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用途地域 13 種分區對照表
用途地域決定「隔壁那塊地能蓋什麼」與「這個物件能拿來做什麼」。上表是各分區的性格與建蔽率、容積率，下表是住宅、店舖、辦公室、旅館的可否。表上的數字是都市計畫可指定的範圍，實際指定值請看重要事項說明書。
13 種用途地域
| 用途地域 | 建蔽率 | 容積率 | 分區性格 |
|---|---|---|---|
| 第一種低層住居專用地域 | 30〜60% | 50〜200% | 純低層住宅專用的安靜區域。店舖僅限建築面積50㎡以內的住商併用住宅。便利商店、獨立辦公室等不可建。居住環境管制最嚴格的用途區域。 |
| 第二種低層住居專用地域 | 30〜60% | 50〜200% | 以低層住宅為主的區域。150㎡以內的小型店舖、餐飲店部分可建。在維持居住環境的同時兼顧日常便利性。 |
| 第一種中高層住居專用地域 | 30〜60% | 100〜500% | 可建設中高層公寓大廈。以住宅、醫院、大學等為主要用途。店舖僅500㎡以內可建。 |
| 第二種中高層住居專用地域 | 30〜60% | 100〜500% | 以中高層住宅為主。1,500㎡以內的店舖、辦公室也部分可建。住宅與商業適度混合的地段。 |
| 第一種住居地域 | 50〜80% | 100〜500% | 以住宅為主，但3,000㎡以內的店舖、辦公室、飯店亦可建。大型超市等不可。標準的住商混合住宅地段。 |
| 第二種住居地域 | 50〜80% | 100〜500% | 住宅與各種用途混合。10,000㎡以內的大型店舖、KTV、柏青哥等亦可建。便利性高，但需評估噪音風險。 |
| 準住居地域 | 50〜80% | 100〜500% | 多指定於幹線道路沿線。住宅、商業、汽車銷售店、電影院等亦可建。便利性高，但需注意交通量與噪音。 |
| 田園住居地域 | 30〜60% | 50〜200% | 農地與低層住宅共存的區域（2018年新設）。農產品直賣所等可建，但住宅、農業相關設施以外的建築受到嚴格限制。 |
| 近鄰商業地域 | 60〜80% | 100〜500% | 鄰近住宅地的商業區域。超市、餐飲店、診所等生活便利設施集中。住宅、辦公室亦可建。 |
| 商業地域 | 80% | 200〜1300% | 指定於車站前、繁華街的高密度商業區域。容積率最高1300%，可進行高層開發。店舖、辦公室、飯店、住宅等幾乎所有用途均可建設。 |
| 準工業地域 | 50〜80% | 100〜500% | 工廠與住宅、商業混合的區域。除危險物製造、嚴重公害設施外，建築用途廣泛。住宅、公寓大廈亦可建。 |
| 工業地域 | 50〜60% | 100〜400% | 以工業為主的區域。住宅、店舖部分可建，但學校、醫院、飯店不可建。居住環境便利性低，需注意對資產價值的影響。 |
| 工業專用地域 | 30〜60% | 100〜400% | 工廠專用區域。住宅、店舖、學校、醫院、飯店完全不可建。原則上不可作為居住用不動產購入，購買時需特別謹慎。 |
各分區能蓋什麼
○ 可以蓋 △ 有條件 × 不能蓋
| 用途地域 | 住宅、公寓、宿舍（含和住家合併、非住宅部分 50㎡以下的小店或事務所） | 店舖、餐飲店 | 辦公室 | 旅館、飯店 |
|---|---|---|---|---|
| 第一種低層住居專用地域 | 可以蓋 | 不能蓋 | 不能蓋 | 不能蓋 |
| 第二種低層住居專用地域 | 可以蓋 | 有條件150㎡以下、兩層以下。限日用品店、食堂或咖啡店、理髮店等服務業店舖 | 不能蓋 | 不能蓋 |
| 第一種中高層住居專用地域 | 可以蓋 | 有條件500㎡以下、兩層以下。限日用品店、物品販售店、餐飲店，以及銀行分行、不動產業者等服務業店舖 | 不能蓋 | 不能蓋 |
| 第二種中高層住居專用地域 | 可以蓋 | 有條件1,500㎡以下、兩層以下 | 有條件1,500㎡以下、兩層以下 | 不能蓋 |
| 第一種住居地域 | 可以蓋 | 有條件3,000㎡以下 | 有條件3,000㎡以下 | 有條件3,000㎡以下 |
| 第二種住居地域 | 可以蓋 | 有條件10,000㎡以下 | 可以蓋 | 可以蓋 |
| 準住居地域 | 可以蓋 | 有條件10,000㎡以下 | 可以蓋 | 可以蓋 |
| 田園住居地域 | 可以蓋 | 有條件日用品店等 150㎡以下、兩層以下。農產直賣所、農家餐廳 500㎡以下、兩層以下 | 不能蓋 | 不能蓋 |
| 近鄰商業地域 | 可以蓋 | 可以蓋面積沒有上限 | 可以蓋 | 可以蓋 |
| 商業地域 | 可以蓋 | 可以蓋面積沒有上限 | 可以蓋 | 可以蓋 |
| 準工業地域 | 可以蓋 | 可以蓋面積沒有上限 | 可以蓋 | 可以蓋 |
| 工業地域 | 可以蓋 | 有條件10,000㎡以下 | 可以蓋 | 不能蓋 |
| 工業專用地域 | 不能蓋 | 有條件物品販售店與餐飲店不能蓋。其他服務業店舖 10,000㎡以下 | 可以蓋 | 不能蓋 |
建築基準法別表第2的概要（依日本國土交通省住宅局「建築基準法（集団規定）」參考資料）。這張表沒有列出全部限制，經特定行政庁許可而能蓋的例外也存在。個案的答案，請向區市的建築指導窗口與宅地建物取引士確認。
能蓋旅館、飯店的分區，和旅館業法簡易宿所可以做的分區幾乎重疊。住宅宿泊事業法（民泊新法）的民泊在法律上是住宅，住居專用地域也能做，但另有每年 180 天上限與自治體條例。這是兩層不同的限制。
怎麼用這頁
- 用重要事項說明書上寫的用途地域名稱，去查上表對應的那一列。基地跨兩種分區時，以建築物過半所屬的分區為準。
- 去查窗外那塊空地、停車場或低矮建物的用途地域與容積率，那是五年後的風景。採光和視野由隔壁能蓋的量體決定。
- 這張表是概要，不是全部的限制。另外還有高度地區、日影規制、地區計畫、防火地域，也存在經特定行政庁許可而能蓋的例外。個案的答案請向區市町的建築指導窗口確認。
資料來源
- 国土交通省住宅局「用途規制、建築協定・一団地認定、景観・街並み形成のあり方について」（建築基準法第48条・別表第二の概要、PDF）
- 国土交通省「みんなで進めるまちづくりの話：用途地域」
- 国土交通省近畿地方整備局「用途地域」
- 東京都都市整備局「用途地域等に関する指定方針及び指定基準について」
- 東京都都市整備局「都市計画情報等インターネット提供サービス」
- 建築基準法第52条・第53条、都市計画法第8条・第9条（建ぺい率・容積率・区域区分）
更新日：2026-09-12
本頁是公開資料的整理，不構成投資建議。制度與各家條件都會變動，實際的可否與數字，請以來源的一次資料，以及行政窗口、金融機構、宅建士的確認為準。