【範例】サンプルレジデンス板橋
東京都板橋区大山東町21-8
東武東上線 大山駅 徒歩6分
執行摘要
本物件現況賃貸中、含取得成本投報率2.72%，屋齡12年結構安全，若能確認修繕基金與租約條件將更安心買進
好物件的投報率通常不會最高：本評分看的是總報酬（租金＋增值＋風險），不是單看表面利回。
表面殖利率
4.13%
實質投報率
2.87%
東京精華區 3.5〜4% / 地方 5〜6%・現金流 D・同區同類基準
本物件坪單價 vs 周邊成交均價
-6%
與周邊 30 件實際成交的平均坪單價相比（國交省成交資料、含不同屋齡與較新物件）。本物件屋齡較高時折價屬正常。
災害安全分
96
70+ 安全 / 40〜70 普通 / 低於 40 須再評估
Bukken.io 分析摘要
本物件位於東京都板橋區大山東町，屬近隣商業地域，鄰近東武東上線大山站徒步2分鐘，生活機能與交通條件優異。現況為賃貸中（換屋主接手），現行租金為每月75,000日圓，換算表面投報率4.13%，但扣除管理費?每月繳給管委會的日常維護費用（清掃、門禁管理員等）。依大樓設備和服務水準差異很大。、修繕積立金?每月繳交的公共修繕儲備金，用來日後整修電梯、外牆、屋頂等共用部分。老屋常見金額調漲甚至一次性追繳。台灣沒有直接對應的制度，買前務必確認積立餘額。及固定資產稅後之實質投報率降至2.87%，含取得成本投報率則為2.72%，低於機構級（J-REIT收購住宅時可接受的還元利回り水準）中位數4.2%及板橋區同類物件掛牌中位數4.05%。
最大風險在於建物外觀老化，需確認修繕基金餘額及長期修繕計畫，另需留意周邊餐飲店的氣味與夜間人流對居住品質的潛在影響。整體而言，物件座落於人口持續流入的東京都心區域，土地價格與交易行情呈穩定上升趨勢，屬於中長期持有導向的穩健型收租物件。
01外觀與週邊環境展開 ▼收合 ▲
外觀・周邊環境診斷（Bukken.io 街景實查）
bukken.io 幫你上 Google 街景看過現場了
從實際街景讀外觀、管理狀態、周邊環境;看不到的部分會誠實標註「無法確認」。
外觀總合分數
0-100 / 70+ 管理良好 / 50-70 標準 / 50以下 須確認
以 Google 街景影像交由 Claude Vision 解析，從垃圾放置處・外牆・公共區・採光等推估管理狀態（依拍攝當下影像，可能與最新狀況不同）。
本物件周邊為商業與住宅混合地帶，街道人流活躍，生活機能豐富。然而從街景可觀察到本棟為低層舊式建築，外觀有一定年代感，鄰近飲食店及商業設施，噪音與氣味干擾為須留意的持續性因素。
受街景視角限制，本棟住宅部分的共用設施及維護細節無法逐一確認，建議實地查驗。
街景看到的細部
- 垃圾置場・街景角度未能看到本棟的垃圾集中處，無法評估。建議現地確認垃圾集中處的管理狀況。
- 陽台・街景中可見本棟上層陽台，未見明顯雜物堆放或大量晾曬衣物，整體印象尚屬整潔，屬正常居住狀態。
- 外牆・本棟為外觀帶有一定年代感的低層建築，牆面可見輕微褪色及老化痕跡，但未見明顯塗鴉或大面積剝落。整體屬正常老化，非立即性風險，惟建議確認大規模修繕計畫及修繕基金餘額。
- 共用空間・街景角度無法觀察大廳入口或共用走廊細節，無法確認是否有住民個人物品堆放或裝飾擺設，建議現地查驗。
- 信箱區・信箱區在街景中不可見，無法評估廣告信件堆積量及破損狀況，建議現地確認。
- 自行車停放・街景角度未見本棟附設自行車停車場，無法評估整理狀況與廢棄車輛有無。
- 採光・本棟位於商業街弄之中，兩側鄰棟建築高度與本棟相近，採光條件普通。前方道路具一定寬度，低層住戶的採光仍受限，高層住戶相對較佳。建議現地查驗目標樓層的實際日照時間。
- 周邊環境・周邊可清楚辨識「FASTGYM 24小時健身房」及「なか卯（丼飯・烏龍麵連鎖餐廳）」等商業設施，另有疑似眼鏡行、咖啡館及多家餐飲店分布於前方道路沿線。街區人流熱絡，生活機能良好，但同時需考量餐飲業帶來的氣味及夜間噪音問題。街道整潔度普通，局部可見工事用交通錐及施工相關物件，屬暫時性狀況。
良好之處
- 周邊商業設施多元且知名連鎖品牌進駐（健身房、丼飯連鎖等），顯示本街區有穩定的消費人口，租賃需求相對有保障。
- 陽台外觀未見雜物堆積或枯萎植物，住民整體生活習慣尚屬正常。
- 街景中可見施工用交通錐及相關工事跡象，顯示街區或周邊建物正在進行維護更新，為地區整體維護意願良好的正面訊號。
- 人行道有行人往來，街區活力充足，空屋率過高的跡象不明顯。
注意點
- 本棟鄰近多家餐飲店（丼飯連鎖、咖啡館等），油煙氣味及夜間人流噪音為持續性干擾因素，對住宅租賃品質有潛在影響。
- 本棟外觀呈現一定程度老化，建議在簽約前向管理公司索取修繕履歷及修繕基金收支報告，確認是否有大規模修繕的計畫或費用缺口。
- 24小時健身房鄰近本棟，深夜人流及可能的音樂噪音屬持續性環境因素，建議現地確認是否能聽到聲音干擾。
管理狀況觀察
建議您在看屋時重點確認以下幾點：第一，請向管理公司或管理組合索取過去5年的修繕履歷及修繕基金（大規模修繕準備金）的帳戶餘額，本棟外觀老化程度顯示未來可能有修繕費用需求，若基金不足，屆時將向住戶追加收取一次性費用。第二，本棟鄰近多家餐飲店，建議您親自於平日及假日不同時段前往現地，感受氣味及噪音是否影響居住品質。
第三，若您對風水有所在意，本棟位於商業街弄，前方有道路交叉口，屬路沖型立地。請注意，此概念源自華人風水觀念，在日本不動產市場中並不構成評估上的不利因素，日本買家對此並無特別顧慮，因此不影響租賃或轉售的市場競爭力。
第四，建議您現地確認大廳入口的門禁設備是否運作正常、信箱是否整潔，以及自行車停車場的管理狀況，這些細節是判斷管理組合日常運作品質的重要指標。
02投資判斷展開 ▼收合 ▲本物件現況賃貸中、含取得成本投報率2.72%，屋齡12年結構安全，若能確認修繕基金與租約條件將更安心買進
規則檢查（管理現場基準）
耐震基準・未發現問題
管理費・修繕準備金・未發現問題
車站徒步・未發現問題
用途地域・近鄰商業地域
近鄰商業地域。生活機能與住宅取得良好平衡，適合租賃需求，也適合民泊經營。
用途地域・近鄰商業地域
近鄰商業地域。生活機能與住宅取得良好平衡，適合租賃需求，也適合民泊經營。
樓層・電梯・未發現問題
建物結構（木造×寵物組合）・未發現問題
權利形態（借地權）・未發現問題
サブリース・サブリース（轉租保證）
サブリース（轉租保證）。保證租金通常低於市場行情，依借地借家法，サブリース公司可單方面調降租金。中途解約亦困難，常見於新建案投資套餐。務必確認合約條款（調降條款、期間、解約）。
サブリース・サブリース（轉租保證）
サブリース（轉租保證）。保證租金通常低於市場行情，依借地借家法，サブリース公司可單方面調降租金。中途解約亦困難，常見於新建案投資套餐。務必確認合約條款（調降條款、期間、解約）。
重建可否・未發現問題
新成屋溢價・未發現問題
「未檢出」僅代表以本次可取得的資料未觸發該項警示，並不保證完全無風險。
綜合評分
短期＝現金流・流動性視角；長期＝人口・結構耐久・法規穩定視角。星等由 bukken.io 規則引擎依各資料源計算，非主觀評分。
本維度共檢核 9 項：8 項正面、1 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +租金需求
- +車站徒步
- +屋齡
- +災害安全度
- +人口（現在+未來）
- +修繕積立金
- +用途地域（投資適性）
- +近鄰商業地域
- −サブリース（轉租保證）
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
本維度共檢核 5 項：4 項正面、1 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +災害安全度
- +結構
- +修繕積立金
- +物件外觀
- −サブリース（轉租保證）
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
自住舒適短期評價高於長期（短期76／長期69）。現在的優勢長期會略為減弱。
本維度共檢核 5 項：3 項正面、0 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- ·治安
- +學校・托育
- +生活機能
- ·居住舒適
- +近鄰商業地域
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
本維度共檢核 2 項：1 項正面、0 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- ·海外非居住者的貸款難易度
- +在日外國人的貸款難易度
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
本維度共檢核 6 項：5 項正面、1 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +未來人口 (2040)
- +車站徒步
- +都市計畫
- +結構＋屋齡
- +交易趨勢
- −サブリース（轉租保證）
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
⚠️ 本評分為假設此物件規約可供民泊，但多數集合住宅的管理規約禁止作為民泊（住宅宿泊事業），投入營運前請務必先確認管理規章。
民泊（短租）短期評價高於長期（短期75／長期68）。現在的優勢長期會略為減弱。
本維度共檢核 4 項：3 項正面、0 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +用途地域（民泊可否）
- ·民泊申報件數
- +都市計畫
- +近鄰商業地域
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
項目別分析
Bukken.io 將分析結果分類為治安・出租需求・將來性等項目，每項給予 1-5 星評等與兩面評估。標示 L1 維度（投資收益・民泊・自住・外國人・再售）的項目，其星等以 bukken.io 規則引擎的確定性分數覆蓋；其餘項目為 Bukken.io 評估。
表面投報率4.13%與板橋區同類物件掛牌中位數4.05%大致相當，但實質投報率降至2.87%，含取得成本投報率僅2.72%，低於J-REIT機構級（上市J-REIT收購住宅時可接受的還元利回り水準）中位數4.2%，顯示以機構投資人角度衡量，此物件屬於價格偏高、收益率偏薄的類型。年間NOI為¥625,103，取得諸費用合計¥1,219,508，佔房價比重不低，攤薄了實際報酬。
現況為賃借中，租金¥75,000/月為實績租金而非滿租假設，退租後市場行情租金上看¥101,624〜¥112,599/月，具備一定的增租空間。
- 現況為賃貸中，交屋後即有租金收入，無空窗期
- 退租或換約時租金有上調空間（AI推估市場租金約¥101,624〜¥112,599/月，高於現行¥75,000/月）
- 所有權（非借地權）物件，融資與轉售流動性較佳
- 含取得成本投報率2.72%低於機構級中位數4.2%及板橋區同類物件中位數4.05%，收益率偏薄
- 管理費加修繕積立金月付¥17,200，加計固定資產稅等持有成本後侵蝕實質報酬
物件為1K單身住宅類型，鄰近大山站（東武東上線，日均乘降約4.7萬人，屬中型車站），徒步僅2分鐘，租賃需求評估為中等偏強。生活機能極佳，步行1分鐘內即有超商及超市，板橋區為東京23區內人口穩定區域，過去12個月東京都特別區部呈現淨流入+27,497人的強勁人口移入趨勢，有利於長期租賃需求。
惟現行租金¥75,000低於同面積帶SUUMO實刊中位數¥129,500，顯示可能為長期承租戶或條件較舊之租約。
- 徒步2分鐘可達大山站，生活機能評等為「優良」，超商13家、超市20家在步行圈內
- 東京都特別區部人口淨流入強勁（近12個月+27,497人），支撐區域租賃需求
- 單身租客定位明確，物件面積22.4㎡、1K格局符合單身族群主流需求
- 物件鄰近多家餐飲店及24小時健身房，夜間人流與氣味為租賃品質的持續性干擾因素
距離大山站徒步僅2分鐘，屬於本物件最強的區位優勢之一，且半徑1500公尺內尚有板橋區役所前站（徒步9分）、中板橋站（徒步14分）等多站可供選擇，交通機能極佳。周邊為近隣商業地域，兼具生活機能與商業活力，屬於典型的車站前地段類型。
地勢平坦（半徑50公尺內高低差僅2.1公尺），對步行、自行車通勤族友善。
- 大山站徒步2分鐘，且半徑1500公尺內共有4個可用車站，多線選擇提升通勤彈性
- 地勢平坦（高低差2.1公尺），生活動線良好
- 近隣商業地域，商店街與住宅機能均衡，屬於典型車站前生活圈
根據國土數值情報之未來人口推估，物件周邊3公里圈人口將由2025年342,902人成長至2040年350,359人，變化率+2.2%，符合「穩定成長」區間；但同時高齡化率將由2025年的23.4%上升至2050年的28.2%，長期居住者結構將逐漸高齡化。公示地價過去5年年複合成長率達+4.21%，過去10年為+4.56%，明顯高於全國平均（0〜+2%/年）水準，顯示區域土地價值處於強勢上升軌道。
都市計畫方面屬防火地域，區分所有建物個人無法進行「建替え」，未來僅能透過管理委員會決議進行整棟改建。
- 3公里圈人口至2040年預估成長+2.2%，人口動能穩健支撐長期住宅需求
- 公示地價5年CAGR +4.21%、10年CAGR +4.56%，明顯優於全國平均水準
- 板橋區新屋開工中出租宅（貸家）佔56%，顯示區域仍具開發動能
- 屬防火地域，若走向整棟重建情境，新建須為耐火構造，建築成本較一般提高約1.5倍（僅適用管理委員會整棟決議情境，非個人可決定）
- 區域高齡化率預估將由23.4%（2025）上升至28.2%（2050），長期租客結構將趨於高齡化
物件坪單價約¥322萬/坪，與鄰近同類型（大山金井町、大谷口上町）RC造1K新成屋成交案例（坪¥275萬〜¥320萬）相近，屬於合理偏高區間，未見明顯超漲。板橋區中古大廈交易中位數過去5年累計上漲+21.62%（年複合+3.99%），交易件數亦逐年成長（2018年1,179件增至2025年2,718件），顯示市場流動性正在改善、成交活絡度提升，有利未來出場。
惟需留意「一括借り上げ」（包租代管）類型契約若涉及本物件，保證租金常有下修風險，且中途解約不易，須以正式租賃契約條件為準。
- 坪單價與鄰近成交案例（坪¥275萬〜¥320萬）相近，未見明顯溢價風險
- 板橋區近5年中古大廈成交中位數CAGR+3.99%，交易件數同步成長，市場流動性改善中
- RC造、屋齡12年，符合日本國內主要銀行融資適格性條件，有利未來轉手時買方取得融資
- 若涉及一括借り上げ（包租代管）架構，須留意保證租金遭調降或中途解約困難的潛在風險
物件整體災害安全評分達96/100，洪水、土砂災害、海嘯、土壤液化等四項風險評估均為「範圍外（none）」，代表座標位置不在國交省所定的各類災害警戒區域內，屬於相對安全的地質條件。海拔30.8公尺，地勢平坦，30年內震度6強以上地震發生機率為10.5%。
東京都地域危險度調查中，建物倒塌危險度、火災危險度、綜合危險度均為5級中的2級（數字越小越安全），綜合危險度在東京都5,192個町丁目中排名第1,692位，屬於相對良好水準。
- 洪水、土砂災害、海嘯、土壤液化四項風險均為範圍外，整體災害安全評分達96/100
- 地勢平坦（半徑50公尺高低差僅2.1公尺），海拔30.8公尺，水患風險低
- 東京都地域危險度調查中建物倒塌、火災、綜合危險度均為2/5等級，相對良好
海外非居住者於日本申請房貸原則上門檻極高，多數銀行要求最低融資金額達5,000萬日圓以上，本物件總價¥2,180萬遠低於此門檻，實務上海外投資人幾乎僅能以全額現金購買。在日台灣人（具永住權或穩定工作簽證及收入者）則可透過東京之星銀行（中國信託旗下）、SBJ銀行、歐力士銀行等機構嘗試一般審查，難度中等。
物件為RC造、屋齡12年，結構本身具備融資適格性，門檻主要來自申貸人身分而非物件條件。
- 結構為RC造、屋齡12年，符合日本國內銀行一般房貸審查的物件適格性條件
- 在日台灣人可透過東京之星銀行、SBJ銀行等機構嘗試融資，非完全無管道
- 海外非居住者身分申貸門檻高，實務上多需全額現金購買（此為海外投資人共通限制，非本物件特有缺陷）
建議
- 1
【確認】請仲介代為向管理委員會索取過去5年修繕履歷及修繕積立金?每月繳交的公共修繕儲備金，用來日後整修電梯、外牆、屋頂等共用部分。老屋常見金額調漲甚至一次性追繳。台灣沒有直接對應的制度，買前務必確認積立餘額。帳戶餘額，本棟外觀已顯現老化跡象，需確認是否有大規模修繕計畫及費用缺口。
- 2
【確認】請仲介提供完整賃貸借契約書、租金明細（レントロール）及敷金承接條件，確認現租客的契約類型（普通借家或定期借家）及到期日，以評估退租換租的時間點與增租空間。
- 3
【確認】若本物件涉及一括借り上げ（包租代管）架構，請務必取得保證租金的改定條款、保證期間及解約條件書面說明，避免誤判實際收益穩定性。
- 4
【確認】請仲介或親自於平日及假日不同時段至現場查看，評估周邊餐飲店氣味及24小時健身房夜間人流噪音對居住品質的實際影響程度。
- 5
【比較】可利用SUUMO篩選同區、同面積帶（22㎡上下）、同屋齡的1K物件租金水準，與現行租金¥75,000及AI推估租金¥101,624〜¥112,599進行交叉比對，確認未來換約時的合理定價區間。
- 6
【確認】海外投資人融資取得困難度高，若非全額現金購買，建議先向東京之星銀行、SBJ銀行等機構進行事前審查，確認貸款可行性後再議價。
- 7
【查詢】可請仲介代為向板橋區都市計畫課確認防火地域相關建築規範，以了解未來若管理委員會決議整棟改建時的成本增加幅度。
- 8
【留意】由於海外投資人在日本原則上難以取得融資，本物件的投報率係以全額現金購買為前提試算，請將此列入資金規劃考量。
以上確認事項多需以日文向日方索取文件。人在海外可委託物件仲介或購屋顧問代行索取。
退場策略
- 1
賃貸：物件現況已有租客入居，交屋後即可穩定收租，退租後可依市場行情（推估¥101,624〜¥112,599/月）重新議價，投報率具上修空間。
- 2
出售：板橋區近5年中古大廈成交中位數年複合成長+3.99%，公示地價年複合成長+4.21%，市場流動性逐步改善，中長期（5〜10年）持有後轉售具備一定增值空間，惟短期（5年內）出售須留意讓渡所得稅率高達39.63%，建議以長期持有（5年以上，稅率降至20.315%）為出場基本假設。
- 3
法人投資：以法人名義持有可將管理費、修繕積立金、稅金等費用列為營業成本，並適用不同稅制安排，惟需與台灣或日本當地會計師確認跨境課稅及申報義務後再行評估。
03收益與稅務展開 ▼收合 ▲實質報酬 2.87%・現行月租 ¥75,000
需準備的總現金
≈ NT$483 萬
這裡以全現金購入為前提試算。住在台灣一樣可以透過台系銀行東京分行貸款，但自備款要抓總價的 45〜50%，所以先用現金版本看比較保險。想看貸款版本的數字，請看下方的融資事前診斷。
參考匯率，依匯款時點變動。
每月實拿（出租情境）
≈ NT$1 萬
參考匯率，依匯款時點變動。
收益分析（投報率精算）
表面投報率
4.13%
年租金 ÷ 取得價格
實質投報率
2.87%
扣除管理費・修繕・固定資產稅後 NOI ÷ 取得價格
含取得成本投報率
2.72%
NOI ÷（取得價格＋取得相關費用）
現行租金（刊登）
¥75,000
AI 推估租金（參考）
¥101,624
AI 推估租金區間 ¥101,624〜¥112,599/月（模型誤差 ±10.8%）。本物件為出租中，投報率以刊登的現行租金計算。這個推估區間，是租約到期或房客搬走後可望談到的租金水準參考。
現行租金低於 AI 推估。若是房客租很久沒調過，或屋主當初讓了價，等租約到期或房客搬走後，租金有機會往上調。實際條件請以租賃契約書為準。
依據：2,000 件以上出租案例回歸模型，與周邊行情交叉印證。注意：周邊可比案例較少，主要參考同棟實績。
以下是關於 AI 推估租金的說明（投報率是用刊登的現行租金算的）。 這個坪數在附近能參考的出租案例不多，相近條件比對得比較弱，所以估出來的範圍偏寬。我們主要參考這棟樓自己過去的租金紀錄。建議實際看屋、並請仲介確認。
同條件・同棟資料含裝修差異・樓層差・個別狀況，個別實租可能有 ±10〜15% 的浮動。建議實勘及向仲介確認。
fudosandb 模型 ¥101,624（都道府縣級估算，高級地易低估，僅供下限參考）
▾ 計算前提
年度 NOI?年租金收入扣掉持有期間各項費用（管理費、修繕、固都稅等）後的淨收益。計算實質投報率的基礎數字。
¥625,103
修繕基金（月）?每月繳交的公共修繕儲備金，用來日後整修電梯、外牆、屋頂等共用部分。老屋常見金額調漲甚至一次性追繳。台灣沒有直接對應的制度，買前務必確認積立餘額。
¥6,400
取得相關費用合計
¥1,219,508
概算所得稅（年・非居住者）
¥23,718
稅額（固都稅・取得稅・登記費・所得稅）皆為概算，實額請以課稅明細書・稅理士確認。表面投報率為廣告值，與本欄精算值是兩回事。
機構級基準（J-REIT 住宅）
進階中位數 cap rate?大型機構投資人買同類型房產時，他們能接受的報酬率（NOI÷市值）。本物件利率高於 cap rate，才算有相應的風險溢酬。
4.2%
中段區間（p25〜p75）
4〜4.5%
全国・住宅 prime / 樣本 11 件
機構投資人以何種投報率評價・取得住宅的參考值。東京都心 prime 偏下限（約 3.5〜4%），地方偏上限。
健美家 同條件 表面利回り（掛牌基準）
表面投報率中位數
4.05%
四分位區間（p25〜p75）
3.89〜4.54%
板橋区・近い専有面積/築年・樣本 38 件
稅金・取得成本試算
遺產稅路線價（推估）?以道路為單位的課稅用官方地價，是計算遺產稅、贈與稅的基礎。約為公示地價的八成。
¥554,400/㎡
固定資產稅評價額（推估）
¥485,100/㎡
固定資產稅（年・特例後）?每年持有不動產就要繳的稅，類似台灣的房屋稅+地價稅合一。住宅用地有優惠減免，年繳數萬到數十萬日圓不等。
¥1,132/㎡
都市計畫稅（年・特例後）
¥485/㎡
推估 土地持分稅額（年）
¥10,866〜¥36,221
年間固定資產稅合計（土地＋建物・概估）
¥53,502
年間都市計畫稅合計（土地＋建物・概估）
¥14,995
以公告地價 × 標準比率（路線價 80%・固資 70%）推估，已反映住宅用地特例。實際金額請以課稅明細為準。
04風險檢查展開 ▼收合 ▲災害安全 96/100・無重大警示
災害風險
災害安全評分
全國平均 50 / 東京 23 區 中位數 70 / 山手台地 prime（高輪・千代田・文京等）90+
把 5 項災害（地震 / 洪水 / 土石流 / 海嘯 / 液狀化）統合成 0-100 分。70+ 安全、40-70 普通、低於 40 要再評估。
▾ 算式（點擊展開）
- 基準値100
- 地震 30 年：10.5%-4
- 水害：無風險0
- 土砂：無風險0
- 津波：無風險0
- 合計= 96
📍 J-SHIS 計算「特定座標未來 30 年發生震度 6 強以上」的機率。山手線內 5〜17%（西南部台地略高）、下町低地 15-30%、橫濱/川崎 30-40%、大阪/神戶 30-50%、靜岡沿岸 50-80%。超過 20% 算高風險。※ 政府宣傳的「首都直下 M7 30 年 70%」是整個南關東累積機率，跟這個是不同指標。
地震（30 年・震度 6 強）
10.5%
地區危險度（東京都）
建物倒塌危險度
低（等級 2 / 5）
火災危險度
低（等級 2 / 5）
綜合危險度
低（等級 2 / 5）
都內相對安全度
比東京約 33% 的地區安全
綜合排名 第 1692 / 5192 名（排名越後越安全）
地盤分類
台地1
等級為 1（相對較低）至 5（相對較高）。 此為東京都「地震相關地域危險度測定調查（第9回）」的町丁目別相對評估。僅為都內相對等級，無法與其他道府縣比較。
治安・犯罪統計
② 板橋区 全區
整個區的平均水準，用來對照 23 區平均與排名。街區數字與全區數字不一致是正常的。
刑案總件數
3,492件
警方受理的全罪種件數
侵入竊盜
83件
其中屋主不在時遭竊 33件
23區平均比（總數）
1.09 倍
高於 23 區平均（1.0 為平均）
侵入竊盜 23區平均比
1.04 倍
與 23 區平均相當
23區治安排名
第 14 / 23 名
2025 年全年・警視廳 刑案受理統計
平均比 1.0 為 23 區平均，小於 1 代表低於平均。
地形・坡度
坡度評價
平坦
50m 內最大高低差
2.1m
國土地理院標高數據（半徑50m・四方向）。陡坡會影響長者・育兒家庭的生活便利與轉售性。
未來人口推估
2025→2040 人口變化率
+2.2%
2025→2060 人口變化率
+0%
高齡化率（2050）
28.2%
全國 2050 推計約 37.1%，屬相對年輕地區
租金趨勢
特別区部 2025 年
年增 +0.7%
趨勢
穩定 →
05區域市況展開 ▼收合 ▲公示地價 5年 +22.87%・周邊成交比 接近
區域健全度
需求評分
88/100
供給評分
73/100
購買力評分
70/100
良好的點
- 人口流入強（東京都特別区部 +27,497人 / 12ヶ月）
- 空屋率健全（板橋区 総11.7%、全国平均 13.8% 以下）
- 台湾人コミュニティ集積（板橋区 3.6%、2017年6月時点）
- 人口規模大（板橋区 584,483人）
- 新規供給適度（板橋区 貸家 1,154戸 / 4ヶ月）
區域市況
平均單價（每㎡）
¥812,033
現行租金（月・刊登）
¥75,000
現行投報率
4.1%
公告地價 年漲幅
+8.6%
周邊成交案例
📍 與周邊成交案例的坪單價比較。Underpriced = 比行情便宜 10%+，Overpriced = 比行情貴 10%+，適正 = ±10% 內。
案件數
30 件
平均坪單價
¥342 萬/坪
本物件坪單價
¥322 萬/坪
貴/便宜判定
合理
實際成交案例（參考）
| 時期 | 坪單價(萬円) | 面積(㎡) | 屋齡 | 格局 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 320万 | 30㎡ | 2018 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 275万 | 30㎡ | 2022 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 346万 | 65㎡ | 1998 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 185万 | 50㎡ | 1982 | ２ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 283万 | 70㎡ | 1998 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 159万 | 25㎡ | 1975 | ２Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 434万 | 70㎡ | 2012 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 300万 | 75㎡ | 2003 | ２ＬＤＫ＋Ｓ |
| 2026年第1四半期 | 401万 | 70㎡ | 2020 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 331万 | 55㎡ | 2003 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 281万 | 60㎡ | 1984 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 285万 | 65㎡ | 2003 | ２ＬＤＫ＋Ｓ |
| 2026年第1四半期 | 383万 | 25㎡ | 2007 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 110万 | 30㎡ | 1973 | ２ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 413万 | 20㎡ | 2007 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 251万 | 25㎡ | 2016 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 496万 | 20㎡ | 2017 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 467万 | 85㎡ | 2023 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 452万 | 60㎡ | 2023 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 455万 | 80㎡ | 2023 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 413万 | 80㎡ | 2023 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 300万 | 65㎡ | 1995 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 264万 | 40㎡ | 1995 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 444万 | 70㎡ | 2023 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 320万 | 30㎡ | 2021 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 345万 | 70㎡ | 2005 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 364万 | 70㎡ | 2012 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 387万 | 70㎡ | 2012 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 403万 | 55㎡ | 2012 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 387万 | 70㎡ | 2012 | ３ＬＤＫ |
以上為周邊 大谷口上町、大山金井町、大山東町、大山町、幸町、中丸町、仲町 一帶、約方圓 70 公尺內的成交案例。
公示地價・路線價推估
公示地價（2025）?日本政府每年1月1日公告的官方地價基準。作為擔保評估與稅額計算依據。通常只有實際成交價的七到八成。
¥693,000/㎡
路線價推估（≈公示×80%）?以道路為單位的課稅用官方地價，是計算遺產稅、贈與稅的基礎。約為公示地價的八成。
¥554,400/㎡
用途
住宅地
最近車站
大山 (350m)
周邊地價水準（同用途3點）: ¥638,000〜¥728,000，中位數¥693,000
公告地價走勢
進階最新公告地價（2025）
¥693,000/㎡
5年累積
+22.87%
5年 CAGR +4.21% (CAGR)
10年累積
+49.35%
10年 CAGR +4.56%
公告地價是落後指標，請對照下方實際成交走勢確認方向是否一致。CAGR 以中位數端點法（5/10 年前 vs 最近年複利）計算。
成交價走勢
進階2025 中位數
¥750,000/㎡
年增率
+1.69%
5年累積
+21.62%
5年 CAGR +3.99%
中古マンション等・8年（國交省）
市區町村級實際成交價中位數走勢，比公告地價更早反映市場實勢。CAGR 以中位數端點法（5 年前 vs 最近年複利）計算。
用途地域
地域分類?政府依都市計畫法劃定的土地使用分區，決定周邊能蓋什麼（住宅、商業、工業等）。直接影響未來周邊環境與再開發可能性。
近隣商業地域
本物件的指定值
未能自動取得，可向役所都市計畫課確認
近隣商業地域的法定範圍
鄰近住宅地的商業區域。超市、餐飲店、診所等生活便利設施集中。住宅、辦公室亦可建。
▾ 這一區可以蓋什麼、不能蓋什麼
| 用途 | 在這一區 |
|---|---|
| 住宅、公寓、宿舍（含和住家合併、非住宅部分 50㎡以下的小店或事務所） | 可以蓋 |
| 店舖、餐飲店 | 可以蓋面積沒有上限 |
| 辦公室 | 可以蓋 |
| 旅館、飯店 | 可以蓋 |
| 保齡球館、游泳池、高爾夫練習場、打擊練習場 | 可以蓋 |
| 卡拉OK店 | 可以蓋 |
| 麻將館、柏青哥店、場外馬券或車券賣場 | 可以蓋 |
| 劇場、電影院、演藝場、觀覽場、夜總會 | 可以蓋 |
| キャバレー、料理店（有陪侍服務、供客人飲食的營業）、個室付浴場 | 不能蓋 |
| 幼稚園、中小學、高中 | 可以蓋 |
| 醫院、大學、高專、專修學校 | 可以蓋 |
| 神社、寺院、教會、公共澡堂、診所、托兒所 | 可以蓋 |
| 倉儲業的倉庫 | 可以蓋 |
| 自用倉庫 | 可以蓋 |
| 工廠（依危險性與環境惡化程度分四級） | 有條件限危險性與環境惡化之虞極少或較少的工廠，作業場 150㎡以下 |
| 汽車修理廠 | 有條件作業場 300㎡以下（原動機另有限制） |
建築基準法別表第2的概要（依日本國土交通省住宅局「建築基準法（集団規定）」參考資料）。這張表沒有列出全部限制，經特定行政庁許可而能蓋的例外也存在。個案的答案，請向區市的建築指導窗口與宅地建物取引士確認。
用途地域白話解說
這個分區是什麼
近隣商業地域：以日用品購物商圈及商店街為中心的地區。住宅也多，生活機能與住宅環境取得良好平衡。
優點
- 商店街及超市近在咫尺
- 住宅與商業功能均衡
- 多為車站前地段
留意點
- 週末人潮較多
對本物件的意義
指定值決定這塊地的開發上限，也影響同地段未來的重建與周邊開發可能性。
法律・物理檢查
権利形態
所有権
都市計畫・再開發
區域區分
都市計画区域
防火指定
防火地域
市街化調整區域・與都市計畫道路重疊是住宅取得的 deal-breaker 候選。再開發・立地適正化對象則是中長期保值因素。
防火地域: 指定於車站前、幹線道路沿線等。原則要求建設耐火建築物，建築成本較高，但火災延燒風險低。重建時須確認耐火建築物要件。
06物件與生活展開 ▼收合 ▲大山 步行 2 分鐘・生活機能 優良
周邊站點 乘降客數
越靠近大站（乘降客數多），租賃需求通常越強、空屋風險越低。若最近站為小站或步行超過10分鐘，建議以較高的毛利率來彌補空屋風險。
生活機能（醫療・托育・採買）
醫療機構（半徑2000m）
醫院
7間
東京都健康長寿医療センター・324m
查看列表（7 間）
診所
65間
北村眼科医院・69m （眼科）
查看列表（20 間）
- 北村眼科医院 ・69m （眼科）📍
- 医療法人社団聡伸会 今村医院 ・81m （内科・皮膚・麻酔）📍
- 島田医院 ・81m （婦人・耳鼻）📍
- 有田医院 ・92m （内科・皮膚・胃腸）📍
- 大山東方クリニック ・113m （アレ・リハ・内科）📍
- 野村循環器科内科クリニック ・117m （内科・循環）📍
- あけお眼科医院 ・122m （眼科）📍
- 医療法人社団 糖友会 あいそ内科 ・149m （内科・糖内）📍
- 医療法人社団慈善会 大山皮膚科医院 ・172m （皮膚）📍
- 布施クリニック ・214m （内科・心内・精神）📍
- 医療法人社団心愛会 ＴＯＷＮ訪問診療所板橋 ・254m （内科・形成・循内）📍
- 板橋区保健所 ・474m （内科・小児・歯科）📍
- 野村医院 ・535m （アレ・リウ・内科）📍
- 板橋区役所前診療所 ・553m （リハ・内科・皮膚）📍
- 平沼クリニック ・586m （内科・消内・漢方）📍
- 医療法人社団聖輪会 氷川町整形外科・皮ふ科 ・589m （リハ・整形・皮膚）📍
- 香川内科小児科医院 ・628m （内科・小児・臨床）📍
- 医療法人社団敬天会 鶴田クリニック ・631m （内科・循内・泌尿）📍
- 板橋区役所前クリニック ・631m （内科・胃腸）📍
- 医療法人社団山紀会板橋皮膚科クリニック ・642m （アレ・小皮・皮膚）📍
- 最多顯示前 20 間
牙科
66間
医療法人社団貴樂会 遊座大山デンタルオフィス・13m
查看列表（20 間）
- 医療法人社団貴樂会 遊座大山デンタルオフィス ・13m （小歯・歯外・歯科）📍
- いくら歯科医院 ・69m （小歯・歯科）📍
- 医)源真会まりデンタルクリニック ・74m （小歯・歯外・歯科）📍
- 町田歯科医院 ・78m （小歯・歯外・歯科）📍
- やました歯科クリニック ・79m （小歯・歯科）📍
- 医療法人社団ＭＥＤＩＱＯＬ デンタルクリニック大山 ・83m （歯科）📍
- 医療法人社団英芳会 廣内歯科大山クリニック ・104m （小歯・歯科）📍
- アリス歯科 ・142m （小歯・歯科）📍
- サンロード広谷歯科 ・207m （小歯・歯外・歯科）📍
- 大山かめのクリニック歯科 ・342m （小歯・歯外・歯科）📍
- 宮本歯科医院 ・354m （小歯・歯科）📍
- 小木歯科クリニック ・515m （歯科）📍
- 野村歯科口腔外科クリニック ・535m （小歯・歯外・歯科）📍
- 渋谷歯科医院 ・578m （歯科）📍
- 石川歯科医院 ・589m （歯科）📍
- 中山歯科医院 ・615m （小歯・歯科・矯正）📍
- 医療法人社団興信会 たうえ歯科医院 ・631m （歯科）📍
- 板橋区役所前ゆい矯正歯科 ・634m （矯正）📍
- スマイル歯科クリニック ・658m （小歯・歯外・歯科）📍
- あさがお歯科 ・660m （歯科）📍
- 最多顯示前 20 間
托育・教育（半徑1000m）
保育所
0間
幼稚園
1間
落合幼稚園・509m
認定こども園
0間
採買・交通
超商
最近 69m
查看列表（13 間）
- ファミリーマート 大山駅北店 ・69m📍
- セブン-イレブン 板橋大山東町店 ・107m📍
- ファミリーマート 大山駅南店 ・119m📍
- ファミリーマート 大山ハッピーロード商店街店 ・150m📍
- ローソンストア100 大山町店 ・242m📍
- ローソン 東京都健康長寿医療センター店 ・251m📍
- ファミリーマート 板橋ハッピーロード大山店 ・304m📍
- セブン-イレブン 板橋大山店 ・380m📍
- ローソン 大山東町店 ・384m📍
- セブン-イレブン 板橋大山ハッピーロード店 ・450m📍
- セブンイレブン 板橋大山公園前店 ・456m📍
- セブン-イレブン 板橋氷川町店 ・489m📍
- セブン-イレブン 板橋大山西町店 ・493m📍
超市
最近 45m
查看列表（20 間）
- まいばすけっと 大山駅北口店 ・45m📍
- まいばすけっと 大山金井町店 ・163m📍
- いちりき大山 ・166m📍
- 興栄中華物産 ・212m📍
- よしや 大山店 ・248m📍
- スーパーみらべる 大山店 ・268m📍
- ビッグ・エー 板橋大山店 ・284m📍
- マルエツ クロス大山店 ・348m📍
- コモディイイダ ハッピーロード大山店 ・499m📍
- まいばすけっと 板橋幸町店 ・505m📍
- まいばすけっと 板橋熊野町店 ・513m📍
- ビッグ・エー 板橋中丸店 ・547m📍
- まいばすけっと 板橋区役所前店 ・552m📍
- コモディイイダ 幸町店 ・682m📍
- 方圓 中華物産店 ・751m📍
- サミットストア 板橋弥生町店 ・752m📍
- カルディコーヒーファーム 板橋区役所前店 ・756m📍
- まいばすけっと 熊野町山手通り店 ・757m📍
- まいばすけっと 板橋２丁目店 ・777m📍
- よしや 仲宿店 ・788m📍
- 最多顯示前 20 間
學校
最近 223m
查看列表（20 間）
- 板橋区立板橋第一中学校 ・223m📍
- 板橋区立板橋第六小学校 ・355m📍
- 板橋区立板橋第七小学校 ・385m📍
- 落合幼稚園 ・505m📍
- 板橋区立かないくぼ保育園 ・539m📍
- 松葉保育園 ・550m📍
- まつば園 ・566m📍
- 板橋仲町どろんこ保育園 ・571m📍
- 板橋区立板橋第二中学校 ・627m📍
- 板橋区立板橋第二小学校 ・642m📍
- 板橋区立板橋第一小学校 ・659m📍
- さいわい保育園 ・740m📍
- 板橋区立板橋第三中学校 ・795m📍
- 板橋区立板橋第五小学校 ・804m📍
- 東京朝鮮第三初級学校 ・821m📍
- PebyCollege 板橋キャンパス（ペビーカレッジ） ・824m📍
- 板橋区立中根橋小学校 ・840m📍
- 大山西町保育園 ・868m📍
- 板橋区立弥生小学校 ・956m📍
- 板橋区立板橋第十小学校 ・983m📍
- 最多顯示前 20 間
最近車站 大山駅 步行 2 分鐘。步行 4 分鐘內超商 6 間、步行 6 分鐘內超市 9 間。強力支撐租賃需求，單身與雙薪家庭評價高。
預估租客輪廓
此物件較適合單身上班族租賃需求。
代表車站
大山 / 步行2分
中型站 / 日均4.7萬人
- 周邊夜間娛樂場所較多，需確認噪音與治安觀感。
全國 47 都市比較
越光米 5kg
¥4,928
5kg
吐司（1條）
¥535
1 袋
雞蛋（10顆）
¥307
1 盒
汽油（1L）
¥178
1 L
理髮（1次）
¥4,208
1 次
本區物價在全國 47 個調查都市中第 2 高，比全國中位數貴約 7%。
東京都特別区部・2025年（e-Stat 小売物価統計）
金額為日圓實價，米・吐司・蛋・汽油・理髮 5 項民生物價，供你對照自己熟悉的物價感受（概略參考，非絕對比較）。
07貸款試算展開 ▼收合 ▲
外國人貸款可行性
日本居住者的住宅貸款可透過主要都市銀行及地方銀行以一般審查取得。物件符合貸款適格性。
在日台灣人可優先洽詢東京之星銀行（中國信託旗下）；SBJ 銀行、歐力士銀行、プレスティア（Citibank 系列）亦為主要選擇。依永住權、年收入及任職年資，或可通過一般審查。
海外非居住者貸款的最低融資金額通常在 5,000 萬日圓以上，低於此金額的物件可承辦的銀行極少，一般以現金購入為主。
影響判定的關鍵因素
- ·結構：RC/SRC（符合貸款適格性）
- ·屋齡 12 年
- ·價格 2,180萬日圓
依身分別的房貸難易度。海外非居住者原則上不在日本金融機構承作範圍，須仰賴少數非銀行（Orix 銀行・SBI 新生 等）或全現金。
貸款初步診斷
根據你的身分試算可貸款金額區間，以及可能承作的金融機構。所有數字僅供參考。
輸入年收入後，即可看到可貸款金額試算。
可能承作的金融機構
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本卡片所有數字均僅供參考。實際是否核貸、利率與貸款條件，以各金融機構的審查結果為準。
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本報告以現狀客觀資料生成，不做為預測未來或投資建議，亦不構成日本宅建業法上的重要事項說明。購買決策請自行判斷，必要時請諮詢專業人士。
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生成於：2026/08/08 下午06:57 JST（資料截至生成時點） | Powered by bukken.io