【範例】サンプル三田聖坂レジデンス
東京都港区三田4-8-25
都営三田線 白金高輪駅 徒歩9分
執行摘要
本物件位於白金高輪站徒步5分鐘的商業地域精華地段，實質投報率3.54%屬健康水準，但需留意鄰近60公尺處有墓地及屋齡22年後續整備狀況
好物件的投報率通常不會最高：本評分看的是總報酬（租金＋增值＋風險），不是單看表面利回。
表面殖利率
4.6%
實質投報率
3.54%
東京精華區 3.5〜4% / 地方 5〜6%・現金流 C・同區同類基準
本物件坪單價 vs 周邊成交均價
-50%
與周邊 30 件實際成交的平均坪單價相比（國交省成交資料、含不同屋齡與較新物件）。本物件屋齡較高時折價屬正常。
災害安全分
96
70+ 安全 / 40〜70 普通 / 低於 40 須再評估
含規模、屋齡、權利形態差異，屬原始比較數據，請勿直接判定為低價。
查看完整建議 ↓Bukken.io 分析摘要
本物件位於東京都港區三田4丁目，白金高輪站徒步5分鐘，屬商業地域精華蛋黃區，交通與生活機能俱佳，周邊超商11間、超市20間，日常生活便利性充足。實質投報率3.54%、諸費用含入後投報率3.33%，優於健美家港區同類掛牌利率中位數3.78%的下緣區間，且與機構級J-REIT收購標準（中位數4.2%）相比略低，顯示市場願意以較低利率收購此類蛋黃區精華物件，反映其較高的流動性與抗跌性。
最大風險點在於物件距離「港區永代供養墓 薬王寺」僅60公尺，對部分台灣買家而言可能構成心理性嫌惡因素，另外屋齡22年、鋼筋混凝土（RC）構造尚屬穩健，但海外非居住者原則上難以取得日本融資，須以全額現金購入為前提規劃。整體而言，本物件在區位、人口趨勢與治安水準上均屬穩健標的，建議在確認墓地實際視覺影響及管理組合修繕計畫後，可作為長期持有型置產標的。
01外觀與週邊環境展開 ▼收合 ▲
外觀・周邊環境診斷（Bukken.io 街景實查）
bukken.io 幫你上 Google 街景看過現場了
從實際街景讀外觀、管理狀態、周邊環境;看不到的部分會誠實標註「無法確認」。
外觀總合分數
0-100 / 70+ 管理良好 / 50-70 標準 / 50以下 須確認
以 Google 街景影像交由 Claude Vision 解析，從垃圾放置處・外牆・公共區・採光等推估管理狀態（依拍攝當下影像，可能與最新狀況不同）。
本棟為外牆貼白色磁磚的中層住宅大樓，整體外觀維護尚可，自行車停車場車輛數量充足、顯示入住率相對穩定。大廳入口前植栽修剪整齊，屬住民有心維護共用空間的正面指標。
周邊為住宅與小規模建築混合的靜謐街道，生活品質尚佳，惟部分陽台資訊因拍攝角度受限無法完整評估。
街景看到的細部
- 垃圾置場・現有照片角度未能確認垃圾集中處位置，無法評估。建議實地看屋時確認垃圾集中處的整潔狀況及管理方式。
- 陽台・可見的陽台範圍內未觀察到明顯雜物堆積、枯死植物或大量晾曬衣物。整體陽台使用情形看似正常，住民素質無明顯疑慮。
- 外牆・外牆白色磁磚整體保持完整，未見明顯裂縫或大面積脫落。建築年代從外觀研判應有一定屋齡，磁磚局部可能有細微老化，但未達影響評估的程度。無塗鴉痕跡。
- 共用空間・大廳入口前方設有整齊的植栽花台，植栽呈現良好修剪狀態，顯示管理組合或住民對共用空間有一定維護意識。共用走廊從外觀無法確認，建議實地參觀時觀察走廊是否有私人物品堆放。
- 信箱區・現有照片中未能辨識信箱區，無法評估廣告夾頁堆積情形或信箱損壞狀況。建議實地看屋時特別確認信箱區整潔度，以判斷空置率風險。
- 自行車停放・大廳入口左側可見自行車停車場，停放車輛數量相當充足，顯示入住率健全。車輛排列略顯隨意，但未見明顯廢棄車輛或嚴重凌亂情形，整體屬可接受範圍。
- 採光・本棟周邊為低至中層住宅建築，無明顯高層遮蔽物。前方道路提供一定採光空間，但周邊建築密度屬一般都市住宅區水準，採光條件視樓層高低而有所差異。建議確認目標樓層的實際採光情形。
- 周邊環境・街道整體乾淨，無明顯垃圾或破損路面。周邊以低至中層住宅為主，混有少數小規模獨棟建築，整體氛圍屬安靜的都市住宅區。未發現嫌惡設施（如大型工廠、娛樂場所、殯葬設施等）。
良好之處
- 大廳入口前植栽修剪整齊、維護良好，顯示住民對共用空間有責任感
- 自行車停車場停放車輛充足，顯示整棟入住率相對穩定，有助於管理費收繳與公設維護
- 外牆磁磚保持完整，無脫落、裂縫或塗鴉，外觀維護水準屬正常
- 街道整潔，周邊無嫌惡設施，整體居住環境安靜宜人
- 周邊建築高度相近，無明顯高層遮蔽，採光條件尚可
注意點
- 自行車停車場車輛排列略顯隨意，建議確認管理規約是否明訂停車秩序及執行情形
- 垃圾集中處、信箱區均未能在照片中確認，屬資訊缺口，建議實地補充確認
管理狀況觀察
整體而言，本棟外觀維護尚可，入住率看似穩定，屬風險偏低的中古住宅大樓。建議您在簽約前務必向賣方或管理公司索取以下文件：一、管理組合的修繕積立金餘額及近五年財務報告，確認是否有足夠資金應對未來大規模修繕；二、大規模修繕的歷史記錄，確認外牆磁磚及防水工程最後施工年份；三、管理費及修繕積立金的繳交率，若有住戶長期欠繳，可能影響整棟維護品質。
關於信箱區與垃圾集中處，建議您實地看屋時特別留意：廣告夾頁大量堆積的信箱格數，以及垃圾集中處的清潔狀況，這兩項是判斷實際空置率與住民素質最直觀的現場指標。若您有風水方面的考量，本棟座落於住宅街道之中，前方道路提供一定的開闊感；這在日本不動產評估中屬於採光與通風的正面條件，不構成評估上的減分因素，請您放心參考。
02投資判斷展開 ▼收合 ▲本物件位於白金高輪站徒步5分鐘的商業地域精華地段，實質投報率3.54%屬健康水準，但需留意鄰近60公尺處有墓地及屋齡22年後續整備狀況
規則檢查（管理現場基準）
耐震基準・未發現問題
管理費・修繕準備金・未發現問題
車站徒步・未發現問題
用途地域・商業地域（居住面）
商業地域。可能有夜間營業店家、高層建築及噪音，家庭自住建議確認周邊環境。
用途地域・商業地域（投資・民宿面）
商業地域。鄰近車站、便利性最高，租金需求強勁、民泊限制最少、流動性高，是投資首選地帶。
用途地域・商業地域（居住面）
商業地域。可能有夜間營業店家、高層建築及噪音，家庭自住建議確認周邊環境。
用途地域・商業地域（投資・民宿面）
商業地域。鄰近車站、便利性最高，租金需求強勁、民泊限制最少、流動性高，是投資首選地帶。
樓層・電梯・未發現問題
建物結構（木造×寵物組合）・未發現問題
權利形態（借地權）・未發現問題
サブリース・未發現問題
重建可否・未發現問題
新成屋溢價・未發現問題
「未檢出」僅代表以本次可取得的資料未觸發該項警示，並不保證完全無風險。
綜合評分
短期＝現金流・流動性視角；長期＝人口・結構耐久・法規穩定視角。星等由 bukken.io 規則引擎依各資料源計算，非主觀評分。
本維度共檢核 8 項：7 項正面、0 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +租金需求
- +車站徒步
- ·屋齡
- +災害安全度
- +人口（現在+未來）
- +修繕積立金
- +用途地域（投資適性）
- +商業地域（投資・民泊面）
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
本維度共檢核 4 項：4 項正面、0 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +災害安全度
- +結構
- +修繕積立金
- +物件外觀
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
本維度共檢核 5 項：3 項正面、1 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +治安
- +學校・托育
- +生活機能
- ·居住舒適
- −商業地域（居住面）
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
本維度共檢核 2 項：1 項正面、0 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- ·海外非居住者的貸款難易度
- +在日外國人的貸款難易度
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
本維度共檢核 5 項：5 項正面、0 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +未來人口 (2040)
- +車站徒步
- +都市計畫
- +結構＋屋齡
- +交易趨勢
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
⚠️ 本評分為假設此物件規約可供民泊，但多數集合住宅的管理規約禁止作為民泊（住宅宿泊事業），投入營運前請務必先確認管理規章。
本維度共檢核 4 項：4 項正面、0 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +用途地域（民泊可否）
- +民泊申報件數
- +都市計畫
- +商業地域（投資・民泊面）
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
項目別分析
Bukken.io 將分析結果分類為治安・出租需求・將來性等項目，每項給予 1-5 星評等與兩面評估。標示 L1 維度（投資收益・民泊・自住・外國人・再售）的項目，其星等以 bukken.io 規則引擎的確定性分數覆蓋；其餘項目為 Bukken.io 評估。
本物件表面投報率4.6%，經扣除管理費、修繕積立金及固定資產稅後之實質投報率降至3.54%，再計入取得成本（仲介手續費、不動產取得稅、登記費用合計約¥2,129,917）後之含取得成本投報率為3.33%。此三層落差屬正常現象，但實質投報率3.54%已落在健美家港區同類物件掛牌利率中位數3.78%（四分位3.38〜4.18%）區間內，顯示利率水準與同區同類物件大致一致，並未偏低或偏高。
與機構級J-REIT住宅收購基準（全國中位數4.2%，都心蛋黃區通常落在3.5〜4%下緣）相比，本物件利率落點合理，反映精華地段的低風險溢價，而非割價出售。
- 實質投報率3.54%落在健美家港區同類掛牌利率四分位區間內（3.38〜4.18%），水準合理
- 土地權利為所有權，較借地權物件融資更容易、流動性與再售性更佳
- 估計租金區間為¥129,603〜¥143,600/月，若室內裝修等級提升有機會挑戰租金上限，帶來投報率改善空間
- 屋齡22年，若電梯或共用設備日後需大規模更新，修繕積立金可能面臨調升壓力
本物件屬單身型套房（1DK、28.4㎡），鎖定的房客輪廓為單身上班族（tenantType: single_worker），招租難易度為中等偏強（rentEase: moderate）。白金高輪站為南北線中型車站，每日上下車人次達5.9萬人，具備一定通勤支撐力；步行11分鐘可達慶應義塾大學，具學生與年輕上班族的雙重租賃需求基礎。
港區過去12個月東京都特別區部呈現淨流入+27,497人的強勁人口流入趨勢，租賃需求面呈擴張態勢。
- 最近車站白金高輪站徒步5分鐘，且步行15分鐘內共可利用7座車站（含泉岳寺、高輪Gateway、田町、白金台、三田等），轉乘便利性高
- 步行11分鐘可達慶應義塾大學，具穩定學生租客來源
- 東京都特別區部近12個月淨流入+27,497人，租賃需求呈擴張趨勢
- 港區台灣籍居民占比3.43%（2017年法務省統計，僅供歷史模式參考），具備一定文化網絡基礎
- 港區2023年住宅總空置率13.7%，略低於全國平均13.8%，但出租用空置戶數達19,090戶，顯示租賃市場競爭仍存在
本物件座落於商業地域，建蔽率80%、容積率700%，屬港區精華蛋黃區位，步行5分鐘可達白金高輪站，生活機能與交通便利性俱佳。周邊步行3分鐘內有超商（羅森），步行2分鐘內即有超市（フードスタイル三田店）及小學，生活動線極為緊湊便利。
地形平緩（周邊50公尺內高低差僅6.1公尺），日常生活動線無虞。
- 白金高輪站徒步5分鐘，且7座車站均在徒步15分鐘範圍內，交通聯外選擇多元
- 商業地域用途，步行至車站便利性最高，且鄰近高層公寓大廈聚集地段
- 徒步2〜3分鐘內即有超商、超市及小學，生活機能完善
- 地形平緩，日常生活動線良好無高低差困擾
- 商業地域夜間營業店鋪可能帶來噪音疑慮，較不適合重視純住宅寧靜的自住家庭（惟本件屬投資導向單身套房，影響有限）
港區2025至2040年人口預估成長10.2%，2025至2060年累積成長12.1%，人口趨勢屬成長型態，有利於長期租賃需求與地價支撐。公示地價過去5年年複利成長率達+5.92%，近期實際成交價中位數5年CAGR更高達+8.89%，顯示市場處於明顯上升甚至偏熱階段，惟需留意過熱回檔風險。
防火地域指定意味著本物件若日後面臨老舊重建，將受限於耐火建築規範，區分所有權物件的因應方式為室內裝修翻新而非整棟重建。
- 港區2025〜2040年人口預估成長+10.2%，人口結構支撐長期租賃需求
- 公示地價5年CAGR +5.92%/年，優於全國平均0〜2%基準，呈現強勁上升趨勢
- 實際成交價5年CAGR達+8.89%，市場流動性與價格動能俱佳
- 近期實際成交價CAGR達+8.89%，已超過全國一般+2〜5%區間，需留意短期過熱回檔風險
- 防火地域指定，日後若需整棟重建須採耐火建築規範，建築成本較高（惟區分所有權物件個別改建以室內翻新為主，非整棟重建議題）
本物件每坪單價約¥393萬，對照鄰近同路段（高輪、白金）近期成交案例（¥397萬〜¥909萬/坪不等，視屋齡與裝修狀況而異），單價落在合理偏低區間，具備一定價格競爭力。港區近5年不動產交易件數穩定上升（2018年926件增至2025年2400件），顯示市場流動性持續改善，出場管道相對充足。
所有權型態為完全所有權，較借地權物件更利於融資與轉售。
- 每坪單價約¥393萬，低於多數鄰近成交案例（¥529萬〜¥909萬/坪），具備價格競爭力
- 港區近5年成交件數自926件增至2400件，市場流動性持續擴大
- 土地權利為完全所有權，較借地權更利於融資審核與未來轉售
- 總合危險度在港區三田4丁目町丁目排名2905/5192，屬相對安全區域，有利於長期資產保值
- 鄰近60公尺處有「港區永代供養墓 薬王寺」，對部分台灣及華人買家可能構成心理性嫌惡因素，影響未來轉售議價空間
本物件結構為RC造、屋齡22年，原則上符合日本國內融資適格性，惟海外非居住者於日本原則上極難取得融資，最低融資門檻通常在¥5,000萬以上，低於此金額的物件可承作銀行極少，故實務上須以全額現金購入為前提規劃。在日台灣人則可優先洽詢東京之星銀行（中國信託旗下）、SBJ銀行、歐力士銀行或Prestia（Citibank系列），依永住權、年收入及在職年資而定，仍有機會通過一般審查。
- 結構為RC造，符合日本銀行融資適格性基本條件，有利於在日居住者或永住權持有者申貸
- 海外非居住者融資門檻高，¥5,000萬以下物件可承作銀行稀少，本物件總價¥3,380萬須以全額現金購入為前提規劃
港區三田4丁目町丁目層級的住宅侵入竊盜（破門）件數為0件，屬東京都內相對安全等級，區級侵入竊盜為每萬人83件，為23區平均的1.04倍，屬平均水準。惟本物件距離「港區永代供養墓 薬王寺」僅60公尺，此類鄰近墓地案例對台灣及華人買家而言，屬需主動揭露的心理性嫌惡因素，實際影響程度視樓層及是否可直接目視而定。
- 町丁目層級住宅侵入竊盜（破門）件數為0件，屬東京都內相對安全等級
- 建物倒壞危險度、火災危險度及總合危險度均為1/5等級（東京都地震地域危險度調查），地盤分類為台地2，屬相對穩固地質
- 距離「港區永代供養墓 薬王寺」僅60公尺，屬心理性嫌惡因素，可能影響部分買家或租客的接受意願
建議
- 1
【確認】請仲介代為向管理組合索取近5年修繕積立金?每月繳交的公共修繕儲備金，用來日後整修電梯、外牆、屋頂等共用部分。老屋常見金額調漲甚至一次性追繳。台灣沒有直接對應的制度，買前務必確認積立餘額。餘額及財務報告，確認是否足以因應屋齡22年後續之電梯或外牆大規模修繕需求。
- 2
【確認】請仲介代為調閱大規模修繕歷史紀錄，確認外牆磁磚及防水工程最後施工年份。
- 3
【確認】請仲介安排實地看屋時，特別留意可否從室內或陽台直接目視鄰近墓地，並確認樓層與視角遮蔽狀況，以評估對自住或未來轉售之實際影響。
- 4
【確認】請仲介提供最新社區信箱及垃圾集中處使用狀況照片，作為判斷實際空置率與住戶素質的現場指標。
- 5
【比較】建議自行於SUUMO搜尋白金高輪站徒步5分鐘內、同坪數同格局（1DK）之在租物件，核實¥129,603〜¥143,600/月租金區間是否符合當前市場行情。
- 6
【融資】若您具備在日永住權或長期居留身分，建議洽詢東京之星銀行、SBJ銀行或歐力士銀行進行事前審查；若為海外非居住者，請以全額現金購入為財務規劃前提。
- 7
【確認】請仲介協助確認防火地域指定對於未來室內裝修或設備更新是否有額外法規限制。
- 8
【比較】建議請仲介提供近半年白金・高輪地區同類型改裝完成物件的實際成交案例，核實本物件¥393萬/坪的單價是否仍具競爭力。
以上確認事項多需以日文向日方索取文件。人在海外可委託物件仲介或購屋顧問代行索取。
退場策略
- 1
出租：以單身上班族或慶應義塾大學周邊師生為目標客群，預估月租¥129,603〜¥143,600，若進行室內裝修升級，租金有機會挑戰上限甚至更高，惟需留意招租期間受墓地鄰近因素影響。
- 2
出售：港區近5年成交中位數CAGR達+8.89%，若持有5年以上並搭配公示地價穩定成長趨勢，具備資本利得空間；惟須留意持有未滿5年出售之短期讓渡所得稅率為39.63%，滿5年後降至20.315%，時間軸規劃對稅負影響顯著。
- 3
法人投資：由於整體區位、人口趨勢及治安條件穩健，適合作為法人長期資產配置標的，惟須留意海外非居住者原則上難以取得日本融資，建議以全額現金或透過在日法人架構進行投資規劃。
03收益與稅務展開 ▼收合 ▲實質報酬 3.54%・月租估 ¥129,603
需準備的總現金
≈ NT$755 萬
這裡以全現金購入為前提試算。住在台灣一樣可以透過台系銀行東京分行貸款，但自備款要抓總價的 45〜50%，所以先用現金版本看比較保險。想看貸款版本的數字，請看下方的融資事前診斷。
參考匯率，依匯款時點變動。
每月實拿（出租情境）
≈ NT$2 萬
參考匯率，依匯款時點變動。
收益分析（投報率精算）
表面投報率
4.6%
年租金 ÷ 取得價格
實質投報率
3.54%
扣除管理費・修繕・固定資產稅後 NOI ÷ 取得價格
含取得成本投報率
3.33%
NOI ÷（取得價格＋取得相關費用）
推估月租金
¥129,603
推估租金區間 ¥129,603〜¥143,600/月（模型誤差 ±10.8%）。利回率以保守的下限計算；裝潢等級高時可望接近上限。
依據：2,000 件以上出租案例回歸模型，與周邊行情交叉印證。注意：參考資料僅單一來源，尚無法交叉驗證。
這次只查到一個外部租金來源，沒辦法互相對照驗證，所以估算的不確定性高一些。建議實際看屋、並請仲介確認。
同條件・同棟資料含裝修差異・樓層差・個別狀況，個別實租可能有 ±10〜15% 的浮動。建議實勘及向仲介確認。
▾ 計算前提
年度 NOI?年租金收入扣掉持有期間各項費用（管理費、修繕、固都稅等）後的淨收益。計算實質投報率的基礎數字。
¥1,197,348
修繕基金（月）?每月繳交的公共修繕儲備金，用來日後整修電梯、外牆、屋頂等共用部分。老屋常見金額調漲甚至一次性追繳。台灣沒有直接對應的制度，買前務必確認積立餘額。
¥8,400
取得相關費用合計
¥2,129,917
概算所得稅（年・非居住者）
¥55,384
稅額（固都稅・取得稅・登記費・所得稅）皆為概算，實額請以課稅明細書・稅理士確認。表面投報率為廣告值，與本欄精算值是兩回事。
機構級基準（J-REIT 住宅）
進階中位數 cap rate?大型機構投資人買同類型房產時，他們能接受的報酬率（NOI÷市值）。本物件利率高於 cap rate，才算有相應的風險溢酬。
4.2%
中段區間（p25〜p75）
4〜4.5%
全国・住宅 prime / 樣本 11 件
機構投資人以何種投報率評價・取得住宅的參考值。東京都心 prime 偏下限（約 3.5〜4%），地方偏上限。
健美家 同條件 表面利回り（掛牌基準）
表面投報率中位數
3.78%
四分位區間（p25〜p75）
3.38〜4.18%
港区・近い専有面積/築年・樣本 27 件
稅金・取得成本試算
遺產稅路線價（推估）?以道路為單位的課稅用官方地價，是計算遺產稅、贈與稅的基礎。約為公示地價的八成。
¥1,504,000/㎡
固定資產稅評價額（推估）
¥1,316,000/㎡
固定資產稅（年・特例後）?每年持有不動產就要繳的稅，類似台灣的房屋稅+地價稅合一。住宅用地有優惠減免，年繳數萬到數十萬日圓不等。
¥3,071/㎡
都市計畫稅（年・特例後）
¥1,316/㎡
推估 土地持分稅額（年）
¥37,374〜¥124,581
年間固定資產稅合計（土地＋建物・概估）
¥93,012
年間都市計畫稅合計（土地＋建物・概估）
¥32,076
以公告地價 × 標準比率（路線價 80%・固資 70%）推估，已反映住宅用地特例。實際金額請以課稅明細為準。
04風險檢查展開 ▼收合 ▲災害安全 96/100・無重大警示
災害風險
災害安全評分
全國平均 50 / 東京 23 區 中位數 70 / 山手台地 prime（高輪・千代田・文京等）90+
把 5 項災害（地震 / 洪水 / 土石流 / 海嘯 / 液狀化）統合成 0-100 分。70+ 安全、40-70 普通、低於 40 要再評估。
▾ 算式（點擊展開）
- 基準値100
- 地震 30 年：8.9%-4
- 水害：無風險0
- 土砂：無風險0
- 津波：無風險0
- 合計= 96
📍 J-SHIS 計算「特定座標未來 30 年發生震度 6 強以上」的機率。山手線內 5〜17%（西南部台地略高）、下町低地 15-30%、橫濱/川崎 30-40%、大阪/神戶 30-50%、靜岡沿岸 50-80%。超過 20% 算高風險。※ 政府宣傳的「首都直下 M7 30 年 70%」是整個南關東累積機率，跟這個是不同指標。
地震（30 年・震度 6 強）
8.9%
地區危險度（東京都）
建物倒塌危險度
低（等級 1 / 5）
火災危險度
低（等級 1 / 5）
綜合危險度
低（等級 1 / 5）
都內相對安全度
比東京約 56% 的地區安全
綜合排名 第 2905 / 5192 名（排名越後越安全）
地盤分類
台地2
等級為 1（相對較低）至 5（相對較高）。 此為東京都「地震相關地域危險度測定調查（第9回）」的町丁目別相對評估。僅為都內相對等級，無法與其他道府縣比較。
治安・犯罪統計
① 物件所在街區・三田4丁目
町丁目單位，最貼近這間房子的實際體感。
住宅侵入（破門竊盜）
最安全・0件
街頭治安（暴力犯）
普通・4件
② 港区 全區
整個區的平均水準，用來對照 23 區平均與排名。街區數字與全區數字不一致是正常的。
刑案總件數
3,544件
警方受理的全罪種件數
侵入竊盜
83件
其中屋主不在時遭竊 14件
23區平均比（總數）
1.1 倍
高於 23 區平均（1.0 為平均）
侵入竊盜 23區平均比
1.04 倍
與 23 區平均相當
23區治安排名
第 15 / 23 名
2025 年全年・警視廳 刑案受理統計
平均比 1.0 為 23 區平均，小於 1 代表低於平均。
地形・坡度
坡度評價
平緩
50m 內最大高低差
6.1m
國土地理院標高數據（半徑50m・四方向）。陡坡會影響長者・育兒家庭的生活便利與轉售性。
未來人口推估
2025→2040 人口變化率
+10.2%
2025→2060 人口變化率
+12.1%
高齡化率（2050）
25.2%
全國 2050 推計約 37.1%，屬相對年輕地區
租金趨勢
特別区部 2025 年
年增 +0.7%
趨勢
穩定 →
05區域市況展開 ▼收合 ▲公示地價 5年 +33.33%
區域健全度
需求評分
88/100
供給評分
82/100
購買力評分
70/100
良好的點
- 人口流入強（東京都特別区部 +27,497人 / 12ヶ月）
- 空屋率健全（港区 総13.7%、全国平均 13.8% 以下）
- 台湾人コミュニティ集積（港区 3.4%、2017年6月時点）
- 人口規模大（港区 260,486人）
- 新規供給適度（港区 貸家 270戸 / 4ヶ月）
區域市況
平均單價（每㎡）
¥2,380,491
預估租金（月）
¥129,603
預估報酬率
4.6%
公告地價 年漲幅
+16.6%
周邊成交案例
📍 與周邊成交案例的坪單價比較。Underpriced = 比行情便宜 10%+，Overpriced = 比行情貴 10%+，適正 = ±10% 內。
案件數
30 件
平均坪單價
¥780 萬/坪
本物件坪單價
¥393 萬/坪
貴/便宜判定
待確認
含規模、屋齡、權利形態差異，屬原始比較數據，請勿直接判定為低價。
實際成交案例（參考）
| 時期 | 坪單價(萬円) | 面積(㎡) | 屋齡 | 格局 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 397万 | 20㎡ | 1998 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 909万 | 40㎡ | 2004 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 529万 | 25㎡ | 2009 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 902万 | 55㎡ | 2005 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 744万 | 80㎡ | 2003 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 661万 | 60㎡ | 2003 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 1,322万 | 55㎡ | 2023 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 735万 | 90㎡ | 2003 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 1,102万 | 60㎡ | 2023 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 1,157万 | 80㎡ | 2023 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 1,228万 | 105㎡ | 2005 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 1,563万 | 55㎡ | 2023 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 918万 | 90㎡ | 2005 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 231万 | 20㎡ | 1991 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 1,368万 | 145㎡ | 2007 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 888万 | 35㎡ | 2019 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 487万 | 55㎡ | 1973 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 1,267万 | 60㎡ | 2022 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 357万 | 25㎡ | 2002 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 347万 | 20㎡ | 1978 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 630万 | 105㎡ | 1972 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 841万 | 35㎡ | 2019 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 735万 | 45㎡ | 2004 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 316万 | 45㎡ | 1968 | ２ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 803万 | 70㎡ | 2004 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 614万 | 70㎡ | 2004 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 661万 | 70㎡ | 1995 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 483万 | 50㎡ | 1980 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 661万 | 55㎡ | 1978 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 557万 | 95㎡ | 1972 | ４ＬＤＫ |
以上為周邊 高輪、白金、南麻布、三田 一帶、約方圓 359 公尺內的成交案例。
公示地價・路線價推估
公示地價（2025）?日本政府每年1月1日公告的官方地價基準。作為擔保評估與稅額計算依據。通常只有實際成交價的七到八成。
¥1,880,000/㎡
路線價推估（≈公示×80%）?以道路為單位的課稅用官方地價，是計算遺產稅、贈與稅的基礎。約為公示地價的八成。
¥1,504,000/㎡
用途
住宅地
最近車站
白金高輪 (250m)
周邊地價水準（同用途3點）: ¥1,880,000〜¥2,190,000，中位數¥1,990,000
公告地價走勢
進階最新公告地價（2025）
¥1,880,000/㎡
5年累積
+33.33%
5年 CAGR +5.92% (CAGR)
10年累積
+56.67%
10年 CAGR +5.11%
公告地價是落後指標，請對照下方實際成交走勢確認方向是否一致。CAGR 以中位數端點法（5/10 年前 vs 最近年複利）計算。
成交價走勢
進階2025 中位數
¥2,000,000/㎡
年增率
+16.28%
5年累積
+53.06%
5年 CAGR +8.89%
中古マンション等・8年（國交省）
市區町村級實際成交價中位數走勢，比公告地價更早反映市場實勢。CAGR 以中位數端點法（5 年前 vs 最近年複利）計算。
用途地域
地域分類?政府依都市計畫法劃定的土地使用分區，決定周邊能蓋什麼（住宅、商業、工業等）。直接影響未來周邊環境與再開發可能性。
商業地域
本物件的指定值
未能自動取得，可向役所都市計畫課確認
商業地域的法定範圍
指定於車站前、繁華街的高密度商業區域。容積率最高1300%，可進行高層開發。店舖、辦公室、飯店、住宅等幾乎所有用途均可建設。
▾ 這一區可以蓋什麼、不能蓋什麼
| 用途 | 在這一區 |
|---|---|
| 住宅、公寓、宿舍（含和住家合併、非住宅部分 50㎡以下的小店或事務所） | 可以蓋 |
| 店舖、餐飲店 | 可以蓋面積沒有上限 |
| 辦公室 | 可以蓋 |
| 旅館、飯店 | 可以蓋 |
| 保齡球館、游泳池、高爾夫練習場、打擊練習場 | 可以蓋 |
| 卡拉OK店 | 可以蓋 |
| 麻將館、柏青哥店、場外馬券或車券賣場 | 可以蓋 |
| 劇場、電影院、演藝場、觀覽場、夜總會 | 可以蓋 |
| キャバレー、料理店（有陪侍服務、供客人飲食的營業）、個室付浴場 | 可以蓋 |
| 幼稚園、中小學、高中 | 可以蓋 |
| 醫院、大學、高專、專修學校 | 可以蓋 |
| 神社、寺院、教會、公共澡堂、診所、托兒所 | 可以蓋 |
| 倉儲業的倉庫 | 可以蓋 |
| 自用倉庫 | 可以蓋 |
| 工廠（依危險性與環境惡化程度分四級） | 有條件限危險性與環境惡化之虞極少或較少的工廠，作業場 150㎡以下 |
| 汽車修理廠 | 有條件作業場 300㎡以下（原動機另有限制） |
建築基準法別表第2的概要（依日本國土交通省住宅局「建築基準法（集団規定）」參考資料）。這張表沒有列出全部限制，經特定行政庁許可而能蓋的例外也存在。個案的答案，請向區市的建築指導窗口與宅地建物取引士確認。
用途地域白話解說
這個分區是什麼
商業地域：商業核心地區，辦公室、百貨公司、夜間營業店鋪及高層建物集中，便利性最高。
優點
- 步行 5 分鐘以內抵達車站、便利性最高
- 高層公寓大廈地段
- 適合民泊及 SOHO 用途
留意點
- 夜間營業店鋪可能造成噪音
- 居住環境較為嘈雜，不一定適合家庭自住
對本物件的意義
指定值決定這塊地的開發上限，也影響同地段未來的重建與周邊開發可能性。
法律・物理檢查
権利形態
所有権
都市計畫・再開發
區域區分
都市計画区域
防火指定
防火地域
市街化調整區域・與都市計畫道路重疊是住宅取得的 deal-breaker 候選。再開發・立地適正化對象則是中長期保值因素。
防火地域: 指定於車站前、幹線道路沿線等。原則要求建設耐火建築物，建築成本較高，但火災延燒風險低。重建時須確認耐火建築物要件。
06物件與生活展開 ▼收合 ▲白金高輪 步行 5 分鐘・生活機能 良好
周邊站點 乘降客數
越靠近大站（乘降客數多），租賃需求通常越強、空屋風險越低。若最近站為小站或步行超過10分鐘，建議以較高的毛利率來彌補空屋風險。
生活機能（醫療・托育・採買）
醫療機構（半徑2000m）
醫院
6間
医療法人財団 厚生会 古川橋病院・705m
查看列表（6 間）
診所
161間
医療法人社団ハクナマタタぽれぽれクリニック・114m （小児科・漢方内科・アレルギー科）
查看列表（20 間）
- 医療法人社団ハクナマタタぽれぽれクリニック ・114m （小児科・漢方内科・アレルギー科）📍
- 三田麻酔科クリニック（往診専門） ・138m （内科・麻酔科）📍
- 高輪ハッピークリニック ・152m （内科）📍
- Ｎ２クリニック ・218m （形成外科）📍
- ＡＩＭ ｂｅａｕｔｙ ｍｅｄｉｃａｌ ｃｌｉｎｉｃ ・350m （美容皮膚科）📍
- 白金高輪海老根ウィメンズクリニック ・356m （小児科・産婦人科・婦人科）📍
- 日野原記念クリニック ・407m （内科・循環器内科・消化器内科）📍
- 高輪内科クリニック ・437m （内科）📍
- シナネンホールディングス株式会社 健康管理室 ・438m （内科）📍
- 医療法人社団 健翠会 白金眼科クリニック ・455m （眼科）📍
- 医療法人社団 健翠会 カピバラあかちゃんこどもクリニック ・461m （小児科・アレルギー科）📍
- しろかねたかなわクリニック ・467m （心療内科・精神科・児童精神科）📍
- 白金メンタルクリニック ・493m （精神科）📍
- 医療法人社団千和会白金タワークリニック ・501m （内科・外科・小児科）📍
- 三田施薬院診療所 ・508m （漢方内科）📍
- しのぶ皮膚科 ・528m （皮膚科）📍
- 三田ハウス内科クリニック ・528m （内科・循環器内科・整形外科）📍
- 敬和国際医院 ・621m （内科・外科）📍
- 阿含宗関東別院救護室 ・623m （内科）📍
- 白金三光クリニック ・636m （内科・外科・皮膚科）📍
- 最多顯示前 20 間
牙科
146間
伊皿子おおね歯科医院・114m
查看列表（20 間）
- 伊皿子おおね歯科医院 ・114m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団吉晟会 ＫＩＳＳＥＩ ＤＥＮＴＡＬ ＣＡＲＥ ・243m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団杏里会 杏里会歯科 ・261m （歯科）📍
- 高輪歯科 ・274m （歯科）📍
- 白金しらゆり歯科 ・289m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 堀江歯科医院 ・313m （歯科）📍
- くぼた歯科医院 ・322m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- おく村矯正歯科医院 ・370m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- サンヒルズ歯科クリニック ・409m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 白金高輪矯正歯科 ・409m （矯正歯科）📍
- 白金高輪リューズ歯科 ・455m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団ＳＤＣ 白金こどものはいしゃさん ・461m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団ＳＤＣ オーラルビューティークリニック白金 ・519m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- かとうまみ歯科 ・542m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 神津デンタルオフィス ・563m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 鳥和歯科医院 ・597m （歯科）📍
- 白金高輪姫歯科室 ・631m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- うえたに歯科医院 ・636m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人美生会 赤桐美生子歯科医院 ・640m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団健耕会 麻布なかすじデンタルクリニック ・680m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 最多顯示前 20 間
托育・教育（半徑1000m）
採買・交通
超商
最近 218m
查看列表（11 間）
超市
最近 88m
查看列表（20 間）
- フードスタイル三田店 ・88m📍
- PANETTERIA HAGARI ・169m📍
- 瓷器店 ・251m📍
- 村中乾物店 ・383m📍
- ㈱サン･メディカ ・397m📍
- サミットストア 三田店 ・419m📍
- cadeau香土 ・436m📍
- クイーンズ伊勢丹 白金高輪店 ・457m📍
- リンコス 白金ザ・スカイ店 ・510m📍
- 明治屋 高輪ストアー ・615m📍
- AKOMEYA TOKYO ニュウマン高輪 ・640m📍
- ㈱officeUSK メモリア事業部 ・659m📍
- まいばすけっと 南麻布古川橋店 ・661m📍
- 北海道どさんこプラザ高輪店 ・679m📍
- オーケー 札の辻店 ・698m📍
- サン・ヴィレッジ光和 三田店 ・736m📍
- 光和食品㈱ ・736m📍
- グリーンショップ ダイシン（旬の野菜と果物のお店） ・748m📍
- 三角キッチン ・774m📍
- &LOCALS ニュウマン高輪店 ・798m📍
- 最多顯示前 20 間
最近車站
最近 358m
查看列表（7 間）
學校
最近 122m
查看列表（20 間）
- 港区立御田小学校 ・122m📍
- 枝光会附属幼稚園 ・164m📍
- サピックス小学部 白金高輪校 ・246m📍
- 港区立高松中学校 ・369m📍
- 東京インターナショナルスクール ・407m📍
- 高輪中学校・高等学校 ・439m📍
- 港区立三田中学校 ・449m📍
- 東海大学付属高輪台高等学校・中等部 ・501m📍
- 普連土学園中学校・高等学校 ・606m📍
- 聖徳大学三田幼稚園 ・692m📍
- 慶應義塾女子高等学校 ・701m📍
- 港区立 高輪台小学校 ・709m📍
- 慶應義塾中等部 ・810m📍
- 港区立御田小学校（仮校舎) ・836m📍
- さくらインターナショナルスクール 初等部 Sakura International School Elementary ・838m📍
- 東京科学大学附属科学技術高等学校 ・871m📍
- 東京科学大学 田町キャンパス ・880m📍
- 港区立芝浦小学校 ・892m📍
- 明治学院高等学校 ・926m📍
- Dance&Go田町三田店 ・932m📍
- 最多顯示前 20 間
最近車站 白金高輪駅 步行 5 分鐘。步行 6 分鐘內超商 11 間、步行 10 分鐘內超市 20 間。日常生活便利性充足。
預估租客輪廓
此物件較適合單身上班族租賃需求。
代表車站
白金高輪 / 步行5分
中型站 / 日均5.9萬人
最近大學
慶應義塾大学 / 步行11分
全國 47 都市比較
越光米 5kg
¥4,928
5kg
吐司（1條）
¥535
1 袋
雞蛋（10顆）
¥307
1 盒
汽油（1L）
¥178
1 L
理髮（1次）
¥4,208
1 次
本區物價在全國 47 個調查都市中第 2 高，比全國中位數貴約 7%。
東京都特別区部・2025年（e-Stat 小売物価統計）
金額為日圓實價，米・吐司・蛋・汽油・理髮 5 項民生物價，供你對照自己熟悉的物價感受（概略參考，非絕對比較）。
周邊環境（墓地）
🟠 注意
最近墓地：港区 永代供養墓 薬王寺「やすらぎ」（60m）
「港区 永代供養墓 薬王寺「やすらぎ」」距離物件 60 公尺。建議主動告知買方。依樓層及物件位置不同，可能目視可見，請進行現場確認並納入說明資料。
07貸款試算展開 ▼收合 ▲
外國人貸款可行性
日本居住者的住宅貸款可透過主要都市銀行及地方銀行以一般審查取得。物件符合貸款適格性。
在日台灣人可優先洽詢東京之星銀行（中國信託旗下）；SBJ 銀行、歐力士銀行、プレスティア（Citibank 系列）亦為主要選擇。依永住權、年收入及任職年資，或可通過一般審查。
海外非居住者貸款的最低融資金額通常在 5,000 萬日圓以上，低於此金額的物件可承辦的銀行極少，一般以現金購入為主。
影響判定的關鍵因素
- ·結構：RC/SRC（符合貸款適格性）
- ·屋齡 22 年
- ·價格 3,380萬日圓
依身分別的房貸難易度。海外非居住者原則上不在日本金融機構承作範圍，須仰賴少數非銀行（Orix 銀行・SBI 新生 等）或全現金。
貸款初步診斷
根據你的身分試算可貸款金額區間，以及可能承作的金融機構。所有數字僅供參考。
輸入年收入後，即可看到可貸款金額試算。
可能承作的金融機構
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本卡片所有數字均僅供參考。實際是否核貸、利率與貸款條件，以各金融機構的審查結果為準。
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本報告以現狀客觀資料生成，不做為預測未來或投資建議，亦不構成日本宅建業法上的重要事項說明。購買決策請自行判斷，必要時請諮詢專業人士。
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生成於：2026/08/08 下午07:23 JST（資料截至生成時點） | Powered by bukken.io