东京不动产研究所 研究报告
東京房價 20 年翻倍，換成台幣只漲 45%
東京 23 區中古公寓房價這二十年以日圓計漲了 110%，換成台幣只漲 45%、美元 51%。本研究用台幣與美元重算東京、大阪、福岡、札幌的房價，並看買進年份、租金與匯率的影響。
发布日：2026-10-19 本文暂只提供繁体中文版。
重点摘要
- 二十年：東京 23 區房價日圓計 +110%，台幣計 +45%，美元計 +51%（2005 年第 3 季到 2025 年第 4 季）。
- 2013 年起：日圓計 +98%，台幣計只有 +11%，美元計 +4%。
- 近五年：日圓計 +27%，台幣計 -6%，美元計 -14%。
- 匯率：1 新台幣可換的日圓從 3.44 變成 4.97，日圓對台幣少了約 31% 的價值。
- 四個城市（2006 到 2025 年）：日圓計，東京 23 區 +99%、大阪市 +195%、福岡市 +149%、札幌市 +78%；換成台幣 +48%、+120%、+86%、+33%。
- 租金：REINS 的 23 區公寓新簽約租金日圓計 +23%，換成台幣 -14%；既有租約的房租（物價指數）幾乎沒動，換成台幣 -31%。
01日圓計價翻倍，台幣計價只漲 45%
要点東京 23 區成交 ㎡ 單價指數（2005 年第 3 季 = 100）在 2025 年第 4 季是 210；換成台幣計是 145，換成美元計是 151。
指數和《日本不動產數據報告》的「東京 23 區二十年房價」是同一條：國土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格情報中，東京 23 區中古公寓每季成交 ㎡ 單價的中位數，以 2005 年第 3 季為 100。
換算的方法：每一季的日圓指數，乘上「2005 年第 3 季 1 新台幣可換的日圓 ÷ 當季 1 新台幣可換的日圓」，美元也一樣。換算後的數字可以讀成：2005 年把台幣換成日圓買進，在那一季賣掉、再把日圓換回台幣，房價本身漲跌多少。不含租金收入、稅費與換匯手續費。
资料来源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」、Federal Reserve H.10（FRED），東京不動產研究所整理
解读日圓計價的漲幅，有一大半被日圓貶值吃掉。2005 年第 3 季 1 新台幣可換 3.44 日圓，2025 年第 4 季可換 4.97 日圓；同一間房子，日圓價格漲到 2.1 倍，換回台幣是 1.45 倍。反過來，2008 到 2012 年日圓升值時，台幣計價反而比日圓計價高：2012 年第 4 季日圓計 106、台幣計 131。台幣計價的高點在 2019 年第 3 季（161），之後日圓計價又漲了 30%，台幣計價卻少了 10%。
02都心與周邊：兩邊一樣被匯率打折
要点都心 5 區日圓計 +124%、台幣計 +55%、美元計 +62%；周邊 5 區 +132%、+61%、+67%（2005 年第 3 季到 2025 年第 4 季）。
都心 5 區是千代田、中央、港、澀谷、新宿；周邊 5 區是足立、葛飾、江戶川、板橋、練馬。兩組指數都只和自己的 2005 年第 3 季比，看的是漲跌幅，不代表價格高低：2025 年第 4 季的 ㎡ 單價中位數，都心是 163 萬日圓，周邊是 80 萬日圓，都心約是周邊的 2.0 倍。
资料来源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」、Federal Reserve H.10（FRED），東京不動產研究所整理
解读匯率是整個市場一起打折，不分都心或周邊：二十年的日圓漲幅兩組差不多，換成台幣也差不多。近五年（2020 年第 4 季起）兩組日圓計都漲了約四成（都心 +40%、周邊 +38%），換成台幣幾乎持平（都心 +4%、周邊 +2%）。
03四個城市：大阪、福岡漲得比東京多，札幌最少
要点2006 到 2025 年，中古公寓成交 ㎡ 單價（年中位數）日圓計：東京 23 區 +99%、大阪市 +195%、福岡市 +149%、札幌市 +78%；換成台幣依序是 +48%、+120%、+86%、+33%。
四個城市用同一個資料來源和算法：國土交通省取引価格情報的中古公寓成交，每年全部成交合在一起取 ㎡ 單價中位數。福岡市、札幌市在 2006 年第 2 季以前幾乎沒有樣本，所以這裡從 2006 年起算、用年資料，和前面東京 23 區的季資料不同，數字會有一點差異。東京是 23 個特別區，大阪、福岡、札幌是各市所有的區。
價格水準差很多：2025 年每 ㎡ 中位數，東京 23 區 114 萬日圓、大阪市 75 萬日圓、福岡市 51 萬日圓、札幌市 27 萬日圓；換成台幣約 23.8 萬、15.6 萬、10.7 萬、5.6 萬台幣。2012 年起到 2025 年，日圓計：東京 +96%、大阪 +175%、福岡 +157%、札幌 +93%；換成台幣依序是 +11%、+55%、+45%、+8%。近五年（2020 到 2025 年）換成台幣，大阪 +16%、福岡 +12%；東京 -6%、札幌 -5%。
资料来源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」、Federal Reserve H.10（FRED），東京不動產研究所整理
四個城市中古公寓成交 ㎡ 單價（年中位數）與 2006 到 2025 年漲跌
| 城市 | 2006 年每 ㎡（萬日圓） | 2025 年每 ㎡（萬日圓） | 2025 年換成台幣（萬） | 日圓計 % | 台幣計 % | 美元計 % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 東京 23 區 | 57.5 | 114.3 | 23.8 | +99% | +48% | +55% |
| 大阪市 | 25.5 | 75.0 | 15.6 | +195% | +120% | +129% |
| 福岡市 | 20.7 | 51.4 | 10.7 | +149% | +86% | +94% |
| 札幌市 | 15.0 | 26.7 | 5.6 | +78% | +33% | +38% |
资料来源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」、Federal Reserve H.10（FRED），東京不動產研究所整理；換算用年平均匯率
解读匯率是四個城市一起打折，但日圓漲幅大的城市，換成台幣仍有明顯的漲幅：大阪市的日圓價格是 2006 年的 2.9 倍，換成台幣仍是 2.2 倍；札幌市日圓計 1.8 倍，換成台幣只剩 1.3 倍。成交中位數會受當年賣出的房子種類影響（屋齡、面積、地段），沒有做品質調整。
04哪一年買，差很多：四個城市
要点2006 到 2024 年每年買進、持有到 2025 年：以日圓計，四個城市每一年買進都沒有虧（札幌市 2022、2024 年買進是持平）；以台幣計，大阪市、福岡市也沒有虧，東京 23 區有 3 個年份是虧的（2019 到 2021 年），札幌市有 7 個年份是虧的（2016、2019 到 2024 年）。
四張圖各是一個城市，橫軸是買進的年份，長條是持有到 2025 年的房價漲跌，藍、橘、綠分別是日圓、台幣、美元計價。用的是第 3 節的年中位數與年平均匯率；四張圖用同一個縱軸，城市之間可以直接比高低。
同一年買進，四個城市換回台幣打的折扣都一樣，只看買進那年和 2025 年的匯率：2006 年買進是 × 0.75，日圓最強的 2011、2012 年買進是 × 0.56，2022 年以後買進約 × 0.92 到 0.98。台幣計的漲跌＝（1 ＋ 日圓計漲跌）× 這個折扣 − 1，例如東京 23 區 2020 年買進，日圓計 +25.0%：（1 ＋ 25.0%）× 0.755 − 1 ＝ -5.6%。
換成台幣，最好的買進年是東京 23 區 2006 年（+48%）、大阪市 2006 年（+120%）、福岡市 2007 年（+92%）、札幌市 2007 年（+39%）；最差的是東京 23 區 2020 年（-6%）、大阪市 2024 年（+9%，只持有一年）、福岡市 2024 年（+8%，只持有一年）、札幌市 2019 年（-9%）。
资料来源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」、Federal Reserve H.10（FRED），東京不動產研究所整理
资料来源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」、Federal Reserve H.10（FRED），東京不動產研究所整理
资料来源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」、Federal Reserve H.10（FRED），東京不動產研究所整理
资料来源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」、Federal Reserve H.10（FRED），東京不動產研究所整理
解读日圓計每一年買進都沒有虧，換成台幣就不一定：日圓漲得多的大阪市、福岡市，即使在日圓最強的 2011、2012 年買進，換回台幣仍漲了 41% 到 55%；東京 23 區 2019 到 2021 年、札幌市 2016、2019 到 2024 年買進的，換回台幣是虧的。對台幣投資人來說，買進那一刻的匯率，和之後的房價漲跌一樣重要。
05租金：新簽約日圓計 +23%，換成台幣 -14%
要点REINS 的東京 23 區公寓成交租金，每 ㎡ 從 2005 年第 3 季的 3,095 日圓到 2025 年第 4 季的 3,816 日圓（+23%）；換成台幣是 -14%，換成美元是 -11%。
资料说明
REINS（東日本不動產流通機構）彙整會員仲介登錄的租屋成交，這裡用的是東京 23 區公寓（マンション）的平均每 ㎡ 月租，也就是新簽約的成交行情。走勢是先跌後漲：2008 年第 3 季的 3,357 日圓之後一路下滑，2013 年第 3 季跌到 2,830 日圓；2019 年第 3 季回到 2005 年第 3 季的水準，之後越漲越快，2026 年第 1 季 3,947 日圓，比一年前高 8.9%。這是平均值，沒有做品質調整：租出去的房子變小或變新，平均每 ㎡ 租金也會跟著變；登錄件數從 2005 年每季約 5,100 件增加到近年約 21,600 件，2025 年起登錄系統也改過。
物價指數的民營家賃追蹤的是既有租約，日本續約時很少調整房租，一般認為這是這條線幾乎不動的主因：2025 年第 4 季是 2005 年第 3 季的 99%（圖上灰色虛線）。
總務省「住宅・土地統計調查」每 5 年一次，看的是東京都區部民營出租住宅實際付的房租：每 ㎡ 月租 2003 年 2,520 日圓、2023 年 2,719 日圓，二十年 +8%；其中鋼筋混凝土等非木造的公寓 2008 年 2,803 日圓、2023 年 2,817 日圓。這也是所有租屋戶目前付的房租，多數是多年前簽的約，不等於新簽約的行情。換成台幣，2003 年的每 ㎡ 月租約 787 台幣，2023 年約 585 台幣（-26%）。
资料来源：東日本不動產流通機構「首都圏賃貸居住用物件の取引動向」、總務省統計局「消費者物價指數」（e-Stat）、Federal Reserve H.10（FRED）；東京不動產研究所依上述資料製作
東京都區部民營出租住宅每 ㎡ 月租（住宅・土地統計調查）
| 年 | 每 ㎡ 月租（日圓） | 換成台幣 | 換成美元 | 其中鋼筋公寓（日圓） |
|---|---|---|---|---|
| 2003 | 2,520 | 787 | 23.2 | |
| 2008 | 2,687 | 923 | 28.0 | 2,803 |
| 2013 | 2,490 | 733 | 24.8 | 2,620 |
| 2018 | 2,436 | 666 | 21.6 | 2,539 |
| 2023 | 2,719 | 585 | 18.4 | 2,817 |
资料来源：總務省統計局「住宅・土地統計調查」（e-Stat）、Federal Reserve H.10（FRED），東京不動產研究所整理；換算用調查年第 4 季平均匯率
解读收租的收入也是日圓。新簽約的租金以日圓計二十年漲了 23%，換成台幣卻是 -14%；既有租約的房租換成台幣是 -31%。台幣投資人看租金和看房價一樣，要先把匯率算進去。
06匯率是主因
要点1 新台幣可換的日圓：2005 年第 3 季 3.44、2012 年第 4 季 2.79、2025 年第 4 季 4.97；1 美元可換的日圓：111、81、154。
這二十年日圓先升後貶：2008 到 2012 年日圓升值；2012 年底起日圓轉貶，2013 年日本銀行開始大規模寬鬆；2022 年起美國升息、日本維持低利率，日圓再貶一段。新台幣兌美元同期大致在 28 到 34 之間，所以日圓兌台幣和日圓兌美元的走勢很像。
资料来源：Federal Reserve H.10（FRED：DEXJPUS、DEXTAUS），東京不動產研究所整理
解读用台幣看報酬，要把匯率一起算：台幣計價的漲跌＝（1 ＋ 日圓計價漲跌）×（1 ＋ 日圓對台幣的升貶）− 1。以二十年為例：（1 ＋ 110%）×（1 − 31%）− 1 ≈ +45%。向日本的銀行借日圓貸款時，房子和貸款都是日圓，匯率影響的只有自備款那一部分。賣出時的匯率決定最後換回多少台幣：日圓回升，台幣計價的漲幅會跟著放大；日圓再貶，就會再縮小。
07資料、算法與限制
資料與算法。房價：國土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格情報，東京 23 區中古公寓（中古マンション等）每季成交 ㎡ 單價中位數，以 2005Q3 為 100（與《日本不動產數據報告》2026 年第 3 季同一條指數）；2026Q1 樣本只有前一季的一半，報告視為暫定，本頁不採用。匯率：Federal Reserve Board H.10 紐約中午買入匯率（FRED 序列 DEXJPUS 日圓兌美元、DEXTAUS 新台幣兌美元），日資料取季平均；1 新台幣可換的日圓＝日圓兌美元 ÷ 新台幣兌美元。換算：某幣別指數＝日圓指數 ×（基期匯率 ÷ 當季匯率）。期間漲幅＝期末 ÷ 期初 − 1，年化＝（期末 ÷ 期初）^（1 ÷ 年數）− 1。租金：總務省統計局「消費者物價指數」2025 年基準，東京都區部「民営家賃」月資料取季平均（e-Stat 表 0004052037）；總務省統計局「住宅・土地統計調查」東京都特別區部民営借家「延べ面積1m2当たり家賃」（不含共益費、管理費；2003、2008 年含家賃未滿 50 日圓，2013 年起含家賃 0 日圓，與總務省令和 5 年結果概要的接法相同；e-Stat 表 2003 年 0000083853、2008 年 0003009884、2013 年 0003104053、2018 年 0003356455、2023 年 0004021522；共同住宅・非木造 2008 年 0003009895、2013 年 0003104065、2018 年 0003356467、2023 年 0004021514），換成台幣、美元用調查年第 4 季平均匯率（調查基準日 10 月 1 日）。新簽約租金：東日本不動產流通機構「首都圏賃貸居住用物件の取引動向」（季報，2005 年第 1 季起），東京 23 區マンション成約的平均每 ㎡ 月租，每期都用平均月租 ÷ 平均面積驗算；是平均值、沒有做品質調整，登錄件數的增加與 2025 年起的登錄系統改修會影響前後可比。圖表由東京不動產研究所依該資料製作。四個城市：同一份取引価格情報，大阪市（大阪府內各區，市區町村代碼 27102 到 27128）、福岡市（40131 到 40137）、札幌市（01101 到 01110）與東京 23 區，中古マンション等、面積大於 10 ㎡，每年全部成交合併取 ㎡ 單價中位數，以 2006 年為 100；福岡、札幌 2006 年第 2 季以前每季只有 1 到 14 筆，所以從 2006 年起、用年資料；每年成交筆數東京 23 區 8,409 到 15,632 筆、大阪市 1,850 到 4,891 筆、福岡市 831 到 2,108 筆、札幌市 973 到 1,648 筆；換算用年平均匯率。
限制。只算房價本身的漲跌，不含租金收入、管理費與修繕積立金、稅費、仲介費與換匯手續費；成交中位數會受當季賣出的房子種類影響，沒有做品質調整；匯率用季平均，實際換匯的日子會不同。本頁為公開資料的整理與計算，不構成投資建議。