【範例】メゾンサンプル中目黒
東京都目黒区上目黒2-15-6
東急東横線 中目黒駅 徒歩5分
執行摘要
本物件為中目黒站徒步3分鐘的1LDK稀有物件，投報率符合區域水準，但屋齡15年建物外牆老化跡象明顯，建議取得修繕基金餘額資料以確認長期管理狀況
好物件的投報率通常不會最高：本評分看的是總報酬（租金＋增值＋風險），不是單看表面利回。
表面殖利率
4.41%
實質投報率
3.49%
東京精華區 3.5〜4% / 地方 5〜6%・現金流 D・同區同類基準
本物件坪單價 vs 周邊成交均價
-25%
與周邊 30 件實際成交的平均坪單價相比（國交省成交資料、含不同屋齡與較新物件）。本物件屋齡較高時折價屬正常。
災害安全分
98
70+ 安全 / 40〜70 普通 / 低於 40 須再評估
Bukken.io 分析摘要
本物件位於東京都目黒區上目黒2丁目，東急東橫線中目黒站徒步3分鐘，屬於商業地域內的RC造區分大廈，屋齡15年、35.2㎡的1LDK格局，適合單身或頂客族群自住或出租。以精算實質投報率3.49%（含取得成本投報率3.31%）評估，與目黒區同類物件掛牌利回中位數3.99%相比略低，但與機構級J-REIT收購基準（4〜4.5%中位區間）相比仍在合理範圍內，反映本區地段稀缺性帶來的溢價。
最大風險在於建物外觀老化跡象明顯（外牆磁磚及塗裝劣化）與商住混合用途需進一步確認對居住品質的影響，惟該區域公示地價?日本政府每年1月1日公告的官方地價基準。作為擔保評估與稅額計算依據。通常只有實際成交價的七到八成。近5年年複合成長率達+4.92%，人口預測至2040年成長4.6%，中長期資產保值動能強勁。综合考量地段稀缺性、投報率結構與外觀管理疑慮，本物件屬於「地段優先、管理待查證」型的中長期持有標的，建議在簽約前務必取得管理組合修繕紀錄後再做最終決策。
01外觀與週邊環境展開 ▼收合 ▲
外觀・周邊環境診斷（Bukken.io 街景實查）
bukken.io 幫你上 Google 街景看過現場了
從實際街景讀外觀、管理狀態、周邊環境;看不到的部分會誠實標註「無法確認」。
外觀總合分數
0-100 / 70+ 管理良好 / 50-70 標準 / 50以下 須確認
以 Google 街景影像交由 Claude Vision 解析，從垃圾放置處・外牆・公共區・採光等推估管理狀態（依拍攝當下影像，可能與最新狀況不同）。
本物件位於商住混合街道，鄰近區域生活機能完善，街道整潔度尚可。然而建物外觀老化明顯，部分立面磁磚及外牆塗裝可見劣化跡象，管理組合的修繕積極度有待確認。
街道沿線存在多條電線及電桿，屬都市舊市區常見景象，不影響日本不動產實務評估。
街景看到的細部
- 垃圾置場・三張街景照片均未拍攝到本棟垃圾集中處，無法評估。建議實地看屋時確認垃圾集中處的位置、加蓋狀況及整潔度。
- 陽台・照片中可見的陽台數量有限，未觀察到雜物堆積、枯萎植物或大量晾曬衣物等異常狀況，目前可見範圍無明顯疑慮。
- 外牆・建物外牆以磚造飾面為主，可見多處磁磚接縫老化、外牆色澤不均及局部塗裝剝落，整體外觀顯示屬屋齡較高的老舊建物。未發現塗鴉。右側鄰棟（疑似眼鏡時計店）外牆狀況相對較新，但與本棟非同一建物。
- 共用空間・共用走廊及大廳入口區域在照片中無法清晰辨識，無法判斷有無住民擺設小裝飾或個人物品。建議實地確認大廳入口的整潔狀況及是否有門禁設備。
- 信箱區・照片中未拍攝到信箱區，無法評估廣告傳單堆積情形及破損狀況。建議實地確認。
- 自行車停放・照片中可見路邊停放數輛機車及自行車，惟無法確認是否屬本棟附設的自行車停車場或路邊臨時停放。未觀察到明顯廢棄車輛。
- 採光・周邊建物為低至中層商住混合街區，遠景可見一棟較高的塔式住宅大樓，但距離本棟有一定間距，直接遮蔽影響程度有限。整體採光條件在舊市區標準下屬普通水準，建議實地確認各樓層採光實況。
- 周邊環境・街道兩側為商住混合業態，鄰近可見理髮廳（有旋轉彩柱招牌）、疑似餐飲店、眼鏡時計店（招牌文字「白光堂」可清晰判讀）等零售商業設施。街道路面及行人道整潔度普通，無明顯垃圾或嚴重髒亂情形。電線桿及架空電線密集，屬東京舊市區街道的常見現象。
良好之處
- 街道整體整潔度尚可，無明顯垃圾堆積或嚴重髒亂情形，周邊生活機能豐富。
- 可見範圍內的陽台無雜物堆積或枯萎植物，住民生活狀態目前無異常訊號。
- 周邊遠景可見塔式住宅大樓，顯示該區域屬都市更新持續進行中的地段，具一定發展潛力。
- 未發現塗鴉，顯示該街區治安環境基本正常。
注意點
- 建物外牆老化明顯，磁磚接縫及塗裝劣化範圍較大，顯示長期維護投入不足，需確認管理組合的修繕計畫及修繕基金餘額。
- 本棟1樓是否設有商業店舖無法從街景照片確認，若確為商住混合用途，人流及噪音對住宅使用可能造成影響，建議實地核查用途分區。
管理狀況觀察
建議您在進行實地看屋時，優先確認以下幾點：第一，請向賣方或管理公司索取最新的管理組合會議紀錄及修繕基金的帳戶餘額說明書，以評估外牆及共用設備的未來修繕費用負擔；本棟外牆老化跡象明顯，若修繕基金不足，未來可能面臨臨時徵收修繕費用的情況。第二，請實地確認大廳入口是否設有門禁、信箱區的整潔狀況及廣告傳單堆積程度，這是判斷空室率及管理水準的重要指標。
第三，請確認本棟1樓的實際用途，若為商業店舖，需了解其營業時間及業態，評估對您自用或出租的影響。第四，若您對風水有所重視，本棟位處商住混合街道，前方電線桿及架空電線較為密集；在日本不動產實務上，這屬於舊市區常見景象，不影響交易評估，但您可依個人考量納入決策參考。
整體而言，本物件的立地生活機能條件不錯，核心疑慮在於建物管理維護歷史，建議您在簽約前務必取得完整的修繕記錄文件。
02投資判斷展開 ▼收合 ▲本物件為中目黒站徒步3分鐘的1LDK稀有物件，投報率符合區域水準，但屋齡15年建物外牆老化跡象明顯，建議取得修繕基金餘額資料以確認長期管理狀況
規則檢查（管理現場基準）
耐震基準・未發現問題
管理費・修繕準備金・未發現問題
車站徒步・步行至車站5分鐘以內
最近車站徒步 5 分鐘，在租金需求與轉售兩方面均是強力加分因素。
車站徒步・步行至車站5分鐘以內
最近車站徒步 5 分鐘，在租金需求與轉售兩方面均是強力加分因素。
用途地域・商業地域（居住面）
商業地域。可能有夜間營業店家、高層建築及噪音，家庭自住建議確認周邊環境。
用途地域・商業地域（投資・民宿面）
商業地域。鄰近車站、便利性最高，租金需求強勁、民泊限制最少、流動性高，是投資首選地帶。
用途地域・商業地域（居住面）
商業地域。可能有夜間營業店家、高層建築及噪音，家庭自住建議確認周邊環境。
用途地域・商業地域（投資・民宿面）
商業地域。鄰近車站、便利性最高，租金需求強勁、民泊限制最少、流動性高，是投資首選地帶。
樓層・電梯・未發現問題
建物結構（木造×寵物組合）・未發現問題
權利形態（借地權）・未發現問題
サブリース・未發現問題
重建可否・未發現問題
新成屋溢價・未發現問題
「未檢出」僅代表以本次可取得的資料未觸發該項警示，並不保證完全無風險。
綜合評分
短期＝現金流・流動性視角；長期＝人口・結構耐久・法規穩定視角。星等由 bukken.io 規則引擎依各資料源計算，非主觀評分。
本維度共檢核 9 項：9 項正面、0 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +租金需求
- +車站徒步
- +屋齡
- +災害安全度
- +人口（現在+未來）
- +修繕積立金
- +用途地域（投資適性）
- +車站徒步5分鐘以內
- +商業地域（投資・民泊面）
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
本維度共檢核 5 項：5 項正面、0 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +災害安全度
- +結構
- +修繕積立金
- +物件外觀
- +車站徒步5分鐘以內
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
自住舒適短期評價高於長期（短期70／長期63）。現在的優勢長期會略為減弱。
本維度共檢核 5 項：3 項正面、1 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +治安
- +學校・托育
- +生活機能
- ·居住舒適
- −商業地域（居住面）
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
本維度共檢核 2 項：1 項正面、0 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- ·海外非居住者的貸款難易度
- +在日外國人的貸款難易度
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
本維度共檢核 5 項：5 項正面、0 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +未來人口 (2040)
- +車站徒步
- +都市計畫
- +結構＋屋齡
- +車站徒步5分鐘以內
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
⚠️ 本評分為假設此物件規約可供民泊，但多數集合住宅的管理規約禁止作為民泊（住宅宿泊事業），投入營運前請務必先確認管理規章。
本維度共檢核 4 項：3 項正面、1 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +用途地域（民泊可否）
- −民泊申報件數
- +都市計畫
- +商業地域（投資・民泊面）
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
項目別分析
Bukken.io 將分析結果分類為治安・出租需求・將來性等項目，每項給予 1-5 星評等與兩面評估。標示 L1 維度（投資收益・民泊・自住・外國人・再售）的項目，其星等以 bukken.io 規則引擎的確定性分數覆蓋；其餘項目為 Bukken.io 評估。
本物件表面投報率4.41%、實質投報率3.49%、含取得成本投報率3.31%，三層落差主要來自管理費、修繕積立金及稅費扣除，屬正常結構性現象。與目黒區同類物件掛牌利回中位數3.99%相比，本物件表面投報率4.41%略高，顯示掛牌定價具備一定吸引力；與機構級J-REIT收購基準（法人投資機構收購出租住宅時接受的報酬水準，中位區間4〜4.5%）相比，本物件實質投報率3.49%落在區間下緣，反映東京都心蛋黃區的低利回、高流動性特性，並非割貴訊號。
年間NOI約¥1,493,185，取得諸費用合計約¥2,328,878（含仲介手數料、不動產取得稅、登記費用），投資人應以全額現金購入為前提試算報酬。
- 表面投報率4.41%優於目黒區同類物件掛牌中位數3.99%
- 與機構級J-REIT住宅收購基準相比屬合理區間，反映蛋黃區稀缺性溢價
- 現況空室可即刻依市場行情議定新租約，無需承接舊約限制
- 實質投報率3.49%換算後低於表面數字，管理費修繕積立金合計每月¥22,200侵蝕現金流
物件位於中目黒站徒步3分鐘，該站為東急東橫線主要站點，日均乘降人次達363,724人，屬於大型車站等級，通勤人口龐大直接支撐周邊賃貸需求。tenantProfile分析顯示本物件適合頂客族（dinks）族群，且賃貸需求評級為「強」，加上生活機能評等為「優良」（步行1分鐘內即有超商、2分鐘內有超市），單身及雙薪家庭族群評價高。
推估月租金區間為¥157,364〜¥174,359，內裝若提升裝潢等級可望觸及區間上限，為投報率留下改善空間。
- 中目黒站為東橫線大站，日均乘降36.4萬人次，通勤需求龐大
- tenantProfile評估賃貸需求強、招租容易度佳，適合頂客族群
- 步行1分鐘內超商、2分鐘內超市，生活機能評等優良，租客滿意度高
- 東京都特別區部近12個月人口淨流入+27,497人，顯示區域賃貸需求持續擴大
- 推估租金存在±10.8%模型誤差，且同面積帶SUUMO實際刊登中位數¥127,000低於本模型採用值，實際成交租金需仲介實地確認
本物件距中目黒站僅225公尺、徒步3分鐘（地圖換算），該站在「人氣車站・想住街區排行榜」名列第23名，屬於東京都內知名高人氣地段，另有代官山站（徒步11分鐘）、祐天寺站（徒步11分鐘）可作為備選動線，多站可達性提升通勤彈性。地勢平坦（半徑50公尺內高低差僅2.4公尺），生活動線良好，適合各年齡層步行及自行車代步。
町丁目建物倒壞危險度、火災危險度及綜合危險度均為3/5（東京都內相對排名974/5192，屬中位偏危險側），地盤分類為谷底低地2，惟本物件海拔13.1公尺，洪水、土石流、海嘯及土壤液化風險經國土交通省reinfolib資料判定均為「無」，整體防災安全評分達98/100，屬地勢無虞的區位。
- 中目黒站徒步3分鐘（225公尺），為人氣住宅區排行第23名的熱門地段
- 地勢平坦，半徑50公尺高低差僅2.4公尺，生活動線無障礙
- 洪水、土石流、海嘯、土壤液化四項災害潛勢皆判定為潛勢範圍外，整體防災安全評分98/100
- 代官山站、祐天寺站徒步11分鐘可達，多站備選提升通勤彈性
- 東京都地域危險度調查中，本町丁目綜合危險度為3/5（都內排名974/5192），建物倒壞及火災危險度均為中位偏危險側，地盤為谷底低地
目黒區周邊3公里圈人口推估自2025年345,471人成長至2040年361,299人，變化率+4.6%，符合「成長」區間認定標準（+5%以內為穩定、超過+5%為成長），顯示中長期居住需求具支撐動能。公示地價近5年累計上漲27.16%（年複合成長率+4.92%），近10年累計上漲55.06%（年複合成長率+4.99%），遠高於日本全國地價平均0〜+2%的年複合成長區間，顯示本區屬於首都圈強勢上漲地段。
惟需留意高齡化率將自2025年18.2%上升至2050年27.8%，長期租客結構可能隨之調整。
- 公示地價近5年CAGR達+4.92%，遠高於全國平均，屬首都圈強勢上漲地段
- 2025〜2040人口變化率+4.6%，符合成長區間，中長期居住需求具支撐力
- 目黒區近12個月新建開工693戶中出租宅占444戶（64%），顯示市場活絡但也意味未來競爭增加
- 2050年高齡化率預估達27.8%，長期需留意租客結構轉變為銀髮族比例上升
本物件每坪單價約¥402萬，對比鄰近上目黒同用途、屋齡相近的成交案例（如築14年RC造3LDK每坪¥945萬、築35年RC造2LDK每坪¥661萬），本物件單價落在合理區間內，未見明顯溢價或折價，屬於「合理定價」。所有權型態為完全所有權（非借地權），融資審核與轉售流動性優於借地權物件，且RC造結構符合日本國內貸款適格標準，有利未來買方（尤其是日本本地買方）承接。
修繕積立金每月¥9,800，換算每㎡約¥278，數值處於合理水準，但外觀老化跡象需搭配修繕基金餘額佐證未來大規模修繕的財務健全度。
- 所有權型態為完全所有權，融資與轉售流動性優於借地權物件
- RC造結構符合日本國內貸款適格標準，有利未來買方承接
- 每坪單價¥402萬與鄰近上目黒成交案例相比屬合理定價，無明顯溢價
- 建物外牆磁磚及塗裝老化跡象明顯，若修繕基金不足可能面臨臨時增收修繕費，影響轉售議價空間
海外非居住者於日本原則上難以取得融資，5,000萬日圓以下物件可承作的銀行極少，本物件價格¥4,280萬日圓落在此門檻以下，實務上多以全額現金購入為主要途徑。在日台灣人可優先洽詢東京之星銀行（中國信託旗下）、SBJ銀行、歐力士銀行或プレスティア（Citibank系列），依永住權、年收入及任職年資，或可通過一般審查，融資難易度屬中等。
日本本地居住者則可透過主要都市銀行及地方銀行以一般審查取得房貸，本物件RC造結構、屋齡15年皆符合一般貸款適格性條件。
- RC造結構、屋齡15年符合日本國內主要銀行一般貸款適格標準
- 在日台灣人可透過東京之星銀行、SBJ銀行等管道申辦房貸，並非完全無融資選項
- 海外非居住者原則上難以取得日本融資，5,000萬日圓以下物件可承作銀行極少，須以全額現金購入為前提
街景外觀AI分析顯示本物件整體外觀評分62/100、風險等級為「注意」，建物外牆老化跡象明顯，磁磚接縫及塗裝劣化範圍較大，顯示長期維護投入可能不足，此為本物件核心待查證疑慮。惟街道整體整潔度尚可，未發現垃圾堆積、塗鴉或住戶生活異常訊號，陽台無雜物堆積情形，治安環境基本正常，且周邊可見塔式住宅開發案，顯示該地段具備都市更新動能。
物件位於商業地域，需確認本棟1樓是否設有商業店舖，若為商住混合用途，人流及營業時間可能對住宅使用產生一定影響。
- 街道整潔度尚可，無垃圾堆積或塗鴉，治安觀感正常
- 周邊可見塔式住宅開發案，顯示地段都市更新動能持續
- 建物外牆磁磚接縫及塗裝老化範圍較大，顯示長期修繕投入可能不足
- 本棟屬商業地域，若1樓設有商業店舖，人流與營業時間可能影響住宅居住品質
建議
- 1
【行動】請仲介代為向管理委員會索取最新一期修繕積立金?每月繳交的公共修繕儲備金，用來日後整修電梯、外牆、屋頂等共用部分。老屋常見金額調漲甚至一次性追繳。台灣沒有直接對應的制度，買前務必確認積立餘額。帳戶餘額證明及長期修繕計畫書，因街景AI分析顯示外牆老化跡象明顯，需確認未來大規模修繕是否有資金缺口風險。
- 2
【行動】請仲介或管理公司確認本棟1樓實際用途及是否設有商業店舖，若為商住混合用途需了解營業時間與業態，評估對自住或出租使用之影響。
- 3
【行動】請仲介代為確認管理委員會近3年會議紀錄，了解修繕議案討論進度與管理費?每月繳給管委會的日常維護費用（清掃、門禁管理員等）。依大樓設備和服務水準差異很大。滯納狀況，作為判斷管理健全度的依據。
- 4
【行動】透過SUUMO或AtHome篩選中目黒站徒步5分鐘內、同屋齡RC造1LDK的實際刊登租金，與本報告推估租金區間¥157,364〜¥174,359進行交叉比對，因該區間僅為模型推估，需實地驗證。
- 5
【行動】若考慮融資，請優先向東京之星銀行、SBJ銀行或歐力士銀行提出事前審查申請，確認以永住權或在留資格為基礎的貸款條件與額度。
- 6
【行動】請仲介提供近期同棟或同社區其他戶別的成交紀錄，核對本物件每坪¥402萬單價與鄰近上目黒成交案例（如坪¥661萬〜945萬）之間的定價邏輯是否合理。
- 7
【提醒】由於海外投資人在日本原則上難以取得融資，本物件的投報率係以全額現金購買為前提試算，請將此列入資金規劃考量。
- 8
【行動】若規劃出租，建議與2〜3家當地仲介（如中目黒周邊店面）洽談實際可招租租金水準，並將實質投報率3.49%作為保守情境下的財務規劃基準。
以上確認事項多需以日文向日方索取文件。人在海外可委託物件仲介或購屋顧問代行索取。
退場策略
- 1
賃貸：以推估月租¥157,364〜¥174,359出租，搭配中目黒站徒步3分鐘及頂客族群強勁需求，預期招租期間短，實質投報率約3.49%可作為長期持有現金流基礎。
- 2
売却：若持有5年以上，可搭配公示地價年複合成長率+4.92%及2040年人口成長+4.6%的區域動能，於長期讓渡稅率20.315%適用後轉售，惟需留意建物外牆修繕狀況對議價空間之影響。
- 3
法人投資：以法人名義持有可分散所得稅累進稅率壓力，並將管理費、修繕積立金及稅費列為費用扣抵，惟仍需以全額現金購入為前提，並確認法人於日本設立及稅務申報之合規要求。
- 4
改建/リノベ（內裝改修）：本物件位於防火地域，若未來考慮進行內裝翻新以提升租金水準，可鎖定推估租金區間上限¥174,359，但因屬區分大廈、需經管理委員會同意方可進行外觀相關工程。
03收益與稅務展開 ▼收合 ▲實質報酬 3.49%・月租估 ¥157,364
需準備的總現金
≈ NT$948 萬
這裡以全現金購入為前提試算。住在台灣一樣可以透過台系銀行東京分行貸款，但自備款要抓總價的 45〜50%，所以先用現金版本看比較保險。想看貸款版本的數字，請看下方的融資事前診斷。
參考匯率，依匯款時點變動。
每月實拿（出租情境）
≈ NT$2 萬
參考匯率，依匯款時點變動。
收益分析（投報率精算）
表面投報率
4.41%
年租金 ÷ 取得價格
實質投報率
3.49%
扣除管理費・修繕・固定資產稅後 NOI ÷ 取得價格
含取得成本投報率
3.31%
NOI ÷（取得價格＋取得相關費用）
推估月租金
¥157,364
推估租金區間 ¥157,364〜¥174,359/月（模型誤差 ±10.8%）。利回率以保守的下限計算；裝潢等級高時可望接近上限。
依據：2,000 件以上出租案例回歸模型，與周邊行情交叉印證。注意：參考資料僅單一來源，尚無法交叉驗證。
這次只查到一個外部租金來源，沒辦法互相對照驗證，所以估算的不確定性高一些。建議實際看屋、並請仲介確認。
同條件・同棟資料含裝修差異・樓層差・個別狀況，個別實租可能有 ±10〜15% 的浮動。建議實勘及向仲介確認。
fudosandb 模型 ¥157,364（都道府縣級估算，高級地易低估，僅供下限參考）
▾ 計算前提
年度 NOI?年租金收入扣掉持有期間各項費用（管理費、修繕、固都稅等）後的淨收益。計算實質投報率的基礎數字。
¥1,493,185
修繕基金（月）?每月繳交的公共修繕儲備金，用來日後整修電梯、外牆、屋頂等共用部分。老屋常見金額調漲甚至一次性追繳。台灣沒有直接對應的制度，買前務必確認積立餘額。
¥9,800
取得相關費用合計
¥2,328,878
概算所得稅（年・非居住者）
¥65,616
稅額（固都稅・取得稅・登記費・所得稅）皆為概算，實額請以課稅明細書・稅理士確認。表面投報率為廣告值，與本欄精算值是兩回事。
機構級基準（J-REIT 住宅）
進階中位數 cap rate?大型機構投資人買同類型房產時，他們能接受的報酬率（NOI÷市值）。本物件利率高於 cap rate，才算有相應的風險溢酬。
4.2%
中段區間（p25〜p75）
4〜4.5%
全国・住宅 prime / 樣本 11 件
機構投資人以何種投報率評價・取得住宅的參考值。東京都心 prime 偏下限（約 3.5〜4%），地方偏上限。
健美家 同條件 表面利回り（掛牌基準）
表面投報率中位數
3.99%
四分位區間（p25〜p75）
3.8〜4.28%
目黒区・近い専有面積/築年・樣本 8 件
稅金・取得成本試算
遺產稅路線價（推估）?以道路為單位的課稅用官方地價，是計算遺產稅、贈與稅的基礎。約為公示地價的八成。
¥944,000/㎡
固定資產稅評價額（推估）
¥826,000/㎡
固定資產稅（年・特例後）?每年持有不動產就要繳的稅，類似台灣的房屋稅+地價稅合一。住宅用地有優惠減免，年繳數萬到數十萬日圓不等。
¥1,927/㎡
都市計畫稅（年・特例後）
¥826/㎡
推估 土地持分稅額（年）
¥29,075〜¥96,917
年間固定資產稅合計（土地＋建物・概估）
¥98,273
年間都市計畫稅合計（土地＋建物・概估）
¥30,510
以公告地價 × 標準比率（路線價 80%・固資 70%）推估，已反映住宅用地特例。實際金額請以課稅明細為準。
04風險檢查展開 ▼收合 ▲災害安全 98/100・無重大警示
災害風險
災害安全評分
全國平均 50 / 東京 23 區 中位數 70 / 山手台地 prime（高輪・千代田・文京等）90+
把 5 項災害（地震 / 洪水 / 土石流 / 海嘯 / 液狀化）統合成 0-100 分。70+ 安全、40-70 普通、低於 40 要再評估。
▾ 算式（點擊展開）
- 基準値100
- 地震 30 年：6.1%-2
- 水害：無風險0
- 土砂：無風險0
- 津波：無風險0
- 合計= 98
📍 J-SHIS 計算「特定座標未來 30 年發生震度 6 強以上」的機率。山手線內 5〜17%（西南部台地略高）、下町低地 15-30%、橫濱/川崎 30-40%、大阪/神戶 30-50%、靜岡沿岸 50-80%。超過 20% 算高風險。※ 政府宣傳的「首都直下 M7 30 年 70%」是整個南關東累積機率，跟這個是不同指標。
地震（30 年・震度 6 強）
6.1%
地區危險度（東京都）
建物倒塌危險度
中（等級 3 / 5）
火災危險度
中（等級 3 / 5）
綜合危險度
中（等級 3 / 5）
都內相對安全度
比東京約 19% 的地區安全
綜合排名 第 974 / 5192 名（排名越後越安全）
地盤分類
谷底低地2
等級為 1（相對較低）至 5（相對較高）。 此為東京都「地震相關地域危險度測定調查（第9回）」的町丁目別相對評估。僅為都內相對等級，無法與其他道府縣比較。
治安・犯罪統計
① 物件所在街區・上目黒2丁目
町丁目單位，最貼近這間房子的實際體感。
住宅侵入（破門竊盜）
普通・3件
街頭治安（暴力犯）
安全・2件
② 目黒区 全區
整個區的平均水準，用來對照 23 區平均與排名。街區數字與全區數字不一致是正常的。
刑案總件數
1,380件
警方受理的全罪種件數
侵入竊盜
42件
其中屋主不在時遭竊 14件
23區平均比（總數）
0.43 倍
低於 23 區平均（1.0 為平均）
侵入竊盜 23區平均比
0.52 倍
低於 23 區平均（1.0 為平均）
23區治安排名
第 2 / 23 名
2025 年全年・警視廳 刑案受理統計
平均比 1.0 為 23 區平均，小於 1 代表低於平均。
地形・坡度
坡度評價
平坦
50m 內最大高低差
2.4m
國土地理院標高數據（半徑50m・四方向）。陡坡會影響長者・育兒家庭的生活便利與轉售性。
未來人口推估
2025→2040 人口變化率
+4.6%
2025→2060 人口變化率
+2.7%
高齡化率（2050）
27.8%
全國 2050 推計約 37.1%，屬相對年輕地區
租金趨勢
特別区部 2025 年
年增 +0.7%
趨勢
穩定 →
05區域市況展開 ▼收合 ▲公示地價 5年 +27.16%・周邊成交比 低25%
區域健全度
需求評分
81/100
供給評分
82/100
購買力評分
70/100
良好的點
- 人口流入強（東京都特別区部 +27,497人 / 12ヶ月）
- 空屋率健全（目黒区 総10.7%、全国平均 13.8% 以下）
- 人口規模大（目黒区 288,088人）
- 新規供給適度（目黒区 貸家 444戸 / 4ヶ月）
區域市況
平均單價（每㎡）
¥1,456,973
預估租金（月）
¥157,364
預估報酬率
4.4%
公告地價 年漲幅
+13.7%
周邊成交案例
📍 與周邊成交案例的坪單價比較。Underpriced = 比行情便宜 10%+，Overpriced = 比行情貴 10%+，適正 = ±10% 內。
案件數
30 件
平均坪單價
¥533 萬/坪
本物件坪單價
¥402 萬/坪
貴/便宜判定
偏便宜 ↓
實際成交案例（參考）
| 時期 | 坪單價(萬円) | 面積(㎡) | 屋齡 | 格局 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 721万 | 55㎡ | 1997 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 841万 | 55㎡ | 2012 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 661万 | 60㎡ | 1997 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 108万 | 30㎡ | 1965 | ２Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 661万 | 75㎡ | 1991 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 945万 | 70㎡ | 2012 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 370万 | 50㎡ | 1965 | ３Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 409万 | 55㎡ | 1978 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 298万 | 20㎡ | 1963 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 860万 | 50㎡ | 2012 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 485万 | 75㎡ | 1973 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 567万 | 35㎡ | 2001 | １ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 606万 | 60㎡ | 2005 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 366万 | 75㎡ | 1971 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 727万 | 50㎡ | 2012 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 430万 | 50㎡ | 1977 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 377万 | 50㎡ | 1977 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 441万 | 90㎡ | 1982 | ２ＬＤＫ＋Ｓ |
| 2026年第1四半期 | 225万 | 25㎡ | 1984 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 432万 | 130㎡ | 1990 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 841万 | 55㎡ | 2023 | １ＬＤＫ＋Ｓ |
| 2026年第1四半期 | 446万 | 20㎡ | 1999 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 457万 | 60㎡ | 1968 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 537万 | 40㎡ | 1983 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 433万 | 45㎡ | 1977 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 448万 | 45㎡ | 1977 | １ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 716万 | 60㎡ | 2011 | ２ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 699万 | 35㎡ | 1998 | １ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 463万 | 45㎡ | 1986 | ２ＬＤＫ |
| 2025年第4四半期 | 413万 | 40㎡ | 1974 | １Ｒ |
以上為周邊 青葉台、上目黒、中目黒、東山、目黒 一帶、約方圓 241 公尺內的成交案例。
公示地價・路線價推估
公示地價（2025）?日本政府每年1月1日公告的官方地價基準。作為擔保評估與稅額計算依據。通常只有實際成交價的七到八成。
¥1,180,000/㎡
路線價推估（≈公示×80%）?以道路為單位的課稅用官方地價，是計算遺產稅、贈與稅的基礎。約為公示地價的八成。
¥944,000/㎡
用途
住宅地
最近車站
中目黒 (550m)
周邊地價水準（同用途3點）: ¥1,180,000〜¥2,000,000，中位數¥1,920,000
公告地價走勢
進階最新公告地價（2025）
¥1,180,000/㎡
5年累積
+27.16%
5年 CAGR +4.92% (CAGR)
10年累積
+55.06%
10年 CAGR +4.99%
公告地價是落後指標，請對照下方實際成交走勢確認方向是否一致。CAGR 以中位數端點法（5/10 年前 vs 最近年複利）計算。
用途地域
地域分類?政府依都市計畫法劃定的土地使用分區，決定周邊能蓋什麼（住宅、商業、工業等）。直接影響未來周邊環境與再開發可能性。
商業地域
本物件的指定值
未能自動取得，可向役所都市計畫課確認
商業地域的法定範圍
指定於車站前、繁華街的高密度商業區域。容積率最高1300%，可進行高層開發。店舖、辦公室、飯店、住宅等幾乎所有用途均可建設。
▾ 這一區可以蓋什麼、不能蓋什麼
| 用途 | 在這一區 |
|---|---|
| 住宅、公寓、宿舍（含和住家合併、非住宅部分 50㎡以下的小店或事務所） | 可以蓋 |
| 店舖、餐飲店 | 可以蓋面積沒有上限 |
| 辦公室 | 可以蓋 |
| 旅館、飯店 | 可以蓋 |
| 保齡球館、游泳池、高爾夫練習場、打擊練習場 | 可以蓋 |
| 卡拉OK店 | 可以蓋 |
| 麻將館、柏青哥店、場外馬券或車券賣場 | 可以蓋 |
| 劇場、電影院、演藝場、觀覽場、夜總會 | 可以蓋 |
| キャバレー、料理店（有陪侍服務、供客人飲食的營業）、個室付浴場 | 可以蓋 |
| 幼稚園、中小學、高中 | 可以蓋 |
| 醫院、大學、高專、專修學校 | 可以蓋 |
| 神社、寺院、教會、公共澡堂、診所、托兒所 | 可以蓋 |
| 倉儲業的倉庫 | 可以蓋 |
| 自用倉庫 | 可以蓋 |
| 工廠（依危險性與環境惡化程度分四級） | 有條件限危險性與環境惡化之虞極少或較少的工廠，作業場 150㎡以下 |
| 汽車修理廠 | 有條件作業場 300㎡以下（原動機另有限制） |
建築基準法別表第2的概要（依日本國土交通省住宅局「建築基準法（集団規定）」參考資料）。這張表沒有列出全部限制，經特定行政庁許可而能蓋的例外也存在。個案的答案，請向區市的建築指導窗口與宅地建物取引士確認。
用途地域白話解說
這個分區是什麼
商業地域：商業核心地區，辦公室、百貨公司、夜間營業店鋪及高層建物集中，便利性最高。
優點
- 步行 5 分鐘以內抵達車站、便利性最高
- 高層公寓大廈地段
- 適合民泊及 SOHO 用途
留意點
- 夜間營業店鋪可能造成噪音
- 居住環境較為嘈雜，不一定適合家庭自住
對本物件的意義
指定值決定這塊地的開發上限，也影響同地段未來的重建與周邊開發可能性。
法律・物理檢查
権利形態
所有権
都市計畫・再開發
區域區分
都市計画区域
防火指定
防火地域
市街化調整區域・與都市計畫道路重疊是住宅取得的 deal-breaker 候選。再開發・立地適正化對象則是中長期保值因素。
防火地域: 指定於車站前、幹線道路沿線等。原則要求建設耐火建築物，建築成本較高，但火災延燒風險低。重建時須確認耐火建築物要件。
06物件與生活展開 ▼收合 ▲中目黒 步行 2 分鐘・生活機能 優良
周邊站點 乘降客數
越靠近大站（乘降客數多），租賃需求通常越強、空屋風險越低。若最近站為小站或步行超過10分鐘，建議以較高的毛利率來彌補空屋風險。
生活機能（醫療・托育・採買）
醫療機構（半徑2000m）
醫院
7間
国家公務員共済組合連合会 三宿病院・1132m
查看列表（7 間）
診所
146間
中目黒小野皮フ科クリニック・37m （皮膚科）
查看列表（20 間）
- 中目黒小野皮フ科クリニック ・37m （皮膚科）📍
- メディカルクリニック中目黒 ・61m （内科・外科・消化器内科）📍
- オーバル中目黒整形外科 ・61m （整形外科・リハビリテーション科）📍
- 目黒区中目黒休日診療所 ・124m （内科・小児科）📍
- 目黒区保健所 ・124m （内科・小児科・歯科）📍
- 中村外科医院 ・135m （胃腸科・外科・整形外科）📍
- 吉田整形外科 ・137m （内科・整形外科・リウマチ科）📍
- 松井内科クリニック ・144m （内科・小児科・神経内科）📍
- 医療法人社団映光会中目黒眼科 ・160m （眼科）📍
- あおば心療クリニック ・163m （精神科・心療内科）📍
- いいづか耳鼻咽喉科 ・164m （耳鼻いんこう科）📍
- 中目黒あかりクリニック ・233m （形成外科・皮膚科・泌尿器科）📍
- 成子クリニック ・233m （内科・消化器内科・肛門外科）📍
- あさひ眼科 ・279m （眼科）📍
- 医療法人社団桂香会中目黒メンタルクリニック ・279m （精神科・神経科・心療内科）📍
- 小山内科消化器科クリニック ・279m （内科・消化器科・泌尿器科）📍
- 上目黒ファミリークリニック ・292m （小児科・アレルギー科・内科）📍
- 医療法人社団 晴晃会 育良クリニック ・296m （産科・婦人科・小児科）📍
- 医療法人社団鵲志会アトラス心クリニック ・296m （精神科・麻酔科・心療内科）📍
- 医療法人社団鵲志会中目黒アトラスクリニック ・296m （内科・消化器内科・糖尿病内科）📍
- 最多顯示前 20 間
牙科
114間
三木歯科医院・51m
查看列表（20 間）
- 三木歯科医院 ・51m （歯科・小児歯科・歯科口腔外科）📍
- 吉田歯科診療室 ・63m （歯科）📍
- 医療法人財団名泉会タカラ歯科診療所 ・76m （歯科）📍
- 伊藤デンタルクリニック東京 ・87m （歯科・歯科口腔外科）📍
- 医療法人社団Ｈ．Ｔ．Ｗ．プライム矯正歯科 ・98m （矯正歯科）📍
- 中目黒駅前歯科 ・118m （歯科口腔外科・小児歯科・矯正歯科）📍
- 上目黒歯科医院 ・119m （歯科・小児歯科・歯科口腔外科）📍
- デンタルサロン ルミエール ・153m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 小山歯科 ・185m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団秀嶺会さとう歯科クリニック ・188m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団純貴会中目黒デンタルケアークリニック ・192m （歯科）📍
- ノア歯科クリニック中目黒 ・223m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団桂由会小幡歯科中目黒医院 ・256m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団デントゾーン近藤歯科 ・286m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 中目黒アリーナ歯科 ・286m （歯科・小児歯科・歯科口腔外科）📍
- 医療法人社団秀盛会岡根歯科医院 ・291m （歯科）📍
- 医療法人社団山手会アトラスタワーデンタルオフィス ・296m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団山手会アトラスタワーデンタルクリニック ・296m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団祐清会加藤歯科 ・296m （歯科）📍
- タナベデンタルクリニック ・314m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 最多顯示前 20 間
托育・教育（半徑1000m）
保育所
0間
幼稚園
1間
枝光学園幼稚園・311m
認定こども園
0間
採買・交通
超商
最近 68m
查看列表（15 間）
- ファミリーマート 上目黒二丁目店 ・68m📍
- セブン-イレブン 上目黒２丁目店 ・132m📍
- ファミリーマート 中目黒駅西口店 ・140m📍
- 生活彩家 目黒区役所店 ・157m📍
- セブン-イレブン 上目黒３丁目店 ・169m📍
- ファミリーマート 中目黒駅前店 ・174m📍
- toks 中目黒改札口店 ・220m📍
- セブン-イレブン 中目黒アトラスタワー店 ・288m📍
- 中目黒アトラスタワー ・296m📍
- ナチュラルローソン 祐天寺一丁目店 ・349m📍
- ファミリーマート 小浦目黒青葉台店 ・413m📍
- セブン-イレブン 上目黒１丁目店 ・429m📍
- ファミリーマート 中目黒一丁目店 ・444m📍
- ファミリーマート 小浦中目黒店 ・476m📍
- セブン-イレブン 朝日橋店 ・501m📍
超市
最近 93m
查看列表（20 間）
- 季節酒と鯛めし kamosi ・93m📍
- カルディコーヒーファーム中目黒店 ・134m📍
- プレッセ 中目黒店 ・184m📍
- ライフ中目黒店 ・224m📍
- 小長井商店 ・226m📍
- ビオセボン(Bio c' Bon)中目黒店 ・303m📍
- 八百重 ・323m📍
- 東急ストア 本社 ・327m📍
- 東急ストア 中目黒本店 ・328m📍
- ㈱東急ストア 水産部 ・330m📍
- リカーベースONE中目黒店 ・401m📍
- バッチョーネ BACIONE ・417m📍
- まいばすけっと 中目黒５丁目店 ・472m📍
- まいばすけっと 目黒青葉台１丁目 ・508m📍
- Kiyo NATURE ・522m📍
- 関口食料品店 ・647m📍
- チェリーテラス・代官山 ・679m📍
- イミュテラスショップ ・715m📍
- Terra Burger & Bowl ・746m📍
- まいばすけっと 祐天寺駅通り店 ・755m📍
- 最多顯示前 20 間
學校
最近 179m
查看列表（20 間）
- スペース中目黒 ・179m📍
- 目黒区立中目黒小学校 ・327m📍
- Kodomo Edu International School -プリスクール/アフタースクール ・406m📍
- Canadian International School Tokyo, Nakameguro Campus ・485m📍
- 上目黒桜祐保育園 ・504m📍
- 目黒学院中学高等学校 ・512m📍
- 目黒区立烏森小学校 ・526m📍
- Dance Studio Linda 中目黒 ・597m📍
- レンタルスペースさくら 中目黒 目黒川沿い ・636m📍
- 東京都立目黒高等学校 ・666m📍
- 中目黒どろんこ保育園 ・769m📍
- 目黒テニススクール ・776m📍
- 目黒区立上目黒小学校 ・805m📍
- 目黒区立東山中学校 ・814m📍
- キッズガーデンプレップスクール代官山 ・831m📍
- グレイドパーク恵比寿（旧：EBISU SHOW ROOM［エビスショールーム］） ・875m📍
- 東京都立第一商業高等学校 ・899m📍
- Aoba-Japan International School (Meguro Campus) ・914m📍
- 目黒区立目黒中央中学校 ・920m📍
- 渋谷区立長谷戸小学校 ・935m📍
- 最多顯示前 20 間
最近車站 中目黒駅 步行 3 分鐘。步行 4 分鐘內超商 9 間、步行 6 分鐘內超市 13 間。強力支撐租賃需求，單身與雙薪家庭評價高。
預估租客輪廓
適合雙薪頂客（DINKS）或雙人同住的格局與地段。
代表車站
中目黒 / 步行2分
大站 / 日均36.4萬人
最近大學
東京音楽大学 / 步行7分
- 周邊夜間娛樂場所較多，需確認噪音與治安觀感。
全國 47 都市比較
越光米 5kg
¥4,928
5kg
吐司（1條）
¥535
1 袋
雞蛋（10顆）
¥307
1 盒
汽油（1L）
¥178
1 L
理髮（1次）
¥4,208
1 次
本區物價在全國 47 個調查都市中第 2 高，比全國中位數貴約 7%。
東京都特別区部・2025年（e-Stat 小売物価統計）
金額為日圓實價，米・吐司・蛋・汽油・理髮 5 項民生物價，供你對照自己熟悉的物價感受（概略參考，非絕對比較）。
07貸款試算展開 ▼收合 ▲
外國人貸款可行性
日本居住者的住宅貸款可透過主要都市銀行及地方銀行以一般審查取得。物件符合貸款適格性。
在日台灣人可優先洽詢東京之星銀行（中國信託旗下）；SBJ 銀行、歐力士銀行、プレスティア（Citibank 系列）亦為主要選擇。依永住權、年收入及任職年資，或可通過一般審查。
海外非居住者貸款的最低融資金額通常在 5,000 萬日圓以上，低於此金額的物件可承辦的銀行極少，一般以現金購入為主。
影響判定的關鍵因素
- ·結構：RC/SRC（符合貸款適格性）
- ·屋齡 15 年
- ·價格 4,280萬日圓
依身分別的房貸難易度。海外非居住者原則上不在日本金融機構承作範圍，須仰賴少數非銀行（Orix 銀行・SBI 新生 等）或全現金。
貸款初步診斷
根據你的身分試算可貸款金額區間，以及可能承作的金融機構。所有數字僅供參考。
輸入年收入後，即可看到可貸款金額試算。
可能承作的金融機構
追蹤 14 個外國人貸款方案・每季更新一次
我們會先協助你整理條件，再代為送件。不收代詢費用。
本卡片所有數字均僅供參考。實際是否核貸、利率與貸款條件，以各金融機構的審查結果為準。
用 bukken.io 分析下一個物件
貼上 SUUMO / Homes 連結或輸入地址，Bukken.io 幫你看清楚每一份報告。
已持有物件或即將交屋？J&E 管理現場出身的團隊可以聊聊代管，約 30 分鐘優先諮詢 →本報告串接 8 個公開資料來源、彙整 27 項資料指標、執行 10 項規則檢查、比對 30 筆周邊成交。
本報告以現狀客觀資料生成，不做為預測未來或投資建議，亦不構成日本宅建業法上的重要事項說明。購買決策請自行判斷，必要時請諮詢專業人士。
本資料基礎為使用者輸入之網址或圖面，僅以獲取資料提供，盡力比對查證，但無法保證資料來源之正確性。
生成於：2026/08/08 下午06:51 JST（資料截至生成時點） | Powered by bukken.io