行可能得先到大站轉乘）
越靠近大站（乘降客數多），租賃需求通常越強、空屋風險越低。若最近站為小站或步行超過10分鐘，建議以較高的毛利率來彌補空屋風險。
生活機能（醫療・托育・採買）
醫療機構（半徑2000m）
醫院
8間
江東リハビリテーション病院・227m
查看列表（8 間）
診所
136間
医療法人社団すこやか会 荒木医院・311m （内科・小児科・外科）
查看列表（20 間）
- 医療法人社団すこやか会 荒木医院 ・311m （内科・小児科・外科）📍
- アリオ北砂内科 ・326m （内科）📍
- アリオ北砂皮フ科・アレルギー科 ・326m （皮膚科・アレルギー科・小児皮膚科）📍
- 倉井眼科 ・326m （眼科）📍
- 北砂クリニック ・332m （産科・婦人科・麻酔科）📍
- 小林クリニック ・338m （内科・小児科）📍
- 医療法人社団愛育会 協和メディカルクリニック ・347m （内科・小児科・整形外科）📍
- たち内科小児科クリニック ・371m （内科・消化器内科・肝臓内科）📍
- 五味皮フ科 ・371m （皮膚科・アレルギー科）📍
- 岡村耳鼻咽喉科医院 ・391m （耳鼻咽喉科）📍
- 医療法人財団南葛勤医協 江東診療所 ・453m （内科・整形外科・皮膚科）📍
- 医療法人社団新友会 西大島腎クリニック ・494m （内科）📍
- 藤川内科・呼吸器内科クリニック ・494m （呼吸器内科・内科・アレルギー科）📍
- 医療法人社団森羅 北砂２丁目だい整形外科 ・505m （整形外科・リハビリテーション科・リウマチ科）📍
- 医療法人社団桃医会 小野内科診療所 ・535m （内科・小児科・循環器内科）📍
- 足川耳鼻咽喉科 ・535m （耳鼻咽喉科）📍
- 砂町眼科 ・547m （眼科）📍
- 医療法人社団順晃会 稲見内科医院 ・550m （内科・消化器内科・呼吸器内科）📍
- 江東区総合区民センター休日急病診療所 ・558m （内科・小児科）📍
- うすい眼科 ・572m （眼科）📍
- 最多顯示前 20 間
牙科
115間
スガマビル歯科・191m
查看列表（20 間）
- スガマビル歯科 ・191m （歯科）📍
- 高橋歯科医院 ・303m （歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団池田会 アリオ北砂歯科クリニック ・326m （歯科・小児歯科・矯正歯科）📍
- 浜口歯科医院 ・338m （歯科）📍
- 医療法人社団 市川歯科医院 ・347m （歯科・小児歯科）📍
- 西大島ハートフル歯科 ・394m （歯科・歯科口腔外科・小児歯科）📍
- 医療法人社団 正健会 小名木川歯科 ・404m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- アリス小児歯科医院 ・459m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- とう矯正歯科 ・468m （矯正歯科）📍
- ユウデンタルクリニック ・485m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 中島歯科医院 ・494m （歯科・小児歯科・歯科口腔外科）📍
- 入江歯科クリニック ・494m （歯科・小児歯科・矯正歯科）📍
- うんの歯科医院 ・502m （歯科・小児歯科・歯科口腔外科）📍
- あきま歯科医院 ・514m （歯科・小児歯科）📍
- 砂町北歯科 ・521m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 寿泉堂歯科医院 ・545m （歯科・歯科口腔外科・小児歯科）📍
- 西大島わかば歯科 ・550m （歯科・歯科口腔外科・小児歯科）📍
- アイ歯科医院 ・572m （歯科・小児歯科・矯正歯科）📍
- たまよせ歯科医院 ・572m （歯科・歯科口腔外科・小児歯科）📍
- 医療法人社団創仁会 北砂小嶋歯科クリニック ・573m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 最多顯示前 20 間
採買・交通
超商
最近 169m
查看列表（6 間）
超市
最近 326m
查看列表（20 間）
- デリースパイス ・326m📍
- イトーヨーカドー アリオ北砂店 ・338m📍
- まいばすけっと 北砂五丁目団地店 ・373m📍
- カルディコーヒーファーム アリオ北砂店 ・385m📍
- ビッグ・エー 江東大島団地店 ・438m📍
- 大明物産店 ・485m📍
- ㈱和田久 本社･工場 ・485m📍
- まいばすけっと 大島１丁目店 ・501m📍
- まいばすけっと 砂町銀座西店 ・534m📍
- （有）増英商店 ・569m📍
- バーラト･バザール ・579m📍
- バザール マハラニ ・584m📍
- 赤札堂 砂町店 ・600m📍
- まいばすけっと 北砂５丁目店 ・629m📍
- まいばすけっと 北砂４丁目店 ・632m📍
- まいばすけっと 北砂６丁目店 ・663m📍
- キムチデポン ・667m📍
- フードスタイル大島店 ・700m📍
- オーケー 尾高橋店 ・791m📍
- まいばすけっと 北砂丸八通り店 ・794m📍
- 最多顯示前 20 間
學校
最近 253m
查看列表（20 間）
- 江東区立大島西中学校 ・253m📍
- 江東区立第四砂町中学校 ・274m📍
- 江東区立大島南央小学校 ・422m📍
- 江東区立亀高小学校 ・490m📍
- 江東区立北砂小学校 ・500m📍
- 江東区砂町文化センター ・511m📍
- 江東区総合区民センター ・559m📍
- 江東区立第二大島小学校 ・606m📍
- 江東区立第一大島小学校 ・685m📍
- 江東区立砂町小学校 ・744m📍
- 東京都立科学技術高等学校 ・756m📍
- 江東区立砂町中学校 ・809m📍
- 第二大島中学校 ・864m📍
- 江東区立小名木川小学校 ・889m📍
- 江東区立第六砂町小学校 ・906m📍
- 江東区立第四大島小学校 ・907m📍
- 専門学校 デジタル＆ランゲージ 秀林(専門学校DLS) ・963m📍
- 東京都立城東特別支援学校 ・975m📍
- 江東区立第二南砂中学校 ・989m📍
- 東京都立墨東特別支援学校 ・995m📍
- 最多顯示前 20 間
最近車站 西大島駅 步行 8 分鐘。步行 4 分鐘內超商 3 間、步行 6 分鐘內超市 7 間。強力支撐租賃需求，單身與雙薪家庭評價高。
預估租客輪廓
此物件較適合單身上班族租賃需求。
代表車站
亀戸 / 步行19分
大站 / 日均10.6萬人
全國 47 都市比較
越光米 5kg
¥4,928
5kg
吐司（1條）
¥535
1 袋
雞蛋（10顆）
¥307
1 盒
汽油（1L）
¥178
1 L
理髮（1次）
¥4,208
1 次
本區物價在全國 47 個調查都市中第 2 高，比全國中位數貴約 7%。
東京都特別区部・2025年（e-Stat 小売物価統計）
金額為日圓實價，米・吐司・蛋・汽油・理髮 5 項民生物價，供你對照自己熟悉的物價感受（概略參考，非絕對比較）。
07貸款試算展開 ▼收合 ▲
外國人貸款可行性
舊耐震物件須確認補強狀況，若未補強，可能導致貸款條件惡化。
屋齡超過 35 年的物件擔保評估低，可能被要求頭期款達 30–40% 以上。依耐震補強有無，條件差異顯著。
1981 年以前的舊耐震物件多數銀行不承辦海外非居住者貸款；台系銀行東京分行與 Standard Chartered / Pasona 等亦多要求 RC/SRC 且屋齡 35 年以內。
影響判定的關鍵因素
- ·鉄骨造
- ·屋齡 46 年・舊耐震（補強狀況不明）
- ·價格 1,680萬日圓
依身分別的房貸難易度。海外非居住者原則上不在日本金融機構承作範圍，須仰賴少數非銀行（Orix 銀行・SBI 新生 等）或全現金。
貸款初步診斷
根據你的身分試算可貸款金額區間，以及可能承作的金融機構。所有數字僅供參考。
輸入年收入後，即可看到可貸款金額試算。
可能承作的金融機構
追蹤 14 個外國人貸款方案・每季更新一次
我們會先協助你整理條件，再代為送件。不收代詢費用。
本卡片所有數字均僅供參考。實際是否核貸、利率與貸款條件，以各金融機構的審查結果為準。
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本報告以現狀客觀資料生成，不做為預測未來或投資建議，亦不構成日本宅建業法上的重要事項說明。購買決策請自行判斷，必要時請諮詢專業人士。
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