【範例】サンプルコート東日暮里
東京都荒川区東日暮里5-20-3
JR山手線 日暮里駅 徒歩8分
執行摘要
本物件位於日暮里站徒步8分鐘，實質投報率5.46%優於區域中位，但屋齡25年且為單身套房，建議先確認修繕積立金與長期修繕計畫再決定
好物件的投報率通常不會最高：本評分看的是總報酬（租金＋增值＋風險），不是單看表面利回。
表面殖利率
7.18%
實質投報率
5.46%
東京精華區 3.5〜4% / 地方 5〜6%・現金流 B・同區同類基準
本物件坪單價 vs 周邊成交均價
-48%
與周邊 30 件實際成交的平均坪單價相比（國交省成交資料、含不同屋齡與較新物件）。本物件屋齡較高時折價屬正常。
災害安全分
91
70+ 安全 / 40〜70 普通 / 低於 40 須再評估
含規模、屋齡、權利形態差異，屬原始比較數據，請勿直接判定為低價。
查看完整建議 ↓Bukken.io 分析摘要
本物件為東京都荒川區東日暮里的1K區分套房，屋齡25年，鄰近JR山手線日暮里站（徒步8分鐘、單日20.4萬人次進出），屬單身租客導向的蛋黃區周邊物件。以精算後的實質投報率5.46%與同區同類健美家掛牌中位4.9%相比屬於中上水準，且高於機構級J-REIT住宅收購基準（4〜4.5%）的上限，顯示市場對本物件或該區域仍要求一定風險溢酬。
最大風險在於屋齡25年逐漸接近設備汰換周期，且商業地域雖利於店鋪機能與人流，但夜間營業噪音與居住舒適度需自住族群留意；投資導向的買家則可將此視為附加優勢。整體而言，在確認管理組合財務狀況與修繕計畫後，本物件具備持有投資價值，屬於中長期收租型標的而非短期套利標的。
01外觀與週邊環境展開 ▼收合 ▲
外觀・周邊環境診斷（Bukken.io 街景實查）
bukken.io 幫你上 Google 街景看過現場了
從實際街景讀外觀、管理狀態、周邊環境;看不到的部分會誠實標註「無法確認」。
外觀總合分數
0-100 / 70+ 管理良好 / 50-70 標準 / 50以下 須確認
以 Google 街景影像交由 Claude Vision 解析，從垃圾放置處・外牆・公共區・採光等推估管理狀態（依拍攝當下影像，可能與最新狀況不同）。
本棟為低層磚面住宅大樓，附設室內停車場，停有高級進口車輛，顯示住戶具備一定經濟水準。街道整潔、周邊環境以辦公大樓與住宅混合為主，採光條件良好。
左側鄰地可見工程圍籬，屬一時性施工狀態，不影響整體評估。陽台可見少量雜物及晾曬物品，建議進一步確認管理規約執行情形。
街景看到的細部
- 垃圾置場・從提供的街景照片中無法直接看見垃圾集中處，無法評估整潔狀況，建議實地確認。
- 陽台・右上角陽台可見晾曬衣物及部分雜物，整體尚在可接受範圍，但晾曬物品較為顯眼。未見枯死植物，屬一般住戶生活痕跡，風險程度為中低。
- 外牆・外牆為磚面飾材，外觀維護狀況良好，無明顯磁磚脫落或裂縫，亦無塗鴉。建築外觀整體呈現良好的維護水準。
- 共用空間・從街景角度無法觀察到共用走廊內部細節，室內停車場空間整潔，無明顯個人物品堆放於公共區域。
- 信箱區・信箱區域未出現在照片可見範圍內，無法評估，建議實地確認廣告信件積累狀況以研判空置率。
- 自行車停放・照片中未見獨立自行車停車場，無法評估。室內停車場停有車輛且空間整潔。
- 採光・從街景可見本棟右側為現代化辦公大樓，高度與本棟相近或略高，左側為道路及低層住宅，整體採光條件尚佳。對面道路對側無緊鄰高層遮蔽，有助維持採光與通風。
- 周邊環境・街道乾淨整潔，道路標線清晰，鄰近有大型辦公大樓及綠化公園，周邊環境屬中上水準。公園內樹木茂盛、設有兒童遊樂設施，生活環境品質良好。未見嫌惡設施。
良好之處
- 室內停車場停有高級進口車輛（賓士G-Class等），反映住戶具備較高經濟水準，有助維持社區整體素質。
- 外牆磚面維護狀況良好，無脫落、裂縫或塗鴉，顯示建物保養到位。
- 左側鄰地可見施工圍籬及安全第一標示，屬鄰地工程，非本棟問題，不影響本棟評估。
- 周邊有綠化公園，樹木茂盛、兒童遊樂設施完善，生活品質與環境舒適度佳。
- 街道整潔，道路設施維護良好，周邊環境屬中上水準住商混合區域。
- 本棟面向道路側無緊鄰高層建物遮蔽，採光與通風條件相對良好，屬日本不動產實務上的加分條件。
注意點
- 陽台晾曬物品較為顯眼，若管理規約有相關規範，建議確認管理組合是否有實際執行約束住戶的機制。
管理狀況觀察
建議您在簽約前向賣方或管理公司索取最近三年的管理組合會議記錄及長期修繕計畫書，確認修繕基金的累積是否充足。陽台晾曬物品的情形雖屬輕微，建議您確認管理規約中是否有明文規定，並了解管理組合是否有實際執行，以評估未來入住後的生活品質。
由於室內停車場在照片中可見停放高級車輛，建議您確認停車位的使用狀況及收費制度，了解是否有空置停車位可供使用或出租增加收益。另外，建議您實地前往確認信箱區的廣告信件積累狀況，這是判斷空置率的重要指標。
若您對風水有所重視，本棟位於道路旁，可注意道路與入口的相對位置關係，但請放心，此類立地條件在日本不動產實務評估中並非不利因素。
02投資判斷展開 ▼收合 ▲本物件位於日暮里站徒步8分鐘，實質投報率5.46%優於區域中位，但屋齡25年且為單身套房，建議先確認修繕積立金與長期修繕計畫再決定
規則檢查（管理現場基準）
耐震基準・未發現問題
管理費・修繕準備金・未發現問題
車站徒步・未發現問題
用途地域・商業地域（居住面）
商業地域。可能有夜間營業店家、高層建築及噪音，家庭自住建議確認周邊環境。
用途地域・商業地域（投資・民宿面）
商業地域。鄰近車站、便利性最高，租金需求強勁、民泊限制最少、流動性高，是投資首選地帶。
用途地域・商業地域（居住面）
商業地域。可能有夜間營業店家、高層建築及噪音，家庭自住建議確認周邊環境。
用途地域・商業地域（投資・民宿面）
商業地域。鄰近車站、便利性最高，租金需求強勁、民泊限制最少、流動性高，是投資首選地帶。
樓層・電梯・未發現問題
建物結構（木造×寵物組合）・未發現問題
權利形態（借地權）・未發現問題
サブリース・未發現問題
重建可否・未發現問題
新成屋溢價・未發現問題
「未檢出」僅代表以本次可取得的資料未觸發該項警示，並不保證完全無風險。
綜合評分
短期＝現金流・流動性視角；長期＝人口・結構耐久・法規穩定視角。星等由 bukken.io 規則引擎依各資料源計算，非主觀評分。
本維度共檢核 8 項：7 項正面、0 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +租金需求
- +車站徒步
- ·屋齡
- +災害安全度
- +人口（現在+未來）
- +修繕積立金
- +用途地域（投資適性）
- +商業地域（投資・民泊面）
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
本維度共檢核 4 項：4 項正面、0 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +災害安全度
- +結構
- +修繕積立金
- +物件外觀
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
本維度共檢核 5 項：3 項正面、1 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +治安
- +學校・托育
- +生活機能
- ·居住舒適
- −商業地域（居住面）
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
本維度共檢核 2 項：1 項正面、0 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- ·海外非居住者的貸款難易度
- +在日外國人的貸款難易度
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
本維度共檢核 5 項：5 項正面、0 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +未來人口 (2040)
- +車站徒步
- +都市計畫
- +結構＋屋齡
- +交易趨勢
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
⚠️ 本評分為假設此物件規約可供民泊，但多數集合住宅的管理規約禁止作為民泊（住宅宿泊事業），投入營運前請務必先確認管理規章。
民泊（短租）長期評價高於短期（短期57／長期62）。長期有成長空間。
本維度共檢核 4 項：3 項正面、1 項需留意。
▾ 看了哪些項目、命中哪些
- +用途地域（民泊可否）
- −民泊申報件數
- +都市計畫
- +商業地域（投資・民泊面）
各項的配分與判定門檻屬 bukken.io 內部規則，不對外公開。
項目別分析
Bukken.io 將分析結果分類為治安・出租需求・將來性等項目，每項給予 1-5 星評等與兩面評估。標示 L1 維度（投資收益・民泊・自住・外國人・再售）的項目，其星等以 bukken.io 規則引擎的確定性分數覆蓋；其餘項目為 Bukken.io 評估。
以推估月租金¥90,914〜¥100,733計算，表面投報率7.18%、扣除管理費修繕積立金與稅金後的實質投報率為5.46%，含取得成本投報率為5.12%，三層落差主要來自管理費修繕積立金月付¥16,700與取得稅費約¥993,918。實質投報率5.46%高於同區同類健美家掛牌中位4.9%（四分位4.25〜6.44%），也高於全國J-REIT住宅機構級收購基準中位4.2%（中位區間4〜4.5%），顯示市場對此類屋齡25年區分套房要求較高的風險溢酬，非單純割底價。
物件總價¥1,520萬對比周邊坪單價與成交案例屬中價位帶，資金門檻低適合首次布局東京的海外投資人。
- 實質投報率5.46%優於同區同類健美家掛牌中位4.9%
- 精算投報率高於機構級J-REIT住宅收購基準中位4.2%，收益面具吸引力
- 總價僅¥1,520萬，入場門檻低，適合分散配置
- 表面與實質投報率落差達1.72個百分點，管理費修繕積立金月付¥16,700侵蝕現金流
- 推估租金屬medium信賴度，同面積帶實際租金存在±10〜15%個案差異
物件屬單身套房定位（1K、24.8㎡），tenantProfile評估為單身上班族客群、招租條件strong，日暮里站周邊生活機能評等為excellent，徒步3分鐘內有超商、2分鐘內有超市，對單身與雙薪族群吸引力高。東京都特別區部近12個月人口淨流入達+27,497人，顯示都心租賃需求持續擴張；惟荒川區房屋總空置率12.9%、真實空置率4.0%、出租空屋達10,740戶，且近4個月新建出租宅開工654戶（占比60%），未來出租型物件供給競爭不容忽視。
- 日暮里站單日進出20.4萬人次為主要大站，鄰近鶯谷站（4.6萬人次）形成雙站可用優勢
- 生活機能評等excellent，徒步3分鐘超商、2分鐘超市，單身租客滿意度高
- 東京都特別區部近12個月淨流入+27,497人，租賃需求呈擴張趨勢
- 荒川區近4個月新建出租宅開工654戶占比60%，未來出租市場競爭增加
- 荒川區出租空屋達10,740戶，需留意招租期是否拉長
本物件距JR山手線日暮里站徒步8分鐘（地圖換算），另有鶯谷站徒步9分鐘、三河島站徒步9分鐘可選，形成多站腹地。日暮里站為單日20.4萬人次的主要大站，三河島站為單日2.3萬人次的小規模站（各停為主，快速需至轉乘站），惟以日暮里為主力通勤站已足夠支撐機能。
地勢平坦（半徑50公尺高低差僅0.4公尺），對步行與自行車通勤無障礙，且用途地域為商業地域，屬車站周邊機能最強、生活最便利的區塊。
- 徒步8分鐘可達日暮里站（山手線及多線轉乘），另有鶯谷、三河島站可選，通勤彈性高
- 地勢平坦（高低差0.4公尺），適合步行與自行車移動
- 商業地域屬性使周邊商業機能完善，符合投資導向蛋黃區定位
- 商業地域夜間營業店舖與人流集中，居住舒適度需自住族群留意（詳見居住品質類別）
以物件周邊半徑約3公里估算，2025年至2040年人口變化率為+5.9%，符合「成長型」區域定義，且2025年高齡化率21.1%尚屬合理範圍（2050年將升至27.2%）。公示地價近5年年複合成長率+4.43%，近10年+5.58%，實際成交價中位數近5年年複合成長率更達+4.81%，兩者方向一致，顯示區域房價呈實質且非投機性的穩健上升趨勢。
都市計畫方面未落於立地適正化誘導區域，也未與都市計畫道路重疊，開發限制風險低。
- 2025〜2040人口變化率+5.9%，屬人口成長區域，長期租賃需求具支撐力
- 公示地價與實際成交價雙軌上升且方向一致（CAGR均近4.5〜4.8%），顯示價格上漲具實質基本面支撐
- 都市計畫道路未重疊，無徵收風險
- 高齡化率預估將於2050年達27.2%，長期租客結構可能逐漸轉變
本物件坪單價約¥203萬，對比周邊XPT001同區成交案例（東日暮里屋齡26年2LDK+S坪¥331萬、屋齡29年2LDK坪¥313萬）明顯偏低，主因本案為小坪數1K套房及較舊的裝修狀態，扣除坪效落差後價格屬合理偏保守。近5年荒川區中古大廈中位交易價格年複合成長率+4.81%，且交易件數由2018年484件成長至2025年1126件，呈現量價齊揚的健全市場，出場流動性佳。
物件為所有權型態（非借地權），有利於融資審核與轉售時的買方接受度。
- 所有權型態（非借地權），流通性與融資便利度優於借地權物件
- 近5年區域中古大廈成交量價齊揚（件數由484件增至1126件，中位價CAGR+4.81%），出場流動性良好
- 坪單價¥203萬低於周邊同區成交案例，具備價格緩衝空間
- 屋齡25年逐漸接近設備更新周期，可能影響未來轉售議價空間
本物件結構為RC造且符合一般貸款適格性，但總價僅¥1,520萬，遠低於海外非居住者融資通常要求的5,000萬日圓以上門檻，實務上海外投資人多須採全額現金購入。在日台灣人可透過東京之星銀行、SBJ銀行、歐力士銀行等機構依永住權與收入條件申請融資，門檻相對較低。
整體而言本物件的購屋主體較適合已在日本有身分或現金部位充足的海外投資人。
- 結構RC造符合日本居住者一般貸款審查條件
- 在日台灣人可透過東京之星銀行、SBJ銀行等機構依個人條件申請融資
- 總價低於海外非居住者融資最低門檻（通常5,000萬日圓以上），實務上須採全額現金購入
Google街景AI外觀評分為74/100（注意等級），外牆磚面維護良好、無剝落龜裂或塗鴉，室內停車場可見高級進口車輛，反映住戶經濟水準與社區素質尚可，且建物面向道路側無高層建物遮蔽、採光通風條件良好。惟陽台可見晾曬物品較為顯眼，需留意管理委員會是否有實際執行管理規約的機制；本物件屬防火地域，未來若進行大規模改建需以耐火建築物規格重建，成本較高。
- 外牆維護狀況良好，無明顯老化跡象
- 室內停車場住戶車輛水準高，反映社區整體素質
- 建物採光通風條件良好，無鄰棟遮蔽問題
- 陽台晾曬物品顯眼，管理委員會執行力有待確認
- 位於防火地域，未來如需改建須採耐火建築規格，成本較一般為高
建議
- 1
【確認】請仲介代為向管理公司索取最近三年管理委員會會議紀錄與長期修繕計畫書，確認修繕積立金?每月繳交的公共修繕儲備金，用來日後整修電梯、外牆、屋頂等共用部分。老屋常見金額調漲甚至一次性追繳。台灣沒有直接對應的制度，買前務必確認積立餘額。餘額是否充足因應屋齡25年的設備更新需求。
- 2
【確認】請仲介代為確認陽台晾曬物品是否違反管理規約，以及管理委員會實際執行約束住戶行為的機制。
- 3
【確認】請仲介代為確認室內停車場的使用狀況與收費制度，評估是否有空置車位可供出租增加額外收益。
- 4
【確認】由於現況為空室、租金為AI推估值，建議透過SUUMO或AtHome實際查詢同棟同層或鄰近同類型1K物件的刊登租金，與推估區間¥90,914〜¥100,733核對。
- 5
【確認】海外投資人在日本原則上難以取得融資，本物件的投報率係以全額現金購買為前提試算，請先確認自身資金部位是否足以支應總價¥1,520萬加上取得成本約¥993,918。
- 6
【確認】若考慮在日台灣人身分申請融資，建議洽詢東京之星銀行、SBJ銀行或歐力士銀行等機構進行事前審查，依永住權及收入條件評估可貸性。
- 7
【確認】請仲介代為確認本物件是否位於防火地域內的具體規範內容，以利評估未來裝修或改建的成本影響。
- 8
【確認】建議實地或請仲介協助確認信箱區廣告信件堆積狀況，作為判斷同棟空置率的參考指標。
以上確認事項多需以日文向日方索取文件。人在海外可委託物件仲介或購屋顧問代行索取。
退場策略
- 1
賃貸：以單身套房定位持續出租，鎖定日暮里站周邊上班族與學生族群，招租條件評估為strong，惟需留意荒川區出租宅新建供給增加（近4個月開工654戶）帶來的競爭壓力。
- 2
売却：參考近5年區域中古大廈中位交易價格CAGR+4.81%與坪單價低於周邊成交行情的緩衝空間，中長期（5〜10年）出場具備價格上漲潛力，惟需留意5年內轉售需負擔較高的短期讓渡所得稅（39.63%）。
- 3
法人投資：可透過在日或海外法人架構持有以分散單一自然人稅務風險，惟需另行諮詢稅務士確認法人架構下的折舊與稅務優化效果是否優於個人持有。
- 4
長期持有收租：若修繕積立金與管理狀態確認無虞，本物件適合作為5年以上長期收租標的，搭配區域人口成長（2025〜2040年+5.9%）與地價穩健上升趨勢，兼顧現金流與資本利得。
03收益與稅務展開 ▼收合 ▲實質報酬 5.46%・月租估 ¥90,914
需準備的總現金
≈ NT$340 萬
這裡以全現金購入為前提試算。住在台灣一樣可以透過台系銀行東京分行貸款，但自備款要抓總價的 45〜50%，所以先用現金版本看比較保險。想看貸款版本的數字，請看下方的融資事前診斷。
參考匯率，依匯款時點變動。
每月實拿（出租情境）
≈ NT$1 萬
參考匯率，依匯款時點變動。
收益分析（投報率精算）
表面投報率
7.18%
年租金 ÷ 取得價格
實質投報率
5.46%
扣除管理費・修繕・固定資產稅後 NOI ÷ 取得價格
含取得成本投報率
5.12%
NOI ÷（取得價格＋取得相關費用）
推估月租金
¥90,914
推估租金區間 ¥90,914〜¥100,733/月（模型誤差 ±10.8%）。利回率以保守的下限計算；裝潢等級高時可望接近上限。
依據：2,000 件以上出租案例回歸模型，與周邊行情交叉印證。注意：參考資料僅單一來源，尚無法交叉驗證。
這次只查到一個外部租金來源，沒辦法互相對照驗證，所以估算的不確定性高一些。建議實際看屋、並請仲介確認。
同條件・同棟資料含裝修差異・樓層差・個別狀況，個別實租可能有 ±10〜15% 的浮動。建議實勘及向仲介確認。
fudosandb 模型 ¥90,914（都道府縣級估算，高級地易低估，僅供下限參考）
▾ 計算前提
年度 NOI?年租金收入扣掉持有期間各項費用（管理費、修繕、固都稅等）後的淨收益。計算實質投報率的基礎數字。
¥829,518
修繕基金（月）?每月繳交的公共修繕儲備金，用來日後整修電梯、外牆、屋頂等共用部分。老屋常見金額調漲甚至一次性追繳。台灣沒有直接對應的制度，買前務必確認積立餘額。
¥7,200
取得相關費用合計
¥993,918
概算所得稅（年・非居住者）
¥36,301
稅額（固都稅・取得稅・登記費・所得稅）皆為概算，實額請以課稅明細書・稅理士確認。表面投報率為廣告值，與本欄精算值是兩回事。
機構級基準（J-REIT 住宅）
進階中位數 cap rate?大型機構投資人買同類型房產時，他們能接受的報酬率（NOI÷市值）。本物件利率高於 cap rate，才算有相應的風險溢酬。
4.2%
中段區間（p25〜p75）
4〜4.5%
全国・住宅 prime / 樣本 11 件
機構投資人以何種投報率評價・取得住宅的參考值。東京都心 prime 偏下限（約 3.5〜4%），地方偏上限。
健美家 同條件 表面利回り（掛牌基準）
表面投報率中位數
4.9%
四分位區間（p25〜p75）
4.25〜6.44%
荒川区・近い専有面積/築年・樣本 15 件
稅金・取得成本試算
遺產稅路線價（推估）?以道路為單位的課稅用官方地價，是計算遺產稅、贈與稅的基礎。約為公示地價的八成。
¥550,400/㎡
固定資產稅評價額（推估）
¥481,600/㎡
固定資產稅（年・特例後）?每年持有不動產就要繳的稅，類似台灣的房屋稅+地價稅合一。住宅用地有優惠減免，年繳數萬到數十萬日圓不等。
¥1,124/㎡
都市計畫稅（年・特例後）
¥482/㎡
推估 土地持分稅額（年）
¥11,944〜¥39,812
年間固定資產稅合計（土地＋建物・概估）
¥47,075
年間都市計畫稅合計（土地＋建物・概估）
¥13,975
以公告地價 × 標準比率（路線價 80%・固資 70%）推估，已反映住宅用地特例。實際金額請以課稅明細為準。
04風險檢查展開 ▼收合 ▲災害安全 91/100・無重大警示
災害風險
災害安全評分
全國平均 50 / 東京 23 區 中位數 70 / 山手台地 prime（高輪・千代田・文京等）90+
把 5 項災害（地震 / 洪水 / 土石流 / 海嘯 / 液狀化）統合成 0-100 分。70+ 安全、40-70 普通、低於 40 要再評估。
▾ 算式（點擊展開）
- 基準値100
- 地震 30 年：10.9%-4
- 水害：中等0
- 土砂：無風險0
- 津波：無風險0
- 液狀化：中等-5
- 合計= 91
📍 J-SHIS 計算「特定座標未來 30 年發生震度 6 強以上」的機率。山手線內 5〜17%（西南部台地略高）、下町低地 15-30%、橫濱/川崎 30-40%、大阪/神戶 30-50%、靜岡沿岸 50-80%。超過 20% 算高風險。※ 政府宣傳的「首都直下 M7 30 年 70%」是整個南關東累積機率，跟這個是不同指標。
地震（30 年・震度 6 強）
10.9%
洪水風險
中等 (3m)
液狀化
中等
地區危險度（東京都）
建物倒塌危險度
中（等級 3 / 5）
火災危險度
低（等級 2 / 5）
綜合危險度
低（等級 2 / 5）
都內相對安全度
比東京約 46% 的地區安全
綜合排名 第 2411 / 5192 名（排名越後越安全）
地盤分類
沖積低地2
等級為 1（相對較低）至 5（相對較高）。 此為東京都「地震相關地域危險度測定調查（第9回）」的町丁目別相對評估。僅為都內相對等級，無法與其他道府縣比較。
治安・犯罪統計
① 物件所在街區・東日暮里5丁目
町丁目單位，最貼近這間房子的實際體感。
住宅侵入（破門竊盜）
安全・1件
街頭治安（暴力犯）
略多・10件
住宅破門竊盜少、住家安全性高，但街頭犯罪（鬥毆等）偏多。暴力犯多集中在車站前與鬧區，請與住宅街的居住感受分開來看。
② 荒川区 全區
整個區的平均水準，用來對照 23 區平均與排名。街區數字與全區數字不一致是正常的。
刑案總件數
1,451件
警方受理的全罪種件數
侵入竊盜
26件
其中屋主不在時遭竊 9件
23區平均比（總數）
0.45 倍
低於 23 區平均（1.0 為平均）
侵入竊盜 23區平均比
0.32 倍
低於 23 區平均（1.0 為平均）
23區治安排名
第 3 / 23 名
2025 年全年・警視廳 刑案受理統計
平均比 1.0 為 23 區平均，小於 1 代表低於平均。
地形・坡度
坡度評價
平坦
50m 內最大高低差
0.4m
國土地理院標高數據（半徑50m・四方向）。陡坡會影響長者・育兒家庭的生活便利與轉售性。
未來人口推估
2025→2040 人口變化率
+5.9%
2025→2060 人口變化率
+5.9%
高齡化率（2050）
27.2%
全國 2050 推計約 37.1%，屬相對年輕地區
租金趨勢
特別区部 2025 年
年增 +0.7%
趨勢
穩定 →
05區域市況展開 ▼收合 ▲公示地價 5年 +24.19%
區域健全度
需求評分
88/100
供給評分
67/100
購買力評分
70/100
良好的點
- 人口流入強（東京都特別区部 +27,497人 / 12ヶ月）
- 人口規模大（荒川区 217,475人）
- 新規供給適度（荒川区 貸家 654戸 / 4ヶ月）
區域市況
平均單價（每㎡）
¥970,090
預估租金（月）
¥90,914
預估報酬率
7.2%
公告地價 年漲幅
+12.2%
周邊成交案例
📍 與周邊成交案例的坪單價比較。Underpriced = 比行情便宜 10%+，Overpriced = 比行情貴 10%+，適正 = ±10% 內。
案件數
30 件
平均坪單價
¥389 萬/坪
本物件坪單價
¥203 萬/坪
貴/便宜判定
待確認
含規模、屋齡、權利形態差異，屬原始比較數據，請勿直接判定為低價。
實際成交案例（參考）
| 時期 | 坪單價(萬円) | 面積(㎡) | 屋齡 | 格局 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 314万 | 20㎡ | 1990 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 413万 | 40㎡ | 2012 | １ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 251万 | 25㎡ | 1990 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 567万 | 70㎡ | 2021 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 331万 | 70㎡ | 2000 | ２ＬＤＫ＋Ｓ |
| 2026年第1四半期 | 313万 | 55㎡ | 1997 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 397万 | 60㎡ | 2017 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 535万 | 55㎡ | 2018 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 617万 | 75㎡ | 2016 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 289万 | 55㎡ | 1997 | ２ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 295万 | 55㎡ | 1983 | ３ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 385万 | 55㎡ | 1997 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 112万 | 50㎡ | 1981 | ３ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 259万 | 60㎡ | 1985 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 305万 | 65㎡ | 1983 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 180万 | 55㎡ | 1996 | ３Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 551万 | 60㎡ | 2019 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 408万 | 60㎡ | 2004 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 430万 | 50㎡ | 1992 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 338万 | 45㎡ | 1992 | １Ｒ |
| 2026年第1四半期 | 383万 | 25㎡ | 1999 | １ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 661万 | 20㎡ | 2018 | １Ｋ |
| 2026年第1四半期 | 661万 | 80㎡ | 2008 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 551万 | 60㎡ | 2017 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 537万 | 80㎡ | 2008 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 485万 | 75㎡ | 2017 | ３ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 242万 | 45㎡ | 1984 | ２ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 245万 | 50㎡ | 1983 | ２ＬＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 283万 | 35㎡ | 1972 | １ＤＫ |
| 2026年第1四半期 | 343万 | 55㎡ | 2013 | ２ＬＤＫ |
以上為周邊 根岸、東日暮里、西日暮里 一帶、約方圓 642 公尺內的成交案例。
公示地價・路線價推估
公示地價（2025）?日本政府每年1月1日公告的官方地價基準。作為擔保評估與稅額計算依據。通常只有實際成交價的七到八成。
¥688,000/㎡
路線價推估（≈公示×80%）?以道路為單位的課稅用官方地價，是計算遺產稅、贈與稅的基礎。約為公示地價的八成。
¥550,400/㎡
用途
住宅地
最近車站
日暮里 (700m)
周邊地價水準（同用途3點）: ¥637,000〜¥782,000，中位數¥688,000
公告地價走勢
進階最新公告地價（2025）
¥688,000/㎡
5年累積
+24.19%
5年 CAGR +4.43% (CAGR)
10年累積
+63.03%
10年 CAGR +5.58%
※ 基準點逐年變動，請以方向性而非絕對值解讀。
公告地價是落後指標，請對照下方實際成交走勢確認方向是否一致。CAGR 以中位數端點法（5/10 年前 vs 最近年複利）計算。
成交價走勢
進階2025 中位數
¥840,000/㎡
年增率
+5%
5年累積
+26.49%
5年 CAGR +4.81%
中古マンション等・8年（國交省）
市區町村級實際成交價中位數走勢，比公告地價更早反映市場實勢。CAGR 以中位數端點法（5 年前 vs 最近年複利）計算。
用途地域
地域分類?政府依都市計畫法劃定的土地使用分區，決定周邊能蓋什麼（住宅、商業、工業等）。直接影響未來周邊環境與再開發可能性。
商業地域
本物件的指定值
未能自動取得，可向役所都市計畫課確認
商業地域的法定範圍
指定於車站前、繁華街的高密度商業區域。容積率最高1300%，可進行高層開發。店舖、辦公室、飯店、住宅等幾乎所有用途均可建設。
▾ 這一區可以蓋什麼、不能蓋什麼
| 用途 | 在這一區 |
|---|---|
| 住宅、公寓、宿舍（含和住家合併、非住宅部分 50㎡以下的小店或事務所） | 可以蓋 |
| 店舖、餐飲店 | 可以蓋面積沒有上限 |
| 辦公室 | 可以蓋 |
| 旅館、飯店 | 可以蓋 |
| 保齡球館、游泳池、高爾夫練習場、打擊練習場 | 可以蓋 |
| 卡拉OK店 | 可以蓋 |
| 麻將館、柏青哥店、場外馬券或車券賣場 | 可以蓋 |
| 劇場、電影院、演藝場、觀覽場、夜總會 | 可以蓋 |
| キャバレー、料理店（有陪侍服務、供客人飲食的營業）、個室付浴場 | 可以蓋 |
| 幼稚園、中小學、高中 | 可以蓋 |
| 醫院、大學、高專、專修學校 | 可以蓋 |
| 神社、寺院、教會、公共澡堂、診所、托兒所 | 可以蓋 |
| 倉儲業的倉庫 | 可以蓋 |
| 自用倉庫 | 可以蓋 |
| 工廠（依危險性與環境惡化程度分四級） | 有條件限危險性與環境惡化之虞極少或較少的工廠，作業場 150㎡以下 |
| 汽車修理廠 | 有條件作業場 300㎡以下（原動機另有限制） |
建築基準法別表第2的概要（依日本國土交通省住宅局「建築基準法（集団規定）」參考資料）。這張表沒有列出全部限制，經特定行政庁許可而能蓋的例外也存在。個案的答案，請向區市的建築指導窗口與宅地建物取引士確認。
用途地域白話解說
這個分區是什麼
商業地域：商業核心地區，辦公室、百貨公司、夜間營業店鋪及高層建物集中，便利性最高。
優點
- 步行 5 分鐘以內抵達車站、便利性最高
- 高層公寓大廈地段
- 適合民泊及 SOHO 用途
留意點
- 夜間營業店鋪可能造成噪音
- 居住環境較為嘈雜，不一定適合家庭自住
對本物件的意義
指定值決定這塊地的開發上限，也影響同地段未來的重建與周邊開發可能性。
法律・物理檢查
権利形態
所有権
都市計畫・再開發
區域區分
都市計画区域
防火指定
防火地域
市街化調整區域・與都市計畫道路重疊是住宅取得的 deal-breaker 候選。再開發・立地適正化對象則是中長期保值因素。
防火地域: 指定於車站前、幹線道路沿線等。原則要求建設耐火建築物，建築成本較高，但火災延燒風險低。重建時須確認耐火建築物要件。
06物件與生活展開 ▼收合 ▲日暮里 步行 6 分鐘・生活機能 優良
周邊站點 乘降客數
（多為各停、班距可能較大；要搭快速/急行可能得先到大站轉乘）
越靠近大站（乘降客數多），租賃需求通常越強、空屋風險越低。若最近站為小站或步行超過10分鐘，建議以較高的毛利率來彌補空屋風險。
生活機能（醫療・托育・採買）
醫療機構（半徑2000m）
醫院
10間
医療法人社団 成守会 はせがわ病院・286m
查看列表（10 間）
- 医療法人社団 成守会 はせがわ病院 ・286m （腎臓内科・泌尿器科）📍
- 社会福祉法人 上宮会 日暮里上宮病院 ・713m （内科・外科・整形外科）📍
- 神経科土田病院 ・778m （内科・精神科・心療内科）📍
- 医療法人社団 関川会 関川病院 ・813m （内科・耳鼻いんこう科・皮膚科）📍
- 医療法人社団 杏精会 岡田病院 ・1140m （内科・外科・整形外科）📍
- 竹内病院 ・1735m （内科・呼吸器内科・消化器内科）📍
- 医療法人社団 全仁会 上野病院 ・1781m （内科）📍
- 日本医科大学付属病院 ・1830m （内科・呼吸器内科・循環器内科）📍
- 東京都立駒込病院 ・1930m （内科・呼吸器内科・消化器内科）📍
- 社会医療法人社団 一成会 木村病院 ・1934m （内科・呼吸器内科・消化器内科）📍
診所
235間
医療法人社団たか博会 リーデンスタワークリニック・163m （内科・消化器科・小児科）
查看列表（20 間）
- 医療法人社団たか博会 リーデンスタワークリニック ・163m （内科・消化器科・小児科）📍
- 関耳鼻咽喉科 ・169m （耳鼻咽喉科）📍
- 久富整形外科クリニック ・221m （整形外科・リハビリテーション科）📍
- ひぐらし整形外科内科 ・235m （内科・整形外科・リハビリテーション科）📍
- 日暮里泌尿器科内科 ・235m （内科・整形外科・泌尿器科）📍
- 吉田医院 ・242m （内科・婦人科・産科）📍
- 医療法人社団薫光会 加藤小児科内科医院 ・250m （内科・循環器科・小児科）📍
- 鶯谷健診センター ・252m （内科・呼吸器内科・循環器内科）📍
- 高井医院 ・259m （内科・小児科・リウマチ科）📍
- 稲富医院 ・282m （内科・皮膚科）📍
- 鶯谷メンタルクリニック ・387m （精神科・心療内科）📍
- 医療法人社団三光会 東日暮里整形外科 ・388m （整形外科・リハビリテーション科）📍
- 医療法人社団雄昂会 やたがいクリニック ・393m （内科・消化器内科・循環器内科）📍
- 東京日暮里たんのハートクリニック ・412m （内科・心臓血管内科・心臓血管外科）📍
- 野中クリニック ・424m （アレルギー科・耳鼻咽喉科・気管食道科）📍
- ことり訪問診療所 ・442m （内科・心療内科・精神科）📍
- 医療法人社団日暮里医院 ・443m （内科・消化器科・循環器科）📍
- 医療法人社団三光会 東日暮里クリニック ・451m （内科・アレルギー科）📍
- （医）双美会 しげの皮膚科 ・457m （皮膚科）📍
- 康仁巡回クリニック ・459m （内科・放射線科）📍
- 最多顯示前 20 間
牙科
191間
医療法人社団富士美会 東日暮里歯科医院・115m
查看列表（20 間）
- 医療法人社団富士美会 東日暮里歯科医院 ・115m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団仁宏会 じんデンタルクリニック ・178m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団ハーティ･ライフ･クリエイト ふかい歯科・矯正歯科 ・240m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 菊田歯科 ・279m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 秋山歯科医院 ・349m （歯科）📍
- 水川歯科医院 ・384m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 本橋歯科医院 ・396m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- にっぽり歯科クリニック ・473m （歯科）📍
- 医療法人社団華清会 清水歯科クリニック日暮里 ・475m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- うぐいす谷駅前歯科 ・503m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- サークル歯科クリニック日暮里 ・512m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団応佳会 市來歯科医院 ・529m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団大伸会 にっぽり三国歯科 ・541m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 大門歯科医院 ・544m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 高松歯科 ・552m （歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団賢信会 ときわ歯科 ・567m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団藤弘会 日暮里駅前デンタルクリニック ・582m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 医療法人社団櫻雅会 オリオン歯科アトラスブランズタワー三河島クリニック ・619m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- あおい歯科診療室 ・627m （歯科）📍
- ひろ歯科医院 ・631m （歯科・矯正歯科・小児歯科）📍
- 最多顯示前 20 間
托育・教育（半徑1000m）
採買・交通
超商
最近 196m
查看列表（12 間）
- セブン-イレブン 日暮里中央通り店 ・196m📍
- セブン-イレブン 荒川東日暮里６丁目店 ・221m📍
- ファミリーマート 根岸二丁目店 ・285m📍
- セブン-イレブン 東日暮里４丁目店 ・302m📍
- セブン-イレブン 荒川東日暮里５丁目店 ・352m📍
- 外貨両替機 SMART EXCHANGE セブン-イレブン 荒川東日暮里5丁目店 ・354m📍
- ファミリーマート 加藤根岸店 ・377m📍
- セブン-イレブン 東日暮里店 ・443m📍
- セブン-イレブン 東日暮里４丁目東店 ・450m📍
- ローソン 東日暮里三丁目店 ・456m📍
- ファミリーマート 薬ヒグチ日暮里店 ・486m📍
- ファミリーマート 日暮里駅前店 ・487m📍
超市
最近 132m
查看列表（20 間）
- いなげや荒川東日暮里店 ・132m📍
- マルエツ プチ 東日暮里店 ・182m📍
- まいばすけっと 東日暮里６丁目店 ・190m📍
- まいばすけっと 日暮里駅南店 ・260m📍
- Green Plus - Cửa hàng bánh mì, thực phẩm Việt Nam ・290m📍
- Vietcook Nippori-Uguisudani ・296m📍
- ライフ東日暮里店 ・303m📍
- 麒麟中国物産 日暮里店 ・432m📍
- まいばすけっと 東日暮里３丁目店 ・432m📍
- ヒルママーケットプレイス 三河島店 ・575m📍
- まいばすけっと 西日暮里２丁目店 ・583m📍
- マルマンストア 日暮里店 ・586m📍
- C&Cタジマヤ上野支店 ・610m📍
- いなげや荒川西日暮里店 ・624m📍
- 業務スーパー 上野公園店 ・647m📍
- chợ việt nippori ・689m📍
- Siêu Thị Nippori ・689m📍
- まいばすけっと 根岸うぐいす通り店 ・698m📍
- Hanamasa Plus + 根岸店 ・782m📍
- おしおりーぶ ・796m📍
- 最多顯示前 20 間
最近車站
最近 613m
查看列表（12 間）
學校
最近 154m
查看列表（20 間）
- 東京都立竹台高等学校 ・154m📍
- 荒川区立第二日暮里小学校 ・155m📍
- 荒川区立第三日暮里小学校 ・406m📍
- 台東区立根岸小学校 ・431m📍
- FPT日本語学校 ・477m📍
- タムスわんぱく保育園東日暮里 ・499m📍
- 東京朝鮮第一初中級学校 ・587m📍
- 四谷大塚 日暮里校舎 ・594m📍
- 荒川区立ひぐらし小学校 ・628m📍
- LIFE SCHOOL 根岸 こどものいえ ・657m📍
- 台東区立上野中学校 ・684m📍
- 台東区立金曽木小学校 ・725m📍
- 谷中保育園 ・745m📍
- 荒川区立諏訪台中学校 ・773m📍
- 東京芸術大学 附属音楽高等学校 ・779m📍
- たいとうこども園 ・860m📍
- 台東区立忍岡中学校 ・885m📍
- 台東初音幼稚園 ・892m📍
- 台東区立柏葉中学校 ・894m📍
- 坂本保育園 ・929m📍
- 最多顯示前 20 間
最近車站 日暮里駅 步行 8 分鐘。步行 4 分鐘內超商 3 間、步行 6 分鐘內超市 9 間。強力支撐租賃需求，單身與雙薪家庭評價高。
預估租客輪廓
此物件較適合單身上班族租賃需求。
代表車站
日暮里 / 步行6分
大站 / 日均20.4萬人
最近大學
東京芸術大学 / 步行12分
- 周邊夜間娛樂場所較多，需確認噪音與治安觀感。
全國 47 都市比較
越光米 5kg
¥4,928
5kg
吐司（1條）
¥535
1 袋
雞蛋（10顆）
¥307
1 盒
汽油（1L）
¥178
1 L
理髮（1次）
¥4,208
1 次
本區物價在全國 47 個調查都市中第 2 高，比全國中位數貴約 7%。
東京都特別区部・2025年（e-Stat 小売物価統計）
金額為日圓實價，米・吐司・蛋・汽油・理髮 5 項民生物價，供你對照自己熟悉的物價感受（概略參考，非絕對比較）。
07貸款試算展開 ▼收合 ▲
外國人貸款可行性
日本居住者的住宅貸款可透過主要都市銀行及地方銀行以一般審查取得。物件符合貸款適格性。
在日台灣人可優先洽詢東京之星銀行（中國信託旗下）；SBJ 銀行、歐力士銀行、プレスティア（Citibank 系列）亦為主要選擇。依永住權、年收入及任職年資，或可通過一般審查。
海外非居住者貸款的最低融資金額通常在 5,000 萬日圓以上，低於此金額的物件可承辦的銀行極少，一般以現金購入為主。
影響判定的關鍵因素
- ·結構：RC/SRC（符合貸款適格性）
- ·屋齡 25 年
- ·價格 1,520萬日圓
依身分別的房貸難易度。海外非居住者原則上不在日本金融機構承作範圍，須仰賴少數非銀行（Orix 銀行・SBI 新生 等）或全現金。
貸款初步診斷
根據你的身分試算可貸款金額區間，以及可能承作的金融機構。所有數字僅供參考。
輸入年收入後，即可看到可貸款金額試算。
可能承作的金融機構
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生成於：2026/08/08 下午06:34 JST（資料截至生成時點） | Powered by bukken.io