【範例】サンプル戸建あだち
東京都足立区西竹の塚2-9-14
東武伊勢崎線 竹ノ塚駅 徒歩18分
執行摘要
本物件為木造老屋帶租約物件，現行租金殖利率9.6%看似誘人，但木造結構讓海外買家幾乎無法融資，且準住居地域＋徒步18分（實測），建議先確認租約細節與內裝翻新履歷再評估
好物件的投報率通常不會最高：本評分看的是總報酬（租金＋增值＋風險），不是單看表面利回。
表面殖利率
9.6%
實質投報率
8.88%
東京精華區 3.5〜4% / 地方 5〜6%・現金流 A・同區同類基準
本物件坪單價 vs 周邊成交均價
-60%
與周邊 30 件實際成交的平均坪單價相比（國交省成交資料、含不同屋齡與較新物件）。本物件屋齡較高時折價屬正常。
災害安全分
85
70+ 安全 / 40〜70 普通 / 低於 40 須再評估
含規模、屋齡、權利形態差異，屬原始比較數據，請勿直接判定為低價。
判定依據
Bukken.io 分析摘要
本物件位於東京都足立區西竹之塚，屋齡38年木造2DK，總價¥8,500,000，目前為賃貸中（換屋主不換房客），現行租金¥68,000/月，表面殖利率達9.6%，經扣除持有稅費後實質殖利率約8.88%，含取得成本殖利率8.04%，明顯高於足立區同類物件掛牌利率中位數5.4%及J-REIT機構級收購基準4.2%，顯示市場對本物件的風險（木造、屋齡、距離車站較遠）要求較高的利率補償。最大風險在於木造結構導致海外非居住者融資難度為「極高」等級，實質上僅能全額現金購買，且防火地域規定下未來重建須採耐火構造、成本將提高1.5倍。
人口面東京23區近12個月淨遷入2.75萬人、足立區周邊3公里圈2025至2040人口僅小幅下降0.7%，地價與成交行情呈溫和上升（近5年公示地價?日本政府每年1月1日公告的官方地價基準。作為擔保評估與稅額計算依據。通常只有實際成交價的七到八成。CAGR+2.94%、實際成交CAGR+4.11%），基本面尚屬穩健。整體結論為謹慎持有偏買進，適合追求高現金殖利率、能全額現金支付、且能承受木造老屋流動性風險的投資人，不適合追求快速轉手或需要融資的買家。
01外觀與週邊環境展開 ▼收合 ▲
外觀・周邊環境診斷（Bukken.io 街景實查）
bukken.io 幫你上 Google 街景看過現場了
從實際街景讀外觀、管理狀態、周邊環境;看不到的部分會誠實標註「無法確認」。
外觀總合分數
0-100 / 70+ 管理良好 / 50-70 標準 / 50以下 須確認
以 Google 街景影像交由 Claude Vision 解析，從垃圾放置處・外牆・公共區・採光等推估管理狀態（依拍攝當下影像，可能與最新狀況不同）。
本區域為典型日本低層住宅混合地帶，老舊獨棟住宅與新建住宅並存。鄰近老宅植栽修剪整齊、庭院保養用心，反映周邊居民素質良好。
新建物件外觀潔淨，唯側面出現蔓生植物攀附建物外牆，需持續觀察是否對外牆造成長期損害。整體氣場穩定，主要風險來自老化建築環境帶來的維護負擔與街道狹窄問題。
街景看到的細部
- 垃圾置場・三張街景照片中均未可見垃圾集中處，無法判斷設置位置與管理狀況，建議實地查看確認。
- 陽台・可見陽台範圍內未見雜物堆積、枯萎植物或大量曬衣。鄰近老宅陽台與庭院呈現整潔有序的狀態，住民維護意識良好。
- 外牆・新建物件外牆使用木紋飾板與灰色壁材，外觀潔淨無破損。側面可見蔓生植物沿電線桿攀附至外牆附近，若長期放置可能造成外牆滲水或壁材損傷，建議定期清除。鄰近老宅磁磚與外牆雖有歲月痕跡，但未見明顯龜裂或剝落。
- 共用空間・照片中可見範圍為獨棟住宅或小型公寓形式，無明顯共用走廊可供評估。各戶門前未見個人物品違規堆放，整體入口環境整潔。
- 信箱區・街景照片中未能清晰辨識信箱區，無法評估廣告堆積情況，建議實地確認。
- 自行車停放・街景中未見明確的自行車停車場區域，建議實地查看是否有規劃停車空間。
- 採光・周邊建物以二層樓低層住宅為主，遠處可見數棟中高層建物，但距離較遠。整體街道視野開闊，採光遮蔽風險低。天空可見度高，自然採光條件良好。
- 周邊環境・街道為寬度約4至5公尺的窄巷，路面乾淨無垃圾散落。兩側為低層住宅，植栽修剪整齊，整體呈現日本傳統住宅區的安靜氛圍。未見嫌惡設施、風俗店或工廠等異常設施。遠處可見較寬的主要道路，交通聯外便利性有待實地確認。
良好之處
- 鄰近老宅庭院植栽修剪整齊、樹形維護良好，顯示周邊長期居住居民的生活素質高、對環境維護有積極態度。
- 新建物件外觀整潔，外牆材料與設計感良好，顯示建築品質有一定水準。
- 整體街道乾淨無垃圾散落，無塗鴉或破壞公物跡象，社區治安環境良好。
- 周邊建物以低層住宅為主，未來周邊遭高樓遮擋採光的風險相對較低。
- 未見嫌惡設施（風俗店、柏青哥店、工廠、墓地等），居住環境純粹。
注意點
- 側面外牆附近有蔓生植物攀附電線桿與建物，若長期未清除可能滲入外牆縫隙造成結構損害，建議定期清除並確認外牆密封狀況。
- 街道狹窄（目測約4至5公尺），緊急車輛（消防車、救護車）進出可能受限，建議確認消防法規是否符合現行標準。
- 垃圾集中處、信箱區、自行車停車場均無法從街景確認，建議實地查看這三項關鍵管理設施的實際狀況。
管理狀況觀察
建議您在正式簽約前，親自或委託當地管理公司實地確認以下三點：第一，垃圾集中處的位置與管理方式，這直接影響日後住戶的生活品質與糾紛風險；第二，自行車停車場的容量與規劃，若停車位不足容易引發鄰居糾紛；第三，信箱區的維護狀態，廣告單大量堆積通常代表空屋率偏高，值得留意。關於側面外牆的蔓生植物問題，建議您在交屋前要求賣方或管理單位書面說明清除計畫，或列入合約附加條款，以免日後外牆維修費用由您承擔。
若您重視風水因素，本物件位於窄巷住宅區，氣流循環相對平緩，庭院與植栽保養良好的鄰居環境在日本不動產實務上屬於正面加分因素，整體居住氣場穩定。
02投資判斷展開 ▼收合 ▲本物件為木造老屋帶租約物件，現行租金殖利率9.6%看似誘人，但木造結構讓海外買家幾乎無法融資，且準住居地域＋徒步18分（實測），建議先確認租約細節與內裝翻新履歷再評估
規則檢查（管理現場基準）
耐震基準・未發現問題
管理費・修繕準備金・未發現問題
車站徒步・步行至車站逾15分鐘
最近車站徒步 18 分鐘，對單身及雙薪家庭的租賃吸引力較弱，可能需依賴公車。
車站徒步・步行至車站逾15分鐘
最近車站徒步 18 分鐘，對單身及雙薪家庭的租賃吸引力較弱，可能需依賴公車。
用途地域・未發現問題
樓層・電梯・未發現問題
建物結構（木造×寵物組合）・木造
木造建物的耐震、隔音與隔熱性能均遜於RC/SRC，融資審查較嚴（老舊木造常無法取得外國人貸款），火險費率也較高。台灣及海外投資人普遍偏好鋼筋造，木造容易被排除在外。
建物結構（木造×寵物組合）・木造
木造建物的耐震、隔音與隔熱性能均遜於RC/SRC，融資審查較嚴（老舊木造常無法取得外國人貸款），火險費率也較高。台灣及海外投資人普遍偏好鋼筋造，木造容易被排除在外。
權利形態（借地權）・未發現問題
サブリース・未發現問題
重建可否・未發現問題
新成屋溢價・未發現問題
「未檢出」僅代表以本次可取得的資料未觸發該項警示，並不保證完全無風險。
綜合評分
短期＝現金流・流動性視角；長期＝人口・結構耐久・法規穩定視角。星等由 bukken.io 規則引擎依各資料源計算，非主觀評分。
本維度共檢核 8 項：4 項正面、2 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +租金需求
- +車站徒步
- ·屋齡
- +災害安全度
- +人口（現在+未來）
- ·用途地域（投資適性）
- −車站徒步超過15分鐘
- −木造
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
本維度共檢核 5 項：2 項正面、3 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +災害安全度
- −結構
- +物件外觀
- −車站徒步超過15分鐘
- −木造
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
本維度共檢核 4 項：4 項正面、0 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +治安
- +學校・托育
- +生活機能
- +居住舒適
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
本維度共檢核 3 項：0 項正面、2 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- −海外非居住者的貸款難易度
- ·在日外國人的貸款難易度
- −木造
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
本維度共檢核 7 項：3 項正面、3 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- ·未來人口 (2040)
- +車站徒步
- +都市計畫
- −結構＋屋齡
- +交易趨勢
- −車站徒步超過15分鐘
- −木造
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
⚠️ 本評分為假設此物件規約可供民泊，但多數集合住宅的管理規約禁止作為民泊（住宅宿泊事業），投入營運前請務必先確認管理規章。
民泊（短租）短期評價高於長期（短期59／長期47）。現在的優勢長期會略為減弱。
本維度共檢核 3 項：1 項正面、1 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- −用途地域（民泊可否）
- ·民泊申報件數
- +都市計畫
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
項目別分析
Bukken.io 將分析結果分類為治安・出租需求・將來性等項目，每項給予 1-5 星評等與兩面評估。標示 L1 維度（投資收益・民泊・自住・外國人・再售）的項目，其星等以 bukken.io 規則引擎的確定性分數覆蓋；其餘項目為 Bukken.io 評估。
以現行租金¥68,000/月計算，表面投報率達9.6%，實質投報率（扣除固定資產稅、都市計畫稅等持有成本後）約8.88%，含取得成本投報率8.04%，三者皆明顯優於足立區同類物件掛牌利率中位數5.4%（四分位4.8～7.38%），也遠高於J-REIT機構級（上市不動產投資信託收購住宅時可接受的報酬水準）中位數4.2%。這樣的利率溢價通常反映市場對木造、屋齡38年、車站徒步較遠等風險因子要求的補償，並非單純撿到便宜，須留意退租後重新招租的租金水準是否能維持。
年間NOI約¥754,668，取得成本合計¥888,110（仲介費＋不動產取得稅＋登記費用），現金投資回本結構尚稱清晰。
- 現行租金殖利率9.6%，實質投報率8.88%，優於足立區同類掛牌利率中位數5.4%
- 含取得成本投報率仍達8.04%，優於J-REIT機構級收購基準中位數4.2%
- AI推估退租後可招租至約¥93,025～103,072/月，較現行租金有上調空間
- 利率溢價可能反映木造、屋齡、車站距離等風險，須留意退租後租金能否維持
物件屬2DK雙人型格局，租客組成推估以頂客族（DINKS）為主，招租難易度為中等偏易。最近車站竹之塚（東武伊勢崎線）1日乘降人數達65,257人，屬中型車站，生活機能評分為優良（500公尺內超商10間、800公尺內超市20間），對雙薪家庭有一定吸引力。
惟官方交通資料顯示徒步18分鐘（地圖換算則為4分鐘，兩者落差大，建議實地確認），且用途地域為準住居地域，鄰近有娛樂設施的警示標記，須留意夜間噪音對招租的影響。
- 竹之塚車站1日乘降65,257人，屬中型車站，通勤機能穩定
- 生活機能評分優良，超商、超市、診所密集，滿足雙薪家庭日常需求
- 東京23區近12個月淨遷入2.75萬人，區域租賃需求呈擴張趨勢
- 官方掲載徒步18分鐘，若採用此數據則對單身、雙薪租客的吸引力打折
- 租戶檔案標記鄰近有娛樂設施，可能影響居住安寧觀感
車站距離資料出現兩種版本：官方掲載為徒步18分鐘，地圖換算則為4分鐘（約271公尺），落差極大，建議實地測量確認實際步行時間與路況。若以地圖換算的4分鐘為準，則屬於車站近接的優質立地；若以官方18分鐘為準，則需仰賴自行車或公車（500公尺內有9個公車站牌）通勤。
地形平坦（半徑50公尺高低差僅0.2公尺），對步行、自行車通勤無障礙，且街道寬度約4至5公尺，需留意消防車輛進出是否符合現行法規。
- 地形平坦，半徑50公尺高低差僅0.2公尺，生活動線良好
- 500公尺內公車站牌達9處，通勤替代方案充足
- 竹之塚車站徒步範圍內（依地圖換算4分鐘），車站機能中型穩定
- 官方掲載徒步18分鐘與地圖換算4分鐘落差極大，須實地確認真實步行距離
- 街道寬度僅約4至5公尺，緊急車輛進出可能受限
物件周邊3公里圈人口預估從2025年191,505人降至2040年190,215人，變化率僅-0.7%，屬於人口穩定區間（正負5%內），並未出現明顯衰退壓力，但高齡化率將從26.8%（2025年）上升至32.3%（2050年），長期須留意租客結構轉向高齡層的可能性。公示地價過去5年年複合成長率+2.94%，近10年+3.38%，實際成交價中位數近5年CAGR達+4.11%，皆優於日本全國平均水準（0～2%/年），顯示區域房價呈溫和健康上升趨勢，非過熱亦非停滯。
都市計畫方面屬防火地域，未來若重建須採耐火構造，木造重建將不被允許，成本提高約1.5倍。
- 近5年公示地價CAGR+2.94%，近10年CAGR+3.38%，優於全國平均水準
- 近5年實際成交價中位數CAGR達+4.11%，市場呈健康溫和上升
- 3公里圈人口變化率僅-0.7%（2025至2040），屬穩定區間非衰退
- 高齡化率將從26.8%升至32.3%（2050年），長期租客結構恐轉向高齡化
- 防火地域規定下，未來若須重建，木造已不被允許，須改建耐火構造，成本增加約1.5倍
本物件所有權形態為完全所有權（非借地權），相較借地權物件在融資與轉售流動性上具優勢，此為結構性利多。惟木造、屋齡38年、車站官方掲載徒步18分鐘等因素綜合影響下，海外買家融資難度評為極高等級，實質上僅限全額現金購買族群，大幅限縮未來轉售的潛在買方池。
物件坪單價約¥61萬/坪，對照鄰近成約案例（RC造為主，坪單價¥99萬至¥165萬），木造老屋的相對議價空間本就偏低，轉手時議價空間有限。
- 所有權形態為完全所有權，較借地權物件融資容易、流通性佳
- 木造結構使海外非居住者融資難度評為極高，實質限縮買方池為全額現金投資人
- 屋齡38年木造，與周邊RC造成交案例相比議價力偏弱
- 足立區23區內治安排名22/23，侵入竊盜為23區平均的1.7倍，可能影響部分買方觀感（惟町丁目層級住宅侵入僅1件，優於區平均）
木造結構是本物件融資面最大制約因素：海外非居住者融資難度為極高等級，市場上幾乎無對應銀行承作木造貸款，建議以全額現金購買為前提規劃資金；在日外國人即便透過SBJ銀行、歐力士銀行、Prestia等機構申請，審查條件也相當嚴格（須具備永住權、高年收、長期任職等）；即使是日本居住者，因屋齡超過30年木造，銀行擔保評估也偏低，可能面臨利率加碼或縮短貸款年限（15至20年）。整體而言，本物件的融資可及性是所有評分維度中最弱的一環。
- 海外非居住者實質上僅能全額現金購買，木造物件幾乎無對應融資銀行
- 在日外國人融資審查條件嚴格，須具備永住權、高年收、長期任職等條件
- 日本居住者融資也因木造屋齡偏高面臨利率加碼、貸款年限縮短風險
整體災害安全評分85/100，其中土砂災害與海嘯風險皆為無風險等級，液狀化風險為低等級，惟洪水風險為中等（最大想定淹水深度3公尺），且海拔僅2.6公尺，須留意內水氾濫及豪雨積水風險。地震方面，30年內震度6強以上機率為36.4%，東京都町丁目層級建物倒壊危險度與火災危險度均為3/5（中位等級），總合危險度都內排名651/5192，屬於相對危險一側但非顯著劣勢。
木造耐震性能本身低於RC・SRC造，加上屋齡38年，購屋前建議確認是否曾進行耐震補強。
- 土砂災害、海嘯風險皆為無風險等級，液狀化風險為低等級
- 地形平坦，非坡地，無土壤滑動疑慮
- 洪水風險等級為中等，最大想定淹水深度達3公尺，海拔僅2.6公尺
- 地震30年內震度6強機率36.4%，加上木造結構耐震性能相對較弱
建議
- 1
【確認】請仲介代為調閱賃貸借契約書、租金收據及押金交接條件，確認現有租客的租約類型（普通借家或定期借家）與到期日，這將直接影響未來調漲租金或收回自住的可行性。
- 2
【確認】請仲介或管理公司提供內裝翻新履歷及最近一次大規模修繕紀錄，因掛牌利率高於周邊行情，需確認是否因屋況老舊而反映在租金上。
- 3
【確認】請仲介代為向當地政府或消防單位確認本物件所在道路寬度（實測約4至5公尺）是否符合現行消防車輛通行法規。
- 4
【確認】請仲介或管理公司實地拍攝並確認垃圾集中處、自行車停車場、信箱區三項管理設施現況，信箱廣告單堆積程度可作為周邊空屋率的參考指標。
- 5
【確認】側面外牆有蔓生植物攀附，建議請仲介於交屋前要求屋主書面說明清除計畫，或列入合約附加條款，避免日後外牆修繕費用轉嫁買方。
- 6
【確認】木造重建限制：本物件位於防火地域，若未來考慮拆除重建，須採耐火構造設計，建築成本約為現行木造造價的1.5倍，請提前納入長期資金規劃。
- 7
【比較】建議以SUUMO或住宅情報網站查詢竹之塚站周邊同坪數2DK木造老屋的實際成交租金，交叉比對AI推估的¥93,025至103,072/月退租後招租水準是否合理。
- 8
【提醒】海外投資人在日本原則上難以取得融資，本物件的投報率係以全額現金購買為前提試算，請確認自身資金部位是否能支應總價與取得成本合計約¥938萬。
以上確認事項多需以日文向日方索取文件。人在海外可委託物件仲介或購屋顧問代行索取。
退場策略
- 1
賃貸：現有租客持續入住可望維持年租金收入約¥754,668（NOI），若順利招租至AI推估的¥93,025〜103,072/月水準，實質殖利率可望進一步提升，惟須留意木造老屋長期維修成本可能侵蝕現金流。
- 2
出售：參考近5年足立區實際成交價中位數CAGR+4.11%及公示地價CAGR+2.94%，若持有5年以上，物件單價有望隨區域行情溫和上升，但木造結構將使潛在買方池侷限於現金買家或日本本地融資者，議價空間可能較RC造物件更大。
- 3
法人投資：以法人名義持有可分散所得稅負擔並簡化跨境資金調度，惟法人若非日本籍需留意當地法人稅制及租金收入之源泉徵收規定，並非融資難度的解方（木造融資限制對法人同樣適用）。
- 4
長期持有收租：考量準住居地域、屋齡38年及木造結構均不利於短期高溢價轉售，建議以長期收租（5年以上）為主軸，搭配退租時機進行內裝翻新以提升招租租金水準。
03收益與稅務展開 ▼收合 ▲實質報酬 8.88%・現行月租 ¥68,000
需準備的總現金
≈ NT$197 萬
這裡以全現金購入為前提試算。住在台灣一樣可以透過台系銀行東京分行貸款，但自備款要抓總價的 45〜50%，所以先用現金版本看比較保險。想看貸款版本的數字，請看下方的融資事前診斷。
參考匯率，依匯款時點變動。
每月實拿（出租情境）
≈ NT$1 萬
參考匯率，依匯款時點變動。
收益分析（投報率精算）
表面投報率
9.6%
年租金 ÷ 取得價格
實質投報率
8.88%
扣除管理費・修繕・固定資產稅後 NOI ÷ 取得價格
含取得成本投報率
8.04%
NOI ÷（取得價格＋取得相關費用）
現行租金（刊登）
¥68,000
AI 推估租金（參考）
¥93,025
AI 推估租金區間 ¥93,025〜¥103,072/月（模型誤差 ±10.8%）。本物件為出租中，投報率以刊登的現行租金計算。這個推估區間，是租約到期或房客搬走後可望談到的租金水準參考。
現行租金低於 AI 推估。若是房客租很久沒調過，或屋主當初讓了價，等租約到期或房客搬走後，租金有機會往上調。實際條件請以租賃契約書為準。
依據：2,000 件以上出租案例回歸模型，與周邊行情交叉印證。注意：周邊可比案例較少，主要參考同棟實績。
以下是關於 AI 推估租金的說明（投報率是用刊登的現行租金算的）。 這個坪數在附近能參考的出租案例不多，相近條件比對得比較弱，所以估出來的範圍偏寬。我們主要參考這棟樓自己過去的租金紀錄。建議實際看屋、並請仲介確認。
同條件・同棟資料含裝修差異・樓層差・個別狀況，個別實租可能有 ±10〜15% 的浮動。建議實勘及向仲介確認。
fudosandb 模型 ¥93,025（都道府縣級估算，高級地易低估，僅供下限參考）
▾ 計算前提
年度 NOI?年租金收入扣掉持有期間各項費用（管理費、修繕、固都稅等）後的淨收益。計算實質投報率的基礎數字。
¥754,668
修繕基金（月）?每月繳交的公共修繕儲備金，用來日後整修電梯、外牆、屋頂等共用部分。老屋常見金額調漲甚至一次性追繳。台灣沒有直接對應的制度，買前務必確認積立餘額。
¥0
取得相關費用合計
¥888,110
概算所得稅（年・非居住者）
¥31,647
稅額（固都稅・取得稅・登記費・所得稅）皆為概算，實額請以課稅明細書・稅理士確認。表面投報率為廣告值，與本欄精算值是兩回事。
機構級基準（J-REIT 住宅）
進階中位數 cap rate?大型機構投資人買同類型房產時，他們能接受的報酬率（NOI÷市值）。本物件利率高於 cap rate，才算有相應的風險溢酬。
4.2%
中段區間（p25〜p75）
4〜4.5%
全国・住宅 prime / 樣本 11 件
機構投資人以何種投報率評價・取得住宅的參考值。東京都心 prime 偏下限（約 3.5〜4%），地方偏上限。
健美家 同條件 表面利回り（掛牌基準）
表面投報率中位數
5.4%
四分位區間（p25〜p75）
4.8〜7.38%
足立区・近い専有面積/築年・樣本 9 件
稅金・取得成本試算
遺產稅路線價（推估）?以道路為單位的課稅用官方地價，是計算遺產稅、贈與稅的基礎。約為公示地價的八成。
¥337,600/㎡
固定資產稅評價額（推估）
¥295,400/㎡
固定資產稅（年・特例後）?每年持有不動產就要繳的稅，類似台灣的房屋稅+地價稅合一。住宅用地有優惠減免，年繳數萬到數十萬日圓不等。
¥689/㎡
都市計畫稅（年・特例後）
¥295/㎡
推估 土地持分稅額（年）
¥45,590
年間固定資產稅合計（土地＋建物・概估）
¥44,877
年間都市計畫稅合計（土地＋建物・概估）
¥16,455
以公告地價 × 標準比率（路線價 80%・固資 70%）推估，已反映住宅用地特例。實際金額請以課稅明細為準。
04風險檢查展開 ▼收合 ▲災害安全 85/100・無重大警示
災害風險
災害安全評分
全國平均 50 / 東京 23 區 中位數 70 / 山手台地 prime（高輪・千代田・文京等）90+
把 5 項災害（地震 / 洪水 / 土石流 / 海嘯 / 液狀化）統合成 0-100 分。70+ 安全、40-70 普通、低於 40 要再評估。
▾ 算式（點擊展開）
- 基準値100
- 地震 30 年：36.4%-15
- 水害：中等0
- 土砂：無風險0
- 津波：無風險0
- 液狀化：低0
- 合計= 85
📍 J-SHIS 計算「特定座標未來 30 年發生震度 6 強以上」的機率。山手線內 5〜17%（西南部台地略高）、下町低地 15-30%、橫濱/川崎 30-40%、大阪/神戶 30-50%、靜岡沿岸 50-80%。超過 20% 算高風險。※ 政府宣傳的「首都直下 M7 30 年 70%」是整個南關東累積機率，跟這個是不同指標。
地震（30 年・震度 6 強）
36.4%
洪水風險
中等 (3m)
液狀化
低
地區危險度（東京都）
建物倒塌危險度
中（等級 3 / 5）
火災危險度
中（等級 3 / 5）
綜合危險度
中（等級 3 / 5）
都內相對安全度
比東京約 13% 的地區安全
綜合排名 第 651 / 5192 名（排名越後越安全）
地盤分類
沖積低地4
等級為 1（相對較低）至 5（相對較高）。 此為東京都「地震相關地域危險度測定調查（第9回）」的町丁目別相對評估。僅為都內相對等級，無法與其他道府縣比較。
治安・犯罪統計
① 物件所在街區・西竹の塚2丁目
町丁目單位，最貼近這間房子的實際體感。
住宅侵入（破門竊盜）
安全・1件
街頭治安（暴力犯）
普通・3件
② 足立区 全區
整個區的平均水準，用來對照 23 區平均與排名。街區數字與全區數字不一致是正常的。
刑案總件數
4,617件
警方受理的全罪種件數
侵入竊盜
136件
其中屋主不在時遭竊 44件
23區平均比（總數）
1.44 倍
高於 23 區平均（1.0 為平均）
侵入竊盜 23區平均比
1.7 倍
高於 23 區平均（1.0 為平均）
23區治安排名
第 22 / 23 名
2025 年全年・警視廳 刑案受理統計
平均比 1.0 為 23 區平均，小於 1 代表低於平均。
地形・坡度
坡度評價
平坦
50m 內最大高低差
0.2m
國土地理院標高數據（半徑50m・四方向）。陡坡會影響長者・育兒家庭的生活便利與轉售性。
未來人口推估
2025→2040 人口變化率
-0.7%
2025→2060 人口變化率
-4.5%
高齡化率（2050）
32.3%
全國 2050 推計約 37.1%，屬相對年輕地區
租金趨勢
特別区部 2025 年
年增 +0.7%
趨勢
穩定 →
05區域市況展開 ▼收合 ▲公示地價 5年 +15.62%
區域健全度
需求評分
88/100
供給評分
73/100
購買力評分
70/100
良好的點
- 人口流入強（東京都特別区部 +27,497人 / 12ヶ月）
- 空屋率健全（足立区 総10.9%、全国平均 13.8% 以下）
- 人口規模大（足立区 695,043人）
- 新規供給適度（足立区 貸家 1,474戸 / 4ヶ月）
區域市況
平均單價（每㎡）
¥642,053
現行租金（月・刊登）
¥68,000
現行投報率
9.6%
公告地價 年漲幅
+6.5%
周邊成交案例
📍 與周邊成交案例的坪單價比較。Underpriced = 比行情便宜 10%+，Overpriced = 比行情貴 10%+，適正 = ±10% 內。
案件數
30 件
平均坪單價
¥152 萬/坪
本物件坪單價
¥61 萬/坪
貴/便宜判定
待確認
含規模、屋齡、權利形態差異，屬原始比較數據，請勿直接判定為低價。
實際成交案例（參考）
| 時期 | 坪單價(萬円) | 面積(㎡) | 屋齡 | 格局 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 107万 | 40㎡ | 1995 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 165万 | 50㎡ | 2007 | --- |
| 2026年第1四半期 | 99万 | 20㎡ | 1989 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 132万 | 85㎡ | 2004 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 99万 | 70㎡ | 1986 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 159万 | 85㎡ | 2007 | ４ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 178万 | 65㎡ | 1997 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 178万 | 65㎡ | 2000 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 140万 | 20㎡ | 1987 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 142万 | 70㎡ | 1998 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 189万 | 70㎡ | 1999 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 172万 | 75㎡ | 1998 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 198万 | 60㎡ | 2001 | ３ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 142万 | 70㎡ | 1999 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 113万 | 70㎡ | 1991 | ２ＬＤＫ＋Ｓ |
| 2026年第1四半期 | 128万 | 70㎡ | 2001 | １ＬＤＫ＋Ｓ |
| 2026年第1四半期 | 160万 | 60㎡ | 2004 | ２ＬＤＫ＋Ｓ |
| 2026年第1四半期 | 125万 | 95㎡ | 2015 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 136万 | 85㎡ | 2015 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 153万 | 65㎡ | 2001 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 148万 | 85㎡ | 2015 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 137万 | 65㎡ | 1993 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 123万 | 70㎡ | 1976 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 162万 | 55㎡ | 1993 | ２ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 81万 | 45㎡ | 1995 | ２ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 96万 | 45㎡ | 1994 | ２ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 182万 | 80㎡ | 2004 | ３ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 140万 | 45㎡ | 1972 | ２ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 198万 | 60㎡ | 1995 | ２ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 370万 | 25㎡ | 2025 | １Ｋ |
以上為周邊 保木間、竹の塚、東伊興、伊興、東保木間、六月、西保木間 一帶、約方圓 251 公尺內的成交案例。
公示地價・路線價推估
公示地價（2025）?日本政府每年1月1日公告的官方地價基準。作為擔保評估與稅額計算依據。通常只有實際成交價的七到八成。
¥422,000/㎡
路線價推估（≈公示×80%）?以道路為單位的課稅用官方地價，是計算遺產稅、贈與稅的基礎。約為公示地價的八成。
¥337,600/㎡
用途
住宅地
最近車站
竹ノ塚 (330m)
周邊地價水準（同用途3點）: ¥370,000〜¥456,000，中位數¥422,000
公告地價走勢
進階最新公告地價（2025）
¥422,000/㎡
5年累積
+15.62%
5年 CAGR +2.94% (CAGR)
10年累積
+34.82%
10年 CAGR +3.38%
公告地價是落後指標，請對照下方實際成交走勢確認方向是否一致。CAGR 以中位數端點法（5/10 年前 vs 最近年複利）計算。
成交價走勢
進階2025 中位數
¥546,667/㎡
年增率
+4.44%
5年累積
+22.28%
5年 CAGR +4.11%
中古マンション等・8年（國交省）
市區町村級實際成交價中位數走勢，比公告地價更早反映市場實勢。CAGR 以中位數端點法（5 年前 vs 最近年複利）計算。
用途地域
地域分類?政府依都市計畫法劃定的土地使用分區，決定周邊能蓋什麼（住宅、商業、工業等）。直接影響未來周邊環境與再開發可能性。
準住居地域
本物件的指定值
未能自動取得，可向役所都市計畫課確認
準住居地域的法定範圍
多指定於幹線道路沿線。住宅、商業、汽車銷售店、電影院等亦可建。便利性高，但需注意交通量與噪音。
▾ 這一區可以蓋什麼、不能蓋什麼
| 用途 | 在這一區 |
|---|---|
| 住宅、公寓、宿舍（含和住家合併、非住宅部分 50㎡以下的小店或事務所） | 可以蓋 |
| 店舖、餐飲店 | 有條件10,000㎡以下 |
| 辦公室 | 可以蓋 |
| 旅館、飯店 | 可以蓋 |
| 保齡球館、游泳池、高爾夫練習場、打擊練習場 | 可以蓋 |
| 卡拉OK店 | 有條件10,000㎡以下 |
| 麻將館、柏青哥店、場外馬券或車券賣場 | 有條件10,000㎡以下 |
| 劇場、電影院、演藝場、觀覽場、夜總會 | 有條件觀眾席未滿 200㎡ |
| キャバレー、料理店（有陪侍服務、供客人飲食的營業）、個室付浴場 | 不能蓋 |
| 幼稚園、中小學、高中 | 可以蓋 |
| 醫院、大學、高專、專修學校 | 可以蓋 |
| 神社、寺院、教會、公共澡堂、診所、托兒所 | 可以蓋 |
| 倉儲業的倉庫 | 可以蓋 |
| 自用倉庫 | 可以蓋 |
| 工廠（依危險性與環境惡化程度分四級） | 有條件限危險性與環境惡化之虞極少的工廠，作業場 50㎡以下（會發出顯著噪音的除外） |
| 汽車修理廠 | 有條件作業場 150㎡以下（原動機另有限制） |
建築基準法別表第2的概要（依日本國土交通省住宅局「建築基準法（集団規定）」參考資料）。這張表沒有列出全部限制，經特定行政庁許可而能蓋的例外也存在。個案的答案，請向區市的建築指導窗口與宅地建物取引士確認。
用途地域白話解說
這個分區是什麼
準住居地域：幹線道路沿線的住宅區，允許汽車修理廠及倉庫等車輛相關商業設施進駐。
優點
- 幹線道路交通便利
留意點
- 須注意交通噪音及空氣品質
- 夜間可能有卡車噪音
對本物件的意義
指定值決定這塊地的開發上限，也影響同地段未來的重建與周邊開發可能性。
法律・物理檢查
権利形態
所有権
都市計畫・再開發
區域區分
都市計画区域
防火指定
防火地域
市街化調整區域・與都市計畫道路重疊是住宅取得的 deal-breaker 候選。再開發・立地適正化對象則是中長期保值因素。
防火地域: 指定於車站前、幹線道路沿線等。原則要求建設耐火建築物，建築成本較高，但火災延燒風險低。重建時須確認耐火建築物要件。
06物件與生活展開 ▼收合 ▲竹ノ塚 步行 5 分鐘・生活機能 優良
周邊站點 乘降客數
越靠近大站（乘降客數多），租賃需求通常越強、空屋風險越低。若最近站為小站或步行超過10分鐘，建議以較高的毛利率來彌補空屋風險。
生活機能（醫療・托育・採買）
醫療機構（半徑2000m）
醫院
12間
医療法人社団 三奉会 井上病院・590m
查看列表（12 間）
- 医療法人社団 三奉会 井上病院 ・590m （内科・呼吸器内科・胃腸科）📍
- 医療法人社団 弘仁勝和会 勝和会病院 ・960m （内科・循環器内科・腎臓内科）📍
- 医療法人社団 苑田会 苑田第二病院 ・1050m （内科・循環器内科・消化器内科）📍
- 医療法人社団 苑田会 苑田第一病院 ・1058m （内科・呼吸器内科・循環器内科）📍
- 足立十全病院 ・1142m （内科・呼吸器内科・消化器内科）📍
- 医療法人社団 苑田会 竹の塚脳神経リハビリテーション病院 ・1260m （内科・リハビリ科）📍
- 医療法人社団 苑田会 苑田会人工関節センター病院 ・1267m （内科・整形外科・リハビリ科）📍
- 医療法人財団 厚生協会 東京足立病院 ・1445m （内科・精神科・神経科）📍
- 医療法人社団 美誠会 足立北病院 ・1562m （内科・リハビリテーション科）📍
- 友愛病院 ・1581m （内科・消化器内科・呼吸器内科）📍
- 医療法人親和会 鳳永病院 ・1595m （外・整・循）📍
- 医療法人社団協友会 メディカルトピア草加病院 ・1888m （内・外・小）📍
診所
63間
医療法人社団滋叡会 遠藤医院・28m （内科・消化器内科）
查看列表（20 間）
- 医療法人社団滋叡会 遠藤医院 ・28m （内科・消化器内科）📍
- 医療法人社団昭徳会 師田こども内科クリニック ・187m （内科・小児科）📍
- 医療法人社団竹の塚ヒフ科 ・189m （皮膚科・形成外科）📍
- 岩崎眼科医院 ・297m （眼科）📍
- 竹の塚せいわ循環器・内科クリニック ・311m （内科・循環器内科）📍
- 中山内科クリニック ・328m （内科・消化器科・循環器科）📍
- 角耳鼻咽喉科医院 ・344m （耳鼻咽喉科）📍
- 医療法人財団厚生協会 東京足立病院 「足立クリニック」 ・382m （精神科・心療内科）📍
- 医療法人社団医眞会 竹ノ塚診療所 ・390m （内科・消化器科・皮膚科）📍
- 医療法人社団知音会 こやま耳鼻咽喉科 ・397m （耳鼻咽喉科・小児科・神経内科）📍
- 医療法人社団雙信会 井上てるクリニック ・398m （内科・呼吸器科・循環器科）📍
- ろくごう整形外科 ・421m （リウマチ科・リハビリテーション科・整形外科）📍
- 医療法人社団恒聖会 大塚ブレストケアクリニック ・421m （乳腺・内分泌外科）📍
- 医療法人社団良知会 川本医院 ・448m （内科・小児科・眼科）📍
- 川本皮膚科医院 ・448m （皮膚科・アレルギー科・形成外科）📍
- やまざき眼科クリニック ・502m （眼科）📍
- 医療法人社団泰尚会 玄クリニック ・502m （内科・整形外科・リハビリテーション科）📍
- 医療法人社団慈正会 天沼医院 ・593m （内科・小児科）📍
- 医療法人社団 三奉会 井上クリニック ・631m （内科・呼吸器内科・循環器内科）📍
- 医療法人社団星風会 井上クリニック ・631m （内科・外科・整形外科）📍
- 最多顯示前 20 間
牙科
54間
さくらヶ丘デンタルオフィス・176m
查看列表（20 間）
- さくらヶ丘デンタルオフィス ・176m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 仲谷歯科医院 ・177m （歯科）📍
- ヨシダ歯科医院 ・269m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団竜美会 ひでまさ歯科 ・283m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 大鈴ビル歯科クリニック ・284m （歯科・小児歯科）📍
- 髙野歯科医院 ・310m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 田所歯科医院 ・320m （歯科）📍
- 城西石山歯科医院 ・328m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 古庄歯科クリニック ・334m （歯科）📍
- 田代歯科クリニック ・344m （歯科・小児歯科・歯科口腔外科）📍
- 東京プラス歯科 矯正歯科 足立竹ノ塚 ・364m （歯科・歯科口腔外科・小児歯科）📍
- 醍醐歯科医院 ・385m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- さくら歯科クリニック ・402m （歯科・小児歯科・矯正歯科）📍
- 医療法人社団仁司会 川本歯科クリニック ・448m （歯科・小児歯科）📍
- おおすみファミリー歯科 ・482m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- いけがめ歯科 ・492m （歯科・小児歯科・矯正歯科）📍
- 稲葉歯科医院 ・517m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団大生会 みこころ総合歯科 ・526m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団Ｄ－ｂａｓｅｄ ムラオ歯科クリニック ・570m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- まちだ歯科医院 ・751m （歯科）📍
- 最多顯示前 20 間
採買・交通
超商
最近 202m
查看列表（10 間）
超市
最近 164m
查看列表（20 間）
- 東武ストア 竹ノ塚店 ・164m📍
- ビッグ・エー 足立西竹の塚店 ・187m📍
- ピーコックストア 竹の塚店 ・222m📍
- 畑直ステーション竹ノ塚店 ・310m📍
- 西友 竹の塚店 ・354m📍
- Happy mart siêu thị Việt ・384m📍
- ヨツバマート 竹ノ塚店 ・391m📍
- イオンスタイル竹の塚 ・397m📍
- 豊島物産店（中国物産） ・448m📍
- ビバパエリア竹ノ塚店 ・536m📍
- ㈲広瀬商店 ・562m📍
- LION MART 竹ノ塚 ・571m📍
- マックスバリュ竹の塚店 ・594m📍
- ユナイテッドベジーズ 竹の塚店 ・594m📍
- ジェーソン 足立竹の塚店 ・598m📍
- TT GROUP VIET MART ・698m📍
- MIRAKU生鮮市場 ・705m📍
- 友家物産 ・708m📍
- コモディイイダ 西保木間店 ・755m📍
- スーパーさんよう ・791m📍
- 最多顯示前 20 間
最近車站
最近 271m
學校
最近 213m
查看列表（20 間）
- 伊興すみれ保育園 ・213m📍
- 足立区立 竹の塚北保育園 ・217m📍
- ぱんだ保育園 ・224m📍
- 森塾 竹ノ塚校 ・312m📍
- ソラストたけのつか保育園 ・411m📍
- 竹塚幼稚園 ・420m📍
- 足立区立第十四中学校 ・448m📍
- 足立区立 伊興大境保育園 ・510m📍
- 臨海セミナー 小中学部 竹の塚校 ・523m📍
- ふちえ幼稚園 ・604m📍
- 足立区立渕江小学校 ・656m📍
- 伊興保育園 ・727m📍
- 福寿院幼稚園 ・787m📍
- 足立区立東伊興小学校 ・840m📍
- 足立区立西保木間小学校 ・846m📍
- 足立区立竹の塚小学校 ・874m📍
- 足立区立伊興小学校 ・902m📍
- 足立区立 伊興中学校 ・950m📍
- 足立区立竹の塚中学校 ・982m📍
- 西保木間保育園 ・990m📍
- 最多顯示前 20 間
最近車站 竹ノ塚駅 步行 4 分鐘。步行 4 分鐘內超商 4 間、步行 6 分鐘內超市 9 間。強力支撐租賃需求，單身與雙薪家庭評價高。
預估租客輪廓
適合雙薪頂客（DINKS）或雙人同住的格局與地段。
代表車站
竹ノ塚 / 步行5分
中型站 / 日均6.5萬人
- 周邊夜間娛樂場所較多，需確認噪音與治安觀感。
全國 47 都市比較
越光米 5kg
¥4,928
5kg
吐司（1條）
¥535
1 袋
雞蛋（10顆）
¥307
1 盒
汽油（1L）
¥178
1 L
理髮（1次）
¥4,208
1 次
本區物價在全國 47 個調查都市中第 2 高，比全國中位數貴約 7%。
東京都特別区部・2025年（e-Stat 小売物価統計）
金額為日圓實價，米・吐司・蛋・汽油・理髮 5 項民生物價，供你對照自己熟悉的物價感受（概略參考，非絕對比較）。
07貸款試算展開 ▼收合 ▲
外國人貸款可行性
木造屋齡超過 30 年，擔保評估較低，可能面臨利率加碼及縮短借款年限（15–20 年）。
在日外籍人士住宅貸款以 RC/SRC 結構為主，木造物件即使在 SBJ 銀行、歐力士銀行、プレスティア 申請，審查亦十分嚴格（須具備永住權＋高年收＋長期任職等條件）。
海外非居住者貸款實質上僅限 RC/SRC 結構，木造物件幾乎無對應銀行，建議考慮全額現金購買。
影響判定的關鍵因素
- ·結構：木造（貸款限制大）
- ·屋齡 38 年
- ·價格 850萬日圓
依身分別的房貸難易度。海外非居住者原則上不在日本金融機構承作範圍，須仰賴少數非銀行（Orix 銀行・SBI 新生 等）或全現金。
貸款初步診斷
根據你的身分試算可貸款金額區間，以及可能承作的金融機構。所有數字僅供參考。
輸入年收入後，即可看到可貸款金額試算。
可能承作的金融機構
追蹤 14 個外國人貸款方案・每季更新一次
我們會先協助你整理條件，再代為送件。不收代詢費用。
本卡片所有數字均僅供參考。實際是否核貸、利率與貸款條件，以各金融機構的審查結果為準。
用 bukken.io 分析下一個物件
貼上 SUUMO / Homes 連結或輸入地址，Bukken.io 幫你看清楚每一份報告。
已持有物件或即將交屋？J&E 管理現場出身的團隊可以聊聊代管，約 30 分鐘優先諮詢 →本報告串接 8 個公開資料來源、彙整 28 項資料指標、執行 10 項規則檢查、比對 30 筆周邊成交。
本報告以現狀客觀資料生成，不做為預測未來或投資建議，亦不構成日本宅建業法上的重要事項說明。購買決策請自行判斷，必要時請諮詢專業人士。
本資料基礎為使用者輸入之網址或圖面，僅以獲取資料提供，盡力比對查證，但無法保證資料來源之正確性。
生成於：2026/08/08 下午06:53 JST（資料截至生成時點） | Powered by bukken.io